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溫哥華房價失控 政府或將嚴格管控海外買家

溫哥華房價持續飆升，很早以前就有人預言房市泡沫。羅品信呼籲政府打壓樓市，控制海外買家炒房。在持續低利率、上市量短缺以及大量外國買家的驅動下，溫哥華獨立屋的價格持續飆升。據行業觀察家稱，儘管因為缺乏數據而難以確定外國買家對溫哥華樓市的廣泛影響，但與中國大陸有關聯的買家尤其青睞溫哥華的高端房產卻是不爭的事實。

溫哥華房價失控 政府或將嚴格管控海外買家

羅品信在訪問中表示，溫哥華房價面臨失控(Skyrocketing prices)，希望省府採取行動，如若不設法改善，溫哥華後果將不堪設想。他早前曾寫信給省長簡蕙芝希望徵收投機稅或豪宅稅，這些應該是合理且有效的做 法，但簡蕙芝回信說，因擔憂民眾資產縮水，不會介入房市，她是轉移焦點，對此感到遺憾。

羅品信接受卑省獨立新聞網站The Tyee訪問時，表示溫市房價「面臨失控」，他仍希望省府與聯邦政府能採取手段。

羅品信進一步指出，收集海外買家資料是必要的，因為在制定相關政策時，必須要有數據作為依據，但亦擔心，目前的相關討論會演變成種族歧視，他希望討論重點應該是在空屋率與投機相關行為上，讓市場上的現有房屋，得到更充分的利用。

在 溫哥華市長呼籲省府開徵投機稅後，各界對此反應不一。代表40歲及以下加人的遊說組織Generation Squeeze的創建者科索(Paul Kershaw)表示，認為人們不應該炒房的觀念合情合理。但是Royal Pacific Realty Group房地產經紀人Ken Wong表示，他對溫哥華地區最近銷售的逾500棟獨立屋進行抽樣調查後發現，只有不到5%的房屋是在一年內轉手。

羅品信還將槍口對準聯邦政府，認為加拿大相關體制已經破敗，若聯邦政府與省府不願意採取進一步手段，溫哥華市政府將面臨嚴峻挑戰。

市長vs省長的書信秀專家給大大差評

為了溫哥華的房價爭議政客們更是盡其能各出奇招。之前有一段時間媒體熱炒省長簡蕙芝以及市長羅品信之間因為溫哥華房價問題的書信秀。收穫本地媒體和民眾滿滿的惡評，這心裏素質得多好才能堅持下來啊!

卑 詩大學(UBC)社區及區域規畫學院院長高絲坦(Penny Gurstein)曾說，羅品信與簡蕙芝的書信往來是嘩眾取寵，因為市府當局早就知道省府立場，羅品信不認同這樣的說法，他說溫市政府手上並沒有太多工 具，而且市府已大量投入所持有的土地，希望能解決居住問題，但當局的力量十分有限。

溫哥華獨立屋價格持續飆升

在持續低利率、上市量短缺以及大量外國買家的驅動下，溫哥華獨立屋的價格持續飆升。據行業觀察家稱，儘管因為缺乏數據而難以確定外國買家對溫哥華樓市的廣泛影響，但與中國大陸有關聯的買家尤其青睞溫哥華的高端房產卻是不爭的事實。

溫市信貸儲蓄(Vancouver City Savings Credit Union)最近更是預測，如果屋價上升趨勢持續，到2030年時溫市所有類型房屋的均價將超過$210萬元，其中獨立屋均價將會飆升至$440萬元。

不少居民被迫搬離溫哥華

中 國人海外投資房產其實已經是“舊聞”，但中國投資者真的“任性”到成為當地住房難的“罪魁禍首”嗎?記者調查發現，溫哥華住房難問題的確存在，當地不少居 民因此離開這座“全球最宜居城市”。按照紐約大學斯坦恩商學院發佈的《2015年國際房屋可負擔性調查報告》，溫哥華的住房可負擔性在全球80多個大城市 中排倒數第二。

當地一項民意調查顯示，64%的溫哥華居民認為，海外投資者炒房造成了當地房價飛漲，不少人把矛頭指向中國買家。路透社報導，溫哥華人因此產生排外情緒，去年以來多次出現針對華人業主和房產仲介的不友好舉動。

政府對海外投資缺乏管制

儘管中國買家不是溫哥華住房難的直接原因，但海外投資在一定程度上確實推高了當地房價。對此，中國駐溫哥華總領事劉菲在接受加拿大《環球郵報》記者採訪時表示，當地政府對海外投資缺乏管制是溫哥華市房價一路飆升的根源。

劉菲說，當地居民應當問責政府，而不應將矛頭指向中國移民或海外投資者。中國政府在面臨同樣問題時，會不斷加強對市場的干預力度，並制定相關政策，保障低收入者的住房需求。

根 據溫哥華所在的加拿大不列顛哥倫比亞省的財產法，在該省購置地產不僅不需要擁有加拿大公民身份，購買者也不會被問及屬於哪國公民。這使當地政府無法將本國 居民和海外投資者區別對待。不列顛哥倫比亞省住房部長發言人說，若要改變現狀，省政府需要對立法進行修改，但到目前為止，省政府並沒有改變立法的計畫。

除了政府監管不力，利率降低、房源供不應求等也是溫哥華房價升高的推動因素。

網友看法

網 友：加拿大經濟已經多年積重難返了，現在更是到了強弩之末，如果政府真的禁止外來自己購房購地，再加上為順應民意而停止的買賣暫住證專案，政府往哪里收 稅，整個加拿大哪來的支撐，不要跟我說旅遊產業一本萬利什麼的，每年旅遊業主要還是指望夏季的貢獻。冬季遊客寥寥，神馬冬季到加村來看雪都是扯淡，大部分 地區凍成一坨

網 友：移民批准每年1%，經濟增長每年1%。推論：沒有移民就沒有增長，移民2%就增長2%，我當總理就這麼幹4%，5%，可西人總理哪肯這麼幹，這麼幹 很快西人淪為少數，所以目前只能讓非居民買房消費，這是不增加移民而又相當於增加移民消費的兩全之策。結論：1，不會停止非居民購房，至少不是全國性 的,2，提高首付可能是首選政策。

網友：不是打壓樓市，是預防銀行的系統風險。真要打壓樓市，應從稅收入手。

作為房主我對目前房價的飆升幅度完全是反感的，儘管一開始感覺很好，資產在升值嘛。但是爆升也就有暴跌，如同股票一樣。我還清楚的記得01年剛來時候本地房地產的疲軟。自住還好，投資的那些一旦crash誰是接盤俠?

網友：暴漲政府多收稅，暴跌還沒買房的年輕人開心，沒啥不好，喜歡做接盤俠而且能做接盤俠的都是新來的移民，who care?

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一屋難求，溫哥華租賃市場活躍租金飆升

溫哥華公寓競爭劇烈，雇人排隊成新潮

這些天，溫哥華房市競爭激烈，獨立屋價格超出許多市民預算，公寓變得尤其搶手。然而，市民要搶購一套公寓，除了多付首付外，還要經歷連日排隊的考驗。

為 了趕上週六某公寓的預售，數百人連日排隊，希望能買到夢想的房子。然而有人沒有時間排隊，就雇用別人排隊等待，Chris Malkin和他的隊伍在這裏搭帳篷等待已經一周了。他代表那些遠離城市以及那些沒時間等待的買家，Chris Malkin說，他的客戶來自維多利亞、西雅圖、甚至中國大陸。他形容公寓搶購狂潮“好玩，刺激但瘋狂”。

目前，溫哥華獨立屋均價已經超過190萬了，而公寓價格料也將持續升高。

一屋難求，溫哥華租賃市場活躍租金飆升

房價上漲空置率低，溫哥華租賃市場異常火爆

HQ Commercial房地產服務公司主管及溫哥華公寓出租經紀人古德曼（David Goodman）認為溫哥華房屋租金上漲，恐遇“租金海嘯”。

在他的最新報告中，古德曼說，他和他的合夥人，也是他的兒子，Mark Goodman一直在觀察房租的增長情況，在過去的一年中，他們發現“租金上漲幅度非常大，有10%至20%，通常都跟地產營業狀況有關。”

“這種狀況並不正常，或者，我們可以把這看成一種預警。”

租金上漲只對將要簽訂新租約的租客有影響。卑詩省已經作出限制，不得對現有租客上漲超過2%的房租。去年12月，租金上漲額度增加到2.5%。

租房率的大幅調整對於新租戶來說並不是一件小事，但是溫哥華的104681個住戶單位中有30%每年都在更換業主。

並且，租房需求量越來越大，不僅僅是因為人口增長，還因為選擇租房的人越來越多。

“在高房價的壓力下，更多的人選擇租房，而不是購房。”

目前溫哥華的房屋空置率為0.5%，這非常低。古德曼說，溫哥華出租市場停滯不前的原因是，市政府禁止拆除老化的專用公寓樓（purpose-build apartment）。

古德曼最近的報告說，西區房屋的屋主希望市政府能允許拆除一座擁有16個單位，60年曆史的大樓，以建立一座80個單位的新大樓作為租房大樓。但是被市政府拒絕了。

“政府考量，儘管會有80位新住戶感激新大樓的建立，但是也會有16位老住戶流離失所”古德曼說。

這位經驗豐富的房地產經紀人說，他期待著大幅加租，因為大溫地區的租房率應該要反映市場價值。

確實，溫哥華的低租金給低收入人群提供了一個安全地帶。

古德曼指出：“租金沒有跟上房地產暴漲的步伐，相對於房價來說，租金太便宜了。”

因此，古德曼預測，“在未來幾年內，面對不斷增長的租房需求量，業主們將會漲租以適應市場。”

截止至去年春季，溫哥華一間單身公寓的平均租金是931元，一間臥室的租金是1063元，兩間臥室是1461元。

古德曼說，公寓樓銷售狀況活躍，今年上半年就賣出了73戶，比去年增長了20%。溫哥華公寓的平均價格一套為33.3萬元，而在郊區只用18.9萬元。

大溫地區不斷上漲的房價和房屋空置率持續走低，造成出租房市場水漲船高，月租與幾年前相比大幅上升，租客幾乎“一屋難求”。出租公寓銷售專家認為，房源緊張令租金上漲已經成為趨勢。

加拿大房貸暨房屋公司(CMHC)數據顯示，今年春季大溫地區房屋空置率為1.4%，低於去年同期的1.8%。另據CMHC在今年春季做的房屋調查報告，同一類型的房屋租金增長平均達3.3%，高於去年的2.2%。

時隔三年，房價飆升難回故里

在離開溫哥華遷往多倫多之前，Oliver Lee和Keri Plamondon曾在溫哥華一間Studio裏住了三年，當時租金每月1500元。如今他們想回到溫哥華定居，卻發現，帶著一只小狗加上僅有1200元的預算，讓他們的找房之路無比艱辛。

他們聯絡之前的房東，發現以前住過的Studio租費也早上漲，已不再是每月1500元的“低廉”價格。雖然也曾試圖找在預算價格內的出租房，但不是規定只能一人居住，就是不能養寵物，或者缺乏舒適的環境。

專門銷售出租公寓的古德曼父子(David & Mark Goodman)向租客提醒，尤其像是溫哥華這樣缺乏足夠新出租房房源的都會地區，應特別小心“租金海嘯”的到來，尤其秋季開學後大學學生返校園，湧入租房大軍，會讓現在已經格外緊張的房市雪上加霜。他們指出，溫市府在解決出租房緊缺的問題，做的不夠。

面對嚴峻的租房房市，溫市府工作人員表示，溫市鼓勵出租用途的房屋建設，預料到2021年，會為全市增加5000個新出租單位。

但古德曼父子認為，平均每年1000個單元的配額，遠無法滿足需求。按目前形勢，在未來五年，市府至少每年要增加2000個到3000個出租單位，才能應付租房市場需求。古德曼強調，現在出租市場一房難求，加上省府允許房東今年上調房價幅度最高2.5%，租金繼續上漲問題恐難以避免。

對於去年CMHC做的秋季報告，指溫哥華、本拿比和新西敏的租房價格增長最快，古德曼解釋，各城市面臨不同問題，如本拿比許多老舊出租房屋被拆除，被新公寓大樓取而代之，增加了租房壓力。

不過，雖然高房租令不少人搬回父母家的地下室居住，或者搬到偏遠地區，但相對高價房市而言，租房仍是更易負擔的住房方式。

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溫哥華獨立屋最貴豪宅高達3680萬

加拿大蘇富比國際房地產公司（Sotheby’s International Realty Canada ）月初所發表的高級地產交易報告（Top- Tier Real Estate Report）提到，業界專家認為在溫市可被稱作“豪宅”的獨立屋，價格至少必須落在350萬元至400萬元間，不過目前在MLS系統掛牌求售開價最貴豪宅，價格高達3680萬元，比報告中所提的“基本價”高出超過10倍之多。

這間目前在市場上價格最高的房屋，座落在溫西灰岬（Point Grey）社區內，地址為Belmont Ave. 4726號，與今年3月初一名中國商人花5180萬購入的豪宅同一社區。該豪宅空間近1萬平方呎，四房六衛，還可遠眺毫無敵海景，車庫內可停放六臺車，屋內也有私人游泳池與健身房。

今年卑詩鑒價局（B.C. Assessment）資料顯示，房屋鑒價最高的前五名，排行第三至第五名都在Belmont Ave.上，這三間房屋的鑒價金額從2800萬元到5000萬元不等，不過並未包含這棟開價3680萬元的豪宅。

第一名豪宅是Lululemon創辦人威爾森（Chip Wilson）位於灰岬路3085號的豪宅，鑒價金額達5759萬5000元。

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加拿大房價蹭蹭向上漲 地產經紀真得都賺得流油嗎?

自央行連續降息、加元匯率下跌之後，多倫多房市火上澆油，競價大戰(bidding war)已成為平常事。很多人在感歎房價蹭蹭上漲的同時，也會心懷嫉妒的想：那些靠傭金吃飯的地產經紀，這時候怕是富得流油了吧!

加拿大房價蹭蹭向上漲 地產經紀真得都賺得流油嗎?

事情真的是這樣的嗎?近日，本地商業雜誌MoneySense用數據給了我們答案。

在多倫多，賣家一般會將銷售價的5%拿出來當作傭金，買賣雙方的經紀各得2.5%。假設一名賣方經紀剛售出一間105.19萬元(今年6月多倫多市內獨立屋的均價)的房子，他(她)就可以拿到2.63萬元的傭金。

賣一套房子就賺將近三萬塊錢，看起來不錯，是吧?不過，這只是帳面上的收入，拿到手的可遠遠不足這麼多。

在市場上，不是所有的房子掛牌就能賣出的。在今年6月市面上的2191間待售房屋中，只有1488售出，售出率為68%，這意味著有32%的經紀只能眼睜睜地看著同行吃肉，而他們連湯都喝不到。

至於成功售出的房子，絕大多數也不是一上市就出手的。目前在多倫多市場上，從掛牌到售出需要16天的時間。

不過，就算是16天賺2.63萬的傭金也不錯了呀，這意味著每週能賺到1.32萬元呢!

等一等，故事還沒有完。

在2.63萬元的傭金中，這名經紀需要立刻拿出2570元，做為支付給政府的HST銷售稅，然後各項雜稅大約又要拿掉7890元(以30%的所得稅率計算)。接下來，經紀人還要給地產公司分成(office split)。一般說來，地產公司會在稅前毛收入上拿走20%，也就是5260元。

在減掉這些七七八八的稅項和費用後，一名經紀賣掉一幢獨立屋後所得只剩1.31萬元了。

平均而言，一名地產經紀每週工作40小時，平均每年能賣掉6所房子，這意味著他(她)的年淨收入只有7.89萬元，也就是普通工薪階層的水準。

本地地產經紀李惠芬(Fanny Lee)接受本地華文媒體《明報》採訪時表示，MoneySense所計算的收入數據還是樂觀的。在很多情況下，一名辛苦了一年的經紀淨收入都不足7萬。

李惠芬表示，一些人只看到地產經紀收取的傭金，沒有留意到他們背後所要負擔的支出。地產經紀屬於自雇人員，所以需要自行負擔很多費用如保險費或專業方面的支出，每年大約3000元，而進修費﹑會計及帳務及汽油費等方面的業務開支，每年則可能有1.2萬元之多。此外，在促銷樓盤時需要攝影、佈置場地、印刷宣傳單張，這些費用動輒上千，都要自掏腰包。

至於買家經紀，在如今競價大戰頻發的時代，日子就更不好過了。據有名買家經紀帶著客戶去競價，卻屢戰屢敗，已數月沒有進賬。

總之，天下沒有容易的工作。大家都是賺辛苦錢的，不容易啊。

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加元貶值央行降息 雙重利好拉伸加拿大房市持續火熱

加元兌美元匯率近日跌至11年來新低，再加上加國央行上周宣佈降息，在雙重因素影響之下，大溫地產業界人士均十分關注市場走向。有學者認為，因加元下跌，對名下已經有房的海外投資人造成損失，這些人再投入房市的意願會降低，但也有地產經紀指出，受到加元走低與央行降息政策的影響，反而造成房市交易活動增加。

西門菲沙大學(SFU)金融系教授帕夫洛(Andrey Pavlov)指出，今年以來加元匯率走低，使得身處海外且已經在本地置產的中國投資客名下資產縮水，他認為近期內這些人不太可能再度進入房市，因此整體需求量將減少。

於政見

不過，本地華裔地產經紀於政見不認同帕夫洛的說法，就他的觀察，目前市場內具有中國背景的買家多數為本地居民，買房都是自住用途，僅有極少數是投資客，而且大多房屋買主都計畫長期持有，因此不擔心短期加元匯率跌而產生的資產縮水問題。在加元匯率走低與央行降息政策的雙重影響之下，大溫房市近兩周的活動量再度躍增。

於政見指出，雖然6月底到7月初左右，房市曾稍微出現降溫的現象，但是近兩周以來，看房的人數又出現增長，很多掛牌出售的物業每天都會有兩三組客戶到訪，他認為這是央行降息與加元匯率持續走低所帶來的正面影響。

於政見還，其實溫哥華房市一直都有大量的買家支撐，年初以來火熱的房市，應該就是受到利率與匯率降低的帶動，很多原本想要換房的人，都把握時機入市。

加元貶值央行降息 雙重利好拉伸加拿大房市持續火熱

他自己最近就碰上一組華裔買家，因為孩子要前往美國念書，所以父母就趁機換房，將舊屋賣掉後的款額，還是用來在本地購買較小的房子。

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多倫多公寓開發商出妙招：2年租金回報率不足6%即獲差價補貼

此前，許多國內外的研究調查機構都對多倫多公寓房市場亮起了紅燈，這在投資者中引起了不小的恐慌，他們擔心由於供應過剩可能會使多倫多公寓房價下跌，引起租房困難，從而降低了他們的投資收益。

多倫多公寓開發商出妙招：2年租金回報率不足6%即獲差價補貼

為了打消投資者們的憂慮，加拿大最大的房地產開放商之一Minto Group宣佈，他們將為投資者提供了2年的租金保證。2年租金回報率不足6%，Minto Group將會把不足的錢補足。

就在前不久，總部位於倫敦的研究機構Royal Institute of Chartered Surveyors最新調查顯示，超過25%的加拿大建築行業人士都認為由於新建房屋數量猛增，多倫多房地產市場即將進入價格調整期。

此外，位於紐約的美國知名信用評級機構Fitch Ratings也警告說多倫多公寓市場已經出現了前所未有的過度建設。目前多倫多市已經有超過80,000間在建公寓房，在4年間增長了50%。加拿大按揭及房屋公司CMHC也在早前提醒說多倫多和蒙特利爾的公寓市場新建住宅數量已經創造了歷史新高。

這些調查結果和警告導致的結果就是越來越多的投資者開始擔憂：多倫多的公寓房是否還是一項好的投資?為了打消投資者的憂慮，多市開發商Minto Group表示他們會為其位於多倫多市湖濱區的Minto Westside公寓的投資者提供2年6%的投資回報率的擔保。

也就是說如果購買價值30萬的公寓，Minto Group將保證兩年的租金達到18,000或者每月租金1,500。如果多倫多的租賃市場在這兩年裏出現熊市，使得租金不足，那麼該公司會把剩餘的金額給補足。

Minto Group市場和銷售副總裁Amanda Watkins表示，他們之所以實行此項擔保措施，主要是因為越來越多的買家向他們表達了對多倫多公寓房市場崩潰的擔憂。

但是，對於Minto Group的這種做法房地產專家和消費者似乎並不買賬。房地產投資網路專家Don Campebll就提醒消費者，房地產商擔保的錢必然有它的出處，很有可能是從其他地方從消費者身上找補回來。許多房地產商都會採取這樣的計策，以低價吸引消費者然後從其他地方，比如頻繁提高公寓管理費，把錢從購房者身上找回來。

不少網友們顯然也對房地產商的這種做法並不買賬。一名叫做Lan的網友就嗆聲說：如果公寓市場真的如房產商說的那麼需求旺盛，為什麼他們還要開出這樣的保證呢!

Duck Season則把Minto Group的這種做法稱作“詐騙”：關於這種詐騙行為，我們應該看到的是目前數以千計的多倫多公寓正在被空置。

網友Bobinusa諷刺地說：我想我們不是一直被告訴說公寓投資人只在多倫多公寓市場佔據很小的一部分麼。。。

Gardiner Westbound則感歎說：“從開發商那裏的獲得的租金補償事實上還是從購房者或者租房者身上來的。”這句話真說到我心坎裏去了!

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加拿大商業地產如何大投資高回報 王牌經紀系列談（一）

作為最為常見的地產投資，家庭住宅壹直以來備受人們關註，近年來加拿大國內的居住住房價格節節攀升，熱門城市更是漲幅明顯，不少投資人都得到了可觀的回報。今年至今大多地區房地產市場報告中，壹次次打破記錄的數字都刺激著投資者和考慮買賣房屋的人們。

但對於許多擁有足夠資產或更大野心的海外投資人來說，住房投資只是眾多投資項目中的壹項，加拿大商業用房也具有不可小覷的吸引力。

2006年-2015年加拿大境內的商業投資額分配情況:(圖1）

圖壹中可知在加拿大的商業地產市場2015年第壹季度吸引投資額為55億，略低於5年季度平均值58億，而成交數量小幅上升，從2014年第壹季度的1,074起升至今年同期的1,204起。加拿大私人投資者通過各項兼並和收購繼續推動市場交易，這占了52.5％的高比例。加拿大在2015年第壹季度中，酒店投資達到$6,601萬。

2015年第壹季度加拿大境內的商業投資額分配情況：（圖2）

從圖二種可知加拿大各大城市2015年第壹季度，不同商業房產類別的交易金額。從中壹目了然多倫多和溫哥華是商業房產交易量最高的城市，人口的密度和經濟發展的程度很大程度決定了這兩座城市成為了當之無愧的前兩名。

但較之2014年第壹季度的數據，我們可以知道，今年和去年第壹季度的交易量架構有了很大的區別，辦公用房的交易量明顯下降，而產業類的交易量有了不少提升。

選擇壹個經驗豐富的經紀是商業地產投資成功的關鍵

眾所周知，商業地產涉及金額高，動輒就是幾百萬上千萬，需要豐富的地產投資經驗，否則很可能會投資失敗。作為不了解加拿大商業用房領域的投資人來說，有壹個專業的業內夥伴，是投資成功至關重要的壹部分。

壹般地產經紀都可以代理買賣商業地產，可是大多數License經紀依舊還是以住房房產為主，主要側重做商業地產的經紀卻是屈指可數，而且多是行內資深的老經紀。壹方面商業地產這壹領域的需求供給更多，另壹方面需要的經驗和壓力要少於商業地產。從事商業地產的經紀，壹般需要擁有更高超的談判能力、極強的專業素質、把握市場的能力、多年豐富的交易經驗和必不可少的社會資源。

基於商業保密和減低對商業運營影響的考量，商業地產的待售物業尤其是優質物業的Listing壹般不會出現在多重放盤系統MLS系統上，而大多數是以獨家專賣，也就是大家俗稱的“暗盤”的形式出現在市場上的。它們通常是在加拿大專做商業地產的專業公司、多年從事商業地產開發及買賣和租賃的專業人士，因為這類優質資產是非常搶手的。而“暗盤”的數量能達到總待售物業的70%左右。就這壹角度出發，找到合適且資源豐富的經紀確實是壹件非常重要的事。

收入回報較高的商業地產投資項目

最近年來，最好的投資項目可以依次分為如下幾類：公寓樓、辦公樓、工業房產、零售鋪位。除此之外，近年來農場也被華人視作為壹個不錯的投資，回歸本真樸實的生活，並且還能有不錯的收入回報。

Jackie 會在接下來的幾周，介紹更多有關商業房產和農場的信息，希望能夠幫助到有意向在加拿大投資，開創新事業和發展新項目的投資人們。

江曉清專欄全集：

華人頂級經紀江曉清解析加拿大房產投資

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加拿大央行降息刺激多倫多獨立屋房價飆升 半年瘋漲25.4%

從今年年初開始，聯邦央行連續降息點燃了大多倫多地區的房地產市場，尤其是在一項走俏的獨立屋市場，行情更是推向一個新的高潮。據本地地產公司RE/Max Hallmark Realty Ltd本週二(7月21日)公佈的數據，僅在今年的前六個月，多倫多和約克區大部分的社區(或市鎮)的獨立屋均價比去年同期增長超過10%，而在最火熱的社區裏，售價半年內就飆漲了25.4%之多。

該公司發言人麥克拉克蘭(Ken McLachlan)表示，由於市面上的獨立屋存貨量較少，所以在過去的數年中，此類房屋一直處於供不應求的狀態，而價格的增幅也一直超過其他類型的房屋。在今年一月份央行降息，令潛在買家的負擔能力(Affordability)有所加強，並大量進入獨立屋市場。在這兩個因素的推動下，今年上半年多倫多全市35個社區中有22個的獨立屋均價的年增幅超過了10%，而約克區的9個市鎮則有6個。

加拿大央行降息刺激多倫多獨立屋房價飆升 半年瘋漲25.4%

在多倫多市內，上半年獨立屋均價增長最快的三個社區都位於士嘉堡東端，分別是：

E06區(北至St. Clair Ave E，南瀕安大略湖，東西分別為Brimley Rd和Victoria Park Ave)，增幅為25.4%至72.42萬元;

E08區(北至Lawrence Ave E，南瀕安大略湖，東西分別為Midland/Brimley和Morningside Ave)，增幅為23.9%至75.44萬元;

E11區(位於401以北，皮克林以西)，增幅為19.2%至62.19萬元。

加拿大央行降息刺激多倫多獨立屋房價飆升 半年瘋漲25.4%

麥克拉克蘭評論，士嘉堡的獨立屋比市中心更便宜，不會動輒就要150萬或150萬。在央行降息後，大多數銀行的五年期固定按揭率僅為2.69%，所以均價在70萬左右的士嘉堡獨立屋更容易負擔，關注的人也更多，所以價錢也就水漲船高。

北約克地區獨立屋均價也在今年上半年錄得很可觀的增長。例如位於央街以西、北至Steels Ave、南及401的C06區和C07區，增幅分別為18.2%至85.47萬元;以及15.4%至108.99萬元。

調查還發現，今年上半年多倫多有13個社區獨立屋銷量大幅增長，位居第一的是C06區，較去年同期上漲53.8%;其次是W01區和W05區，銷量年漲幅分別為37.5%和25.3%。

值得注意的是，在本市東端的一些社區如Riverdale、Leslieville、Danforth (E01)、Birchcliffe、Cliffside (E06)、Milliken、Agincourt North、Agincourt South (E07)，以及Rouge和Malvern (E11) ，獨立屋的成交量出現了下降。麥克拉克蘭表示，這是上述社區的房價相對便宜，買家蜂擁而至造成了供不應求，市場上存貨短缺所致。

在約克區，今年上半年獨立屋均價增長最快的是位於該區東北的小鎮Whitchurch-Stouffville，增幅為20.5%至69.38萬元，而銷量增長最快的則是奧羅拉(Aurora)，為31.5%。由於大多倫多地區居民對獨立屋的需求量極大，而市內的房價越來越高、存貨量走低令選擇的餘地越來越小，買家東流將成為趨勢。

麥克拉克蘭表示，隨著本月15日央行再度降息，本區獨立屋市場將火上澆油。在今年下半年，一些房價相對較低的社區將更加火爆，而房價也將更上一層樓。

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進軍多倫多公寓是否恰逢其時？季度房市分析告訴你

多倫多地產局主席Mark Mclean今日宣佈GTA地區在第二季度通過TREB’s MLS系統的公寓房租賃交易量為8,821，比去年同期的7,333增長了20.3%。租賃市場供應量充足，市場上待交易的租賃房屋數量去年一年就增長了23%。

占租賃市場交易量94%的1室和2室公寓的租金也比去年同期分別上漲了1.5%和4.5%，增至1,608元和2,239元。其中租金上漲速度最快的房屋類型是2室的鎮屋，比去年同期增長了7.1%，增至目前的1,991。而Bachelor的鎮屋是唯一租金出現了負增長的房屋類型，比去年同期驟降近20%。

今年二季度Bachelor公寓租賃交易量比去年同期增長了68.2%;平均租金為1,334，比去年同期增長了0.4%。Bachelor的鎮屋平均租金為817，比去年同期下降了19.9%。

2015年第二季度租賃市場狀況：

進軍多倫多公寓是否恰逢其時？ 季度房市分析告訴你

1室的公寓房租賃交易量二季度為5,161，比去年同期增長了19.3%;平均租金為1,608，比去年同期上漲了1.5%。1室的鎮屋平均租金為1,445，比去年同期增長了3.2%。

2室的公寓房租賃交易量二季度為3,157，比去年同期增長了18.8%;平均租金為2,239，比去年同期上漲了4.5%。2室的鎮屋平均租金為1,991，比去年同期增長了7.1%。

3室的公寓房租賃交易量二季度為175，比去年同期增長了14.4%;平均租金為2,649，比去年同期上漲了1.4%。2室的鎮屋平均租金為2,057，比去年同期增長了0.9%。

多倫多地產局主席Mark Mclean說：“GTA地區租賃交易量的增長主要源於人口的不斷增長。許多租房住的家庭仍在持續關注公寓房市場。目前租賃市場的供應與需求基本平衡，在一些地區或許存在一定程度的需求上升趨勢。”

此外，GTA地區的公寓房銷售市場也出現了明顯增長。在二季度通過TREB’s MLS系統的公寓房交易量比去年同期增長了17%，平均交易價格為38萬8，066，年增長幅度為5.8%;其中有70%的公寓房交易發生在多倫多市，平均交易價格為41萬6,728，比去年同期增長了6.1%。

地產局市場分析總監門瑟(Jason Mercer)也表示說：“目前公寓房價格上升的速度趨於平緩，尤其是與低層房屋的漲勢相比。但是GTA地區可能在未來下半年迎來公寓價格的加速上漲，因為目前數據顯示公寓樓交易量增速超越了市場上待售公寓樓增速。”

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加拿大政府或出面嚴打房市 購房首付即將增加

據Financial Post報導，在央行降低基準利率之後，聯邦政府已經準備把槍頭對準加拿大過熱的房地產市場，在積極地研究提高房屋分期付款最低首付金是否可行以及其他的嚴打措施。

加拿大政府或出面嚴打房市 購房首付即將增加

有消息稱，渥太華政府正在考慮將最低首付金提高5個百分點，並且還會增加一些其他的政策手段來限制房價的增長。如果該消息屬實，多倫多和溫哥華這兩個高房價城市無疑將成為受到衝擊最大的地方。

但是房地產行業一直都堅稱提高房貸首付並沒有任何的好處。提高房貸首付金將會對那些正在努力湊齊首付金以在高房價城市購置房屋的人以致命的打擊。加拿大知名房地產公司Royal LePage的行政主管Phil Soper就表示說：“政府對房地產市場出臺新限制措施的一個巨大的挑戰就是，受這些措施影響最大的是首次購房者，但是首次購房者並不是導致房價飛漲的根源。首次購房者往往並不是那些購買百萬豪宅的人。”

政府可能正在研究是否在一些高房價的地區，比如多倫多和溫哥華，實施嚴厲的房市打擊政策。儘管目前還沒有準確消息，但是渥太華此前曾為了打擊房價偏高的地區而收緊了全國的貸款政策，讓政府控制下的加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corp.）拒絕向購買超過百萬房屋的人提供貸款。

同時，政府也曾經收緊了抵押貸款的時間限制。將以前的40年貸款年限逐漸縮短為35年、30年，繼而至如今的20年。此外，財政部也在考慮是否將最長貸款年限縮短為20年。因為貸款年限越長，貸款人就能以更低的月供貸到貸款，因而更容易貸到更多的貸款。

曾經貸款者可以以零首付獲得貸款，但如今聯邦政府的規定是最低首付款必須為貸款的5%以上，貸款人才能從CMHC那裏獲得由政府擔保的貸款違約保險。

不過目前此消息還有待進一步確認，因為目前財政部方面並不承認政府正在考慮提高房貸首付金。另外也有聲音稱，儘管他們正在研究提高房貸首付金的提議，但是政府考慮到該措施的嚴重後果並不一定會真正實施。

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