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按揭利率接近歷史低位，令不少業主會考慮應否提前清還按揭貸款，抑或用資金投資賺取更高的回報。有專家提醒，業主在作出決定前須考慮可承受的風險、還款年期等因素。

萬錦投資機構Objective Financial Partners財務策劃師希思（Jason Heath）表示，在理論上如果是壹個長期及積極的投資者，進行投資應該勝過償還債務。根據過往歷史，加國股票回報在長遠而言是高於平均按揭利率，但他提醒並非每個人都可以把所有資金壹直保持投資於股票，以及不在錯誤的時機沽售股票。

低風險投資者應先還貸款

希思表示，相比起保守的投資者，壹名較為進取的投資者即股票占投資組合不少於50%的人士，則較有可能會賺得較高的回報，但不能保證壹定會賺得較高回報，不過如果業主的風險承受能力較低，就應該只償還抵押貸款。

多倫多投資機構Industrial Alliance Securities投資組合經理迪高爾（John De Goey）說，優先考慮投資的人士亦應考慮要支付的費用。

壹名投資管理費比率低於1%的交易所買賣基金（Exchange Traded Fund，ETF）投資者，其凈回報可能比投資管理費高於2%的互惠基金（Mutual Funds）更為佳。
迪高爾表示：“投資產品的費用愈高，回報就愈低，因為費用蠶食回報。”他指出，另壹個重要考慮因素是是否有投資加拿大註冊退休儲蓄計劃（Registered Retirement Savings Plan，RRSP）和免稅儲蓄帳戶（Tax-Free Savings Account，TFSA），因為這可以享受退稅或免稅的好處。

勿忽視按揭年期違約風險

希思指出，最後壹個不可忽視的考慮因素，是按揭年期和違約風險。

如果是新業主，申請最長的還款年期，而且家中沒有太多資產，就要考慮如果壹旦遇上失業、死亡、配偶傷殘時，償還貨款的能力。

（據加國觀察）

發展行業的最新報告顯示，大多倫多熱門房屋市場的新建房屋供應量已經下降到至少十年內最低水平。

四月底，建築業和土地開發協會Building Industry and Land Development Association（BILD）表示，整個大多倫多地區共有9387個新房。

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這是BILD和軟件數據技術公司Altus Group從十多年前開始跟蹤數據以來，首次看到總體庫存下降到10,000以下。

壹年前，建築商庫存中尚有21,056個新房可供購買。

BILD總裁Bryan Tuckey在壹份聲明中說：“建築商無法跟上人們對新房的需求。

“建築商能夠投入市場的產品很快就被人買了，所有類型的新房價格都在不斷上漲。”

該報導說，今年頭四個月出售了17,977套新房，比2016年同期增長了24％，比這10年的平均水平高48％。

BILD表示，4月份大多倫多地區中新建獨立、半獨立式土地屋的平均價格為112.2萬元，比2016年4月份上漲了40％。

報告同時指出，上個月，大多倫多地區獨立屋的平均要價達1,810,232元，而新的半獨立房屋的平均價格為856,036元，新建鎮屋的平均售價為946,496元。

BILD說，新的公寓和鎮屋的價格比去年同期增長近24％。這些單位的平均價格在四月份達到570,226元。

Altus集團研究咨詢服務執行副總裁Patricia Arsenault在壹份聲明中表示，可購買的新房數量不斷減少不是生產的問題，而是因為需求太大。

她說：“今年頭四個月，項目開工數達11000多個單位，這已經比前兩年平均水平高出三分之壹。”

（據加國無憂）

安省省府的政策見效了! 據多倫多地產公司Realosophy剛剛發布的數據，在省府頒布針對海外買家征收15%轉讓稅的新政策之後，即今年4月20日至5月20日壹個月與去年同期相比，大多倫多地區的房屋銷量慘跌!

約克區跌幅最大

其中跌幅最大的是華人聚居的列治文山62%，萬錦尾隨其後46%，新市(Newmarket)則為44%。皮爾區的密市下跌27%，賓頓則下滑16%。

多倫多在這壹個月內銷量跌23%，低層建築包括獨立屋、半獨立屋和鎮屋跌幅更大，達到26%。

與約克區、皮爾區和多倫多形成鮮明對照的是，杜蘭區(Durham Region)的房屋銷量則有上升，其中Pickering升幅近15%，Whitby則升近11%。杜蘭區是GTA地區唯壹見到房屋交易量上升的行政區。

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而按照多倫多地產局 TREB(Toronto Real Estate Board)的數據，本月前兩周GTA所有類型的房屋銷量比壹年前跌16%，但新的上市量則增加47%。

5月房價比4月份下滑

根據TREB的數據，本月前兩周GTA各類房屋的均價為$890,284，雖然比壹年前的同期仍然也升高17%，但與4月份相比已經下跌3%左右，今年4月GTA的房屋均價曾經達到$920,791。

公寓或Condos的售價也在下滑。根據本地專營公寓買賣的網站Condos.ca提供的數據，在最近60天，Condos每平方尺的價格下滑1%左右。

盡管多倫多Condos每平方尺的價格下滑至$667上下，但公寓或Condos的平均售價仍然達到$548,186。如果與壹年前相比，平均價格的漲幅仍然有30%左右。

賣家哭求買家買房

Realosoph的主席John Pasalis對媒體表示，真所謂“三十年河東三十年河西”，現在買家和賣家互換了位置：以前是買家求賣家，不惜代價爭搶offer，有人甚至“動之以情，曉之以理”，以各種方式搶到房屋;現在卻是賣家求買家買屋，不惜降價只求快壹點把房子賣出。

他說這種情況對那些本來有房沒有賣，而又在最近買了房的業主，他們最急於求成，希望把其中壹套房盡快賣出去。據他公司的經紀反映，有很多賣家在掛牌之後無人問津就著急了，有的甚至哭求經紀想辦法盡快把房子賣掉。

他說結果就出現了賣家降價賣屋的情況：有壹個業主壹個月前花$750,000買的壹套房，結果最後忍痛割價整整$100,000以$650,000賣出。

GTA地區的房市現在變天了，賣家和買家的身份真是今非昔比：眼下賣家成了孫子，買家成了爺!

重磅打壓後的多倫多房市：競價戰冷卻 Open House淡靜

受到次按公司Home Capital被調查，以及加拿大安省政府介入樓市措施影響，多倫多樓市出現冷卻跡象。有多倫多地產經紀表示，上周末有賣家Open House(即開放物業予準買家到場參觀)，卻沒人出現，惟路透社向銀行分析師進行的調查顯示，受惠於低息環境，多倫多樓價今年有望上升13%。

多倫多近年樓市熾熱，置業者眾，令盤源僧多粥少，樓價屢創新高，上月安省政府宣布開征15%海外買家物業稅，加上經營次按的Home Capital受安省證監會調查，似乎動搖了多倫多地區準買家的信心。

《彭博》引述多倫多地產商會(TREB)的數據顯示，雖然今年4月多市的平均樓價按年上升25%，卻低於今年3月的按年33%升幅，而4月的平均樓價為920,791元，亦只較3月價格微升0.5%。

5月放盤量大增47%

盤源方面，根據多倫多地產商會(TREB)的數據，5月首兩周的放盤物業數目按年上升47%，售出單位數目則下跌16%。有賣家欲趁樓價仍處高位時出售物業圖利，但買家態度轉趨審慎。密市地產經紀Case Feenstra表示：「壹周前，若有Open House會有40至50人前來參觀，如今有5人上門已算好運。」

奧克維爾(Oakville)地產經紀Carissa Turnbull更表示，她上周有壹間房盤Open House完全沒人上門參觀：「我們見到過去數個月出天價買房的人『反毀』，他們不再想完成交易。」

「狂潮結束，回復理性」

數個月前樓市最熾熱時，不時出現「不看樓」或「不檢查房子」就成交的個案，而業主為爭取最高利潤，則愛以低價放盤，刺激買家競價，賓頓市經紀Joanne Evans指如今已行不通：「狂潮已經結束，市場已回復理性。」

屋宇檢查公司Carson 亦表示，公司二月的業績下降34%，之後逐步回升，至本月首兩周的業務已回復去年5月水平。公司創辦人Alan Carson認為，樓市的確出現轉勢。

雖然有不少地產經紀表示樓市近況欠佳，路透社向銀行分析師進行的調查顯示，安省推出16項樓市降溫措施的效果溫和且僅屬暫時性，預期多市全年的樓價將攀升13%，3個月前的同類調查只顯示分析師預期今年樓價只會上升9.5%。

被問及樓市會否出現大幅調整的危機時，逾半分析師認為，多倫多樓市「有可能」或者「極有可能」出現調整。皇銀高級經濟師者霍格(Robert Hogue)指，多市樓價和家庭負債比率高企，令當地樓市特別難以抵禦經濟沖擊。

滿銀資本市場(BMO Capital Markets)高級經濟師Sal Guatieri指，低息是推高多倫多、以致南安省樓價的助燃劑，而加元自2014年油價下瀉起至今已貶值24%，亦增加房價對海外投資者的吸引力，抵銷樓市新措施原本可帶來的影響。

最新房價走向：賣家哀求買家出價，Townhouse叫75萬，65萬的Offer也接受

加拿大家園論壇網友blue2003引用《環球郵報》報道稱：多倫多樓市崩潰，賣家哀求買家出價(Begging them for offers)，Townhouse叫75萬，65萬的Offer也接受。相當於1個月閃跌14%。

另外，大多倫多平均房價，年比升幅從3月份的年升33%，到5月上半月的年升17%，也暗示房價可能下跌約15%左右。

華人區Richmond Hill & Markham 的獨立屋成交量，在新政實施後幾乎崩潰，4月20日-5月20日之間，年比分別下跌了62%和46%。

已經有數據證實市場的轉變。

多倫多地產局稱，5月份前兩周的待售房屋數量比去年同期增加了47%，銷售量減少了16%。5月份整個月的數量要等到6月初公布。

5月份截止5月14日的平均成交價是$890,284元，比去年同期上漲17%，但是比4月份下跌了3.3%。4月份和3月份的年漲幅分別是25%和33%。

多倫多的房價自2009年5月以來，每個月都是按年上漲。最近壹次房價年漲幅低於10%是在2015年12月。

湖邊別墅成50歲以上人士搶購新目標

多倫多房地產市場的熾熱紅火，有蔓延至鄉郊地區趨勢。位於安省中部度假勝地蜜月湖(Muskoka)和哈裏伯頓(Halliburton)的別墅式物業，最近卻成為50歲以上人士搶購的新目標。數據顯示，湖邊的別墅式物業銷量今年以來按年升5.1%，而4月成交價總額則升至1.181億元，較去年同期上升51.4%。

代表蜜月湖、哈裏伯頓和奧羅拉(Orillia)680名房地產經紀人的組織「湖區房地產經紀人協會」(Lakelands Association of Realtors)主席泰勒(Mike Taylor)表示，近期有壹群「50後」紛紛將資產套現，然後遷往北上退休或選擇遠程工作(telecommute)，他們當中很多都在大多區擁有公寓單位，或者每年底都會南下過冬，「物業在最近幾個月都很快售出，放盤至賣出的時間短得前所未見，是與區內供應緊張和市場高度密集有關」。

根據協會的最新數據顯示，湖邊別墅式物業今年4月的成交總額為1.181億元，較去年同期上升51%，而4月的價格中位數為48.5萬元，較去年同期上升30.4%。泰勒認為，隨5月底放盤旺季來臨，可能會有更多業主將湖邊別墅推出市場。

蜜月湖地產經紀尼科爾斯(Hugh Nichols)說，10年前民眾只會買別墅來度假，現在卻會用來長住。他指很少遇到40歲以下的準買家，上周只有7個湖邊別墅標價50萬元以下，最便宜的只需17.9萬元，不過位處壹條窄河彎位旁邊。在蜜月湖、約瑟夫(Joseph)和盧梭(Rosseau)三大湖區有51個放售別墅的平均價達300萬元。

別墅式物業的私隱度愈高，例如湖邊前有200遲空間，叫價便可以愈高;別墅內有度身訂造的裝修，例如有20個座位的電影院及落地玻璃等，叫價可達1,000萬元以上。克拉克表示，具特色裝修的別墅都很受歡迎，而三大湖邊地區的供應已愈來愈少。

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（加拿大家園）

經濟前景的不明朗，促使加拿大央行在5月24日作出保持0.5%基準利率不變的決定。

加拿大央行0.5%的基準利率，自2015年中期至今壹直未變。不過此次央行示意，壹旦疲弱的美國經濟如預期的在今年晚些時候出現反彈，加國可能會調升利率。在聲明中央行表示，綜合考慮之後，認為目前加國的貨幣刺激措施適度。

宏利(Manulife)高級經濟師唐納德(Frances Donald)對CBC表示：“(央行)聲明傳遞了壹個非常明確的信息，那就是加拿大央行沒有被嚇倒。”

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央行援引更低的食品價格導致通貨膨脹低企，所以決定按息不動，但央行也表示，預計會很快有所改變。因為今年伊始“疲弱”的美國經濟可能會走強，在“第二季度出現反彈”。

那應該有助於加拿大的出口，屆時央行可能需要調整利率。壹般來說，當經濟升溫過快時，銀行會升息;需要刺激經濟時，會下調利率。不過大多數經濟學家預計，至2018年央行才會調整利率。

就央行行長波洛茲(Stephen Poloz)就任以來，發布的這份第二個超短聲明，唐納德認為，央行不想發布可能引起投資者恐慌的任何言辭。

唐納德指出，人們憂心美加之間的貿易爭端、房價上漲引發的國際投資者對加拿大的高度關註，而央行聲明旨在緩和這些擔憂。她說：“(央行)聲明發揮的作用是打消全球投資者的疑慮，(告訴他們)加拿大很好。” 她認為：“這對世界其他地方來說，是非常重要的信號。”

雖然聯邦和省府最近公布了針對失控房價的新規定，特別是在安省，央行聲明在提及那些措施時用詞非常謹慎，同時又表現出鎮定。央行稱：“宏觀審慎和其他政策措施……尚未對房地產市場產生實質性的降溫作用。

但多美連貸款中心(Dominion Lending Centre)經濟師庫珀(Sherry Cooper)解讀，央行這種說法所要表達的是“預計房市應該放緩”(expects housing to slow in response)。

央行的聲明似乎立即見效，至少在5月24日上午，1加元壹度上升至可兌換74.37美分，漲了近1/3美分。

（加拿大家園 ）