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探訪全美十大安全城市 選心儀好房 | 居外置業精選

中國人到美國買房，安全也是重要考慮因素，而最近美國綜合評級網站Niche發布的2017年美國最安全十大城市排行榜，則提供了重要參考依據。該排行評選考慮的因素包括犯罪率、收入水平、公立學校數量和質量、工作機會、當地娛樂生活等等，所有數據均來自美國聯邦調查局（FBIR）、人口普查機構、勞工部、衛生局等官方機構，極具權威性。值得壹提的是，該排行榜中的十大安全城市大多也是設施完善、居住環境良好、生活質量高的宜居城市，非常契合中國人選房的標準，下面隨居外網走進全美十大安全城市。

全美十大安全城市
2017全美十大安全城市排行榜
全美十大安全城市
Top1 內帕維市（Naperville）,伊利諾伊州
全美十大安全城市
Top2 爾灣（Irvine）,加州
全美十大安全城市
Top 3 千橡市（Thousand Oaks）,加州
全美十大安全城市
Top 4 普若佛市（Provo）, 猶他州
全美十大安全城市
Top 5 圓石城（Round Rock），德克薩斯州
全美十大安全城市
Top 6 安娜堡（Ann Arbor）,密歇根州
全美十大安全城市
Top 7 卡爾斯巴德（Carlsbad）,加州
全美十大安全城市
Top 8 聖路西港（Port St. Lucie）,佛羅裏達州
全美十大安全城市
Top 9 桑尼維爾（Sunnyvale）,加州
全美十大安全城市
Top 10 珊瑚角（Cape Coral）,佛羅裏達州

 

2017全美最安全城市Top10：

 

1、伊利諾伊州內帕維市(Naperville)

2、加州爾灣(Irvine)

3、加州千橡市(Thousand Oaks)

4、猶他州普若佛市(Provo)

5、德州圓石城(Round Rock)

6、密歇根州安娜堡(Ann Arbor)

7、加州卡爾斯巴德(Carlsbad)

8、佛羅裏達州聖路西港(Port St. Lucie)

9、加州桑尼維爾(Sunnyvale)

10、佛羅裏達珊瑚角（Cape Coral）

 

撰稿：Lisa Zhu & HY

設計：Yuan

編輯：Vincent Xie

排版：Shelly Du

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

史上最全美國購房貸款總結 | 美國

貸款的種類、貸款申請所需要的費用和申請材料解析：

1. 貸款種類總結

史上最全美國購房貸款總結 | 美國


（1）貸款利率：固定利率 vs 浮動利率

美國的貸款種類眾多，在選擇貸款時，可以從以下三方面考慮，綜合選擇出一個最適合自己的貸款方式。

固定利率貸款在整個還款週期中利率保持不變，故而每個月的還款額固定。一般性固定利率貸款（conventional fixed-rate loans）的利率和規定的房屋保險一般較低，一般貸款週期為30年，貸款整個週期內的可預測性強。申請者需要有穩定良好的歷史信用記錄，並且首付不低於房價的5%。固定利率貸款一般適用於準備長期居住或持有該房產的人。

浮動利率貸款（adjustable rate mortgage, ARM）在整個還款週期中的各個預定時間段利率會改變，故而每個時間段內每個月的還款額會浮動，貸款整個週期內的可預測性差。一般的浮動利率貸款在開始幾年的利率是固定的並且利率一般比固定利率低，而後利率浮動，但兩個相鄰時間段的利率浮動有一定上限。申請者同樣需要有穩定良好的歷史信用記錄，並且首付不低於房價的5%。如果只打算短期居住或持有房產，可以考慮短期利率很低的浮動利率貸款，並可以在利率開始浮動後出售房產，但有房產貶值、利率大幅上浮且無法出售房產而需要承擔高額利息的風險。

（2）放款機構：政府貸款 vs 一般貸款

政府貸款是由政府放款的貸款，如聯邦住房管理局貸款（FHA home loan）就是由聯邦政府住房管理局發放的購房貸款。FHA住房貸款首付只需3.5%，相比於一般貸款，FHA住房貸款對申請者的信用積分、負債收入比要求更低，貸款申請更容易獲批並且申請過程更簡單，但需要支付較高的貸款保險。

一般貸款是指放款機構不是政府的貸款，需要交的貸款保險（PMI）較低，一般為每月$60-$90，但如果首付超過房價的20%，則一般不需要繳納貸款保險。儘管一般貸款的PMI相比於FHA貸款繳納的保險要低，但一般貸款需要的首付比FHA貸款更高。

（3）貸款金額：中小額貸款 vs 大額貸款

普通貸款：普通貸款（conforming loan）是符合Fannie Mae或Freddie Mac這兩家政府管控的企業要求的貸款。兩家公司進行住房抵押貸款證券化（mortgage-backed securitization，MBS），要求貸款額不能過大，一般在$41.7萬以下。

大額貸款：大額貸款（jumbo loan）是貸款額較大的貸款，一般在$41.7萬或$62.55萬以上，但不同州和不同銀行要求不同。相比於普通貸款，大額貸款將無法出售成為MBS，放款機構將承擔更大風險，所以對申請者的信用歷史、負債收入比等有更高的要求。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

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2. 申請貸款需要的材料

a.預審貸款資格：

1) 購買人與合夥購買人姓名

2) 現住地址

3) 每年家庭收入證明

4) 每月家庭負債支出

主要用於衡量家庭負債收入比例，預測可貸款的種類和額度。衡量後貸款機構將發佈預審貸款資格信，可交給房產中介機構以便開始進行後面的購房步驟。

b.填寫貸款申請：（以下為必須信息，不同貸款機構可能要求其他信息）

1) 居住歷史

· 過去兩年的住房地址

2) 過去兩年的房東姓名與住房地址

3) 個人資產

· 銀行賬戶信息，包括近期所有儲蓄賬戶和活期帳戶

· 其他資產信息，如近期股票、基金等打算用來支付首付的證券信息

4) 現有房產信息

· 包括地址，房產現在的市場價格，房產貸款機構名字、地址、貸款賬號、剩餘貸款額和月供額

5) 工作及收入歷史

· 薪津支票或收據，需為過去30天內開具且可以顯示年初至今的收入

· 過去兩年的W-2或I-9納稅申報表，由僱主開具

6) 個人負債

· 任何其他未在銀行信用報告中的每月負債信息（包括汽車貸款、學生貸款、信用卡負債等），需呈現債權人姓名、地址、賬號、最低月供、每項賬賬號的未還錢款

3. 申請貸款需要的費用

一般來說，房主每個月的房產相關支出（包括本金、利息、保險和稅款）不應超過收入的28%。但是信用記錄、首付額、工作狀態和住房歷史等都會影響貸款額度，不同情況下貸款額度可能超過收入的28%，但一般貸款機構會控制貸款額在收入的三分之一左右。

購買房產時，除了針對房價的貸款之外，也有其他很多支出項需要考慮：

（1）前期支出：

房產首付（down payment）：如果是投資房產（如作出租用），需要首付不低於房價的20%。

（2）誠意金（earnest money／good faith deposit）：如果希望購買的房產有超過一個買家，則需要繳納一筆誠意金，誠意金會影響賣家出售的決定。

（3）貸款申請費用（mortgage application fee）和房產成交手續費（closing cost）：一般為貸款額的5%左右，但根據不同州、房產、貸款公司不同等變化，包括手續費（loan origination fee），點數（discount point，等於貸款額的1%，用於抵扣一部分利率使每月還款額降低），託管定金（escrow deposit，放在第三方託管人賬戶中的定金，一般為房價的3%）檢測和調查費用（inspections and surveys），房屋估價費（appraisal fee），信用報告費（credit report fee），審批費（underwriting fee），處理費（processing fee），納稅服務費（tax service fee），文件準備費（document preparation fee）等。

（4）持續性支出：

·房產稅

·房屋保險

·維修

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來源：房88

責任編輯：Shelly Du 

未來十年房屋供應欠缺 港人置業將更難 | 中國香港

中國香港政府12月20日公布《長遠房屋策略》周年進度報告，推算未來十年房屋供應目標維持46萬個單位，公、私營房屋比例維持六比四，政府首次稱可供興建公營房屋的“熟地”已用盡，還有4.3萬伙公營單位無地可用。運輸及房屋局局長陳帆承認，房屋供應達標是非常大挑戰。議員和團體對報告感失望，批評當局處理房屋問題“零進展”，無助改善公屋要等4.6年上樓的困局。

基層上樓遙遙無期，另一邊廂，2017年中國香港樓價狂飆，專家批評港府房屋政策不濟，逼港人買貴樓，加劇貧富懸殊。

12月20日公布的長遠房屋策略周年報告，政府連續3年維持房屋供應目標，未來十年（2018/19至2027/28年度）維持46萬伙住宅單位，公、私營六四比，即公營房屋（公屋及資助房屋）28萬伙、私樓18萬伙。

不過，報告指政府仍未找到足夠地皮興建公營房屋，截至9月只覓得建23.7萬個單位的土地，距離目標仍欠4.3萬個單位。當局更首次承認政府已用畢所有可以興建公營房屋的“熟地”，即毋須收地、清拆、平整地盤等前期工序的地皮。目前公屋輪候冊平均等上樓的年期為4.6年。

熟地用盡 開發新地需時

運輸及房屋局局長陳帆見傳媒時承認，假設所有覓得土地都能如期推出建屋，十年內仍欠缺土地興建該4.3萬個公營單位，要達標是一項極為艱巨的挑戰。

他形容土地問題令港人“非常痛”，“熟地用盡，開發新土地需要時間，第二切確是現實我們面對的問題，因此行政長官要成立土地供應專責小組，這亦的確是我們中國香港人非常痛的問題。”他稱政府會繼續努力覓地增加房屋供應量，包括透過提高建屋地積比或將數塊細小土地並合。

至於土地供應專責小組前日建議利用私人農地發展作公私營合作發展，引起官商勾結的憂慮，陳帆稱：“一定不能不守規矩，現存的地價評估、補償一定按現有機制處理，一定不會涉及利益輸送；第二任何安排都必須公開、透明、公正。”

他說，未來尚欠1,200公頃土地建屋，如能釋放發展商手上約1,000公頃新界土地，可解決港人住屋需求。他又提到綠置居計劃預計在明年初完成檢討，港人首置上車盤計劃仍在研究相關細節，明年中會公布詳細框架。

專家：房策不濟迫人買貴樓

至於私樓供應，《長遠房屋策略》推算未來3至4年，一手私樓供應量約9.7萬伙，已超過十年供應18萬個單位目標的一半。

長遠房屋策略督導委員會成員、冠域商業及經濟研究中心主任關焯照認為，中國香港公屋供應量尚差4.3萬，是一個相當大的落差，約等於兩年私樓供應量，令普通市民上樓無望。

他指，政府找不到合適的地建公屋，是一個難解的問題，預計未來要解決土地供應的問題，只能找更加偏僻的地。他又說，即使有地建屋，因地價貴，政府成本太高，也未必承受得起。

他批評特首林鄭月娥上台後，房屋政策不濟，解決不到中國香港的問題，只會令年輕人民怨更大。他指現今樓市狂漲，是因為二手市場在辣招和高按揭成數下，缺乏流動性，迫使市民要排隊買一手樓。最大的贏家是地產商，令中國香港貧富懸殊越來越大。他認為要解決中國香港樓市問題，唯有等樓市升到爆，“等大跌時再買樓”。

Mount Nicholson 4.9億售前江蘇首富 分層呎價11.6萬亞洲次高

Mount Nicholson的10樓C室再以天價每呎11.6萬元成交
Mount Nicholson的10樓C室再以天價每呎11.6萬元成交

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另一邊廂，中國香港樓市持續爆升，不僅超級豪宅再貴也有人買，居屋成交價也連續破頂。鲗魚湧康山花園連環破頂，3座高層C室，實用面積592方呎，12月20日以859萬元連地價沽出，呎價14,510元，再打破同屋苑於今年3月造出的838萬元紀錄，刷新港島居屋王。

屢爆出天價成交的山頂矚目豪宅Mount Nicholson，發展商早前招標售出的10樓C室，實用面積4,266方呎，按土地注冊處資料顯示，最終成交價4.98888億元，實用呎價116,945元，呎價為亞洲分層豪宅次高，僅次上月售出的該盤12樓C及D室，每呎132,060元。

報導指新買家身份曝光，為朱興良（Xhu Xingliang），其中英文名字，與2015年福布斯華人富豪榜內排89名、金螳螂集團創辦人及公司董事長相同。

據查，朱興良為前江蘇首富，2014年1月因涉行賄江澤民大管家、原南京市長季建業被捕，2015年2月取保候審。

相關居外資訊：【中國香港豪宅每平米售120萬元！創下亞洲紀錄】

大陸資金搶貴樓價難跌

另外，興勝創建（896）及基金公司AG Asia持有沙田火炭新盤樂林路Mount Vienna，位於7至8樓A室復式單位，實用面積2,605方呎，另設平台1,148方呎，最終以八折價9,440萬元易手，呎價36,238元料貴絕沙田。

中國香港中文大學經濟學系副教授莊太量稱，雖然現今中國香港樓價和購買力脫節，港人要不吃不喝十多年才能買一層樓，但在全球，尤其是中國一線城市樓價看漲的情況下，中國香港作為國際金融中心、資金自由港，樓價很難大跌，也很難受供應量影響。

他認為，中國香港樓價之所以不斷衝高，和大陸資金密不可分。因為中國香港屬開放性城市，大陸資金湧入中國香港買樓，早已是不爭的事實，因為大陸人“有錢多得是”，所以再貴的樓也有人買。除了大陸資金炒高外，也和樓市政策扭曲有關，因為政府辣招和收緊按揭下，二手市場幾乎冰封，令樓價干升。

中小型樓全年升12.5% 料明年再升一成

回顧2017年，中國香港樓價繼續狂漲，地王、呎價不斷破新高，新盤萬人搶購的畫面常見。年輕人難靠自身力量買樓，要靠父母甚至祖父母出錢幫助置業更成為常態。

中國香港九龍河內道18號高層公寓，實用面積604平方呎，設有一臥一浴，飽覽維港景色。售價約1,874萬元人民幣
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據土地注冊處資料，今年頭11個月私人住宅錄得約5.63萬宗成交，一手占1.73萬宗，二手占3.89萬宗，齊破去年全年數目，當中一手總數升幅高過二手。

一手市場總宗數已創十年新高，平均一手成交價持續上升，從去年的1,111萬元升至達1,266萬元，按年升幅達14%，遠超今年的工資升幅。

二手市場方面，今年首十一月成交涉及金額達2,846.7億元，創五年新高。平均每宗二手成交額約731.8萬元，較去年高出94.9萬元，升幅15%，升幅貼近一手市場。

利嘉閣舉行2017年樓市總結，中小型住宅今年首11個月累升11.7%，預計全年有約12.5%的升幅；豪宅物業方面，樓價今年暫升約8.1%，預測全年升幅達8.5%。

利嘉閣總裁廖偉強表示，雖然美國於年內共加息3次，唯步伐緩慢，兼中國香港銀行未有跟隨，相信無阻市民入市信心。反觀中國香港經濟向好、失業率降至近20年新低，足以消除加息帶來的負面情緒。他預期市場需求旺盛下，樓價可延續今年升勢，按年再升10%。豪宅再升一成。

至於租金方面，預期在新盤入伙增多下，租金升幅將及不上樓價，故中小型住宅租金於2018年料僅升6%；相對豪宅租金升勢亦較緩慢，明年升幅預期約5%左右。

相關居外資訊：【2018年中國香港新宅市場看俏 樓價升幅預計不超兩成】

 

互聯網資訊綜合整理
責任編輯：Zoe Chan

意大利購房移民為什麼選擇米蘭？ | 意大利

意大利哪裡買房好？意大利購房移民現在在國內受到的關注也越來越多，特別是意大利米蘭的房產。為什麼選擇在意大利米蘭買房置業呢？主要原因如下：

意大利購房移民為什麼選擇米蘭？ | 意大利

原因一：金融中心和歐洲四大經濟中心之一

1. 米蘭是意大利最發達的城市，集中了全國90%的金融交易；

2. 米蘭都會區GDP佔全國GDP的25%（2010年），區域GDP位列歐洲最高。

原因二：時尚之都

1. 米蘭被認為是真正的時尚之都；

2. 米蘭時裝周有世界時裝晴雨表之稱；

3. 蒙提拿破崙街是世界最為著名的奢侈品大道；

4. 米蘭市中心和附近的奧特萊斯城是購物的天堂。

原因三：擁有眾多優質的教育資源和醫療

教育：

（1）高等教育：

頂級私立學校：

如馬蘭歐尼學院（設計）、多莫斯設計學院（設計）、卡羅世紀服裝學院（設計）、博科尼大學（商科）和米蘭音樂學院（音樂）等；

頂級公立大學：

如米蘭理工大學（理工）、米蘭大學（綜合）、比克卡大學（經濟學）和佈雷拉藝術學院（美術）等;

（2）初等和中等教育：

米蘭外國人很多，因此有很多國際學校和寄宿學校。

醫療：

優秀公立醫院：

如Ospedale Fatebenefratelli、The Clinical Institute San Siro和la Madonnina等；

優秀私立醫院：如San Raffaele Hospital。

原因四：世界上展覽和展會最多的城市之一

1. 米蘭國際展覽中心是世界上最大的展覽中心；

2. 每年舉辦各類舉足輕重的大型國際展會；

3. 米蘭主辦2015年世界博覽會，將帶動周邊房價的上漲。

原因五：靠近瑞士的北部湖區，風景優美，適宜居住度假

綜上所述，選擇意大利米蘭的房產的優勢有：

1. 從出租角度：

米蘭的就業率全意大利最高，有大量穩定的上班族和國際學生，出租率高，增長空間大；

2. 從出售角度：

米蘭世博會可能帶動周邊房價的上漲；

米蘭所在的倫巴第大區的北部房產也有可能受瑞士房價影響上漲；

3. 從自用房產角度：

米蘭生活便利，是購物和生活的天堂；

米蘭的教育資源豐富，有利於子女上學；

北部湖區風景優美，適宜度假、生活。

（互聯網綜合整理）

來源：Shelly Du

史上最嚴！沒PR只能租房住 新西蘭外國人買房新政詳解 | 新西蘭

這幾天，所有人都在等待新政府公布禁止外國人買房的新政！人們很期待，這個工黨競選時的最大政綱到底什麽樣？是全面禁止呢，還是學澳洲，給工簽、學簽持有者留壹個口子！

周四下午，Overseas Investment Amendment Bill在新西蘭國會網站發布。目前這僅僅是壹個草案，還要經過壹讀、二讀、特別委員會，才能正式成為法律。然而，根據這個草案我們仍然可以看出新政府禁止外國人買房的整體思路。

詳解禁止外國人買房新政：沒PR只能在新西蘭租房住 | 新西蘭
總的來說，新西蘭禁止外國人買房的政策比澳洲更嚴格、更狠，沒有沒PR只能租房住

工簽、學簽持有者將不能買房自住，甚至某些已經取得居民身份的人也需要通過申請才能買房！

重新定義外國投資者
 
草案首先對購買居民住房時的外國投資者重新進行了定義。按照原來的法律，所有新西蘭公民和居民都不屬於外國投資者！在此前的外國投資者買房統計中，持工簽、學簽在新西蘭買房的人士都不被認為是外國投資者。
 
新草案規定，只有新西蘭公民（Citizen）和常規居民（Ordinary Resident）不屬於外國投資者。除此以外的所有人，包括不符合常規居民條件的居民、以及工簽、學簽持有者，在這壹語境之下都屬於外國投資者！
 
那麽，需要什麽樣的條件才屬於常規居民（Ordinary Resident）呢？
 
  1. 首先，必須持有永久居民簽證（Permanent Resident Visa）。這意味著拿到居民簽證至少兩年（父母團聚類別的至少五年）。有壹個特例是澳洲公民和永久居民，這類人在新西蘭不需要永久簽證。但他們也要符合以下的兩個條件；
  2. 其次，過去12個月必須住在新西蘭。這意味著過去12個月必須符合移民局有關居住的定義。
  3. 第三，過去12個月在新西蘭的時間必須超過183天。這是對停留日期量化的硬性規定，少壹天都不行。

以上三個條件必須同時符合，因此，以下居民不屬於新西蘭常規居民，將不能隨便買房：

  • 移民申請剛剛獲批的Angela；
  • 移民多年，但早就回流中國的Jason
  • 移民多年，也以新西蘭為家，但過去12個月基本都在澳洲陪讀的Amy。

新西蘭如何買房？綜上所述，以後只有兩種人——新西蘭公民和常規居民可以隨意買房、炒房（當然，必須交稅），其他所有人都屬於外國投資者，購買居民住房必須向外國投資辦公室申請。即使獲批也會附帶壹些強制性要求！

外國投資者的買房途徑及相應的強制性要求

那麽，既不是公民，也不是常規居民的人怎樣才能購買新西蘭住房呢？

草案規定，非公民或常規居民可以通過以下三個測試（滿足任何壹個均可）購買新西蘭住房：

第壹、Commitment to New Zealand test（在新西蘭安家測試）

這壹測試是針對已經取得居民身份，但不符合常規居民條件的新西蘭居民的通道。但還有壹種情況是特殊國籍人士，如果新西蘭和該國簽署的自貿協議中有相關約定，該國籍人士也可以通過這壹通道購買新西蘭住房。此類申請人需證明將長期在新西蘭居住。但草案沒有對如何證明這壹點作出具體界定，只能等待有關部門進行細化。

通過安家測試買房的申請人必須附帶以下強制性條件：

  1. 必須自己居住（Occupation）同時必須是申請人在新西蘭的主要住房。
  2. 在Trigger Event（觸發事件）發生後，必須在12個月之內賣掉這個住房。

這裏的Trigger Event（觸發事件），壹般理解為申請人簽證情況發生變化，比如離開新西蘭；

如果申請人買房後成為公民或常規居民，以上強制條件自動消失。

第二、Increased housing on residential land test（為新西蘭增加住房供應測試）

這是針對所有外國投資者（包括非常規居民的新西蘭居民）的買房通道。申請人需證實能增加新西蘭的住房供應。換句話說，就是能建新房。具體有以下幾種方式：

  1. 使土地上的房屋數量增加。通俗來說，就是進行土地分割，開發、新建；
  2. 在土地上建設可供長期居住的建築物，或建築物的數量增加。通俗來說，就是建公寓、排房；
  3. 為上述建設進行的開發工作（不包括單純的土地分割）。

這壹測試的目的是看申請人是否能為新西蘭帶來更多住房。也就是我們常說的，外國投資者只能買新房。值得壹提的是，還不能是已經建成的新房，而是必須參與開發、建設。

通過增加住房供應測試買房的申請人必須附帶以下強制性條件：

  1. 申請人在壹段時間後不得繼續保留土地權益；
  2. 申請人保有土地權益的期間，不得在該土地上居住。

這也就是說，這壹類別的購房人不能自住，在新房建成後必須售出！！

第三、Benefit to New Zealand test（對新西蘭有利測試）：

這是針對所有外國投資者的買房通道，也是原來的外國投資法中就有的。申請人需證實購買相應房產能為新西蘭帶來益處，符合條件的壹般都是大宗土地交易。草案規定，如果外國投資者的土地交易涉及居民住宅，批準時需附帶強制性條件：

  1. 申請人在壹段時間後不得繼續保留土地權益；
  2. 申請人保有土地權益的期間，不得在該土地上居住。

新政的幾個要點和尚待澄清的情況

除以上內容外，草案還對外國投資者申請買房的批準、執行、監督等做出了規定。目前還沒有確定草案何時遞交壹讀、二讀，何時正式實施，預估至少要到明年三月份之後。

簡單總結壹下，新政有以下幾個要點：

  1. 只有新西蘭公民和常規居民可以隨意買房、隨意投資房產！新政府希望借此打壓投資需求，從需求方面解決供需矛盾問題；
  2. 非常規居民的新西蘭居民即便買房也只能自住，並且離開新西蘭時必須賣掉！新政府希望借此保證這類人士買房只為自住，同樣是在需求方面解決問題；
  3. 大量已取得新西蘭居民身份的人目前並不在新西蘭居住，新政有效杜絕了這部分人隔空炒房；
  4. 工簽、學簽或其他臨時簽證持有者將不能買房自住！
  5. 新政歡迎外國投資者開發土地、建設住房，但不允許持有、囤積。換句話說，歡迎妳們來建房，不歡迎炒房！！

可以看出，新西蘭版禁止外國人買房的政策比澳洲更嚴格、更狠：

  1. 首先，在澳洲外國投資者可以新房，新房的規定非常寬泛，只要過去十二個月沒有人居住的新建住房就可以。外國投資者買新房後可以出租、出售，也可自己使用！而在新西蘭，外國投資者只能在增加市場存量的情況下才能買新房，建成後必須出售，不能自己使用；
  2. 其次，在澳洲長期簽證持有者（例如工簽、學簽）可以在非常嚴格條款下申請購買二手房，但必須用於自住，且僅能作為自己居住用途，簽證到期離開澳洲時必需出售。而在新西蘭，工簽、學簽持有人將不能買房自住！

草案目前處於初級階段，有壹些特別情況如何處理需要澄清。比如：

  1. 新政前簽署無條件購房合同，但在新政後才交割的，如何處理？
  2. 新政前購買期房（樓花），但在新政後才建成的，如何處理？
  3. 已有住房的非常規居民，新政後購買住房自住，原有房屋是否可以作為投資房保留？

可以肯定的是看來新西蘭限購政策勢在必行，想要買房的投資者們把握住最後的機遇吧！——投資奧克蘭優質頂層公寓，抓住限購前的黃金時機 

 

相關閱讀：新西蘭房產禁購令可能明年二季度生效 澳洲新加坡公民除外

 

來源：新西蘭先驅報中文網

責任編輯：Shelly Du

英國買房租房如何選擇朝向？也要坐北朝南？| 英國

中國人買房子很註重朝向，於是中國人在英國買房租房時經常會問：這間房間是朝南（向陽）的嗎？或者妳能不能給妳訂朝南（向陽）的房間呀！

今天，就專門來講講英國房子的朝向問題！

英國地處在高緯度地區，天氣較冷，陽光是最寶貴的資源之壹，壹旦遇到難得的晴天，妳就可以看到大大小小的草地上躺滿了出來曬太陽的男女老少。

中國

家中老人經常說，房子壹定要“坐北朝南”，這樣子采光好。這是為什麽呢？

因為中國人自古以來就有“背北面南”的習慣，所以房屋朝向也就喜歡“坐北朝南”。由於我國地理位置處於北半球，房屋坐北朝南有利於光照。而且我國大部分地區處於東亞季風區，坐北朝南在夏天的下午可以避免陽光直曬，冬天又可以避開西北風。

可是英國人並沒有坐北朝南的習慣，可能他們連這個說法都沒有聽說過！所以每次和公寓聯系的時候老外們都壹臉不解……

英國

英國由於緯度、洋流、冷暖空氣的原因，在溫暖的季節裏即使房間沒有朝南，依然可以有長時間的日曬。但是在寒冷的季節裏，日照時間是不足8小時的。在高緯度，低矮太陽角度下，周圍建築還會彼此遮擋陽光。

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英國買房租房如何選擇朝向？也要坐北朝南？| 英國
曼徹斯特高層公寓，視野良好，自然光線充足（物業編號：35914697）

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到了英國朝南的房子通常會給妳帶來終日不見陽光的困擾，寒冷的日子裏，每天日照不足8小時，正南方向的房間吸收日光的時間不長。更別說沒有陽光的日子又或者是天氣狀況突變的日子了。

因此在英國，東西方向的房子接受陽光的機會更多。盡量選擇樓層高的房子，避免有其他的遮擋物影響妳吸收“日月之精華”。

所以在英國，只要妳是住在高樓層的房間，就能接受日照哦！

 

來源：湧正

責任編輯：Shelly Du

2018年加拿大房貸新政深度解析 | 加拿大

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2018年1月1日開始，加拿大聯邦政府針對房屋貸款的壹項新政策將正式生效。這項新政策要求房屋貸款申請人必須通過壹項風險壓力測試。該項政策的目的是為了控制加拿大人過高的債務風險，同時也是為了降低過熱房地產市場。

對於借款人的壓力測試，是指借款人雖然能夠負擔得起目前銀行所提供的5年固定利率的房屋貸款，但是，也要求借款人能夠通過加拿大銀行所公布的5年期房屋貸款的利率測試。其目的是測試在市場利率壹旦被推高以後借款人仍然能夠支付其現有的債務，而不會出現債務違約，或者說，不會出現因金融鏈條的斷裂而導致債務危機，或嚴重的金融危機。例如，目前借款人從銀行所獲得的5年期房屋貸款固定利率為2.99%。盡管根據目前借款人的財務收入狀況，該借款人完全能夠承擔以該利率為準的房屋貸款，但是，加拿大聯邦政府要求該借款人還必須能夠通過目前加拿大銀行所公布的5年期房屋貸款固定利率4.99%的測試。如果借款人不能通過該項壓力測試，該借款人就不能獲得房屋貸款。這個政策實際上限制了某些借款人的借款能力。

包括OECD和世界銀行在內的全球主要咨詢研究機構壹再警告：加拿大的房地產市場存在巨大泡沫，加拿大聯邦政府在2016年10月17日首次推出了針對加拿大房屋貸款的壓力測試政策。該政策要求首付資金低於20%的購房者，在從銀行申請獲得房屋貸款時，必須通過能夠負擔得起加拿大銀行所公布的五年期固定利率的貸款的壓力測試。但對於首付資金高於20%的購房者來說，在從銀行申請房屋貸款時，並不受該政策的約束。

首付超過20%的房屋貸款也需要通過新的壓力測試

盡管加拿大聯邦政府此後還推出了其他壹些旨在降溫房地產市場的政策，例如提高貸款違約保險費用，提高市場利率，等等；同時，安省和卑詩省分別對在大多倫多地區和大溫地區購房的外國人征收15%的稅收政策，但效果並不明顯；因此，在2017年10月17日，加拿大聯邦政府再次推出擴大房屋貸款壓力測試面的政策。該政策在2018年1月1日起開始生效。

第壹，與2016年所推出的房屋貸款壓力測試政策相比，該項政策要求所有申請房屋貸款的借款人都必須通過貸款利率提高的壓力測試。也就是說，首付資金超過20%的購房者，在從銀行申請房屋貸款時，也必須通過利率提高的壓力測試。

第二，該項政策在選擇壓力測試的利率標準方面與以前的政策完全不同。以前的壓力測試政策要求借款人必須通過加拿大銀行所公布的5年期房屋貸款固定利率的壓力測試。而現在新的壓力測試政策要求在選擇壓力測試利率時，不能僅僅只考慮加拿大銀行所公布的5年期房屋貸款固定利率，而要在加拿大銀行所公布的5年期固定利率和比借款人所獲得貸款利率高出200的點的利率之間選擇最高者，作為壓力測試的利率。例如，目前加拿大銀行所公布的5年期房屋貸款固定利率為4.99%，借款人從銀行所獲得5年期房屋貸款固定利率為3.09%，那麽，該借款人所必須通過的壓力測試利率就不是4.99%， 而是5.09%（3.09% + 2%）。

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加拿大聯邦政府再次推出擴大房屋貸款壓力測試面的政策，在2018年1月1日起開始生效
加拿大聯邦政府再次推出擴大房屋貸款壓力測試面的政策，在2018年1月1日起開始生效

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也就是說，從2018年1月1日開始，無論購房者的首付資金是多少，在從銀行申請房屋貸款時，必須通過貸款壓力測試；而且，就目前的市場情況而言，雖然加拿大銀行所公布的目前5年期房屋貸款固定利率為4.99%， 但是，大多數借款人所要通過的壓力測試利率要高於5%。

信用社（Credit Union）並不受該政策的約束

不過，有壹點必須明確。加拿大聯邦政府關於房屋貸款的壓力測試政策，只對受聯邦政府管制的銀行和金融機構有約束力；也就是說，加拿大的六大銀行在向購房者發放房屋貸款時將要受到該政策的約束；但是，對於那些只由各省政府管制的各種信用社（Credit Union）和金融機構在向購房者發放房屋貸款時，並不受加拿大聯邦政府該項政策的約束。

這些只受各省政府管制的各種信用社和各類金融機構在發放其房屋貸款產品時，壹般只通過房屋貸款經紀公司（Mortgage Brokerage）。所以，從2018年新年開始，那些對自己償還房屋貸款有信心，卻不能在加拿大六大銀行通過房屋貸款壓力測試的借款人來說，從房屋貸款經紀（Mortgage Broker/Agent）可以順利地獲得房屋貸款。在尋求房屋貸款過程中，對於購房者來說，房屋貸款經紀永遠是順利獲得房屋貸款壹個不可忽視的重要幫手。

新的壓力測試政策對那些需要續簽房屋貸款是否有影響呢？

房屋貸款借款人在2018年續簽自己的房屋貸款時，面對新的壓力測試政策，有兩種情況。如果借款人還繼續同現有的銀行（貸款人）續簽房屋貸款，那麽，並不需要通過壓力測試。如果借款人在續簽房屋貸款時，準備轉換現有的銀行，那麽，要獲得房屋貸款，就必須通過壓力測試。這種政策實際上使借款人在續簽房屋貸款時，繼續同現有的銀行簽訂房屋貸款合同，而不是尋求同新的銀行簽訂貸款合同。

新政策將收緊房市的購買力

根據有關方面測算，該項新政策從2018年1月1日實行以後，加拿大人在房市的購買力將會收縮20%左右。另據加拿大當地媒體援引壹家機構的測算，該新政策實行以後，大約有5萬人將失去通過貸款購買房屋的能力。

在今年，加拿大銀行已經兩次提高其隔夜利率。根據目前加拿大經濟的發展情況和美聯儲明年貨幣政策的走向，各個方面預計在2018年，加拿大銀行還將會繼續提高基準利率；而且至少提高兩次利率，加拿大銀行的基準利率最低可能達到1.5%。也就是說，5年期房貸固定利率可能達到4%，或更高。結果，不斷升高的利率無疑將繼續使房地產市場的購買力收縮。

目前，加拿大的5年期房屋貸款的固定利率最低為2.99%，最高為3.44%. 若購房貸款為30萬，利率為3.00%，月付貸款在1400加元左右；如果利率提高到4.50%，那麽，月付貸款超過1600加元。在加拿大的多倫多地區，由於房子平均價格已經接近百萬加元，所以，購房者的房屋貸款遠遠超過30萬加元。其結果，明年加拿大利率的提高很明顯將增加購房者的支付負擔。實際上，使不少人失去了通過貸款買房的機會。

（本文僅作為壹般知識性介紹，不作為任何決策的依據。關於房屋貸款的詳細信息，請聯系您的貸款經紀。）

責任編輯：Zoe Chan

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