舊金山人口流失全美最多 為什麼科技人逃離硅谷?| 美國

 2017年第四季舊金山是全美流失最多居民的城市,比排名第二的紐約市還要高出24%的遷出人口,而這樣的情況預計在2018年還會持續下去。為什麼科技人正在逃離硅谷

飆漲的房價、單一的文化,讓許多科技人正逃離硅谷上一季有高達15000名的居民搬出,搬家卡車一輛接著一輛開出,不只是人住的地方要換,許多創業家、投資人都想帶著自己的創新事業出走,找尋下一個硅谷

舊金山人口流失全美最多 為什麼科技人逃離硅谷?| 美國
房價貴、文化封閉,致使科技人逃離硅谷

最近硅谷許多搬家卡車公司生意大好,從聖荷西(San Jose)搬家到拉斯維加斯(Las Vegas)的車資,單趟就要高達2000美元,而反向從拉斯維加斯到聖荷西的費用卻只要100美元。價格反應需求,這都是因硅谷科技人現在正湧現一股逃亡潮。

據統計,截至今年2月份,高達49%的灣區居民表示正考慮搬出舊金山。而原因是最近川普政府通過的稅制改革以及房租飆升,讓居民生活負擔更加沉重。許多在硅谷工作的員工透露,就算領著看似豐厚的年薪,在這裡也只能過著一般中產階級的生活。不僅是生活很貴,許多剛起步的新創公司也不堪房租壓力,正考慮將辦公室遷出硅谷,搬到俄亥俄州、密執安州及印第安納州等中西部的工業城市。

硅谷的封閉文化也是將人往外推的因素之一,許多人認為硅谷的創投圈子整天都在談論差不多的話題。另外,硅谷有一些工程師心態相當自我,美國眾議員羅·卡納(Ro Khanna)就說:“如果公司沒有提供咖啡、早餐、乾洗服務,員工就想走人,這裡的人都很飢渴。”

Paypal創辦人彼得·泰爾(Peter Thiel)就打算把他的部分個人投資轉移到洛杉磯,他認為硅谷目前封閉的文化是“有毒的”,希望能找到一個知識分子思想多元的城市發展。

此外,在硅谷灣區有越來越多新創公司難以負擔員工奢侈的福利要求,就投資者的角度而言,中西部這些非沿海城市不僅是房租、生活開銷甚至是員工成本都低廉許多,可以大大降低營運成本,且其他城市也都不乏投資科技新創的機會。

像Slack這類工作協作軟件出現後,許多工作溝通並沒有必要受到地域的限制,這些因素都讓經營者認為沒必要死守在硅谷。像是Google、Facebook這些科技巨頭,最近也都在科羅拉多州、波士頓這些城市設立新的辦公室,吸引更多元的人才加入。

 

來源:中國日報

排版:Shelly Du

為什麼今年珀斯有望反彈成為最新的熱門房市?| 澳洲

澳洲聯邦銀行(Commonwealth Bank)和聯邦證券(Commsec)最新的季度調查報告綜合了零售、經濟增長、人口、商業投資、住房建設以及房價等九項主要經濟指標,分析了各居住地區的信息,以及工作和商業的氛圍。

澳洲9號電視台網報導,該次調查的一個明確的信息是,西澳仍然在全國墊底,與東部各州相比很容易黯然失色。問題在於,這是否進一步暗示,就承受能力和增長能力而言,西澳的住房市場可能會成為全國最好的。

由於礦業投資下滑,就業機會逐漸減少,西澳房價四年來已經下跌不少。

這可能是整個調查中最有價值的提示。如果查看CoreLogic最新的月度數據,珀斯房價平均為484,562澳元,而墨爾本為832,735澳元,悉尼為105萬澳元。這一價格在2017年下降了2.6%。

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CoreLogic 2018年1月31日澳洲各州府城市的房價指數及月/年度變化
CoreLogic 2018年1月31日澳洲各州府城市的房價指數及月/年度變化

珀斯市場的特別之處在於租金顯然比其它州更低。珀斯房產的收益率為3.8%,而霍巴特為4.9%,達爾文為5.7%,堪培拉和布裡斯本為4.1%。這直接反映了租房者的負擔能力,疲弱的工資增長水平和更高的失業率。

對於珀斯而言,關鍵在於觀察鐵礦石價格(從2016年初的每噸約31美元的低點到今天的每噸76美元以上)和對勞動力的需求。

2017年,西澳從業人員增加了5萬多人,總數達到134萬人,失業人數下降了9,000人左右。就業人數增加意味著更多的人能夠支付更高的租金或購買房產。

珀斯是擁有增長前景的市場,因此關注鐵礦石的價格是重要的。歷史告訴我們,珀斯具有高度的周期性,而且依賴商品周期。

對珀斯房市榮景終結的悲觀預測可能為時尚早。圖為珀斯市郊3臥2衛的精美別墅,位於灌木保護區對面,臨近海灘、商店、咖啡廳、餐廳、學校和公園(點擊圖片查看房源信息)
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新州仍然在全國領先並不讓人意外,該州創造了最多的就業機會,擁有最強勁的房地產市場,因此吸引了大量的新投資。

從全國來看,新州的強勁對澳洲有好處,因為新州是全國人口最多的州。但這些正在慢慢改變,維州人口增加最為強勁,這又促進了對住房的強勁需求,也意味著維州的就業機會將繼續增加。

該調查與其它調查都顯示出,住房市場所謂的低迷可能被誇大。盡管有一些不足(認為大規模的公寓房發展項目是建立在中國強勁的需求假設基礎上的),但似乎沒有任何全面崩盤的跡像,因為人口的增加將繼續促使工薪階層的人們要求更多的住房和新房。

雖然關於澳洲是否能夠承受人口快速增加的爭論仍然存在(當然,答案是建立更新、更強大的基礎設施來應對日益增加的州府城市人口),但事實上迄今為止,州府城市也從中受益。

 

原文來源:9news.com.au
責任編輯:Zoe Chan

人口增長最快和最慢的州分別是這些 | 美國

2016年,美國人口增長了220萬人。其中大部分增長來自新生人口,其餘的則來自移民。然而,人口增長並未遍及整個美國。儘管美國南部和西部的人口在2016年增長了1.1%,但東北部和中西部的人口只增長了0.1%。甚至有8個位於東北部和中西部的州,人口減少了。(美國城市人口排名

影響美國移民的因素有很多,包括生活環境、生活成本和生活質量等。美國人追求經濟和教育發展,許多發展最快的州多是能負擔得起優質的教育體系和低失業率的中型城市。根據美國人口普查局的數據,本文回顧了2015-2016年美國50個州一年的人口變化情況。

美國人口增長最快的8個州:

1、 猶他州-現有人口305萬

猶他州的人口增長了2.0%,幾乎是全美人口增長率0.7%的三倍。與大多數快速增長的州不同,猶他州人口增長的主要原因是自然增長。2016年,猶他州每10萬人中有1854人出生,遠高於全美每10萬人中1286人的出生率。猶他州的死亡率也是全美最低的。2016年的淨移民人數也讓該州的人口增長了0.8%。

2、 內華達州-現有人口294萬

內華達州的人口增長了2.0%,是所有州中第二快的。過去10年裡,內華達人口持續強勁增長,從2006年到2016年增長了16.5%,幾乎是8.3%國家增長率的兩倍。儘管人口增長強勁,但內華達的整體經濟出現了下降。在此期間內華達州的國內生產總值下降了9.0%,為全美下降最大。然而,受益於人口增長,教育、服務和醫療保健行業的發展速度比大多數州都快。

3、 愛達荷州-現有人口168萬

愛達荷州的人口增長了1.8%,是所有州中第三快的。愛達荷州的出生率相對較高,剩餘的人口增長主要是來自其他地區的大量居民湧入。2016年共有17143名美國人遷移到愛達荷州,遠遠超過大多數州。同時,愛達荷州的失業率從2015年的4.2%下降到2016年的3.8%,這也是美國失業率最低的一年。

4、 佛羅里達州-現有人口2061萬

2014年,佛羅里達州超過紐約成為美國人口第三大的州。2016年,該州人口增長了1.8%,遠遠超過了0.7%的全國人口增長率。和許多增長最快的州一樣,佛羅里達的人口快速增長主要是由於移民。大約每10個新佛羅里達人中就有9人從美國其他地方或另一個國家移居到該州,其餘的則來自然增長。

5、 華盛頓-現有人口729萬

華盛頓人口增長了1.8%,是全國人口增長率0.7%的兩倍多。在過去十年裡,華盛頓的人口增長速度相對較快,增長了14.4%,也是所有州中速度最快的。人口的強勁增長也帶動了GDP的大幅增長。從2006年第二季度到2016年第二季度,華盛頓的GDP平均每年增長2.2%,這其中包括微軟、亞馬遜等行業巨頭所帶來的貢獻。

6、俄勒岡洲-現有人口409萬

自2006年以來,俄勒岡州的人口平均增長率為1.1%。該州的人口增長率在2016年飆升,增長了1.7%,幾乎比任何其他州都快。2016年,每4個新俄勒岡州人中就有3個從其他地方遷移過來。許多新居民來到俄勒岡州尋求發展機會。該州的失業率從2015年的5.6%下降到2016年的4.9%,是所有州中下降最大的。

7、科羅拉多州-現有人口554萬

科羅拉多州的人口增長了1.7%,是所有州中最快的。與許多發展最快的州一樣,國內移民對科羅拉多州人口的快速增長貢獻最大。2016年,有50,216名美國人移民到科羅拉多州。自2006年以來,該州的人口增長了17.4%,是除德州和猶他州以外的其他州中最快的。人口增長發生在失業率急劇下降的同時,只有3.3%的科羅拉多勞動力處於失業狀態,與佛蒙特州並列全美第六低的失業率。

8、亞利桑那州-現有人口693萬

2016年,亞利桑那州人口增長了1.7%,是全美人口增長率0.7%的兩倍多。亞利桑那州的大部分增長長來自新移民。2016年共有61544名美國人遷移到亞利桑那州。不少搬到亞利桑那州的美國人是尋求工作機會的。從2015年到2016年,亞利桑那州的失業率從6.0%下降到5.3%,這也同期下降最大的一個州。

美國人口衰退最厲害的8個州:

1、西維吉尼亞州-現有人口183萬

西維吉尼亞州是2016年唯一一個自然增長為負數的州,也是全美出生率最低的州之一,同時也是死亡率最高和歷史最悠久的州。導致人們遷出西弗吉尼亞州的主要因素可能是高失業率和貧困。儘管該州的失業率從2015年的6.8%下降至2016年的6.0%,但仍是各州中最高的。同時,該州有17.9%的人口生活在貧困中。總的來說,西弗吉尼亞州的人口在2016年減少了約1萬,這是所有州中人口數量減少最多的。

2、 伊利諾斯州-現有人口1280萬

在過去的五十年裡,伊利諾斯州的人口幾乎每年都在增長,但在2014年、2015年和2016年,該州的人口卻在下降。2016年,該州的人口減少了0.3%,這是所有州中下降第二塊的。大量的人口損失是由於居民離開芝加哥等市區。《芝加哥論壇報》的一項調查顯示,近年來遷出該市的居民認為,高稅收、高失業率、惡劣天氣和暴力犯罪是離開芝加哥的主要原因。2016年,芝加哥人口共減少了19,570人。

3、佛蒙特州-現有人口62萬

2016年,佛蒙特州的人口下降了0.2%,是所有州中收縮第三大的。與大多數人口減少的東北部各州一樣,人口的減少主要是移民。人口增長也因該州的低出生率而受阻。佛蒙特州的出生率在過去三十年中一直呈穩步下降趨勢,而在2016年,佛蒙特州的出生率只有6035,幾乎是自19世紀以來的最低水平。

4、康涅狄格州-現有人口358萬

2016年,康涅狄格州的人口減少了0.2%,是所有州中收縮第四大的。近年來,康涅狄格州的人口大幅減少,自2013年以來,該州淨流失了大約2萬居民。許多離開康涅狄格的人都是受過高等教育的年輕專業人士。人口的減少或多或少的影響了該州的發展潛力。儘管美國GDP在2006年第二季度到2016年第二季度增長了12.1%,但康涅狄格州的GDP卻下降了3.7%,這是除內華達州以外收縮最大的州。

5、懷俄明州-現有人口58萬

2016年,懷俄明州是唯一一個從自然增長中增長超過全美的州,但總體上仍有人口損失。2016年,全州每10萬居民中有1345人出生,857人死亡,相比之下,全美每10萬人中有1286人出生,888人死亡。儘管自然增長強勁,但大規模的遷移導致了懷俄明州的人口負增長。2016年,有3,823名居民遷出懷俄明州,這比其他任何州都要多。

6、賓夕法尼亞州-現有人口1278萬

美國人口在2016年增長了0.7%,而賓夕法尼亞州的人口卻減少了0.1%。大約有45,600名賓夕法尼亞人搬到了美國的其他地方。賓夕法尼亞州人口的減少也因為低出生率。2016年,每10萬名賓夕法尼亞州居民中,有1108人出生,1047人死亡,相比之下,每10萬美國人有1286人出生,888人死亡。總的來說,賓夕法尼亞州比新罕布什爾州、緬因州和西弗吉尼亞州的自然增長率都要低。

7、密西西比州-現有人口299萬

雖然密西西比州在2016年的自然增長是積極的,但該州的死亡率卻相對較高。在2016年,每10萬名密西西比州居民中就有1044人死亡,遠遠超過每10萬美國人中888人的死亡率。2016年,大約有7,500名密西西比人搬離了該州,生活質量低下和經濟蕭條是主要因素。現今,仍有20.8%的州居民生活在貧困中,這也全美最高的。此外,密西西比州的勞動力中有5.6%處於失業狀態,在所有州中排第7。

8、紐約-現有人口1975萬

紐約是由於遷移導致人口正在減少的州之一。儘管紐約新增了118,478名來自其他國家的新居民,比佛羅里達和加利福尼亞洲都多,但在2016年,美國人從紐約搬到另一個州的人數比搬進來的要多出191,000人。總體來說,2016年紐約的人口減少了1900人,也是人口減少的八個州中的其中之一。

 

來源:互聯網

責任編輯:Shelly Du

哪個州人口上漲最快? | 美國

根據美國人口普查局的報告,佛羅里達州在2016年6月30日至2017年7月1日間新增近40萬居民,人口增近1.8%,加州是美國東部增長最快的州。(美國城市人口排名

同一時期,全美人口從3.234億人增至達3.2571億人,比前年增加0.71%。內華達州是全國發展最快的州,人口增長2.0%,猶他州2.0%,其次依序為愛達荷州1.8%,華盛頓州1.8%,佛州1.8%,亞利桑那州1.7%,德州的居民人數超過佛州,不過在人口增長比率上以1.4%低於佛州。

佛州人口近2100萬,全美排名第三,加州以3950萬人居冠,其次是得州2830萬人,紐約州以1980萬人排名第四。雖然佛州被認為是老年人的州,但數據顯示,佛州居民年齡在65歲以上僅19.9%,年齡在18歲以下佔20.1%。

美國人口普查局估算,在2018年1月1日美國人口逾3.2697億人,比2017年元旦增加231萬餘人,即0.71%。在2018年1月,美國每8秒會有一人出生,每10秒有一人死亡;同時,每29秒增加一國際移民,結合出生、死亡和國際移民,美國人口每18秒增加一人。全球每秒鐘有4.3人出生,1.8人死亡。

 

來源:《美國世界日報》

責任編輯:Shelly Du

人口每18秒增加一人 加州人口總量居首 | 美國

根據美國人口普查局的報告,佛羅里達州在2016年6月30日至2017年7月1日間新增近40萬居民,人口增近1.8%,在美國城市人口排名中,加州是美國東部增長最快的州。

同一時期,全美人口從3.234億人增至達3.2571億人,比前年增加0.71%。愛達荷州(Idaho)是全國發展最快的州,人口增長2.2%,其次依序為內華達州2%、猶他州1.9%、華盛頓州1.7%,佛州以1.6%居第五,亞利桑那州1.6%第六,得州的居民人數超過佛州,不過在人口增長比率上以1.4%低於佛州,居第七。

佛州人口近2100萬,全美排名第三,加州以3950萬人居冠,其次是得州2830萬人,紐約州以1980萬人排名第四。雖然佛州被認為是老年人的州,但數據顯示,佛州居民年齡在65歲以上僅19.9%,年齡在18歲以下佔20.1%。

美國人口普查局估算,在2018年1月1日美國人口逾3.2697億人,比2017年元旦增加231萬餘人,即0.71%。在2018年1月,美國每8秒會有一人出生,每10秒有一人死亡;同時,每29秒增加一國際移民,結合出生、死亡和國際移民,美國人口每18秒增加一人。全球每秒鐘有4.3人出生,1.8人死亡。

 

來源:《美國世界日報》

責任編輯:Shelly Du

西班牙移民就業回暖 華人表現亮眼 | 西班牙

西班牙經歷經濟危機重創之後,西班牙大量移民為了謀生存開始外流,或者回到自己的原籍國家打拼;或者拿著西班牙的居留前往北歐和英國等其他國家。根據統計數據顯示,從2007年開始,西班牙海外移民的失業率就開始急劇增長,大量移民失業,這種狀態壹直持續到2013年才有所緩和,也是從這壹年開始,西班牙海外移民離開的人數也開始慢慢下降。

西班牙2007年以來海外移民就業人口統計圖(圖片來源:20 MINUTOS)
西班牙2007年以來海外移民就業人口統計圖(圖片來源:20 MINUTOS)

海外移民就業人數連續4年直線上升

根據西班牙《20分鐘》報道,2017年西班牙移民就業率開始直線攀升,已經恢復到2009年水平。根據西班牙社會保障局統計,2017年西班牙擁有社會保險的移民增加達到了12萬6043人,相比2016年增加7.3%。2017年底,已經有183萬7901個移民在西班牙有社會保險,達到了2009年以來的最高水平。

西班牙海外移民的就業率已經實現了連續4年的增長。2016年擁有社會保險的海外移民增加8萬4020人;2015年相比前壹年增加7萬5199人;2014年增加9333人。

加泰羅尼亞的海外移民就業人數已經超過了40%。圖為巴塞羅那
加泰羅尼亞的海外移民就業人數已經超過了40%。圖為巴塞羅那

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華人仍是“移民之星”

2017年在西班牙擁有社會保險的移民群體中有107萬2554人來自非歐盟國家,剩余的76萬5346人來自歐盟成員國家。

在非歐盟國家中,雖然排在首位的是摩洛哥移民,共有近24萬人擁有社會保險,排在第二的是華人,共有約10萬多人擁有社會保險。但是,我們要看到的是,根據西班牙國家統計局2017年的統計數據,生活在西班牙的摩洛哥移民總數為66.7萬多人,而生活在西班牙的華人數量只有17.8萬人左右。所以,華人在創業和就業方面,壹直都是西班牙所有海外移民的領頭軍,是“移民之星”。

2017年外來人口數量統計(圖片來源:西班牙國家統計局)
2017年外來人口數量統計(圖片來源:西班牙國家統計局)

排在摩洛哥人和華人之後的是:厄瓜多爾移民(6萬9260社會保險);哥倫比亞移民(5萬5383社會保險);玻利維亞移民(4萬8955社會保險);烏克蘭移民(4萬3676社會保險);巴拉圭移民(3萬4484社會保險);巴基斯坦移民(3萬3343社會保險);秘魯移民(3萬1474社會保險)和阿根廷移民(2萬9773社會保險)。

在歐盟國家中,排在前三位的分別是羅馬尼亞移民(32萬4271社會保險);意大利移民(9萬7011社會保險)和英國移民(6萬2321社會保險)。其後是保加利亞移民(5萬6444社會保險);葡萄牙移民(4萬7603社會保險);法國移民(4萬4020社會保險)和德國移民(3萬9262社會保險)。

加泰羅尼亞:移民就業人數最多的地區

按照西班牙全國各自治區的移民狀況來看,加泰羅尼亞和馬德裏的海外移民就業人數已經超過了40%,大約在44.3%左右。特別是加泰羅尼亞自治區移民就業總人數達到了43萬4842人,而在馬德裏自治區這個數字是37萬9145人。

排在這兩個自治區之後的是:安達盧西亞(23萬1600人);瓦倫西亞(20萬5530人);加納利群島(9萬4564人);穆爾西亞(8萬1003人);巴利阿裏群島(6萬6715人);阿拉貢(6萬4292人);卡斯蒂利亞-拉曼恰(5萬8360人);巴斯克地區(5萬7481人)和卡斯蒂利亞萊昂(5萬720人)。

 

原文:歐洲時報
責編:Zoe Chan

從中國20年城市“增長路徑”推斷2018年美國投資方向 | 居外專欄

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中國自改革開放以來,一直在進行世界近代歷史上規模最大、速度最快的城鎮化進程。據國家統計局2017年的數據統計顯示,2016年中國的城鎮化率已經達到了57.35%;而在1978年時,這個數字僅為17.9%。

僅2016年,中國就有2,000萬農村人口進入城市人口的增加促進了城市版圖的擴張。在當下中國,城市的擴張是無法阻擋的趨勢。

在幾十年的時間內,中國的大型城市到底經歷了怎樣的擴張歷程呢?我們以1997年為起點,在一線及新一線的沿海、沿江以及內陸城市中精選了三個最突出的“城市擴張代表”,觀察中國城市的成長軌跡。

  1. 上海

一線沿海城市的“擴張代表”毫無疑問是上海市。上海作為中國的國家中心城市,是國家的經濟、交通以及金融中心。作為沿海經濟發達城市,上海20年來的城市發展是非常驚人的。

從谷歌地圖的衛星對比圖可以觀察到,20年前的上海,城市已開發、充分建設的地區僅限於以靜安區、長寧區等老市區為主。大部分地區都是代表並未經充分開發的綠色。而20年後的今天,基本整個三角區域都已被開發。開發的痕跡已經擴散並填充到了肉眼可見的所有陸地。現在的上海一共有16個市轄區,嘉定、松江、奉賢以及金山區等新區的開發,至今仍不地斷將上海市的版圖向更廣、更遠的區域擴散。

從上海的環路地圖可以看到上海市現有的四條環線——內環高架路、中環線、外環線S20以及郊環線A30。這四條環線由上海1997年的城中心為起點,由內向外地擴張。城市的面積也隨著城市環線的邊緣不斷增加,慢慢將中心鋪滿。環線就像是城市擴張的刻度線,而最外的環線則是城市的邊界線,它在哪裡,城市就發展到了哪裡。 

  1. 武漢

武漢是湖北省的省會城市,是中國中部的中心城市。武漢市位於長江中游,整個城市環江而建,是內陸最大的水陸空樞紐。作為“沿江”的城市發展代表,武漢市又經歷了怎樣的擴張征程呢?

通過衛星對比圖可以看到,20年前武漢的深度開發地區僅限於漢陽、武昌區等部分沿江區域,但如今幾乎市轄沿江區域已全部被開發。開發的區域也並不限於沿江地區,而是沿原開發區域全方位的向四方擴散。

武漢現在已通車、修建待通車的主要環城線路共有五條。對比武漢1997年至2016年的城市發展衛星圖可以觀察到,武漢的城市發展軌跡同樣是和環線的擴張路徑重疊的。外環線的邊緣基本也是武漢市區現在經充分開發的城市區域邊緣。

  1. 成都

內陸城市的“擴張代表”則是素有“天府之國”美稱的成都市。成都作為四川省省會,是西部內陸中心城市,也是西南地區的科技、金融中心以及交通樞紐。成都的發展自市區原有的中心向四周擴散,不斷“吞噬”四周的區域。

從衛星地圖可以看到,20年前的城市主要開發區域僅限於金牛區、武侯區等主城區,而到了今天,成都的發展區域已經擴散到了龍泉驛、崇州等20年前的遠郊地區。20年前綠色的原始土地已經被充分開發,面積較20年前擴大了幾倍。

成都現在已建成通車以及規劃中的環路已經有六條。通過與城市的衛星發展圖作對比,我們也可以發現環線和城市發展的邊緣相吻合。尤其在成都此類放射型城市,城市會由中心向四周較為均勻地擴張。

總結以上中國三座城市,我們都不難發現:城市的規劃、開發邊際都基本是由固定的中心向四周蔓延。這就是城市發展的規律,像是順著一條路往前不斷擴展,而這條“路”,也就是城市的“增長路徑”。

全世界都相似的城市擴張路徑

事實上,全球城市擴張的版圖都有著驚人的相似度。世界上的巨型城市都是由原來規模較小城市中心地區,向四周擴張、發展,從而形成現在龐大的都市面積。

無論是上海、武漢這樣的發展中國家的城市、還是美國、日本等發達國家的城市,都在進行城市擴張的步伐。雖然由於人口流動、經濟發展等因素,擴張的速度快慢有別,但全世界的城市,無論規模大小,都在默默地遵從這樣的發展規律。都市的擴張是沒有極限和邊際的。

在和頓持有土地所在地——美國加拿大地區的城市擴張版圖亦是如此。因此,和頓將城市的擴張規律稱為城市的“增長路徑”。“增長路徑”是一個城市發展、擴張的不變規律。

由於發達國家的城市發展模式已經成熟,所以在最近的20年內,發達國家一線城市的擴張版圖不會像中國一線城市一樣有那麼明顯的變化。但是,發達國家的二線城市仍處於一個強勁的發展期。

根據《紐約時報》的報道,理論上,大多數人會認為在大都會地區,像是波士頓或者紐約這樣的城市,在人口上會有劇增的趨勢,因為人們更願意居住在工資水平更高、工作機會更多的地方。

但是,在美國綜合排位前80位的大都會統計區中,2000年時擁有最高平均工資水平的美國城市人口增長率卻偏低,而一些當年平均工資水平稍低,像是夏洛特奧斯汀奧蘭多休斯頓鳳凰城等城市,卻因為持續增長的工作機會以及低生活成本吸引了更多的人遷入。在這些城市,工作崗位的增加與人口的增長形成了一個良性的循環,兩者的結合更是促進了當地城市的增長與擴張。

最繁榮的城市並未出現人口劇增:

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例如德克薩斯州休斯頓市,在十幾年的時光內,就親歷了“增長路徑”帶給城市的新變化。我們有理由相信“增長路徑”還會在現階段的人類城市發展史中不斷重復上演。

上海、武漢、成都三城環線圖圖片均來源自網絡

責任編輯:Zoe Chan

 

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柬埔寨經濟起飛!金邊將成下一個曼谷 投資人湧進搶房 | 柬埔寨

吳哥窟是著名的世界文化遺產,也是壹般民眾對於柬埔寨的印象,但若要談論柬埔寨的政經情形丶社會文化特色,大部分人應是陌生居多,甚至不了解柬埔寨是現在最熱門的海外不動產投資市場。
吳哥窟是著名的世界文化遺產,也是壹般民眾對於柬埔寨的印象,但若要談論柬埔寨的政經情形丶社會文化特色,大部分人應是陌生居多,甚至不了解柬埔寨是現在最熱門的海外不動產投資市場。

位於東南亞中南半島的柬埔寨,與越南丶泰國和寮國為鄰,是東協10國之壹,過去是裏頭最不起眼的壹個小國,盡管大部分人知道當地有著聞名的吳哥窟世界文化遺產,對於柬埔寨現況卻多半不了解,仍存有“落後”丶“貧窮”丶“共產”的既定印象,事實上,柬埔寨被視為充滿發展潛力的東協新星,首都金邊更是現在當紅的海外投資熱區,房市正在起飛中。

在歷經戰亂後,柬埔寨政權趨向穩定發展,從共產轉型民主,為君主立憲國家,2016年的GDP(國內生產總值)達200億美元,預測2017年可增長7%至222億美元,經濟主要來源包括工業丶農業丶服務業;此外,全國人口平均年齡低,青壯年達7成以上,未來勞動市場人力充足,因此吸引亞洲其他國家進駐,成為東協10國的新興投資點之壹。

紀念柬埔寨獨立的獨立紀念碑,是金邊的著名地標,也是必去的旅遊景點之壹。
紀念柬埔寨獨立的獨立紀念碑,是金邊的著名地標,也是必去的旅遊景點之壹。

隨著越來越多海外投資者丶跨國銀行搶進柬埔寨,亦帶動該國經濟成長,而主要都是鎖定在第壹大城“金邊”。1960年代,金邊美稱“亞洲珍珠”,是柬埔寨政治丶經濟丶文化社會發展中心和交通樞紐,城市人口數約300萬人,預估2020年將達突破400萬人,而當地硬體建設速度快,舉凡高樓建築丶商辦大樓丶購物中心丶高級餐廳丶星級酒店,加速現代化腳步,顯現的是金邊的繁華與富有,整體規劃參照泰國曼谷及新加坡作為發展參考目標。

從經濟丶文化丶人口等各層面來看,多數民眾或許仍對柬埔寨感到陌生,但比較敏感的人早已先行研究壹番,從2014年上半年開始,柬埔寨房地產逐漸成為熱門話題,在海外不動產市場中占有壹席之地,陸續前進蓋房丶搶房的海外投資者比例變多,主要來自中國丶中國香港丶臺灣丶韓國丶日本和新馬等國家,另有許多房仲或代銷紛紛代理房產建案。

柬埔寨政府對於開放海外投資的條件優丶門檻容易,吸引海外資金抑註,亞洲許多國家建商進駐蓋房布局。
柬埔寨政府對於開放海外投資的條件優丶門檻容易,吸引海外資金抑註,亞洲許多國家建商進駐蓋房布局。

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廣州粵泰集團長期在柬埔寨做房地產開發,除了看中該國人口結構紅利高丶未來經濟可望急速增長爆發,另有多項投資優勢包括無外匯管制丶享關稅優惠丶美元計價丶房價基期低,漲幅大丶外國人可取得合法產權丶GDP高於7%等,而該集團海外公司總經理楊碩先生長期駐點當地,他觀察到柬埔寨房市投資門檻低丶允許土地自有化之外,從買地規劃丶設計丶建設到賣房,在中國的話,整個項目從開始到結束需要3~5年,柬埔寨則是2年半就可完結,“我們非常看重的是資本金的回轉率。”

柬埔寨房地產市場中,辦公大樓是新興的地產發展項目。楊碩提到:“從投資角度來看,柬埔寨人和30年前的中國相類似,手上握有壹定的資本金額後就想當老板,但過去當地沒有任何純商業辦公大樓,因此傾向購買排房(透天昔),因此當地人買排屋主要原因是因為壹樓店鋪可以拿來做小生意,例如賣雜貨丶開美容院,上面才是做為住家使用。由於金邊現已發展的辦公大樓少,且沒有壹個價格丶規劃合理的商辦,嗅到先機的建商便提早進場鎖定商辦物件開發。”

柬埔寨經濟正在起飛中,城市裏硬體建設不斷,加速現代化,圖為金邊首棟對外出售的商辦。
柬埔寨經濟正在起飛中,城市裏硬體建設不斷,加速現代化,圖為金邊首棟對外出售的商辦。

楊碩更認為:“柬埔寨目前沒有太多中產階段,但其人口數量呈現飆升狀態,看好2018年大選後或是2019年之後,當地會湧現壹波強勁的購買力道。柬埔寨房市前景壹片看俏。”

旺界國際房地產總經理葉斯博,涉獵海外投資近十年,近年以柬埔寨金邊為主力戰場,是第壹批前往並銷售柬埔寨金邊房地產的專業仲介,對在地產業市場丶社會文化及生活均有深入,擁有“金邊達人”丶“金大王”等稱號,甚至出書介紹如何壹邊玩樂丶壹邊投資。

葉斯博認為,柬埔寨擁有豐富的觀光資源,在旅遊丶服務業帶動下,可為該國GDP帶來很大的貢獻,而首都金邊的各項硬體建設持續加速,看好再過10-15年,金邊發展與泰國曼谷並駕齊驅。

葉斯博觀察到金邊的投資遠景,從柬埔寨政府釋出的各項利多丶加上外來的壹帶壹路及東協掘起,在此時機如同搭上順風船,預期未來的經濟成長率會很高。目前外國人到柬埔寨置產,不論商辦或住宅,皆以出租為主,例如近期已完工建案中,今年4月才交屋,現在出租已經超過9成。居外網作為全球最大國際房產平臺,為全球華人提供超過50個國家、480萬套真實房源,包括投資房、學區房、移民房產、商業地產等各類物業,包括近百套在柬埔寨,歡迎查看。

金邊人口每年持續增加中,其中長期駐點當地工作的高階外籍人士不少,可望帶動出租市場的活絡。
金邊人口每年持續增加中,其中長期駐點當地工作的高階外籍人士不少,可望帶動出租市場的活絡。

葉斯博認為,金邊每年至少以5~10萬人口持續增加,其中,目前因工作駐點的高階外籍人士約超過6萬人,是主要租屋客群,從數據統計觀察到2018年,高級出租公寓頂多1萬8到2萬戶,未來供不應求的狀況仍會存在;此外,過去幾年推案量中商辦比例僅占10~20%,預期之後當地的中小企業會慢慢出現,將帶動商辦需求。

柬埔寨建設還處於發展階段,不過看好該國有著經濟爆發潛力,許多海外人士把投資眼界望向金邊大城市,瞄準當地房地市場。
柬埔寨建設還處於發展階段,不過看好該國有著經濟爆發潛力,許多海外人士把投資眼界望向金邊大城市,瞄準當地房地市場。

金邊擁有諸多特色,但要如何找“對”物件和地方,才是海外投資人最關心的重點。葉斯博分享,針對新興國家,投資住宅丶商辦首要挑選蛋黃區,千萬不要認為買在郊區未來漲幅會非常大而錯選標的,而金邊的精華區是以大至以河岸為準,越靠近河岸越熱鬧,大概距離5公裏丶10公裏區域內都很不錯。另外也提醒,海外投資時壹定要波段操作,勿短線操作,可擬定不同投資標的做資金配置,而最重要的,就是要找到能信賴丶好的開發商和代銷公司或仲介。

來源:ETNEWS新聞雲

責任編輯:Zoe Chan

移民人數創106年高點 華人6年增55萬排第二 | 美國

根據美國人口普查局(Census Bureau)最新公布的調查報告,去年美國移民總人數達到4,370萬,創下106年最高點。去年,中國(在這次調查中,指中港台)是美國第二大移民,總人數約272萬人,過去六年約55萬中國人移民美國。

美國人口普查局今年9月14日公布“2016年全美社區調查(American Community Survey,簡稱ACS)報告,去年各族裔移民(包括合法及非法)總人數為4,370萬,比2015年增加50萬人,占美國總人口的13.5%,創下106年來的最高點。1980年,這個百分點僅3.8%。

2016年,墨西哥仍是美國最大的移民來源國,不過,移民人數(1,157萬)較前年減少大約7萬人。2010年7月1日至2016年7月1日之間,墨西哥是全美移民最大的來源國,總計110萬新移民來到美國,約占新移民總數的12.5%。

去年美國移民總人數創106年來最高點,中國為第二大移民來源國
去年美國移民總人數創106年來最高點,中國為第二大移民來源國

去年,美國第二大移民來源國為中國,總人數達到2,716,548人,印度位居第三,人數為2,434,524人。2010年2016年期間,印度移民到美國的人數為654,202人(增長率37%),在所有發展中國家中居首,其次是中國,在同期間有550,022人移民到美國,增長率為25%。

移民父母在美國生育子女的人數,去年累計到1,660多萬人。因此,全美移民及其子女的總人數達到6,040萬,幾乎五個美國人就有一個是移民(或其子女)。

這份調查是從去年7月1日當天,以美國的移民人口分布為准。2010年至2016年,有810萬新移民定居美國,如果減去每年大約30萬移民返回母國定居,以及30萬人離世,這個期間移民大約淨增長380萬人。

2010年至2016年,美國各州移民人數增長最多者為德克薩斯州(增587,889人),其次依序為佛羅裡達州(578,468人)、加州(上升527,234人)、紐約(238,503人)、新澤西州(上升171,504人)。

(互聯網資訊綜合整理)

責任編輯:Zoe Chan