房产 – Page 38

加拿大验房的范围

房屋买卖置产是人生的一项重大投资，因此很多买家在买房之前，多会询问验房师有关验房的范围及疑问。每个行业都有其行规及执行业务范围，笔者是加拿大房屋检验师学会的所属验房师，因此验屋的范围均依照学会的章程验房。

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一般说来，不论是独立住房、城镇屋、公寓大楼及商用房屋，一次基本的验屋大致包括以下10项目︰

1. ROOF(屋顶)︰包括屋瓦现况、遮雨版、烟囱、天窗、屋顶通风管及金属防水片。要是房顶太倾斜、太高等情形，不许可上去房顶时，会尽可能将楼梯靠在屋檐上检验房顶。

2. EXTERIOR(房屋外部)︰包括外墙面现况、檐沟排水、屋檐透气版、落水管、门、窗、前後门廊、露台、挡土墙、基础外墙现况、地面排水现况等。室外部份所需检验的项目比较繁多。

3. STRUCTURE(结构系统)︰包括内外墙是否龟裂、梁、柱、基础是否滑动、屋顶构架是否变形等。

4. ELECTRICAL(供电系统)︰包括配电箱(卸下电箱盖检查内部电线、断电器现况)、电灯、室内外插座及电路是否接线正确安全。

5. HEATING(暖气系统)：包括地热系统、暖器炉、热水锅炉、热水器、壁炉、热水散热器、墙角电热器、送风及回风管道、废气排烟管等。

6. COOLING(冷气系统)：包括室内外机现况、压缩机、散热风扇、管线绝缘、接水盘及排水管排水是否良好。

7. INSULATION/VENTILATION(室内保温及通风系统)：包括室内保温现况、阁楼、矮层空间(Crawl Space)及浴室通风现况。

8. PLUMBING(给水及排水管道系统)：包括检查给水及排水管道是否漏水、独立水阀是否漏水、排水管排水是否缓慢、室内外水龙头水压是否正常、浴室洗浴设备及磁砖现况、马桶是否松动有漏水等。

9. INTERIOR(房屋内部)：包含内墙是否渗水、天花板是否有水痕、门窗是否变型有结露现象、楼地板是否倾斜由杂音、矮层空间是否潮湿渗水等。

10. APPLIANCES(电器用品)︰包含家里的各类固定的电器(例如炉头、抽油烟机、厨馀搅碎机、洗碗机、洗衣机、烘衣机等)是否工作正常。

由以上可知，一次完整的验屋包含房屋的所有方面，这对於买家而言，是最好的方式来了解自己将要购买的房子。那麽，是不是有了验屋就万无一失呢？答案是否定的。客观来讲，验屋的目的，是评定房屋的一个基本概况和工作现况，包括房屋各系统设备是否能正常工作。其检查过程以目视为主并配合专业检验仪器为辅，再依据验房师的丰富专业经验判断，一般一次验房须约2～3 个小时(依屋龄、面积及现况而定)。在验房过程当中，如果室外下雨、房顶积雪、房屋刚刷新油漆及室内摆设的家俱和堆积的杂物等都会影响阻碍检查，因此要求验屋师在这麽有限的时间做到面面俱到，找出每一个问题，是不合实际的。况且有些隐藏性的问题是有季节性的，只有在冬季或夏季才会产生出来。因此大家要有这样的心理准备，完整的验屋不是一个保证，也不可能给顾客任何保证。但验屋却是一个以最少的花费，且能有最大程度了解房屋现况的最好途径。验屋就像作全身身体检查一样，医生作完检查後可全面性的，了解自己身体的机能，如果发现有问题，再找专科医生就医。

有些顾客也常问笔者说，验房有没有包含在墙内及楼板下的现况等。房屋检验是在现有的现况环境下执行，因此是不可能完美无缺的，其检查之范围是有受限制的。以下的内容是一般验屋范围所不包含的 (除非顾客与验房师另有约定)，提供给读者了解：

1.房屋检验并不包括检查隐藏在墙内、地板下或天花板下之问题与缺点，包括电线、结构、水管和保温材料等，这些都是隐藏在正常下所不能到达的地方。

2.房屋检查范围并不包括隐藏在墙内、地下及天花板上对有人体有害的物料。

3.房屋检验并不会负责或评定房屋内的空气品质。

4.房屋检验不会检查或不负责有关埋藏在地下的油槽、污水处理槽或汽油槽。

5.房屋检验不包括以下的范围：私人的供水和排水系统、游泳池、热水浴缸(hot tub)、警报系统、室内对讲机系统、自动洒水系统和太阳能系统等。

在验屋的过程中，会根据您的房子给予相关的保养常识及维护注意事项。因为房子的维护和保养至关重要，它直接影响到房子的品质与使用年限。

（据加国安居）

购买加拿大房产为什么要验房？

根据一项调查显示，目前在购买加拿大房产时，至少有超过50%的投资者会雇佣专业的验房师对房产进行验收。验房的重要性正被越来越多的买家所认可和接受。但不可否认的是，仍有一部分买家并不十分重视验房环节，自己查看一番就草草了事。那么，购买加拿大房产到底为什么要验房呢？

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专家介绍，购买加拿大房产时，买家拥有100%的验房权利，验房是房产投资最基本的保障。举例来说，如果买家在验房后对房产并不满意，可以在不提供任何理由的条件下放弃购买，并拿回全部定金。唯一的费用，就是付给验房师的验房费。再比如，买家在验房的过程中发现某些问题，有权要求房主对这些问题予以解决，或者以此为依据要求房主降低已经订好的买卖价格，视实际情况决定是否购买。

下面让我们通过具体事例来说明验房的重要性。首先，验房一般是从室外开始，要检查屋顶、外墙、电线和电灯及电掣、地基、露台及其他有关的东西。一栋房龄超过40年的独立别墅，外墙明显出现了问题，户外的电掣也并没有安装受保护的安全自动跳掣。木外墙由于缺乏保养和油漆，出现明显的损坏和裂缝，要马上更换和油漆，而外墙不同材料相接的地方也出现裂缝，都要进行封闭保证不会让雨水渗入。而后院阳台的木材及防水胶面出现裂缝和霉烂，为安全考虑要马上更换，而且栏杆比较低，只有36寸而不是现在要求的48寸，如果家里有老人或者小孩，最好能换成48寸高的栏杆。

相比室外，室内的有些问题更容易被忽略。例如，二楼的楼梯并没有扶手，对于老人和孩子来说很不安全，很容易引起意外。而楼上房间的走廊内，天花板并没有安全的烟雾感应器，这也是极危险的疏忽。当火警发生时，烟雾感应器应在第一时间发出警报，所以现在新建的房屋必须在睡房门前安装烟雾感应器，并且定期测试。除此之外，车库内电箱的通道被大量杂物阻塞，不能检查和开关，这是极大的隐患。依照安全的建筑规范，电箱附近3尺范围内不能防止杂物，以便在紧急时可以马上切断电源。最后，在阁楼内的屋顶上发现有一点点发霉的迹象，这要特别注意，要找出发霉的原因到底是通风不足还是屋顶漏水等。如果是通风不足，就要马上加强阁楼的空气流通，否则可能影响居住者的身体健康。

（据互联网综合整理）

房市变了天：买家可提条件卖家屋前门可罗雀 | 加拿大

加拿大皇家银行的高级经济学家霍格（Robert Hogue）在上月的报告中写道，毫无疑问的是，省府所实施的新政策——包括仿效BC所采取的针对海外买家征收15%转让税的做法，已经开始发挥作用，如果有人告诉他，说多伦多的房市已经进入买方市场，他一点儿都不会奇怪。

霍格在报告中说，多伦多房市已经进入了预期的市场价格调整时期，因此买方和卖方都开始了新的角力：由于担忧房价进一步下滑，卖家急于在此之前把房子尽快卖出，并且不希望买家大幅砍价，力图能够卖出好价钱。但买家则开始变得淡定，寄希望于价格进一步下跌，因此不愿轻易出手。

看来霍格一个月前的预测正在变成现实，多伦多的房市正在向买方市场转变，现在买家和卖家的角色已经悄然发生变化：买家不仅可以很轻易地在市中心买到心仪之屋，甚至还可以提条件，而卖家屋前则是门可罗雀，挂牌之后竟然长时间无人问津，再也不敢叫低价以召来买家抢offer。

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39岁的多伦多妇女Cindy Sampson对CBC新闻网表示，她和丈夫一年前就开始买房，但去年夏天他们到处碰壁，不知参加多少次open houses，看过多少房，但市中心的房子一挂牌，就有数百人抢房，大家好像都疯了，把那房子的价格抬得一路飙升，他们根本不敢出手。残酷的现实让她和丈夫一度放弃在多伦多市中心买房的想法，考虑是不是到汉密尔顿（Hamilton）去买。

她说她和丈夫驾车到汉密尔顿看了几套房，最终都下不了决心。原因是那里的房子虽然负担得起，但毕竟路途遥远，他们还是不想离开多伦多，于是决定再等一等，看一看。

他们的耐心得到回报：就在上周，他们在理想的地方找到理想的房子，而且一举成功，想不到下了一个offer就成了，Sampson说她高兴得跳起来，多亏当时忍了一忍，终于修成正果，否则就成了汉密尔顿居民，现在肯定肠子都悔青了。

Sampson也说，真是三十年河东三十年河西，想不到一下子就变天了，现在是买家高兴卖家发愁。她说她的好几个朋友都在卖房，但把牌子挂出去之后根本无人问津， open house时门可罗雀，更没有人下offer；其中有的朋友还在等，也有的干脆把牌子卸下，不卖了！

皇家地产的主席兼CEO Phil Soper（下图）也对CBC说，现在房市确实转了风向。以前买家根本不可能向卖家提条件，比如说验房。去年这个时候好多买家为了抢房都放弃了验房，而现在买家不仅在交易价格上可以和卖家讨价还价，还可以提条件，要求卖家先验房，自己再去办按揭手续。

Soper表示，去年这个时候卖家在经纪的操作下故意叫出低价以吸引尽可能多的买家来抢，料想他们现在不敢这么做了。一旦再故伎重演，吃亏的可能是卖家自己了，相信他们不会做搬石头砸自己脚的傻事。

Soper说，可以预期的是，无论加拿大的房市，还是多伦多的房市，都会逐渐回复正常，也就是说，逐渐走向买卖平衡的市场。以后很难见到一窝蜂抢offer的场景，买家卖家都会更加理性。以后也再难见到房子今天挂牌，明天就卖出的情况，其实房子挂牌2-3个月才卖出原本是正常情况。

他还说，房屋销量下滑并不是坏事，这是房市走向健康及可持续的表现，当然这对买家可能更为有利。从总趋势来看，今年下半年房价涨幅会减缓，但仍将有小幅度上升，这对卖家也是有利的。

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（据加拿大家园）

2017前半年楼市再创纪录 | 澳洲

为了赶在房价涨幅放缓之前出手，许多业主都在近期将房屋挂牌出售，因此最近一段时间墨尔本和悉尼在售房产数量达到了两年来的巅峰。

悉尼墨市双创新高

Domain的数据显示，今年上半年，悉尼共有16,370套房屋挂牌拍卖，而2016年同期的数字仅为12,708，同比增长29%，比2015年的15,486套增长5.7%。墨尔本的情况也相去不远，共有18,175套在今年上半年挂牌拍卖，相比去年同期的16,083套增长13%，比2015年同期的16,486套增长10.2%。

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2017前半年楼市再创纪录 | 澳洲 — 最近一段时间墨尔本和悉尼在售房产数量达到了两年来的巅峰

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汇丰：未来一年半房价或腰斩

从去年以来，准备放售拍卖的物业数字一直增长，部分原因在于2016 年初的房市表现不佳。经历了2015 年最后一个季度出人意料的惨淡之后，许多买家在第二年初都选择静观其变，导致当时的两大首府城市房价下跌，平均拍卖清盘率从当年9月季度的73.4%跌至62.1%。

上周，汇丰银行预测未来18个月中，全国房价涨幅将遭遇腰斩，使得许多卖家开始未雨绸缪，在房市低迷之前将名下房屋脱手。

目前的数据显示投资者的胃口也在缩减。5月，由于各大银行纷纷收紧放贷条件，物业投资贷款增幅创下9个月新低。

多重因素

Domain首席经济学家Andrew Wilson表示：“今年，墨尔本和悉尼两个城市的房地产都迎来了春天。随着去年利率降低，房市迎来了反弹，去年年底市场非常强劲，但也可能已经达到顶峰了。”

入市物业数量增加的一个原因是，利率的降低并没有像两年前那样扩大买家的需求。2015年2月和5月，澳储行两次降息之后，利率为2%，去年5月和8月又两次降息，将现金利率降到1.5%。无疑都大大刺激了买家的胃口。

此外，季节性的数据和新州维州本月降低印花税、首次置业者豁免的措施，都让手握可负担房屋的卖家作出了出售的准备。

CoreLogic研究员Cameron Kusher称：“针对首次置业者的低价房屋可能现在就会进入市场了。”该公司数据也证明，更多卖家希望进入市场。悉尼新挂牌出售房屋数量较去年增长16.4% ，墨尔本6.8%，但比起2015年还是略有不及。

Kusher 称：“新挂牌的房屋数量上升，尤其是悉尼和墨尔本，可能证明了卖家急于进入市场，已经接近或者达到了高峰期。卖家希望在春季之前进入市场，因为春季房市通常不太景气。

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（据澳洲新快网）

多伦多房屋销售跌15% 换屋者降价求售旧居 | 加拿大

有经济师指出，加拿大安省省府今年4月宣布的房屋政策变化，令金马蹄及大多伦多地区内不少买家采取观态度。

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多伦多房屋销售跌15% 换屋者降价求售旧居 | 加拿大

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根据加拿大房地产协会(CREA)最新发表的统计数据，全加各地在今年6月透过多重放盘系统(MLS)成交的房屋销售量与今年5月相比下跌了6.7%，是自从2010年6月以来的最大跌幅，主要归咎於大多伦多地区在今年6月的房屋销售量大幅下跌了15.1%。

上述统计数据显示，加拿大在今年6月的房屋销售量较去年同期下滑了11.4%;较今年5月下滑了6.7%，与今年3月的高峰期相比更是下跌了14.1%。这是7年来的按月最大的跌幅，而且是连续3个月下滑。

上述统计数据还显示，在全加各地约70%的房地产市场，在今年6月的房屋成交量与今年5月相比均有所减少，但跌幅最大的还是大多伦多地区。至於大金马蹄地区及其周边的房地产市场、卑诗省的低陆平原、京士顿、满地可和魁北克市的房地产市场，在今年6月的房屋成交量均录得下跌。

对此，加拿大房地产协会的总经济师Gregory Klump说∶「安省政府在今年4月底宣布的房屋政策的变化，很显然已促使了大金马蹄地区的很多买家采取退一步的做法，并对房屋市场将如何消化政策的变化进行评估。”

他又说：“利率在近期的调升可能导致购买房屋的急迫性进一步削弱，令一些买家在他们预先获得批准的房屋按揭利率过期前退出市场。与此同时，一些买家因早前已购买了房屋，但尚未将现有的房屋卖出，为了避免同时撼负两间房屋的按揭贷款，不得不降低待售房屋的叫价。」

上述统计数据还显示，加国各地在今年6月透过多重放盘系统(MLS)新挂牌上市的待售房屋数量较今年5月减少了1.5%，主要归咎於大多伦多地区在今年6月新挂牌上市的待售房屋的数量与创下历史纪录的今年4月和5月相比有大幅的减少。而在大金马蹄地区的其他市场，亦看到新挂牌上市的待售房屋数量的减少。

与安省政府在今年4月宣布一系列冷却房地产市场的新政前相比，大金马蹄地区待售房屋的库存量从今年2月和3月的0.8个月，骤增至今年6月的2.5个月。加拿大房地产协会的统计数据还显示，加拿大在今年6月非季节调整的全国平均房价为504,458元，与去年同期相比仅上涨了0.4%。

不过，如果将大多伦多地区和大温哥华地区这两大最活跃和最昂贵的房地产市场排除在外，加拿大在今年6月的全国平均房价是394,660元，与非季节调整的全国平均房价相比，降低了超过10万元。

针对大多伦多地区房地产市场的现状，有华裔地产经纪指出，每年的7月和8月原本就是房屋买卖的淡季，原因就是本地主流社会的人士大多利用璁假的时间外出度假。

他指出，由於房屋按揭贷款利率在近日调升，加上省府在今年4月出台了一系列冷却房地产市场的新政，不少潜在的买家已暂时退出了房地产市场。

他说：“不少人持观望态度，改为租房居住，导致房屋租赁市场热火朝天，租房抢柯化的情况比比皆是。市中心靠近大学的出租单位非常紧俏，就是其他地区的出租单位也能很快租出去。”

该经纪预期，大多伦多地区的房地产市场到今年9月之後可能会有转机，买卖交易将会重新活跃起来，房价也可能开始回升。

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（据加拿大家园）

嫌三亚太贵中国购房者开始看向泰国 | 海外

屡创新高的房价和多重限购限贷措施正把内地与中国香港购房者推向泰国等东南亚市场。

泰国大型开发商尚思瑞（Sansiri）国际业务主管Cobby Leathers 7月17日对21世纪经济报导记者表示，来自海外购房者（主要是中国香港与内地投资者）的需求大幅拉动了该公司今年上半年销售的增长。

据该公司提供的数据，上半年来自中国香港和内地的客户已购入524个单位，占其海外市场收入的71%。该公司上半年录得34亿港元总销售额（以预售金额计），其中8.5亿港元来自海外买家。其中中国香港买家贡献了3.5亿港元的销售额，预计全年将达7.5亿港元，较去年全年有25%的同比增长；而内地买家相信会有更佳表现。

房地产服务商高力国际上月发布的一份报告也显示了内地投资者对越南丶泰国丶柬埔寨丶印尼等“一带一路”东南亚海上航线市场表现出越来越浓厚的兴趣。该机构表示，内地投资者全球资产配置需求强烈，但欧洲丶美国丶澳洲等地区的地产投资机会越来越局限，因此他们的眼光逐渐转向亚洲市场。

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泰国房产“入场费”相对较低

据Tradingeconomics.com综合泰国银行（Bank of Thailand）数据，目前泰国整体房价水平较五年前增长约24%，且波动相对较小，租金回报率更高达逾5%。

从事市场营销行业的李先生不久前因工作关系被外派到曼谷，并刚刚买下一处大楼公寓。他对21世纪经济报导记者表示，大约3.5万元至4万元每平米就能在曼谷市中心买到中等偏上的大楼公寓，而永久产权丶精装修丶物业配套设施完备，和曼谷优质便宜的医疗资源，也都是吸引他的因素。

对饱受高房价困扰的中国香港和许多内地一线城市的居民来说，泰国的房价可以让他们松一口气。在曼谷市中心Si Lom地铁站附近（类似中国香港中环丶上海的陆家嘴或北京的国贸地区），记者在泰国房屋信息网站ddproperty.com简略搜索发现，一间实用面积93平方米的两室大楼公寓（Condominiums）挂牌价2650万泰铢（约合532万元），这在当地已经是豪宅级别。在泰北的旅游城市清迈，36万元就能买到一处33平米的公寓。

尚思瑞主席Sretha Thavisin说，在尚思瑞众多物业中，价格介於100万港元至350万港元的大楼公寓最受买家欢迎。据帝皇地产执行董事陈卓明介绍，曼谷的大楼公寓总体上以一室丶两室的中小户型为主，而曼谷之外的城市更加便宜，这使得泰国整体房产投资’入场费’较内地一线城市与中国香港低许多。该公司在中国香港为尚思瑞提供代理服务。

内地及中国香港赴泰购房者主要为投资及养老

陈卓明介绍，他2012年开始逐渐介入泰国地产代理业务，一开始是顺应中国香港一些银行家的投资需求，後来越来越多中产家庭也开始赴泰国买房，典型的中国香港赴泰国购房者是40岁左右的中年中产人士，买下后出租以获得投资回报；不过近两年来中国香港楼价不断攀升，政府不断推出’辣招’也无济於事，更多了一些’上车无望’的中国香港年轻买家，他们有未来赴泰国居住的考虑。

对内地购房者来说，养老需求也是一个重要考量。陈卓明说，目前内地购房者增长很快，大部分上海和深圳的客人基本上是以投资为目的，而因为气候因素，北京及一些北方地区的购房者，会选择环境优美丶消费低廉的地区购买度假房或是养老房，“一些客人跟我说，’三亚已经太贵了，还不如买去普吉岛呢’”。

Cobby Leathers对21世纪经济报导记者表示，泰国政府已计划在未来几年大幅扩展该国的铁路丶高速公路网路及其它核心基建，相信包括“中泰铁路”在内的“一带一路”合作项目带来的经济发展和人口输入，也将对当地楼市起到长期支持作用。

（据北京新浪网）

外国投资人持有英国房产比例今年来到只剩5% | 英国

根据新的研究数据，海外房产买家正在离开英国的房地产市场，寻找更友善的投资环境，这显示在英国拥有房产的国外投资者人数已经下降到新的低点。

房地产公司 Countrywide 在 7月17 日公布的研究报告显示，只有 5％的英国房屋的屋主是外国人，比 7 年前的 12％下降了一半以上。

在调查的 9 万间房屋中，伦敦的跌幅最为明显，其中外国屋主的比例从 2010 年的 26％下降到今年的 11％。

伦敦投资者人口从 10 年前开始发生转变。亚洲人现在构成了伦敦最大的投资客群，而欧洲屋主的比例在过去 7 年中已经从 39％下降到 28％。

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自英国去年六月份的脱欧公投之後，英镑下跌吸引了一些海外买家，但经济和政治的不确定性有增无减，英国的惩罚性税收更让投资客胆寒。

去年四月份，投资者在购买第二套房屋时会被徵收 3％的印花税。根据 2016 年 Rightmove 的估计，购买一间平均售价 518511 英镑 (677442 美元) 的伦敦公寓，房主将再支付 31481 英镑的税款，而不只之前的 15926 英镑。

Countrywide 的研究主管 Johnny Morris 表示，外国投资者的税额稳定增加，以及市场预期伦敦房市价格涨幅不大，皆导致了外商投资的下滑。

英国政府也推出了一些旨在遏制海外投资者的措施，海外投资者经常被指控为涨价的元凶，并协助首次购房者。

（据钜亨网）

外国人在美购房创新纪录中国人连续四年霸 | 美国

一项最新市场统计数据显示，截至3月底的12个月内，外国买家在美国的房产投资额达1530亿美元，创新纪录。其中中国人的购置量最高，总额达317亿美元。

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据CNBC援引全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的统计数据报导，12个月内的房地产交易较2015－2016年同比增加49%。

在房屋数量和交易额方面，外国人在美国的购买量攀升至历史最高水平。外国买家占现房总销售额的10%，占总房产交易数量的5%。买家共购买284,455套房屋，比上年增长32%。

在美元升值而导致房产价格上涨的情况下，美国房地产市场对外国人新的吸引力显示美国是全球金融市场的避风港。

中国人购买的房产数量连续四年领先，12个月间的交易额为317亿美元。而中国人购买一个家庭房屋的平均价格从以前的93.7万美元降至78.2万美元，但是总购买数量从2.9万套增至4.1万套。

其次是加拿大、英国、墨西哥和印度。俄罗斯买家仅占1%。

去年加拿大人所购买房产额增幅最大，交易总额达到190亿美元。

虽然川普颁布在美墨边界筑墙管制非法移民的行政令，但是在美的墨西哥人的购房数量比去年同期增长一倍，排名第三。

佛罗里达、德克萨斯和加利福尼亚三个州对吸引的国际买家数量最多，占总交易的一半。

新泽西和亚利桑那州的交易量也进入排行前五名行列。

（互联网资讯综合整理）

加息后楼市会跌吗？炒房客说：认真你就输了 | 加拿大

近日加拿大央行出台加息政策，试图戒断长期以来国民对低利率的依赖，基准利率增加了0.25%，提升至0.75%，而且极可能继续提升利率。对加拿大的老老少少而言，长期养成的借贷习惯会一朝改变吗?

近几年，Lynsey Foster和其丈夫在安省南部购置了三套住房，央行加息的政策一出会不会影响到这个家庭的选择呢?

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Foster一家属于典型的在十年低利率环境下成长起来的一代加拿大人，借钱容易，利率又低。28岁的Foster是一个地产经纪，她对房产市场的认识和低利率政策促使小家庭加大投资力度和范围，在股票和共有基金之外，其家庭投资组合更加多元化。

多伦多大学行文经济学研究中心的联合创始人Claire Tsai认为，习惯的改变是以观念的转变为前提。利率提升一两个百分点不足以改变民众的行为习惯。

为了应对2008年的房市崩盘和全球经济衰退，加拿大央行、美联储和世界其他国家央行纷纷调低利率，该政策持续近十年，利率保持在1%左右，旨在刺激经济发展。

2009年央行基准利率仅为0.25%，一年后开始逐渐加息，但从未超过1%。2015年，加拿大央行为了应对能源行业的不景气，连续两次降息。

对加拿大人来说，低利率已经成为生活中的新常态。上周加息后，利率仍然维持在较低水平，尤其是与过去相比：在上世纪90年代，利率高达8%以上;80年代更是曾经超过10%。

汉密尔顿的抵押贷款经纪人Brian Hogben说，人们关注加息，但是当他们发现加息只影响一部分人而不是所有人之后，他们就没那么在意了。之前选择固定利率的人也关注加息，不过后来发现这一政策影响不到他们。不过，他还是建议买房者继续采用可变按揭方式。

BEworks Inc.的经济学家Jason Stewart认为0.25%的加息是一个讯号，但是这个政策会持续多久还未可知，造成的影响程度也尚待观察。毕竟，对加拿大央行而言，让基准利率回归历史高位会是非常棘手的事。

十年的低利率政策和不断蹿升的房价造就了加拿大有史以来最大规模的负债激增。截至3月底，住房债务与可支配收入比已达到166.9%，接近历史记录。加拿大统计局表示，这意味着加拿大人每一加元的可支配收入就对应有$1.67的债务。

如果利率增长过快，或者房屋持有者无法支付房贷，央行的加息就可能引发抵押贷款违约、金融不稳定和经济困难。

上周三央行加息后，加拿大六大银行纷纷将最优惠贷款利率从2.7%上调到2.95%。最优贷款利率的增长带动了房屋净值信贷和可变按揭借贷成本的增加。

Ivey Business School的金融助理教授Amos Nadler说，如果人们预期到更大的损失，那么还是趁早行动为好。

总体而言，上周的加息不会对消费者行为产生大的影响。经济行为最主要的动因是恐惧，现在人们并没有那么害怕。

26岁的Jacob Jackson今年4月份刚刚入手一套汉密尔顿的房产，他预计到利率会增加，所以办理了五年期固定利率抵押贷款。

Jackson和他的伴侣住一层，将另外的部分出租出去，租金正好覆盖了每月的按揭、地税和房屋保险。目前Jackson正在考虑用存款付清本金或者用这些钱买股票。

文章开头提到的Foster女士，既是地产经纪也是投资者，她对自己的投资非常满意，三套房产都是20%的首付比例，总价一共不到$800,000，其中一套已经售出套利。

Foster表示，“我们仍会继续购置房产，采用可变利率，每月支出的金额会比之前多$48，对我们来讲不算什么压力，所以我们不会退出房地产市场。”

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（据加拿大家园）

四个英国房地产投资成功项目分析（下）| 英国

上文提到，买方经纪人与传统的房产中介不同，前者会根据客户的需求为您量身定制提供真正有投资价值的房产项目。经过多年在英国房地产投资的实战经验，再加上与各大房地产中介、开发商、金融服务公司及律师事务所等的密切合作，我们累积了不少成功案例，会一连两篇跟各位居外用户分享。

项目三、扩建别墅9个月，房产增值25%

2016年底我们帮一对夫妇找到一座位于大伦敦西南方向Banstead, Surrey的四个卧室加一个洗手间的独栋别墅。由于房子比较老，结构又不合理，但是地段比较好最后成交价750000英镑。买的时候我们就计划好了一旦项目成交，就马上向政府申请扩建。

我们协助客户拿到了建筑许可后就开始了为期9个月的扩建工程。我们计划把这套别墅套内面积由原来的约200平方米扩大65%到330平方米，然后根据他们自己的要求再多建4个洗手间，而且扩建了阁楼。

扩建的预算是450,000英镑，我们估计工程结束后这栋别墅要值150万英镑，也就是说增值25%。

项目四丶在伦敦找到租金回报率7%的别墅，短短5年价格已经快翻倍，信不信由你

这座两居室的连排别墅离著名的温布尔登网球赛场非常近，在伦敦属于品质高尚的生活圈。2012年购买时只花了27万英镑，短短5年时间现在的市场价格已经快翻倍了（据统计，伦敦市场平均每10年价格翻一倍）。

别墅非常适合单身的白领或者年轻父母和一个小孩居住，因为它附近不但有非常便利的生活设施，包括超市，购物中心，甚至还有两个电影院，而且集中了伦敦包括国王中学等几所最好的学校。别墅离最近的地铁站步行只需3分钟，而且周围有包括火车，地铁，电车，公交车等多种交通设施可以自由选择。

别墅有两室一厅一厨一卫，外面还有个小花园和露台，虽然室内面积不足50平方米，但是麻雀虽小，五脏俱全。刚买的时候里面的装修比较过时，在更换了暖气，粉刷了墙面，安装了全新的厨房工作台后整个别墅焕然一新，业主决定拿来出租，目前每月租金回报在1500英镑左右，回报率近7%。由于英格兰现在基准利率处于历史最低位的0.25%，所以贷款利率只有不到3%。每月租金除了偿还银行房贷以外还剩余几百英镑，业主目前已开始寻找另外一套类似的投资项目。