伦敦房价 – Page 8

新壹輪上漲將來臨 65%的英國房東預備再次購置房產

根據英國權威抵押貸款機構的壹項新的房產投資調查顯示，大部分英國房東們將在2015年接下來的壹段時間內加速對房產組合進行擴張性投資。顯然，保守黨上臺後對英國房產市場的利好性導向讓投資者們信心倍增，加大了倫敦房產的投資力度。

新壹輪上漲將來臨 65%的英國房東預備再次購置房產

65%的英國房東預備再次購置房產5年內英國房市平穩發展

根據英國專業投資抵押貸款機構Mortgages for Business的5月最新市場調查顯示，65%的英國房東預備在未來6個月中購買再購買壹套房產，而半年前這壹數字是55%。

從另壹角度來看，僅有8%的房東有計劃出售手中的房產;同時，有27%的房東對市場處於觀望態度，暫時並沒有出售或購買房產的現行計劃。

Mortgages for Business常務董事David Whittaker表示，除了擁有充足的資金來源，房產投資者們對於房產再投資的自信心來源於強勁增長的英國房屋租賃市場。大都會地區就業率的上升讓當地房屋出租率壹路水漲船高，很多房東已經通過提高租金價位嘗到了投資的甜頭。

2015年以來當地租房需求正在持續給租金水平施加壓力，為了租賃市場的正常運轉，很多房東也不得不提供更多的出租房屋。因此，銷量在4~5月短時間內實現了高速增長。

此外，另壹大促使投資者二次購房的關鍵因素來自最近的英國大選結果。大選結束壹方面意味著未來5年內(英國5年壹次大選)英國房市趨於穩定，另壹方面也意味著，此前保守黨出臺的壹系列房產利好政策將會逐壹落實，短時間內倫敦樓市將會見證新壹輪房價上漲。

浮動貸款利率漸受青睞海外置業專家建議5年期固定利率

在貸款及融資方式方面，投資者的選擇也有了較為明顯的變化。在受訪者中，26%的投資者更傾向於申請浮動利率抵押貸款。而在去年11月做的相同調查中，這壹比例為23%。

與6個月之前相比，固定利率還款方式在最近壹段時間的受歡迎程度略微下降。有22%的投資者選擇兩年期固定貸款利率，同比2014年11月下降1個百分點;選擇3年期固定貸款利率的投資者僅有12%，同比下降3個百分點。

仍有30%的投資者選擇較為安全的5年期固定貸款利率。讓人驚訝的是，壹些長期固定貸款利率還款方式正在逐漸受到投資者的關註。有10%的投資者青睞10年期固定貸款利率，6個月前這壹比例僅為8%。

調查也顯示，在過去6個月中英國房東平均貸款價值比率(也稱房貸風險比率，比率越高，銀行貸款風險越大)有了顯著下降，目前保持在54%左右，同比去年11月下降3個百分點。此外，大部分房東都選擇了借貸的方式購買房產，全額支付的房東僅占6%。

Whittaker認為，從長遠來看，固定利率貸款方式更加穩定，貸款風險也相對較低。介於壹些浮動利率貸款方式並不比5年期固定利率貸款方式“劃算”，如果投資者有超過5~10年的房產投資計劃，他還是建議購房者選擇5年固定利率。

薑還是老的辣漲幅還是倫敦房產的快

根據萊坊最新研究數據，在過去的12個月內，倫敦外的房價漲幅高於倫敦主要城區，但考慮到倫敦市區一如既往的旺盛的租住需求，倫敦主要城區的租金上漲幅度，還是高於外倫敦。

以下這張“倫敦房市地圖”，詳細說明了截至2015年3月，倫敦主要各區的房產買賣和租賃市場的最新數據。對於將要入手倫敦房產的人士來說，具備一定的參考價值：

房產買賣

倫敦東區房價漲幅最高的5強為：

CANARY WHARF 10%
Wu WAPPING 9.5%
RIVERSIDE 8.7%
BATTERSEA 7.9%
HYDE PARK 7.2%

相比過去3個月以來的房價漲幅，最高的倫敦五個區域分別為：

CANARY WHARF 2.8%;
WAPPING 1.8%;
MARYLEBONE 1.4%;
RIVERSIDE 1.3%;
ISLINGTON 1.1%.

租賃市場

倫敦黃金市中心租金漲幅最高的5個區為：

ST JOHN’S WOOD 11%,
MARYLEBONE 8.8%,
HYDE PARK 8.5%,
KENSINGTON7.6%,
SOUTH KENSINGTON5.5%.

較過去3月個以來的租金漲幅，最高的五個區域則分別為：

HYDE PARK 3.7%;
BELGRAVIA 2%;
KENSINGTON 1.7%;
MAYFAIR 1.2%;
HAMPSTEAD 1.1%
ST JOHN’S WOOD 1.1%.

拿倫敦和外倫敦來進行比較的話，房產買賣方面，過去1年裏，倫敦房價漲幅為3.3%，而外倫敦為5.1%；房屋租賃方面，倫敦在過去12個月的租金漲幅為4%，高出外倫敦的0.5%.

對於海外投資者來說，學區房是考慮最多的房產類型之一。

學生住房投資超20億英鎊三年漲幅20%

英國學生住房投資被一些業內人士稱為“20億行業”，原因在於，英國的學生住房投資總價值已經連續3年超過20億英鎊，5年內投資增幅超過20%。CBRE（世邦魏理仕）認為，在短短幾年間，英國學生住房投資已經從小眾投資市場成功“突圍”，正朝著英國房產主流投資方向發展。

傳統上講，包括零售、辦公用房、工業用房在內的商業地產投資是英國房產投資的主流，個人房產投資僅占一小部分。但是，這個已經確立的“命題”正在慢慢改變。因為在學1區附近的房屋出租者從不擔心住房入住率的問題，此外，他們還有著更穩定的租金收入和房產增值收益。

根據2013-2014學年的學區房市場來看，倫敦地區由於基礎租金較高，所以增長穩健，漲幅約為0.7%，但在三年內漲幅卻高達20%。與此同時，英國其他區域的學區房租金漲幅超過4%，入住率甚至高於倫敦。對於學區房出租者來說，除了房產增值帶來的投資回報外，持續增長的租金收益將會加速“成本回收”過程。

那麼投資英國的學區房應有哪些注意事項呢？

1、根據首付預算選擇學區房地點

由於倫敦中心區與倫敦其他區域的房屋價格差距較大，不同城市住房價位也各不相同，所以投資者需根據首付預算來選擇較為合適的學區房屋。

對於預算在100萬人民幣以上的買家，可以選擇在倫敦中心區投資學區房產。

而對於預算在50萬~100萬人民幣左右的買家，可以選擇在倫敦週邊區域或其他城市購買學區房。

2、根據自身需求選擇學區房位置

目前，學區房大致分為兩種，一種是位於學區的一般性別墅或公寓，還有一種是專業學生公寓。對於有“自住”與“投資”兩需的投資者，建議選擇學校附近的居民型住房，這種住房並沒有出租條件限制，投資者可根據自身情況進行選擇。

而對於僅有“投資”需求或者僅為兒女購買住房的買家，建議您選擇其他城市學校附近的專業學生公寓，這些學生公寓有嚴格的條件限制，即自住者必須為學生，且房東只能出租給當地學生。

Annie.胡專欄全集：

胡悅解說倫敦房產投資

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住房教育費用持續高漲 1/3倫敦人過不上體面生活

據英國媒體近日報道，英國拉夫伯勒大學(Loughborough University)日前發表研究報告顯示，1/3的倫敦居民沒有足夠的收入，達到標準的生活水平，過上體面的生活，有孩子的家庭更是高達43%不達標。

研究顯示，由於倫敦住房、交通及子女教育開支成本遠高於英國其他地區，高達1/3倫敦居民的生活水平低於標準，無法滿足基本生活需要，這個比例高於英國其它地區的27%。

住房教育費用持續高漲 1/3倫敦人過不上體面生活

所謂“最低收入標準”，是指能夠確保滿足基本衣食住需求，並有能力給子女購買生日禮物或每月享用廉價出外用餐兩次。

報告顯示，住在倫敦及其他地區的個人收入要求存在巨大差異，以壹名打工者為例，住在倫敦以外地方每周開支為279英鎊，住在倫敦近郊要376英鎊，倫敦市內卻要410英鎊，其中最大開支為住房及教育支出。

數據顯示，倫敦房屋租金自2008年至今已飆升1/3，教育開支更上升了2/3。

單身人士若在倫敦租住壹個類似工作室的開間，年收入必須達到2.71萬英鎊(約合26.1萬元人民幣)，如果與其他人合租，年薪也要最少2.23萬英鎊(約合21.5萬元人民幣)。

橫貫城鐵沿線倫敦下壹個黃金投資帶

如何尋找倫敦樓市的下壹個黃金投資帶，橫貫城鐵沿線是當之無愧和前景無限的。

即將於2018年全線通車的橫貫城鐵(Crossrail)不但是倫敦可持續發展的命脈之壹，同時也給倫敦樓市註入了新鮮的血液。

橫貫城鐵沿線倫敦下壹個黃金投資帶

倫敦優質項目推薦

據萊坊(Knight Frank)最新發布的壹份報告顯示，自2008年7月正式啟動建設至2014年第四季度，大倫敦地區的橫貫城鐵邦德街車站周邊步行10分鐘範圍的房產價值已增長82%，位居橫貫城鐵沿線個站點周邊房價上漲之首，遠遠超出距離站點超過10分鐘行程的43%的漲幅。

報告顯示，在該時期內，橫貫城鐵沿線車站周邊的房產價格增長都高於周邊區域。倫敦中心區車站周邊步行10分鐘範圍內的房價漲幅最高，平均為57%。萊坊最新發布橫貫城鐵指數(Crossrail Index)顯示，全線平均而言，每年房價增幅比周邊區域的大行情的額外增幅為5%。

未來15年倫敦”最紅”的重點發展區域在這裏！

近年隨著中國購房者將目光鎖定至英國房產市場，人們開始著重關心投資區域的發展潛力和投資回報問題。倫敦重點規劃區域必定帶來更好的配套和交通，房價也會隨之迅猛增長。

倫敦市長鮑裏斯·約翰遜執筆的《2020遠景規劃報告》中提出，倫敦重點發展潛力區，隨著這幾大區域的發展，包括中國買家在內的眾多國際房地產投資者湧入，在壹定程度上助長了房價高漲。尤為突出的是格林威治區，創造了房價5年翻番的記錄。

未來15年倫敦”最紅”的重點發展區域在這裏！

格林威治（Greenwich）

格林威治是現在及未來倫敦規劃要大力開發的區域，與它僅壹站之隔的金絲雀碼頭的房價曾創造了5年翻番的紀錄，作為距金絲雀碼頭僅壹個站的項目，近水樓臺先得月，隨著生活配套日意成熟，這邊的房價將來也會被帶起來。

這兒是現在及未來倫敦規劃要大力開發的區域，與李嘉誠旗下的和記黃埔獲批在倫敦投資額達10億英的綜合房地產項目同處在格林威治區（步行過去25分鐘左右），計劃打造成壹個綜合商務區，作為李嘉誠在倫敦的第壹個大型項目，後面還會有壹系列的規劃要實施，壹旦規劃和配套起來之後，必定會帶動同壹個區域的房價。

紐漢（Newham）

倫敦東三區皇家碼頭重建工程的中心地帶，也是現在及未來倫敦規劃要大力開發的區域，北京壹家著名的園區開發商“總部基地”和當地政府展開合作，計劃投資超過10億英鎊將這裏打造成第三個CBD亞洲金融港，建成後計劃引進超過400家企業入駐，這壹區域英國房產2014年增值達17.1%。

大象與城堡（Elephant and Castle）

Elephant and Castle地區曾經是那種開車經過連看都不會多看壹眼的落魄區域。但是，在壹系列大規模重建計劃的刺激下，這個地區的好時候已經來了。地處倫敦軌道交通1區之內，該地區的英國房價自然有理由更接近中心城區的價格。此外，受交通配套和地理位置的雙重影響，Elephant and Castle可能是倫敦交通1區內最後壹塊價格窪地。

九榆樹（Nine Elms）

前10年倫敦最大的規劃區是金絲雀碼頭，未來幾年九榆新區將是政府規劃力度最大的行政區，未來將是壹個新興的商政中心。九榆作為倫敦中心最後壹塊未被填滿的區域，占地190公頃，將帶來倫敦中心區最大規模的復興變革。2011年，Nine Elms仍是倫敦南岸壹塊荒蕪之地，平均房價為800鎊/平方英尺；而今天，Nine Elms的平均房價已升為: 公寓1400鎊/平方英尺，復式別墅2000鎊/平方英尺。美國大使館，荷蘭大使館及中國駐英國大使館先後宣布遷入該區，同時，隨著萬達集團的第壹個海外項目在此落戶，更把這片區域帶到了全球聚光燈下。

RICS：英國4月房價漲幅創9個月來最大

英國皇家測量師學會上周公布的壹份調查顯示，英國4月房價的上漲速度是去年8月來最快，價格適中的住宅缺少，目前已成為“全國性緊急情況”。

該協會表示，英國4月房價差值，從3月經上修後的22跳升至33，增幅遠高於外媒調查中，分析師給出的預估。

RICS：英國4月房價漲幅創9個月來最大

RICS還指出，英國所有地區的房價，自去年8月以來首次出現普漲，倫敦房價的停滯期也已結束。

相比之下，入市的房屋供應，創下自2009年5月以來最大降幅。當年的樓市在金融危機爆發後，呈現出自由落體式的下滑。

RICS以罕見的強迫性語氣，敦促卡梅倫的新當選政府采取更多行動，以直接支持房屋建築活動。

RICS的政策主管Jeremy Blackburn表示，英國房屋的購買力和供應量目前成為國家急癥，新政府必須要將應對這個危機作為首要任務。

抵押貸款銀行Halifax上周公布的數據顯示，去年整年英國房價上漲8.5%，而壹個典型的住房成本僅略低於20萬英鎊（31.4萬美元），這超出壹個男性全職工作者平均收入的5倍多。

RICS的首席經濟學家Simon Rubinsohn說，4月可購房屋緊缺，部分原因或許是業主想先等5月7日大選結束後再賣房子。但他補充稱，大選後供應出現的任何反彈都將只是暫時性的。

卡梅倫的保守黨增承諾增加房屋所有權，但是他們大部分的政策都聚焦於向購房者提供激勵，而不是處理規劃控制問題，這個問題目前已經令新建活動停滯。

Blackburn表示，需求面的衡量指標將不會顯示出保守黨兌現承諾，即在2020年前將英國住房增加100萬套。

倫敦誕生居船族：都是被高房價逼的！

據《衛報》報導，由於倫敦房市價格高漲，越來越多的人開始購買或租賃船隻，居住在運河中，結果給倫敦的水路交通造成嚴重壓力。

倫敦誕生居船族：都是被高房價逼的！

在熱點地區如倫敦東部的Hackney，船隻數量在過去一年內就暴漲了85%，而整個倫敦的船隻數量在過去五年內上漲了36%。2007年，倫敦只有2,175條小船，船主一般不會整年都住在在上面，而現在，倫敦的船隻數量已超過 3,000，對此感興趣的人數還在不斷增加。在Facebook上有一個倫敦船主群，該群每天都會收到對購買和租賃船隻感興趣的人員的申請信件。

對很多新船民而言，住在河上實屬不得已。一位園林設計師說，他結婚後發現自己只能住得起合租公寓，因此18個月前就買了一艘船，住在船上。他說，儘管自己和妻子都有體面職業，薪水也不低，但由於每月房租高達一千鎊，他們根本不可能攢得起首付，因此，住在河上是他們唯一的選擇。

不過，儘管比買棟房子要便宜，住在船上仍有很多隱性開支。一艘二手的一居室窄艇要價通常在15,000到30,000鎊之間，根據形狀和尺寸的不同，價格還會更高。一艘新船的要價大約是1,000鎊一英呎。除此之外，還有執照費，根據船的長度，從每年510鎊到1,100鎊不等。船主還得支付保險費、汽油費、電池、木材或炭的費用，以及維修管理費。另外，新船民還要學習很多新的船居生活技能，譬如如何在冬季保持火爐整夜不滅，如何更換電池，要灌滿水箱，定期清潔廁所等等。

越來越多的新船民也給倫敦的水路系統帶來了壓力。運河和河流信託基金（Canal and River Trust）的一位發言人寇金斯（Joe Coggins）表示，水路是用於交通，而不是停放船隻，快速增長的船隻數量給水路系統造成了極大壓力。按照倫敦船主的持續航行執照，船隻不可以在同一地方停靠超過兩週時間。新規章意味著遊艇一年之內至少需要航行20英里，以確保它們不是一直停留在繁華地區。而很多遊艇社團的新成員並不遵行這條規定，所以該基金不得不組織一個糾察隊，沿河檢查各遊艇是否履行了上述義務。另外，由於倫敦中心區有越來越多的船主發現自己很難找到停放地點，他們不得不將自己的船系在另一條船上。

增加的新船民也令很多老船主感到不滿，過去他們可以在河上自由航行，如今卻不得不在擁擠的水面上努力騰挪。一位在船上居住了18年、與水上救援組織River Canal Rescue合作為船戶開課的老船主說，很多住在船上的人都是買不起房子、沒別的地方可住的人，這些人對學習怎樣在水上生活毫無興趣。他說，運河是前人艱苦勞動的成果，很多人為此獻出了生命，它們是為了船隻通航，而不應該被當作一種廉價的住所，在倫敦租不起或買不起房的人就不必待在倫敦。他建議人們在買船之前，先試試租條船，學習如何掌舵，如何每天檢查發動機，看看自己究竟是否喜歡這種生活。

戴德梁行：至2019年，倫敦中心區漲幅約25%

戴德梁行（DTZ）新建房部門總監邁克·比克頓（Mike Bickerton）在位於其全球總部舉辦的一次房地產研討活動中對2015上半年倫敦地產走勢進行分析。

他再次強調了倫敦地產投資的優勢所在，憑藉英國的世界頂級教育系統、完善的醫療系統、歷史悠久的物質文化遺產、穩定的貨幣，以及歐盟提供的各種優惠政策，倫敦這一世界商業金融中心持續吸引世界各地買家。

另外他談到，倫敦地產投資的初始收益率平均維持在4%左右。戴德梁行的研究部分的調查認為，在未來3年內，英國央行基準利率將上漲至3%。因此，加息前是入手倫敦房產市場的一個好時機。

通過分析過去5年的數據，戴德梁行調查得出，倫敦中心區房產的漲幅接近50%，大倫敦區的平均漲幅也達到了30%，明顯高於英國其他區域。由於各種不確定因素對於價格的影響，戴德梁行的研究部門預測，到2019年，倫敦中心區的漲幅將在23%-26%。

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英國大選和豪宅稅挫傷倫敦黃金地段房價

根據房地產公司第壹太平戴維斯（Savills）分析，英國房價在第四季度就已出現回調，平均下跌2.6％，主要原因是去年12月英國政府在秋季聲明中宣布改革印花稅

新聞研究顯示，提高稅收的可能性和英國選舉的不確定性，已經阻止了倫敦主要地段的房價上漲。今年第壹季度，該區域房價下降了0.5％。

根據房地產公司第壹太平戴維斯（Savills）分析，英國房價在第四季度就已出現回調，平均下跌2.6％，主要原因是去年12月英國政府在秋季聲明中宣布改革印花稅。這意味著，連續12個月上漲的倫敦黃金地段平均房價已陷入負增長。

該報告解釋稱：“正如我們11月的預測，英國換屆選舉的不確定性和對高端房產進壹步征稅的潛在可能性，已經成了導致2015年第壹季度該國房地產市場低迷的部分原因。”

該報告還補充說：“倫敦市中心黃金地段的住宅市場受印花稅提高的影響最大，現在該市場還有可能被全面征稅。鑒於印花稅的提高，賣家不得不面對考慮調整價格。也正因如此，倫敦市中心房價才同比下降4.3％。”

研究表明，倫敦西南部主要地段的房價也有類似表現，但受到的影響不那麽明顯。購房者越來越意識到買房成本的增加，並已經導致該地區高端房產的需求出現回調。相比之下，伊斯靈頓（Islington）、沃平（Wapping）及金絲雀碼頭（Canary Wharf）的樓市表現較為樂觀，年增長率持續走高，盡管市場情緒引發這些地區的房價在過去六個月出現松動。

第壹太平戴維斯還指出，“在某種程度上，這反映了壹個事實，即較黃金地段低壹層次的房地產市場仍保留最強勢的表現。總體來說，低於壹百萬英鎊的房屋交易，普遍受益於印花稅的變化，且不受稅收改革這壹政策焦點的影響。”

“有趣的是，在倫敦市場走弱的同時，更多的倫敦人將目光投向了鄉村市場。在倫敦市外的主要區域市場中，價格低於2百萬英鎊的房屋，價格較去年有更好表現，今天第壹季度上升1.1％。但是，由於人們在選舉前變得更加謹慎，這壹市場的交易活動受到抑制。”第壹太平戴維斯指出。

該公司還預測，假如英國政府不提高豪宅稅，倫敦主要地段的房價在截止2019年的五年中將攀升22.7％。如果是這樣，人們將會看到相對快速的房價反彈，類似1998年和2002年的行情——那時倫敦市中心的房價下挫不超過5％，且之後迅速收復失地。

假如英國真的出臺豪宅稅，第壹太平戴維斯預測，在接下來的五年，倫敦主要地段房價凈增長將為15.9%，價格低於5百萬英鎊的房屋價格增長最為強勁，此類房屋的稅費增長將會是最溫和。

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2015年英國整體房價漲幅將跑赢倫敦

房地產分析師預測，2015年，英國房價整體房價漲幅將超過倫敦，這將是該國整體房價六年來首次超過倫敦。

2015年，英國房價整體房價漲幅將超過倫敦，這將是該國整體房價六年來首次超過倫敦

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據英國經濟和工商業研究中心（CEBR）預計，2015年，英國房價普遍上漲1.5%，而倫敦房價在經過數年的高增長後，將在今年下降3.6%，這將是自2009年以來全國平均房價上升幅度首次超過倫敦。

不過，倫敦房價下跌預計不會持續很長時間，2016年，倫敦房價將再度上揚2.7%，而全國平均房價上漲2.3%。

英國經濟和工商業研究中心指出，倫敦市場受大選的不確定性尤為嚴重，但長遠來看，潛在因素，如經濟增長和住房供應短缺，將推動價格上漲。

該研究中心經濟學家，以及這份預測報告的撰寫人尼娜·思科羅（Nina Skero）指出：「在經過幾個月的過熱期，今年倫敦以外地區的房價前景已有所改善。受去年12月印花稅調整，加上家庭收入上升提振，英國大部分地方房價有所提高。

「不過，我們預計，受到高端市場萎靡影響，倫敦房價價格將下降3.6%。豪宅稅的開徵，海外利益縮減，印花稅稅率上升，打壓了高價房產需求。」思科羅稱。

2014年1月，經濟和工商業研究中心曾預測英國今年房價將下跌0.6%，現已上調這一預測，原因是12月印花稅改革增加了大多數購房者購買力，而且其市場效果早於預期。

2014年，房地產市場復甦，倫敦房價上漲了17.4%，而英國房產價普遍增加了10%。

2014年底，專家們開始紛紛指出，隨著買家將目光瞄向其他地區，此輪房價上漲從倫敦蔓延其他地區，英國房地產市場也變得更加均衡。

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