多伦多 – Page 28

多伦多房子难抢买房人免验房成风年轻人最苦 | 加拿大

多伦多房子难抢买房人免验房成风

如今多伦多房市一房难求。许多人为抢房，在开价时干脆免除过去人们买房时的标准条件之一——专业验房和财务突发情况，致使验房生意大跌。

今年多伦多房价继续上涨，抢房越来越激烈，与此同时，多伦多验房公司Carson Dunlop营业额大幅缩水34%。安省验房师协会(OAHI)会长帕瑞希(Murray Parish)对《金融邮报》表示，他名下的验房公司Parish Home Inspections同期验房业务大跌30%。

免验房成常态

Century 21 Leading Edge Realty房产经纪公司多伦多房产经纪吉安诺卡基斯(Tasis Giannoukakis)称，关键问题是房源紧张，买家开价高出卖方要价20万已是常态，这种压力下，大伙都争抢著免除验房条件。

吉安诺卡基斯称，由于网络信息的发达，以及家装电视节目的普及和流行，如今的买房人在房屋维修和装修上，普遍比一、二十年前的人精明。许多人虽不是出于自愿免除验房条件，但在众多抢房人中，提出免验房条件肯定会加分。

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多伦多房子难抢买房人免验房成风年轻人最苦 | 加拿大 — 许多人为抢房，在开价时干脆免除过去人们买房时的标准条件之一——专业验房和财务突发情况，致使验房生意大跌

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多伦多iPro Realty公司房产经纪西伯斯坦恩(Lorand Sebestyen)表示，如果只有你一个人开价买房，当然可充分提条件，但和多个买房人争抢一个房源时，就没这么好了。

专家警告

专家提醒，免除验房条件买房的，房子买下后可能会有许多问题，维修成本巨大，尤其对于远超预算许多的买房人来说，更应谨慎。Carson Dunlop验房公司创办人卡森(Alan Carson)表示，他的公司多年验房过程中发现的问题很多，如水管接错，地基严重侵蚀，蚁害严重，屋顶破旧，浴室水管破损等。有时验房过程中，还会发现阁楼藏有装满子弹的来福枪，大包珠宝，甚至还看见过脏兮兮的浣熊在壁炉减震器跳上跳下。

多伦多Capital Lending Centre房贷经纪公司老板达斯古普塔(Shubha Dasgupta)称，不验房的话，根本不知道墙壁后面有什么。

其它城市也流行

实际上，无论哪个城市，只要房市火爆，无条件买房肯定会盛行。温哥华Royal LePage West Real Estate Services地产经纪迪纳尼(Adil Dinani)表示，去年上半年温哥华无条件买房交易曾一度飙升。

房屋同样火爆的美国旧金山也是这样。湾区Bay Sotheby’s International Realty地产公司总裁阿塔哈(Mark Attarha)说，他曾见过许多人无条件买房，开价超要价许多。他估计，他接待的客户中，高达75%接受卖方提供的验房报告就行了，不会自己请人验房或在买房条件中增加验房条件。

吉安诺卡基斯称，并不是人们不想验房，而是因买房竞争太激烈不得已而为之。从另一方面来讲，能买得起百万大屋的人，多掏几千块钱维修也不算个事。

投机浮现

有几种情况下，买房免除验房条件不用担心。如新屋和共管公寓。达斯古普塔称，新屋都是按建筑标准法规建，不验房没关系。共管公寓一般有较好维护，不像独立屋可能有破损残缺问题，不验房也没问题。

西安大略大学房产律师兼教授兰姆(Michael Lamb)认为，从法律角度来看，买家在买房时，应自行发现问题，发现问题后，应能讲价。如免除验房条件，今后一旦出现问题，责任由买方承担，法律也没办法保护。

华盛顿特区房产律师西蒙(Marcus Simon)表示，上次华盛顿出现大波免验房潮是金融危机暴发前的2007年，此次华盛顿部分郊区又出现这一现象。出现这一现象，说明市场开始出现投机，有些人看到房价飞涨，不想失去机会。

唯一不担心验房业务大幅下滑的是房贷机构。达斯古普塔称，银行只关心房价涨，根本不关心房屋交易后可能导致的成本昂贵的维修。验房本身更多是保护消费者，对于银行来说，房屋有无问题根本无需负责。

多伦多房价飙升，也带动周边小城市房价疯涨和验房生意下滑。北距多伦多近65公里的巴里(Barrie)市地产经纪希尔(Peggy Hill)女士说，过去3个月内，高达80～90%的房屋交易免除验房条件，比过去的10～20%高出数倍。巴里(Barrie)验房公司EnerOne的老板伏格尔(Derrick Vogel)称，今年公司的验房生意大跌近45%。

房价太高安省年轻人最苦

近年，安省房价疯涨，涨幅与工资涨幅严重脱节，苦了许多人，但最苦的是年轻人。CBC新闻报导，卑诗“受挤压一代”(Generation Squeeze)红色警报运动最新报告指出，在全国年轻人中，安省年轻人经济状况排倒数第二，仅次于卑诗，导致这一切的主要罪魁祸首是高房价。

报告说，自2003年以来，安省是唯一一个存在25~34岁年轻人群，全职收入出现下滑的省份。该组织创办人、卑诗大学教授科肖(Paul Kershaw)说，雪上加霜的是，安省的住房成本不断上扬。

报告说，自1980年代初以来，扣除通胀因素后，安省平均住房成本上升30多万，同期全职收入却下降4,600元，使得安省年轻人全职工作收入低于全国平均水平。住房力恶化，不仅影响人们生活质量，还迫使年轻人推迟人生规划，如买房、自立和成家立业。

结构问题需改革

安省24岁米尼尼(Victoria Mininni)女士，除做全职设计师外，还在酒吧打第2份工，1周工作60小时，她努力赚钱付房租、水电和还学贷，同时攒点钱以备急用。即使这样努力赚钱，买房对她来说仍遥遥无期。

多伦多大学高级研究员帕拉迪斯(Emily Paradis)说，许多像米尼尼这样的年轻人，可能都觉得赚不到钱攒不到钱，是自身问题。但实际上不是，这种情况不是个别现象，不是哪个人运气好运气差的问题，而是社会结构性问题。

科肖也认为，改变目前这一结构性问题唯一办法是，让住房成本与收入同步。报告则建议，安省应增加房屋供应，将房价控制在年轻人能承受的范围内，同时制定政策控制日托成本。报告还呼吁，省府应废除1991年房租涨幅法案，禁止1991年后新建的房屋乱涨租金。

安省两性收入仅得C评级

与此同时，加拿大咨议局(CBC)另一份最新全球15个发达国家和国内各省社会经济表现报告评级中，安省在收入平等、贫穷和两性工资差距上，仅得C评级，综合评级为B，在所有被评国家和各省中，评级属中游。加拿大两性收入得B评级的省，仅新布省和爱德华王子岛。

CBC首席经济师亚历山大(Craig Alexander)说，安省收入平等、贫困水平和两性工资差距排名和加拿大两性工资差距的评级都只得C。主要是因为加拿大职场中，高层管理职位仍多为男性，女性太少。上周公布的安省年度阳光薪资榜单，证实了这一说法。阳光名单显示，收入最高的省府高层管理人员中，仅4分之1为女性。

两性收入得最高评级A的国家，有挪威、丹麦和瑞典。加拿大评级最高的一项是生活满意度，得A评级，这说明加人对生活现状普遍满意。

加拿大总体评级虽得B，但却高于美国的D评级。亚历山大说，缩小两性收入差距，提高收入平等，是构建健康社会的关键。

上述结果说明，加拿大社会安全网比美国更牢固，但却比不上这些北欧国家。

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（据加拿大家园）

3级政府将共商大计：冷却多伦多疯狂楼市 | 加拿大

面对多伦多地区正在加速上升的房价，加拿大联邦政府终于主动出击，邀请安省及多伦多市政府共同商讨对策。

加拿大联邦财长莫纽(Bill Morneau)4月5日给安省财长苏善民(Charles Sousa)及多伦多市长庄德利(John Tory)写信，希望3级政府在几周内举行高级别会议，研究应对多伦多高房价的办法。

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庄德利办公室4月6日向媒体证实，他们收到了这项会议请求，并称希望会议的日期能尽快确定。

如何应对多伦多火热的房市，一直是安省政府的头痛难题，需要抑制房价继续疯涨，又不希望打击经济发展。安省政府上个月曾呼吁联邦政府通过提高对非主要居所征收的资本增值税，抑制炒房行为，但联邦政府只承诺5年内给加拿大统计局4,000万元，建立一个全国住房统计系统。苏善民随后承诺，会在省府预算中提供一揽子应对房市的政策。

转眼到了4月，多伦多地产局公布的3月份房市数据显示，平均销售价比去年3月升了33.2%，从688,011元升至916,567元。比起2月份年平均销售价27.7%的升幅，升幅加速的速度令人吃惊，温哥华去年8月份对外国买家施加15%的物业转让税前，也经历了类似的房价升幅加速。

加拿大满地可银行及道明银行3月份相继发出警告，用“不可持续”和“泡沫”来形容多伦多的房价。

加拿大皇家银行总裁兼首席执行官麦凯(Dave McKay)欢迎3级政府联手应对多伦多房市问题，并希望政府能足够快地对房市做出干预。他说：“虽然我们对抵押贷款的实力保有信心，但我们认为，如果不去应对这个问题，可能会拖累消费支出，低效地锁定太多资本，并可能成为加拿大未来经济增长的阻碍。”

房市给政府压力越来越大

现在，房价疯涨的情况已经不限于大多伦多地区，巴里(Barrie)去年的房价涨了30.9%，尼尔加拉地区涨了26%，彼得堡涨了25%，基奇纳-滑铁卢地区涨了24.2%，伦敦涨了20.7%，汉密尔顿涨了20.3%。这些涨幅都不是省民的收入增长可以应付得了的，房价疯涨延伸到多伦多外围城市的一个重要原因，是多伦多的房价已经高得难以承受。

安省电价失控使自由党的民意支持度大幅下降。现在有人认为，房价升幅之快及影响面之广，可能使很多选民忧心住房承担能力多于忧心电价。

莫纽在给苏善民和庄德利的信中说：“我担心，剧烈房价上升将对住房承担能力和房屋市场稳定产生长期的影响。”

“我相信，我们必须仔细研究这些不断变化的市场状况。” 莫纽说，随着价格不断上升，中产阶层家庭越来越担心买不起房。他担心低利率会鼓励家庭通过承担高债务去买房，在经济条件发生变化时，他们很容易受到打击。

更糟糕的是，政府还不知道该如何做，加拿大没有官方的系统记录房地产买、卖的详细信息，没法找到决策需要的准确数据支持。有人认为，多伦多房价疯涨的主要原因是外国买家，有人认为是炒家太多，有人说是因为政府给单家庭房型开发的土地太少。

给外国买家加税可能打击来自海外的投资，提高对非主要居所征收的资本增值税(这属于联邦政府管)可能打击合法的投资者，增加土地建单家庭住房与政府增加城市人口密度的政策冲突。明年安省要大选，自由党政府在应对房市危机时，政治及经济风险都搅合在一起了。

省长韦恩在最近的一个新闻会上称，房市政策的风险，是可能导致意想不到的后果。很难决定某项措施该做到什么程度。

苏善民承诺新的预算(还没说公布预算的日期)包括应对房市的一揽子措施，但他也对媒体说，有关方面的人对此没有共识，如何做仍是一件有待决定的事。

地产经纪抱团应对房市新形势

最近多伦多房地产业的特色，除了越来越多经纪带客人去周边城市看房外，越来越多经纪开始组成团队去服务客户，从两人组、三人组，到超过10人的团队，他们分工合作，为的是增强竞争能力。

目前竞争环境的一个特点是多名买家抢购1栋物业，买家志在必得，卖家对价格的期望越来越高。找到卖家去代理及在抢购战中胜出，对经纪来说都是相当大的挑战。

按《环球邮报》的一篇最新报导，在多伦多湖滩地区互相竞争的2个经纪团队– DeClute Real Estate 和 Wright Sisters Group现在要合并为Union Realty Inc.，通过整合资源应对目前的房市。

德克洛特(Rochelle DeClute)称，这2个家庭式经纪行一直在该地区竞争代理卖家，他们的成员也曾在同一个大的经纪行工作过。现在要联合起来了，“当我们谈到这市场有多艰难时，我们发现这样做合理。”

德克洛特团队最近在该地区售出的2栋房子，都有多名买家抢购。其中一栋是半独立屋开价104.9万，成交131.5万;一栋是独立屋开价153.9万，成交176.5万。德克洛特女士说，竞争非常激烈，买家几乎是被迫要立即做出决定。

她说，有一个团队就可以分享即将上市的物业信息，会对客户大有帮助，潜在的买家可以有时间预先查看当地的学校及社区。

德克洛特和她的兄弟是从祖辈开始经营地产代理业务，莱特(Wright)姐妹从是从ReMax Hallmark经纪行开始她们的业务。德克洛特说，德克洛特已经扩展到士嘉堡和杜咸区，莱特已经扩展到Leslieville和东约克区，新的Union Realty公司将有更大的地理覆盖范围。

她说，在这样一个疯狂快节奏的市场里，合并是需要的。

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（据加拿大家园）

多伦多要学温哥华了：收房屋空置税下有对策 | 加拿大

现在加拿大有这样一个怪圈：有些政客们做一些事情的主要目的，仅仅是为了今后可以夸耀自己做成了什么事情，自己的政绩又是什么。而至于这些事情到底有用没有、有效没效，这完全就是另外一码事了。

如果多伦多真的为了控制过于疯狂的房价而开始增收房屋空置税，那又会成为这种不幸的习惯的一个范例。这种举动仅仅可以让省政府和市政府宣称，他们确实为了控制房地产过热在采取行动，但与此同时，毫无疑问的是根本不会有什么实际效果。

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多伦多市长John Tory的言论最近引发猜想。他表示，对于空置税对多伦多是否有好处的探索，他是持开放态度的。他希望能够讨论一下这座城市需不需要效仿温哥华。毕竟温哥华刚刚针对直飞冲天的房价推出了空置税。

当人乍一看这个政策时，感觉还挺吸引人的。毕竟，数以千计的炒房客屯着那么多空置的土地方和公寓，导致买房和租房都贵得惊人。如果真的能对这些空置房收税的话，那么价格不就都降下来了吗?

但问题是，你越仔细想这个建议，就越会觉得不靠谱。因为实际上空的房子非常少，比表面看起来的数字少多了;而一旦真要落实到收税上，会去交税的房子还要更加少。

去年，温哥华推测其总共拥有10800套空置房。空置税计划会在下一年实行，并且按照房产价值的百分之一收取。也就是说，如果一套房子价值100万的话，房主就应该支付1万元的空置税。

在众多棘手的问题当中，其中之一就是：到底什么才算是“空置房”?比如说，温哥华该项法律是不包括那些主要居住地在这里的人们的，所以任何想要在过冬时离开家跑到类似于亚利桑那州的人都不会受到影响。

另外还有一些可以拥有豁免权的理由。比如说，那些正在等待翻新自己的家许可证的人们。

把这些各种各样的特例免除之后，将大大减少需要交空置税的房子数量。

还有一种情况可能会更普遍，房主们会立刻上有政策下有对策，来钻法律的空子。家庭成员中的任何人完全可以在房子里待上几个星期，这样就能刚好满足法律的要求：房子不能被空置6个月以上。

在多伦多，Tory市长通过人口普查的数据得出，大约有65000套的土地房和公寓是空置的。但是，一旦所有的豁免情况被考虑在内，这个数据立马就降下去了。

温哥华计划通过各种税收政策来使人们能够负担得起房子，但是对此的期望仍然不高。该地区预计每年可以通过空置税增加200万的财政收入。但是，搭建整个信息收集系统就要花掉470万，然后每年的具体运作还要花费150万的成本。由此可想毛利润会相当低。

毫无疑问，多伦多现在的确面对房地产危机。上周Royal Bank of Canada报告中可见，人们的房屋可负担能力从1990年开始就没有这么低过。政客们正在从这些危机中惊醒过来，并且考虑各种各样的应对措施，从向外国买家收税到重新审视扩张和密度政策等。

但是，一旦他们真的决定拿这些空置房开刀，那就真的更多是只一场表演秀。这样的税收项目肯定会很受人们拥戴，但最后会成为最没有效果的政策之一。

（据加拿大家园）

【黄岚地产榜】之高端独立屋续篇：都在多伦多，差别怎么那么大？| 加拿大

放眼大多伦多地区，200万加元买到的独栋别墅长啥样？

前一篇【黄岚地产榜】之高端独立屋专题，Daisy分析了多伦多市，今天我们干脆把视野放宽到大多伦多地区，看一看手持200万加元在各处都可能有哪些选择？

首先来了解一下大多伦多地区的定义。狭义的大多伦多地区是指包括多伦多市在内的33个市镇，一般开车一小时以内能到多伦多市中心；而广义大多地区则覆盖更大的区域。我们所说的大多伦多地区一般指狭义的33个市镇。下图大数据动图分析演示了这33个市镇的大多伦多地区2006至2016年超200万加元独栋别墅的成交分布（每个小红点代表一笔成交）。

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（注：多伦多市的详细分析图，详见另一期文章：多伦多独立屋大数据动画分析：200万加元去年能在多伦多买到什么样的独栋别墅？）

为了便于读者了解，Daisy黄岚按照独立屋的市场特点把大多伦多市场分成了几个梯队。多伦多市独占一席，接下来的独立屋第一热点梯队是Richmond Hill列治文山镇、Markham万锦市、和Oakville镇，它们共同的特点是学区好、再有就是生活方便或是风景好。我们来看下图，体验一下200万在2016年能在这些地区买到怎样的独立屋吧。

Daisy黄岚认为高端独立屋第二梯队可以包括以下市镇：Aurora奥罗拉镇, King国王镇, Vaughan旺市，Mississauga密西沙加市，和Brampton布兰普顿市。其中Aurora奥罗拉镇，King国王镇是老牌的品质独立屋地区，而Vaughan旺市，和Mississauga密西沙加市则因为是产业和运输中心，所带来的工作机会也吸引了不少对房产的需求。Brampton布兰普顿市有点特殊，虽然也是产业中心，但一般被认为是加拿大的新德里，华人购买的不多，价格也不算高。

第三梯队的特点是地大房豪，这些市镇可称为多伦多市远郊市镇，但开车一小时内还是能勉强够到多伦多市。交通有点远，但好处是房子真的是豪华，风景都很好。如果你是一个醉心田园生活的人，又不是上班族，那这些地区也是不错的选择。

声明：居外【名家专栏】已获得黄岚Daisy授权，可转载丶编辑【黄岚地产榜】系列文章。

律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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央行长分析：多伦多火爆楼市的背后…… | 加拿大

就在安省自由党政府将在今年的预算中推出为大多伦多地区房价降温的措施之际，加拿大央行行长波罗兹(Stephen Poloz)打破沉默，坦言GTA房地产一枝独秀有它的内在原因，这就是因为多伦多地区经济增长强劲且迅速，工作职位的创造速度也是遥遥领先于全国。应该说，是强劲的经济增长推动了房屋需求，而房屋的供应端赶不上需求，从而导致GTA房价一升再升。

波罗兹是今天应邀到安省杜兰学院(Durham College)演讲以及回答记者提问时说这番话的。

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从安省的经济和就业来看，波罗兹显然所言不虚：按照联邦统计局的资料，安省在今年1月份新增了28,800个工作职位。加拿大咨议局也预测说，今年多伦多的实际GDP有望增长2.6%，在全国各城市中仅次于温哥华。

有记者提问说，安省政府打算出台措施打压房地产市场，央行对此怎么看?波罗兹没有直接回答这个问题，而是巧妙地避其锋芒，称这是一个复杂的问题。

有记者引用多伦多地产公司Realosophy最近完成的研究，称多伦多地区2016年的房屋交易中至少有三成是投资者在倒房，也就是说，每十套销售的物业中至少有三套属于炒房。想问央行行长对这个问题怎么看?

波罗兹回答说，他也注意到这个说法，称央行也对这个现象很感兴趣并密切关注相关动态。他说，刚刚提到经济强劲以及就业市场红火推动了多伦多的房市需求，但也不能忽视炒房及投机行为。

如果人们买房纯粹是出于房价持续升高的预期的话，那这就不属于基本需求的范畴。而房产投机是一种更具风险的交易行为，其风险在于：无论在任何情况下，市场都随时可能向上，或是向下。

不过，波罗兹强调说，央行有更大的担忧，这就是民众卖房中面临的巨大债务风险。他说，在现行的低利率之下，也许业主们尚能支付银行按揭，如果利率升高呢?他们是否还能挺得住，是否仍然可以对房贷应付裕如，不对家庭生活质量造成负面影响?

波罗兹的担忧并不是杞人忧天。近来加拿大两家大银行均史无前例地连续发出警告，称多伦多的房市存在泡沫：

今年2月中旬，满银（BMO）亮起红灯，称多伦多地区房价虚高、房市存在泡沫。满银首席经济学家波特(Douglas Porter)直言不讳地指出，多伦多及周边很多城市房价虚高，除GTA地区房价一年涨幅达23%，周边城市房价涨幅甚至超过多伦多，比如圭尔夫、伦敦、巴里以及温莎的涨幅更高达30%。

波特还举例说，即使一些年收入高达$225,000的加拿大人，按经济收入他们处于最富有的“1%”的顶层，如果考虑到首付、按揭再加房贷保险，他们在多伦多也买不起$100万的物业。而多伦多的独立屋均价已经达到$157万，GTA其它地区也超过$100万，今年2月份的准确数字是$111万。

时隔不到一个月，加拿大另一家商业银行TD也正式发出警告：多伦多房市不仅有泡沫，而且迟早要破，欲卖房的业主要抓紧了!

TD银行的专题报告称，居高不下而且继续飚升的房价不仅令GTA的民众不堪承受，而且当这个房市泡沫越吹越大的时候，将会威胁到整个国家的经济。不过报告称，捅破这个巨大泡沫需要一个触发条件或机制。TD的经济学家称，至少在近期尚未见到可能引发连锁反应的“触发器”。

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Stoney Creek——隐藏在大多伦多的小“奥克维尔” | 加拿大

如果要问在整个大多伦多地区，华人投资置业的首选是哪，相信很多人都会回答奥克维尔。的确，在短短几年之间，奥克维尔就凭借着悠然怡人的古朴情调，以及面朝安大略湖的优美风光，从一个乏人问津的小镇一跃成为房屋买卖的热点地区。然而，目前奥克维尔的房地产市场已日趋饱和，不仅房价高涨，优质的房源更是日益稀少。于是许多精明的购房者纷纷将目光投向他处。而位于奥克维尔西部，汉密尔顿市的社区Stoney Creek就是这样一个有望取代奥克维尔的地方。

居住环境：足以媲美奥克维尔

众所周知，奥克维尔之所以受到购房者的追捧，很大程度上是因为有着紧邻安大略湖的“地利”。而位于汉密尔顿的Stoney Creek社区也同样分享了这一优势。

Stoney Creek位于安大略湖的西岸，也是地理上“尼亚加拉瀑布带”的最西段。之前很长一段时间，它都是一个独立的城市。直到2001年，才与汉密尔顿合并。

由于地处湖滨，Stoney Creek社区风光秀丽，静谧宜人。尤为难能可贵的是，虽然汉密尔顿是一座工业城市，但Stoney Creek却是一个传统的农业区，保留了自然的美景和野趣。居住在这片区域，几乎不用担心工业区的污染和喧嚣，堪称是一片工业城市里的世外桃源。

在并入汉密尔顿之前，Stoney Creek就以出产水果而为名。每年夏天的Stoney Creek，都会呈现出绿荫茂密，果木繁盛的景象。在近十几年，这片区域甚至成为了尼亚加拉酒区的一部分，出产优质的葡萄酒和酿酒葡萄。

居住在Stoney Creek，几乎不用担心工业区的污染和喧嚣，堪称是一片工业城市里的世外桃源

交通网络：四通八达

Stoney Creek的交通也相当便利。QWE和Hwy 8两条主干道横贯其间。

从Stoney Creek出发，沿QWE驱车45分钟左右，即可到达多伦多downtown；驱车半个多小时，可到达尼亚加拉瀑布；沿407公路驱车40分钟，可到达皮尔逊国际机场。

房屋价格：远远低于奥克维尔

根据多伦多地产局的统计报告，2月份奥克维尔地区独立屋的均价已经达到$1,137,100，较去年同期增长了25.33%。与之相比，Stoney Creek的房价仅相当于奥克维尔的一半！

根据汉密尔顿地产协会公布的数据，Stoney Creek二月份售出房源84套，均价只有$562,707，远低于奥克维尔的房价。而根据MLS上的数据，Stoney Creek售出的房源，70%以上均是独立屋。

除独立屋外，二月份Stoney Creek在MLS上可查的交易还有半独立屋，仅两套，均价$383,300。而奥克维尔的半独立屋均价则达到了$755,300。

二月份Stoney Creek售出Townhouse共18套，均价$468,230。而奥克维尔的Townhouse售价则位$599,500。

在居住环境相当的情况下，Stoney Creek的所有房源价格都比奥克维尔低上许多，独立屋的价格甚至低了将近一倍。可以说，相比奥克维尔，Stoney Creek将是一片投资置业的宝地。

投资前景：有望超越奥克维尔

根据汉密尔顿地产协会的数据，今年二月，汉密尔顿所有房屋销售均价较去年同期增长了27%，其中Stoney Creek的涨幅更是高达32%。而奥克维尔地区较去年同期的综合增长指数，仅为25.74%。由此可见，在升值空间上，目前尚未达到饱和状态的Stoney Creek具有极大的潜力。

而在投资方面，Stoney Creek还比奥克维尔多出一项优势，那就是适合出租。这一方面来自于它的价格优势，另一方面也得益于Stoney Creek所处的特殊位置。

从Stoney Creek出发，驱车20分钟即可到达同样位于汉密尔顿的麦克马斯特大学；30分钟左右可到达位于圣凯瑟琳市的布洛克大学。甚至经由QWE公路，到达位于奥克维尔的Sheridan College也只需要26分钟。

此外，汉密尔顿作为加拿大老牌的重工业城市，在未来，将会和北部素有加拿大硅谷之称的滑铁卢地区一起成为加拿大的工业基地。届时，汉密尔顿势必将带动周边地区的经济发展，吸引大量的人前来就业生活。而Stoney Creek作为这座工业城市中难得一见的“世外桃源”，也将在房价攀升、房屋增值的同时吸引到更多的租客。

Stoney Creek作为工业城市中难得一见的“世外桃源”，将在房价攀升、房屋增值的同时吸引到更多的租客

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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经济师建议安大略省开征房市炒家税 | 加拿大

丰银报告倡制订2年卖房递减税制

加拿大丰业银行（Scotiabank）首席经济师帕洛特（Jean-Francois Perrault）与高级经济师沃伦（Adrienne Warren）联合发表报告建议，相比卑诗省府向大温的外国买家加征物业转让税政策，安省或大多地区可以考虑对房屋“炒家”征税（house-flipping tax），以抑制炒房行为，这或许是在短期内抑制房价的更有效做法。

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经济师建议安大略省开征房市炒家税 | 加拿大 — 经济师建议安大略省开征房市炒家税

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多伦多房市价格飞涨已经令许多人担心达到危机边缘，不少加拿大和全球各地经济学者都呼吁政府应该就此采取行动，有人建议首要行动是仿效卑诗省向大温哥华地区的外国买家征收15%房屋购置税。安省财长苏善民（Charles Sousa）早前亦表示，他不排除采取这种做法。问题在于向海外买家征税，只是显著抑制了交易量，最近Teranet国家银行统计显示，该政策对抑制房价只能起短期效果。而安省及大多伦多地区，目前仍缺少外国买家在市场活动的准确数据。

丰业银行首席经济师帕洛特与高级经济师沃伦，建议安省采取另一种做法，就是对房屋炒家征税。他们指长远而言，抑制房价的方法是提高供应量，令供需平衡，但这需要很长时间，指征收炒家税不失为一个即时的快速办法。他们声称考察现时房市供需状况与房价上涨的速度，可以看到有炒家在其中活动的影子。

越早出售税率愈高

他们解释指，市场供需状况可以由售出的房屋占总挂牌量比例（出售成交率）来呈现。传统上出售成交率与房价涨速涨幅之间存在一定关联，如果按照传统意义上的关联，依目前的出售率，多伦多房价应该每年上涨15%左右，但实际年涨幅还要大致高出10个百分点，他们声称这就是炒家活动的迹象，因此认为征收炒家税，可以是一个过渡性质但快速见效的政策。

两位经济师指这一政策，简单而言就是要增加炒房的成本，但同时又不要过度介入房市自身的市场机制。其中首要一点，是更严格加强对非主要住宅（non principal residence）房屋出售后资本增值部分的征税（capital gains tax），这是抑制炒房的起步政策，其他更有针对性的政策也要尽快跟上。

他们指，有许多其他政策可以选择，其中主要一项是规定业主买进物业之后，又在过短时间内卖出谋利时，在资本增值税外再征收一层炒房税。这政策可以由省政府推出，也可以由市政府推出。两位经济师未有在报告中建议应征收多少炒房税，或是提出在多长一段时间内再出售房屋，会被定义为“炒卖”而须缴交炒房税。

不过他们提出了一项概念，可以制订一个以两年为标准、税率递减的税收制度，概念指在买房之后两年内卖出时，房主都要缴炒房税，买房后越短时间内卖出，所要缴交的税率越高。举例而言，买房后6个月内卖出的人，税率高过在一年之内卖出的人；一年之内卖出的人，税率又会高过在18个月内卖出的人。

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（据星岛日报）

涨！大多伦多房价又疯涨暴力拉起全加拿大房价 | 加拿大

加拿大房地产协会（CREA）3月15日称，加拿大平均房价在2月份上涨3.5%，为519,521元（加元，下同），该数据还是继续受全国最大、交易最活跃的多伦多市场的影响，被不实地抬高。

多伦多目前独立屋的均价已超过150万元。在周边地区，独立屋的均价也已超过100万元。在过去一年里，大多伦多（GTA）的独立屋均价增长了26%，公寓价格增长了近19%，周边城市均价更是暴涨30%。

CREA表示，加拿大全国房屋均价，继续受到大温哥华地区及大多伦多地区（GTA）两地房市的影响被抬高。大温哥华地区过去一年中销售大幅减少，对全国均价的影响比过去减小。

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涨！大多伦多房价又疯涨暴力拉起全加拿大房价 | 加拿大 — 多伦多目前独立屋的均价已超过150万元，在周边地区，独立屋的均价也已超过100万元

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如果不算多伦多及温哥华两个城市，全国房屋均价会下降超过15万元，为369,728元。

2月份不是房屋销售旺季，但CREA称，全加拿大2月份的房屋销量比1月份上升70%。同样，该数据也是受GTA房市销售强劲的推升。

GTA房市火爆，但在加拿大其它地方并非如此，潜在买家间的竞争没那么激烈，因此他们卖房需更长时间。

据CBC报道， CREA首席经济学家克拉姆（Gregory Klump）称，由于房源短缺，在多伦多及周边地区，那些想换房的人，发现自己在竞价战中屡屡失利，索性就不再换房。他们不卖旧房，这导致市场房源更少，这造成恶性循环，也使首次购房者及想换房的人面临无房可买的局面。

GTA房价上涨23%

CREA称，在安省主要都市地带的金马蹄地区，房市火爆异常，房市出现了史无前例的供不应求现象。在多伦多地区，房价在过去12个月飙升了23%，达到727,300元。

满地可银行经济学家卡夫契奇（Robert Kavcic）表示，在多伦多，现在可以说是过去至少30年以来，售房的最好时机。几乎所有新上市的房屋都在当月内出手，表明房屋供应量远远不足。

多伦多市周边地区的房市表现更为突出，像安省的贵湖（Guelph）、伦敦和巴里（Barrie）这些城市在过去一年里，房价暴涨了30%。

从总体看，周三CREA公布的住房数据显示，加拿大的房市在同时上演着两出戏，一出在多伦多上演，一出是在全国其它地方上演。

卡夫契奇称，虽然每个房市都不同，但目前最紧迫的问题，是安省（不仅是多伦多）的房价涨速的问题。

国家银行房屋价综合指数

根据据最新公布的国家银行房屋价综合指数（Teranet-National Bank Composite House Price Index，CHPI）显示，2月份的加拿大房价出现18年以来该月度的最大涨幅，主要是受到多伦多市场的影响。

多伦多市的CHPI涨幅引领全国，为1.9%，温哥华为1.4%。在受调查的全国其它城市中，有7个出现下滑，哈利法克斯下滑1.9%，卡尔加里1.3%，蒙特利尔为0.2%。

多伦多市居民住房承受力问题

最新价格综合指数引发人们对大多地区火爆房市的担忧。国家银行高级经济师宾索诺（Marc Pinsonneault）称，多伦多面临的问题最大。

宾索诺称，多市公寓少，只占房屋销售的26%，而其它类型住宅价格高昂，民众的承受力已经成为一个严重的问题。

上周，安省财长苏善民（Charles Sousa）公开表明，为冷却GTA房市，将考虑效仿温哥华，采取对海外买家额外征税的措施。

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（据加拿大家园）

CIBC又弹老调讲多伦多楼价叫政府增加房屋供应 | 加拿大

专家又弹老调讲楼价叫政府增加房屋供应

加拿大帝国商业银行(CIBC)发表报告，呼吁政府制订政策，加大大多区市场上可租赁房屋供应量。

由CIBC市场投资部最新公布的「大多区可负担住房：房屋租赁是一个必要的解决途径」(GTA Housing – Rent Must be Part of the Solution)报告指出，解决大多伦多地区的房屋可负担问题，政府应出台特别政策，大量增加用於出租目的的房屋供应量。

报告起草人、CIBC首席经济学家塔利(Benjamin Tal)说：「大多区的住宅市场已经出现可负担危机，政府需要发挥政策调节功能，另辟蹊径找到解决方案。」

CIBC又弹老调讲多伦多楼价叫政府增加房屋供应 | 加拿大 — 图为多市市中心圣乔治街的出租柏文

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向海外房产买家徵税办法只能起到减缓房价过快上涨的作用，不是最终解决方案。我们应该增加市场上可租赁房源的数量，换句话说，政府应该建设更多的用於租赁的单元公寓。比如，为了鼓励开发商加速开发用於租赁的柏文公寓，政府可以在土地开发费、HST等方面给以减免。

塔利还指出，「2016年租金平均涨幅12%，而租赁交易量下降了9%。较低的租赁交易量，一方面是由於租金上涨导致的，另一方面也反应出现在的年轻家庭更愿意选择长期稳定的租住房屋生活。政府应该鼓励开发商开发建设一批专门用於长期租赁的住宅提供给年轻家庭，解决他们长期居无定所的问题。」

（据加拿大家园）

学区好房价贵？【黄岚地产榜】首次独家大数据解读 | 加拿大

不论在多伦多还是在北上广深，好学区代表着高房价是不争的共识。但是魔鬼在细节里，对于大多伦多来说究竟好学校在哪里？它们和房价又有着怎样的关系？Daisy黄岚为您带来首份大数据图文解读。

首先让我们回顾一下2016年大多伦多各区的房屋均价。下图中颜色越深代表均价越高，可以看出King地区的均价最高（$1,289,683）、排第二、第三、第四的分别是Richmond Hill列治文山（$1,088,493）, Oakville奥克维尔（$1,018,151）, 和Markham万锦（$963,793）。前四位中除了King是因为独立屋豪宅特别多外，其他三个都是我们熟悉的拥有好学校的市镇。

从学校来说，加拿大的教育体系从小学到大学分类较多。小学和中学的排名成为很多家长或者投资者考虑的因素之一，这其中高中的排名更是举足轻重。【黄岚地产榜】选取了安大略省排名前20%暨前120位的高中（总计676所高中），让我们看看安大略省好高中都分布在哪里呢？每个红圆点代表一所排名前20%的高中，红色越深代表排名越靠前。（见下图）

我们可以看到，在安大略省境内大多伦多地区是绝对的好高中聚集区，其次是首都渥太华地区，再有就是学习氛围浓厚的大学城滑铁卢和伦敦地区（此伦敦非彼伦敦）

再聚焦细看下图“大多伦多地区好高中的分布”，有图有真相的【黄岚地产榜】终于首次验证了大多伦多地区好学区的房价明显较高这一事实。

最后Daisy还想借本期主题和大家分享一则信息。约克区今年将有4所高中成为IB学校，而因此约克区的房价格局在悄然发生变化。为什么这么说呢？目前整个约克区只有Bayview高中一所IB学校，Bayview高中校区的房源炙手可热。但由于房源有限，家长们不得不把目光放到IB学校以外的选择。鉴于目前约克区的这4所学校IB课程正在准备就绪阶段（4所高中的位置和2016年学区均价见下图），Daisy建议有相关意向的家长和买卖双方密切关注市场动向。

声明：居外【名家专栏】已获得黄岚Daisy授权，可转载丶编辑【黄岚地产榜】系列文章。

律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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