外国人看美国房价…便宜!中国人买最多 | 美国

据《彭博社》报导,美国房价上涨并未影响外国人的购买欲,近期的房地产经纪人协会 (National Association of Realtors,NAR) 数据显示外国人在美国购房率一年来 (2016 年 4 月至 2017 年 3 月) 成长了 49%,达 1530 亿美元。虽然数据惊人,但金额才达同时期美国房地产交易的 5% 而已。而 42% 外国购买者未有美国居留权。(美国房子有多便宜?)

购买房产国家比例

中国 4 年来连续占据第一名,花了 317 亿美元,成长了 16%,也购买了最多数量,40572 套房屋。而美国的邻居加拿大则是排名第二,购买了 190 亿美元的房地产,成长了 50%。

之後的排名为:英国人 95 亿美元,墨西哥人 93 亿美元,印度人 78 亿美元。接在後面的是巴西丶委内瑞拉丶德国丶越南丶与日本。

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外国人购买美国房产
外国人购买美国房产

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美国房地产较便宜

美国平均房地产价格近 28 万美元。西雅图平均房价为 48 万美元,但在加拿大,温哥华平均房价则是 70 万美元,而多伦多则是 60 万美元。

佛罗里达州为外国人首选

纽约市连前五名都没上榜,落在房屋交易的第九名,第一名为占 22% 的佛罗里达州。加拿大人较喜欢佛罗里达的天气,华人较喜欢西岸的加州,德州则是墨西哥人的首选,纽泽西则是因为较接近纽约但较便宜。

按各州购买房屋比例
按各州购买房屋比例

美国人不需慌张,因外国人购买的房地产中间价为 30 万美元,而美国所有房地产交易的中间价则是近 21 万美元。

在所有外国人购买的房地产里,100 万美元以上的占 10%。

(据钜亨网)

未来五年英国房产投资热点出炉!| 英国

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英国最古老的银行巴克莱(Barclays)5月底发布巴克莱英国房地产指标报告(Barclays UKProperty Indicator report),报告中预测了未来五年英国房地产涨幅与房价,以及投资热点分析。

巴克莱预测,未来五年英国房价将上涨6.1%达到30万英镑
巴克莱预测,未来五年英国房价将上涨6.1%达到30万英镑

而巴克莱也公布了英国未来房价涨幅前二十的区域,报告除了依据租赁趋势,就业水平,通勤时间,当前房价之外,还对来自英国的高净值投资者进行调查访问,以研究购买房屋或投资物业的地点及原因,因此这份报告非常具有未来指标性。

 首先来看全英国的房价增长预测:

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根据研究,尽管经济和政治气候不稳定,英国房地产市场仍然火热,英国各地的房价在2017-2021年期间的平均价格涨幅预计为每年1.31%。预计2017 – 21年期间的总体增长预计为6.1%。

目前英国平均房价为274,000英镑(资料来源:巴克莱银行)。根据预计增长6.1%,到2021年,英国平均房价将近30万英镑(£290, 714)。

上表为地区性的平均值估算,再来看英国未来房价涨幅前20的区域:          

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排名前十的地区中有四个位于伦敦,分别是排名第一的Richmond upon Thames(未来五年上涨39.10%,每年上涨6.82%),第四名的Camden(未来五年上涨33.90%,每年上涨6.02%)和第五名的Westminster(未来五年上涨31.90%,每年上涨5.70%),以及第七名Wandsworth(未来五年上涨31.10%,每年上涨5.56%)。

使用英国地图来看未来投资热点         

伦敦在今年第二季度价格增长减缓,为五年来涨幅比例最低,要落后于英国其他地区。

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更细部来看,这些投资热点几乎位于伦敦伦敦附近区域,前15名投资热点

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巴克莱银行财富与投资执行长Dena Brumpton表示:

房地产仍然被视为投资市场的重点,报告中的高净值投资者通常拥有三以上个物业,而四分之一以上投资者表示,未来会计划购买房产,因为他们认为伦敦房产市场相对成熟,可以提供长期的投资安全保障。”

报告显示大部分投资热点依然位于伦敦,虽然英国经过了脱欧,提前大选等负面题材影响,但依据各项经济报告,及投资数据来看,投资者对于英国还是具有强大的信心,尤其是身为欧洲金融中心的伦敦。近期英镑暴跌,反而让海外投资者纷纷将资金投入,表示伦敦还是非常具有未来投资潜力的。

 

天际投资置业创始人张思琪专栏全集  

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10年了,美国依然没有走出房地产崩盘困局 | 美国

美国房价恢复至住房泡沫高峰期的现象似乎掩盖了美国经济复苏的不平衡性:虽然某些受欢迎的沿海地区已经看到了住房价格回升,但美国南部、中西部地区的房价一直处于停滞甚至房价通缩的状态。

哈佛大学住房研究联合中心公布了最新的房价数据列表,详细展示了各个地区的房价复苏不平衡的现象。快速浏览该列表就会发现,美国沿海地区的房价大幅上涨,但其他地区却不理想。这是财富分配不均的又一例子。

数据显示,美国有153个城市的房价上涨40%或以上,其中有12个城市的房价翻了一倍。而在其他近300个市场中,房价涨幅更为温和——低于20%。同时,美国有280个城市的房价出现下跌。另有200个市场的房价上涨20%至39%不等。

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美国房价恢复到了泡沫时期的水平吗?(浅绿色线:名义房价;深绿色线:经通胀调整后房价)
美国房价恢复到了泡沫时期的水平吗?(浅绿色线:名义房价;深绿色线:经通胀调整后房价)

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旧金山,纳什维尔和匹兹堡都属于房价涨幅在15%左右的住房市场之一,经过通胀调整后,这些市场的房价实际上超过了2000年中期的高点。相反不幸的是,克利夫兰、凤凰城和佛罗里达州大部分地区的房价仍然要比泡沫破灭前低了26%。

不过,如果扣除物价通胀因素,房价的整体情况会有所不同:经过通胀调整后,房价比危机前的高峰期低了近20%。

哈佛大学住房研究联合中心的这份报告揭示了美国各地的房价在经过通胀调整后的情况,为此专门制作了一张地图。

麻省理工学院住房经济学家惠顿(William Wheaton)认为美国房地产市场尚未恢复,他表示:“因为在房价巅峰期购房的美国人仍然处于亏损状态。这个市场上没有多少买家赚到了钱,他们也无力再购买其他房地产。”

人们买房的同时卖出另一套亏损的房子,这个过程被惠顿称之为“搅拌”(churn),这也是房屋销售复苏乏力的一个原因。

他认为:“考虑到我们正处于经济复苏阶段,有很多人认为房屋销售应该更加强劲,而不是现在这样——美国现在的房屋销量与18年前一样。另外由于人口规模变得更大,房屋销售应该会在未来走强。”

随着更多人选择留在原来的住房,市场上可用于交易的房屋更加稀少,这种缺乏“搅拌”的现象导致了住房供应吃紧。

当然,正如我们在过去所指出的那样,还存在其他一些因素:找不到高薪工作的千禧一代选择与父母更长时间地住在一起,或者是人们推迟生育孩子和购买住房的计划。当然,在更加发达的一些城市,富裕的外国买家把买房当做价值储存手段。

然而,所有这些因素都只不过是一个更大问题所带来的各种症状表现:芝加哥大学经济学家卡普兰(Greg Kaplan)指出,经过近十年的低利率政策,美国经济仍然没有走出自大萧条以来最严重的房地产崩盘困局。考虑到美联储为解决这个问题已经投入了近20万亿美元,目前尚不清楚它还能有(如果有的话)什么样的“法宝”能让房地产度过最困难的时期。

(据凤凰国际iMarkets)

中国买家又豪掷千金!将房地产战场转移到昆州!| 澳洲

中国买家又豪掷千金!继悉尼、墨尔本后,又将房地产战场转移到昆州!

继悉尼、墨尔本后,昆州的房地产市场又即将被中国买家攻陷!近日,中国买家成群结队地前往昆州豪掷千金!

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中国买家又豪掷千金!将房地产战场转移到昆州!| 澳洲
(图片来源:Domain)

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据Domain报道,Kollosche Prestige的房产经纪人Jordan Williams表示,由于前段时间的外商投资审查,中国买家确实“沉寂”了一阵,但是在最近两周,他们又回来啦!而且“来势汹汹”!

中国买家又豪掷千金!将房地产战场转移到昆州!| 澳洲
(图片来源:Domain)

为了限制中国买家在内的海外投资者澳洲政府不仅对海外买家征收额外的附加税,而且对空置6个月及以上的房产征收房屋空置税。但是在“消化”了一段时间后,中国买家开始接受了新的“政策常态”,重新恢复了他们的买房热情。

中国买家又豪掷千金!将房地产战场转移到昆州!| 澳洲
(图片来源:Domain)

上周,一位中国买家豪掷$700万现金买下了Calamvale的一处房产,刷新了该地区的成交记录。除此之外,Cronin Island的一处海滨别墅也以$695万成交。那么,中国买家将对昆州的房产市场造成怎样的影响?我们拭目以待。

相关资讯:中国开发商在悉尼房地产市场表现活跃

(据今日悉尼)

六月英国房价数据新鲜出炉,房地产市场开始回暖 | 英国

近日,英国Nationwide发布六月全英国房价数据监测报告:

整体房价呈现回暖迹象

六月英国平均房价增长相比五月增长了1.1%,是今年2月以来的第一次涨幅

此次增长也同样推动六月平均房价年增长率达到3.1%,相比5月的2.1%加快了1个百分点,达到211,201英镑。

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六月英国房价数据新鲜出炉,房地产市场开始回暖 | 英国

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而长期来看,最近几年英国的平均房价的确保持了一个势头良好的增长,在经历了去年年底的一些微调之后,现在又回到了平稳增长的阶段:

六月英国房价数据新鲜出炉,房地产市场开始回暖 | 英国

再来看看房价的涨幅情况。

经历了2014年10-12%的房价疯涨之后,2016年稳定在6%左右的增长,17年第一季度增长减缓,现在又呈现了上升趋势……

六月英国房价数据新鲜出炉,房地产市场开始回暖 | 英国

而房价持续增长,也让近年来英国人民买房的压力持续加大。

英国房价与薪资的比例自2012年以来也在不断增长。房价跑的太快,工资真是有点跟不上了……

第二季度,全英国平均房价为209,971英镑(为第二季度即4、5、6三月平均数),较去年同期增长2.8%。

具体而言,第二季度英国房价表现最为突出的区域为East Anglia,平均房价年增长率达到5.0%;另外西南、西北以及East Midlands地区的房价增长也都超过了4%。

其中伦敦地区因为房价高的原因,增长率不高,比第一季度5.0%的年增长率有所回落。

对此,Nationwide的首席经济分析师Robert Gardner表示:

“最近的几个月,市场的确有一些疲软的迹象,这种现象的原因归根结底还是在于人们的薪酬/收入相对增长有限,而房价也的确处于一个相对较高的位置。

那么,现阶段的可售房产紧缺的市场显现也或许才是房价增长的真实原因。”

伦敦独立机构James Pendleton的创始人Lucy Pendleton则表示了非常乐观的态度:

“对于在经历如此一个戏剧化的梅姨大选之后,六月房价还能保持一个如此的增长,其实是一件非常难得的事情。伦敦市场表现不算非常亮点,但这个市场每一次都能回到正轨。”

六月英国房价数据新鲜出炉,房地产市场开始回暖 | 英国

提示:

整个世界都被“不确定性”这四个字牢牢捆绑住……

英国也不例外,从去年戏剧性的脱欧到今年戏剧性的大选,都让不少本地人观望,与此同时,有钱的海外投资机构和投资个人看准商机,趁汇率好的时候购入英国房产,趁机抢占市场。

经历了两次大“动荡”的英国,6月房价稳步回升,也给了投资机构更多信心。

相关资讯:不是只有豪宅才缴“豪宅税” 普通住宅也难逃一“税” | 英国

(据英伦房产圈)

轻松掌握加拿大购房流程 专家支招助你步步到位

第一部分:购买自住房(下篇)之房产购买程序

上文本人简单的介绍了一些选择自住房时需要考虑的因素,供大家参考。选定房型及落户城市后,下一步就是去寻找自己在加拿大的新家了。

一、二手房的挑选

首先,当地的报纸都会有房产广告,需要国语服务的朋友,可以轻易的在中餐馆和华人超市找到当地的中文报纸,回家浏览一下便会收集到不少提供国语服务的房产代理,可以直接打电话或者发邮件与之联系。

如果是喜欢自己先做研究,可以使用网络先了解,筛选一番。加拿大两大房产网站:

加拿大购房,使用房产中介是不需要支付任何服务费用的,因为房产中介是向卖家收取佣金。看房时,通常房产代理会驾车带你去看预先根据你要求选好的几处房产。看房子的时候,要把自己对新家的要求、预算,尽量详细的告诉房产代理。在一个专业,尽责又懂你心意的房产代理的帮助下,你一定会事半功倍。

我的Tips:

建议可以比较几家代理的服务,再决定使用哪家。

建议使用大公司,有资格证书,并且是加拿大房地产协会会员的代理,这样如果万一买房过程中或买房后出现什么问题和状况也可以向他们的公司总部及CREA反映。大公司的条例规定通常都很仔细,对旗下的代理管理严格,必须遵守职业操守。

、新房的挑选

房产代理通常带你看的是二手房,新房会比较少。因为新房的建筑商通常都有自己的销售人员,市中心经常会有新的公寓项目。新建的独立别墅,多不在市中心,而在新区。建筑商在开发区建有示范屋,销售人员在此为客户提供服务。新区通常都有统一市政规划,喜欢购买新房的朋友,可以驾车到各新区,参观这个社区的示范屋,一个社区通常会有几家建筑商联合开发。销售人员会向你介绍可以选择的LOT(供建房划分好的小块土地),可供选择的房型,公司的优势,价位,交房时间。

我的Tips:

非常喜欢参观这样的示范屋,它们都经过专业设计师设计,每家都会有些别致,新颖的地方,多参观几家示范屋有助于决定自己想要的风格,房型。

需要注意这些示范屋很多地方都有Upgrade 也就是升级,所以一定要问清楚建筑商提供的标准配置是怎样的,哪些项目包括在了报价中,以便自己做个准确的预算,

还有个偷懒的方法就是直接购买示范屋,也许价格上会有小优惠或者有些免费的升级项目。

三、旧房改造

如果实在喜欢某个成熟社区,又不满意旧房,还可以选择旧屋翻新或者推倒重造。需要事先查看所属划区,划区主要是规定了此处房子允许的用途,房型的限制等,然后谈好建筑商,选好合适的房型,交给市政府批准。这样的大动作,通常需要的精力和财力都要多一些。

我的Tips:

建议需要足够耐心等到最合适的旧房上市,差一个街口,将来的升值潜力可能就差得多了。  

建议查看整个社区,观察有多少旧房已经被改造了,这些新房通常在什么价格范围,有经验的House Flipper (专做旧房改新房的人)也许看上了同一社区,值得去学习下。

四、购买二手房的程序

如果你已经看好了自己想要的房子,把你的心理价位告诉你的房产代理,代理便开始向卖方发Offer(报价)了。 Offer也是属于正规的合同,一旦对方接受了,对双方就有了约束性。房产代理也是销售人员,有时也会想早早定了这笔买卖。

我的Tips:

第一,发Offer前要问清各种费用,通常公寓,联体别墅或者双拼别墅需要支付Condo Fee。越老的房子,Condo Fee通常比新房贵些。问清Condo Fee包括了哪些项目:如房屋保险,暖气,水电,车位,公共绿化,楼房维护等。记得查看地税,虽然地税几乎每年都不同,而且通常是每年上涨,但是不同社区,同类房型和房价的房子,地税可能会相差不少,值得比较。

第二,一定要冷静,想好自己最高的心理价位,不要轻易改变。现在加拿大房产属于买方市场,所以机会还是很多的。

第三,需要贷款的朋友,一定要在合同上给自己充分的时间办理贷款。

在加拿大,很多人买房都需要贷款,银行只有在你签订了买房合同后才会开始正式的贷款审核步骤,如果快一天就可以知道贷款是否通过,但是如果有问题可能两个星期或更久。我会在以后,给大家详细介绍一些关于加拿大贷款,建立信用记录等方面的知识,在这就不详述了。总之,就是提醒买家,如果需要贷款,需要通过贷款(Subject to financial approval )这一项要选时间长些,一般两周,这样比较各银行利率,万一遇到问题有时间解决,不必增加不必要的压力。有些朋友也许提前做了银行的预先批准(Pre-approval), 有Pre-approval很好,可以订住好的利率,通常为三个月,帮助自己做预算, 但Pre-approval 并不是说已经贷到款了,大家切记。如果万一没有通过贷款,在规定的两周内,你可以不必继续履行合同,订金可退回。

第四,要做房屋检查(Inspection). 在加拿大,通常买方都会在合同上写通过屋检 (Subject to inspection)。如果你买的是二手独立屋,那请专业验屋师做Inspection更是不可省略的一步。如果房子存在地下室裂缝、管道渗漏、有霉菌的问题,非专业验屋师,很难发现,一旦房子有了这些问题很难修复,需要花大量时间、精力和财力,将来再要卖房子也会折价。如果房子有大问题,你的合同有写这条,就不必继续履行合同,订金可退回。如果有些小问题,地板不平、掉漆,如我上文所诉,除非自己手巧,不然请专人费用也不菲,所以如果屋检报告出来,有些小问题,可以让卖主修理或者折价。 

好了,当一切都如你所愿,对方接受了Offer,你已经付了定金,通常一千加币到五千加币。余下的钱款已经拿到贷款或者准备齐全了,下一步,就是通过房产律师做过户手续。对,在加拿大是通过律师,确切地说是房产律师,负责最后的款项交接和过户手续的。你的房产代理或许会为你推荐,你也可以使用当地的黄页,查找当地的房产律师。

我的Tips:

第一, 律师的收费可能会有差异,资历也可能不同,所以可以自己提前比较下。

第二, 想好房子产权方式:Joint tenants 或者 Tenants-in-common。了解可能会有的税务问题:如遗产税,每个省是不同的。

Joint tenants 举例:夫妻双方共同买了房子, 如果一方去世了,房子就属于幸存的一方。

Tenants-in-common 举例:夫妻双方合资买了房子,50%是太太的,50%是先生的。如果,先生去世了,他的50%会根据他合法的遗嘱传给他指定的继承人,太太不可干涉。太太的50%产权也是如此。

第三,如果有孩子的家庭,房子想写孩子的名字,应该询问律师可能有的法律问题。如同税法,每个省之间存在不少差异,在民法方面也是。

举个例子,比如你的孩子21岁了,有了同居的伙伴,一起住在这房子里。如果,后来双方和不来,对方不愿意搬走并称这是Marital home,那他/她可能有权一直居住下去,虽然房产证上是你孩子的名字。本人不是律师,作为理财师只是提出这些,提醒大家可能会有的问题及咨询律师的重要性。

本文主要介绍了购买二手房的购买程序。新房的购买,通常建筑商的销售人员会帮助你完成整个过程。每处建筑商的新房付款方式可能会有不同,大家需要咨询清楚,有的是预售房,只需先交定金,交接时付清所有余款。有的根据建造程度,通常分三次付清房款。大的建筑商都有合作的银行,专门做新房的贷款。

祝愿大家在加拿大找到自己满意的家!

下一篇,本人会介绍在加拿大购买度假房(Vacation home) 的一些信息,喜欢的朋友继续关注吧!

 

理财师Liya CHEN专栏全集

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房地产市场初现疲态 伦敦房价波动最明显 | 英国

近年来,英国经济快速前行的动力来源之一是英国国内火爆的房地产市场。当前,虽然商业地产市场在诸多政治和宏观经济不确定性环境下保持了韧性,但是住宅地产市场却开始呈现出增长疲态。

英国皇家测量师学会调查显示,5月份英国住宅每套均价为22万英镑,相比4月份仅增长了0.4%,增速创2016年8月份以来的最低水平。从更长的周期来看,英国住宅市场降温的趋势更为明显。截至5月份的一个季度内,英国住宅地产价格相比此前一季度下降了0.2%;与去年同期相比,5月份英国房价增速为2.1%,不仅比4月份的2.6%大幅下降,同时也是4年来的最低水平。

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房地产市场初现疲态 伦敦房价波动最明显 | 英国

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房屋价格波动在伦敦地区最为明显。伦敦最新房价月度增速仅为0.1%。虽然肯辛顿和切尔西区、威斯敏斯特区等内核地区房价开始回升,但是其他地区房价回落态势明显。总体房价每套维持在61.5万英镑左右。

与价格密切相关的市场交易情况同样不容乐观。调查显示,多数地产经纪商认为5月份英国住宅地产交易量延续了4月份的下滑态势,同时越来越多的房主开始因为价格下跌而中止房屋出售。英格兰银行近期数据显示,在过去6个月中,每月新增住房贷款数量规模在6.4万笔至6.8万笔不等,5月份数据为7个月来的最低水平。

房屋市场的疲弱态势也反映在租房市场领域。数据显示,5月份英国平均房租水平相比去年同期下降了0.3%至每套901英镑,为近8年来的首次下降。其中,伦敦地区的下降幅度最为明显,新租房屋租金相比去年同期下降了3%至每套1502英镑;英格兰东北部、东南部、约克地区和苏格兰地区的房租价格下降幅度在0.6%至2.3%之间。这一发展态势与去年年中房租年度增速高达4.7%的火爆场面形成了鲜明对比。

值得关注的是,租房市场开始出现大规模供过于求的状况。数据显示,今年3月份主要房产经纪商的单一分公司旗下可租房屋平均数为183个,相比去年同期增长了14个。

造成近期英国住宅地产市场疲软的原因众多,其中最主要的是居民消费能力下降。多数地产经纪商认为,无论是每年2%以上的房屋销售价格增幅,还是曾经达到4%以上的房租增幅,都远超过英国居民工资增幅。考虑到近期英国国内通胀的快速上行,居民实际可支配收入在不断下降,这直接造成了房地产市场的疲软。政治不确定性因素增多被列为近期住宅地产市场低迷的第二大原因。调查显示,在英国大选之前,考虑到大选的不确定性,多数家庭和开发商推迟了相关住宅建设。近期英国少数派政府能够支撑多长时间也引起了各方的关注和担忧。相关住宅建设需求仍未有明显起色,新建住房数量大幅下降。

尽管当前住宅地产市场开始出现疲态,但是市场崩盘可能性不大。多数地产经纪商认为,住宅地产的总体宏观经济环境仍然稳健。其中,经济增长基础稳定,就业率在不断提升,住房抵押贷款利率仍然处于历史低位。与此同时,当前新建房屋数量和存量房出售数量不断下降,将在未来数月内从供给方面为市场价格形成基础面支撑。

对于未来走势,英国皇家测量师学会认为,随着未来英国政治局势的稳定和脱欧前景的明朗,英国房地产市场价格将再次迎来快速增长。预计2017年全年房价增幅将达到2%,2018年房地产销售将迎来新的高峰期。从长期来看,市场看好脱欧之后的英国房市,认为未来5年内年均价格增幅将达到3.5%。

不过,政治局势逐步稳定对于住宅市场的改善可能将受到居民消费能力的制约。调查显示,多数消费者仍预期中期房价上涨速度将快于薪资升速。在经历了数年房租和房价上涨之后,多数首次购房者已经面临资金不足的问题。未来薪金与房价增速之间差距的扩大将进一步打压英国民众购房能力。

(据经济日报)

中巴建交“掉下来的意外”:巴拿马房产咨询量大涨十倍 | 海外

对米格尔(MiguelMontenegro)来说,中国巴拿马共和国建交的消息就像是一个天上掉下来的馅饼。

“和4月第一次来中国参展相比,上周在北京的展会上,来我的展位咨询的人数至少增加了10倍。”作为展会上唯一一家来自巴拿马房地产商,巴拿马Omega房地产公司CEO米格尔突然成为了现场最受欢迎的参展商,他对第一财经记者说,“建交的消息给我们做了一个巨大的免费广告,每天都有好几百人来咨询。”

为了应对不断涌来的问询者,米格尔还专门在现场临时招募了一名会说中文的美国房产经纪人作为助手。

此刻,远在中美洲最南端的霍鹏飞也对两国建交带来的利好有所期待。

2014年,深圳迈瑞生物医疗电子股份有限公司(下称“迈瑞医疗”)在巴拿马建立了子公司。作为迈瑞医疗中美洲区总经理兼巴拿马子公司总经理,霍鹏飞告诉第一财经记者:“两国建交便利了中国公司在巴拿马的投资与运营,避免显性或隐性的商业歧视,企业也能深入运作高端医院主流项目,同时也进一步深刻地影响和改善当地民众的医疗生活条件。”

中企计划加大对巴拿马投资

6月13日,中国和巴拿马正式宣布建立外交关系。中国外交部部长王毅表示,中方欢迎巴方积极参与“一带一路”建设。巴拿马总统巴雷拉在当地的电视讲话中也强调,中国是巴拿马运河的第二大用户国,并且中国在金融、电讯等多个行业在世界上扮演重要角色,与中国建交是“我们国家正确的选择”。

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大型船只通过巴拿马运河

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在这样的政策大背景下,作为在巴拿马开展业务的30多家中企之一,迈瑞医疗计划加大对巴拿马的投资。“下半年我们将开始用迈瑞的名义注册自己的产品,和其他公司一起强强联合,运作大项目。”霍鹏飞告诉第一财经记者,成立不到3年的巴拿马子公司是迈瑞医疗在中美洲及加勒比海的区域运营中心,目前在当地的业务量每年约为1300万美元(约合人民币9000万元)。

在霍鹏飞看来,中企赴巴拿马投资的优势主要有三点:首先,作为自由贸易港,以美元为通用货币的巴拿马在金融领域有很大的便利和自由度;第二,交通方便,从巴拿马到整个美洲的任意国家都有直达航班,是区域内做生意的好地方,也是很多跨国公司的区域总部所在地;第三,巴拿马是连接两大洋和南北美洲的巴拿马运河所在地,贸易繁荣,经济强劲,并且在政治上也相对稳定。

除了“一带一路”倡议和两国建交的政策利好,希望借巴拿马拓展中美洲市场并辐射更大区域的霍鹏飞还很关注两国自贸协定(FTA)的谈判进展,“如果两国签了FTA,进口关税就会下降,可以提高我们产品的竞争优势。”

霍鹏飞说,公司未来也会根据拉美业务的需要,利用巴拿马的物流优势,在巴拿马建立整个拉美的物流中心,以降低运营成本,支撑其他区域的业务发展。

巴拿马贸易工业部长奥古斯托·阿罗塞梅纳在两国建交后表示,巴拿马寻求同中国签署自由贸易协定,将以两国利益为出发点,加强同中国开展贸易协商,提升巴拿马出口贸易潜能,为投资者提供更多竞争优势。

事实上,在两国建交以前,中资企业在当地的投资就已经逐渐加速。目前,在巴拿马运营的30多家中资机构包括中国银行、中远海运、华为、中兴、中国港湾、中国铁建、葛洲坝、同方威视、中国船级社、新兴铸管、北新建工、中国建筑、中国水电、三一重工、金风科技等。巴拿马运河大西洋一侧的科隆自贸区是美洲最大的自贸区,也是全球第二大自贸区。中国是科隆自贸区最大商品供应国,有70余家民营企业在科隆从事贸易。

中国人投资兴趣大涨

除了米格尔在中国突然“受追捧”,中文海外房产平台居外网的数据也显示,6月14日,该网的巴拿马房源访问量冲到了平日平均值的7倍。

随着中企在巴拿马投资速度加快,越来越多的中国人近几年也开始在当地买房置业。在米格尔的公司里,截至去年年底,就有大约5%~10%的买家来自中国,是海外买房客的第一大来源国。不过,购买者主要是在当地工作或做生意的中国人。

中巴建交“掉下来的意外”:巴拿马房产咨询量大涨十倍 | 海外
当地华人聚居区,一家当地银行外悬挂着银联标志

为深入了解中国市场,米格尔在去年底决定要来中国考察。感受到两国建交前后中国人兴趣差异的他预计,到今年年底中国买家的比重将增加到15%~20%,手上现有的100多套房子也会快速卖光。

看到中国买家的热情,他计划接着拿地,尽快启动新的项目。米格尔对第一财经记者表示,巴拿马在过去10年里的房价都在以每年10%左右的速度稳步增长。作为一个面积约为浙江省三分之二的国家,当地每年新建住宅数量仅9000套,年轻人多选择租房。也因为如此,当地房产投资的回报率可达7%~8%。由于市场供小于求的趋势日渐明显,房价的上涨正在促使更多当地人选择买房

米格尔手上的房子一般半年就会售罄。并不愁卖的他为什么还要到中国来寻找买家?米格尔表示,即使本地的购买需求已经可以满足业务,但仍然希望客户群更加多元化。另外,巴拿马当地的税法也鼓励企业到海外寻找市场,“在国内的业务需要缴纳37%的增值税,而在境外的生意就可免税”。

更重要的是,实体房屋销售的数量毕竟有限,对米格尔来说,为多国投资者提供房屋管理以及金融服务才是更大的蛋糕。比如,觉得买房投资太大的中国投资者,也可购买巴拿马房产相关的基金等金融产品。

“对中国还缺乏了解”

虽然在巴拿马投资潜力巨大,但对于一个总人口不到400万、以西班牙语为主并深受美国影响的国家,巴拿马也不免存在一些劣势。

霍鹏飞早在2006年就去了巴拿马,当时他是TCL海外驻巴拿马子公司的销售。后来他加入迈瑞医疗重返中美洲。

“这个与中国有13个小时时差的国家,还缺乏对中国的了解。”霍鹏飞说。目前在业务上,当地企业不了解中国也不相信中国产品的质量。“他们对中国的印象还停留在早年移民到当地修建铁路和运河的下层中国劳工年代,以及早期中国产品的质量,前几年我们一直很难进入主流医院。”

从简单的监护仪,到复杂的超声、外科以及麻醉机,霍鹏飞和他的团队通过不同的途径让当地的主流客户试用上他们的产品,才逐步从当地卫生部医院进入到最高端的主流私立医院,从普通科室进入到ICU和OR(手术室)。此外,霍鹏飞他们还会邀请当地医院的核心医生和当地企业CEO,实地探访中国的窗口医院以及迈瑞医疗在北美的窗口医院,“当看到纽约的主流医院也在大量使用我们的产品,听到美国医生称赞迈瑞医疗的质量,他们才放心了”。

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6月中旬,巴拿马城老城唐人街街景

除了业务上的困难,霍鹏飞表示,获得工作签证也特别难,“拘泥于巴拿马当地严格的劳动法和移民法,我们找到合适的律师经过了大约2年时间,才办下临时工作签。”

中国加入CRS影响巴拿马避税地位

米格尔告诉第一财经记者,以美元为通用货币的巴拿马没有外汇管制,金融领域的运作也都很透明,政府和个人也都很关注隐私,外国政府在正式起诉之前很难从巴拿马获得相关人员的信息。

根据巴拿马出台的一系列保护企业及个人金融隐私的法律,公司股东的姓名甚至都不必进行公开注册。另外,巴拿马还实行严格的银行业隐私法规,金融机构禁止提供有关离岸银行账户或账户所有人的信息。巴拿马也因此成为不少人隐藏财富的“避税天堂”。

不过,这一地位在中国宣布加入CRS(“共同申报标准”,推进实现金融账户涉税信息自动交换)后受到影响。

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巴拿马城的中心区域,高楼林立

中国将从2017年7月1日开始实施CRS信息审查和收集,并预计在2018年9月进行第一次信息交换。巴拿马也加入了CRS,和中国一样,将于2018年开始进行信息交换。这意味着巴拿马将成为全球征税系统的一分子。

澳大利亚普亚律师事务所驻上海代表处首席代表王斐在回复第一财经记者的邮件中表示,虽然中国和巴拿马都已经加入了CRS系统,并且同意从2018年开始交换信息,但并不意味着双方一定会立即交换信息,在后续具体的交换信息方面彼此还有一定的选择权。可以确定的是,巴拿马不再是永久的税务避风港了。中国和巴拿马CRS信息交换是迟早的。

王斐称,CRS最核心的问题是税收居民身份的认定。CRS一般要求针对非本国税收居民收集信息,并且交给该非本国税收居民的税收居民所在国交换信息。因此,如果该居民为本国税收居民,一般情况下该国就不会收集该居民的信息,更不会交换信息。这就意味着,如果被认定为中国本国税收居民,中国国内银行没有义务也不会收集金融账户信息,更不会交换信息。然而,该中国税收居民也可能因为拿到巴拿马绿卡,在当地也被视为本国税收居民。“每个国家的税收居民的认定标准可能非常不同,因此要真正避开CRS的影响,须研究金融账户所在国的税收居民要求。”王裴表示。

P2P众筹平台还“借”的到东风吗?LendInvest风光不再? | 英国

编者按:受到大选与退欧双重不确定性的影响,英国房市蒙上阴影,销售与租赁市场均遭受打击。近年出尽风头的P2P贷款平台在这样的环境下也在艰难求生。

2008年在伦敦成立的房地产借贷平台LendInvest 是英国第一家商业房产与住宅贷款的p2p平台,也是全球第一家成功专注于按揭贷款的p2p平台。他们通过其网上投资门户和专用基金来融资。据悉,该公司今年遭遇“富有挑战性的”市场环境,总收入增长显著减缓。 

LendInvest今年3月的资料显示, 继16年总收入从720万英镑一下跃升至1860万英镑后,16-17财年的收入额仅为2210万。15-16年的税前利润能有240万英镑,而今年却亏损了1百万,运营利润也从330万英镑跌至5万2千英镑。

>>>英国置业百科英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

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联合创始人兼CEO克里斯蒂安-法耶斯(Christian Faes)表示,利润下滑主要是由于大量投资行为:“去年是投资大年,我们做了一些股权投资,那这方面花钱就比较多。我们的团队也经历了大幅度扩张,进入了新的地盘,如曼彻斯特,约克,还有苏格兰。我们搬进了新的写字楼,硬件设施上花了不少钱。还有就是花大价钱买断来自中国的投资者。”

2015年北京昆仑万维科技曾向LendInvest投资2200万英镑,但去年全部撤走。法耶斯说这是因为北京昆仑选择把目光转回国内。

“刨去那一笔2200万的支出来看,我们的生意还是很红火的,已经完全回到正轨上了。2017年第一季度是贷款增长、收益率,收入最好的一个季度,看样子第二季度应该还要好。投资收益近在眼前。”

与此同时,法耶斯也强调了市场环境带来的困难:“我们不否认去年市场状况极具挑战性。印花税上涨对我们影响很大,也对整个房地产市场带来变化。但这使得我们更加专注,而不仅仅是借着房地产和金融科技行业的东风。”

“英国脱欧对我们不是最理想,但日子还要过。”法耶斯补充道。政治上的不确定性也是令业界担忧的一个原因。

法耶斯说:“从根本上讲,我们认为现在在建的房子还不够多,英国住房紧缺是一个根本性的问题。我们的业务就是从一个很现实的角度反映这一问题。我们在给房地产企业家们借钱,将来也会一直借下去。逆风时有发生,但只要房屋市场供不大于求,那我们的草船就一直能借到箭。”

LendInvest去年曾透露说要开发一个针对购房出租的借贷产品,目前仍在准备过程中。

 “我们向几家银行投过投资意向书,”法耶斯说,“我们已经为此奔波了两、三个月了,很有信心能在今年年底前推出该产品。这样我们就把业务做到了更高的层次,进一步拓宽市场,提高公司影响力。“

编译:居外研究院实习编辑 常元臻 6/28/17

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在美国买房如何确保交易安全

一、在房产交易中买家最关注的两大问题

任何房地产市场都不可能生来便拥有完善的体制规范。美国房产市场最初也是跌跌撞撞,时有纠纷,问题不断,总的来说,在房产交易中两大关键问题是,产权是否清晰可售和交易资金是否安全。接下来我们就盘点一下美国房产知识。(中国人可以在美国买房吗?)

在美国买房如何确保交易安全

二、解决办法——产权保险公司

为了应对以上一系列问题,美国房产市场逐渐兴起,由办理房产业务的律师发展而成的新兴行业——产权保险公司。他们为购房者提供调查、产权保险、资金监管、过户登记等服务以确保产权的安全可靠并且能够合法交易,如同贴身警卫般保障购房者的权益,即使真的遇到麻烦,最差的结果也能把钱拿回来,最大程度上保护了用户的权益。

三、产权保险公司如何确保房产交易安全

这里所说的保险并不是普通的房屋保险,而是专门的产权保险。也正是因为美国有了这样的产权保险,才会完全由市场而不是政府职能机构来监管完成全部过户程序。其中提供第三方账户和产权转移过程是相对重要的。在整个房地产买卖交易的过程中,只要投资者购买了产权保险,费用在200-300美元,此费用在购房时一次性缴纳,产权保险公司将以第三方的身份全程参与,其具体负责事项及流程如下:

  • 产权核查:

调查卖主房子的产权记录,即物业产权转移的历史情况,同时也要调查该房子的产权上有没有债务,如欠地产税,物业管理及市政府的罚单等。如果有问题,必须要解决了才能转移产权,如果卖主不愿意解决所查出的问题,那么买主就可以中断合同,定金退回给买主。

  • 产权保险:

产权没有任何问题,产权公司会给该房产提供产权保险,负责买卖双方产权转移和过户手续,其性质为独立与买卖双方外的保险公司。一但房产的产权出现问题,发生意外,产权公司承担风险,给予赔偿。

  • 提供第三方账户:

美国绝大多数州政府为了保持房地产交易的公平性,往往禁止定金由买方的房地产经纪人或卖方的经纪人控制。否则,一旦违约,买主要求退还定金时,卖主的经纪人常常会找各种理由拒绝退还。如果定金是在买主经纪人手里的话,一旦买主违约,卖主要扣下定金时,买主经纪人也同样会找各种理由拒绝交出定金。 所以,定金存放在中立的第三者——产权公司手里,这样一旦发生纠纷,定金就能很快地退还给买主或被卖主扣下。

如何使用第三方支付平台保证交易安全?

在美国买房如何确保交易安全

美国买房交易时,第三方支付平台就类似支付宝一样的,买卖双方达成交易协议,买家付钱给支付宝,卖家发货,买家确认收货,支付宝付款给卖家。

  • 产权转移过程:

所有的产权过户手续都是由中立的第三者即产权公司办理,当买主与卖主分别签好了过户所需文件,买主要把付的房款用银行本票(Cashier Check)的形式支付给产权公司(不是卖主) 或第三方监管公司,如果是按揭的话,银行要把贷款额电汇(Wire Transfer)到产权公司的账户上,这时候房地产交易才真正完成。产权公司就会根据房地产买卖合同的有关条文,把一些费用,诸如: 佣金,产权保险,过户的其他杂费,从房款中扣除,并立即支付给卖主,所以很多卖主在过户后数小时内就可以拿到房款。这就从根本上杜绝了房地产经纪人介入控制房款的机会。

四、产权保险公司的收费标准

通常产权调查的费用为200-300美金,而产权保险的保费为房屋总价值的0.3-0.5%,而保额一般为房产的总价。美国各州均有的经纪人赔偿金储备系统的设立提供了解决方案,该系统是由各州政府制定的,因此在相似的同时也有所差异。一般来说,一次肇事赔偿的最高额可达5万美元。

五、延伸阅读:为何产权保险公司能够监管资金

在购买美国房产过程中,产权保险公司从交易前的产权调查,产权保险,资金监管,过户登记,同贴身警卫般如影随形地保障了购房者的权益,即使真的遇到麻烦,最差的结果,便是把钱拿回来。由此可见美国房产市场体系非常成熟完善,投资者都是非常安全的。眼光锐利的投资者大可放下种种顾虑,将重心放在投资目标的选择上,莫要错过了目前这段投资的黄金时机。

Q:也许看到这里你会有疑问,将所有的资金汇入产权公司会是安全吗?它占有了那么多资金,卷走钱财逃跑怎么办?

A:在美国,第三方资金监管者(Escrow Holder)通常是资金监管公司(Escrow Company)、产权公司或者银行等,而房产经纪或代理则可以帮助客户选择合适资金监管者。首先,产权公司隶属国家或州政府部门管辖,并且拥有其颁发的资金监管执照,其资金流动受政府严格监管;另外,产权公司需要缴纳一定金额的保证金(类似银行准备金),以备特殊情况下向客户赔偿。所以,资金交由产权公司监管是绝对安全的。

Q:如果产权公司破产?

A:产权公司都隶属于州政府保险部门的管辖范围,如果产权公司面临破产解散,则必须遵守州法进行关闭清算。通常在结束经营之前,面临破产的产权公司会被出售或者兼并。所有的保单也将被新东家接手,监管账户和信托账户也将被重新清算。

 

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