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據多倫多房地產局TREB(Toronto Real Estate Board)本月初發佈的數據，雖然今年1月份GTA地區房屋銷量和房價均呈雙位數上漲，但該月新上市的房屋數量明顯下降，從2016年1月份的8,906套降至7,338套，降幅為17.6%，某種程度上反映出GTA地區房屋供應量下降的情況。

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不過據加拿大統計局今天公佈的2016年人口普查數據，2016年安省人口比2011年普查時增長4.6%，但同期安省新住宅增長率為5.8%，不僅高於人口本身的增長率，而且也高於同期全國的新住宅增長率(5.6%)。

如果從絕對數量來看，2011-2016年期間安省新住宅增加28萬套，比阿省和魁省加起來還要多，兩省各為137,403套和136,320套。

再回過頭來看房價，以GTA為例，今年1月份該地區房價仍然漲勢不減，各類房屋售價比2016年1月的$630,193上升22.3%，房屋均價達到$770,745;若按更準確的反映房價變化的MLS房價綜合基準指數(MLS Home Price Index composite benchmark)，今年1月份也比一年前同期上漲21.8%。

再看獨立屋的均價，在GTA兩大地區中，今年1月份416地區的獨立屋售價比一年前上漲26.8%， 平均房價達$134萬;而905地區則更升27.8%，平均房價也達$999,102。

TREB同時預測說，一年之後，也就是2018年的這個時候，多倫多的房屋均價將漲至$820,000，相當於今年各類房屋價格平均要漲$50,000左右。

這就是安省的現實：一邊是新住宅大批興建，一邊卻是房價居高不下，而且漲勢不減。

GTA周邊地區人口增長和新建住宅漲幅驚人

根據2016年人口普查數據，2011-2016年期間，多倫多新建住宅增長率也達6.4%，令住宅總數超過110萬套，5年間的增長率不僅高於全國平均的5.6%，也高於同期安省5.8%的增長率。

統計局發佈的第一批數據還顯示，無論人口增長，還是新建住宅漲幅，比起GTA周邊城市，多倫多不過是小巫見大巫!

多倫多西面米爾頓(Milton)5年間的人口增長率高達30%，新建住宅漲幅也達26.7%;多倫多北面的King Township，新建住宅漲幅為25.2%，而Bradford West Gwillimbury社區也達到了19.4%。

全國住宅總數為141萬 5年增幅5.6%

人口普查第一批數據還顯示，到2016年，全國住宅總數為141萬。2011-2016年間全國住宅增幅為5.6%，低於前兩次的統計數字，其中2006-2011年的增幅為7.1%，2001-2006年間增幅更高一些，為7.5%。

此外，加拿大全國66%的人口集中居住在距離美加邊境100公里的範圍內。

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（據加國無憂）

據ReMax新近發佈的報告，多倫多及周邊地區的房間明年仍然有上漲空間。而就在今年，安省大多倫多周邊的一座城市Hamilton已經批准了價值超過10億元的蓋房建築許可，房價也狂飆20%領跑加拿大全國。

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位於安省東南部的港口城市Hamilton近幾年成了買房蓋房的熱門地。Hamilton市政府在上週四（8日）宣佈，今年批准的建房許可價值已經超過$1,010,000,000元，創造了新的里程碑。這代表著，這裡未來將新建起總共8741個民宅、公共機構、商業及工業用途的建築項目。

哈密爾頓市府在發佈的新聞稿中說，這是該城市有史以來批建項目的最高紀錄。

該城市的建築項目主管Ed VanderWindt認為，這是市政府收穫的一個勝利。他還表示，今年政府批准的是許多不同的建造項目，不是指一次性批准同一個項目。

加拿大會議委員會最近預測，哈密爾頓地區的經濟狀況將在2017年上漲兩個百分點。

好消息？壞消息？

不過並不是所有人都認為這是個好消息。今年二月，一份市府的報告顯示，去年哈密爾頓地區的民宅物業估計上漲了88%，這給漢密爾頓的業主們增加了巨大的稅務負擔。

據ReMax的報告稱，今年安省漢密爾頓-伯靈頓地區（Hamilton-Burlington）房價年同比上漲了20％，預計明年該地區的漲幅仍將繼續領跑全國，房價還將上漲11%，這也會是明年加拿大全國唯一漲幅達到兩位數的地區。

上週，加拿大房貸及住房管理機構CMHC分析稱，在房價上漲的同時，漢密爾頓地區全職工作的數量有所減少，更多的人做的是兼職或不穩定的工作。

（據加拿大家園）

 

今年10月份全國最火熱的10大賣家市場，全部都在安省大多倫多，劍橋市(Cambridge)供不應求排首位，貴湖市(Guelph)排第2位。劍橋房市價量齊升，但業界指缺乏供應，買家競爭將推高房價。

據加拿大地產商會(Canadian Real Estate Association，簡稱CREA)於11月15日發表的全國地產銷售報告，劍橋和貴湖兩市的庫存已低於1個月。地產網站BuzzBuzzHome根據CREA的數據，排出全國10大賣家市場排行榜，從多倫多經401高速公路開車大約1個半小時可達的劍橋市，以103.73%的銷售對新上市比率(銷售比)，成為十大之首。

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「房價以兩位數上漲」

銷售比被廣泛認為是衡量一個市場是否平衡，或市場是由買方或賣方主導的指標。以百分比表示的比率，是通過將指定月份的銷售數，除以在同一時期在市場上市的房屋數量計算出來。40%和60%之間的比率表明市場平衡，而超過60%則表示是一個賣方市場。

10月份全國10個最高銷售比的市場均在安省。除劍橋外，貴湖和胡士托-英格索爾(Woodstock-Ingersoll)都超過了90%;諾森伯蘭山(Northhumberland Hills)、基秦拿-滑鐵爐(Kitchener-Waterloo)、嘉華達湖(Kawartha Lakes)、奧克維爾-米爾頓(Oakville-Milton)、咸美頓-伯靈頓(Hamilton-Burlington)、尼亞加拉瀑布-伊利堡(Niagara Falls-Fort Erie)和韋蘭(Welland)，都超過80%。

根據劍橋房地產經紀協會提供的統計數據，該市10月份的房屋銷售數量為287套，較去年同期增長23.2%。而10月份房屋銷售的平均價格也是創紀錄的411,743元，比去年同期增長18.7%。

劍橋房地產經紀協會主席Karlis Bite表示，10月份的情況可能不可持續，這並不是因為缺乏需求，而是缺乏供應。由於10月份的庫存不到1個月，銷售比竟超過100%，買家之間的競爭繼續推高價格，並以兩位數上漲。該市10月底的庫存量為0.9個月，低於去年同期的2.7個月。

Bite認為劍橋地產市場火熱的原因是，大多區買家正面對高房價，同時汽油價格又低，導致一些通勤人士轉向大多區郊區尋找機會。

與安省獨霸10大火熱賣家市場相反，全國10個銷售比最低的市場，有9個位於草原省份，銷售比均低於40%，是絕對的買家市場。

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（據加拿大家園）

 

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加拿大人都知道，今年安省大多倫多地區房價漲得真是發瘋，每月的房產報告都是漲了多少%，但不是與去年同期比，就是與其它地方比，或是與上個月比，一直沒有一個更生動形象的數字概念，讓大家知道安省房價究竟漲得有多瘋。

滿銀副首席經濟學家波特(Douglas Porter)別出心裁，對今年安省房價做了一個加、除、乘的算術題，令人印象深刻：

加（+）：安省平均房價在過去一年中漲了$88,000多;

除（/）：若用$88,000除以365天，即每天$241，意味著每八到九天漲$2,000!

乘（X）：指安省省府最近推出新政策，將首次購房者土地轉讓稅的最高退稅額翻了一倍，即$2,000X2=$4,000

卑詩和聯邦的政策令人迷惑 成效不彰

波特表示，卑詩省和聯邦先後出台政策，試圖遏制過熱的房市和過熱的房價，但這些政策不僅令人迷惑，而且成效不彰。

首先是卑詩推出新政策，對海外買家徵收15%的轉讓稅，政策實施之後確實有些效果，令房屋交易量大幅下降，房價也跟著下跌，但目前看來不知道是好事，還是壞事。而在另外一方面，聯邦財長莫奈(Bill Morneau)卻鼓勵海外買家到加拿大來，稱這個國家對買二手房的外國買家表示歡迎。

再是聯邦推出的按揭新政，似乎也起不到應有的作用，多倫多及其周邊地區的房價仍在上升。而安省最近推出的對首次購房者的退稅優惠，無疑是起到反作用，只能是在安省發燙的房市「火上添油」。

央行前行長：房市過熱是供應不足所致

前加拿大央行行長道奇(David Dodge，下圖)也有類似看法。他近日對溫哥華和多倫多樓市過熱問題發表評論，稱令人擔憂的不是需求，而是供應受限。他稱事情並不複雜，一條是供應曲線，一條是需求曲線，如果限制了供應，價格上漲就不足為奇。

他認為，在多倫多和溫哥華兩大最熱的市場，房價越來越受到供應有限的驅動，對此聯邦政府已經無法發揮作用。聯邦的按揭新規打擊的是全國各地的市場需求，並且已經威脅到國內其它已經疲弱的市場。

道奇指出，現在最大的問題在於，地方政客不願意加快房屋開發建設。

若利率急升 房價或猛降30%

加拿大按揭及房屋公司CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation)上週四發佈其壓力測試結果，稱在利率急升的情況下，加拿大房價或猛降30%，導致本國房屋按揭公司損失至少$10億。

若論對本國經濟的影響及給房屋按揭公司帶來的損失，其實上述結果不是這項測試中最糟糕的。最糟的結果將隨嚴重且持續的全球經濟蕭條而出現，在這種情形下，加拿大失業率會升高至13.5%，房價猛降25%，而本國按揭保險業務在5年內將蒙受超過$31億的損失。

比較而言，第一種情況即利率猛升的可能性更大一些，這種情況將導致加拿大失業率上升到11.3%，不過這種情況比全球經濟蕭條對按揭保險業務的影響要小一些，其所遭受的經濟損失也相應小一些。

第三種情況則是加拿大經歷美國式的房市崩潰，這種情況下加拿大房價也會猛跌30%，失業率升至12%。

（據加拿大家園）

 

最新公佈的國家銀行房屋價格綜合指數(Teranet-National Bank House Price Index)顯示，多倫多的房屋價格指數在9月份上漲2.2%，增幅居全國各大城市之首;安省咸美頓以1.4%的月增幅名列全國第二，溫哥華的房價增幅則明顯放緩。

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數字顯示，今年9月份全國平均房價指數比8月份上漲了0.8%，是該指數於1999年設立以來，第二位最好的9月份漲幅。房價在各地情況非常不平衡，受監測的11個都市區中，僅有6個錄得房價上漲，單月漲幅超過全國平均水平的更只有三個都市區，分別是多倫多2.2%、咸美頓1.4%和卑詩省維多利亞1.1%。另外三個錄得小幅上漲的地區是卡加利0.3%、溫哥華0.2%及溫尼泊0.1%。

多市價格指數8月連漲

溫哥華在9月的漲幅雖只得0.2%，但是仍保持連續21個月持續增長不跌。溫哥華在今年2月至8月共7個月之間的平均月漲幅均超過2.5%，遠高於一般情況。多倫多市場則錄得連續8個月價格指數上漲，特別是最近四個月市場上揚加速，錄得平均超過2.9%的月增長。咸美頓和維多利亞也分別保持了過去7個月及6個月的連續增長;渥太華地區9月份微跌0.6%，從而終結了此前連續5個月的價格上漲。

以按年對比情況看，全國平均的房屋價格指數達197.79點，比一年前上漲了11.7%。過去一年漲幅最高的分別是溫哥華24%、維多利亞17.9%、多倫多16.4%及咸美頓13.1%。溫哥華和多倫多的房價指數全國最高，分別為249.53點和209.28點，分別是兩地史上最高值。國家銀行房屋價格綜合指數將2005年6月的基數規定為100點，若某地現時的指數若是130點，即表示該地房價比2005年增長30%。

以此計算，溫哥華與多市房價與2005年6月相比，至今分別漲了149.53%和109.28%。

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（據溫哥華找房網）

 

卑詩省財政廳週四公佈的最新房屋交易報告指出，在省府實施向海外買家額外徵收15%物業轉讓稅(Property Transfer Tax，簡稱PTT) 前後，海外買家佔大溫區樓房買賣的比率，由超過一成縮減至不足1%。

根據最新數字顯示，由今年6月10至8月1日期間，涉及海外買家的大溫樓房交易有1,974宗，佔整體的13.2%;涉及金額超過23億元，佔房屋交易總額的16.5%。8月2至31日 外國買家僅佔60宗

相對地，由8月2日至31日，即實施新措施後，大溫只有60宗涉及海外買家的樓房交易，佔整體交易量的0.9%;交易總額只有約4,687萬元，即相等於整體房屋交易額的僅0.7%。

卑詩省開始對外國買家徵收15%新稅之後，有人擔心中國買家會湧向多倫多的房市，也有人擔心安省也會倣傚卑詩省向外國買家開刀。而CIBC的首席經濟學家塔爾(Benjamin Tal)更向省府進言，如果政府要控制大多區發瘋的房價，最有效的措施就像卑詩省一樣，向外國買家徵稅。

保守黨前財長奧利弗(Joe Oliver)也表態，支持政府向GTA的外國買家徵稅;多倫多市議員Jim Karygiannis更付諸行動，建議對在多倫多買房的外國買家課稅。

REB 8月所有房屋房價綜合基準指數去年同比升17.2%，房屋綜合平均交易價漲17.7%至710,410。其中，多倫多獨立屋平均交易價1,206,637元，去年同比漲18.3%;半獨立屋平均交易價774,700元，去年同比漲16.4%;共管公寓平均交易價去年同比漲9.8%至446,612元。

TREB也要分析海外買家

多倫多房產局(TREB)局長瑟庫亞(L也會像arry Cerqua)在公告中說，大多區置業需求強勁，主要是買房支撐因素仍在，如地區經濟和平均收入增長相對強勁，房貸利率持續超低等。但不幸的是，房屋上市量不但不見好轉，比去年還有所下滑，房源供應緊張導致無論哪種房屋類型無論哪個地區，房價一致上漲。

TREB市場分析部主管默賽(Jason Mercer)說，大多區人口持續增長，加上經濟形勢不錯，以及房貸利率持續超低，都預示著明年房市還會刷新紀錄。默賽在聲明中表示，多倫多也會像溫哥華一樣，在今秋和今冬公佈第3方研究和消費者及地產經紀調查結果，重點討論海外買家交易問題，以及房屋供應量影響因素。

安省到底要不要效仿卑詩省

大多倫多地區的中產階層在購房目標多為價格較低的房屋，如果海外買家轉移購買目標，供需關係必將更加失衡。這樣一來，能夠真正買到房屋的多倫多本地人必將減少。同時，整體房價也必將上升。

一旦對海外買家徵收稅收，租房市場也會受到傷害。海外土豪們都在多倫多地區投資了不少公寓建設的投資。稅收增加，建商肯定會把額外的費用轉移到租客上，租金必將上升。此外，大多倫多地區出租的公寓數量也會減少，導致部分市民租房更加困難。

安省政府稱要看清楚卑詩省加稅後的影響

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安省財長Charles Sousa 9月22日(週四)表示到，減輕省民的房屋負擔和為新來安省的人士購房提供便利是安省政府制定政策的出發點。安省政府表示會密切關注卑詩省在實行新稅政策後的經濟發展狀態。同時，也會密切留意大多倫多地區房市的發展趨勢。Charles Sousa同時表示，不少經濟學家都預測，考慮到未來幾年都有可能出現加息的情況，安省的房市將會「軟著陸」。

多倫多市長John Tory 沒有直接回應關於向海外買家增加稅收的問題，但是其辦公室發佈聲明說「市長本人理解房屋負擔愈來愈重的挑戰」。安省到底要不要效仿卑詩省，對海外買家徵收15%的物業轉讓稅。這是一個很複雜的問題。政府必須考慮到整個城市的房地產發展趨勢，進行宏觀調控。

CIBC的知名經濟學家Benjamin Tal表示，安省沒有選擇的餘地，也需要推出一個類似的用來遏制外國人炒房的特別稅。

Tal說大多地區房價高漲的主要原因是政策驅動的土地供給不足，造成房源有限，市場供不應求。由於政府難以在供給問題上開刀，政府轉而從市場需求方向尋找解決方案。溫哥華的15%外國人購房稅就是一個例子。

大溫房市退燒熱錢湧入多倫多

Tal表示溫哥華的新稅雖然遏制了本地房價上漲勢頭，但是不經意間卻誤傷了多倫多。

已經有報導指出，由於溫哥華購房成本增加，許多外國人轉而將錢投入到多倫多和西雅圖房地產市場。

高端房產銷售公司蘇富比(Sotheby’s)預計多倫多的豪宅市場需求將猛增。

還有其他選擇嗎?

Tal認為，除了徵收外國人買房稅外，政府其實還有其他手段來控制房價過快上漲，比如讓銀行收緊放貸、提高按揭首付比到10%、嚴格控制次級貸款發放和用稅收政策鼓勵開發商修建共出租的公寓。

Tal還表示給還貸能力較低的人群大量發放貸款也間接推動了房價上漲。如果利率回到正常水平，這些人不得不縮減開支來償還貸款，這又會導致宏觀經濟總需求的下降，有可能引起經濟衰退。

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（據加拿大家園）