旧金山人口流失全美最多 为什么科技人逃离硅谷?| 美国

 2017年第四季旧金山是全美流失最多居民的城市,比排名第二的纽约市还要高出24%的迁出人口,而这样的情况预计在2018年还会持续下去。为什么科技人正在逃离硅谷

飙涨的房价、单一的文化,让许多科技人正逃离硅谷上一季有高达15000名的居民搬出,搬家卡车一辆接着一辆开出,不只是人住的地方要换,许多创业家、投资人都想带着自己的创新事业出走,找寻下一个硅谷

旧金山人口流失全美最多 为什么科技人逃离硅谷?| 美国
房价贵、文化封闭,致使科技人逃离硅谷

最近硅谷许多搬家卡车公司生意大好,从圣荷西(San Jose)搬家到拉斯维加斯(Las Vegas)的车资,单趟就要高达2000美元,而反向从拉斯维加斯到圣荷西的费用却只要100美元。价格反应需求,这都是因硅谷科技人现在正涌现一股逃亡潮。

据统计,截至今年2月份,高达49%的湾区居民表示正考虑搬出旧金山而原因是最近川普政府通过的税制改革以及房租飙升,让居民生活负担更加沉重。许多在硅谷工作的员工透露,就算领着看似丰厚的年薪,在这里也只能过着一般中产阶级的生活。不仅是生活很贵,许多刚起步的新创公司也不堪房租压力,正考虑将办公室迁出硅谷,搬到俄亥俄州、密执安州及印第安纳州等中西部的工业城市。

硅谷的封闭文化也是将人往外推的因素之一,许多人认为硅谷的创投圈子整天都在谈论差不多的话题。另外,硅谷有一些工程师心态相当自我,美国众议员罗·卡纳(Ro Khanna)就说:“如果公司没有提供咖啡、早餐、干洗服务,员工就想走人,这里的人都很饥渴。”

Paypal创办人彼得·泰尔(Peter Thiel)就打算把他的部分个人投资转移到洛杉矶,他认为硅谷目前封闭的文化是“有毒的”,希望能找到一个知识分子思想多元的城市发展。

此外,在硅谷湾区有越来越多新创公司难以负担员工奢侈的福利要求,就投资者的角度而言,中西部这些非沿海城市不仅是房租、生活开销甚至是员工成本都低廉许多,可以大大降低营运成本,且其他城市也都不乏投资科技新创的机会。

像Slack这类工作协作软件出现后,许多工作沟通并没有必要受到地域的限制,这些因素都让经营者认为没必要死守在硅谷。像是Google、Facebook这些科技巨头,最近也都在科罗拉多州、波士顿这些城市设立新的办公室,吸引更多元的人才加入。

 

来源:中国日报

排版:Shelly Du

 

为什么今年珀斯有望反弹成为最新的热门房市?| 澳洲

澳洲联邦银行(Commonwealth Bank)和联邦证券(Commsec)最新的季度调查报告综合了零售、经济增长、人口、商业投资、住房建设以及房价等九项主要经济指标,分析了各居住地区的信息,以及工作和商业的氛围。

澳洲9号电视台网报导,该次调查的一个明确的信息是,西澳仍然在全国垫底,与东部各州相比很容易黯然失色。问题在于,这是否进一步暗示,就承受能力和增长能力而言,西澳的住房市场可能会成为全国最好的。

由于矿业投资下滑,就业机会逐渐减少,西澳房价四年来已经下跌不少。

这可能是整个调查中最有价值的提示。如果查看CoreLogic最新的月度数据,珀斯房价平均为484,562澳元,而墨尔本为832,735澳元,悉尼为105万澳元。这一价格在2017年下降了2.6%。

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CoreLogic 2018年1月31日澳洲各州府城市的房价指数及月/年度变化
CoreLogic 2018年1月31日澳洲各州府城市的房价指数及月/年度变化

珀斯市场的特别之处在于租金显然比其它州更低。珀斯房产的收益率为3.8%,而霍巴特为4.9%,达尔文为5.7%,堪培拉和布里斯本为4.1%。这直接反映了租房者的负担能力,疲弱的工资增长水平和更高的失业率。

对于珀斯而言,关键在于观察铁矿石价格(从2016年初的每吨约31美元的低点到今天的每吨76美元以上)和对劳动力的需求。

2017年,西澳从业人员增加了5万多人,总数达到134万人,失业人数下降了9,000人左右。就业人数增加意味着更多的人能够支付更高的租金或购买房产。

珀斯是拥有增长前景的市场,因此关注铁矿石的价格是重要的。历史告诉我们,珀斯具有高度的周期性,而且依赖商品周期。

对珀斯房市荣景终结的悲观预测可能为时尚早。图为珀斯市郊3卧2卫的精美别墅,位于灌木保护区对面,临近海滩、商店丶咖啡厅丶餐厅丶学校和公园(点击图片查看房源信息)
对珀斯房市荣景终结的悲观预测可能为时尚早。图为珀斯市郊3卧2卫的精美别墅,位于灌木保护区对面,临近海滩、商店丶咖啡厅丶餐厅丶学校和公园(点击图片查看房源信息)

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新州仍然在全国领先并不让人意外,该州创造了最多的就业机会,拥有最强劲的房地产市场,因此吸引了大量的新投资。

从全国来看,新州的强劲对澳洲有好处,因为新州是全国人口最多的州。但这些正在慢慢改变,维州人口增加最为强劲,这又促进了对住房的强劲需求,也意味着维州的就业机会将继续增加。

该调查与其它调查都显示出,住房市场所谓的低迷可能被夸大。尽管有一些不足(认为大规模的公寓房发展项目是建立在中国强劲的需求假设基础上的),但似乎没有任何全面崩盘的迹象,因为人口的增加将继续促使工薪阶层的人们要求更多的住房和新房。

虽然关于澳洲是否能够承受人口快速增加的争论仍然存在(当然,答案是建立更新、更强大的基础设施来应对日益增加的州府城市人口),但事实上迄今为止,州府城市也从中受益。

 

原文来源:9news.com.au
责任编辑:Zoe Chan

人口增长最快和最慢的州分别是这些 | 美国

2016年,美国人口增长了220万人。其中大部分增长来自新生人口,其余的则来自移民。然而,人口增长并未遍及整个美国。尽管美国南部和西部的人口在2016年增长了1.1%,但东北部和中西部的人口只增长了0.1%。甚至有8个位于东北部和中西部的州,人口减少了。(美国城市人口排名

影响美国移民的因素有很多,包括生活环境、生活成本和生活质量等。美国人追求经济和教育发展,许多发展最快的州多是能负担得起优质的教育体系和低失业率的中型城市。根据美国人口普查局的数据,本文回顾了2015-2016年美国50个州一年的人口变化情况。

美国人口增长最快的8个州:

1、 犹他州-现有人口305万

犹他州的人口增长了2.0%,几乎是全美人口增长率0.7%的三倍。与大多数快速增长的州不同,犹他州人口增长的主要原因是自然增长。2016年,犹他州每10万人中有1854人出生,远高于全美每10万人中1286人的出生率。犹他州的死亡率也是全美最低的。2016年的净移民人数也让该州的人口增长了0.8%。

2、 内华达州-现有人口294万

内华达州的人口增长了2.0%,是所有州中第二快的。过去10年里,内华达人口持续强劲增长,从2006年到2016年增长了16.5%,几乎是8.3%国家增长率的两倍。尽管人口增长强劲,但内华达的整体经济出现了下降。在此期间内华达州的国内生产总值下降了9.0%,为全美下降最大。然而,受益于人口增长,教育、服务和医疗保健行业的发展速度比大多数州都快。

3、 爱达荷州-现有人口168万

爱达荷州的人口增长了1.8%,是所有州中第三快的。爱达荷州的出生率相对较高,剩余的人口增长主要是来自其他地区的大量居民涌入。2016年共有17143名美国人迁移到爱达荷州,远远超过大多数州。同时,爱达荷州的失业率从2015年的4.2%下降到2016年的3.8%,这也是美国失业率最低的一年。

4、 佛罗里达州-现有人口2061万

2014年,佛罗里达州超过纽约成为美国人口第三大的州。2016年,该州人口增长了1.8%,远远超过了0.7%的全国人口增长率。和许多增长最快的州一样,佛罗里达的人口快速增长主要是由于移民。大约每10个新佛罗里达人中就有9人从美国其他地方或另一个国家移居到该州,其余的则来自然增长。

5、 华盛顿-现有人口729万

华盛顿人口增长了1.8%,是全国人口增长率0.7%的两倍多。在过去十年里,华盛顿的人口增长速度相对较快,增长了14.4%,也是所有州中速度最快的。人口的强劲增长也带动了GDP的大幅增长。从2006年第二季度到2016年第二季度,华盛顿的GDP平均每年增长2.2%,这其中包括微软、亚马逊等行业巨头所带来的贡献。

6、俄勒冈洲-现有人口409万

自2006年以来,俄勒冈州的人口平均增长率为1.1%。该州的人口增长率在2016年飙升,增长了1.7%,几乎比任何其他州都快。2016年,每4个新俄勒冈州人中就有3个从其他地方迁移过来。许多新居民来到俄勒冈州寻求发展机会。该州的失业率从2015年的5.6%下降到2016年的4.9%,是所有州中下降最大的。

7、科罗拉多州-现有人口554万

科罗拉多州的人口增长了1.7%,是所有州中最快的。与许多发展最快的州一样,国内移民对科罗拉多州人口的快速增长贡献最大。2016年,有50,216名美国人移民到科罗拉多州。自2006年以来,该州的人口增长了17.4%,是除德州和犹他州以外的其他州中最快的。人口增长发生在失业率急剧下降的同时,只有3.3%的科罗拉多劳动力处于失业状态,与佛蒙特州并列全美第六低的失业率。

8、亚利桑那州-现有人口693万

2016年,亚利桑那州人口增长了1.7%,是全美人口增长率0.7%的两倍多。亚利桑那州的大部分增长长来自新移民。2016年共有61544名美国人迁移到亚利桑那州。不少搬到亚利桑那州的美国人是寻求工作机会的。从2015年到2016年,亚利桑那州的失业率从6.0%下降到5.3%,这也同期下降最大的一个州。

美国人口衰退最厉害的8个州:

1、西维吉尼亚州-现有人口183万

西维吉尼亚州是2016年唯一一个自然增长为负数的州,也是全美出生率最低的州之一,同时也是死亡率最高和历史最悠久的州。导致人们迁出西弗吉尼亚州的主要因素可能是高失业率和贫困。尽管该州的失业率从2015年的6.8%下降至2016年的6.0%,但仍是各州中最高的。同时,该州有17.9%的人口生活在贫困中。总的来说,西弗吉尼亚州的人口在2016年减少了约1万,这是所有州中人口数量减少最多的。

2、 伊利诺斯州-现有人口1280万

在过去的五十年里,伊利诺斯州的人口几乎每年都在增长,但在2014年、2015年和2016年,该州的人口却在下降。2016年,该州的人口减少了0.3%,这是所有州中下降第二块的。大量的人口损失是由于居民离开芝加哥等市区。《芝加哥论坛报》的一项调查显示,近年来迁出该市的居民认为,高税收、高失业率、恶劣天气和暴力犯罪是离开芝加哥的主要原因。2016年,芝加哥人口共减少了19,570人。

3、佛蒙特州-现有人口62万

2016年,佛蒙特州的人口下降了0.2%,是所有州中收缩第三大的。与大多数人口减少的东北部各州一样,人口的减少主要是移民。人口增长也因该州的低出生率而受阻。佛蒙特州的出生率在过去三十年中一直呈稳步下降趋势,而在2016年,佛蒙特州的出生率只有6035,几乎是自19世纪以来的最低水平。

4、康涅狄格州-现有人口358万

2016年,康涅狄格州的人口减少了0.2%,是所有州中收缩第四大的。近年来,康涅狄格州的人口大幅减少,自2013年以来,该州净流失了大约2万居民。许多离开康涅狄格的人都是受过高等教育的年轻专业人士。人口的减少或多或少的影响了该州的发展潜力。尽管美国GDP在2006年第二季度到2016年第二季度增长了12.1%,但康涅狄格州的GDP却下降了3.7%,这是除内华达州以外收缩最大的州。

5、怀俄明州-现有人口58万

2016年,怀俄明州是唯一一个从自然增长中增长超过全美的州,但总体上仍有人口损失。2016年,全州每10万居民中有1345人出生,857人死亡,相比之下,全美每10万人中有1286人出生,888人死亡。尽管自然增长强劲,但大规模的迁移导致了怀俄明州的人口负增长。2016年,有3,823名居民迁出怀俄明州,这比其他任何州都要多。

6、宾夕法尼亚州-现有人口1278万

美国人口在2016年增长了0.7%,而宾夕法尼亚州的人口却减少了0.1%。大约有45,600名宾夕法尼亚人搬到了美国的其他地方。宾夕法尼亚州人口的减少也因为低出生率。2016年,每10万名宾夕法尼亚州居民中,有1108人出生,1047人死亡,相比之下,每10万美国人有1286人出生,888人死亡。总的来说,宾夕法尼亚州比新罕布什尔州、缅因州和西弗吉尼亚州的自然增长率都要低。

7、密西西比州-现有人口299万

虽然密西西比州在2016年的自然增长是积极的,但该州的死亡率却相对较高。在2016年,每10万名密西西比州居民中就有1044人死亡,远远超过每10万美国人中888人的死亡率。2016年,大约有7,500名密西西比人搬离了该州,生活质量低下和经济萧条是主要因素。现今,仍有20.8%的州居民生活在贫困中,这也全美最高的。此外,密西西比州的劳动力中有5.6%处于失业状态,在所有州中排第7。

8、纽约-现有人口1975万

纽约是由于迁移导致人口正在减少的州之一。尽管纽约新增了118,478名来自其他国家的新居民,比佛罗里达和加利福尼亚洲都多,但在2016年,美国人从纽约搬到另一个州的人数比搬进来的要多出191,000人。总体来说,2016年纽约的人口减少了1900人,也是人口减少的八个州中的其中之一。

 

来源:互联网

责任编辑:Shelly Du

哪个州人口上涨最快? | 美国

根据美国人口普查局的报告,佛罗里达州在2016年6月30日至2017年7月1日间新增近40万居民,人口增近1.8%,加州是美国东部增长最快的州。(美国城市人口排名

同一时期,全美人口从3.234亿人增至达3.2571亿人,比前年增加0.71%。内华达州是全国发展最快的州,人口增长2.0%,犹他州2.0%,其次依序为爱达荷州1.8%,华盛顿州1.8%,佛州1.8%,亚利桑那州1.7%,德州的居民人数超过佛州,不过在人口增长比率上以1.4%低于佛州。

佛州人口近2100万,全美排名第三,加州以3950万人居冠,其次是得州2830万人,纽约州以1980万人排名第四。虽然佛州被认为是老年人的州,但数据显示,佛州居民年龄在65岁以上仅19.9%,年龄在18岁以下占20.1%。

美国人口普查局估算,在2018年1月1日美国人口逾3.2697亿人,比2017年元旦增加231万余人,即0.71%。在2018年1月,美国每8秒会有一人出生,每10秒有一人死亡;同时,每29秒增加一国际移民,结合出生、死亡和国际移民,美国人口每18秒增加一人。全球每秒钟有4.3人出生,1.8人死亡。

 

来源:《美国世界日报》

责任编辑:Shelly Du

人口每18秒增加一人 加州人口总量居首 | 美国

根据美国人口普查局的报告,佛罗里达州在2016年6月30日至2017年7月1日间新增近40万居民,人口增近1.8%,在美国城市人口排名中,加州美国东部增长最快的州。

同一时期,全美人口从3.234亿人增至达3.2571亿人,比前年增加0.71%。爱达荷州(Idaho)是全国发展最快的州,人口增长2.2%,其次依序为内华达州2%、犹他州1.9%、华盛顿州1.7%,佛州以1.6%居第五,亚利桑那州1.6%第六,得州的居民人数超过佛州,不过在人口增长比率上以1.4%低于佛州,居第七。

佛州人口近2100万,全美排名第三,加州以3950万人居冠,其次是得州2830万人,纽约州以1980万人排名第四。虽然佛州被认为是老年人的州,但数据显示,佛州居民年龄在65岁以上仅19.9%,年龄在18岁以下占20.1%。

美国人口普查局估算,在2018年1月1日美国人口逾3.2697亿人,比2017年元旦增加231万余人,即0.71%。在2018年1月,美国每8秒会有一人出生,每10秒有一人死亡;同时,每29秒增加一国际移民,结合出生、死亡和国际移民,美国人口每18秒增加一人。全球每秒钟有4.3人出生,1.8人死亡。

 

来源:《美国世界日报》

责任编辑:Shelly Du

美国城市人口排名列表

美国国土广袤,但是人口数量只是中国人口的一个零头——3.231 亿 (2016 年数据)。那么美国人口集中在哪?哪个城市人口最多?下面一起看看美国城市人口排名吧!

西班牙移民就业回暖 华人表现亮眼 | 西班牙

西班牙经历经济危机重创之后,西班牙大量移民为了谋生存开始外流,或者回到自己的原籍国家打拼;或者拿着西班牙的居留前往北欧和英国等其他国家。根据统计数据显示,从2007年开始,西班牙海外移民的失业率就开始急剧增长,大量移民失业,这种状态一直持续到2013年才有所缓和,也是从这一年开始,西班牙海外移民离开的人数也开始慢慢下降。

西班牙2007年以来海外移民就业人口统计图(图片来源:20 MINUTOS)
西班牙2007年以来海外移民就业人口统计图(图片来源:20 MINUTOS)

海外移民就业人数连续4年直线上升

根据西班牙《20分钟》报道,2017年西班牙移民就业率开始直线攀升,已经恢复到2009年水平。根据西班牙社会保障局统计,2017年西班牙拥有社会保险的移民增加达到了12万6043人,相比2016年增加7.3%。2017年底,已经有183万7901个移民在西班牙有社会保险,达到了2009年以来的最高水平。

西班牙海外移民的就业率已经实现了连续4年的增长。2016年拥有社会保险的海外移民增加8万4020人;2015年相比前一年增加7万5199人;2014年增加9333人。

加泰罗尼亚的海外移民就业人数已经超过了40%。图为巴塞罗那
加泰罗尼亚的海外移民就业人数已经超过了40%。图为巴塞罗那

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华人仍是“移民之星”

2017年在西班牙拥有社会保险的移民群体中有107万2554人来自非欧盟国家,剩余的76万5346人来自欧盟成员国家。

在非欧盟国家中,虽然排在首位的是摩洛哥移民,共有近24万人拥有社会保险,排在第二的是华人,共有约10万多人拥有社会保险。但是,我们要看到的是,根据西班牙国家统计局2017年的统计数据,生活在西班牙的摩洛哥移民总数为66.7万多人,而生活在西班牙的华人数量只有17.8万人左右。所以,华人在创业和就业方面,一直都是西班牙所有海外移民的领头军,是“移民之星”。

2017年外来人口数量统计(图片来源:西班牙国家统计局)
2017年外来人口数量统计(图片来源:西班牙国家统计局)

排在摩洛哥人和华人之后的是:厄瓜多尔移民(6万9260社会保险);哥伦比亚移民(5万5383社会保险);玻利维亚移民(4万8955社会保险);乌克兰移民(4万3676社会保险);巴拉圭移民(3万4484社会保险);巴基斯坦移民(3万3343社会保险);秘鲁移民(3万1474社会保险)和阿根廷移民(2万9773社会保险)。

在欧盟国家中,排在前三位的分别是罗马尼亚移民(32万4271社会保险);意大利移民(9万7011社会保险)和英国移民(6万2321社会保险)。其后是保加利亚移民(5万6444社会保险);葡萄牙移民(4万7603社会保险);法国移民(4万4020社会保险)和德国移民(3万9262社会保险)。

加泰罗尼亚:移民就业人数最多的地区

按照西班牙全国各自治区的移民状况来看,加泰罗尼亚马德里的海外移民就业人数已经超过了40%,大约在44.3%左右。特别是加泰罗尼亚自治区移民就业总人数达到了43万4842人,而在马德里自治区这个数字是37万9145人。

排在这两个自治区之后的是:安达卢西亚(23万1600人);瓦伦西亚(20万5530人);加纳利群岛(9万4564人);穆尔西亚(8万1003人);巴利阿里群岛(6万6715人);阿拉贡(6万4292人);卡斯蒂利亚-拉曼恰(5万8360人);巴斯克地区(5万7481人)和卡斯蒂利亚莱昂(5万720人)。

 

原文:欧洲时报
责编:Zoe Chan

从中国20年城市“增长路径”推断2018年美国投资方向 | 居外专栏

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中国自改革开放以来,一直在进行世界近代历史上规模最大、速度最快的城镇化进程。据国家统计局2017年的数据统计显示,2016年中国城镇化率已经达到了57.35%;而在1978年时,这个数字仅为17.9%。

仅2016年,中国就有2,000万农村人口进入城市人口的增加促进了城市版图的扩张。在当下中国城市的扩张是无法阻挡的趋势。

在几十年的时间内,中国的大型城市到底经历了怎样的扩张历程呢?我们以1997年为起点,在一线及新一线的沿海、沿江以及内陆城市中精选了三个最突出的“城市扩张代表”,观察中国城市的成长轨迹。

  1. 上海

一线沿海城市的“扩张代表”毫无疑问是上海市。上海作为中国的国家中心城市,是国家的经济、交通以及金融中心。作为沿海经济发达城市,上海20年来的城市发展是非常惊人的。

从谷歌地图的卫星对比图可以观察到,20年前的上海,城市已开发、充分建设的地区仅限于以静安区、长宁区等老市区为主。大部分地区都是代表并未经充分开发的绿色。而20年后的今天,基本整个三角区域都已被开发。开发的痕迹已经扩散并填充到了肉眼可见的所有陆地。现在的上海一共有16个市辖区,嘉定、松江、奉贤以及金山区等新区的开发,至今仍不地断将上海市的版图向更广、更远的区域扩散。

从上海的环路地图可以看到上海市现有的四条环线——内环高架路、中环线、外环线S20以及郊环线A30。这四条环线由上海1997年的城中心为起点,由内向外地扩张。城市的面积也随着城市环线的边缘不断增加,慢慢将中心铺满。环线就像是城市扩张的刻度线,而最外的环线则是城市的边界线,它在哪里,城市就发展到了哪里。 

  1. 武汉

武汉是湖北省的省会城市,是中国中部的中心城市。武汉市位于长江中游,整个城市环江而建,是内陆最大的水陆空枢纽。作为“沿江”的城市发展代表,武汉市又经历了怎样的扩张征程呢?

通过卫星对比图可以看到,20年前武汉的深度开发地区仅限于汉阳、武昌区等部分沿江区域,但如今几乎市辖沿江区域已全部被开发。开发的区域也并不限于沿江地区,而是沿原开发区域全方位的向四方扩散。

武汉现在已通车、修建待通车的主要环城线路共有五条。对比武汉1997年至2016年的城市发展卫星图可以观察到,武汉的城市发展轨迹同样是和环线的扩张路径重叠的。外环线的边缘基本也是武汉市区现在经充分开发的城市区域边缘。

  1. 成都

内陆城市的“扩张代表”则是素有“天府之国”美称的成都市。成都作为四川省省会,是西部内陆中心城市,也是西南地区的科技、金融中心以及交通枢纽。成都的发展自市区原有的中心向四周扩散,不断“吞噬”四周的区域。

从卫星地图可以看到,20年前的城市主要开发区域仅限于金牛区、武侯区等主城区,而到了今天,成都的发展区域已经扩散到了龙泉驿、崇州等20年前的远郊地区。20年前绿色的原始土地已经被充分开发,面积较20年前扩大了几倍。

成都现在已建成通车以及规划中的环路已经有六条。通过与城市的卫星发展图作对比,我们也可以发现环线和城市发展的边缘相吻合。尤其在成都此类放射型城市,城市会由中心向四周较为均匀地扩张。

总结以上中国三座城市,我们都不难发现:城市的规划、开发边际都基本是由固定的中心向四周蔓延。这就是城市发展的规律,像是顺着一条路往前不断扩展,而这条“路”,也就是城市的“增长路径”。

全世界都相似的城市扩张路径

事实上,全球城市扩张的版图都有着惊人的相似度。世界上的巨型城市都是由原来规模较小城市中心地区,向四周扩张、发展,从而形成现在庞大的都市面积。

无论是上海、武汉这样的发展中国家的城市、还是美国、日本等发达国家的城市,都在进行城市扩张的步伐。虽然由于人口流动、经济发展等因素,扩张的速度快慢有别,但全世界的城市,无论规模大小,都在默默地遵从这样的发展规律。都市的扩张是没有极限和边际的。

和顿持有土地所在地——美国加拿大地区的城市扩张版图亦是如此。因此,和顿将城市的扩张规律称为城市的“增长路径”。“增长路径”是一个城市发展、扩张的不变规律。

由于发达国家的城市发展模式已经成熟,所以在最近的20年内,发达国家一线城市的扩张版图不会像中国一线城市一样有那么明显的变化。但是,发达国家的二线城市仍处于一个强劲的发展期。

根据《纽约时报》的报道,理论上,大多数人会认为在大都会地区,像是波士顿或者纽约这样的城市,在人口上会有剧增的趋势,因为人们更愿意居住在工资水平更高、工作机会更多的地方。

但是,在美国综合排位前80位的大都会统计区中,2000年时拥有最高平均工资水平的美国城市人口增长率却偏低,而一些当年平均工资水平稍低,像是夏洛特奥斯汀奥兰多休斯顿凤凰城等城市,却因为持续增长的工作机会以及低生活成本吸引了更多的人迁入。在这些城市,工作岗位的增加与人口的增长形成了一个良性的循环,两者的结合更是促进了当地城市的增长与扩张。

最繁荣的城市并未出现人口剧增:

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例如德克萨斯州休斯顿市,在十几年的时光内,就亲历了“增长路径”带给城市的新变化。我们有理由相信“增长路径”还会在现阶段的人类城市发展史中不断重复上演。

上海、武汉、成都三城环线图图片均来源自网络

责任编辑:Zoe Chan

 

和顿国际黄晓珠Taylor专栏全集

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柬埔寨经济起飞!金边将成下一个曼谷 投资人涌进抢房 | 柬埔寨

吴哥窟是着名的世界文化遗产,也是一般民众对於柬埔寨的印象,但若要谈论柬埔寨的政经情形丶社会文化特色,大部分人应是陌生居多,甚至不了解柬埔寨是现在最热门的海外不动产投资市场。
吴哥窟是着名的世界文化遗产,也是一般民众对於柬埔寨的印象,但若要谈论柬埔寨的政经情形丶社会文化特色,大部分人应是陌生居多,甚至不了解柬埔寨是现在最热门的海外不动产投资市场。

位於东南亚中南半岛的柬埔寨,与越南丶泰国和寮国为邻,是东协10国之一,过去是里头最不起眼的一个小国,尽管大部分人知道当地有着闻名的吴哥窟世界文化遗产,对於柬埔寨现况却多半不了解,仍存有“落後”丶“贫穷”丶“共产”的既定印象,事实上,柬埔寨被视为充满发展潜力的东协新星,首都金边更是现在当红的海外投资热区,房市正在起飞中。

在历经战乱後,柬埔寨政权趋向稳定发展,从共产转型民主,为君主立宪国家,2016年的GDP(国内生产总值)达200亿美元,预测2017年可增长7%至222亿美元,经济主要来源包括工业丶农业丶服务业;此外,全国人口平均年龄低,青壮年达7成以上,未来劳动市场人力充足,因此吸引亚洲其他国家进驻,成为东协10国的新兴投资点之一。

纪念柬埔寨独立的独立纪念碑,是金边的着名地标,也是必去的旅游景点之一。
纪念柬埔寨独立的独立纪念碑,是金边的着名地标,也是必去的旅游景点之一。

随着越来越多海外投资者丶跨国银行抢进柬埔寨,亦带动该国经济成长,而主要都是锁定在第一大城“金边”。1960年代,金边美称“亚洲珍珠”,是柬埔寨政治丶经济丶文化社会发展中心和交通枢纽,城市人口数约300万人,预估2020年将达突破400万人,而当地硬体建设速度快,举凡高楼建筑丶商办大楼丶购物中心丶高级餐厅丶星级酒店,加速现代化脚步,显现的是金边的繁华与富有,整体规划参照泰国曼谷及新加坡作为发展参考目标。

经济丶文化丶人口等各层面来看,多数民众或许仍对柬埔寨感到陌生,但比较敏感的人早已先行研究一番,从2014年上半年开始,柬埔寨房地产逐渐成为热门话题,在海外不动产市场中占有一席之地,陆续前进盖房丶抢房的海外投资者比例变多,主要来自中国丶中国香港丶中国台湾丶韩国丶日本和新马等国家,另有许多房仲或代销纷纷代理房产建案。

柬埔寨政府对於开放海外投资的条件优丶门槛容易,吸引海外资金抑注,亚洲许多国家建商进驻盖房布局。
柬埔寨政府对於开放海外投资的条件优丶门槛容易,吸引海外资金抑注,亚洲许多国家建商进驻盖房布局。

点击查看柬埔寨房源

广州粤泰集团长期在柬埔寨做房地产开发,除了看中该国人口结构红利高丶未来经济可望急速增长爆发,另有多项投资优势包括无外汇管制丶享关税优惠丶美元计价丶房价基期低,涨幅大丶外国人可取得合法产权丶GDP高於7%等,而该集团海外公司总经理杨硕先生长期驻点当地,他观察到柬埔寨房市投资门槛低丶允许土地自有化之外,从买地规划丶设计丶建设到卖房,在中国的话,整个项目从开始到结束需要3~5年,柬埔寨则是2年半就可完结,“我们非常看重的是资本金的回转率。”

柬埔寨房地产市场中,办公大楼是新兴的地产发展项目。杨硕提到:“从投资角度来看,柬埔寨人和30年前的中国相类似,手上握有一定的资本金额後就想当老板,但过去当地没有任何纯商业办公大楼,因此倾向购买排房(透天厝),因此当地人买排屋主要原因是因为一楼店铺可以拿来做小生意,例如卖杂货丶开美容院,上面才是做为住家使用。由於金边现已发展的办公大楼少,且没有一个价格丶规划合理的商办,嗅到先机的建商便提早进场锁定商办物件开发。”

柬埔寨经济正在起飞中,城市里硬体建设不断,加速现代化,图为金边首栋对外出售的商办。
柬埔寨经济正在起飞中,城市里硬体建设不断,加速现代化,图为金边首栋对外出售的商办。

杨硕更认为:“柬埔寨目前没有太多中产阶段,但其人口数量呈现飙升状态,看好2018年大选後或是2019年之後,当地会涌现一波强劲的购买力道。柬埔寨房市前景一片看俏。”

旺界国际房地产总经理叶斯博,涉猎海外投资近十年,近年以柬埔寨金边为主力战场,是第一批前往并销售柬埔寨金边房地产的专业仲介,对在地产业市场丶社会文化及生活均有深入,拥有“金边达人”丶“金大王”等称号,甚至出书介绍如何一边玩乐丶一边投资。

叶斯博认为,柬埔寨拥有丰富的观光资源,在旅游丶服务业带动下,可为该国GDP带来很大的贡献,而首都金边的各项硬体建设持续加速,看好再过10-15年,金边发展与泰国曼谷并驾齐驱。

叶斯博观察到金边的投资远景,从柬埔寨政府释出的各项利多丶加上外来的一带一路及东协崛起,在此时机如同搭上顺风船,预期未来的经济成长率会很高。目前外国人到柬埔寨置产,不论商办或住宅,皆以出租为主,例如近期已完工建案中,今年4月才交屋,现在出租已经超过9成。居外网作为全球最大国际房产平台,为全球华人提供超过50个国家、480万套真实房源,包括投资房、学区房、移民房产、商业地产等各类物业,包括近百套在柬埔寨,欢迎查看。

金边人口每年持续增加中,其中长期驻点当地工作的高阶外籍人士不少,可望带动出租市场的活络。
金边人口每年持续增加中,其中长期驻点当地工作的高阶外籍人士不少,可望带动出租市场的活络。

叶斯博认为,金边每年至少以5~10万人口持续增加,其中,目前因工作驻点的高阶外籍人士约超过6万人,是主要租屋客群,从数据统计观察到2018年,高级出租公寓顶多1万8到2万户,未来供不应求的状况仍会存在;此外,过去几年推案量中商办比例仅占10~20%,预期之後当地的中小企业会慢慢出现,将带动商办需求。

柬埔寨建设还处於发展阶段,不过看好该国有着经济爆发潜力,许多海外人士把投资眼界望向金边大城市,瞄准当地房地市场。
柬埔寨建设还处於发展阶段,不过看好该国有着经济爆发潜力,许多海外人士把投资眼界望向金边大城市,瞄准当地房地市场。

金边拥有诸多特色,但要如何找“对”物件和地方,才是海外投资人最关心的重点。叶斯博分享,针对新兴国家,投资住宅丶商办首要挑选蛋黄区,千万不要认为买在郊区未来涨幅会非常大而错选标的,而金边的精华区是以大至以河岸为准,越靠近河岸越热闹,大概距离5公里丶10公里区域内都很不错。另外也提醒,海外投资时一定要波段操作,勿短线操作,可拟定不同投资标的做资金配置,而最重要的,就是要找到能信赖丶好的开发商和代销公司或仲介。

来源:ETNEWS新闻云

责任编辑:Zoe Chan

移民人数创106年高点 华人6年增55万排第二 | 美国

根据一份最新公布的调查报告,2016年美国移民总人数达到4,370万,创下106年最高点。去年,中国(在这次调查中,指中港台)是美国第二大移民,总人数约272万人,过去六年约55万中国人移民美国

美国人口普查局(Census Bureau)今年9月14日公布“2016年全美社区调查(American Community Survey,简称ACS)报告,去年各族裔移民(包括合法及非法)总人数为4,370万,比2015年增加50万人,占美国人口的13.5%,创下106年来的最高点。1980年,这个百分点仅3.8%。

2016年,墨西哥仍是美国最大的移民来源国,不过,移民人数(1,157万)较前年减少大约7万人。2010年7月1日至2016年7月1日之间,墨西哥是全美移民最大的来源国,总计110万新移民来到美国,约占新移民总数的12.5%。

去年美国移民总人数创106年来最高点,中国为第二大移民来源国
去年美国移民总人数创106年来最高点,中国为第二大移民来源国

去年,美国第二大移民来源国为中国,总人数达到2,716,548人,印度位居第三,人数为2,434,524人。2010年2016年期间,印度移民到美国的人数为654,202人(增长率37%),在所有发展中国家中居首,其次是中国,在同期间有550,022人移民到美国,增长率为25%。

移民父母在美国生育子女的人数,去年累计到1,660多万人。因此,全美移民及其子女的总人数达到6,040万,几乎五个美国人就有一个是移民(或其子女)。

这份调查是从去年7月1日当天,以美国的移民人口分布为准。2010年至2016年,有810万新移民定居美国,如果减去每年大约30万移民返回母国定居,以及30万人离世,这个期间移民大约净增长380万人。

2010年至2016年,美国各州移民人数增长最多者为德克萨斯州(增587,889人),其次依序为佛罗里达州(578,468人)、加州(上升527,234人)、纽约(238,503人)、新泽西州(上升171,504人)。

(互联网资讯综合整理)

责任编辑:Zoe Chan

排名

城市

州份

英文名

人口

1

纽约

纽约州

New York, New York

8,537,673

2

洛杉矶

加利福尼亚州

Los Angeles, California

3,976,322

3

芝加哥

伊利诺伊州

Chicago, Illinois

2,704,958

4

休斯顿

德克萨斯州

Houston, Texas

2,303,482

5

菲尼克斯

亚利桑那州

Phoenix, Arizona

1,615,017

6

费城

宾夕法尼亚州

Philadelphia, Pennsylvania

1,567,872

7

圣安东尼奥

德克萨斯州

San Antonio, Texas

1,492,510

8

圣迭戈

加利福尼亚州

San Diego, California

1,406,630

9

达拉斯

德克萨斯州

Dallas, Texas

1,317,929

10

圣荷西

加利福尼亚州

San Jose, California

1,025,350

11

奥斯汀

德克萨斯州

Austin, Texas

947,890

12

杰克逊维尔

佛罗利达州

Jacksonville, Florida

880,619

13

旧金山

加利福尼亚州

San Francisco, California

870,887

14

哥伦布

俄亥俄州

Columbus, Ohio

860,090

15

印第安纳波利斯

印地安纳州

Indianapolis, Indiana

855,164

16

福和市

德克萨斯州

Fort Worth, Texas

854,113

17

夏洛特

北卡罗来纳州

Charlotte, North Carolina

842,051

18

西雅图

华盛顿州

Seattle, Washington

704,352

19

丹佛

科罗拉多州

Denver, Colorado

693,060

20

厄尔巴索

德克萨斯州

El Paso, Texas

683,080

21

华盛顿

哥伦比亚特区

Washington, D. C.

681,170

22

波士顿

马萨诸塞州

Boston, Massachusetts

673,184

23

底特律

密歇根州

Detroit, Michigan

672,795

24

纳什维尔

田纳西州

Nashville, Tennessee

660,388

25

孟菲斯

田纳西州

Memphis, Tennessee

652,717

26

波特兰

俄勒冈州

Portland, Oregon

639,863

27

俄克拉荷马城

俄克拉荷马州

Oklahoma City, Oklahoma

638,367

28

拉斯维加斯

内华达州

Las Vegas, Nevada

632,912

29

路易斯维尔

肯塔基州

Louisville, Kentucky

616,261

30

巴尔的摩

马里兰州

Baltimore, Maryland

614,664

31

密尔沃基

威斯康星州

Milwaukee, Wisconsin

595,047

32

阿布奎基

新墨西哥州

Albuquerque, New Mexico

559,277

33

图森

亚利桑那州

Tucson, Arizona

530,706

34

弗雷斯诺

加利福尼亚州

Fresno, California

522,053

35

萨克拉门托

加利福尼亚州

Sacramento, California

495,234

36

梅萨

亚利桑那州

Mesa, Arizona

484,587

37

堪萨斯城

密苏里州

Kansas City, Missouri

481,420

38

亚特兰大

佐治亚州

Atlanta, Georgia

472,522

39

长滩

加利福尼亚州

Long Beach, California

470,130

40

科罗拉多泉

科罗拉多州

Colorado Springs, Colorado

465,101

41

罗利

北卡罗来纳州

Raleigh, North Carolina

458,880

42

迈阿密

佛罗利达州

Miami, Florida

453,579

43

弗吉尼亚比奇

弗吉尼亚州

Virginia Beach, Virginia

452,602

44

奥马哈

内布拉斯加州

Omaha, Nebraska

446,970

45

奥克兰

加利福尼亚州

Oakland, California

420,005

46

明尼阿波利斯

明尼苏达州

Minneapolis, Minnesota

413,651

47

图尔萨

俄克拉荷马州

Tulsa, Oklahoma

403,090

48

阿灵顿

德克萨斯州

Arlington, Texas

392,772

49

新奥尔良

路易斯安那州

New Orleans, Louisiana

391,495

50

威奇托

堪萨斯州

Wichita, Kansas

389,902

51

克里夫兰

俄亥俄州

Cleveland, Ohio

385,809

52

坦帕

佛罗利达州

Tampa, Florida

377,165

53

贝克斯菲尔德

加利福尼亚州

Bakersfield, California

376,380

54

奥罗拉

科罗拉多州

Aurora, Colorado

361,710

55

檀香山

夏威夷州

Honolulu, Hawai’i

351,792

56

安那罕

加利福尼亚州

Anaheim, California

351,043

57

圣安娜

加利福尼亚州

Santa Ana, California

334,217

58

科珀斯克里斯蒂

德克萨斯州

Corpus Christi, Texas

325,733

59

里弗塞得

加利福尼亚州

Riverside, California

324,722

60

列克星顿

肯塔基州

Lexington, Kentucky

318,449

61

圣路易斯

密苏里州

St. Louis, Missouri

311,404

62

斯托克顿

加利福尼亚州

Stockton, California

307,072

63

匹兹堡

宾夕法尼亚州

Pittsburgh, Pennsylvania

303,625

64

圣保罗

明尼苏达州

St. Paul, Minnesota

302,398

65

辛辛那提

俄亥俄州

Cincinnati, Ohio

298,800

66

安克雷奇

阿拉斯加州

Anchorage, Alaska

298,192

67

亨德森

内华达州

Henderson, Nevada

292,969

68

格林斯伯勒

北卡罗来纳州

Greensboro, North Carolina

287,027

69

普拉诺

德克萨斯州

Plano, Texas

286,057

70

纽瓦克

新泽西州

Newark, New Jersey

281,764

71

林肯

内布拉斯加州

Lincoln, Nebraska

280,364

72

托莱多

俄亥俄州

Toledo, Ohio

278,508

73

奥兰多

佛罗利达州

Orlando, Florida

277,173

74

丘拉维斯塔

加利福尼亚州

Chula Vista, California

267,172

75

尔湾

加利福尼亚州

Irvine, California

266,122

76

韦恩堡

印地安纳州

Fort Wayne, Indiana

264,488

77

泽西城

新泽西州

Jersey City, New Jersey

264,152

78

达勒姆

北卡罗来纳州

Durham, North Carolina

263,016

79

圣彼德斯堡

佛罗利达州

St. Petersburg, Florida

260,999

80

拉雷多

德克萨斯州

Laredo, Texas

257,156

81

布法罗

纽约州

Buffalo, New York

256,902

82

麦迪逊

威斯康星州

Madison, Wisconsin

252,551

83

拉伯克

德克萨斯州

Lubbock, Texas

252,506

84

钱德勒

亚利桑那州

Chandler, Arizona

247,477

85

斯科茨代尔

亚利桑那州

Scottsdale, Arizona

246,645

86

格伦代尔

亚利桑那州

Glendale, Arizona

245,895

87

雷诺

内华达州

Reno, Nevada

245,255

88

诺福克

弗吉尼亚州

Norfolk, Virginia

245,115

89

温斯顿-塞勒姆

北卡罗来纳州

Winston-Salem, North Carolina

242,203

90

北拉斯维加斯

内华达州

North Las Vegas, Nevada

238,702

91

欧文

德克萨斯州

Irving, Texas

238,289

92

切萨皮克

弗吉尼亚州

Chesapeake, Virginia

237,940

93

吉尔伯特

亚利桑那州

Gilbert, Arizona

237,133

95

加兰

德克萨斯州

Garland, Texas

234,943

96

弗里蒙特

加利福尼亚州

Fremont, California

233,136

97

巴吞鲁日

路易斯安那州

Baton Rouge, Louisiana

227,715

122

什里夫波特

路易斯安那州

Shreveport, Louisiana

194,920

98

里士满

弗吉尼亚州

Richmond, Virginia

 

99

博伊西

爱达荷州

Boise, Idaho

223,154

99

阿灵顿

弗吉尼亚州

Arlington, Virginia

199,776

100

圣贝纳迪诺

加利福尼亚州

San Bernardino, California

216,239

101

斯波坎

华盛顿州

Spokane, Washington

215,973

102

得梅因

爱阿华州

Des Moines, Iowa

215,472

103

莫德斯托

加利福尼亚州

Modesto, California

212,175

104

伯明翰

亚拉巴马州

Birmingham, Alabama

212,157

105

塔科马

华盛顿州

Tacoma, Washington

211,277

106

方塔纳

加利福尼亚州

Fontana, California

209,665

107

罗彻斯特

纽约州

Rochester, New York

208,880

108

奥克斯纳德

加利福尼亚州

Oxnard, California

207,906

109

莫雷诺谷

加利福尼亚州

Moreno Valley, California

205,499

110

费页特维

北卡罗来纳州

Fayetteville, North Carolina

204,759

111

奥罗拉

伊利诺伊州

Aurora, Illinois

201,110

112

格伦代尔

加利福尼亚州

Glendale, California

200,831

113

扬克斯

纽约州

Yonkers, New York

200,807

114

亨丁顿滩

加利福尼亚州

Huntington Beach, California

200,652

115

蒙哥马利

亚拉巴马州

Montgomery, Alabama

200,022

121

大急流城

密歇根州

Great Rapids, Michigan

196,445

125

莫比尔

亚拉巴马州

Mobile, Alabama

192,904

120

奥古斯塔

佐治亚州

Augusta, Georgia

197,081

119

哥伦布

佐治亚州

Columbus, Georgia

197,485

118

劳德代尔堡

佛罗利达州

Fort Lauderdale, Florida

178,752

116

阿马里诺

德克萨斯州

Amarillo, Texas

199,582

117

小石城

阿肯色州

Little Rock, Arkansas

198,541

129

诺克斯维尔

田纳西州

Knoxville, Tennessee

186,239

123

盐湖城

犹他州

Salt Lake City, Utah

193,744

125

纽波特纽斯

弗吉尼亚州

Newport News, Virginia

181,825

126

杰克逊

密西西比州

Jackson, Mississippi

169,148

131

乌斯特

马萨诸塞州

Worcester, Massachusetts

184,508

128

普洛威顿斯

罗得岛州

Providence, Rhode Island

179,219

129

安大略

加利福尼亚州

Ontario, California

173,212

132

布朗斯维尔

德克萨斯州

Brownsville, Texas

183,823

131

库卡蒙格牧场

加利福尼亚州

Rancho Cucamonga, California

176,534

133

坦佩

亚利桑那州

Tempe, Arizona

182,498

135

罗克福德

伊利诺伊州

Rockford, Illinois

147,651

124

亨茨维尔

亚拉巴马州

Huntsville, Alabama

193,079

134

圣塔克拉利塔

加利福尼亚州

Santa Clarita, California

181,972

128

欧弗兰帕克

堪萨斯州

Overland Park, Kansas

188,966