房地产 – Page 14

美朝互打嘴炮美国房产吓了一大跳！| 美国

2007年8月9日，法国巴黎银行禁止了专门从事美国抵押贷款的对冲基金的赎回交易，标志着一场席卷全球的信贷危机就此开始，这最终导致华尔街著名投资银行雷曼兄弟在一年后倒闭，由此也拉开了半个多世纪来影响最深远的一场“大衰退”的序幕。

十年过去了，美国的房地产业作为受金融危机影响最严重的行业之一，已经基本走出了危机的阴影，亚特兰大、波士顿等地目前的房价指数已超过2006年房地产泡沫时水平。此外，美国房屋和开工许可等数据继续回升，也都基本回升至2008年的水平。

出国留学租房买房平台的北京分公司总经理吴志龙表示，美国房价确实来到了高点，但是泡沫没有那么严重，只是很个别的，当前在美国投资房地产行业更应该重视的风险不是放假下跌，而是房产空置。他对远见财讯表示，美国房产税非常高，比如像在德克萨斯州，一套房子房产税大概是2%，也就是说一百万人民币的房，你每年养房成本至少2万人民币，这还不算物业费不算维修费。因此如果房产空置的话，这些成本需要投资者自己承担。

此外，除了房屋的空置成本需要重点考量以外，租售比同样是投资者不可忽视的重要指标。“如果租售比在四以上，房产就可以继续持有。”吴志龙在远见财讯的直播节目中分析指出，如果房产的租售比非常低，同时又有一定数量的房贷，那租金的收益很有可能无法覆盖月供的成本，这样的话相当于持有一个负资产。因此，房屋本身能够带来多少现金流是投资者在投资美国房产时应该重点关注的。

在这个前提之下，吴志龙认为，如果说现在还想去买美国的房子，避免自己资产贬值，那这样的话一定要投资那些不会产生空置的区域，比如学校周边，大学周边。要去选择一些产业多元化的区域，不能选择像奥兰多这样的只有一个旅游业。可以选择像达拉斯、休斯顿、波士顿这些产业比较多元化的城市。

7月底，标普发表的观点指出，预测新屋开工今明两年将达到1200万户和1300万户，过去两年均值为1100万户。压制的需求和人口因素将在中长期支持房地产活动。新屋开工在未来10年将达到平均每年1500万户，与房地产泡沫膨胀前十年的水平一致。同期公布的美国6月房屋开工率为122万套。地产经纪人称，美国需达到历史均值的150万套才能解决目前房地产供应短缺的状况。来自路透的报道也认为，新屋销售较上年同期成长9.1%，仍不到2005年房市泡沫高峰时水平的一半。

但是，来自美国房地产数据平台Zillow发布的数据显示，今年5月全美平均房价为199,200美元，同比上涨7.4%。全美排名前35的大城市中，西雅图的同比涨幅最大，房价涨幅接近13%，平均房价为440,100美元。此外，美国多个城市的case shiller房价指数，已超过2006年次贷泡沫时水平，包括亚特兰大、波士顿、达拉斯等地。其中，达拉斯、丹佛的房价指数已超出2006年的40%。

（据远见财讯）

在伦敦买房不住也不租房产中介：大部分买家来自中国 | 英国

在英国被国外买家所收购的房产中，约有10%会长期闲置，投资者不住也不出租，这种现象在首都伦敦更是常见。经过调查，这类闲置房产的国外买家，大部分来自中国大陆。

据中国台湾中时电子报8月9日报道，英国脱欧造成英镑贬值，虽然伦敦房价持续上涨，但英镑贬值抵消了涨幅，国外的投资者看准这一点，纷纷抢购伦敦的房地产。

>>>英国置业百科：英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

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报道援引英国《每日邮报》的话称，在伦敦有一成的投资者在买房后不居住，也不把房屋租出，赚取租金收入，而是把房屋闲置，等房价涨到一定程度时，再卖出，狠赚一笔。

这样闲置房屋的理财方法，也许在一般人看起来很怪异，但英国的房产中介业者却表示，很多海外的投资者借着这种方式，让资金不断增值，甚至可以透过买屋卖屋来赚取大量利润。英国房产中介业者还表示，“这一成闲置的国际投资房地产，绝大部分投资者是来自大陆”。

近年来，大陆民众海外置产的热度居高不下。专家表示，大陆民众在海外置产，主要考虑两个因素，第一是语言文化相近及投资考量；第二是以留学考量，像是英语系的国家如美国、加拿大、澳大利亚、新西兰、英国等。在许多国家，甚至认为大陆人大肆购买房地产，是导致当地房价上涨主因。

英国地产专家表示，对于这些被国外买家买下且闲置的房产，虽然需要缴交房屋税，但这些房子一旦出售后，盈利完全足以抵消这些税负。

（据新华网）

加拿大与澳洲：对外国投资者加税真能为房价降温吗？| 加拿大

中国人对房子的执著由来已久，随着近年来国内楼市风险加大，各地限购政策纷纷落地，越来越多的国人将目光投向了海外市场。从海外资产配置，到子女教育、长辈养老，再到通过买房移民海外，海外房产已经成为越来越多的中国人现实的选择。当今，坐拥海内房产似乎已经不是高净值人群专属了。与此同时，外国政府与当地监管机构对海外投资者可谓是爱恨交加。恨的是投机炒房的行为哄抬房价，使当地房屋可负担性大大降低；但却又渴望吸引更多外来投资，为当地市场经济的发展不断注入活力。

根据居外网最新数据，2017年最受中国投资者青睐的海外房产投资市场是美、英、澳、加、泰这五个国家。美国房市从次贷危机后尚未完全复苏，海外投资对庞大的美国市场来说依然利大于弊。虽然特朗普的上台为美国对外开放蒙上了阴影，但房地产商人出身的特朗普一如既往地欢迎来自海外的投资，甚至他自己的女婿库什纳的家族也在中国做起了EB-5投资移民的生意。英国则内忧外患不断，退欧细节仍然悬而未决，恐怖袭击又进一步增加了不稳定因素。虽然英镑处于历史地位，但英国市场整体的不确定性使其对投资者吸引力有一定降低。澳大利亚和加拿大的房市则在本地人口并不多的情况下，受海外投资者追捧，在过去几年中经历了房价疯涨，热门房市的可负担性成为政府头疼的问题。于是自2015年起，这两个国家一些地方政府公布多项限制措施，针对外国投资者征收附加印花税、土地税、空置税等额外税费。目的是要给已经进入不理智区域的房地产市场降温，防止泡沫充斥市场，保证当地刚需买家的可负担性。

加拿大与澳大利亚的一些地方政府在近乎一致的时间段内不约而同地出台了加税规定，引起市场对这些政策产生影响的强烈关注。下面我们就来对比一下这些政策到底包含哪些规定，对目前市场产生了什么样的作用，对未来市场又会有怎样的长期影响？

由上表可以看出，由于这些税收政策，外国投资者在这些区域的购房成本均显著提升。现在在澳大利亚的悉尼与墨尔本买房，外国投资者大约需要多付10%-12%的费用，在多伦多与温哥华则需多付15%。相较之下，加拿大的加税政策对投资者的影响似乎更加显著。就短期来看，温哥华的多伦多的楼市的确也反应明显。

加拿大：加税短期效果明显，长期影响不大

注释：蓝色线条与左侧数轴：每月成交量与新房源比；橙色线条与右侧数轴：每月成交均价同比增幅

来源：多伦多房地产协会

来自多伦多房地产协会的统计显示，多伦多的住宅均价同比增幅在2017年加税公布之前一路攀升，最高超过三成。而在15%附加税政策公布之后，未来房价的不确定性导致市场反应激烈，新房源大量涌入，成交量与新房源比则直接跌下0.5的临界值，标志着市场进入卖方市场，迫使成交均价同比增幅大幅降低。详细数据显示，大多伦多地区5月的交易量比4月下降了25.3%，活跃房源环比上升19%，均价环比下跌6.2%。这种趋势在6月份持续：6月份的销量同比下降37.3%，房源较5月环比上升15.9%，各类房型的基准价格也都环比下跌。这样的情形不禁让人为多伦多房市担忧，这次加税的影响到底有多大，又会持续多久呢？其实要回答这个问题，有一个很好的参照对象：2016年8月首先开始实行同样加税政策的大温哥华地区。

在去年8月的政策生效之前，不列颠哥伦比亚省来自海外的房产投资占了13%。短短四个月后，这一数字锐减至4%。根据统计，温哥华房产均价在去年11月单月就下跌了5.3%，是2012年后楼市最萧条的一段时间。然而在近几个月，温哥华的房价已经渐渐回到正轨。2017年5月的销量较4月环比上涨22.8%，均价环比上涨2.8%，有望在接下来继续刷新高价记录。

来源：大温哥华房产协会，数据于2016年1月重新基准

其实针对外国买家加税的政策对不同住宅类型的影响也是不同的。上图明确显示了最受外国投资者青睐的独栋别墅的房价走势在15%附加税的影响下受到了较大的打击，从2016年8月开始下行，在2017年1月跌至低估，不过之后开始一路反弹，又恢复了之前的上涨趋势，目前还没有回到之前的峰值水平。与此同时，刚需更为集中的联排别墅与公寓的价格上涨仅仅象征性地停滞了不到半年，便又重新向上冲去，目前已经超过之前的最高值。北美知名媒体赫芬顿邮报6月底的一篇分析指出，温哥华的楼市走向对多伦多的具有强烈的借鉴意义。不列颠哥伦比亚省新政的推出“只在当地市场按下了10个月的暂停键，而如今市场活跃度已经恢复到去年8月以前一样。”所以预计多伦多的加税政策对市场影响时间不会太久，而联排别墅与公寓受其影响的时间会更短一些。

即使在加税政策下依然长期看涨的两地房市，要归功于加拿大良好房产投资环境。加拿大本身房产税较低，所得税和销售税则较高，对纯投资购买行为较为有利。目前加拿大经济形势良好，再加上没有加息迹象，依然对刚需买家与投资者有着很大的吸引力。对于投资者来说，只要加拿大房市利好的基础并没有被改变，他们便会慢慢地将15%附加税当成投资成本的一部分。虽然更受海外投资者青睐的独栋别墅有可能在加税政策下出现短期调整，但在所有购房者中，外国投资者占比毕竟是小部分（多伦多市场仅有4.9%的购房者来自海外）。在联排别墅与公寓市场依然持续上行的背景下，海外投资者短期的观望态度不会对整个市场产生太大的长期影响。因为针对外国买家征税的行为，并没有解决导致房价上升过快的根本原因-库存不足。所以在政府给出系统性解决供给问题之前，从长期来看热门市场的房价依然只能向上走。

澳大利亚：加税效果较小，经济与利率为房市主要隐忧

在加拿大两地推出加税政策的同时，中国买家在澳洲市场也受到了许多政策限制。这其中就包括澳洲各地政府多次通过加税的方式尝试为市场降温，这些政策的效果怎样呢？

来源：CoreLogic，数据于2016年7月1日重新基准

房产数据公司CoreLogic近期发表的数据显示，墨尔本的房价指数在过去的一年中继续上扬，增速高于澳洲其他城市。维多利亚州去年7月对外国人加收7%的附加印花税之后，墨尔本8月的房价指数较7月初环比增长1.25%，9月初环比增长2.11%。随后昆士兰州的加税与维多利亚与新南威尔士两州的附加土地税对房价也并没有明显的降温作用，这也间接导致了维州与新洲政府在今年7月再次出台多项加税政策，再次尝试抑制房价。虽然这些最新的加税政策对市场带来的影响要等一两个月之后才能揭晓，但从长期来看仅仅靠加税控制房价的措施并不是最有效的。就墨尔本房市而言，过去一年中房价也不是没有出现过波动。去年11月和今年5月份墨尔本的房价就曾出现明显的下跌趋势，导致这些波动的主要原因明显并不是之前的加税政策，而是澳洲贷款利率的攀升与更银行严格的审查制度很大程度影响了投资者的购买能力，加上墨尔本公寓市场供给过剩都给墨尔本公寓价格带来了下行压力。那么为什么直接加税的政策对于澳洲房价影响并不大呢？

同加拿大一样，澳洲房价长期走势还是建立在经济与利率环境的基础上。澳洲近来经济走势一般，收入水平停滞不前，加之公寓市场供应量相对较高，消费者对楼市的信心处于较低的位置。需求方面，随着贷款政策则从去年开始缩紧，澳洲各大银行的贷款利率也一直在上升，这都同时影响着投资者与刚需购房者的购买能力。相对于政府加税政策来说，这些房市基本面的隐忧或许才是对澳洲房价更具影响力的因素。另一方面，同加拿大两地15%的加税力度相比，由于澳洲整体房产均价本身比多伦多与温哥华要便宜不少，附加税率也没有15%那么高，需要缴纳的总额度依然较小，或许还不能成为左右投资者的决定性因素。不过由于上述原因，市场供大于求的关系日益显著，澳洲房价预计将进入一段时间的减速甚至下行，但这个趋势与对海外投资者加税恐怕并没有直接的关系。相对而言，限制贷款与收紧外国人购买资格可能对限制投资行为更为有效。

居外网海外房产行业分析师Adam Yang专栏全集

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新加坡房价下跌放缓再成海外购房主地标 | 新加坡

今年3月起新加坡突然宣布放宽房地产管制，压抑了三年的新加坡楼市继续爆发。4月，新加坡房屋销售1555套，而上年同期为750套。而3月环比增长了将近2倍的房屋供应量也继续上升，4月达到1616套。

在经过多年下滑后，新加坡房价近期似乎要迎来反弹，这让其不可避免进入中国投资商的视线。

新加坡简单透明的税收政策和运营环境也是吸引中国开发商的主要原因。

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地产为例，其20%的贷款是海外债务，因此将市场扩大到新加坡既有助于对冲风险，又有利于公司品牌的海外扩张。

根据新加坡城市重建局的数据，今年上半年新加坡核心地带的超高端住宅有四分之一是被中国人购买的。2016和2015年全年，中国买家在高端住房购买比例中分别占比18％和20％。

据瑞士宝盛银行报告显示，新加坡黄金地段4,000平方英尺的住宅平均花费890万美元，同比的中国香港为4120万美元，上海为1,660万美元。中国国内高涨的房价催生了大量中国人前往新加坡购房。

Cushman & Wakefield的新加坡研究主管Christine Li表示，中国严格的资本外流控制手段无法阻止中国买家们因担心国内房地产泡沫而不断来新加坡投资的脚步。

在该背景下，新加坡金融管理局局长孟文能(Ravi Menon)表示，现在还没到放松市场冷却措施的时候，其坦言：“房价重新飙升的风险不可忽略，新加坡需要提高警惕，对海外投资者进行更严格的监管。”

（据经济观察报）

2017年下半年越南房地产市场 | 海外

越通社河内——行内专家就2017年下半年越南房地产市场发展趋向做出预测时认为，虽然要面临一些困难，但房地产业仍有望出现积极迹象。朝着合理并满足需求的方向调整产品结构之后，该市场的吸引力有望增强。

稳定增长

2017年上半年，房地产市场继续稳定增长。其体现在房价、成交量、流动性、库存量下降、商品结构继续朝着更加符合市场需求的方向得以调整等方面。

河内市建设局的统计数据显示，2017年上半年，满足融资条件的住宅类项目共32个，推出房源1.6506万套，其中高档住宅共5164套，占31%，中档住宅共5136套，占31.1%，普通住宅共6206套，占37.6%，高档住宅及普通住宅同比增长0.8倍及0.9倍，中档住宅却同比下降42.1%。

越南房地产协会的报告显示，公寓成交量良好增长，其中主要是拥有合理面积并属于即将完工项目的高档公寓。与此同时，胡志明市住宅待售面积492万平方米，把该市住房总面积提升至1.57亿平方米，人均住房建筑面积为18.47平方米。

据此，今年上半年，开盘入市的主要产品是经济适用住房，占开盘房源总量的68.7%。财政经济研究院研究家郭春松认为，这是可喜的信号，因为各家地产开发商及各家企业已经朝着大力增加中小型住宅数量以满足实际需求并提升市场流动性的方向实施产品结构调整。然而，房地产市场全景表明该市场仍然隐藏许多风险，诸如高档住宅的供求矛盾。

银行信贷资金及民间资金主要涌入一些大型房企及高档房产及度假地产等领域。次级投资人数增加，社会保障性住房及经济适用住房的流动性高，但是供不应求。

实施改革以使高档住宅真正达标

从2017年房产市场释放的信号可见，房地产市场将稳定增长，其中增速最快的就是住房及度假地产。房价小幅上涨，其主要依赖于项目位置，而尚未构成整个市场的普遍趋势。

然而，这类地产的起色还依赖于整个房产市场以及其他地产类型的起色。

亚洲名奎公司总经理范林认为：2017年下半年，房地产泡沫难以出现，因为我们已经主动做好市场容量测定工作，按照合理的研究结果推出

商品，避免供过于需。

此外，今年前几个季度，房产市场仍保持较高流动性，购房者人数稳中有增。

此外，各家房企推出丰富销售政策，诸如银行的房贷机制、地产开发商的长期应付款机制，其有助于给购房者带来更多的选择，购房者人数随之增加。

郭春松先生对此表示赞同并认为，房地产市场难以出现房价猛涨及房地产泡沫积累等隐患，尤其是在废弃的城市社区及公寓仍然较多以及难以提升经济适用房住房需求量的背景下。

越南房地产协会认为，今年下半年，为该市场实现突破性增长的够强冲力尚未出现。

所谓高档商品房的开发商管理能力尚未满足“高档”标准，他们尚未充分确定自己的责任及实力，商品房也尚未满足“高档” 标准，因此应实施改革以使其达标。

（据人民报）

加拿大房地产落潮：会有一半经纪没饭吃，退出 | 加拿大

落潮：房地产业会有一半经纪人退出

过去几年房价连年猛升的加拿大大温哥华地区和大多伦多地区有不少人加入房地产经纪人的行列，而且挣了不少快钱。

但潮起也有潮落时。在联邦和省市政府协力推出调控房地产市场的一系列措施后，大温哥华和大多伦多地区的房地产市场相继开始冷却。

有专家预测今后一段时间会有不少房地产经纪人退出这一行业。

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据加拿大广播公司记者安德丽娅.霍普金斯Andrea Hopkins的报道，加拿大长达十多年的房地产市场热潮不但让成千上万人涌入地产经纪这一行业，而且带旺了室内装饰摆放行业、装修行业、家电行业、更不要说建筑行业了;但似乎正在到来的加拿大房地产市场熊市会导致上述行业的萎缩和成千上万工作岗位的消失。

房地产行业一直是带动加拿大经济发展的主要引擎之一。自2008年以来，加拿大最大城市多伦多地区的房地产经纪人数量猛增了77%，达到4万8千人，十倍于加拿大就业市场的上升幅度。

与之相对比，芝加哥这样的美国大城市的房地产经纪人数量才不过是1万3500人。

加拿大全国房地产经纪人在过去10年的增加幅度是26.9%，这差不多也是加拿大住房建筑行业的就业增加幅度。

现在加拿大就业市场差不多一百万个工作岗位是与房地产行业相关的工作，已经远远超过了石油、天然气开采和采矿行业提供的就业岗位数量。

经济专家们担心，如果加拿大房地产市场的冷却变成了长时期的熊市，则加拿大经济产出和就业市场都会遭受痛苦的折磨。

根据路透社今年5月份所作的调查询问，超过一半的经济专家认为加拿大温哥华和多伦多的房地产市场价格会出现大幅度的下降。

知名的房地产熊市专家马达尼David Madani认为加拿大房地产市场最火热地区房价下跌的幅度会达到40%，而且下跌时间会长达5年。

加拿大经济专家们的预测是，房地产市场进入熊市会让加拿大的国民生产总值GDP下降0.2到0.5个百分点。

加拿大多伦多地区的资深房地产经纪人弗莱明David Fleming认为，过去几年房地产市场价格连年猛升的环境确实让不少进入房地产经纪人行业的新人赚了快钱;但多年的经验证明，在房地产市场熊市到来的时候，会有一半的房地产经纪人退出这一行业。

实际上大多伦多地区房地产经纪人的日子已经开始不好过。统计数字显示，2016年多伦多注册房地产经纪人中差不多一半的人做成的房地产交易不超过两个，只有不到三分之一的多伦多房地产经纪人做成了的交易超过5笔。

在1989到1992年加拿大的房地产市场价格猛降的年代，加拿大的房地产经纪人数量减少了18%。

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（据加拿大家园）

连续两个月上涨英国房产市场复苏？| 英国

根据近日英国Nationwide公布的7月英国房地产价格数据表明，继6月房价小幅上涨1.1%之后，7月英国房价再次微涨0.3%。虽然房价涨幅不大，并且年化涨幅从3.1%降低到了2.9%，但是对于处于房地产淡季的7月，以及之前普遍预测会下跌0.1%来说，依然是可喜的。

Nationwide的首席经济学家Robert Gardner分析称：“表面上看来，与房屋市场近期出现的冷却迹象不符，房屋交易数量在6月份下降至8个月以来的最低水平，而同月份批准的房屋抵押贷款数量则调低至九个月低点。”

根据上图显示，由市场上房屋的供需曲线不难看出从2016年下半年至今，新购房者的需求与市场上新房产的供应一直是需大于供的。但是，从另一个方面来说，在过去12个月以来，英国的整体房价上涨缓慢，甚至有的月份出现下降的基础上，供需的曲线平行始终没有被打破，从另一方面也说明了，现在房地产市场的疲软状态，似乎人们并没有足够的钱来购买房产。

这个图标，现实的是从1981年以来，房屋中介持有房屋的数量。显而易见，目前房屋中介手中的房源已经达到了过去30年来的最低点。

事实上，英国房地产走势还是需要根据英国整体经济的广泛表现来看。从脱欧以来，英国的整体经济表现比较疲软，增长缓慢，而且最近几个月并没表现出强有力的反弹趋势。所以，预计，房地产行业在未来的一段时间内，还是会趋于缓慢的增长甚至在接下来的淡季会有所下降。

Robert Gardner还认为“虽然就业增长依然相对强劲，但随着工资增长不能适应生活成本上涨，家庭预算面临压力。这表明住房市场活动有可能依然疲软。随之而来的受限供应可能会继续为房价提供支持，因此，我们继续预计价格将比2017年上涨百分之二点二，低于近几个月的水平。”

东哥总结：

总体来说，英国房地产市场距离复苏还是有较大的差距，由于英国整体经济的较差表现，房地产市场暂时没有一股新的力量来支撑反弹。不过，虽然英国房价增长趋缓，但是依然是保持了一个增长的趋势。预计，在之后的一段时间里，房价会保持平衡。目前，英国是一个低利率的市场，从投资的角度来说，虽然房价增长在趋缓，但是增长还是高于通胀的，再综合低利率的环境，投资房产的回报率还是会高于其他投资类型的。

英国风险分析师李东伟专栏全集

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脱欧背景下中资对英国房地产投资热情不减 | 英国

在国内政策收紧下，最近内地公司对较大型的交易比较敏感，而中国香港的公司则开始蠢蠢欲动，比如此次李锦记买下“对讲机”大楼；相比起之前投资浪潮中的重量级金融机构、开发商和保险公司，现在知名度较低的中小企业和开发商、私募股权基金和个人在市场上更为活跃。

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7月27日，中国香港李锦记健康产品集团以13亿英镑（约合115亿元人民币）买下伦敦地标“对讲机”(Walkie Talkie)摩天大楼，创下了伦敦单栋大楼的交易价格纪录。

此前最高纪录保持者是卡塔尔投资局，2014年以11.75亿英镑（约合104亿元人民币）收购金丝雀码头金融区的汇丰控股全球总部大楼。

本次李锦记的交易金额也超过此前中国企业对英国房地产最高的收购纪录——今年3月“重庆李嘉诚”张松桥控股的中渝置地(CC Land)以11.5亿英镑（约合102亿元人民币）购买的另一栋伦敦地标建筑——伦敦金融城最高楼利德贺大楼（俗称“奶酪刨”），该笔交易于5月初正式交割。

根据地产顾问公司仲量联行(JLL)最新报告，2017年第一季度，伦敦成为全球房地产交易量最大的城市，去年尚处于第三位。这其中最大的贡献者是来自中国的投资者。英国房地产数据公司Costar的数据显示，在2017年第一季度当季，中国（包括中国香港地区）超越美国，成为英国房地产最大投资者，以9.23亿英镑（约合人民币81.6亿）的交易金额排在第一位。

监管背景下的中资海外地产投资浪潮

海外房地产投资市场一片盛况的另一面，是国内监管机构频频喊话“对娱乐、地产等领域投资审慎决策”。7月13日，商务部发布的我国对外投资合作情况数据显示，2017上半年我国房地产业对外投资总额同比下降82.1%。这一统计数据仅是中国内地对外投资的交易额，不包括来自中国香港的投资。

具体到英国，英国房地产数据公司Costar旗下新闻部门Costar News伦敦金融编辑詹姆斯·巴克利（James Buckley）对《财经》记者指出，他们没有看见中国对英国房地产的投资下降，相反是更多的来自中国的投资。在国内收紧政策下，最近内地公司对较大型的交易比较敏感，而中国香港的公司则开始蠢蠢欲动，比如此次李锦记买下对讲机大楼。

荣鼎咨询（Rhodium）的数据显示，在2016年底中国政府严控非理性投资的背景下，今年上半年中国企业对外的兼并收购同比减少了20%。对外投资交易数量在今年年初开始下跌，2月到达最低点后慢慢开始回升，上述中渝置地对奶酪刨大楼的交易就是在监管部门“喊话声”中完成的。

《财经》记者从规模最大的全球性私有物业咨询公司莱坊（Knight Frank）董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅处获悉，根据莱坊的最新数据，今年1月-6月250万美元（约合1684万人民币）及以上的中国对外房地产商业投资总额比去年同期下跌8%。这个数据之所以与82%相去甚远是因为统计包含了中国香港的对外投资。另一方面，统计渠道也可能是结论不同的原因，莱坊的数据是根据其全球投资跟踪系统统计得出。

但是纪言迅也承认，不管跌8%还是82%都代表房地产投资确实受政策影响。

莱坊观察发现，相比起之前投资浪潮中的重量级金融机构、开发商和保险公司，现在知名度较低的中小企业和开发商、私募股权基金和个人在市场上更为活跃。因为他们融资、做决断的速度较快，脱欧后英镑下跌就马上入市。

针对中国政府对海外投资趋势的遏制，丝路智库研究院院长梁海明认为，政府手段主要针对非理性投资，有些中国企业海外并购，是将并购公司的股权超过九成作抵押融资，加上融资成本也比较高。“这说明了不少中国企业海外并购不是不差钱，而是很差钱，”梁海明对《财经》记者表示。

此外，海外投资的不确定性增加，中国经济增长理想企业留在国内投资，以及2016年基数比较等，也是今年上半年对外房地产投资大幅下降的原因。

写字楼是投资首选

地产顾问公司仲量联行(JLL)最新报告显示，2017年第一季度吸引海外投资排名列前三位的城市是伦敦、华盛顿、纽约，伦敦成为全球房地产交易量最大的城市。

此外，在仲量联行的调查中，2016年中国内地买家对境外房地产的投资中英国排名第五，投资额达22亿美元（约合148亿元人民币），2015年以投资额18亿美元（约合121亿元人民币）排第四。英国市场表现最强的一年是2014年，那年它吸引了49亿美元（约合人民币330亿元）的中国房地产投资，大连万达集团、绿地集团等中国地产商领衔开启了横扫伦敦楼市的大门。

写字楼投资是中国内地投资者首选。商业房地产调查公司RCA（Real Capital Analytics）数据显示，2009年-2016年，写字楼和酒店物业投资约占中国对英投资的71%。2017年上半年，中国对英国房地产市的投资中一半以上为写字楼项目。

詹姆斯向《财经》记者分析，去年脱欧公投之后，汇率波动给中国投资者带来了利好，再加上公投后英国房价有微降的趋势，这让中国投资者在投资英国房地产时至多享受了20％的折扣。

他进一步指出，通常中国买家会称这是一笔长线投资，但是没有人知道他们怎么定义“长期”，因为这些交易都是最近几年进行的。

除了中国，脱欧公投后，来自亚洲和中东的海外投资也涌入了伦敦商业地产市场，欧洲及美国投资出现缩水。

根据地产咨询公司第一太平戴维斯（Savills）的数据，今年第一季度，亚洲买家囊括了伦敦64%的地产交易。在“奶酪刨”大楼的交易中，除了中渝置地，前三位竞标者中的另外两位也是亚洲买家，分别是出价9.65亿英镑（约合85亿元人民币）的韩国主权基金（Korea Investment Corporation）和出价9.5亿英镑（约合84亿元人民币）的新加坡主权投资基金淡马锡控股。

詹姆斯分析亚洲买家为何对伦敦金融区写字如此感兴趣，是因为相比起亚洲部分国家的本国市场的激烈竞争，英国楼市相对便宜。

根据Costar的数据，国际买家在伦敦市场上挤出了英国本地投资者，英国本地投资在伦敦房地产市场只能占到34%的份额，在伦敦之外的英国市场能占到78%的份额。

很多公司看中的是伦敦欧洲金融中心的地位，写字楼租赁非常有市场，但是由于脱离欧盟，伦敦集中的金融服务业将会有一部分分散至欧洲其他城市。詹姆斯认为，伦敦的经济模式比以往更加多元，过去依赖金融行业，现在更多依靠信息及通讯业，以及科技行业，伦敦未来会在这方面发力，以写字楼租赁市场的强劲表现继续吸引国际投资。

（据财经网）

加息或是压垮房地产市场的最后一根稻草 | 加拿大

加拿大经济过分依赖房地产买卖费

房地产行业一直是加拿大经济的主要支柱。但除了盖房子和装修房子会提升加拿大的GDP之外，买卖房子要缴纳的经纪人手续费等费用也为拉动加拿大的国民生产总值做出了不小的贡献。

经济发展的引擎

据加拿大广播公司记者贾克琳娜.汉森Jacqueline Hansen的报道，加拿大与买房和卖房有的关各种各样手续费产生的国民生产总值比农业、渔业、林业和狩猎业贡献的GDP加起来还要多。

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加息或是压垮房地产市场的最后一根稻草 | 加拿大 — 加拿大买房卖房的人要缴纳多种费用 © Graeme Roy/Canadian Press

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在加拿大，买房和卖房有关的手续费如房地产经纪人费、土地转手费、土地测量费、房屋检验费、律师和公证费等费用加起来差不多占加拿大全国经济的2%;而根据加拿大统计局的数字，加拿大经济中农林牧副渔行业的国民生产总值加起来才不过是1.6%。

由于这些与买房卖房有关的费用是与房产售价挂钩的，所以房价升高让这些要缴纳的费用也水涨船高的跟着上涨。

水能载舟也能覆舟

美国经济的增长也曾经很依赖房地产市场市值的猛升和与买房卖房有关费用的上升。但就是在2005年美国房地产市场崩盘前的房地产高峰期，美国与买房卖房有关的费用产生的国民生产总值也不过占美国经济的1.5%，远低于加拿大现在的2%的比重。

在10年后的今天，美国房地产市场经历了由于次贷危机崩盘和随后复苏的10年，现在美国与买房卖房有关的费用产生的国民生产总值占美国经济的比重不到1%。

加拿大的经济观察家们认为，今后几个月加拿大统计局的经济统计数字会显示，加拿大房地产市场在联邦政府及省市政府推出的房地产市场调控组合措施和加拿大中央银行上调利息率措施的综合作用下，加拿大以大多伦多地区和大温哥华地区为代表的热得疯狂的房地产市场已经开始冷却，房屋销售量的下跌和房产价格的下调会让与买房卖房有关的费用产生的国民生产总值占加拿大经济的比重下降。

进入拐点

除此之外，加拿大的房屋装修行业也会受到拖累。当房地产市场冷却，买房和卖房活动减少后，房主们的房屋装修活动也会减少，导致目前占全国经济2.6%的房屋装修行业在加拿大经济中的比重下降。

专家们指出，许多加拿大人把房产当作投资，在房地产价格猛升时，他们愿意花钱去装修厨房和厕所以拉升自己的房产价值，但在房产价格下降的情况下，愿意花钱装修的人就少多了。

央行行长波罗兹吹风说今年加息可能不止一次。

加拿大中央银行不久前已经把央行利率从0.5%上调到0.75%，而且吹风说今年可能还会继续加息。如果说加拿大中央银行长期实行的超低利率货币政策是拉升加拿大房地产市场的一个主要推手的话，那央行加息也会成为冷却加拿大房地产市场的主要推手。

房奴们要小心了

比如，如果购买75万加元的房产，在支付了10%的首付后，购房者的房贷供款负担会由于中央银行把利息率提升0.25%而每年多付1千加元;假设加拿大中央银行今年加息三次、每次上调利息率0.25%，则这位购房者每年要多付的房贷利息是3千加元。

不要以为加拿大中央银行把利息率从0.5%上调三次到1.25%就是高利率了，从历史上看正常的中央银行利息率水平是在3%到5%之间;上个世纪80年代还出现过房贷利率20%的超高利率期间。

20%的房贷利率简直是在用信用卡高利贷买房，那时的加拿大房奴们怎一个“苦”字了得。

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（据加拿大家园）

奥兰多房地产升值潜力巨大高资产配置受热捧 | 美国

奥兰多是位于美国佛罗里达州中部的一座城市，根据美国人口调查局2006年统计，人口共220,186人。奥兰多的慢节奏的生活和它多元化的生活，成为了很多人热爱它的理由，近年来，美国受加息政策、资产配置、经济领先全球回暖、市场稳定涨幅健康等多重利好因素影响，逐渐成为全球最值得投资区域，越来越多的国内高净值人群选择配置奥兰多房产。（奥兰多买房有哪些注意事项？）

与此同时，中国人在美国购置房产的“地盘”也正在不断扩展，由纽约、旧金山、洛杉矶、休斯敦、亚特兰大一些热门城市逐渐向德州、伊州、华盛顿州、宾州、马里兰州等地蔓延。如今，中国买房者又将目光瞄准了美国本土最南部的佛罗里达州。因早前受次贷危机影响，佛州房价大幅下跌。而近两三年奥兰多房产市场火热，已经回升了50%有余，但离高峰期至少还有50% 的空间，对投资者来说，则迎来奥兰多买房最佳抄底时机。

1、迪斯尼入驻租金有保证

奥兰多拥有世界上面积最大的迪斯尼乐园。随着美国经济的恢复，奥兰多的旅游业增速会更快，作为超过纽约而成为美国年访客量最多的城市，奥兰多在去年一年便吸引了6,200万访客，刷新美国旅游业“到访单一城市游客量”之最的新纪录。而奥兰多区域将近有590家酒店，约12.3万间房间，迪斯尼乐园周边的酒店大约只有300家，奥兰多平均每夜至少需要8.8万间房，需求量远远大于供应量，这就催生了奥兰多假期出租房市场，把闲置的空房出租给访客。

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2、市场火爆房价再提升

租房市场的火热，对出租房的需求也将随之提高，而这也会进一步催生房价的上涨，促使奥兰多房产市场异常火爆，过去一年奥兰多房价达到了12.7%的升幅，是继2012年美国经济复苏后，奥兰多房产市场的大幅度上涨，预测未来还将有4.8%的上涨空间。巨大的房产缺口使得围绕迪斯尼的区域几乎成为奥兰多房地产市场当之无愧的烫金地段，是近几年海外投资者的热抢区域。

3、环境优美配套醇熟

有“阳光之州”美称的佛罗里达州，位于美国东南部，西部濒临墨西哥湾，东部临近大西洋，南边临近加勒比海，因其亚热带湿润气候，湖泊密布三面环海，作为全美知名的休闲度假胜地受到众多投资者热捧。同时，奥兰多将商业区、住宅区、休闲区和绿地精细划分，打造的生活环境、良性竞争的商业气氛、完整的教育体系。

奥兰多这片价格洼地正逐步走向价值高地，以高性价比俘获众多投资者的目光。越来越多的中国投资者已经加入到购买佛罗里达房地产的人群中，投资奥兰多，宜早不宜迟。

（互联网资讯综合整理）