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近年來安倍改革所帶來的經貿成長，接下來又是東京申奧成功，受到世界各地的極大注目、今年又出現了負利息，讓很多一直不提倡買房的日本人也紛紛隨著這股熱潮貸款買房，同樣外國人也是看好日本房地產，將資產設定在日本，在這其中的投資家有的是涉水多年，經驗老套。而也有很多投資家對日本還是新手級別，很多基本流程等還沒有很熟悉，今天我帶大家來基本了解日本買房流程。

1、我們需要得到專業的知識後再去做投資，不要盲目的購屋。

與中介公司之間決定好物件後，一定需要進行實地考察。

房屋的地理位置、周圍的居民環境、當地的租賃市場以及不動產銷售市場價位及走勢等，都需要從中介方取得，這些掌握好之後再決定是否要投資，無論是什麼樣的投資都是有風險的，但在日本選擇到好的物件的話，那你就可以高枕無憂安定收入了。

2、日本房屋可以貸款嗎？

如果您是永住，或是日本國籍的話，在公司上班滿2年以上就可以和日本人享受一樣的貸款優待，但如果您是留學生的話也是可以在日本銀行貸款，首付款要3成～，利息的話要商談，但如果您是自營業，或者是打工沒有報稅的的話，那在日本銀行是無法貸款的。

3、日本房子可以殺價嗎？

日本房地產和中國不同，價格是做過市場調查及周邊成約的價格參照，來決定價格。很少有張口開天價的狀況，殺價空間最好抓在5％左右，當然這不是肯定的，看房東的‘’心情‘’來去決定。

4、外國人購買日本房地產相關稅金。

日本對在住日本的外國人，購買國內房地產的稅金和日本人收取方式是一樣的。

如果您是非居住者的話，租給客戶當事務所及店鋪的話要有源泉稅產生，這個部分請放心，年底報稅的時候會多退少補。

5、房屋買下來後管理要怎麼辦？

如果您是整棟公寓，有復數的房間的話，建議您讓專業的管理公司做管理運營管理很重要，這個關系到您今後物件的價值。

如果您投資的是公寓裡的其中一間的話，我建議您找房客的時候委托給中介公司處理，無論是客戶的篩選或是契約書的明確化及保證人等都是專業人士處理，以免自己找到不好的客戶或者是今後無法按期收到房租的可能性也有，待中介公司將新的租客簽約好之後，我建議您自行管理。如果您日語不好，房客有又是日本人的話那那就是另當別論了。

（據中文導報）

在相當長一段時間內，德國穩定的房價都是一個神話，經濟學界甚至用「沉睡」一次來形容。正如楊佩昌先生在《德國房價為何能夠保持長期穩定？》（以下簡稱 《德國房價》）提到的：從1975年至2011年，德國房價平均上漲了60%，剔除通脹因素，德國實際住房價格累計增長-21.6%，而同時期美國、英 國、法國、意大利的實際房價累計增幅分別為5%、145%、123%和50%。至於中國，在過去15年時間裡房價上漲10倍的城市也是比比皆是。（德國房價多少錢）

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為什麼德國如此例外？《德國房價》將這個原因歸結德國政府的制度性因素，那就是高額稅收、土地控制、鼓勵租房和支持自建房。在我看來，在這四個因素中，只 有支持自建房這一點可能是與降低房價有關，而其他三個因素中的兩個，即高額稅收和土地控制這兩個措施推高成本，並不能降低房價；而鼓勵租房也與房價上漲並 不相關。為什麼支持自建房會降低房價？因為它通過減稅的方式在降低住房成本，當然會降低房價。

我們先來看高額稅收的影響。高額稅收會抑制房價嗎？顯然不能。因為稅收是成本，成本增加當然是會導致房價增加，而不是相反。只不過當房產供過於求的時候， 這部分成本是賣方承擔，而當供不應求時，這部分成本由買方承擔而已。如果說稅收增加會導致房價下降，那麼中國的房價應該是世界上最便宜才對，因為中國房價 超過60%都是由政府以土地出讓金或者稅收的方式獲得。但事實並非如此：任何增加成本的行為都會導致價格上漲，而不是相反。

不批大塊地給開發商也能降低房價？答案也是否定的。一般來說，大開發商意味著規模化經營，而規模化經營意味著生產效率的提高，而生產效率的提高往往能夠降 低成本，降低成本也就意味著在需求不變的情況下，它能夠以更低的價格提供。當然，德國之所以不向開發商批地，很重要的一個原因是德國土地私有，大批的土地 在個人手裡，而不受政府控制。《德國房價》的荒謬之處就在於，將德國房價不漲的事實歸結於德國沒有大塊土地和大型房產市場，然後又說單塊土地開發成本高， 從而抑制住了房價。但正如前面說過的，成本上升只能是推高房價，而不是相反。假如成本上升了房價還下降，難道房產開發商還是不掙錢的傻瓜？另外必須指出的 是，《德國房價》說德國沒有大的房地產市場，這也是與事實相悖。儘管德國沒有成片土地可供開發商開發，但是這並不意味著德國沒有房地產市場，他們只是沒有 大規模的一手房市場，但德國二手房市場卻依然存在。

至於鼓勵租房就能降低房價，更是無稽之談了。是的，德國居民家庭擁有個人住房的比例是43%，在歐盟成員國中排名倒數第一，歐盟成員國的平均為63%。當 然，在德國租房者的利益是受到法律的嚴格保護，就像德國民法典規定的那樣，出租者無權將租戶趕走，租金上漲幅度3年內不得超過20%。是的，一旦租客與房 東簽訂合同，那麼租客的利益就受到法律保護，但是這並不意味著房客在租賃市場上更加容易找到房子，更為可能的一個情況是：因為一旦簽訂合同就無法漲價和違約，那麼房東會對房客更加挑剔，從而增加房客的搜尋時間。事實上，對租賃市場的價格管制在相當長一段時間內也在美國等國家實施過，但是由於這種管制侵害了 租客的利益，因此美國絕大多數的州都已經取消，美國有32個州禁止其下轄城市制定房租管製法規。現在，美國市場上只有4個州的城市還沿用房租管制：加州、 馬里蘭州、紐約州和新澤西州，而加州和紐約州恰恰是美國租金最高的兩個地區。

既然這些因素都是在推高成本，為什麼德國房價在過去35年時間裡並沒有飛速增長？最為主要的原因是目前德國的住房市場供給充分，需求不旺：德國8000萬 人口而住房有4000多萬套，人均2人一套。如果再看下從1970年以來德國人口的變化情況，就能更加明白德國房價平穩增長的緣故了。維基百科的數據顯示 1971年德國的人口總量為7831萬，2011年為8180萬，整整40年間德國人口才增加349萬，增長率為4.46%。而同期英國人口是從5590 萬增加到了6326萬；法國是從5232萬增加到了6534萬。尤其需要考慮到的現象是，從1972年以後，德國的自然人口增長率是負數，現在增加的人口 都是移民的結果。

由於房價是屬於典型的邊際撬動：如果101個人爭奪100套房子，那麼房價就會快速增加；但如果是100個人面對101套房子的時候，房價就沒有上升的空 間。我們可以想像一下，當一個國家的城市化早已完成，人口數量也不再增加的時候，這個國家的房地產市場會出現什麼情況？顯然，房價下降是一個大概率事件。 也正是如此，我們也不必對德國在過去40年間的房價下降呈驚訝態度。事實上，中國很多城市的房價在過去幾年間也在下降，原因很簡答：人少了。

由此可見，《德國房價》將德國過去近40年的房價「沉睡」狀態稱之為德國政府增加成本的努力並不正確，如果以訛傳訛引入中國，會導致不少地區的房價更不理 性。原因很簡單，到目前為止中國的城市化率還只是超過55%，今後還是會有更多的人口進入城市，這部分人群對住房有著強烈的需求，如果在需求旺盛的時候控 制供給和增加成本，房價只能是往天上走，而不是往下降。

最後需要提及的是，在2011年以後，德國的房價也開始上漲了。根據德國著名統計網站statista發佈的報告，2013年德國大中城市的平均房價相較 於2007年幾乎翻倍。2014年和2015年，德國房價依然呈現上漲趨勢。為什麼在人口基本面沒有發生大的變化的時候房價變了？因為歐盟貨幣寬鬆，為了 對抗危機刺激復甦，歐洲央行把基準利率降至0.25%。這意味著存款的回報幾乎為零。據說現在德國流行「混凝土黃金」這個名詞，意即房子就相當於黃金，有 保值功能：由於存款沒有利息，你所能做的事情只有買混凝土不動產。

「房產是個貨幣現象」這句話不過不假，連對租賃市場情有獨鍾的德國人都忍不住要買房了。不過這從另外一個側面說明，《德國房價》一文的邏輯和事實都錯了。

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（據傅蔚岡博客）