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銷量暴跌！大多倫多樓市大變天：買家成大爺

4月21日，安省公布了16項房產新政，希望抑制過熱的房地產市場。不少人以溫哥華為例，認為房產新政對遏制樓市的效果不大。不過最新數據顯示，這16項新政的作用可能超乎外界預期。

5月底，多倫多地產公司Realosophy發布相關數據，在安省政府頒布針對海外買家征收15%轉讓稅的新政策之後，今年4月20日至5月20日與去年同期相比，大多倫多地區的房屋銷量暴跌。

在暴跌的區域中，華人看好的地區領跌，其中列治文山跌幅最大，銷量暴跌62%，房價同比下跌18.8%，如果以總價來說，均價下跌20多萬。

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除了列治文山之外，萬錦銷量暴跌46%，新市(Newmarket)下跌44%，密市下跌27%，賓頓下跌16%。

多倫多在這期間銷量也下降了23%，低層建築的跌幅更大，達到26%。低層建築包括獨立屋、半獨立屋和鎮屋等。

杜蘭區成為同期大多倫多地區唯壹壹個房屋交易量上升的地區，Pickering上漲接近15%，Whitby則上漲接近11%。

量價齊跌 5月份房價比4月份下跌3%

根據多倫多地產局5月份公布的數據，5月前兩周大多倫多地區的房屋均價為$890,284，比去年同期上漲17%，但是環比下降3%左右。今年4月，大多倫多地區的房屋均價曾經高達$920,791。

公寓的價格環比也在下滑。根據本地專營公寓買賣的網站Condos.ca提供的數據，最近60天Condos每平方尺的價格下滑1%左右。不過與去年同期相比，公寓的價格仍然上漲了30%左右。

交易量暴跌 賣家哭求買家買房

之前大多倫多地區的樓市持續高漲，經常出現多個人搶壹個offer的情況，甚至有人花費數萬加元來搶壹個排號。

但是隨著交易量的暴跌，很多賣家的房子無法賣出。很多賣家不惜降價出售，這在之前是難以想象的。

有壹個業主壹個月前花$750,000買的壹套房，結果最後忍痛割價整整$100,000以$650,000賣出。

可以說現在大多倫多地區的樓市徹底變天了，現在買家是大爺，賣家是孫子!

5月房價或下跌?市場反應是否正常

GTA地區的房價在急劇變化，業內人士以“乘坐過山車”來形容今年1月以來至現在的房地產市場的行情變化。先是價格節節攀升，與去年同期比漲幅高達30%，安省政府4月21日推出冷卻房市16招後，房屋銷售量直線下跌，部分區域已經跌至去年同期水平，30%漲幅瞬間化為烏有，市場充滿了焦慮情緒。

5月樓市表現究竟怎樣?

房地產公司Realosophy Realty Inc.的主席帕薩利斯(John Pasalis)以“乘坐過山車”來形容大多倫多地區自今年1月以來的房地產市場的行情變化。根據他的預測，大多倫多地區在今年5月的房屋平均售價與今年4月相比將下跌約6%。與去年5月相比，平均房價則將上漲約16%。壹些賣家可能會接受較原先的預期稍低的售價，原因是他們已購買了其他物業。

帕薩利斯認為，現今在市場上彌漫的焦慮情緒是暫時的。他指出，對於市場可能在未來的3至6個月內出現動蕩，他並不感到驚訝。但在他看來，市場冷卻來得正是時候，房地產市場在今年早春出現的瘋狂狀況是不會持續的。不過，房價將不會像壹些專家預測的那樣下跌20%至30%。

他預測說，大多倫多地區的房地產市場將回到更加平衡的狀態，房價每年上漲的幅度將達到5%至7%。對於如何在現今的房地產市場上求生存，地產經紀斯特恩(Josie Stern)建議賣家降低期望，因為看房的人數將減少。如賣家已經購買了其他物業，就必須有壹定的靈活性。

她建議說：“如果妳很幸運，在房屋掛牌上市的第壹天或數天內就接到壹份柯化，應認真地考慮是否接受，因為這可能是妳接到的唯壹壹份柯化。”她又說：“千萬別太頑固，妳的鄰居在上周或上月出售房屋的售價已經成為歷史。”

她還指出，有的賣家發現他們的房屋賣不出去，但他們已經購買了其他物業，他們也許可以要求其他物業的賣主將交吉的日期延遲。

市場反應很正常？

多倫多和溫哥華的樓價近年持續上升，導致安省和卑詩省推出海外買家稅;但加拿大房屋及按揭公司(CMHC)主席兼行政總裁西多爾(Evan Siddall)認為，數據顯示大部分的投資活動仍來自本地，並引述國際貨幣基金組織的報告稱，針對海外買家的稅項帶有歧視性。他說政府應針對投機行為的影響去制定政策，而不是著重投機行為的來源。

CMHC大多倫多地區首席市場分析員塞娜加瑪(Dana Senagama)指出，要想弄明白辣招是否有效，需等待至少3個月左右的時間。塞娜加瑪說，現時缺乏海外投資的數據，但過往案例都顯示，市場會對類似措施有即時反應。她舉例說，現在的情況像當局在2007年至2008年推出土地轉讓稅時，房屋銷售急升，但兩個月後放緩，之後再回升。

西多爾說房屋需求急升再放緩的情況，在溫哥華和中國香港都曾經出現。

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（據加拿大家園）

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上周日（6月4日），溫哥華市長羅品信（Gregor Robertson）市內業主，如果希望免繳今年的房屋空置稅，就必須在7月1日之前將房屋出租。

按照溫哥華市府通過的法例，如果壹幢房屋在壹年內的空置時間超過六個月，業主就要在下壹年繳付相當於物業估價值1%的空置稅。這壹政策，也讓溫哥華成為全國第壹個開征房屋空置稅的城市。

據悉，目前溫哥華的空置房屋為6.6萬間，空置率為6.5%。該市市府希望，通過征收空置稅，為全市增加大約2萬個出租單位。

（據加國無憂）

隨著房價快速的飈升，無論是加拿大的溫哥華 ，還是多倫多 ，政府都不得不出臺打擊外國投資者在加拿大購買住房的海外買家15%轉讓稅。可以說，在出臺這種海外買家15%轉讓稅之前，市場爭論得非常激烈，認為溫哥華和多倫多的住房都不是海外投資者炒高的，更不是華人炒高，認為出臺這些稅收政策對打擊溫哥華和多倫多的高房價根本就沒有多少用。

但是，實際結果與政策出臺之前爭論完全相反，無論是溫哥華還是多倫多，這些稅收政策壹出臺，市場反映立竿見影，住房投機者突然退去，兩個地方的房價立即下跌。特別是華人居住區，這種現象更是明顯。

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可以說，當前世界各國不少城市的房價基本上都是中國居民去炒高的，無論是加拿大的溫哥華、多倫多，還是倫敦、澳大利亞的悉尼、新西蘭的奧克蘭、中國香港 等城市房價飈升，基本上都是國內居民去炒高的結果。因為，十幾年來，中國炒房者在國內炒作住房無往而不勝，只要購買了住房就能夠賺錢，只要購買了住房就能夠賺得盆滿盤滿，而且這種賺錢基本上是利用金融高杠桿炒作的結果。

有了國內炒房的經驗，再加上在國內炒房有了壹定的資金積累，那麽對於這波在中國炒房的居民豈能不走向全世界的各國住房市場?從而使得只要有壹些華人湧入的哪個城市，這個城市的房價炒高是自然。

但是，國內這些炒房者可能沒有想過，以他們的經驗來看，在中國炒房可以無往而不勝，在國外炒房是否如此是相當不確定的。因為，市場發達的民主國家，住房是居民的生活必需品，居住權是天賦人權。政府壹旦看到房價炒得與居民的基本居住條件相沖突時，房地產政策調控是必然，否則這屆政府想再當下去是不可能的。這些城市的政府壹定會出臺房地產政策來遏制房價快速上漲，來擠出房地產泡沫。中國的居民則沒有這樣幸福。

所以，去年加拿大溫哥華的政府就出臺的海外買家征收15%轉讓稅的政策。政策出臺之後，溫哥華房地產市場銷售和價格立即下跌。

安省政府於4月21日起正式實施16項針對大多倫多房市的新政策，房地產市場反應速度遠超外界預期。最新統計數據顯示，華人看好地區房價領跌，以多倫多列治文山最為誇張，銷量下跌62%，房價按月同比下跌18.8%，或者說平均價壹個月內跌掉20余萬。

據多倫多地產公司Realosophy發布的數據，在省府頒布針對海外買家征收15%轉讓稅的新政策之後，即今年4月20日至5月20日壹個月與去年同期相比，GTA地區的房屋銷量慘跌，其中跌幅最大的是華人聚居的列治文山62%，萬錦尾隨其後46%，新市(Newmarket)則為44%。皮爾區的密市下跌27%，賓頓則下滑16%。

Teranet-國家銀行綜合房屋指數顯示，4月多倫多的房價按月漲幅為2.6%，按年計，多倫多漲了26.3%。但壹進入5月形勢急轉直下，據壹些最新統計數據，截至5月14日，多倫多五月前兩周房屋中間價獨立屋月跌幅達7.14%，鎮屋跌幅為1.97%，Condo 下跌3.16%，其中面積在4000尺以上的獨立房價格下跌最狠，比4月份下跌38%。

從區域看，北部城市以NewMarket下跌最狠，下跌13.76%，Aurora，與Vaughan 緊隨其後，分別下跌9.82%與9.83%。華人熱捧的列治文山和萬錦跌幅均為6%，而King City受到影響最小，環比跌幅僅為0.25%。近期華人關註較多的Oakville 跌5.56%， 印度人聚居的Brampton 跌幅5.59%，密西沙加跌3.12%。具體到多倫多，跌幅達7.38%，士嘉堡跌幅達5.43%，北約克跌幅達2.2%，Etobicoke 跌1.4%。

多倫多的房地產市場調控政策壹出臺，為何房價下跌的市場反映比預期的要強烈得多?特別是華人區的房地產市場的反映更為強烈，這就證明了加拿大各城市房價快速上漲主要是華人炒作的結果，無論是在讀的學生，還是已經移民 的華人，基本上是以華人為主。

我周邊所認識的幾個鄰居，這幾年他們炒房的瘋狂是無可復加了，基本上手上都購買4-5套住房。加上華人房地產經紀的鼓勵及出謀劃策，這些華人炒房者多以是如魚得水。壹套又壹套的住房在交易。

但是這次安省政府於4月21日起正式實施16項針對大多倫多房市的新政策，主要是從稅收及金融政策上入手，不僅增加了海外投資者購買住房的15%交易轉讓稅，而且也要求銀行對購買住房者的按揭貸款申請全面審查。如果達到所規定的要求，購買住房者要獲得購買住房的貸款申請根本就不可能。即使能夠獲得申請也會加上更多的限制。

到加拿大的炒房者，無論是學生還是壹般投資者，本來是希望以高杠桿來投資，新的政策出臺不僅增加了他們進入的成本，也讓融資杠桿全面緊縮。國內住房投資者想進入多倫多的門檻越來越高，甚至於許多人根本無法進入。在這種情況下，住房銷售豈能不迅速下跌?

對於不少已經移民了的華人投資者來說，盡管他們購買住房不要增加海外投資者購買住房的15%交易轉讓稅，但今年加拿大稅務局全面要求居民只要交易了住房都得申報，無論是自住還是投資。正因為住房交易都得要申報，那些壹直在利用加拿大的稅收漏洞的華人投資者就面臨巨大的風險。

因為，他們炒作的住房是否為自住還是投資不是由自己來定，而是審查後由稅務局決定。如果交易的住房不是唯壹壹套居住的住房，其收入要歸並到個人全部所得報稅。個人的綜合所得稅，年收入在4.2萬加元以上為22%，之上采取累進的方式。最高可達到45%。這樣壹來，加拿大居民想通過住房炒作來贏利並不是容易的事情。再加上0.5-2%不等的物業稅。在加拿大炒房就得當心了。

所以，安省政府在大多倫多房地產市場的新政壹出臺，基本上把非加拿大居民的華人擋在門外，或進入房地產市場的門檻全面提高。同時，又對本國居民的炒房在稅收全面限制。在這種情況下，非加拿大居民的華人無法再進入這個市場，炒高的房價已經無人來接盤了，那麽那些在高房價進入市場的華人如果不逃走，就可能成了最後的接盤俠。這就是安省政府出臺房地產新政策房價急劇下跌的原因。

可以說，多倫多的房價短期內炒高，華人炒作是主力，他們以中國炒房的財力與經驗，橫掃加拿大溫哥華及多倫多市場。這些炒房者從來沒有經歷過房地產的周期調整，只有春風得意時刻。所以，這次多倫多房地產市場調控，他們是否成為最後的接盤俠，還得拭目以待。

相關資訊：加拿大樓市拉響警報：房價比美國貴50%，半數房奴瀕臨破產

（據加拿大家園）

壹說起房價，很多人都會對國內的高房價談之色變，然而高房價並不只是在中國出現，壹些民眾生活富裕的發達國家同樣遭受著高房價的困擾，比如中國人海外購房最熱衷的國家之壹加拿大。

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關於加拿大的高房價，外界已有諸多報道，這些都不是什麽新鮮事，但值得註意的是隨著房價不斷走高，越來越多的研究機構開始警告加拿大房價崩盤的風險。那麽這個國家的樓市泡沫到底有多大？是不是真的到了崩潰邊緣呢？

加拿大房價竟比美國高50%

加拿大按揭房產公司（CMHC）發布的數據顯示，加拿大新屋銷售價格實現兩個月連續上升，比去年同期大幅上漲。數據顯示，加拿大4月新屋平均售價為每戶751881加元（約合559123美元）。以加元計，同比上漲11%；以美元計，漲幅則較為緩和，為2.64%。

那麽這個房價走勢到底高不高，我們可以參照與其接壤的美國來對比壹番。

與加拿大相比，美國同期房價出現下滑。美國商務部人口普查局(US Census Bureau)數據顯示，美國4月新屋平均售價為每戶495271加元(約合368300美元)。按加元計，同比下滑0.49%；按美元計，同比下跌3%。

可以看出，加拿大新屋平均售價比美國高出51.8%；而去年同期，加拿大新屋平均售價僅比美國高出36%。由此可見，加拿大和美國房地產市場之間的分化正在加劇。

如果考慮到兩國經濟情況差異，房價這壹差距則更不合常理。美國經濟處於復蘇狀態，且人口是加拿大的10倍，但土地面積少於加拿大；反觀加拿大，人口稀少且經濟狀況不穩定。

據華爾街見聞報道，目前加拿大的自有住房率為70%，是全世界最高水平，而美國地產泡沫破裂之前的住房自有率也差不多達到這個水平；目前房地產行業占加拿大GDP的12%，在美國地產泡沫時期，房地產也是經濟的主要驅動力之壹。

從2015年起就開始做空加拿大房地產市場的華爾街金牌沽空者Marc Cohodes曾向媒體表示：

加拿大的樓市泡沫不亞於美國次貸危機時期，他稱溫哥華樓市瘋狂的現狀，是壹個洗錢、投機炒作和低利率的混合產物。

月供再漲100美元，72%房奴要破產

除了高企的房價，未來利率上升的潛在因素也可能成為壓垮房奴的最後壹根稻草。

加拿大宏利銀行（Manulife Bank）最近的壹份調查顯示，72%的加拿大房奴無法承擔月供增加10%。據Wind資訊報道，加拿大平均的月供約為1000美元，月供增加100美元，就超出了大多數加拿大房奴的承受能力。

2月份，宏利銀行（Manulife Bank）在線調查了2098位房主，年齡介於20-69歲，家庭年收入不低於5萬美元。其中14%的房主說目前的月供金額，已經是他們能夠承擔的極限；38%接受調查的房主認為，月供增加1-5%是沒有問題的；只有20%的房主認為月供增加6-10%不會感受到太緊張，但也不能承擔更多。

簡而言之，72%的接受調查的加拿大房主，月供在目前的基礎上增加10%就超出了他們的經濟承受能力。

宏利銀行（Manulife Bank）的CEO Rick Lunny說：“這些接受調查的房主並不知道，目前的利率是最低的。”

如果抵押貸款的利率上升壹個百分點，壹些房主就要面對月供增加10%的現實。抵押貸款的利率越高，社會將經歷的震蕩就越大。

同時這項調查還顯示，45%的千喜壹代向父母借錢買房，其中25%沒有任何存款。

另據國際金融時報報道，加拿大家庭平均債務占可支配收入的比重超過165%，已高於美國次貸危機爆發前的負債率。

事實上，在今年4月，加拿大的整個抵押貸款借貸市場已經開始暴跌。本月初，加拿大最大的非銀行房貸供應商Home Capital Group陷入流動性危機，公司股價在消息傳出當日暴跌65%，創公司史上最大單日跌幅。

壹直認為加拿大房市有泡沫的經濟學家David Madani更是斷言，加拿大房地產市場泡沫將破滅，房價將出現斷崖式猛跌，全國房價會跌30%甚至40%，壹直跌到與居民收入大致相呼應，也就是符合家庭收入的水平。

（據每日經濟新聞（nbdnews）綜合華爾街見聞、Wind資訊、國際金融時報、每經網）

房貸水龍頭擰小、炒房者錢緊

許多人注意到，加拿大最火熱的房地產市場大多倫多地區出現了降溫的跡象，除了安大略省政府出臺打壓投機炒房風潮的措施之外，聯邦政府去年秋天要求各銀行等金融機構嚴格對房屋貸款的審批也是壹個重要因素。

據加拿大廣播公司記者Pete Evans的報道，加拿大聯邦政府下屬的加拿大住房房貸公司Canada Mortgage and Housing Corporation證實，今年1月份到3月份其承保的住房貸款略微超過4萬8千份，比前壹個季度整整減少了41%。

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從擔保的房貸價值來看更是斷崖式的下跌。今年第壹季度1月份到3月份加拿大住房房貸公司 CMHC 承保的房貸貸款額不到83億加元，這與2016年第四季度其承保的143億加元的房貸額度相比簡直是不可同日而語。

CMHC 擔保的房貸平均是每個房奴28萬加元。

今年第壹季度是加拿大聯邦政府2016年10月份推出嚴格房貸發放措施後的第壹個完整季度。

加拿大聯邦政府去年10月份要求銀行等金融機構在審批房貸申請時必須對申請者的財務狀況進行壓力測試，只有申請者能夠負擔的起房貸利率上升後的房貸月供的情況下才能批準其房貸申請。

（據加拿大家園）