加拿大税局是如何查税的? | 居外专栏

大家都知道,加拿大政府对于涌入加拿大房地产市场的海外资金的监管越来越严格。同时,税局(CRA)也改变出售自住房的报税要求,因此一些收入少、名下却有多处房产的华裔移民,接到税局的查税通知书。那么,税务局究竟是怎样进行查税的呢?今天嘉德理财就这一话题简单来介绍一下。

一般来说,纳税人被税务局选中查税的几率是在1%左右,纳税人被选上查税有以下两种可能:

电脑分析选中查税;

根据第三方的可靠线索导致查税。

在大多数情况下,查税官员(Auditor)会使用书面形式通知纳税人已被选中查税,有时也会用电话形式通知。查税通知信的内容一般包括:查税的种类,将要审查的税务年度,纳税人需要准备的文件,查税官员的姓名,联系电话,以及所属的税务中心。另外查税官员还会要求纳税人收到信后,与税局联系,以便预约开始查税工作。

在纳税人资产的增长与申报的收入不相符的情况下,税务局一般要求查阅的文件包括所有银行账号文件、投资及存款文件、购买物业文件、购买汽车文件、贷款文件和信用卡账单等等。

查税结束后,查税官员会总结查税结果。如果没有问题,查税官员会作出不需调整的结论,并用书面形式将这一定论通知被查税人。如果查税结果有问题,查税官员会提出一个书面的调整建议,并向被查税人提供一份稿件,具体详细说明其计算过程及方法,供被查税人参阅。这份书面调整建议会说明被查税人可以在一定时间内提供补充材料或说明。如果查税官员没有在规定的时间内收到补充材料,或者查税官员觉得被查税人提供的补充材料不被接受,查税工作就到此结束。税务局会按照查税官员的建议对查税涉及的年度进行调整,并会发出正式的重新评估通知,具体说明被查税人应补交的税金、罚款以及利息。

在纳税人资产的增长与申报收入不相符的情况下,税务局一般采用根据个人资产及生活费来评估,即净资产评估法(Net Worth Assessment)。它的基本假设条件是纳税人如果没有隐瞒收入,净资产不会突增。在具体计算方法上,包括两个方面:一是计算纳税人的净资产、年与年相比的增长,每年的增长是以年底为计算界限。算入纳税人个人资产的包括现金、存款、房地产、汽车、债权、股票和其他投资等。另一方面是纳税人家庭每年的生活费用,一般按统计局的全国平均水平计算。净资产评估方法的基本运算公式:

纳税人净资产的增长 + 全家的生活费 – 已报的收入 = 隐瞒的收入

税务局按照这一隐瞒收入评估出应交的税款、罚款及利息。如果纳税人能够提供充分证据证明有其他的资金来源,而这种资金来源是属于免税的,如父母给的钱、借款、赌场或者中奖赢的钱等等,税务局会给予考虑。

责编:Adam Chen

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怎样做好房屋内的装饰和摆设(一) | 居外专栏

对于一个抱有期望, 想要高价出售自己房屋的卖家来说,卖房前要做的事远远不是挂牌上市出售这么简单。尤其是在低迷的房地产市场,房主有时不得不采取额外的步骤来进行销售。卖家总是希望自己的房屋能给人美好的第一印象,正因为这样,如今售前房屋的装饰和摆设显得愈发重要,Staging成为了抬升房屋价格、缩减交易周期的普遍方法。

房屋的室内装饰简单来说就是有目的合理家具摆放和美化家装装饰。有些情况下这个步骤只需要简单的清洗以及移去多余杂物,但有时也需要金钱投入,添置能够提升家装整体档次的画、家具、 植物等。所做的这些,目的只有一个, 那就是让潜在买家感受到他未来家的样子。

  1. 开始换换脑子

卖家布置房屋之前,首先要缕清自己此番布置想要的效果是什么?为什么要进行布置?怎样才能最有效的让房屋装饰提升房屋质量?怎样才能迎合大多数潜在买家的审美?自己有没有能力将房屋DIY成希望的样子?是否有需要聘请专业人士协助完成?

如果想要自己DIY的话,多收集一些合适自己家居的Staging样板图找一点实用的小点子是不错的方法。如果能在售房前就想清楚这些问题,那么一定能事半功倍。

第一印象从房屋外观开始,外观很大程度上显示了房主对房屋的爱护程度和品味。修建整齐的绿化、草坪都有助于提升第一印象。粉刷一新的前门、信箱和门牌号码都是好印象的加分点,而且简便又便宜。不仅如此,加入季节性色彩的前门装饰也是另一种提升外观效果的方式。

 

  1. 色调选择——中性

大胆的色彩运用能赋予房屋性格,但不主张在销售过程中采用。“宽敞明亮”应该是推销时的关键。坚持使用一个温暖的中性色,例如:浅灰色、裸色和淡大地色系。切忌在狭小空间内使用深色!保持白色天花板,能够视觉上增加层高。如果已经两年多没有重新粉刷墙面的话,那么现在是时候了。

回报率:109%

 

  1. 灯光需讲究

灯光在房屋销售时起了很重要的作用,但却往往被人们忽视。黑暗的走廊、缺少光线的房间、昏暗的地下室和浴室都是不可忽视的地方。两只大瓦灯泡就能解决灰溜溜的区域彩光问题。

为了美观,还能配合装饰一些具有设计感的灯具。在用餐区域装饰吊灯,房间内添加台灯和落地灯的摆设,合理运用各种形态灯具,配合上整体家居风格, 一定能让气质增加不少。

回报率:303%

 

  1. 脚下功夫——地板、地毯

毋庸置疑,买家看房时总在寻找压价的理由。踏进房屋的第一刻看见不尽如人意的地板状况,他们首先想到的就是“买了这所房屋,我需要更换这些地板”,这种情况下,他们一定会以此为理由来压低报价。作为卖家当然万万是不希望这种情况发生。如果在上市之前就自行将老旧的地板进行更换,地毯做好清洁,很大程度上可以避免买家在地板、地毯上压价,而且节省部分远远超过投入DIY地板的花费。

现在市场上的地板种类繁多,拼装也非常容易,只要有一双灵巧的双手,以及充分的耐心,一定能铺设的非常专业。如果觉得House铺设面积过大,操作起来有困难请上专业的人员上门安装,工程完成也不需要多久。Condo和小户型房屋完全可以自行解决。

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  1. 细节决定一切

自家过日子有的时候处于凑合的状态,小修小补一拖再拖,反正感觉也不着急,但在房屋销售过程中,这种凑合的心态千万要不得。烧坏的灯泡、缺了的墙角、到处触摸留下的痕迹、滴滴答答的水龙头、皱巴巴的床单、东倒西歪的瓶瓶罐罐等等,这些都是平时不在意的细节,但零零散散一多,买房人心中就会逐渐产生“不拘小节”“不爱护这个家”的负面感受了。

卖房时切记要表现出您对这个家的照顾和爱。房屋的缺损和老旧统统都要修整以外,还要加上你爱的小巧思。餐桌上摆上新鲜的水果、浴室里放一些芬芳的花朵(即使是假花也都赏心悦目)、卧室铺上整齐的被套床单都是简单又加分的小举措。

 

  1. 干净,干净,再干净

大家都知道保持房屋每一寸的干净是要花巨大时间来完成的。加拿大普遍房屋类型就是独立屋,人们享受着独立屋的宽敞居住环境,也一直被繁重的打扫所烦扰。市面上林林总总的清洁产品数不胜数,但想要维持家中清洁光靠这些高级的现代化打扫“武器”还是不够的,人们即使投入不少时间来做家务清洁,依旧还是会有清洁死角。

谁都不想以后的家是个“垃圾堆”,干净整洁、一尘不染变成了选房的最低底线。卖房时的清洁工作尤为重要,瓷砖、家具、橱柜、家电、窗户、浴室等等都需要额外注意,不要吝啬您的钱包,请专业清洁人员来帮助你,不仅节约时间,也能清洁更彻底。

 

  1. 突显空间多样性

您的房屋格局设计会给买家一个心理暗示,让他也会融入您的格局分配来观察房间布局及实用性。在布置房屋内部结构时,如果能赋予该房间多个实用功能,会让买家眼前一亮,也会让他产生更多遐想。

小户型比如Condo公寓中多样性的表现最为突出,让一个Den身兼Office和Guest Room、书房内摆设一张符合风格的沙发床创造了额外的睡眠空间都是很好的例子。只要发挥一下创造力,变化出不同空间区域功能都会增色不少。

 

  1. 最值得投资的地方——厨房、浴室

落伍和低档的厨房、浴室装修风格和设备会让整个房屋一下掉价不少。更换及修补受损的台面、瓷砖以及家电都是迫在眉睫的工程。

即使预算有限,也不能轻易放弃升级厨房和浴室。更新一下水龙头的款式也都能一下提升不少美感。除此之外,重新填补水槽和浴缸边的接缝虽是小改进,也可以大大提高厨房和浴室的样子。

回报率:172%

 

  1. Staging有大不同

统计显示,经过装饰后的房屋比未经装饰的出售速度高出2-3倍,价格也高出6%。专业的Staging开销远比后期回报低,这也是为什么如今越来越多的人关注到这个步骤,也投入更多的时间和精力去做售前布置。专业的设计师,了解不同房屋突出的重点,运用色彩、装饰、布局来让整个房屋提升品质,并巧妙隐藏房屋内部结构的缺陷。

预算有限并不大算大笔采买装饰材料的人们,也可以选择向Staging公司租赁,一切从家具到床单您想得到的装饰,他们都能提供租赁。

请记住,售房时您的家即将成为别人的家,要用别人的眼光来布置自己的家,去除那些显示自己性格、 习性、宗教、文化、信仰的装饰,收起您的照片和私人物品,让您的家符合更多人的口味。

泛泛的说了这么多,那么Staging中细节上可以做那些工作呢?加入什么元素才能更受买家欢迎呢?前后差别真的像上文所叙述的那样差很多吗?下期中,我将会提供更多信息供大家参考, 给大家一些心得体会。敬请关注。

江晓清解析加拿大房产投资

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2018年日本土地价格最贵是哪里? | 居外专栏

 

土地价格的一物四价-

长期在日本生活的人都会听说过日本曾经有过土地的神话。所谓【土地神话】就是指在日本拥有土地,土地价格只会上升不会下降。不过随着房地产泡沫的结束,这个神话也被打破了。在长达近20(1990~2006)年的时间里土地的资产总额共减少了1200兆日元(从1990年末的2452兆日元到2006年的1268兆日元※)。※数字来源于内阁府的国民经济计算

各地区的土地价格是随着经济的发展和供给状况有一些波动,不过一些地区的土地价格则是不被动摇的。那就是东京的银座和赤坂地区。

在日本每年7月,国土交通省会以当年的1月1日为基准,发布标准地点的土地评价价格。

在2018年国土交通省发布的公示价格中可以知道,在商业地当中最贵的是12年连续蝉联的京都中央区4-5-6(山野座本店),每平米的价格是5550万日元。可谓是一寸土地一寸金。

(来源):GINZA KOMPARU STREET)

相比商业地,在住宅地价格最贵的是京都港区赤坂1-14-11物件名:HOMAT ROYAL。每平米的价格是4010万日元。另外,在全国住宅土地价格排行榜中进前十名的东京都可以说是独揽一方。

(出所:国土交通省)

在日本,同样的土地有不一样的评价价格。不只是一般的客户不太懂得,作为房地产行业的专业人员也有不懂的人。首先,让我们看一下土地价格一物四价所指的四价什么。

  • 实势价格

实势价格指的是,实际在土地交易当中成立的价格。没有特殊的情况下交易价格一般和公示地价不会有太大的相差。不过每一片土地都是独一无二的,交易价格也由当事人而定,所以交易下来的价格离公示价格偏差甚大也是情有可原的。

  • 公示价格

国土交通省以1月1日为基准,评价标准地点的公示价格。公示价格作为路线价以及固定资产税评价额的基础,可以说是一个非常重要的指标。

  • 线

为了计算遗产税和赠与税,国税厅制定了基准价的路线价。价格大约为公示价格的80%。

  • 固定资产

固定资产税评价额是市役所等自治体为了计算固定资产税/登录许可税/房地产取得税而独自评价的金额。价格大约为公示价格的70%。

以下是可以在网上查找土地价格的有效的网页。

・公示地价   :http://www.land.mlit.go.jp/webland/

・路线价    :http://www.rosenka.nta.go.jp/

・固定资产评价额:http://www.chikamap.jp/chikamap/PrefecturesSelect?mid=218

是不是对日本的土地价格有所了解了呢?了解土地价格不只可以计算有关于土地的税金,而且也可以在购买以及销售房地产时提供重要的依据。

责编:Adam Chen

日本置业专家数据大拿姜华专栏全集

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哪种人合适来加拿大生活 | 居外专栏

01

语言

我被问得最多的问题是“我英语不好,来加拿大会有问题吗?”答案是“No and Yes”。说不是,是因为像多伦多和温哥华这样的大城市,华人的占比都相当高(多伦多市区华人占比高达11%,近郊的万锦、列治文山市华人更是占到总人口的三分之一),形成了高度完整的社区。华人喜欢的各类设施,如餐饮,超市,购物,消闲娱乐等应有尽有。

多伦多地区最大的华人购物中心太古广场

这些商业机构使用国、粤语,即使你一句英语也不说,得到的也是宾至如归的服务。而且,不仅私人机构如此,政府的服务也细化到针对包括华人在内各种少数族裔。例如,社区中心的图书馆里,有专门的中文书籍部分。保持各族裔本身的语言是被鼓励的,政府每周为儿童开设国际语言课程。很多华人家长都为在加土生土长的子女报读该课程,让他们能继续学习中文。在工作上,流利的英文也并非必需。因为有着广阔的消费群体,目标市场主要是华人的很多商业机构对所雇佣的服务人员都只要求有限的英文水平。为我家装修的工程队里有多位技术娴熟的师傅,英文虽然比较基础,但已经在加从业几十年了。

Civic Center 华人庆祝新年

英语初级虽然对基本的工作生活不形成障碍,但是,如果生活要过得有趣,完全融入加拿大社会,英语还是相当关键的。当然我们仍然可以买个电视盒子继续追国产剧集,但在没有广电总局审查,文艺作品极度丰富的环境下,不能欣赏主流文化的电影,话剧,音乐剧和文学作品,就非常可惜。当自己的娱乐圈子只有华人社区那么大,当然比起在国内生活,就感觉憋屈。相反,如果英语流利,在加拿大这样的多元文化环境中,你就感到像是进了“世界之窗”,主流文化外,更可以畅享世界各地的文化精髓,日子就能过得非常丰富多彩!

至于英语对职业发展的影响,但凡要进主流大公司的,英语好坏就至关重要了。西方国家非常注重沟通和表达,所谓“卖”自己的观点、理念和策略。华人常说“说得好不如做得好”,在加拿大很多情况下还真并非如此。莫说销售、市场营销这种本来就靠演讲和卖嘴皮的工作,哪怕是IT公司做技术的,我都听过不少平时活干得漂亮,但褒奖和升迁机会最终落到隔壁印度人身上的故事,皆因人家“更能说”。

02

就业

估计这是大家决定是否移民来加的最重要考核指标之一,“好找工作吗?”问题简单,答案却一言难尽。请耐心听我分析:首先,大家都知道,就人口而言,加拿大是个小国家。全国人口三千来万,还不及中国一个中等人口的省份。所以,经济体量很有限。但她又紧邻富庶繁荣的美国,与其宗教、语言、文化和价值观都非常接近。这个情况,直接导致很多的美国大公司(同时也是世界性大公司)在布局上并不把加拿大视作一个独立的市场,而把美加看成一个整体。这样的结果,就是不在加拿大设制订总体策略的总公司。加拿大的业务部门,更像是销售分公司。如果是生产、制造型的企业,则流水线可能在加拿大,但研发中心在美国。于是,销售、售后、生产、财务类的职位会有,但是市场策略,研发,融资等核心的职能,加拿大就少之又少了。所以,如果你在国内财富500强的公司担任高管的职务,来加希望继续王者荣耀的,恐怕就要失望了。

我认识一位来加前在上海的可口可乐中国总部任职的市场营销高管,他告知我由于他业绩出众,可乐中国在他出国前专门跟加拿大可乐的负责人打过招呼,让对方尽量安置他。这边也确实认真接待,可会谈的结果就是,加拿大可乐没有像他以前从事的那么高阶的职位,当然薪水也绝无可能接近。另一个例子就是我自己的先生。他是位机械工程师,母语法语,精通英文和中文。在中国的标致雪铁龙汽车设计中心工作将近十载,再之前还在美、法的一流机械公司工作过,有丰富的机械设计和在多元文化环境中管理项目的经验。而且,为了让自己更具竞争力,来加后,他还以很优秀的成绩通过了很具挑战的PMP考试(Project Management Professional项目管理专业人士资格认证)。但是在一年多找工作的过程中,接到的offer仅仅是一些初阶的画图员工作。这让他深感怀才不遇。

不过,不是所有的行业都如此,有的行业情况就好很多。IT 就是一个例子,我不少在这个领域的好友都在一些优秀的企业里担任重要的职务。多伦多有相当多的高科技和互联网企业的核心分支机构,未来还将引来谷歌,微软等IT巨头的设计中心或第二总部。类似的还有金融行业。所以,如果你是这些领域的人才,好消息,加拿大欢迎你!

有趣的是,蓝领在加拿大是稀缺和高收入的。我不止一次听朋友们说起,资深大巴司机超过十万加币的年薪,水、电工时薪五十加币以上,如果是工会成员更是接近百元…刚来时,我听到这样的事情总半信半疑:一个西方国家,怎么可能让蓝领的收入领跑白领呢?直至发生了这样一件事情:新家要装卷帘,来了个华人小伙子,手脚相当麻利,嗖嗖半小时就装好了所有的房间,活儿干得干净又漂亮,收费一百五加币。听他说英文觉得口音像土生土长的孩子。与他聊天,才知道他少年时来加拿大,一直读到了研究生,西安大略大学的昆虫学硕士(University of Western Ontario, 加拿大排名第一的商学院Richard Ivey就是这间大学的)。这种“北大学生卖煎饼果子”的故事估计在国内要上新闻了,诧异之余我们自然要问,你这不是很屈才吗?小伙子很坦诚地说:“不会呀,工资很理想嘛,而且时间上还自由!”可不,半小时一百五(而且是现金不用纳税),多少写字楼的白领要羡慕死!

慢慢地,我们认清了这个事实。我想这个现象的原因可能是这样的:加拿大总体教育水平较高,培养出了众多具备白领技能的人士,但由于第一段分析的原因,没有相应多的白领职位(这些职位很多在美国)。另一方面,人们的日常生活仍然需要蓝领照顾(特别是新移民的大量涌入创造了很多与安家相关的工作,例如:建房、家装、水、电、通讯接线等),但高知们不愿意放下身段从事这样的职业。这就产生了人力资源的供给与需求的错位,蓝领比白领工资高的情况也就油然而生了。事实上,发生在我们身边就有白领转职成蓝领后,家庭收入不降反升的实际案例。所以,如果你本身具备这方面的技能,或者动手能力很强,不介意转型从头学起的,大可以放弃继续挤白领的独木桥,走成为蓝领这一条较为宽阔的职场道路。特别值得一提的是,由于稀缺,加拿大非常渴望引进具备这些技能的人员,所以这类人员的“技工移民”是成功移民和安家加拿大的捷径。在这个转型中,障碍不是学习新技能,而是华人固有的“万般皆下品,惟有读书高”的观念。而我的观点是,即便抛开政治正确的“职业无贵贱”不谈,个人的社会价值很大程度上难道不是由工资反映的吗?如果工资不比白领专业人士差,我们凭什么认为蓝领是下贱职业呢?

当然,话虽这么说,心理上还是需要做出很大的调整。上面讲过我先生的经历,他目前就还没过好这个槛。遇到这种情况,可以缓一缓,一方面着手技工证书的考试(在加拿大,相当多的职业需要获取资格认证才可从业)另一方面,继续找本职工作。如果在找到本职工作之前已经把技工证书考出来了,大可以试一试从事一段时间技工的工作。很有可能,它完全没有想象得那么糟。更何况,工资也许比本职工作高不少呢!

如果实在过不了自己这关,坚持要从事白领职业,又一时半会儿进不了主流大公司的,自雇也是一个不错的选择。大家都说加拿大福利好,那是因为她是个“万税”之国。打工不但工资有上限,而且固定工资没有任何税收优惠。以十万的年薪为例,打工者到手就剩下六七万。如果同样的毛收入,自雇者就能用打工者不能抵扣的很多费用(比如餐饮,租车等)去冲减完营业额后再报税。这可以大幅为自雇者节省本来高昂的税金。当然,自雇需要很大的勇气,要能够从容面对收入不稳定的局面,特别是初期。但是,像会计师、移民顾问、房产经纪等的自雇业务如果开展成功,随着时间的推移,客户群能积累得越来越大,收入就能步步登高。可是打工反而有可能遇到“高薪陷阱”。万一遇到经济不景气或者公司营运不佳,高薪职位的就业安全就会受威胁。所以,如果你个人能力很强,充满自信,喜欢“折腾”,不惧挑战并憧憬没有职场“天花板”的未来的话,来加拿大自雇反而会是个脱胎换骨的机会。相反,如果你喜欢在发展得很完善的机构里做规范好了的工作,或者“安全感”对你来说很重要,自雇就不是你的菜了。

以上自雇的情况,创业同理。对于企业家来说,好消息是这里社会秩序较公平公正,法制健全。经营靠的是本事,不需要贿赂,不需要靠关系。不好的是经济体量摆在这里,三千万人口的市场,像王健林那样“先挣一个亿”的小目标不太容易达成。

03

居住环境

如果上一个题目让你觉得稍有沮丧的话,这一定是个让你振奋的内容。

我家的前院小景

加拿大人口密度低,人均居住面积普遍比国内大。即便在多伦多这个全加人口密度最大的城市,居民仍然能比国内住得宽松很多。用上海中环内一套公寓价格的一半,就可以轻松在近郊购得有前后院的独立屋(Detached),也就是国内说的别墅。不算前后院和地下室(地下室完全可以装修好,成为娱乐室和客房)的面积,独立屋通常至少200多平方米,洗手间3~4个。这样一来,即便在国内的亲朋好友同时来玩来住,都能轻松接待。预算稍微紧一些的,可以选择半独立屋(Semi-Detached)或者联排镇屋(Town House),这些类型的房屋与邻居隔着同一堵墙,虽然不是单门独户,但是往往仍然有小院子。所以,如果你喜欢种花养草,热爱小动物,这就是你的小宇宙。一些社区还每年有园艺大赛,表彰院子收拾得最漂亮的人家。因此很多朋友院子都收拾得繁花锦簇。当然了,也有父母同住,把花园变成菜地的。这种时候,你就会每年夏天收到各种新鲜瓜果,幸福满满!

附近的Too Good Pond 公园

不但室内舒适宽阔,居民区周围的环境通常也都绿意盎然。以华人很喜欢的列治文山和万锦市为例,离多伦多市中心也就半小时车程,公园,湖泊,森林、绿地、池塘、小溪、漫步道、单车径就已是星罗棋布。绿化面积大不仅让居民感觉轻松惬意,连小动物都很幸福快乐。我家后院,就先后接待过小兔子,松鼠,花栗鼠,浣熊和臭鼬。Marshall是我们从上海带来的金毛,在国内时从未见过这么热闹的场景。一次臭鼬到访,摸不清状况的小马兴奋地冲出去要与他玩耍,结果被臭鼬喷了个满头满脸。即便先生用了各种网上教的办法,家里还是臭足了一周。这个有趣的经历,很长时间是我们在朋友聚会上津津乐道的话题。

所以,如果你热爱大自然,喜欢鸟语花香的居住环境,恭喜你,加拿大将是你的乐土!

04

子女教育

针对这个所有父母都特别关心的问题,我之前有好几篇公号文,拓展开来讨论过。大家关注“枫与桐”后,找出来看看,我就不在此重复了。参见文:《加拿大的教育真的更优越吗?》《加拿大告诉你:教育原来还可以这样》《加拿大告诉你:作业原来还可以这样》

05

家庭生活

“Family First”家庭第一重要,是加拿大最主流的价值观。加拿大人普遍认为家庭是生活的重心。比如说,国内不罕见的为了工作,夫妻两地分居的情况,当地人很难理解,也更不会这么做。人们普遍认为工作是为了更好的生活。如果都不能在一起生活了,钱挣得再多,意义也不大。

年轻单身除外,加拿大的社交是以家庭为单位的。这里没有“应酬”文化。很少听说公司要求员工晚上“接待”客户。因为接洽生意的双方都需要晚上回到家人身边。如果真要宴请,很多时候是双方携眷出席。商务上如此,私人聚会也同理。已婚人士之间的社交,比如晚餐,周末的远足,往往是几家人同去,大人们一起聊聊天,孩子们玩做一堆。这儿婚外的诱惑比国内少很多。背叛配偶,不忠于婚姻是为人所不齿的行为。哪怕是政客,民众也更愿意信任有和睦美满家庭的候选人。人们认为对婚姻和家庭都不能负责任的人,其它方面就更不可能靠谱了。

所以,如果你很注重家庭,加拿大会让你感到非常自在。

06

休闲娱乐

讲这个话题前,我们先来看几个数据:最新的(2016)的普查数据显示加拿大人税前家庭收入中位数大约在9万加元(目前1加元= 5.3人民币),这个数字对于国内一线城市来说,不算是一个很难触摸的高度。另一份私人机构的调查显示https://www.huffingtonpost.ca/2018/03/14/top-one-per-cent-canada_a_23385825/,当个人收入达到25万加币左右时,就已经能成为很多大城市1%最高收入人士了。概括地说,加拿大人收入(特别是税后)比较平均,贫富悬殊不大,但是并不算特别富裕,也不盛产“土豪”。这就决定了加拿大人平和友好的心态和毫不浮夸的消费观念。

运动是加拿大人最喜爱的休闲方式。有大比数的成年人加入各式各样的俱乐部,每周训练或比赛。我的朋友中,就有加入铁人三项,单车,慢跑、羽毛球和排球俱乐部的。这让他们不但锻炼身心,而且能和一帮志同道合的朋友每周互动。聚会时这些朋友提起俱乐部里的趣闻,我总能感受到这些活动对他们生活产生的正能量。

宗教活动和各类义工也是很多加拿大人热心的事务。无论是去流浪汉家园帮忙,或者是为某位候选人拉票,助选,很多人士都毫不吝啬把时间花在这些他们认为有意义的事情上。前不久的Terry Fox Run (为以身残志坚的运动员Terry Fox命名的癌症基金募捐的公益跑),赛道刚好经过我家门前。我们全家正好在前院拼装露台家具,就一起目睹了几个小时连绵不断的人龙缓缓经过,男女老少,各个族裔,跑步的,走路的,滑旱冰的,牵着狗的,甚至还有推着婴儿车的…让人感慨民众高昂的社会责任心。

过节假日,加拿大人也常选择亲近大自然的方式。夏天的长周末,高速公路上经常能看到绑在车上的皮划艇和单车,冬天则是滑雪板和雪地单车。林中、水边的小木屋夏天会特别旺租,那是人们一家大小去过上几天远离都市的生活。露营,野餐也是很受欢迎,城市周边有很多设施完善的营地,供房车扎营,休息。如果不出行,普通的周末最通常的活动就是太太搞搞园艺,先生修修补补院子,自己动手DIY做些小玩意儿。一来实用,更多的其实就是个消遣。

人们也很关注培养自己文化方面的兴趣爱好。我参加过几期社区中心的美术课程,都是周中的时间,但基本都满员。学员中有退了休的老年人,但还有相当多的一部分是上班族。他们有的是小企业主,有的是自雇的专业人士。我和一位来自台湾,画技出众的学员聊天,才知道她正职是心理咨询师,坚持画了好些年,作品已经优秀到参加万锦市画展了。

总体而言,这儿的文娱生活可以归纳为“不花钱找乐子”。加拿大人热衷这些活动,虽不需要花费太多的金钱,但却同样从中感受到无穷的乐趣。与当地人或者适应了当地生活的老移民聊天,你能感觉到人们并没有对纸醉金迷的羡慕,相反,言语中往往渗透着对这种安静祥和生活的满足。

这就是我看到的加拿大生活。它既不灯红酒绿,也不声色犬马。在有些人眼中它“好山好水好无聊”,可在有的人看来,它清新自然,返璞归真。你呢?

 

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7月的泰国很不太平:普吉岛的游轮失事,差不多相同的时间,在清莱12名少年足球队员和他们的教练在被困被洪水淹没的地下洞穴超过一周后获救。过去的13年我都是在泰国度过的。这期间我经历了不少天灾人祸,甚至包括一系列的军事动乱和国家政变。但是,这一切都没有影响泰国房价在这13年中不断攀升的势头。【阅读原文

 

曼谷公共交通对房产投资的吸引力可以有多大?

曼谷,在距离公共交通站点仅几步之遥的位置买房子的重要性不容小觑。购房者对此类房产的抢购之势非常迅猛,人们要为距离市中心更近这一点支付更高的价格——即便是以分钟来计算的。在紧邻公共交通连接点的地方买房还能够获得很高的租金回报率。【阅读原文

 

海外购房者可轻松购置泰国房产 尤其是中国买家

你知道吗,如果你购买或投资泰国房产,你可以要求以你的母语,比如普通话或粤语,来撰写买卖合同。数百个房地产项目(不仅仅是在中国推广的房地产项目)都面向中国购房者。虽然购买泰国房产不会让你自动获得居民身份,但购买过程十分简易便捷。【阅读原文

 

泰国政治斗争不会让外国投资者走开 名记告诉你为何投资这里

今年是军方接手泰国政府的第四年,而这正是本周曼谷民主抗议活动的导火线。2010年,当类似的事件爆发,事件的照片登上世界各地的“突发新闻”,泰国在海外购房者和投资者的心目中的良好声誉受到了极大的损害,而这种损害确实是无法估量的。本周的抗议活动规模极小,在曼谷这样一个超大的城市中,受到抗议活动影响的区域范围简直小到可以忽略不计。海外购房者和投资者真的不应该为此而改变他们购买或投资泰国房地产的计划。【阅读原文

 

买房如择偶,看房如约会,中介如红娘?

我们不妨停下来思考一下,其实房屋买卖和约会如出一辙。同样的情感倾注,同样的浮想联翩,同样的加戏,同样的心跳加速,犹如在电话旁左右徘徊,迫切渴望听到电话响起;悄悄地走近并观望你心中所想的那一位,;悄悄地走近并观望你心中所想的那一位,只是为了多看一眼,甚至驱车从TA身边经过,只是略有不妥。当然,伤心绝望则是常有之事。


看一下当地报纸的房产版面,你会发现到处是“单身”(待售)广告,字面用语为“单身贵族”。“焕然一新、令人赞叹的单人房,带定制型欧式家具。”“恢弘开阔的2居室住宅。”“高端、怡人、定制式住宅。”“一款美丽动人的寓所。”“尽享这款魅力之作。”“迷人格调与闲逸生活。”“通透明亮、悦心娱目的3居室殖民风住宅,坐拥优越地段。”通透明亮、悦心娱目;恢弘开阔;怡人:这些都是将房产拟人化的劝诱之词,犹如容颜姣好的“单身一族”在等待另一半的到来。

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坐标美国加州  居外编号:42208181

房产广告时常具有劝诱性甚至挑逗性。“古色古香的美宅,地处萨顿区(Sutton Area),”“采光充足、温馨怡人的住宅,位于西区大街(West End Avenue),”“战前华美宅邸”——这是纽约房产宣传广告的用词。以上暗含“邀请之意”的用语与“高挑挺拔、美丽动人的褐发女郎”、“优雅迷人的地中海美女”、“如沐春风、迷人温馨、错落有致”或“精彩纷呈、大师操刀的SWF 41住宅,室内外尽显华美格调”大同小异。这些广告语都是取自当地报纸中;如“完美邂逅(Meet Your Match)”房产专栏;还有取自《芝加哥论坛报》 (Chicago Tribune)房产专栏的“湖畔女郎”、“海边的单身贵族”及“可翻修升级的古宅”),无论是用于单身一族、美女或构造简洁典雅的空置老宅,这些广告通常具有描述性和劝诱性,有意模糊并跨越生命体和非生命体(房子)之间的界线。它们所呈现的并非一个住所,而是一种关系。周日的房源信息表则会公布出各种“精致”、“引人注目、温馨典雅”、“令人赞叹”、“美轮美奂、天然雕饰、魅力四射”的空置房产,邀请您“今日致电。”

感情与房产之间的对比双向皆行得通。有女人将男人描述为“待修缮的房子”,即一种需要投入精力和时间的“原材料”,但这种“修缮”可能是对未来的一次绝佳投资——过去在一个价值判定基准略有不同的时代,常称之为“外粗内秀的人”。住宅犹如配偶,一不小心就会陷入危险境界,正如人们常说的“我可以在婚后调教并改变他。”。从另外一个角度看来,“待修缮的房子”不仅等同于“毛坯房”,还特指“只是需要爱(去修缮)。”

此外,还有取自《哈佛杂志》(Harvard magazine)分类房产广告的宣传用语:“您在寻找天作之合吗?入住我们的度假别墅吧(Vacation Rentals),所需所想唾手可得!”

同样房产中介也像是红娘/月老;看房询盘和介绍对象也没什么本质不同,而中介随时可能因为小两口吵架而成为替罪羊。

性和房产:为何我们喜欢房子

哈佛大学英语系教授玛嘉莲·盖博(Marjorie Garber)在2000年出版了《性和房产:为何我们喜欢房子》(Sex and Real Estate: Why We Love Houses)一书对此进行阐释,“在当代社会文化中,房子通常扮演着情人、伴侣之类的梦想约会对象,甚至梦想配偶的角色,他们能够实现我们的想望,给我们的计划和生活带来意义。”

 

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编译自 Sex and Real Estate: Why We Love Houses

撰稿人:ADAM CHEN

排版:KYRA WANG

每年的什么时候在美国买房最划算

由于基本面强劲,预计未来几年房地产市场将继续攀升。但是您应该现在购买还是等几个月再购买房屋?

为了帮助您做出决定,从美联储、人口普查局和Zillow等来源汇编了公开的国家住房数据。我们使用这些数据分析得出了房产交易的最佳和最差时间。我们还讨论了买家在购买时可能需要考虑的其他因素,例如市场上待售的房屋数量。

买房屋的最佳和最差月份

对于我们采访的大多数人,包括行业内房地产专家,价格是购买房屋最佳时间的决定因素。希望获得大量收益的买家可参考此表查看哪个月是在美国买房屋的最佳时间。

各月份房屋售价中位数、平均挂牌时间及售价超出挂牌价比例

购买房屋的最佳月份:1月

一年之计在于春,为了讨一个好的开始,不少开发商为购房者提供很多优惠。我们的分析显示,1月是对价格敏感的买家购买房屋的最佳月份。

1月份房屋销售的中位数处于最低点。此外,在这个月达成成交的房屋平均挂牌时间超过三个月。一般来说,房屋停留在市场上的时间越长,成交时的价格就越低。当房屋长期停留市场时,买家有更多的空间来谈判价格。

尽管1月份销售价格高于挂牌价格的房屋百分比并非最低,但也不是最高的。由于销售价格中位数和平均挂牌天数对您有利,因此1月份是购买房屋的最佳月份。

最糟糕的一个月买房月份:6月

春夏之交是购买房屋的最糟糕时间。与其他月份相比,6月份成交的房屋销售速度最快,因此买家没有很多谈判价格的空间。这也解释了为什么6月份销售价格中位数达到峰值,房屋销售价格高于挂牌价格的概率仅次于3月,4月和5月。

四月份是美国的退税季,往往会提高买家的购买力。

市场挂牌时间短,销售价格中位数高,房屋销售价格高于挂牌价格,这使得6月成为购房的最差时间。总的来说,价格敏感的购物者应该避开这个月。

买方要考虑的价格以外的因素

虽然许多人认为在购买房产时将价格作为首要考虑因素,但一些买家可能愿意花更多的钱来获得他们的梦想家园。对于那些买家来说,房屋库存更重要。

对于那些买家来说,下面的排名可能更有意义。春季通常会为市场带来最多的新房。拥有众多选择的买家有更好的机会在5月新房源数量达到最高点时找到他的梦想家园,而总房屋存量为216万,仅次于7月和9月。总的来说,这个月里不乏选择。

另一方面,到每年年底,选择很少。 12月是美国的休假季,大多数房屋已售出的时间。总库存降至最低的178万,新挂牌也处于每年的最低点。如果你在12月买房,你可能很难找到你的梦想家园。

各月份挂牌数量和总房屋存量

 

数据来源

1.销售价格中位数

我们追踪了2010年至2017年每个月的房屋销售价格中位数。我们依靠人口普查局提供的数据。平均销售价格较低的月份获得较高排名。

2.市场挂牌时间中位数

由于买家有更多的空间在一年中的那些时间进行谈判并获得更好的交易,因此房屋需要更长时间成交的月份会获得更高的排名。我们统计了2012年至2017年每个月挂牌房屋成交的中位数天数。数据来源Realtor.com。

3.销售价格高于挂牌价格比例

高于挂牌价格销售的房屋比例较高的月份排名较低。我们收集了Zillow提供的数据,Zillow是领先的房地产和租赁平台。 根据Zillow2016年的挂牌和价格数据,统计出售房屋价格高于挂牌房价的百分比。

4.新挂牌数量

新挂牌数量是每月在市场上出售的新房数量。根据Realtor.com提供的数据,Realtor.com全国房地产经纪人协会的官方网站。我们统计了2012年至2017年每个月新挂牌数量的平均值。

5.总房屋存量

总房屋存量是当月新挂牌的数量加上已经列出待售和在市场上销售的房屋数量。我们收集了美联储和雅虎提供的数据。我们统计了2012~2017年每个月的房屋库存,并计算了每个月的平均值,以获得该指标的排名。

这个排名与其他关于买房最佳时间的主要研究结果非常接近。

【Zillow的研究结论】

Zillow与我们的分析一致。Zillow检视了2016年的挂牌和价格数据。他们发现春季提供最多的房屋选择,但它也是价格最具竞争力的季节。与一年中的任何时间相比,房产销售速度更快,成本更高。他们建议买家应该保持耐心,并考虑在夏季结束时提出报价,因为那时买家将拥有更多时间讨价还价。

Zillow的结论支持我们的排名。虽然我们认为冬季是以折扣价购买的最佳时间,春季则拥有更多选择,但我们的分析还显示,7月是兼具更多购买选择和讨价还价的最佳月份。如果价格是唯一的考虑因素,那么7月就会排名靠后,但就选择范围而言,7月排名第二。因此,如果您权衡二者准备做出妥协,也许七月是您出手的最佳月份。

【Realtor.com的研究结论】

全国房地产经纪人协会(NAR)的官方网站Realtor.com发现秋季是购房的最佳时间,也是发现完美房产的好季节。他们提供了几点支持他们的主张,但有三点与我们的研究相关:

更低的房价 –  Realtor.com依靠RealtyTrac进行的研究来证明10月是达成交易的最佳时机。

买家竞争减少 – 据Realtor.com称,秋季是购物的好时机,因为大多数夏季买家已经离开市场。然而,这里的问题是可能没有太多房源可供选择。

破旧的房屋卖家 –  Realtor.com写道,在秋季房屋仍然没有卖出去的卖家很可能会打折出售。房子在市场上停留的时间越长,您就有更多的谈判空间。

我们的发现与Realtor.com不同,因为Realtor假定了卖家打算在感恩节到新年的假期前出手。

根据我们的排名显示,整体而言夏末到秋季结束也是购房的好时机。这是你有充足选择的月份,有更好的机会达成一笔好交易。另一方面,6月是购买房屋的最糟糕时间。尽管与春季相比,挂牌量很大,但刚刚挂牌卖家期待很高,不愿打折,竞争对手的出价也要高得多。

居外诚意推荐:西雅图十年难遇 市中心全新高端豪宅

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杰出的建筑师和艺术家们往往会花费成倍的努力,营造出一种近乎完美而不嘈杂的安静氛围,使得置身其间的人,几乎注意不到设计本身,只能感受到实用和舒适。真正的奢华不就应该如此吗?

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一月将至,你准备好出手了么?

 

综合fitsmallbusiness.com、美联储、人口普查局、Zillow、Realtor.com相关信息整理而成。

 

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撰稿:Adam Chen
排版:KYRA WANG

马莉谈在加拿大置业及学习系列

怎样正确地选择多伦多的学区房

2018年很快又要过去,在多伦多学生相信已经考虑下一年新学期开始的计划了,不在多伦多的孩子如果决定明年来这里读书,也要开始做打算如何申请签证了。现根据我所遇到的不同家庭的类型,来谈谈我们大家所关心的学区和学区房的选择问题。【阅读原文

 

繁华的多伦多楼花市场 你需要注意些什么?

根据市场研究公司的统计,自2017年初以来,多伦多地区有11个公寓楼项目3992个单位被取消。虽然我没统计出2017年总共开盘了多少个楼盘,取消的楼盘的数量占比多少,因为通常很多人愿意通过数字的比较,来求得心里的安慰。但我却认为不必要,我想从以下几点来谈谈在繁华的楼花市场中,购买楼花需要注意哪些问题。【阅读原文

 

留学加拿大该不该买房?当地金牌经纪人实话实说

我是一个母亲,儿子的同学中有好多是来自国内的留学生。我又是一名在加拿大多伦多工作多年的地产经纪,工作关系接触了相当多的留学生。根据我的经验谈谈到加拿大留学的孩子们到底该不该在加拿大置业?【阅读原文

 

近年澳洲永居移民多置业 这类签证中国人最多

据《悉尼先驱晨报》报道,澳洲统计局昨日公布的数据揭示,2000年1月-2016年8月来澳的永居移民,大多正在买房或已拥有住房。其中最多人出生在印度,最普遍从事的是人力资源、市场营销工作,或者从商。

根据数据,2000年1月1日-2016年8月9日期间,近292,000名出生在印度的来澳人员中,有234,000人持技术移民签证,占同期澳洲新技术移民总人数的18.5%;通过人道主义签证永居澳洲的人员当中,逾63,000人来自伊拉克和阿富汗,占总比近30%;约有95,000名出生在中国的人员通过家庭类(永居签证计划来澳,比例超过来自其他国家的人员。

2000年后来澳永居移民的主要来源国。(数据来源:澳洲统计局)

此外,澳洲种族社区委员会联盟(Federation of Ethnic Communities’ Councils of Australia)主席佩特索斯(Mary Patetsos)称,永居移民正在买房或已拥有房产,这展示出他们想成为澳洲社会一员的决心。

“新数据显示,54%的永居移民(在澳)已拥有房产或正在买房,说明了移民们对新大陆的认同。”佩特索斯说:“这是移民如何用勤劳和进取心,为我国带来经济增长、国家建设及社会凝聚力的一大例证。”

2000年1月-2016年8月来澳的永居移民,大多正在买房或已拥有住房

全球权威研究机构McCrindle的社会研究员布瑞雷(Geoff Brailey)指出,人道主义类(签证)计划面临的一大挑战在于,2000年后来澳的逾60%人仍在租房,比例是澳籍公民租房率全国平均值的约两倍。

“通过技术类计划来澳的人员正逐步进入房市,而那些通过人道主义类计划来澳者可能正在艰难应对住房可负担性问题,他们大多数人是迁入新州和维州。”

另外,根据统计局昨日发布的报告,2000-2016年来澳的永居移民在2016年内所得的周薪多为650-999澳元。不过,其中超过四分之一(27%)的人道主义移民的周薪仅为300-649澳元。逾三分之一(35%)的技术移民雇员每周收入超过1,500澳元,而只有7.3%的人道主义签证持有人达到这样的工资水平。

2000年后来澳永居移民从事行业情况。(数据来源:澳洲统计局)
2000年后来澳永居移民从事的主要工种。(数据来源:澳洲统计局)

布瑞雷还披露,在英语达到熟练程度的移民中,技术移民比例最高,达到92%。而家庭类及人道主义类移民,英语达到熟练水平的人数比例较低,分别为73%和66%。

他指出了蕴含其中过的一大变化趋势:“(澳洲)移民从(主要)来自欧洲国家,转变为来自亚洲国家。在这些亚洲国家,英语是第二语言。”

2000年后来澳的非英语国家永居移民中,英语达到熟练程度的人数比例。(数据来源:澳洲统计局)

数据同时显示,2000-2016年来澳的永居移民中,有五分之一人据报是在过去12个月内来澳。他们最常定居的目的地是墨尔本,共计12,431人,包括2,769名从悉尼迁居墨尔本的移民。

悉尼是移民的第二大定居目的地,共有8,780人迁居于此。其中,来自新州其他地区的移民为1,798人,来自墨尔本的移民为1,762人。

澳洲财政部和内政事务部今年早些时候公布的一份报告还显示,1995年之前移民澳洲的人员大多是低技能移民,但近年来澳的移民在过去5年间新创造了三分之二(64.5%)的净工作岗位。然而,移民并未取代澳洲劳动力。生产力委员会(Productivity Commission)的研究发现,2000-2011年期间,移民未对本地工人有所助益、但也没有造成伤害。


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来源:澳洲新快网

责编:Zoe Chan

多伦多郊区买房真能省钱吗?生活成本大比拼 | 加拿大

多伦多地区房价高企,许多人考虑到郊区买房更实惠。但从长期来看,如果考虑到交通费、托儿费等额外费用,真能省下很多钱吗?

据《多伦多星报》报道,现年27岁的摩根(Jess Morgan)在全加房市最火爆的多伦多租房住,她在过去6年中,一直在为自己的首套房储存首付。

>>>加拿大置业百科加拿大购房流程 | 加拿大房贷流程 | 加拿大房产税费

多伦多郊区买房 真能省钱吗?生活成本大比拼 | 加拿大

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她和丈夫计划在接下来的两年内,在多伦多市附近的奥克维尔买房。奥克维尔距离多市大约40公里,这样她可以继续在多伦多市中心上班。她认为郊区房价更便宜,养家更容易。

虽然郊区房价便宜,但很多人没有考虑到郊区生活可能会带来额外的费用,如更高的交通费和托儿费等,长期来看,可能也省不了多少钱。

地产经纪史密斯说,在约3~4年前,他们客户中只有约有10%想在多伦多的郊区购置物业,而现在达到了约50%。有的人甚至到巴里、基奇纳或滑铁卢等距多伦多100多公里的地区买房,但还继续在多伦多市工作。另外一名经麦哲伦称,在郊区买房,房价上确实便宜很多。

根据多伦多房产局的统计,上个月,大多地区的平均房价达到了916,567元,比去年同期增长了33.2%。

在多伦多市中心,目前一个单卧加一小房间(den)的公寓要卖到755,000元。麦哲伦称,要在郊区,这个价格,可以买到一栋独立屋。但经纪们称,虽然郊区房价便宜,但住郊区可能会带来一些城市没有的日常开支。

郊区生活通常需要至少一辆汽车。如果两个人都在多伦多市区工作,也可能需要两辆车,那就会产生额外的车保险,要多花汽油费及停车费等。做公交去城市上班的人,他们可能也需要一辆车,能让其开到最近的公交车站坐车。

如果家庭有小孩,住郊区令父母在上班通勤上花的时间更长,他们可能需要花更多费用在日托上。

一些社交及娱乐活动多在城市举行,人们也可能会经常驱车前往,这也会增加他们在交通上的费用。

此外,由于房主在通勤上花时间过长,可能没有时间做一些家务事,他们可能会选择请人割草或做房屋卫生等,也增加了额外开销。

另外,在郊区, 那些杂货、税收及各类保险的价格费用等都比城市明显要高出许多。一些选择住郊区的人开始怀疑是否选择在郊区买房是正确的选择。城市确实有更多机会,其教育、医疗保健及服务设施等都比郊区强,但要在城市买房,房贷就会大大提高。看来到底在哪里买房,买前还是要三思。

相关资讯:卡尔加里4月房屋销售续增 房价平稳

(据加拿大家园)