房地产 – Page 15

中国不完蛋加拿大楼市泡沫破不了 | 加拿大

《环球邮报》市场策略分析师Scott Barlow结合网上关于加拿大房地产市场的若干分析文章，对加拿大房地产市场未来的走向做了一些分析和点评。

其中，他提到The Macro Man blog有篇关于加拿大房地产市场的文章很有价值。The Macro Man blog是财经网络媒体，作者多为市场一线人士。该网站上发表的文章因为不需要真实署名，所以通常人们对这些观点持保留态度。但Scott认为The Macro Man最近发布的部分文章观点可信度很高。

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中国不完蛋加拿大楼市泡沫破不了 | 加拿大

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The Macro Man有篇关于加拿大房地产市场的文章引用了《经济学人》的研究，分析后得出结论，认为加拿大房地产价格不会大幅下降，除非中国经济遭遇到了硬着陆。

该文认为，如果中国资本流入加拿大的趋势发生逆转，将戳破加拿大的房地产泡沫。这种情况只可能出现在中国经济硬着陆或发生金融危机的情况下，而这种危机往往伴随着商品价格的崩盘。

Scott上周说，中国目前确实有信贷膨胀的明显信号，但并没有泡沫破灭的迹象。他认为，前端利率的确正在转高，但星星之火不会成为燎原之势，即便中国这艘经济航母搁浅的风险的确存在，但如果考虑到中国政府的掌控力以及采用的各种经济刺激手段，加拿大的泡沫破灭也必然在中国之后。

有人认为国外的投资只占加拿大房地产市场的一小部分，但其实搅动这个市场并不需要太多买家，只需少量对价格不敏感的买家就可以。

另外，Maclean’s杂志的Kevin Carmichael认为加拿大的利率很快将会上涨，从而威胁到房地产市场和高分红股票的价值。Scott并不认同该观点，他认为未来利率不会上升到那么高，因为利率会受到大量房屋贷款的制约。

（据加拿大家园）

110亿外资涌入伦敦房地产：是谁的钱？花在哪儿了？| 英国

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最近，Real Capital Analytics出了一组数据：

从2016年4月至2017年3月，伦敦房产项目总共收到118.83亿英镑的投资，其中的绝大多数，也就是109.57亿英镑的投资，来自海外！

而这一时间范围，刚好涵盖了英国脱欧公投后的敏感时期。

即使在英国脱欧前景不明朗，很多不确定因素需要考虑的时候，海外投资者却趁着汇率好的时刻，拿着现金涌入英国房产市场。

如下图所示：伦敦总投资来源国家构成

更直观一些，各国在伦敦投资所占百分比如下图所示：

在此期间，英国国内房产投资总额为32.72亿英镑，占整个伦敦投资额的23%。

其次是欧洲（29.44亿英镑，占20.7%）

中国香港（22.18亿英镑，占15.6%）

美国（17.95亿英镑，占12.6%）

加拿大（10.37亿英镑，占7.3%）

中国大陆（8.38亿英镑，占5.9%）

中东（4.95亿英镑，3.5%）

其中，中国大陆和中国香港都非常看好英国，尤其是伦敦的发展，才会在英国脱欧之后，继续加大房产市场的投资。

单这两个地区的房产投资总额加起来就占到整个伦敦地区的21.5%，成为英国海外房产的最大投资来源，投资的主要标的为写字楼、酒店收购。

如下图所示：2017年第一季度海外投资者投资金额（百万英镑）排行榜：

接下来，我们再看一下，伦敦的哪些地段受到各国财团的青睐。

1. City of London

伦敦金融城，一区东侧，地方虽然不大但却聚集着成百家银行和金融机构，是伦敦的“华尔街”。

如图所示：房产投资者在伦敦金融城投资金额和比例如下

其中，中国香港和美国投资者投资最多，为10.94亿英镑。

比如：

2016年10月，建滔化工以2.71亿英镑的价格收购了位于英国伦敦金融城的WeWork欧洲总部大楼Moor Place;

2016年11月，中国香港的AGP Group以1.55亿英镑购入英国央行(Bank of England)附楼20 Moorgate。

而来自中国大陆的投资也有7.07亿英镑，占了所有来到金融城房地产投资的11.8%。

比如：

2016年9月2日，中民投控股的上市公司上置集团以8,450万英镑的价格收购了位于英国伦敦金融城的法兴银行总部大楼。

14天后，中民投旗下的上置集团再斥资3,250万英镑，购入金融城Cazenove总部大楼。

2016年12月，国有企业北京首都开发控股有限公司，斥资逾2.1亿英镑购入30 Crown Place，这是品诚梅森律师事务所(Pinsent Masons)在伦敦金融城的办事处。

2017年3月初，中国企业中渝置地（CC Land）以11.5亿英镑的价格收购伦敦金融城地标“奶酪刨”大厦，这笔交易也成为英国近年来的最大交易。

2017年3月底，北京首开集团以9650万英镑的价格买下了金融城写字楼Fleet Place House。

2. South Bank

South Bank位于伦敦市中心，泰晤士河的南岸。

如图所示：房产投资者在伦敦South Bank投资金额和比例如下

这一地区的伦敦房产主要集中着欧洲和美国的投资，其中欧洲的投资更是高达4.16亿英镑，占61%。

3. Midtown

Midtown指的是伦敦市中心的部分区域，从这里到很多伦敦的著名景点都是步行距离。

如图所示：房产投资者在伦敦Midtown投资金额和比例如下

来自欧洲的海外资本最钟爱这里的房产，共投资4.19亿英镑。

其中，来自中国香港的资本为1.15亿英镑。

4. West End

West End特指的是伦敦市中心著名的戏剧休闲文化区，坐落于伦敦一区Charing Cross以西，Leicester Square、Covent Garden、Piccadilly Circus、Regent Street所在的区域。

如图所示：房产投资者在伦敦West End投资金额和比例如下

海外投资者中，中国香港投资地产金额为9.71亿英镑。

比如：

2017年3月，中国香港地产公司，斥资1.8亿英镑购买了11-12 St James’s Square。

5. Docklands

广义上的伦敦Docklands地区由泰晤士河两岸的5个地区组成，分别是：Southwark, Tower Hamlets, Lewisham, Newham 和Greenwich。

如图所示：房产投资者在伦敦Docklands投资金额和比例如下：

其中，来自中国大陆和中国香港的房产投资金额高达7.44亿英镑！

比如：

2016年4月，海航集团斥资1.31亿英镑，收购金丝雀码头的商业楼宇17 Columbus Courtyard。

2016年12月，中国酱油制造商李锦记(Lee Kum Kee)，斥资3700万英镑，在伦敦狗岛(Isle of Dogs)购买了一栋写字楼。

此外，更多的收购项目还在继续：

比如2017年5月，中国华润置地与美国北极星房地产豪掷3.09亿英镑联合收购英国伦敦金融城写字楼…

中国酱料巨头李锦记正在竞购伦敦金融城最著名地标30 St. Mary Axe，也就是伦敦金融城三大地标之一“小黄瓜”（The Gherkin）…

提示：

2016年4月到2017年3月，投入英国伦敦房产市场中的资金，来自中国大陆和中国香港的总额高达30.56亿英镑，占所有伦敦房产投资的21.5%。

其中，最受中国投资机构和投资者们青睐的地区为伦敦金融城和新兴金融城金丝雀码头等，这也彰显出中国资本偏爱金融城的事实。

此外，英国本土资本投资伦敦房产市场的百分比为23%，海外资本占77%

而海外资本占比如此巨大，不仅仅是对英国和伦敦发展的信心，也是充分利用了汇率差来给自己找利益最大化的出口，“割韭菜”的意义不言而喻。

相关资讯：政治不确定性升高六月份英国房价下滑0.4% | 英国

（据英伦房产圈）

居外看点：伦敦房地产业的扩容、提效与空间改造 | 英国

2017年伦敦房地产论坛的第二天，离会场不远的格兰菲尔公寓大楼发生了火灾悲剧令业界的讨论氛围变得些许沉重；但与会人士还是没有放弃讨论，努力回答“伦敦该如何解决自己的住房短缺问题”。

主管城市规划改造的伦敦副市长朱勒斯-派普在本届论坛上给出了讨论这一问题的背景数据：2017年伦敦的常驻人口为880万，每年的新增人口规模在7万左右。单凭伦敦的年净增人口数据就可以证明伦敦这座城市的吸引力。但人口剧增对伦敦的基建和土地开发规划而言是极大挑战，这座城市要做好纳入每年7万新增人口的准备，意味着每年要新建6万套住宅，并持续投入公共交通设施扩容，必须在2050年前实现公共交通承载能力比现在增加50% ，才能满足新老伦敦人的生活品质。

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派普表示，按照这样的规划，伦敦的基建可能要花1万4千亿英镑，单就交通设计与廉租房的投入当地市政府就面临1750亿英镑的资金缺口。因此当地提出了一个交通设施大项目CrossRail2，单一这个项目就能利好沿线20万住户。CrossRail2原计划定于5年后（2023年）开工,造价270亿英镑, 将连接伦敦南北，建成后伦敦北部Hertfordshire至南部Surrey郡的交通将会更加便利，沿线20万住户也会从中受益，此外这个项目还会创造20万个新就业岗位。

但最近的英国大选令政府的工作更着眼于新的联合政府班子的搭建，与此同时，摆在英国政府面前的另一件重要大事是保证英国顺利脱欧。英国政府近期焦点的频繁转化很可能导致CrossRail 2项目被搁浅。副市长派普表示 “我们需要尽最大力量令本届英国议会能够确保“CrossRail2”的实施。为减缓伦敦住房压力问题，必须在基建升级的融资上有创新。我们必须要考虑该项目涉及到的原有社区的态度，不然，这些社区和目前英国政坛的困局将会是这个项目的最大障碍。为了实现这座城市的增长目标，能够应对越来越高的人口密度，我们对项目的设计愿景及综合调动使用这些资金的能力就变得至关重要。”

第一太平戴维斯伦敦住宅开发研究部主管凯蒂-沃里克(Katy Warrick)表示，伦敦需要有更多百姓买得起的房屋，“这意味着在保证投资到位前提下，我们需要在伦敦找到哪里有可开发的新地皮”。

有些与会专业人士认为解决伦敦住房紧缺问题的方法在于提高可租赁房屋供给。伦敦大都会区政府住宅和社区官员大卫-伦茨（David Lunts）表示，市政府鼓励“起跑线一致”原则，鼓励新增房屋供给而非“蚕食”存量房的项目。伦敦市政府已经对市场总体状况有了了解，现在进入到寻找房屋细分板块可衡量指标和解决方案环节。 “我们已经实地路测过，我们决定采取更积极地行动，而不再总是更积极的歧视” 。

仲量联行的亚当-查理斯在2017伦敦房地产论坛上担任 “建房出租：别只是说”分论坛环节的主持人，他对伦敦的租赁房板块新增供给表示乐观。

伦敦温布利公园地皮的开发商Quintain Ltd就是响应“建房出租”号召的践行者。 Quintain Ltd. 在温布利体育场周边85公顷地皮上上他们已经造了1000多套房子，几周后还会退出3000多套，其中绝大多数都用于出租。“潜在租客市场的市场很大，”他说，选盖租赁房项目能让我们更容易跟上资金链供应的节奏，因为卖出12-15套房子的同等时长内，他们可以出租掉40-60套房子。来自美国的开发商”灰星“ 公司（Greystar）也将他们的美国经验带到了英国市场，灰星欧洲控股公司开发总监Michela Hancock表示”灰星“计划在2020年前新建1万套住宅，目前他们的项目已经完成了三分之一。

在Michela看来，现在就是建房出租的实施阶段，开发商们不再是停留在口头阶段。但要把目前的市场状况及这类型的住宅解释给买家客户是最大的挑战，因为需要教育市场，让他们理解目前就是租赁型公寓的运营阶段，而不能把运营留到建成以后解决。她解释说，”项目初期就要有清晰的管理策略，不然，到后期就会有很多问题”。英国本土老牌建筑开发休闲物业管理机构“人本建筑”（Places for People，非盈利机构）的产品服务创新总监阿莱士-诺泰（Alex Notay）表示，在大西洋另一边，建筑开发最主要的竞争领域在于“配套设施”，这是这一边英国房产开发商跟美国最大的差别。

今年的伦敦房产论坛还专设了“房屋交付效率提升”讨论环节。英国房屋管理开发机构（非盈利）天鹅建筑集团（Swan Housing Group）提到了他们在巴斯尔登（Basildon）投资设立的模块化预制住宅工厂将有助于缩短房屋交付周期。

与会人士一致认为开发商的房屋的建房和交房周期应该进一步缩短，英美合资开发商Argent Related的西蒙-培根表示，国王十字建筑技术中心（The Kings Cross’ construction skills academy）这类建筑人才培训机构也能起到推动作用。伦敦西敏区议员蕾切尔-罗巴森（Rachael Robathan）则认为，目前西敏区“半成品预制住宅”在该区域房屋中占比仅为1.5%，显然还有提高空间。与此同时，西敏区也会探索现有密度的住宅群如何能提升使用“效率”。

小户型或许是个不错的解决方案，伦敦大都会区政府代表安德鲁•威廉姆斯也表示“政府鼓励更多的半预制住宅进入市场，只要面积规划合理的小型住宅，即使设计出格，政府也会在审批上保持宽松态度。”

谈及“空间与文化”的关系，与会的不同专业人士都表达了各自不同的看法。

英国老牌建筑开发物业管理公司Peabody承担了近期伦敦东北部“泰晤士米德”（Thamesmead）的城区改造项目。该机构文化战略主管阿德里安娜•马奎斯强调“区域改造绝对不只是建造房屋”那么简单。公共空间规划设计公司Publica的创始总监露西•马斯格雷夫则认为，文化的表现形式有很多种，例如“体验式”文化，最近的实例就是社会各界对格兰菲尔公寓大楼火灾后的行动表达；文化的表现也可以十分具象，正如诸多设立在伦敦的世界级文化机构。

自称“业余酿酒师”实际擅长为科技和创意公司设计建筑空间的茱丽叶•摩根的观点是，地方文化应该能够表达当地的“风土”。而茱利叶•摩根的同事罗杰•麦德林认为，“文化诞生于人与人的互动和分享”。

英国建筑师菲尔-科菲强力推荐大伦敦区域的巴金-达格纳姆区把文化带进社区的做法：该社区专为艺术家打造了底楼的艺术工作室空间，希望吸引艺术家进驻，同时他们能够让艺术家们心甘情愿签长租合同，马奎斯表示，“艺术家也是人，他们也需要安家立业”，这样着眼长远的社区规划对当地社区的发展和经济发展都是健康的。“公共艺术也是很重要的，没人高兴看见光秃秃的公共空间，”英国皇室地产(the Crown Estate)的安西亚-哈里斯表示说。“也许我们的文化需要的是‘真实能接地气’缺不失“有抱负有主张’的表达，前述Publica创始主管马斯格雷夫说：“若是在空间设计里加入对国际视野的积极思考也很棒。

*2017年伦敦房地产论坛前沿报道*

原作：David Taylor

出处：新伦敦季刊《New London Quarterly》

原稿发布日期：2017/06/16

编译：居外研究院实习研究员常元臻

编译日期： 2017年6月19日

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

外媒：专家警告称房地产泡沫威胁澳大利亚经济 | 澳洲

澳大利亚最知名经济学家之一克里斯·理查森对本国长期持续的经济繁荣带来的危险副作用发出警告。主要是澳大利亚各大城市产生了巨大的房地产泡沫。

据德国《世界报》网站6月17日报道，“我们现在已经看到最大的问题所在，”理查森对《星期日世界报》说，“澳大利亚房地产价格近年来疯狂上涨，主要是悉尼。我们认为澳大利亚普通房产价格被高估了超过五分之一。”

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这位德勤经济宏观部负责人估计，房地产泡沫破裂将沉重打击澳大利亚经济。理查森说：“房地产泡沫令澳大利亚经济极度脆弱。”

澳大利亚正在经历历史上绝无仅有的经济繁荣，已有25年未出现过经济衰退。

另据俄罗斯卫星网6月16日报道，澳大利亚对进入其房地产市场的中国资本推出新的限制性政策。在新南威尔士州，对住宅买家的征税增倍。一些来自中国的房地产投资客正把自己的视角投向美国。此外，路透社援引悉尼和广州的中国商人的介绍对此进行了报道。澳大利亚房地产市场规则的急剧变化，很大程度源于媒体的反华攻势。

路透社指出，中国投资商开始从澳大利亚转身，因为澳方针对外国买家推出一系列冷却火爆的房地产措施。从实质看，政府此项举措，首先针对的是最为活跃的中国资本。根据瑞士信贷资料，在新南威尔士州，选购住宅的外国买家在新房市场约占四分之一，而中国投资客是外国买家中最庞大的群体。

对澳大利亚不动产市场做“手动控制”不仅让中国投资商感到惊慌。形成的氛围是，中方投资是住宅价格上涨的唯一“罪魁”。比如在悉尼市，房地产涨价确实和中国投资潮相吻合。但同时也没有切实的证据来证明中国创纪录投资流与高房价有直接的关联。中国香港《南华早报》援引悉尼大学达拉斯·罗杰尔斯的报告得出了以上结论。一些观察家认为，很大程度上，是因为当地媒体炒作，才使更多的接受采访者认为，外国资本进入是住宅价格上涨的主要原因。但实际上，当地人购买的住宅量要超过总数的50%。而外国人仅购买了14%。

（据参考消息网）

一图秒懂：十国海外买房限制 | 海外

房地产景气让不少想投资置产的人心如止水，但想转往其他国家发展，几个中国人偏好的国家，相关房地产规范一定要搞清楚，苹果日报整理各国对於外国人购置房产规定重点。

英国

对於外国买家会特别注意资金来源。

澳洲

须向澳洲外国投资审查委员会（FIRB）申请准证，而且仅能购买新房，不得购入中古屋。

菲律宾

不能购买土地，整栋大楼仅能拥有40%。

马来西亚

外籍人士购屋需取得「外国人准证」，除特定区域基本购屋价格门槛为50万马币外，原则上一般需达100万马币以上。

柬埔寨

不得拥有土地所有权。一般公司只有在51%柬资股权情况下，才可申请购买土地，租期最长可达90年，期满再申请更新租约。外国人可合法购买2楼（含）以上公寓，无外资比例限制，但不能持有土地，仅有公寓所有权。

泰国

可购买大楼总空间的49%，不需要永久居留。未持永久居留证的外国人或公司，须从境外汇入泰国100%购买金额。

越南

购买单一公寓大楼项目不得超过总量30%，购买单一别墅项目不得超过总量的10%。

美国

在美国购置房地产，几乎没有任何限制。可以为移民美国加分，但拥有房产不能作为申请美国永久居留权的依据；美国房地产房屋税比中国台湾高出许多。

日本

外国人可购置丶拥有和出售日本房产，须遵守规定及条件和日本国民相同。透过房仲购买，并备妥护照丶户籍誊本等，到外交部申请认证，即可购置日本房地产。

中国

港澳台人士可以购买二手商品房，不可以购买公房和经济适用房，因为公房和经济适用房多为帮助弱势。若想在中国买房须符合几项必要条件，如在中国住满1年丶在中国没有第2套房产丶房产须用於自住。

（据苹果日报）

新创科技对房产业的冲击与机会 | 美国

在多数人的的观念里，房地产业属于传统产业，不仅跟科技沾不上边，产业循环的速度也不快。不像科技业，许多电子产品生命周期都不超过1~2年。如果房产投资人还抱持这样的想法，那就大错特错了。

以银行业而言，随着新创fintech金融科技公司的攻城略地，使得许多银行业务渐被蚕食鲸吞、甚至消失，逼迫银行掀起并行、整编潮，进而导致许多城市不少大型一线金店面，有着为时不短的空租期。然而这个趋势，似乎仍未停歇。美国电商巨人Amazon亚马逊的崛起，同样也使得美国零售商场正掀起一波淘汰关门潮。这些都是新科技的运用进而掀起房地产的重大变化。

然而，新科技运用对房地产业的冲击不仅如此。事实上，全世界新创科技公司最多的美国，光是在去年，共有235家房地产科技公司（Real Estate Tech Company）公司，在市场上成功地募集26.65亿美金的资金。

在美国众多的房地产高科技新创公司中，根据我的观察，大致上可分成四大类：

第一类，属于运用大数据的“房地产网络搜索引擎类”公司：免费提供用户欲查询对象之历史价格、目前房屋估值与未来一年房价预估。还有欲查询对象之学区好坏、房产税、欲查询对象周边附近其他类似正在销售对象开价、照片等数据。该类之新创房产科技公司，主要假想敌就是在那达克挂牌的Zillow公司，包括Redfin、Homesnap、Homevalue Website等。其中HouseCanary更是以提供用户欲查询对象未来房价高精准度着称。今年初也获得Google董事长Eric Schmidt艾立克･史密特的青睐，共同参与3,300万美金的增资入股。

第二类，提供短期房屋网络招租服务公司：这类主攻短租、民宿出租的新创房产科技公司，主要是把Airbnb为主要竞争对手。这类为数不少的公司，包括比较知名的Flip公司，提供承租人房屋分租服务，尤其在纽约、旧金山这类房租惊的吓人的大城市，最受用户的欢迎。还有Tripping、Homeaway与VRBO等许多，跟Airbnb大同小异的公司。

第三类，有能力将房地产部分流程更为优化的公司：这种类型的新创房产科技公司，可能擅长在优化房地产营造流程，也可能专精在物业管理，又或是简化在线贷款征信流程等房地产交易流程中的某一部分。举例而言，例如: OnTarget公司，利用其优异的计算机软件程序技术，提供开发商、营造商、承包供货商、银行，甚至投资人，可以藉由随时上该网站，达到实时监控大楼兴建实际进度，并有效控制时间与材料成本的目的。Honest Buildings公司也是运用云端数据库与大数据分析，有效监控营建过程，与OnTarget有异曲同工之妙。

第四类，运用VR、AR虚拟现实与3D技术，提供潜在买方体验新销售手段之公司：其中最令我感到兴趣的两家公司，就属Matterport与Floored了。这两家公司，提供潜在买家利用该公司网站，点选任一房产对象，就能让投资人有如亲临实境，轻易取得该对象360度的各种视野，根本不必亲自到现场看屋，提供潜在买方抢先看屋乐趣的科技公司。这两家最大的差别在于Matterport专注在住宅市场，而Floored专注在商业办公室对象。

根据美国联邦储备局的一份报告，美国最大的资产是房地产，目前来到40兆美金的市值。这个数字，随美国着房价的持续上涨，市值也不断的增加。身为美国房产投资专家，与创投多年经验的我，一方面看到美国新创科技公司前仆后继地投入房地产市场，提供房产投资人更透明、更精准、更多元的房产评估信息，对美国房地产产业进化与升级做努力与贡献，感到惊艳与佩服，更使得我对美国房产后势乐观以待。

反观中国台湾，根据台经院的“2016中国台湾获投大盘点”报告，2016年全中国台湾新创公司共募得约3.5亿美金，仅为同期美国房地产科技新创公司所募得资金的12.5%，且仅有一家新创科技公司iStaging跟房地产有关，也只募得560万美金，仅为美国房产科技新创公司同期募得金额约0.2%。故想藉此呼吁中国台湾相关主管机关或过去十年有享受到房地产增值的中国台湾大型建商，应该鼓励、支持新创科技公司积极投身提升中国台湾房地产产业进化的领域。

也引颈期盼，中国国内、港澳台等地，未来能有越来越多新创科技公司愿意为华人世界的房地产产业进化与升级做贡献，提供房产置产与投资者享受透明、精准、多元的房产评估信息，进而使得房产市场交易更为有效率。

益立信不动产锺仁义董事总经理专栏全集

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出人意料的大选结果将如何影响英国房地产市场？| 英国

随着全英国最富、房价最高的伦敦肯辛顿选区历史上第一次被工党拿下，这次令人意外的提前大选以这样一种荒诞的方式落下帷幕。

相比大选前拥有的330个席位，保守党这次总共丢掉了12个议员席位，其中对房地产市场影响最大的就是保守党丢掉的中克罗伊登选区（Croydon Central），该选区原本属于英国住房大臣（Housing Minister）——Gavin Barwell，但他却在这次大选中丢掉了议会席位，失去了在议会中发言的机会，无法再担任住房大臣。

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英国房地产媒体评价大选结果：住房大臣失去席位导致之前的政策可能难以兑现。

更令英国房地产市场雪上加霜的是住房大臣Gavin Barwell刚刚在2017年2月份主导颁布了英国住房白皮书（UK Housing White Paper），总共104页，试图用明确的住房五年计划和严厉的惩罚措施解决英国住房严重供不应求的问题。

由于英国住房供不应求的情况造成房价不断攀升，导致英国年轻人无力买房，因此白皮书规定如果地方政府无法达到新建住房规定目标，将被强制规划建造数万套新房屋。

万不得已之下，梅姨迅速任命丢掉议会席位的住房大臣Gavin Barwell为唐宁街10号幕僚长（Chief of Staff）。

即便如此，新住房大臣的人选依旧悬而未决，白皮书里面的各项建房政策也可能因此不得不推迟执行，英国房屋供不应求的局面面临进一步加剧。

除了住房大臣的意外变动，大选还可能对英国房地产市场造成以下影响：新开发项目被推迟

由于大选造成的“悬浮议会”结果大大增加了不确定性，银行对于给新的房地产开发项目提供融资会更加谨慎，英国本地私募基金和保险公司也会因为不确定性减少投资新的地产项目。一旦已经得到规划许可的新开发项目拿不到资金，这些项目就会被暂停或者被出售给财大气粗的海外开发商，脱欧公投以来中国地产商利用英国本地市场的不确定性大举进入伦敦房地产市场就是最好的证明。

由于海外开发商倾向于把英国开发项目出售给本国人，因此无论是哪种局面都会造成英国“住房危机”加剧，英国人因为买不起买不到房子，不得不继续租住在海外投资者购买的公寓里并上缴大半工资作为租金。

英国最大房地产交易网站Rightmove（2017年5月22日）发布的数据显示，即使在大选之前的五月，英国整体房价依然较2017年四月上涨1.2%。

伦敦市中心房价更是单月上涨3.8%，均价达到£834,229。

建筑市场活跃度下降

就像其它行业一样，英国的建筑行业也不喜欢不确定性。由于没有任何一个政党在议会中取得绝对多数，悬浮议会的局面会造成两党扯皮（horse-trading），立法困难加剧，使得《英国住房白皮书》中提及的指导性政策无法有效立法落地。面对这样的局面，英国建筑工程公司不得不按下暂停键，毕竟No deal is better than a bad deal。

这样一来，不仅英国每年的新建房屋供应计划难达成目标，到2022年新增150万套住房的计划更成了天方夜谭。

梅姨上个月发布五年竞选纲领时指出到2020年为英国新建100万套住房，然后到2022年再新建50套。

更多海外投资者进入英国市场

悬浮议会的局面不出意外地造成了英镑大跌，截止英国时间2017年6月11日13点（北京时间20点），英镑兑人美元汇率跌到1.27，兑人民币汇率跌到8.67。而大选之前由于不确定性降低英镑兑美元已经破了1.3，兑人民币也一度要破9，这次由于梅姨玩脱大选带来的英镑暴跌可以说又给了海外投资者一次入场的机会。

虽然英镑贬值在一定程度上影响了英国本地购房者的积极性（赚英镑的英国上班族变“穷”了），但海外投资者却可以凭借汇率优势入场抢占英国房地产市场份额，在短期内托住英国房产市场的流动性。

值得注意的是，去年脱欧公投结束这一年来，中国投资者因为汇率优势和看好英国房地产市场的长期发展，在伦敦金融城和市中心淘走了不少优质物业，最近的就包括广州富力花去2亿多英镑连拿两块伦敦地皮、华润置地3.09亿英镑买下伦敦金融城写字楼20 Gresham Street、中渝置地11.5亿英镑买下伦敦金融城第一高楼等重大交易，这些地产项目因为汇率打折纷纷被精打细算的中国开发商收入囊中。

总结来说，新开发项目被推迟、建筑市场活跃度下降这两大因素会造成英国住房继续供应不足，而海外投资客入场又会导致需求增加，整体上供不应求的局面进一步加剧，英国（特别是伦敦）房价也可能因此被进一步推高。

（据英中时报）

报告：洛杉矶华人居民比例高或推升房价 | 美国

据美国《世界日报》报导，洛杉矶加大安德森经济预测中心（UCLA Anderson）6月13日公布2017年第三季度经济预测。华裔经济学家俞伟雄（William Yu）撰写洛杉矶房地产市场报告，指出华人居民比例是推高房价的六大因素之一。

数据显示，全美房价最高的七大城市中，除纽约外，全部集中在加州，包括排名前四的洛杉矶丶圣荷西丶旧金山和圣地亚哥。经济学中衡量房价可负担标准的比率是用该地区居民年收入中位数除以房价中位数，数值越高代表越难买房。美国平均比率不到3.5，但洛杉矶丶圣荷西和旧金山都在九左右，圣地亚哥接近八，河滨和沙加缅度也都超过五。

若只看租房，洛杉矶居民平均要拿收入的一半以上交房租，旧金山丶圣地亚哥的房租也超过月收入的四成以上。而全美平均来看，美国人只需要用不到收入三成的钱交房租。

俞伟雄表示，造成大洛杉矶地区房价高的主要原因仍是供需关系，房地产市场有限的供应满足不了大量需求。洛杉矶丶橙县丶圣荷西丶旧金山等地每年提供4万至10万个新工作，但每年发放的新建房屋许可证却只有1万至2万个单位，导致供小於求，房价居高不下。

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房价高低究竟由什麽因素造成？以大洛杉矶地区（包含橙县）共340个邮编涵盖的区域，2017年4月房价中位数来看，有些区的房价中位数只要20万元（美元，下同），但有些区却高达480万元。俞伟雄从六大方面解释洛杉矶房价的巨大差异。

第一点即是房租，最常见解释房价高低理论是该房产在未来能产生的租金收益的净现值（net present value）。此外，还有几个因素也相当重要，例如人力资源指数（human capital index），即年收入高和受教育程度高的居民更容易创造好学校和低犯罪率，从而给房价带来正面影响。离海滩距离越近，房价也会越高，当然也不排除少数例外，如紧靠海边的长堤市虽就在海边，但房价其实很低；而离海很远的Bradbury房价却奇高，210北边的克莱蒙房价也偏高。同时新房数量也会影响房价，新房供应越少房价越高。另外，25至34岁的年轻人比率越高，该地区房价也会被拉高。

研究报告指出，还有一大因素是亚裔人口，尤其是华人人口在当地居民中占有的比率。华人越集中的地区越会吸引海外华人投资者来此置产，导致房价升高。典型城市包括房价中位数超过200万的圣玛利诺和超过100万的亚凯迪亚和尔湾，前两个城市华人人口比例都在40%至50%之间，尔湾亚裔人口则超过三分之一。不过数据也指出，华人人口很集中的蒙特利公园市和罗斯密市，虽然房价中位数也超过50万，但都还没有达到应有高度。

还有一个现象，若用馀伟雄的2017年房价数学模型来预测许多昂贵地区（中位数超过200万），会发现预测值通常会大於实际值。他解释，昂贵的房子在真实市场中涨幅会比便宜的房子小，“因为它们实在太贵了，即使对富人而言，也望尘莫及”。换言之，高房价地区增幅较小，“可能因为越来越少的美国人和外国人能买得起这麽贵的房子”。

馀伟雄表示，由於供应无法满足需求，洛杉矶地区的高房价还会持续下去。从宏观经济和经济周期的角度来看，尤其现在利率依然处於历史低点，房价还会持续增长，直到下一个经济衰退来袭。

（据环球网）

加拿大楼市泡沫有多夸张？房价竟然比隔壁美国高50% | 加拿大

针对加拿大楼市风险的警告声越来越高，那么加国的程度到底多严重？不妨从与邻居美国的对比中来了解一下。

加拿大按揭房产公司（CMHC）发布的数据显示，加拿大新屋销售价格实现两个月连续上升，比去年同期大幅上涨。数据显示，加拿大4月新屋平均售价为每户751,881加元（约合559,123美元）。以加元计，同比上涨11%；以美元计，涨幅则较为缓和，为2.64%。

与此同时，美国房价则出现下滑。美国商务部人口普查局（US Census Bureau）数据显示，美国4月新屋平均售价为每户495,271加元（约合368,300美元）。按加元计，同比下滑0.49%；按美元计，同比下跌3%。

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由此得出，加拿大新屋平均售价比美国高出51.8%；而去年同期，加拿大新屋平均售价仅比美国高出36%。由此可见，加拿大和美国房地产市场之间的分化正在加剧。

如果考虑到两国到经济情况差异，房价这一差距则更不合常理。美国经济处于复苏状态，且人口是加拿大的10倍，但土地面积少于加拿大；反观加拿大，人口稀少且经济状况不稳定。

目前加拿大的自有住房率为70%，是全世界最高水平，而美国地产泡沫破裂之前的住房自有率也差不多达到这个水平；目前房地产行业占加拿大GDP的12%，在美国地产泡沫时期，房地产也是经济的主要驱动力之一。

（据华尔街见闻）

美国房价稳步上涨近三年来最强劲 | 美国

最新数据显示，美国房价3月份的涨幅足以维持在33个月高位。这意味着美国房价以近三年来最强劲的速度攀升。

根据美国标普核心逻辑／凯斯–席勒指数（S&P CoreLogic Case-Shiller Indices），美国房价在3月份比去年同期上涨了5.8%，高于上个月的5.7%，但比分析师所预期的稍低，分析师预计3月房价将上涨5.9%。

由于长期以来市场上新增和现有房源短缺，加上工作稳定与收入增长，这些因素促使更多的美国人首次购买房屋或进行房产交易。

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标普/凯斯-席勒房价指数显示，全美房价今年3月上升5.8%，达到33个月来最高增幅

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与此同时，20个城市房价指数比去年同期上涨了5.9%，是2014年以来的最高水平。2017年价格涨幅的步伐加快，2014年至2016年同比涨幅保持在5%左右。

待售房屋库存仍然异常低。根据美国房地产经纪人协会（NAR）最新数据，4月份待售房屋的低供应水平，压低了现有房屋销售量，并将房屋在市场上停留的天数中位数推至29天新低。

《今日美国》援引房地产研究公司Zillow首席经济学家Svenda Gudell的话说：“房屋买家需求高涨，库存水平接近底层，房价继续上涨。”

根据抵押银行家协会（MBA）每周按揭贷款申请调查数据，上周（截至5月26日的一周），抵押贷款申请比前一周下降了3.4%。这项调查涵盖了美国零售住房抵押贷款申请的75%以上，自1990年以来每周都进行调查。受访者包括抵押银行家、商业银行和储蓄机构。

市场综合指数（Market Composite Index）是按揭贷款申请量的一个指标，较一周前按季调整，下跌3.4%。经调整后，该指数较上周回落4个百分点。再融资指数比上周下降6%。经季节性调整的采购指数较前一周下跌1%。未经调整的采购指数较上周下跌3%，较一年前同期上涨7%。

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