加拿大 – Page 84

度假屋销售火爆非旺季也能一天之内售罄 | 加拿大

五月的长周末通常是人们转战度假小屋的开始。但是，远在今年积雪融化之前，来自城市的富裕的婴儿潮一代就已经开启了度假区房地产市场的热潮。

Muskoka和Haliburton的代理人认为，此举大部分归功于一波新的50多岁的老年买家，退休后驾车去北方度假或远程办公。同时，他们在南方GTA还留有一套公寓，以便在南方过冬。

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度假屋销售火爆非旺季也能一天之内售罄 | 加拿大 — 其最新统计数据显示，与2016年相比，截至目前为止，海滨房地产销售额同比增长5.1%

Mike Taylor是Port Carling Chestnut Park 的代理人，也是Lakelands Association of Realtors的主席，代表着Muskoka,Haliburton和Orillia的680名房地产经纪人，表示多伦多失控的房地产市场，最近已经开始降温了，但是在度假小屋地区仍留有热度。

其最新统计数据显示，与2016年相比，截至目前为止，海滨房地产销售额同比增长5.1%，4月份的房产价值同比上涨了51.4%，达到$118.1百万。中位价格为$485,000，较去年四月份上涨了30.4%。Taylor表示，截至五月底，会推出更多的海滨市场上市。但是Bob Clarke表示，在许多小屋上市之前，代理商就会找到买方和卖方。

往年通常情况下，很少会有投标竞争，度假小屋可能需要两年的时间才能出售，但是自秋季以来，竞争性报价一直在攀升，许多物业甚至在不是旺季的时候做到一天之内售房。

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（据约克论坛）

谁能戳破加拿大楼市泡沫？| 加拿大

近日，一栋位于大温哥华地区的全新住房，在中国香港的一家网站挂出售价——2099比特币。

温哥华，曾是全球最火爆的楼市之一。不过，眼下，加拿大最热的房地产交易市场是多伦多。最新数据显示，今年3月，多伦多平均房价涨幅创1989年2月以来的最大单月涨幅。

谁在投资这些地区的房产？

数据显示，亚协罗森咨询公司统计，2010-2015年加拿大房地产吸收了约930亿美元来自中国的投资。世邦魏理仕（CBRE）统计，去年一季度，温哥华吸收了全加72%的地产投资。

那么，加拿大房地产市场泡沫有多大？会不会被刺破？

《国际金融报》记者为此采访了加拿大lovehomerealty地产经纪公司房产投资人DianaPeng、加拿大温莎大学金融系访问学者程永林。

温哥华房价飞了

2008年后，美国住宅房地产投资占GDP比重节节攀升，加拿大也一样。如今，加拿大住宅房地产投资占GDP比重高达7.7%。

加拿大经济形势最好的几个省，包括英属哥伦比亚、安大略省等，经济增长有四成来自于房地产与相关融资。

最热的当属温哥华房地产市场。世界著名银行瑞士UBS银行指出，温哥华房地产市场从2007年就开始了价格虚高。

2016年1月份，大温哥华地区的平均房屋价格达到104万加元。由于市场过热，温哥华不得不出手管控，向买房的外国公民征收15%的房地产转让税。从2016年年中起，温哥华房屋价格开始向下走。

不过，时隔9个月，温哥华的房价又要“涨上天”。

根据大温哥华地产局的统计，今年4月，大温哥华区房屋平均价格同比增长11.4%，至941100加元，该区域也是加拿大最贵的房地产市场。

从分类来看，这个区域的公寓价格上涨最快，同比涨幅高达16.6%，环比则跳涨3.1%，至554100加元;连栋房屋的平均价格同比上涨15.3%，环比上扬2.4%，至701800加元;独立式房屋的平均价格同比增加8.1%，环比涨幅为1.8%，至1516500加元。

截至目前，独栋房屋价格已经接近去年高点，联栋房屋和公寓价格均创下历史新高。

换句话说，15%的外国人房产税仅仅抑制了房产转让的速度。而在卖家们等待更多激进买家出现时，已经有新一批买家涌现，这些人可不在乎15%的房产税。

大温哥华地产局主席JillOudil在报告中表示，在公寓和城市住房市场，需求已经连续几个月增长，但供给并没能跟上需求的步伐，“这种失衡正在刺激价格上涨”。

多伦多紧随其后

眼下的多伦多，正在紧追温哥华，房产泡沫不断膨胀。

官方数据显示，大多伦多地区的房价已经历连续两年的两位数增长。今年3月，多伦多平均房价较去年同期增幅达33.2%，至916567加元，为1989年2月以来的最大单月涨幅，也比2月房价环比上涨4.6%。

根据加拿大地产协会公布的数据，在大多伦多及周边地区楼市带动下，3月份加拿大全国房屋销量创下历史新高，平均价格则较去年同期上升8.2%。

面对大多伦多地区快速上涨的房价，安大略省政府4月份宣布，出台一系列楼市降温措施。

安省的新政对该省房价起到指导作用。

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加拿大lovehomerealty地产经纪公司经纪、房产投资人Diana Peng告诉《国际金融报》记者，地产局4月底公报数据显示，较去年同期，安大略省售房价格增长了24.%，销售量降低3.2%，“新政是4月20日实施的，按照过往3%的月增长来计算，考虑有条件销售因素，预计4月20日之后的房屋价格较上月同期跌了大约6.1%”。

从区域角度，目前的“受灾”最为严重的区域是New Market、奥罗拉(Aurora)和Vaughan，4月20日之后的房屋价格降幅约在10%左右。比较抗跌的主要是北部的KingCity，西区Burlington,Caledon等投资冷门区。

在DianaPeng看来，近期房价下跌的原因有三点，新政出台后，很多售房者是硬性需求换房，必须卖房，因此引发持观望心理的投资者压价;第二，5月和6月是安大略省楼市交易集中时段，上盘量增加引发价格降低；第三，贷款政策收紧。

“个人认为，100万加元以上的房子确实有一定的泡沫。不过，从外来人口流入数量来看，安大略省的房产还是很乐观。”Diana Peng预测，安大略省的房地产市场成交量会萧条一段时间，不过，价格继续下探的可能性不大，胶着一段时间后再慢慢回升。“但这段周期会维持多久呢？关键还是看数据的变化，以及政府的政策导向以及银行的利率变化和贷款松紧度”。

谁能戳破这个泡沫

“加拿大房地产泡沫是一大潜在危机。虽然市场系统性危机的层级与2008年美国房地产市场不可相提并论，但有许多现象雷同。”复旦大学金融学博士后、加拿大温莎大学金融系访问学者程永林告诉《国际金融报》记者，“加拿大以贸易立国，国际贸易额占GDP权重很高，外贸依存度常年保持在60%以上。金融危机后，全球贸易市场大幅萎缩，对加拿大的进出口贸易产生了较大冲击和影响。而房地产市场景气度上行，甚至适度过热，对加拿大经济的贡献不小。”

程永林认为，虽然学术界对经济泡沫的研究已有100多年历史，但测量房地产泡沫的困难在于，一方面，无法确定房地产基础性价格的正常值或区间，另一方面，难以在实践中区分理性交易者和噪声交易者，“对于加拿大房地产市场泡沫的研究和测度，需要甄别国内买家与国际炒家的权重。所以，政府部门倾向于采用指标法判断住房市场泡沫，其中房价收入比是更为常用的评判指标”。

在北美，一旦房价增涨速度超过居民收入的增长速度，房价上涨势头将不会持续太久。眼下，加拿大房地产价格早就已经炒作到与一般居民的经济能力完全脱节。

根据程永林介绍，国际组织Demographia所做的2017年国际住房负担能力研究报告《13th Annual Demographia International Housing Affordability Survey: 2017》显示，加拿大房价收入比情况是：温哥华为11.8，多伦多为7.7，蒙特利尔为4.8，卡尔加里为4.6，埃德蒙顿为4.1，渥太华-加蒂诺区是3.9，魁北克是3.6。

从这一数据分析，温哥华和多伦多的房地产泡沫明显，而其它地区的楼市基本处于较为理性发展和温和上涨的状态，对于拉动经济增长有利。

再来看看加拿大家庭贷款的状况，不难发现，加拿大家庭贷款占可支配个人收入的比例已经远超美国在2008年前后的顶点，这个比例还在不断上扬。值得注意的是，这个国家的家庭贷款很大一部分是抵押贷款。

不过，加拿大家庭平均债务占可支配收入的比重超过165%，已高于美国次贷危机爆发前的负债率。

投资大师橡树资本（Oaktree）主席霍华德·马克思（Howard Marks）曾说，一个资产泡沫破灭存在两个条件：价格够高和杠杆够大。

一直认为加拿大房市有泡沫的经济学家David Madani断言，加拿大房地产市场泡沫将破灭，房价将出现断崖式猛跌，全国房价会跌30%甚至40%，一直跌到与居民收入大致相呼应，也就是符合家庭收入的水平。

不过，程永林认为，“楼市泡沫已经破灭的判断，尚缺证据支持。加拿大的楼市调控政策应当分城施策，效果会更明显”。

（据国际金融报）

加拿大为中国学生移民敞开大门 | 加拿大

加拿大纽芬兰圣约翰斯——在这里的北大西洋学院(College of the North Atlantic)，穿着羽绒服和连帽衫赶去上课的学生中，以纽芬兰当地的白人为主。

一名年轻的中国姑娘站在那里，和两个同学讨论自己的将来。她的这两个同学分别是一个来自孟加拉国的男生，和一个来自韩国的女生。

“这里的环境真的很好，所以我想，为了健康，我也会留下来，”来自中国东部省份山东的费洁(音)说。另外两人说，他们也打算在毕业后留下来，最终成为加拿大公民。

他们选择的道路绝非偶然。加拿大目前拥有数十万国际学生。这些国际学生是一项政府战略的一部分。该战略旨在通过大学系统筛选接受过良好教育、技术熟练的劳动者，借此改变加拿大的人口结构。这是针对加拿大人口老化，出生率放缓的一个解决办法，同时也是为了提振该国的税基。

11月，联邦政府对其名为“快速通道”(Express Entry)的电子移民挑选系统进行了调整，以降低国际学生成为公民的难度。此外，一项有待参议院批准的议案将恢复一项规定，把学生在加拿大留学时间的一半算在获得公民身份所要求的居住时间里。

该国需要富有才华的移民去补充其分散、老化的人口。据负责移民事务的加拿大联邦移民、难民及公民部(Immigration, Refugees and Citizenship Canada)称，移民已占该国劳动力年净增长量的75%，并且预计会在10年内达到100%。

这项战略是建立在一个已有十年之久的趋势上的，2014年被正式提出。它似乎正在见效。在2015-16学年，加拿大的国际学生人数增加8%，增至逾35万人，大约相当于该国人口的1%。美国的国际学生人数还不及该国人口1%的三分之一。

在加拿大留学的国际学生人数预计会在10年内达到近50万。而加拿大国际教育局(Canadian Bureau for International Education)进行的一项调查显示，超过一半的外国学生希望留下来，成为加拿大公民。

加拿大国际教育局是一个由教育机构组成的协会。其主席卡伦·麦克布赖德(Karen McBride)说，“就我们的教育制度在品质方面的美誉，我国宽容、安全的名声，以及加拿大的教育成本和加拿大为国际学生提供的受到更长久欢迎的机会而言，万事俱备。”

北大西洋学院的一名孟加拉国留学生。加拿大降低了国际学生成为公民的难度，以应对人口老化和出生率放缓。

北大西洋学院的一名孟加拉国留学生。加拿大降低了国际学生成为公民的难度，以应对人口老化和出生率放缓。ANDREW TESTA FOR THE NEW YORK TIMES

让加拿大教育国际化势必会对该国产生深远的影响。一些国际学生会成为公民，甚至晋升到掌握国家权力的职位。国际化会通过他们的家庭纽带和更广阔的视角，把加拿大和其他国家及文化结合在一起。比如，加拿大的新任移民部长便是以索马里难民的身份来到加拿大，并在渥太华大学(University of Ottawa)获得法律学位的。

但随着加拿大社会构成的演变和以白人为主的劳动力大军中受教育程度较低的人群觉得自己被推到了一边，这一战略可能也会引发与美国和欧洲出现的情况类似的紧张气氛。

自70年代初加拿大支持多元文化主义以来，被其称作“有色少数族裔”(visible minorities)的人急剧增加，已占该国人口的大约20%。

负责人口普查的加拿大统计局(Statistics Canada)预计，到2030年，这个数字将达到近30%。非白人将在多伦多和温哥华的人口中占多数。

在发达国家中，加拿大的人均移民率属最高之列。但迄今为止，加拿大人对移民的大量涌入表现出了非凡的镇静。尽管民调显示，人们对新来者不断涌入的担忧逐渐增加——主要和没有技能的叙利亚难民有关——但该国总体上依然对外来者持欢迎态度。

然而，在加拿大部分最知名的学校里，非加拿大人已经在挤占当地学生的位置了。蒙特利尔麦吉尔大学(McGill University)的国际学生占学生总数的四分之一。在海外学生占学生总数18%的不列颠哥伦比亚省，当地人开始抱怨当地学生之所以被拒绝，是因为学校更青睐支付费用更高的非加拿大学生。

不列颠哥伦比亚大学(University of British Columbia)因计划投入1.27亿加拿大元(约合6.7亿元人民币)，为进入该大学之前需要提升英语水平的国际学生，主要是中国学生修建一个名为万蒂奇学院(Vantage College)的学校而引发争议。

2005年，来自中国的杰克·吴获得了电气工程学位。他和妻子从学生变成公民的过程花了大约两年半时间。

类似的紧张气氛也困扰着美国一些越来越依赖国际学生的学费来平衡预算的学校。

国际学生支付的费用通常比国内学生高，并且很多国际学生，尤其是中国留学生，来自渴望在北美获得立足点的富裕家庭。这些学生带来的资金有助于补贴面向国内学生的教育，但也可能会扭曲当地经济。

来加拿大的留学生中大约一半来自中国，但政府希望再多些。最近被任命为驻华大使的前移民部长约翰·麦卡勒姆(John McCallum)在8月同中国官员举行了会面，希望将中国内地加拿大签证申请中心的数量增加一倍甚至两倍。现在，中国有四个加拿大签证申请中心，这还不包括中国香港。

西安大略大学(University of Western Ontario)校长阿米特·查克马(Amit Chakma)说，加拿大一些较小的高质量机构还有大量的容量，因为随着高中毕业生提交的申请减少，它们无法让教室里坐满学生。2012年，查克马领导的一个政府顾问小组制定了该战略的核心内容。

实际上，吸引海外学生的不仅仅是大城市。全加拿大的高中、学院和大学都在经历国际学生的大量涌入。过去一年里增长最快的是小岛爱德华王子岛(Prince Edward Island)。那里是加拿大最小的省。与此同时，育空学院(Yukon College)的网站也被翻译成了中文、日文、韩文和葡萄牙文。

就连广阔的加拿大中部地区也分到了自己应得的一杯羹。比如，萨斯喀彻温应用科技学院里贾纳分校(Saskatchewan Institute of Applied Science and Technology in Regina)扩大了自己的国际英语语言测试系统课程，以满足非加拿大人带来的需求翻番。为了符合移民条件，他们须通过该英语水平考试。

杰克·吴(Jack Wu)来自中国，现在管理着水电输电线路电路保护系统的设计。他曾在北大西洋学院设在圣约翰斯的分校学习，后于2005年从安大略省雷克海德大学(Lakehead University)获得电气工程学位。他和妻子是通过一个面向在纽芬兰与拉布拉多省留学者的省级项目移民的。从学生变成公民的过程花了他们大约两年半的时间。

“我们的女儿出生在这里，”坐在典型的加拿大快餐连锁店蒂姆·霍顿(Tim Hortons)里的他自豪地说。“她们是纽芬兰人。”

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（据加拿大家园）

多伦多商业地产指南，门槛没有想象中的那么高！（上）| 加拿大

很多朋友和客户问到多伦多商业地产的投资价值和买卖要点， Daisy黄岚想分享一下这方面的经验和心得：

什么是商业地产
各类商业地产投资的风险和收益
投资商业地产的优点
投资加拿大商业地产正逢其时
大多伦多地区商业地产行情
商业和民用地产投资的不同
商业地产的投资回报率
投资人士主要聚焦的商业物业
在售商业（物业）机会举例

篇幅所限，9大部分将分上丶下两期文章发布。今天先来看要点1—4。

1、什么是商业地产？

多伦多现有商业地产类型：公寓物业（以收租金为目的的各类物业，例如：六个单元以上的多层公寓楼、学生公寓等）、商务楼、酒店物业、零售物业（包括大型购物广场商场，小饭店、上居下铺的小商铺、工业物业仓库厂房、商业工业住宅等开发用地空地、农场等）、商业物业（社区中心、养老院、教堂等）

工业用地中，生地是指未符合商业用地开发条件的。熟地是指规划类型已经改好，市政审批都准备好了，已经改成商用了，所有执照都审批完成了的土地。而公寓物业是低风险低收益，是一种较保守的商业物业类型。空地的收益率最高同时风险最大。

2、各类商业地产投资有什么风险和收益？

3、投资商业地产相对于普通住宅来说有哪些优点？

利于资产增值。

保值和对抗通货膨胀的能力。商业地产保值和对抗通货膨胀的能力比普通住宅要高很多，例如美国房地产泡沫破灭的时候，普通住宅价格跌幅巨大，而商业地产基本维持原状。

稳定的现金收入。投资商业地产就是找个生意来给你打工，可以贷款杠杆提高收益，有政策优势。

税收优势。商业地产可以在公司账里折旧资本支出、所有的维护和运营开支贷款利息都可以税前抵扣。

4、为什么说投资加拿大商业地产正逢其时？

近几年，外国投资者到加拿大投资商业地产占加拿大商业地产成交量的40%。加拿大汇率常年走低，其中以来自中国的外资投资者为代表的亚洲投资者占了外资投资收入的42%，美国为代表的美洲地区占总投资的48%，欧洲的占10%但呈明显上升趋势。

原因一：多国投资人士将目光投向商业地产投资。欧洲近几年商业表现并不令人满意，为了规避风险，欧洲多个家族企业到多伦多投商业地产。，举例：收购了纽约华尔道夫酒店的安邦保险集团，在2015年，从布鲁克菲尔德资产管理中心买下了多伦多的一栋写字楼，在2016年，花费6.6亿加币收购了温哥华市中心的CENTRAL，拥有66%的股份，包括4栋写字楼和地下对应的门市零售店，总面积约150万平方英尺。

原因二：加拿大贷款机构对多伦多商业地产更加青睐，更易于贷款。加拿大房地产市场走势在2016底出现变化，最火爆的温哥华市场有点降温，多伦多涨势扩大，贷款机构也随着趋势而变。加拿大商业地产服务协会去年末公布报告显示，银行和其他贷款机构对于多伦多商务地产的热情保持了持续高涨的态势。

CBRE的执行副总裁表示，2016年经历了史无前例的商业带框旺季，贷款总额数据可能会打破2007年创下的321亿加元的最高记录。贷款机构和投资方对商业地产的兴趣支撑了这一部分投资的数量。

大约58%的投资受访者表示，他们将会在2017年继续增加对房地产抵押贷款方面的配置，现在最受关注的是工业物业。看图，多伦多地区过去5年的商业地产的出租行情。工业物业占据所有租赁物业空间的四分之三还要多，且持续走强。办公楼物业占据第二大份额，其次是商业和零售市场。按照披露的租金价格显示，每平方英尺的物业的平均输出率都是上升趋势。

从成交价格看，办公楼和工业物业都非常稳定。商业物业受季节性和年份的影响会比较大。再看下大多伦多地区近五年间的商业地产的出售行情，办公楼物业价格在逐渐走低，商业零售去年有大幅增长，工业物业仍然是稳中有升的态势。从成交量角度看，工业物业和商业零售是不相上下的。

延伸阅读：多伦多商业地产指南，门槛没有想象中的那么高！（下）

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律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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慎买楼！全球楼市泡沫风险史上最高 | 海外

正当国人仍然迷醉於“买楼必赚”的神话之中，加拿大较早前已爆发了类似2008年美国的次按风暴，全球楼市泡沫风险亦已升至历史新高。

据外国传媒报道，Home Capital集团是加拿大最大非传统银行类的房贷供应商，从今年3月底以来，股价已暴跌近七成，市值大幅蒸发了35亿欧元，原因是该公司在2年前放贷过度宽松，没有真正核实客户的收入证明，“违规”贷款导致了加拿大整个房贷金融系统爆发“挤提潮”，一度令市场担心Home Capital会否成为“加拿大版雷曼兄弟”。

不过，由於Home Capital所占的房贷总额只占整个加拿大房贷市场不足1%，於是事件并未闹大，现时亦已被美国总统特朗普风波所掩盖。不过，这已是全球楼市警号。

高盛最近发表报告指出，新西兰楼价被高估的程度是G10国家之中最高，之後是瑞典丶加拿大丶澳洲丶挪威。当中新西兰楼市会崩溃的可能性高达40%以上丶瑞典高达35%以上丶加拿大是约30%；挪威丶澳洲丶瑞士楼价崩溃的可能性介乎20至25%。高盛指出，倘若真的爆煲，时间极有可能在未来5至8季之内。

G10国家包括比利时丶荷兰丶加拿大丶瑞典丶法国丶瑞士丶德国丶英国丶意大利丶美国丶日本。

事实上，早前亦有报道警告，全球楼市“最後狂欢”恐已玩完了！主因是中国外汇储备已连升3个月，印证中央限制走资已见成效，内地人“走出去”买楼难度甚大。近年内地买家根本就是全球房地产的主要购买力，加拿大丶澳洲丶英国丶法国丶中国香港等楼价之所以上涨，内地买家“功不可没”，如今已不能再随意入市了。

（据东网）

非加拿大居民申请贷款有哪些要求？| 加拿大

非加拿大居民是指哪一部分人群呢？关于非加拿大居民的定义，若从税收的角度讲，加拿大国家税务局有特定的定义。本文关于非加拿大居民的定义仅限于在加拿大未获得工作许可的国际学生，具有外国身份而非登陆移民的各类工作人员。在贷款方面，有时也把具有这种身份的人士称为暂时在加拿大居住的人士。

近年来，由于在加拿大的一些城市，特别是在多伦多和温哥华两大城市，房屋价格飞涨，在加拿大学习或短期工作的人士，觉得有必要在加拿大买一套房屋。这样不仅节省了房租，而且是一种很好的投资工具。那么，如果具有这种身份的人士，在加拿大购买房屋，在申请贷款方面，都有哪些要求吗？可以申请到多少贷款？

最大房屋贷款额

对于未获得工作许可的国际学生来说，如果要在加拿大购买房屋，首付资金最低为35%。也就是说，可以获得的房屋贷款数额为房屋价格的65%。除此之外，银行或者金融公司在审批房屋贷款时，还需要审核申请人的其他财务状况，信用状况，等等；其目的是确保申请人在获得贷款后能够而且愿意按照合同条款偿还贷款资金。

对于获得工作许可的非加拿大居民来说，购买房屋的首付资金可以最低为5%。也就是说，具有这种身份的人士，可以最大获得所购买房屋价格的95%房屋贷款。这种标准与加拿大公民和具有加拿大永久居民身份的人士申请购房贷款的标准完全相同。

房屋贷款违约保险

尽管如此，但是在购买房屋贷款违约保险方面，非加拿大居民和加拿大居民的待遇还是有差别的。对于加拿大居民来说，一般地，如果购买房屋的首付资金少于所购买房屋价格的20%，就必须购买房屋贷款违约保险。而对于非加拿大居民来说，如果购买房屋的首付资金低于35%，就必须购买房屋贷款违约保险。

一般地，审核房屋贷款的银行或提供保险的公司，在审核时，会要求申请者至少有三个月的工作时间。因为这是保证申请者有稳定的工作收入。有些公司还会要求申请者在加拿大的最短居住时间。

对于所购买的房产，提供房屋贷款违约保险的公司也有要求。从再出售角度来看，该公司要求所购买的房屋将来能够容易卖出，且不损失其市场价值。这是保证发放涉及该房产贷款资金的安全性。这条标准一般似乎容易达到。因为许多非加拿大居民购买房屋的目的，不仅仅为了省房租，而是要获得投资收益。

最低首付资金计算

在首付资金方面，尽管房屋购买者的首付资金可以最低为房价的5%；但是，如果房屋价格高于50万加元时，首付资金就会高于5%。按照新政策，当所购买房屋价格高于50万加元时，首付资金的比率分两步计算。低于50万加元的部分按5%计算首付资金；而高于50万加元的部分则按10%计算首付资金。最后，把这两部分加总，获得最低首付资金。

此外，无论是银行（金融公司）或者提供房屋贷款违约保险的公司，对于贷款申请者信用状况，家庭债务与收入的比率，仍有很多要求。限于篇幅，今天就讲这些。有关房屋贷款的详细信息，请通过居外联系房屋贷款经纪成小洲。

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加拿大购房，首付资金来源有哪些？ | 加拿大

当您为购买房屋申请贷款时，一般都要有首付资金。根据目前加拿大政府的规定，购房首付资金占房屋价格的比例最低可以达到5%。若首付资金低于20%时，购房者所获得的房屋贷款还需要购买房屋贷款违约保险。所以，首付资金的多少也就决定了您所购买房屋的价格，也决定了您所能够获得房屋贷款的数量，以及您所获得房屋贷款的条件，例如利率和偿还贷款的条件等。

那么，首付资金从哪里支出呢？一般地，关于首付资金有以下几种来源。

1、自己的储蓄资金

这是从过去日常生活中生吃简用所节约下来。一般来说，金融公司给您提供贷款时，首先要保证您有足够的首付资金。这些资金要求在您个人的银行账户上至少存在三个月。

2、从RRSP账户中提取资金

如果您是第一次购买房屋，您可以从您的RRSP账户提取资金作为首付资金。最大的提取量为25000加元。提取的这部分资金，您不用向加拿大税务局补交税收，但必须在未来的15年内重新还到RRSP账户。如果与您共同购买房屋者，也是第一次购房者，他（她）也可以从他（她）自己的RRSP最大提取25,000加元。这样，你们就可以获得50,000加元的资金。同时，加拿大税务局对第一次购买房屋者有明确的规定。这是指在过去四年内没有属于自己的住房。在加拿大，这个规定被称为Home Buyer Plan。

3、从直系亲属获得的资金

对于购买房屋者来说，即便有房屋贷款，即便首付的比例可以最低达到5%；但是，一下子要拿出一笔资金，对许多人来说，都不是一件容易的事情。所以，有时候，就需要亲戚朋友的支持。根据加拿大金融公司（包括银行），在审批房屋贷款时，对资助首付资金的亲戚有明确的规定。英文称Immediate family，中文可以翻译为直系亲属。这是指父母，祖父母，兄弟姐妹，孩子。这些亲属资助您购买房屋的不用偿还的资金，可以作为您的首付资金来源。

4、从朋友借来的资金

有时候，为了筹集资金，您可以从您可以信赖的朋友处借款，作为您的首付资金。有些金融公司可以把此作为您的首付资金来源，为您提供房屋贷款，但是，您从朋友借来的这部分资金仍然被认为是您的债务。在计算您的家庭债务率时，要考虑这部分债务。这样的评估结果实际上会提高您的贷款风险。

5、从金融机构获得的贷款

除了从朋友处借款外，您也可以从金融机构获得贷款，作为首付。例如，用其他房产作为抵押获得信用贷款（Line of Credit），或者用您的信用卡等获得贷款。与从朋友处获得的借款性质相同。这部分借款仍然被认为是您的债务，在计算您的债务率时必须考虑在内。这将提高您的总债务率水平，同样，也增加了您的贷款风险。

所以，在考虑您的首付资金来源时，必须仔细考虑，权衡利弊。

（注意：本文仅作为一般知识性介绍，不作为任何决策的依据。关于房屋贷款事宜，请联系您的贷款专家）

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海外买家这样对付5万外汇管制：谁说要用加币？比特币也可以 | 加拿大

每年5万美元的购汇额度，着实让一些想在温哥华置业的中国买家们头疼，不过，最近又有了一条新出路：谁说买房只能换加币了？比特币也可以！

据报道，温哥华高贵林的一个住宅在知名交易平台Craigslist上出售的，报价2099比特币。

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海外买家这样对付5万外汇管制：谁说要用加币？比特币也可以 | 加拿大 — 比特币购房成了规避限制的新方式

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按照现在的汇率，1比特币等于2388.48加币！那么，2099比特币换算成加币为$5,013,412.82元！就现在的高贵林房价来说，虽然是新房，但也并不便宜啊。

该广告出现在Craigslist的温哥华和中国香港房地产网页上。但它没有列出卧室和浴室的数量，也没有面积大小。

广告提到，这所房子是“地球上最热的房地产市场之一，世界上最宜居的地方”。

这个说法倒可能有点过时了，温哥华的住房市场在过去一年中已经有了相当大的降温。

但是，如果说这个广告代表了些什么，那就是外国买家仍然有其他门路在温哥华的房地产市场上玩耍，只是他们现在换了一种方式。

中国一直在打击外汇流出。中国的投资者，除了每年每人5万美元的购汇限制，还需要填写购汇用途，外汇严令禁止用来买房。

许多中国投资者都在寻求新的方式输出资金。数据显示中国买家是比特币上涨的最重要的推手，对于人民币贬值和对资本管制的双重担忧，都是刺激中国买家大幅购入比特币避险的原因。2016年比特币涨幅及成交量最大的区域都在中国，中国市场的比特币交易量占全球90%以上。人民币的下滑正值比特币的增长。

事实上，国内比特币价格目前飙涨至10,235元，以5月15日人民币兑美元官方收盘价6.8839计算，达到1486美元。对于比特币市场买家来说，他们可以用美元购买比特币，再以人民币兑换。目前比特币在中国市场的活跃程度，显示出中国买家对于比特币避险的强烈动机。随着中国投资者对于将资金投入到国际市场的需求，加密式货币——这种既没有透明度也不具备政府对正规货币的监管力——已经成为了中国市场的新选择。

中国也曾出现“比特币购房”

无独有偶，比特币购房这件事，早在13年11月，就已经在中国出现。

上海盛大网络集团旗下房地产开发公司在浦东的楼盘项目中正式试水比特币支付。购房者如果需要使用比特币支付房款，那么就将以人民币计价的房价折算成比特币打入到该公司的比特币账户里去，而汇率则是按照下订单当天的行情计算。

对于此种做法，业界众说纷纭。赞成者觉得销售手段新颖，反对者认为炒作手法高调实则无益。

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（据加西周末）

《2017年中国留学白皮书》发布：美国连续三年是留学首选 | 美国

留学目的国的选择倾向如何？计划留学人群正处在哪个阶段？哪些专业最受中国学生青睐？5月16日，在《2017中国留学白皮书》发布会现场，北京新东方前途出国咨询有限公司区域经理兼重庆分公司总经理曹亮，重庆新东方前途出国总经理助理赵敬东，重庆新东方前途出国总经理助理兼美国部经理韦晓丽等详细解读了最新的出国留学大数据以及行业现状。

连续三年发布白皮书统计全国40个城市真实数据

《2017中国留学白皮书》总体涵盖五个部分的内容，分为中国留学现状、最新各国留学教育体制及趋势、最新各国留学考试指导、中国留学生海外消费调查、中国留学生归国就业调查。

据了解，今年已经是新东方前途出国第三年连续发布《中国留学白皮书》，主要通过网络媒体在全国范围内的线上调研、覆盖全国40个城市及地区的线下调研等方式，共计回收有效样本6217份。此外还通过涵盖数万家媒体的网络数据监测等形式，基于收集的大量数据分析得出结论。同时，白皮书结合了新东方服务学生历年留学大数据，综合进行比对分析，以呈现中国留学生群体的新变化趋势。

留学人群呈年轻化趋势美国连续三年是留学首选

从数据分析上来看，在留学国家的选择上，美国连续三年仍是留学首选，50%的学生倾向选择美国，英澳加紧随其后，德国、中国香港、新西兰和法国的占比较去年有小幅提升，留学目的国分布的整体格局较为稳定。此外，低龄留学家庭在选择留学国家时，除传统教育强国美国外，新西兰、加拿大也深受家长们的青睐，这很可能是因为它们的性价比较高。

在今年的调研中，目前正就读于中学及以下的计划留学群体，已达到全部调研人群的30%。此外，对于适合留学的最低年龄阶段，约3成家长认为高中阶段就可以出国留学。总体而言，留学人群仍呈年轻化的趋势。

对比2016年，决定留学人群出国留学的因素主要来自于内在自我提升的驱动：如拓展国际视野与丰富人生经历是出国留学最主要的目的，占到了61%。相较之下，应试压力、周围人的影响、气候等外在压力因素则处于次要位置。

海归归国就业已成大势但整体反应工作满意度偏低

教育部数据显示，2016年中国留学生人数已达54万。而随着中国综合国力的提升，国内经济的迅速发展带来了更多就业机会，更多学生愿意归国就业——73%的留学人群计划完成学业后归国就业。不少留学人群愿意在当地工作一段时间后回国就业，希望海外工作经验对未来就业有帮助。

海归就业呈现多元化态势，调查发现，从事研发/研究工作和销售、市场工作的各占四分之一左右，从事生产、运营工作占18.3%，从事财务管理工作、行政工作、人力资源工作分别占10%、9.7%、6%。

清晰、科学的职业生涯规划是个人职业发展的“指南针”，对个人职业的顺利发展具有重要的作用，然而调查结果并不乐观，拥有清晰职业规划的海归不到一半，只有47.6%非常明确自己的发展方向，剩下的人中，42.2%尚未确定今后的发展方向，10.2%持无所谓态度。超八成海归觉得“学非所用”，工作满意度整体偏低。而85后海归薪酬则较低，集中在5000-10000元区间。

（据华龙网）

多伦多商业地产指南，门槛没有想象中的那么高！（下）| 加拿大

很多朋友和客户问到多伦多商业地产的投资价值和买卖要点， Daisy黄岚想分享一下这方面的经验和心得：

什么是商业地产
各类商业地产投资的风险和收益
投资商业地产的优点
投资加拿大商业地产正逢其时
大多伦多地区商业地产行情
商业和民用地产投资的不同
商业地产的投资回报率
投资人士主要聚焦的商业物业
在售商业（物业）机会举例

篇幅所限，9大部分将分上丶下两期文章发布。上期看过要点1—4，今天我们来研究馀下的5个要点，结尾还会加载多伦多商业地产干货问答。

5、大多伦多地区商业地产行情

6、商业和民用地产投资的不同

申请商业贷款和住宅贷款的主要区别？

审核商业贷款需要看你过去几年的经营数据和成绩是否理想，物业的位置和租客情况。

如果有大银行大公司的租客，确保每月租金收入是比较稳定的，这样的拿到贷款的几率就会比较高。在住宅类的贷款领域，作为借款人的投资者是主要关注点，个人的财务状况是主要关注点。在商业贷款领域，投资者买的商业物业是主要关注点。

7、商业地产的投资回报率

商业地产的投资回报率是指每年运营的税前的净利润和资产转手成交价值间的比值。在北美常用输出净回报的计算方法确定。是根据投资者实际能拿到的收入来计算的。

公式：租金净回报率＝一年的租金收入/买家买入的价格*100%

例如一个咖啡店卖了100万美元，如果年租金收入为5万美元，那么租金的净回报率就是5万/100万*100%等于5%。

这个回报率的算法就是把投资周期按照每年来计算。投资人持有的物业基金每年从物业实际产生的收益来算的。目前加拿大商业地产市场各类商业资产投资回报率处于3%~15%。

这个比率区间历来是被认为比较合理的区间。地域不同，行业不同，环境管理也决定着回报率的高低。影响投资回报率的差异中，地域因素是最主要的，地区地段越发达和热闹，地价就会越高，回报率就会越低。

就大多地区来说，多伦多市中心的回报率相对来说比较低，一般是3%~4%。中心城区回报率一般是5%~6%。外围层地区达到6%~8%，更偏远的地方高达8%~10%以上。决定购买一个商业地产，它的投资回报率影响投资决策的重要因素，也是商业资产定价的最重要的参考依据。

比如，在投资回报率5%的地区，如果税前的净利润是每年40万加币，物业上市的价格就会在200万左右。稍微偏远的地区，回报率可能达到10%的地方，如果税前净利润同样为每年40万加币，这一项资产上市的价格可能只有400万左右。

7、为什么和中国的投资回报率有差距，没有中国投资回报率高？

在很长一段时间里，接到不少客户咨询加拿大商业地产的投资回报率如何计算，为什么没有中国投资回报率高。商业资产的转手，它都涉及比较大的投资额，投资收益的核算是至关重要的。

对于很多中国投资者来说，中国的商业资产投资回报率要比多伦多高，有的可以达到20%~30%。但是客观的理解，加拿大和中国的基本条件是不同的，风险值和社会环境不同，所以回报率也是不同的。

中国的商业资产是没有土地产权的，发展规划没有长期的打算，随意性较强。反观加拿大，它拥有的是永久性产权。个人产权不可侵犯是加拿大立法的根本条件之一。

加拿大商业资产的投资回报最大的特点就是长期的稳定性。由于永久产权的存在，只要维护保养得当，资产的保值和增值是没有问题的。加拿大的地产收益很高，年均收益率大概达到16.7%左右，同时加拿大有比较坚实的经济和银行体系，以及比较高质量的教育和医保体系。

中国的房产受制于产权期限，加拿大房产拥有永久产权。加拿大是一个非常可靠的长期投资地，温哥华和多伦多都是进行长期投资的首选城市之一。

8、投资人士主要聚焦的商业物业

目前市场上投资人士主要聚集的商业物业包括：小型的出租公寓楼、市区或临郊区的店面小型、办公楼、土地投资、购物广场、加油站、小型的地产开发和酒庄等。

作为好的商业投资人来说，不仅仅是房东，也应该对当地的相关行业有一些了解。很多商业物业要求购买人具有相关的商业经验，这样才能了解各商业物业的投资特点，估值要素，投资战略和策略等。

比如投资商铺，投资商铺之前要研究好几大方面问题。

一周边消费是否具有持续支撑力，周围消费率是决定投资回报率最关键的因素。

第二要看商铺是否有正确的目标市场定位。

第三要看商业布局能否将商场人流有效交织，推动商铺经营。第四要看实质的回报率和未来物业管理水平。

物业管理水平会决定未来价格。任何投资都是有风险的，商业地产的投资风险性也是显而易见的，遵循风险越大回报越高的规律。你如果不能在投资前做好各项可行性的研究，就把风险架在了自己的脖子上。

9、在售的一些商业地产物业的类型举例

土地开发包括生地熟地

有牌照的冷冻食品加工厂（189万9加币）

超大占地办公楼（顶级租客，资质较好1500万加币）

两个酒庄（运营种植产酒具备专业管理团队和公司，根据规模不同几百万到几千万不等）

经济型酒店（132间客房）

投资便利店需要注意哪些因素？

便利店商圈有理想的消费顾客。商圈半径差不多500米范围内，至少有3000个商圈的人口，可能到你便利店来。

符合便利店要求的店址。理想的店铺位置是最紧缺的资源。

能采购到合适的商品。便利店的本质是便利的满足人们对临时性商品的需要。

真正的便利。切实做到时间的便利，地点的便利，购买的便利。

连锁化发展和开发店铺网络的附加价值。附加价值是以遍及社区为基础的。

坚持三年不盈利。便利店不是暴利行业，不是立刻盈利的行业，一个便利店的连锁体系至少要坚持三年以上不盈利，才能长久发展。风险和机遇各占50%。

所以说在进行商业投资之前投资者要进行认真的商业评估再进行决策。

十、多伦多商业地产干货问答

问：多伦多投资商业地产收益率如何？

答：多伦多市中心的回报率相对来说比较低，一般是3%~4%。中心城区回报率一般是5%~6%。外围层地区达到6%~8%，更偏远的地方高达8%~10%以上。

问：如何购买？

答：购买流程和本地差不多，贷款主要看商业的数据和你个人经验。

问：多伦多投资商铺大概需要多少预算？

答：商铺是风险游轮。如果加盟酒店几十万到几百万都是可能的，甚至几千万的大型商铺。

问：投资房产哪种房产类型更具投资价值?

答：风险和收益成正比。风险和收益最低的是公寓物业，最高的是空地。每个人能承受的风险程度是不同的，根据个人个性化定制，具体问题具体分析。

问：投资商业地产全是永久产权吗？

答：是的，加拿大全都是永久产权。

问：如果本人不在多伦多，交个中介管理费大概是多少？

答：不是中介管理费，如果是公寓物业是交给管理公司的管理费，根据管理公司水平，商业类型大小不同也都是不同的。商业地产很难描述一般行业的标准，非常个性化。

问：投资商业地产是否可以贷款？有什么条件？

答：个案分析。看购买生意的过去数据好不好，投资回报率，个人经验和财务状况。

问：贷款首付比例是多少？

答：一般来说，正常物业类型30%~50%是可以做到的。

延伸阅读：多伦多商业地产指南，门槛没有想象中的那么高！（上）

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