公寓 – Page 24

澳洲五种热门房屋类型，你爱哪种？

澳大利亚属英联邦国家并主要沿袭了英国的体制，其房地产建筑大致分为以下几类：House，Townhouse，Apartment，Unit，Villa和Studio等。今天就来给大家简要介绍澳洲不同房型的特点以及各个房型之间的不同之处。

一、House 独立屋/别墅

澳洲的别墅House是一层或者两层的独门独院的住房，有自己独立的院子和自己的房子。院子是House的最主要的标志，澳洲的房子都有一个绿化的要求，需要有足够的草坪覆盖率。院子里绿草茵茵，无论是做游戏，BBQ都很自由，而且院子里可以放蹦床之类的东西，更可以在院子里放晾衣架晒衣服。坏处是可能会有虫子蚂蚁之类的东西，而且需要定期割草。

每个House都是独立建造的，风格可以多种多样，因为拥有土地使用全，房主可以根据个人喜好重新建造房屋（需通过DA APPROVAL）。按照材质来分，House主要有砖房，木房和砖皮房。砖房就是外墙完全使用砖的房子，这种房子是House中最好的。冬暖夏凉，保温性好。而且不易腐蚀，保养好的话虫子也少。一般价格在House中比较高。木房是外墙完全木质的房子，这种是House中较差的，保温性差，冬天因为太阳晒不进，室内比室外冷；夏天有的房子通风差，屋里比屋外热。而且木质的房子容易有空隙，虫子也容易进来。需要细心保养。这是最便宜的房子。

砖皮房是木结构的房子，最后在房子的外面贴上一层砖皮，在外面看起来和砖房一样，但是在内墙敲一下发出的是敲木头的声音，质量在木房和砖房之间。

二、TownHouse 联排别墅

Townhouse的连排别墅性质限定了院子不会很大，有的话也是相对House小一些的一个院子。Townhouse可以是附近的几个相连的别墅，因为相邻的Townhouse共享一堵墙，一个紧挨着一个所以在国内又叫做联排别墅。

设计的统一的风格，可能连部分的内部装饰都是统一的。就户型本身而言，Townhouse与其他住宅类型相比并不具备太多优越性,甚至其面宽往往更小,进深往往更大。但其优点是私人的花园和露台,使居住者有了住House的感觉。

Townhouse一般都是砖房，木房的相对少。房子冬暖夏凉比较好，而且这边的Townhouse一般都是2层的，3层的不多。因为比House要高，2层通风较好，风景也要比House好一点。一般来说Townhouse的院子较小，虫子少，室内比较干净。条件一般比House要好一点。

Townhouse的一层一般有厨房，卫生间，起居室，客厅，有的还有一个卧室，二层一般主要是卧室和起居室还有卫生间了。Townhouse的房间数大多在3～6间，也是比较热闹的。

三、Apartment 公寓

Apartment就是国内常见的公寓房，至少在3层以上，每个楼有一个或多个单元，每个单元有一个楼道，一般Apartment都有电梯，每个单元每层有一户或多户。一般来说，Apartment的安全性是最好的，大都有门禁系统。大部分的Apartment的单元门都是有防盗设施的，需要刷卡进入。适于学生及年轻的技术移民，公寓面积约为八九十至两百多平方米，分契式产权。

从外部来看，澳洲的Apartment大都是框架结构，可以抵挡至少七级的地震。因为房子的质量和安全性最好，所以Apartment的租金也一般是最高的。

Apartment有些有自带的游泳池和健身房，是整个building的人都可以免费使用的。Apartment一般都比较高，所以虫子很少，空气流通性好，通风顺畅。在楼下有室内的统一车库，存放车辆也很安全。

Apartment的内部装修为现代设计，大都有独立的洗衣房，里面有洗衣机和烘干机，卫生间一般不止一个；厨房里有灶台和烤箱。房间数在2～4之间，2房和3房的比较常见，很多Apartment都有没有窗的Study Room。Apartment的阳台一般都很大，可以在阳台摆上桌子和几把椅子，很是一个休闲的好地方。

四、Unit 单元房

Unit简单来说可以说是Apartment的旧式单元楼，房子大多是2层或者3层，老式的Unit都是没有电梯的。Unit一般没有门禁系统，单元门是用钥匙就可以开的。

Unit常见是的1~4个房间，多于4个房间的不多见。Unit卫生间一般是1～2个，房屋有木房有砖房。一般Unit因为也是连着的建筑，所以同样是砖房的Unit，也要比砖房的House保温性好一点，冬暖夏凉的效果更好。

Unit没有各自独立的院子，所以跟Apartment一样，衣服被褥之类的东西也只能使用晾衣架的东西在阳台上晾晒了。因为较矮，所以虫子和苍蝇之类的东西容易进入，必要的时候需要准备一些杀虫剂，发现后要及时清除，作为悉尼房屋市场上的过度房型，它的价格相当于公寓房，会更加便宜。

五、Studio

Studio原意是指工作室，现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅，也称为loft或Studio Apartment。

独门独户，进门后就是一个大房间，起居室，厨房，卧室都在一起，发源于六、七十年代的美国纽约，80年代迅速兴起，随着个性化浪潮的卷土重来，这个被西方艺术家称之为LOFT的新建筑形式，逐渐演化成为一种时尚的居住与生活方式。

Studio翻译过来是工作室，对于住房来说跟旅馆的房间类似，但是要多一个厨房，一般厨房和客厅还有卧室是一体的，有一个独立的房间是卫生间。层数不一定。有高层的也有矮的。

（据ASSA Invest）

美国租房市场两极分化热点城市房租全线下跌 | 美国

据Business Insider报道，美国房地产市场最近出现了一个奇怪的现象：在旧金山等最热门的房地产市场，房租开始出现下跌趋势，而最冷门的那些房地产市场房租却在大幅上涨。

房地产网站Zumper的全美房租报告显示，尽管旧金山的房租仍然贵的不可思议，但5月份该地区的一居室公寓租金要价同比下跌6.1%，至3370美元，较2015年高峰时下跌8.2%。二居室公寓租金要价同比下跌6.3%，至4500美元，较2015年10月高峰时下跌10%。

旧金山房租上次出现同比下跌还是在2010年4月，当时美国尚未走出经济危机。这一次的下跌并没有伴随经济危机，只有“住房危机”，甚至很多中产阶层人士也无力负担一套相对简朴的公寓。

在纽约市，5月份一居室公寓租金要价同比下跌10.8%，至2900美元，较2016年3月高峰时下跌13.9%。二居室公寓租金同比下跌7.9%，较高峰时下跌10%。

这只是多户公寓的租金要价，不包括独栋住宅的租金数据。

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在第三贵的房屋租赁市场加州圣何塞，5月一居室公寓租金要价同比上涨3.5%，至2370美元，但较2016年4月高峰时下跌2.5%；二居室公寓租金要价同比下跌1.4%，至2870美元，较高峰时下跌6.8%。

美国最贵的12个房屋租赁市场中，5月份有7个市场的一居室公寓租金出现同比下跌，跌幅最大的是纽约的10.8%；9个市场的二居室公寓租金出现同比下跌，跌幅最大的是加州奥克兰的15%。

旧金山、圣何塞和奥克兰等湾区城市的租金较高峰时全线下跌。与高峰时相比跌幅最大的是夏威夷州的火奴鲁鲁，一居室和二居室公寓租金较高峰时分别下跌16.4%和18.6%。

作为美国历史性的建筑热潮的结果，新的高端公寓正涌入租赁市场，而当下美国的就业创造却大幅放缓。一些房东开始提供免一个月或两个月租金这样的优惠条件来吸引租客，当然在旧金山这样的城市，这种情况还十分罕见。

与此同时，在一些比较冷门的房地产租赁市场，租金要价正以两位数的速度大幅飙升。这种“两极分化”导致全美范围的平均租金仅小幅上涨。Zumper的数据显示，5月全美一居室公寓租金要价同比上涨2%，至1165美元，二居室公寓租金要价同比上涨2.5%，至1392美元。

（据新浪财经）

美国房市：为何学生公寓成为新兴投资板块 | 美国

尽管特朗普上台后，不少原本计划申请美国留学的人们在重新考虑对国际留学生更友好的其他国家进修充电，但机构投资者对于学生公寓板块的投资热情丝毫不减，背后的主要原因是美国公立大学“捉襟见肘”的财务状况和美国教育体系在全球的魅力仍然最佳，相对于普通住宅公寓而言，租金收入更稳定的学生公寓作是不受“经济周期”影响的理想投资板块，因而得到众多机构投资者的青睐。

根据CBRE 世邦魏理仕公布的2017年第一季度数据显示，学生公寓在该季度成交金额为11亿美元，，比2016年同期略有的11.4亿美元交易额下跌，这完全不同于目前美国买卖双方都在观望美联储的加息动作，变得更加审慎的传统住宅房产板块。

与国内大学不同，北美大学的校内宿舍数量一般仅够低年级学生住宿，高年级学生普遍在校外租房。

随着北美各大校园周边众多类似于宿舍的学生公寓拔地而起，学生渐渐摒弃了学长学姐们的住宿方式。与住宿舍相比，居外研究院针对南卡罗莱州的数十名中国留学生做过调研的结果显示，在南卡，租住学生公寓一年能省200-1000美金左右，而且学生公寓的设施普遍更新更好（校园内的宿舍普遍年久失修）；与市面上的普通公寓相较，围栏式的社区比较安全，邻居也都是学生，配套设施完备，例如健身房、游泳池、高速wifi、学习室等一应俱全，而且学生公寓的房间通常都是精装修；较独栋房屋而言，个人空间能得以保证，室友之间的纠纷容易避免。在价格相差无几的情况下，这样专门设计的学生公寓受到广泛追捧。

校外参差不齐的住宿条件使得学生公寓的投资市场在近十年内趋于火爆。以16-17年橄榄球全国冠军克莱姆森大学为例，据当地学生介绍，尽管校外的学生公寓不胜枚举，入住率仍高达97%左右。供不应求是当前这一市场现状的真是写照，像下图这样的建筑工地在学校周围随处可见。

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美国房市：为何学生公寓成为新兴投资板块 | 美国 — 待开工的克莱姆森大学学生公寓

来源：承建商Fortune Johnson General Contractors

哪怕是在城市化水平极低、经济水平落后于全美平均水平的南卡罗莱纳州，克莱姆森大学（Clemson University）周边的学生公寓也遍地开花，在建学生公寓的火爆足以看出美国本土开发商对这一领域的投资热情。根据美国多户家庭住宅委员会（NMHC）提供的数据，2014年至2016年，每年的学生公寓交易量都在创纪录，2014年的学生公寓销售额为35亿美金，2015年未60亿，而2016年，有100亿美元的学生公寓成交，而现在市面上现在找不到多少在卖学生公寓的卖家。

克莱姆森这样学生公寓供应不足的情况并不是个例，美国教育部数据中心2015年的统计显示，随着“00后”即将步入大学校园，2025年在美就读本科的人数预计将会增长14 %至1980万人。（如下图美国高校招生规模数据所示）根据第一太平戴维斯发布的数据显示， 2014年为例，只有12%的美国大学学生能够住在学校宿舍，有接近四分之一的大学学生需要在外租用民宅，剩下的六成左右学生住在父母或者亲戚家里。可见在当下乃至可预见的将来，投资美国学生公寓具有十足的吸引力。

不断增长的入人数对于学生住房提出了新的要求，也为投资者及开发商提供了前所未有的机会。据美国国际注册商业房地产投资师协会 (CCIM)介绍，学生公寓目前只占多户型房产市场的10%，在过去5年中有显著的增长。Real Capital Analysis的数据则显示，相较于其他非核心住房，学生公寓的投资量增长规模也最为显著。（如下图所示）

世邦魏理仕的美国学生公寓集团（ National Student Housing Group ）是全美最大的学生公寓中介，该集团发布报告显示，2016年的行业投资交易额达98亿美元, 比2015年增长42亿，是2014年的3倍。

美国商业地产投资人员资质认证机构CCIM的专家Mike Milovick表示，自2003年起校外学生公寓的投资者由富有的学生家长已经转变为机构投资者以及房地产信托投资基金(REITs) 。

学生公寓投资收益稳定体现在两个方面：出租价格逐步上涨、资本化率保持高位。CBRE的报告称，2016年每床位单价又达新高，$66,386 的均价比2015年高10%，比2014年高30%。学生公寓每单元的均价也逐年稳步上涨，由下图所示，美国的情况还是略高于北美的均价。

下面两图展示了学生公寓从2006-2016的平均资本化率，过去10年间学生公寓的资本化率保持在5%-8%之间。自2015年下半年起，学生公寓的表现就一直略胜多户型房产一筹，而且稳定在5.7%-7%之间。

对于个人投资者而言，学生公寓投资收益率更高，风险较低，也更有保障，适合已配置了低收益债权、保险，又希望配置部分风险适中、收益稳定的增长性产品的投资者。除此之外，学生公寓还有较为多样的退出方式。除了出售、回购、参与并购重组等，也可以按美国房地产信托基金（REITs）的要求，以资产证券化的方式退出，退出收益亦相当可观。

就租金来看，在2017年6月份的数据报告显示，美国学生公寓年有效租金增长率平均约为2.3%左右，较15-16年平均增长率水平2.0%略有提升，最高的可达5%-10%。但即使校外公寓的价格不断上涨，普遍来讲还是比校内的宿舍便宜。

当前美国领先的学生公寓开发商／产权持有者／营运商/服务商包括：美国高校社团（American College Communities）, 教育地产信托公司（ Education Realty Trust Inc.）, 美国校园社团（American Campus Communities）, 萨班地产（Saban Real Estate）, 和总部位于匹兹堡的学生公寓开发及运营商Campus Advantage 等。

北美乃至全球的学生公寓市场巨大，近年来随着机构，REITs大手笔的投入，其关注度火热上升。亚洲范围内，新加坡政府投资公司GIC去年与美加机构联手斥巨资购入多套学生公寓项目，引起国内外投资者侧目。中国的投资者，尤其是孩子到了高校年龄的，不妨对学生公寓市场进行重点关注。

撰稿：居外研究院实习编辑常元臻

编辑：居外研究院房产分析师杨嘉锡

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美国选房攻略如何选到适合自己的房子？

Part 1 美国房市中常见的房屋类型

一、四种常见房屋类型

在中国房屋仅分为别墅和公寓，而美国住宅的种类丰富的多。一般最常见的房屋种类有四种：产权公寓、商用地产、连体公寓（condo）和独立屋。>>>详细

美国房市中四种最常见的房屋类型

二、去美国买房公寓还是独立房

去美国买房的时候，由于没有在美国生活过的经验，都会有这样的问题：美国有house和condo两种房屋类型，我应该买什么样的房子最合适？下面，居外网来跟大家讨论一下两种房屋各自的优势，看看到底哪种类型更适合你。>>>详细

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Part 2 美国买房，新房VS二手房如何选？

在美国，大多数在市场上交易的房子是二手房子，占市场上挂牌出售的房子总数85%；新建的房子相对较少，仅占15%。这与中国大陆的房地产市场有很大的区别。买房的时候究竟是选二手房和新房？这和自身的需求有很大关联，下面我们就一起来比较一下美国新房和二手房各自的优缺点。>>>详细

相关阅读：怎样在美国建新房？美国新房建筑商运作流程详解

Part 3 选房攻略如何选到合适的房子？

确定了购买新房还是二手房、公寓还是独立屋后，你还需要掌握一定的方法以快速、简便的找到最终适合自己的房子。下面这些方法既能帮助你找到合适的房子，也能帮你节省不少时间。>>>详细

▶ 与最近出售的房屋进行对比

▶ 与市场上的其他房屋进行对比

▶ 与未售出的房屋进行对比

▶ 考虑这一地区的市场情况和增值情

▶ 是否要买业主直售（for-sale-by-owner）房

▶ 了解这一地区的升值预期

▶ 你的经纪人的意见是什么

▶ 价格对你是否合理

▶ 价格测试

▶ 进行资产评估和房屋检查

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美国购屋竟比租房子还要划算！以租代买渐成流行 | 美国

美国房价持续快速上涨，快於收入，快於新就业，但购屋竟比租房子还要划算。那麽为什麽住宅销售量会下降？

与去年同期相比，四月上旬房市的供应量下降了9%。虽然今年春季房市释出的数量大幅增加，但是，总供应量仍然在低档。

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NAR房市研究主管Danielle Hale表示，本月我们向房地产经纪人信心指数添加了分析评论。本月评论中最大的两个短语是“低库存”和“多重报价”。

不幸的是，对於买家而言，市场中最便宜的房屋供应量反而最低。四月份与去年同期相比，售价低於10万美元的房屋销售量下降了17％，而在25万美元以下的房屋销售量下降了6％以上。

事实上，购买与租赁的差异正在全面缩小。随着越来越多的新公寓竣工，房价也在上涨，租金下降。这使民众难以在两者之间做选择。

灵活性和低风险等其他因素往往会使租房更受欢迎。倘若租金持续走跌，房屋建筑商将不会增加生产，房价将持续上扬，不购买的决定将变得更加容易。

（据钜亨网）

英国学生公寓市场交易创新高 | 英国

大学投资面临挑战

2016年，在逆风环境下学生公寓床位成功交易6.8万个，价值45亿英镑。第一太平戴维斯（Savills）估计，2017年学生公寓床位可售出7.5万个，价值53亿英镑。

这意味着在增加10%库存的情况下，可增加17%的交易额。今年还会有一些大型投资组合进入市场，交易溢价或将上升。

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英国学生公寓市场交易创新高 | 英国 — 第一太平戴维斯预测2017年学生公寓的开发投资将持续走高

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2016年的交易额略低于2015年，2015年学生公寓交易额超过60亿英镑。

尽管如此，2016年的交易量与过去5年的平均值相比仍高出54%。其中大多数为二手交易，脱欧公投之后投，资者更倾向于观察市场动向再行动。英国脱欧并未给房产投资带来重大影响，实际上甚至推动了投资。英镑贬值也增加了对海外投资者的吸引力。

目前学生公寓投资的火热程度已经超过了库存可供应量。2016年的45亿英镑交易当中，有11亿英镑（25%）为前期开发投资，有2.23亿英镑（5%）为开发资金。现有库存交易量占69%，是史上最低比例。

第一太平戴维斯预测2017年学生公寓的开发投资将持续走高。

全球投资

2016年英国学生公寓在全球投资市场上取得了进一步成功。过去2年国际投资资金在市场中所占比例翻了将近2倍，从2014到2016年，外国投资交易比例从35%增加至64%。

新加坡对英国学生公寓的投资显著增加，从2015年的3500万英镑到2016年增加至12亿英镑。其中近1/3的资金来自一位投资者：新加坡主权财富基金GIC和GSA合资企业收购了超过7000个床位。

另一个新加坡基金会Mapletree也在2016年大力投资英国学生公寓，收购了超过6000个床位。预计该国在这一方面的交易量还会再创新高。

北美是2016年英国学生公寓市场的第二大资金来源，投资额超过13亿英镑。其中大多数来自加拿大的Brookfield SRE和CPPIB。

脱欧公投对该市场的影响喜忧参半。尽管脱欧导致大学流失部分海外学生，但同时英镑贬值也对国际投资者和学生产生了更大吸引力。公投前学生公寓的交易额约为19亿英镑，脱欧后却超过了21亿英镑。

学生需求的公寓质量高过数量

研究显示，大学毕业生收入和大学入学条件有一定的关联。许多顶级高校对于学生公寓的需求持续增加，而排名较低的大学则需求减弱。

2015-16年，英国政府完全解除了招生限制，允许大学招收更多学生改善财政状况。

此举最初的目的是增加学生人数，但却带来了意外的结果：申请入学的总体人数并未增加，但主要都涌向了少数排名较高的大学。

这其中有大量经济意义。2017/18年，英国大学学费将上涨至9250英镑，生活成本也随之增加，学生希望在能确保在教育投资方面有好的回报。

英国财政研究所（Institute for Fiscal Studies）的报告指出，今年年初已经肯定了大学准入条件和毕业生薪资之间存在明确的相关性。以英国高等院校招生办公室（UCAS）的20分评分标准来看，学生成绩每多2个A等，他们毕业后的年薪可多出930英镑。

英国高等教育统计局（HESA）针对毕业生的调查结果也相差无几。由此看来，冲着潜在的高薪工作，难怪大多数学生纷纷向顶尖大学递交申请。

大学学费高昂，除了在时间和金钱上的大量投资外，资金返还也非常缓慢，学生希望能得到保障。对此英国政府采取大力支持学徒制和职业资格培训，这些费用远低于大学学费，甚至还能得到补贴。因此，学生对于英国大学将会有更多种选择。

（据英中时报）

住在The Tower，直通曼彻斯特核心社区St. John’s | 英国

住在St. John’s的The Tower，您将能够尽享一切奢华居住体验，同时感受云端之上的现代生活方式。结束一天的辛苦工作，您一定会迫不及待地回到这里。The Tower的住户将享受到一流的礼宾服务、停车、开放绿地和屋顶花园。

在这些云端之上的现代住宅中，每一套公寓、其中的精致陈设和装修处处尽显典雅的气质和考究的细节。开放式厨房、餐厅和起居室选用优质材料并配备创新设计，从这里通往奢华舒适的卧室和精美细致的卫生间。最上面的12层住宅拥有私家冬季花园，所有公寓均按照严格标准精装修，品质卓越、舒适便利。

住在The Tower，直通St. John’s | 英国 — 住在St. John’s的The Tower，您将能够尽享一切奢华居住体验，同时感受云端之上的现代生活方式

The Tower可直通St. John’s，其中心是Enterprise City。

Enterprise City——曼彻斯特全新的数字、科技和创意生态系统，位于St. John’s中心

Enterprise City于4月26日问世，位于St. John’s中心，是全新的企业、文化和生活社区。Enterprise City始于St. John’s，但凭借其数字影响力和全球吸引力，将会延伸到更大范围，远远超出传统界限。

St. John’s坐落于曼彻斯特中心，曼彻斯特是世界一流的生活、工作、旅游和娱乐城市。曼彻斯特精彩纷呈，是英国第二大城市、第二大旅游中心、令人称羡的文化中心、充满活力的居住城市以及商业繁荣的国际大都市，这里不断涌现推动经济发展的创业先锋和创意理念。

曼彻斯特是世界一流的城市，能够为人们提供绝佳的生活、工作和旅游场所，最关键的是，这里还拥有难以置信的良好商业环境。曼彻斯特人才济济；其机场和交通运输基础设施在全球范围内堪称一流；另外还拥有多种多样的优质商业地产。

一直以来，曼彻斯特汇集了大量的工程师、科学家、艺术家和实业家。这里吸引了大量充满求知欲、雄心勃勃和富有创新精神的人才。求贤若渴的企业选择在曼彻斯特投资正是因为决定在这里生活、工作和学习的各类人才。

在这一过程中，St. John’s发挥着核心作用；未来十年，Enterprise City将成为这座城市最大的发展推动力。同盟城市伦敦将开展投资、推广和成果交付，以确保实现这一展望。

Factory

Factory由蜚声国际的建筑师、大都会建筑事务所（OMA）的雷姆·库哈斯（Rem Koolhass）设计，这里将成为St. John’s和曼彻斯特的文化中心；它将提供该城市的新一代艺术、创意和当代文化体验。全球艺术家受邀在这栋非凡的建筑中创作新作品，它将彻底颠覆曼彻斯特的文化成果和定位。

Factory无疑是该国最令人振奋和宏伟炫目的全新文化中心，它制定了非同凡响的国际化工作规划。Factory将见证全世界最杰出的艺术家和艺术组织在这里创作令人难忘且充满乐趣的非凡艺术作品，实现该城市的文化愿景。

欲进一步了解详情，请点击：http://www.juwai.com/28408629.htm

（本文内容资料由客户提供）

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布里斯班公寓租金半年跌幅多达17% 供过于求 | 澳洲

ACB News《澳华财经在线》5月24日讯据昆州最大的物业管理公司之一Coronis，过去半年由于大量新公寓涌入市场，布里斯班的公寓租金跌幅多达17%。

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Coronis在昆东南运营23个分支机构，管理着从黄金海岸到阳光海岸的8000套物业。其所有方克罗尼斯（Andrew Coronis）透露，现下租户们压价意识很强，迫使一些投资性公寓业主降价出租。

布里斯班公寓市场形势骤然扭转，当前的楼花数量只有去年三分之一的水平。建筑业形势紧张已致使建筑商CMF Projects陷入破产托管。

“我们看到租金跌了17%，这是正在发生的事情。跌幅在10-17%之间，大家都在努力锁定租户”。他举例称，Chermside郊区一套较旧的六套联排公寓此前的周租收入约$420-$430，现在只有$350到$360。

三月份REA集团发布房产需求指数报告时，还提到买房与租房需求飙升。“全国对出租物业的需求十分强劲，昆州、首领地、维州与新州租房需求最强……这是经济增长拉动及供应过于欠缺的综合作用”。

报告显示，REA关于昆州的需求指数的公寓租金在二月仍上涨1.6%，较上年同期上涨3.7%。合理的推断似乎是价格下跌集中在布里斯班。

不久前昆州房地产研究院发布数据显示，布里斯班内城房屋空置率为4.4%，创下金融海啸来最高，此前高点是2013年四季度创下的4.1%。大布里斯班的总体空置率3%，市中心是3.7%。

本月，咨询机构Place Advisory发布的报告显示，布市楼花销量降到2011年6月以来最低点。上季度有272起交易，较前季度减少13.7%。

布里斯班经历长达三年史无前例的大规模公寓开发之后，投资者对于公寓市场的态度变得谨慎，新公寓消化速度放缓。

克罗尼斯强调，他对布里斯班市场长期前景感到积极，预计供应过剩问题会在两三年内消化。而高质量公寓继续吸引强烈兴趣，租金状况也不错。

换个角度看，“住房可负担性改善了，对于租房者是好消息。”

由于市场形势变化，Coronis调整了物业管理方式，更加注重租房者利益，为其提供协助。

相关资讯：中国投资者抢购澳25%新住宅其中20%空置

（据ACB News《澳华财经在线》）

2017年3月纽约市房价和租赁市场的最新指数 | 美国

美国俗语说：“投资房产，地段代表一切。”在纽约市，我们拥有世界上最好的设施 – 从公园和文化景点到快速的交通和首要的购物天堂。考虑到这一点，TOWN分享了位置报告，最新的数据合并旨在让您保持最新，并确保您做出最明智的决定。

目前曼哈顿公寓的平均价格是2,455,709美元，在这些被抢购的设施的三个街区内，您可预测的平均售价（Average Price）和平均尺价（Average PPSF）为：

欢迎来到租房优惠的阴影世界。

尽管同比去年的租赁市场下降1％，但今年曼哈顿租凭市场持续两个月出现了平均价格小幅上涨。自二月份以来，三月份的平均价格为$3,539上涨了1.1%，平均每平方英尺平均价格上涨0.3％至每平方英尺64美元。自2月份以来，拥有门卫的大楼在套房至3卧式的平均租金价格上涨了1％，但在4卧室以上却下降了2.8％。而非门卫的大楼比上个月以来平均增长了2.5％。在3月份里，我们可见更多租金下调的的房源，这种现象平均每月上升了11.3%而房源库存总量稳步增长8.5％。由此可见，房源的增涨提高了市场的价格竞争。许多大业主，在过去几个月里提供了优惠配套给新租客。德诗集团（Durst Organization）旗下著名的Via 57 West提供了两到三个月免费租金来代付经纪佣金。在金融区一代，180 Water Street 和 70 Pine Street则提供提供了两到三个月免费租金给签两年租约的租客。

市场总是有租房者愿意每两年从一座新建筑跳到另一栋，寻找最新的优惠套餐，但很多人不喜欢这种不稳定的生活。根据TOWN截至2017年4月7日的《租赁优惠报告》里，曼哈顿有1,800个房源以及布鲁克林和皇后区共有500多个房源提供这类激励措施。报告里也指出曼哈顿子当中有63%所得到优惠的房子介于在$2,500至$5,000租金内，上东城占了总数量的15.5%。在布鲁克林和皇后区里，威廉斯堡（Williamsburg）成为榜首。许多新开发的大业主试图通过提供免费租金来竞争。当租客享有超过两个月免费时，折后租金与实际总租金之间会产生相当大的差距。有些租客会觉得不想在两年后处于不安心的位置，因为他们续约时必需支付租金的实际面值加上潜在的2%到5％的租金上涨。在许多情况下，优惠配套都不公开的，因为业主不想通过以较低的价格签署新的租户，来打乱楼宇中的现有租户。

如果，您想在纽约投资房产可委托有经验的中介为你分析当地的行情。我个人认为，很多租客会选择投向小业主的房子因为这类公寓的平数和设计都比出租大楼的大和好看。此外，精明的租客一般会觉得小业主会合理的涨租。

纽约房地产销售精英Anthony Tam专栏全集

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美国独树一帜的独栋别墅租赁——市场分析与投资前景 | 美国

美国，全球第一大经济体，有超过3亿人居住在将近1.2亿套住宅中。2016年4季度美国统计局数据显示全美住房自有率为63.7%，延续近年来的低值。这意味着将近4300万套住宅的居住者为租客。造成这样现象的一部分原因是2006年信贷危机与之后的经济大萧条，使更多人负担不起房贷与首付，被迫选择租房。不过随着工作与生活形态多样化，租房的便捷性、灵活性与对家庭现金流的较小压力也使得租房成为美国年轻人的主动选择。根据2015年美国社区调查，超过1.1亿的美国人租房居住，而这其中超过一半的租客年龄在30岁以下。随着这部分人逐渐成为社会中流砥柱，租房居住需求将进一步增加。

租赁住宅的主要房型包括独栋别墅，联排别墅与公寓。截止2015年，43%的（约4759万）美国租客住在独栋别墅内，高于所有其他住宅类型。 如果说选择租房是买房居住的替代选项，那么选择租住独栋别墅则代表了居住品质与社区环境对美国居民而言的不可替代性。相比中高密度社区，独栋别墅通常位处市郊，优美的自然环境与较大的社区空间保证了丰富且高质量的配套设施。低密度的社区意味着良好的邻里关系、较高的私密性与安全性也非常适合家庭居住。较为富裕的别墅社区也通常支撑着附近高质量的学校，进一步吸引为子女求学搬家而来的租客。

在这样的市场背景下，独栋别墅租赁这一独特市场便成为了机构投资的热门选择。机构通过银行拍卖或者公开收购独栋别墅，再出租给那些不打算购买却依旧愿意通过租赁的方式拥有独栋别墅居住环境的居民们。过去五年中，超过500亿美元的资产已经投入到了独栋别墅出租行业，使之成为一个值得关注的投资市场。投资独栋别墅租赁具备现金流稳定、收益波动小、杠杆高等特性，已吸引越来越多小型与私人投资者。那么投资独栋别墅租赁的发展前景如何呢？

美国住宅租赁需求强势

如果我们将眼光投向最基本的市场供给与需求，不难发现独栋别墅租赁正迅速向卖家市场转型。如上图所示，经历金融危机之后的美国住宅出租空置率快速下降，由2009点4季度的10.7%将至2016年4季度的6.9%；而与此同时租金要价则稳步上升，同时期的租金要价中位数由2009年底的680美元上升至2016年底的864美元，增幅达到27%。在公开自由的美国住宅租赁市场，价格是体现供求关系的最好证明。近期美国住宅租赁市场走势充分说明市场需求增长强劲，不断下降的空置率也表明供给并无大幅增长，市场料将在近期延续强势表示，投资前景可期。

租赁市场稳定性强

另一个值得注意的趋势，是住宅租赁市场相对销售市场的稳定性。在金融危机期间，卖家大规模增多，买家则急剧减少，美国住宅价格崩盘。整个美国的住宅销售要价中位数从2007年4季度的17.88万美元到2010年4季度的13.52万美元，在3年内下跌了24.4%，在拉斯维加斯、迈阿密以及旧金山等投资者聚集的城市，房价跌幅甚至可能超过50%。而与销售要价走势相比，金融危机并未对出租要价带来太大的考验，在危机期间依旧保持着稳步上升的趋势，危机之后的涨幅更是高于销售要价。究其原因，除了年青一代美国人对租房生活方式的偏好，更因为在市场波动造成许多人不能负担房贷的同时，却给租赁市场带来更多需求，造成了住宅租赁市场需求刚需成分高，抗震性强的特点。而在众多住宅房型中，独栋别墅的租赁需求则更为稳定。由于独栋别墅适合家庭居住，与邻里、自然环境、学校、医院等设施黏性较高，受外界因素突然搬走的可能性要低于市中心高密度住宅里生活独立自我的单身租客。

整体房市前景看好

2016年12月房价vs金俯融危机前房价峰值（来源：S&P Corelogic 城市房价指数）

租赁可以带给投资者定期回报，而住宅本身的价值则决定了投资者退出市场时可获得的本金升值，所以投资租赁住宅时也一样要关注住宅本身的升值潜力。目前美国整体房市仍初于危机之后的复苏期，整体价值低于金融危机前的峰值水平。在中国投资者最关注的几个城市里，除了个别城市的房价在近几年超过了危机前峰值，大部分城市的房价较之前峰值水平仍有15%至20%的提升空间。

2017年3月，美国非农就业报告显示美国失业率降至4.5%，为近年来新低。随着“全民就业“与良好通胀水平的逐渐达成，美国经济势头基本面良好。美联储也加快加息脚步，分别在2016年12月与2017年3月两次加息，目前联邦利率已经升至1%，并进入计划加息通道。相信未来几年美国房市的发展将受到良好的基本面提振，在整体房市发展看好的情况下，独栋别墅租赁这一独特市场也必将进一步受到投资者瞩目。

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