《USA地产大亨》连载(三)——独栋别墅物业 | 美国

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近年来,美国住房市场正在经历着大规模的转变,住宅拥有率(Homeownership Rate)在2004年达到近70%的顶点后,便开始一路下滑,2015年底下降到不到64%,相当于25年前的水平,与此相对应,独栋别墅出租市场在这期间经历强势上升。究其原因,住宅拥有率下降主要是由于2008年金融危机的阴影,以及巨大的人口结构变化,包括逐渐步入老年的婴儿潮一代倾向于租住在方便的公寓中,步入工作岗位的千禧世代(Millennials)并不急于买房,以及不断迁入的外来人口。

2008年金融危机后,全美5500万套以贷款购买的房产中,大约750万套房产由于房主无法按时支付房屋贷款或税金而被强制收走并拍卖,这便是所谓的法拍屋(Foreclosed Home)。这些住宅被收走后,房主的信用记录会受到严重影响,加之金融危机后更加严格的贷款审查标准,使他们在七年之内几乎无法再贷款买房。然而,即便是七年之后违约信用记录被消除,银行在贷款时也比金融危机前更加谨慎,对贷款人信用的要求更高。因此,这些房主在失去自己的房屋后不得不开始租房,而相对于公寓,他们更倾向于租住在与过去类似的独栋别墅中。

此外,美国人口结构的变化也对住宅持有率产生了重要的影响。与中国人相似,很多美国人的梦想便是拥有一栋自己的别墅。然而,随着时代的变迁,这一经典的美国梦也在不知不觉中发生着改变。出生于1980年至2000年之间的千禧世代(Millennials)是美国最大的人口组成部分。与他们长辈年轻时相比,千禧世代的财务状况更加窘迫,他们中的很多人担负着高额学生贷款,刚毕业便遇到了严重的金融危机,让他们需要更多时间储蓄购房首付款,然而随着房租不断攀升,积累存款就变得更加困难;另一方面,如今的美国年轻人更倾向于租房,这样,他们便能在获得新工作后随时搬家,而不必挂虑如何出售手中的房产。随着千禧世代结婚生子、组建家庭,很多人选择租住在别墅中。

从1990年到2014年,出租型别墅占所有出租型住宅的比重从30%上升至36%;2006年到2014年(下图),出租型别墅增加了390万栋,即34%。同时,由巨大的需求推动,别墅租金也迅速上升,2015年,包括旧金山、洛杉矶、达拉斯、西雅图等在内的15个城市租金比去年同期上升逾12%。

资料来源:美国人口普查局,Moody’s Analytics
资料来源:美国人口普查局,Moody’s Analytics

投资独栋别墅考虑事项

街区

选择在哪一个街区(Neighborhood)购买投资型别墅将在很大程度上决定未来的租户类型和房屋空置频率。例如,在优质学区内的房产将很可能出租给孩子在附近上学的家庭;位于大学校园附近房产的主要潜在租户是大学生,暑假期间更容易面临房屋空置。

房产税

房产税率(Property Tax Rate)在不同地区不尽相同,计算租金回报时房产税是一笔重要支出,但高税率不一定是一件坏事,只要别墅位于容易吸引长期租户的地区,仍不失为一项好的投资。

学区

美国的公立中小学校按照学区(School District)划分范围,在本学区内招收学生,因此,房产所在学区的质量是影响房屋价格的重要因素,位于优质学区的房产升值更快,出租更容易。学区和学校的具体评分可参考Greatschools.com等专业网站。

就业市场

就业机会迅速上升的地区往往会吸引大量人口迁入,意味着更多租户来到这里。大型公司迁往某一地区同样会带来大量员工。例如福布斯2016年评选出“美国未来十年新兴都市”,包括奥斯汀、盐湖城、圣何塞和丹佛等。值得注意的是,前十名的城市中,有四个位于德克萨斯州,据福布斯评论,德州已成为一块巨大的人才磁铁,高学历的年轻人和年轻家庭增长速度极快。其中,达拉斯2010年至2015年就业增长15%,远高于美国平均水平8.1%。

周边设施

考察房产所在社区周边目前拥有或即将建设的公园、商场、健身中心、公交站点等设施。

建筑许可

如果是大规模的别墅绿地开发项目,需要确保开发地块已获得政府出具的建筑许可(Building Permits)。此外,投资前应考察目标物业附近未来的建筑规划和已颁发的建筑许可,如果未来周边地区规划建设大量写字楼、商场、公寓,则证明这一区域发展迅速。

独栋别墅投资方式

机构投资者

国内机构投资者或房地产企业可以从多个方面入手投资于美国的独栋别墅市场,其中包括独栋别墅信托投资、投资型别墅销售平台搭建,和独栋别墅土地开发三种方式(对这三方面更详细的介绍和案例分析请参见《USA地产大亨》)。

个人投资者

投资于几套住宅,获取租金和升值回报是国内很多个人投资者所熟悉的投资方式。在国内,房屋销售价格和月租金的比值(售租比,Price-to-Rent Ratio)较低,投资回报有限。据统计,2014年,中国有78%的城市房屋售租比超过300:1,而在北上广深那样的一线大都市,售租比超过800:1的房产也随处可见。相比之下,美国的房产投资回报率高了很多,例如,一栋位于达拉斯北部10分学区的别墅售价$25万美元,月租金约$1850美元,售租比为135:1,意味着大约11年的租金即可收回房款,扣除房屋出租管理费、房产税和其他所有费用后,预计每年净租金加升值回报率约11%。像这样的投资型别墅在美国还有很多,投资后,BF苏富比将协助投资者打理房屋的管理、出租等全部事宜。

美国独栋别墅物业
美国独栋别墅物业

投资风险

正如本书第七章公寓物业中所提到的,由于人们对住宅的刚性需求,住宅物业与其他物业类型相比投资风险相对较小,出租率是各类物业中最高的。投资型别墅所面临的主要风险包括:

空置率过高和升值率过低构成了投资的潜在风险。通常,别墅每月的费用占租金收入的50%左右,然而,如果市场供过于求,或处于市场低迷阶段,则别墅的空置率提高,租金下降,在极少情况下,可能出现租金收入无法支付全部费用的状况。此外,如果市场不景气,出售别墅时,可能物业升值幅度很低,甚至出现售价低于购买价的情况。因此,在投资时应选择位于经济欣欣向荣、人口增长迅速、附近有优质学校,且生活较为便利的地区,从而确保即使在整体经济低迷的情况下,投资仍有较好的回报。例如,德克萨斯州2004年至2014年创造了全美29%的净新增工作岗位,其就业增长率是加州、纽约州、佛罗里达州等的3倍,共创造逾200万个就业岗位,超过上述三个州的总和。

投资型别墅一般需要雇佣出租管理公司(Property Management Company)寻找租户、收取租金,并进行房屋的日常维护,选择一家专业且性价比高的管理公司至关重要。一家有经验的管理公司能够帮助投资者找到按时支付房租、租住时间长,且爱惜房屋的高质量租客,并缩短房屋空置时间,降低房屋维护费用。

此外,独栋别墅信托投资的主要风险在于无法保证投资经理和运营方在别墅收购、装修、维护、出租等方面完全尽职。然而,如果投资运营方也投入自己的资金,在投资份额中占有一定的比例,则运营方与投资者的利益相同,有利于投资者的利益最大化。另一方面,独栋别墅信托投资基金是在2008年金融危机后兴起的一项投资方式,因此投资者所能获得的历史投资数据尚不充分。

小结

  • 美国住宅拥有率近年来一路下滑,从2004年的70%的下降到2015的不到64%,相当于25年前的水平,与此相对应,独栋别墅出租市场在这期间经历强势上升。
  • 住宅拥有率下降主要是由于2008年金融危机的阴影,以及巨大的人口结构变化,包括逐渐步入老年的婴儿潮一代倾向于租住在方便的公寓中,步入工作岗位的千禧世代(Millennials)并不急于买房,以及不断迁入的外来人口。
  • 投资独栋别墅需考虑到物业所在街区、当地房产税、学区、就业市场、周边设施和建筑许可等方面的因素。
  • 投资型别墅的主要风险包括空置率过高和升值率过低,选择位于经济欣欣向荣、人口增长迅速、附近有优质学校,且生活较为便利的地区进行投资将在很大程度上避免这些风险。

关于本书

BF苏富比国际房地产公司国际业务副总裁班秉善在中国工作、生活十余年,最近领衔合著《USA地产大亨》一书,为中国投资者进行美国房地产投资提供权威指导。班秉善在中国致力于协助投资者进行海外房地产资产配置。目前,他和他的团队正在进行约$9亿美元的房地产投资组合收购,以及$1亿美元的公寓项目投资。

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本书名为《USA地产大亨:中国企业投资美国地产指南》,书籍由中国财政经济出版社于2017年三月出版,图书章节包括“为什么投资美国房地产”、“重要的国际税务处理”、“独栋别墅物业”、“投资时间表及投资退出”等。BF苏富比国际业务副总裁班秉善和BF苏富比金融分析师胡艺轩汇集其房地产知识、经验,针对国内投资者的需要合著本书,帮助投资者深入了解美国房地产物业投资细节。书中还分别介绍了美国各大主要房地产市场,由BF苏富比合作的当地房地产公司CEO和顶尖经纪人写成。同时,著名中美法律专家就房地产投资中的国际税务处理和合资企业谈判创作了相关章节。本书将成为国内机构投资者和高净值个人的美国房地产投资指南,亦可作为国内企业海外地产投资部门的新员工培训材料。图书在国内的天猫、京东和部分新华书店,以及美国Amazon有售。

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从五月起,我们在居外网连载《USA地产大亨》的部分章节,就投资者在海外地产投资中所关心的问题进行全方位讨论,包括为什么投资美国房地产、如何选择地理位置、独栋别墅投资、达成并结束房地产交易、美国主要市场介绍等,敬请关注!

《USA地产大亨》连载文章:

 

BF苏富比副总裁阿班专栏全集

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2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——索诺玛谷 | 美国

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——索诺玛谷 | 美国

导言:太平洋联合公司在加利福尼亚州房地产市场中,大约有一半市场第四季度房价中位数的同比增长率为个位数。索诺玛县的房价增长了10%,而马林县、纳帕县、硅谷和中半岛的房价略有下滑。下面我们将间单总结第四季度太平洋联合公司各地区的房地产活动,包括最新的地区与特定社区的市场数据以及统计资料,能够帮助您了解更多的买卖房产信息,做出更合理的抉策。本期介绍的是位于北湾的索诺玛谷。(旧金山房价走势

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——索诺玛谷 | 美国
旧金山湾区地区分布

地区界定

我们在索诺玛山谷地区的房地产市场包括下列城市:格伦艾伦、肯伍德以及索诺玛。下方图表中的销售数据涉及所有居住用房地产,其中包括这些社区内的独栋住宅、托管公寓以及农场和牧场。

房市要点一览

  • 房价自2015年第四季度上升5.8%
    房价自2015年第四季度上升9.8%
索诺玛谷房价一年趋势
  • 房产储量自2015年第四季度增长4.0%
2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——索诺玛谷 | 美国
索诺玛谷房产储量一年趋势
  • 本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为64天
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索诺玛谷房产挂牌天数一年趋势
  • 房产售价与要价的百分比为100.46%
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索诺玛谷房产售价与要价的百分比一年趋势
  • 线下交易的房源百分比为56.83%
2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——索诺玛谷 | 美国
索诺玛谷房产线下交易的房源百分比一年趋势

第四季度房市分析

索诺玛谷第四季度的情况可以总结为一句话:“虎头蛇尾”。10月与11月的成交量可观——与2015年同期的成交数量与价格点类似。但是与2015年相比,12月的销量与新签合同的数量都有所减少。是总统大选对房地产活动造成了影响,还仅仅是比以往更加明显的季节性下滑,只有时间才能告诉我们答案。

整体来看,2016年索诺玛谷的房产活动与2015年基本一致,与旧金山湾区的其他地区相比,该地区的销量下降幅度最小。虽然购房者仍然非常谨慎,但低价房产相对充足,有助于保持需求。

市场统计数据

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——索诺玛谷 | 美国

中档房产

太平洋联合公司第四季度在索诺玛谷销售的最接近房价中位数770,000美元的一套房产。

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——索诺玛谷 | 美国

  • 1100 Solano Avenue, Sonoma, CA 95476
  • 2 室/2浴/1,480 平方英尺
  • 售价:770,000美元
高档房产
 
太平洋联合公司第四季度在索诺玛谷出售的售价最高的房产。
 

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——索诺玛谷 | 美国

  • 3736 Wood Valley Rd., Sonoma, CA 95476
  • 4 室/9 浴/6,840平方英尺
  • 售价 : 11,500,000美元

前景预期

第一季度通常会保持不变。大量买家仍然积极,但大部分买家不会像2016年的其他时期一样过于狂热。卖家应留意有关其房产定价过高的意见,确保他们的房产尽可能处在最佳状态。索诺玛谷是一个具有魅力的目的地,整个旧金山湾区的就业情况良好——这两大因素是未来房地产发展的好兆头。但是,在该地区,贷款利率增加的影响仍然比较明显。

(来自塞尔玛·海普,太平洋国际联合公司首席经济学家——2017年1月13日)

《2016年第四季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产(Pacific Union)编制,居外网获授权发布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

 

太平洋联合国际首席执行官马克•麦克劳林专栏全集

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印度连续第二年成为接收FDI投资最多的国家 | 海外

5月25日,印度《经济时报》报道,印度连续第二年成为接收FDI投资最多的国家。

印度连续第二年成为接收FDI投资最多的国家
印度连续第二年成为接收FDI投资最多的国家

报道称,据伦敦金融时报旗下《外国直接投资情报》(FDI Intelligence Magazine)编制的2017《FDI投资报告》显示,印度2016年FDI达623亿美元,领先中国美国全球投资情况发生较大改变,FDI目的地更多向经济增长最强劲的国家转移,而经济衰退和发展高度不确定的地区FDI出现大幅下滑,绿地投资FDI增长迅速,投资金额增长超过6%,是2011年以来最高的。但同时,FDI投资项目数量出现下降,降幅为3%。

中国超过美国成为第二大FDI投资国家,FDI投资额达590亿美元,美国为480亿美元。全球范围内,从行业来看,房地产业占资本投资首位,2016年投资额为1575亿美元,同比增长58%。煤炭天然气行业1210亿美元,其次为可再生能源行业的770亿美元。

(据新浪财经)

中国严控资金外流 澳洲海外房产投资少6成 | 澳洲

据《澳洲人报》报道,澳财政部门认为,由于中国当局对其国实施严控信贷增长政策,致使海外投资澳洲房产比率下降了60%。

澳洲财政部秘书佛雷泽(John Fraser)表示,中国目前致力于保持金融的稳定性,这其中就包括实施资金外流限制政策,根据2016年数据显示,中国限制资金外流的政策减缓了中国在澳房地产投资数量。即使投资势头仍强劲,我们仍然看到了中国的政策对于澳洲市场的影响。这其中就包括外国投资者申请住宅建筑人数从2015年的4万人或将降至2016至2017年预期的1.5万人。

另外,周一,投资服务机构取消了中国的AA评级,正式降级为A。澳洲财政部秘书佛雷泽(John Fraser)表示,中国是通过不断增长借贷的方式保持6.5的经济增速。

佛雷泽在周一的会议上表示,“中国当局现在已经意识到借贷的风险,并且会更多地考虑到周一的降级。”

据悉,作为与美国现任总统达成多项协议中的一项,当局自1989年以来,即首次允许美国三大评级机构对国内经济进行评级。周一的评级结果指出中国需要放慢债务方面的增长,另外,报告与中国政府渴望刺激经济的想法相悖。“这种举措最重要的一点是,中国当局希望通过对经济的刺激实现和保持国内强势的经济增长,而这种激励政策定会造成国内经济债务的增多”佛雷泽说。

(据澳洲新快网)

电商巨人亚马逊崛起带给房地产的冲击与机会 | 美国

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最近一期商业相关杂志有篇文章撰写“亚马逊-地表最强本梦比企业”,内容提到美国公司亚马逊Amazon)股票本益比约180倍,远超过脸书的43倍、谷歌的30倍,更别提及台股整体本益比的不及20倍。惊人的梦幻本益比,对经营者、大股东、员工,乃至小股民而言,应该都是梦寐以求的完美境界。

电商巨人的崛起,将对整个不动产业将带来的何种冲击与机会呢?

本月初全美最大鞋类连锁集团 Payless ShoeSource申请破产保护,并表示将迅速关闭约 400家营运绩效不佳的店面。是否后续波及该公司在全球逾 30 国、约 4,400家店面,值得观察。然而这是单一事件,还是产业发展趋势?!若是单一事件,倒可以轻松以对,但若是产业循环趋势,则必须严阵以待。

然而从约有1,000家门店的青少年服装连锁零售商Rue21 Inc正申请破产保护,知名零售连锁业者Sears西尔斯、J.C. Penney潘尼百货等在全美各地积极缩编店面等这个角度来看,美国零售业似乎面临严峻的寒冬。

事实上,根据美国那斯达克挂牌,专门提供商业不动产研究分析的公司CoStar Group之研究报告,预估美国今年将有8,640间店面会关门大吉,相较去年不到3,000间店面关门,甚至远超过2008年发生金融海啸时的6,200间,对比现今美国经济表现不错的状况,这样的情形令人吃惊。

为何会发生店面关门潮的原因呢?电商的崛起,造成消费者行为与习惯重大改变所致。电子商务的便利与随手可及性,使得消费者去卖场(Mall)的次数明显下降,致使卖场内的商家营收骤降,最后入不敷出,导致关门大吉。因为消费者过去需要开车去卖场购买衣服、生鲜产品等,但现在只要透过电商亚马逊的服务,可以直接在家透过网络搜寻与下单,保证“两天到货”。其中,光是电商巨擘亚马逊在去年美国零售电子商务总营业额就超过一半的市占率。另外,“美国人每个月上网到亚马逊网站次数,远高过去拜访亲戚的次数”民间盛传的这个笑话,也可看出些端倪。

若对卖场一味地看衰,则又可能发生犯“以偏概全”的错误。事实上,根据Cowen research的市调,75%的美国人仍然喜欢逛实体店面。而上述大量关店的业者,多属于经营中低档次的零售商家;而针对金字塔高端客群的卖场,则是生意兴隆(如:cosco),实属天差地远。尤其是在美国,人均零售面积是欧洲或日本的六倍以上,零售业者的市场定位与区隔,几乎主宰该公司在市场上的胜负。所以电商崛起,似乎应该是对专营中低档次的零售通路商与零售业者冲击最大,这也难怪全球最大的零售通路沃尔玛近年营收衰退,也陆续关店裁撤。

从前面的分析可以得知,美国零售业寒冬吹向中低档次的业者。所以,有意投资商业不动产的投资人,除了投资目标区位好坏之外,挑选承租户应该避免为经营中低档客群的连锁零售业者。这个观点,最近刚好被美国亿万富豪的商场老板Rick Caruso认同,他在CNBC 5月初電視專訪時也认为亚马逊的新行业模式使得美国不够聪明的零售商业者,免不了会被淘汰。

再者,避开前述关店、裁员公司员工人数所在众多城市的住宅房产,因为公司若营运不佳,势必裁员精简,失业潮容易造成当地房产价格的下跌。中国大陆与中国台湾的商业房地产也似乎应该引以为鉴?!

然而,电商巨擘亚马逊崛起对房地产所带来的机会是什么呢?亚马逊不仅是电商巨人,亚马逊从在线零售业(从卖书到卖生鲜外),积极布局线下零售,并提供客户云端服务。去年12月,亚马逊发布革命性的“Amazon Go”——未来无人实体店面概念,系结合人工智能、物联网、大数据、实体生产与运送等,其经营模式颠覆传统逛街消费、人工结账的模式。

第一家 Amazon go 便利商店,已经在西雅图市中心第七大道练兵,供内部员工使用。这间大小约 50 坪的超商,消费者只须在走进入口时,刷一下手机上的条形码,让系统能直接从用户的手机或亚马逊账户里扣款;店里货架上放着各种生鲜商品,想买什么,直接从架上拿走,系统就会把商品加入你的虚拟购物篮里;采购完,只要直接走出门外,系统会根据虚拟购物篮里的商品明细,直接从消费者在线帐户扣款,完成交易。即使你拿下商品后悔不想买,只要把商品放回货架,系统就会自动从虚拟购物篮里扣除这项商品,完全不需要任何店员做结账服务。

也就是因为亚马逊服务与产品不断地创新,股价从2015年1月截至今年3月底,股价飙升约3倍之多,每股达约900美金,令人称什。事实上,为因应各项新业务之发展,公司持续不断地扩充人员。根据亚马逊2016年第四季年报资料,目前该公司全球员工高达34.1万人,相较2011年2Q共约5万名员工,五年内员工数暴增6~7倍。光是在去年一年内,就多雇用11万名员工。而更重要的是,在总部西雅图市员工已超过3万人,且目前光是在西雅图市对外招募当地新员工职缺就超过1万人,需才孔急。若再去网站查询亚马逊征人的叙薪条件,发现年薪多在10万美金起跳,甚至资深经理年薪可以高达20万美金。以目前西雅图市中心(downtown)平均房价约67.6万,房价所得比约3~6倍(即3~6年所得就可以买到一间房屋),相较加州硅谷湾区住宅房产动辄一百万~两百万美金,在薪资差距不大之情形,势必形成美国高科技人才的“磁吸效应”。所以,西雅图房价后市,不容小歔,应有直追加州硅谷房价的潜力。

若错过买入亚马逊股票的好时机,也或许这辈子没有机会去亚马逊公司上班的人。不仿换个观念,开始注意并适时购入西雅图市房产,有机会当亚马逊员工的房东,享受亚马逊公司爆发成长与西雅图长期房价增值的美好果实。

 

益立信不动产锺仁义董事总经理专栏全集

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美国房产投资回报率高不高 算算就知道 | 美国

涨幅温和健康

中国在最近十年来每年的房价平均成长率都在20%以上,有些地方在某些时候甚至翻了一倍。如果比较中国的房价飙涨,美国房价的成长率显然低得多。从1980年到目前为止,在这三十年之间,其中只有8年房屋中间价超过了10个百分点,而且8年中的6年是发生在金融危机后的泡沫时段。从长期的统计 数据中看到,美国的房屋中间价的平均涨幅大约在7%-8%之间,扣除持有成本,扣除物价上涨的因素,大约保持在5%-6%。上涨幅度不大,但是合理,这种上涨速度是温和而健康的。房子本来就是居所,是满足人类居住的需求,不是投机牟取暴利的工具,也就是说买房应该是一个长期的投资,而不是短期投机。

时间越长越有把握

美国房产投资回报率高不高 一算你就知道

美国房地产周期平均在十五年左右,所以理论上持有房产时间愈長愈有把握稳赚不赔,如果长期投资,持有五年可能有六成的机会获得利润,如果十年几乎是一定会有利润的。假设你在房价的高点买进的房子,在低点时卖出,那你的利润是负值。如果,你买房是为了居住,你可以自己选择售房的时机,不必在房屋市场低谷时售出你的房屋,而可以选择在有利润或有较高利润的时候出手。

售出才能实现利润

房子不论涨价了多少,你必须要卖掉房子以后才能实现利润,它的投资回报高低取决于你进入房市(买房)和你出来(卖房)的时机。以目前中国高房价 市场来看,如果你当初以200万购得房屋,现今市价达到500万,你可能获得300万的利润,但是如果你没有适时高奌卖出,把利润变成现金装进口袋,两年 后房子可能会回落到250万或更低,那么你就只能小赚甚至会亏损。为什么这样说呢,因为从购买能力来说,中国房价高得离谱的程度恐怕要超过百分之五十以 上,关于这个问题,我会专题撰文另行探讨。

建筑成本是跌幅的天然底线

美国房产投资回报率高不高 一算你就知道

美国买房,不论是自住或是投资。目前都是一个非常好的时机。因为美国07年开始房价下跌,迄今平均跌幅超过40%。这是一个低点,是毫无疑问的。有很多人认为美国的房地产市场还会大幅下跌,我认为这种可能性微乎其微。今天许多地方的房价,都已经低到与建商的建筑成本持平,假设房价再继续下跌, 表示所有新屋都会停建,只有原有的二手屋供应市面,而美国每年有一百二十万的新增人口,每年新增家庭户数迖百万,很快会消化掉市场上的房屋,届时房屋的需求增加,房价也就会上扬。就算现在并不是房价的最低点,房价能降的空间也极为有限,没有天灾人祸的情况下,建筑成本就是跌幅的天然底线。

租金回报率高

我们说到投资,我们就不得不探讨租金回报率。在美国加州,房子出租后的毛租金回报率一般可达到7-9%。扣掉持有成本和管理成本,净回报率平均 在5-6%之间。在中国的租屋市场租金回报率只有2-3%,与房价不成比例。没有人愿意出太高的价钱去租房。我们用一个实际的例子来说明中美两地的租金回 报差异。例如,在美国加州洛杉矶东区Eastvale城市,目前三十五万美元可以买到一套三千英尺(大约280平方米)的四房独立屋,它的真实平均租金 为$2300左右,也就是年租金$27600,平均租金的回报率是7.8%。

请看以下表列:

聪明调配就能生财

假设你在中国北京有一套四环以外的房子,每平米价格在2.5万人民币,91平米的房子同样价值三十五万美金,这个房子出租,每月租金大約是三千 五人民币左右,年毛收率是1.8%。如果再扣除维修成本和物业管理费,回报率还要低些。若以租金为著眼的话,在美国的投资回报率要远远高于中国。设想如果 你将中国的那套房子卖掉,若而在北京改为租房,就租回你卖出的同等房子,把钱在美国买了同样价值的房子并且出租,扣除了北京自住的租金后,你还有$11618装进袋里,等于每年收益75517人民币,而且还不必担心房价缩水,何乐不为!

 

美国顶尖房产经纪Grace专栏全集

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全球富豪裸奔 终于知道中国富豪为什么在境外大买房子了 | 海外

靴子终于落地了。财政部等六部委联合发布《非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法》,从7月1日起,中国境内金融机构将对存款账户、托管账户、投资机构的股权权益或债权权益以及具有现金价值的保险合同或年金合同开展尽职调查。

全球富人大裸奔,想想就很壮观。当然,这只是想像。

目前,全球100个国家已经签署了协议,两个国家信息互换还要国家之间签署协议,富人税收裸奔不是现在的事,但为期也不远了,地球村在税收方面也体现出来了。

有几件事情,正在换美元、或者移民的人一定要清楚。

一、不要抱侥幸心理,全球征税这是地球村的大事。

税收信息互通这件事是“地球村”里面的带头大哥主抓的。

2010年,美国颁布《海外账户税收合规法案》(FATCA),要求外国金融机构向美国国内收入局报告美国税收居民(包括美国公民、绿卡持有者)账户的信息,否则外国金融机构在接收来源于美国的特定收入时将被扣缴30%的惩罚性预提所得税。

接下来,重要小弟跟进,形成了一个“税收斧头帮”。

2014年7月,受二十国集团(G20)委托,经合组织(OECD)发布金融账户涉税信息自动交换标准,获得当年G20布里斯班峰会的核准,目前已有100个国家(地区)承诺实施“标准”,中国内地、中国香港中国澳门地区都在名单上。我国首次对外交换信息的时间为2018年9月,从7月1号开始,有1年零2个月的时间。

那些没有签署协议的国家,估计会遭到协议国的掣肘,这100个国家都承诺信息互换了,其他100多个国家不按标准做,市场会急剧缩小。

从今年7月1日以后,你到金融机构开立帐户,得签个类似于承诺书的东西,保证你不是非居民帐户。

《非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法》:能阻止富人逃税吗?
《非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法》:能阻止富人逃税吗?

二,你到底要关心什么?

如果你是中国居民,并且把财富部分转移到了其他国家,需要关心的是,你的财富所在国有没有CRS,中国有没有跟你财富所在的国家签署信息互换协议。

如果你是中国居民,还没有转移财富,你的信息不会被交换,那CRS跟你没有一毛钱关系,你按照国内的规则交税、经商就行了。

即使你已经转移了财富,或者已经拿了绿卡,需要关心的是,中国有没有跟那个国家签订互换协议。这100个承诺实施标准的国家或者经济体,如果没有跟中国内地签订协议,那信息也不会被换。

信息不一定马上换,但有了这个标准,只要签署了协议,信息要换就随时可以换了。内地和港澳之间信息交换尤其容易,《人民的名义》里面的高小琴,给孩子在中国香港办了2亿港币的信托,如果内地和中国香港之间签署了协议,中国香港的信息就传到了国内,还用得着以后这么反腐吗?第一时间就在视野之内了。

让我想像一下那幅画面,拿到美国绿卡的人,是美国的纳税人,要受到美国的监管,但你身份在中国、长住在中国,又要受到中国的追究——怪不得有那么多人放弃绿卡呢。

有多少钱算有钱?高净值人群的门槛是100万美元,存量个人账户包括低净值账户和高净值账户,低净值账户是指截至2017年6月30日账户加总余额不超过相当于100万美元的账户,高净值账户是指截至2017年6月30日账户加总余额超过一百万美元的账户。

三、存款、保险、信托、基金都不行,房地产信息不用交换,怪不得那么多人到境外买房子,中国香港的房价大涨特涨。

根据六部委发布的文件,本办法所称金融资产包括证券、合伙权益、大宗商品、掉期、保险合同、年金合同或者上述资产的权益,前述权益包括期货、远期合约或者期权。金融资产不包括实物商品或者不动产非债直接权益。

看清楚了吗,你买的工厂、别墅、游艇、土地,都不是金融资产,都不用交换信息。

国人在境外投资90%是房地产,中国香港的土地被内地资金哄抢。根据高力国际提供的数据显示,2016年初至今年第一季度,内地发展商在中国香港市场竞标获得10幅土地,总耗资588.9亿港元,占同期中国香港整体土地招标成交金额的57.7%。

境外买房买地,就是为了避免财富裸奔披上的一件华彩外衣啊。

(据中国证券网)

谁能戳破加拿大楼市泡沫?| 加拿大

近日,一栋位于大温哥华地区的全新住房,在中国香港的一家网站挂出售价——2099比特币。

温哥华,曾是全球最火爆的楼市之一。不过,眼下,加拿大最热的房地产交易市场是多伦多。最新数据显示,今年3月,多伦多平均房价涨幅创1989年2月以来的最大单月涨幅。

谁在投资这些地区的房产?

数据显示,亚协罗森咨询公司统计,2010-2015年加拿大房地产吸收了约930亿美元来自中国的投资。世邦魏理仕(CBRE)统计,去年一季度,温哥华吸收了全加72%的地产投资。

那么,加拿大房地产市场泡沫有多大?会不会被刺破?

《国际金融报》记者为此采访了加拿大lovehomerealty地产经纪公司房产投资人DianaPeng、加拿大温莎大学金融系访问学者程永林。

温哥华房价飞了

2008年后,美国住宅房地产投资占GDP比重节节攀升,加拿大也一样。如今,加拿大住宅房地产投资占GDP比重高达7.7%。

加拿大经济形势最好的几个省,包括英属哥伦比亚、安大略省等,经济增长有四成来自于房地产与相关融资。

最热的当属温哥华房地产市场。世界著名银行瑞士UBS银行指出,温哥华房地产市场从2007年就开始了价格虚高。

2016年1月份,大温哥华地区的平均房屋价格达到104万加元。由于市场过热,温哥华不得不出手管控,向买房的外国公民征收15%的房地产转让税。从2016年年中起,温哥华房屋价格开始向下走。

不过,时隔9个月,温哥华的房价又要“涨上天”。

根据大温哥华地产局的统计,今年4月,大温哥华区房屋平均价格同比增长11.4%,至941100加元,该区域也是加拿大最贵的房地产市场。

从分类来看,这个区域的公寓价格上涨最快,同比涨幅高达16.6%,环比则跳涨3.1%,至554100加元;连栋房屋的平均价格同比上涨15.3%,环比上扬2.4%,至701800加元;独立式房屋的平均价格同比增加8.1%,环比涨幅为1.8%,至1516500加元。

截至目前,独栋房屋价格已经接近去年高点,联栋房屋和公寓价格均创下历史新高。

换句话说,15%的外国人房产税仅仅抑制了房产转让的速度。而在卖家们等待更多激进买家出现时,已经有新一批买家涌现,这些人可不在乎15%的房产税。

大温哥华地产局主席JillOudil在报告中表示,在公寓和城市住房市场,需求已经连续几个月增长,但供给并没能跟上需求的步伐,“这种失衡正在刺激价格上涨”。

多伦多紧随其后

眼下的多伦多,正在紧追温哥华,房产泡沫不断膨胀。

官方数据显示,大多伦多地区的房价已经历连续两年的两位数增长。今年3月,多伦多平均房价较去年同期增幅达33.2%,至916567加元,为1989年2月以来的最大单月涨幅,也比2月房价环比上涨4.6%。

根据加拿大地产协会公布的数据,在大多伦多及周边地区楼市带动下,3月份加拿大全国房屋销量创下历史新高,平均价格则较去年同期上升8.2%。

面对大多伦多地区快速上涨的房价,安大略省政府4月份宣布,出台一系列楼市降温措施。

安省的新政对该省房价起到指导作用。

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加拿大房地产市场泡沫有多大?会不会被刺破?
加拿大房地产市场泡沫有多大?会不会被刺破?

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加拿大lovehomerealty地产经纪公司经纪、房产投资人Diana Peng告诉《国际金融报》记者,地产局4月底公报数据显示,较去年同期,安大略省售房价格增长了24.%,销售量降低3.2%,“新政是4月20日实施的,按照过往3%的月增长来计算,考虑有条件销售因素,预计4月20日之后的房屋价格较上月同期跌了大约6.1%”。

从区域角度,目前的“受灾”最为严重的区域是New Market、奥罗拉(Aurora)和Vaughan,4月20日之后的房屋价格降幅约在10%左右。比较抗跌的主要是北部的KingCity,西区Burlington,Caledon等投资冷门区。

在DianaPeng看来,近期房价下跌的原因有三点,新政出台后,很多售房者是硬性需求换房,必须卖房,因此引发持观望心理的投资者压价;第二,5月和6月是安大略省楼市交易集中时段,上盘量增加引发价格降低;第三,贷款政策收紧。

“个人认为,100万加元以上的房子确实有一定的泡沫。不过,从外来人口流入数量来看,安大略省的房产还是很乐观。”Diana Peng预测,安大略省的房地产市场成交量会萧条一段时间,不过,价格继续下探的可能性不大,胶着一段时间后再慢慢回升。“但这段周期会维持多久呢?关键还是看数据的变化,以及政府的政策导向以及银行的利率变化和贷款松紧度”。

谁能戳破这个泡沫

“加拿大房地产泡沫是一大潜在危机。虽然市场系统性危机的层级与2008年美国房地产市场不可相提并论,但有许多现象雷同。”复旦大学金融学博士后、加拿大温莎大学金融系访问学者程永林告诉《国际金融报》记者,“加拿大以贸易立国,国际贸易额占GDP权重很高,外贸依存度常年保持在60%以上。金融危机后,全球贸易市场大幅萎缩,对加拿大的进出口贸易产生了较大冲击和影响。而房地产市场景气度上行,甚至适度过热,对加拿大经济的贡献不小。”

程永林认为,虽然学术界对经济泡沫的研究已有100多年历史,但测量房地产泡沫的困难在于,一方面,无法确定房地产基础性价格的正常值或区间,另一方面,难以在实践中区分理性交易者和噪声交易者,“对于加拿大房地产市场泡沫的研究和测度,需要甄别国内买家与国际炒家的权重。所以,政府部门倾向于采用指标法判断住房市场泡沫,其中房价收入比是更为常用的评判指标”。

在北美,一旦房价增涨速度超过居民收入的增长速度,房价上涨势头将不会持续太久。眼下,加拿大房地产价格早就已经炒作到与一般居民的经济能力完全脱节。

根据程永林介绍,国际组织Demographia所做的2017年国际住房负担能力研究报告《13th Annual Demographia International Housing Affordability Survey: 2017》显示,加拿大房价收入比情况是:温哥华为11.8,多伦多为7.7,蒙特利尔为4.8,卡尔加里为4.6,埃德蒙顿为4.1,渥太华-加蒂诺区是3.9,魁北克是3.6。

从这一数据分析,温哥华和多伦多的房地产泡沫明显,而其它地区的楼市基本处于较为理性发展和温和上涨的状态,对于拉动经济增长有利。

再来看看加拿大家庭贷款的状况,不难发现,加拿大家庭贷款占可支配个人收入的比例已经远超美国在2008年前后的顶点,这个比例还在不断上扬。值得注意的是,这个国家的家庭贷款很大一部分是抵押贷款。

不过,加拿大家庭平均债务占可支配收入的比重超过165%,已高于美国次贷危机爆发前的负债率。

投资大师橡树资本(Oaktree)主席霍华德·马克思(Howard Marks)曾说,一个资产泡沫破灭存在两个条件:价格够高和杠杆够大。

一直认为加拿大房市有泡沫的经济学家David Madani断言,加拿大房地产市场泡沫将破灭,房价将出现断崖式猛跌,全国房价会跌30%甚至40%,一直跌到与居民收入大致相呼应,也就是符合家庭收入的水平。

不过,程永林认为,“楼市泡沫已经破灭的判断,尚缺证据支持。加拿大的楼市调控政策应当分城施策,效果会更明显”。

(据国际金融报)

在佛罗里达州迈阿密参与房产拍卖前必须了解的三个问题 | 美国

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【最新消息】James Pratt先生正式入围本年度澳大利亚REB顶级拍卖师决赛,赛果将於7月份宣布。

随着世界大多数国家将拍卖作为售房途径,全球对房地产拍卖需求也在持续增长。

房地产拍卖在欧洲、澳洲及英国是很受欢迎的主流售房方式。在这些地方,拍卖会地位尊贵,主要针对高端房产尤其是超奢华房产市场。

来自迈阿密海滩(Miami Beach)科威国际不动产(Coldwell Banker)的Alyssa Morgan 是位“30 Under 30”(由福布斯发布的30位30岁以下在不同领域做出杰出贡献的人士)经纪人,她说:“在迈阿密,进行拍卖的一般都是滞销房产,因此拍卖前需对买家进行拍卖流程的培训,使他们能平和面对,适时出价。”

迈阿密海滩科威国际不动产的“30 Under 30”杰出经纪人Alyssa Morgan
迈阿密海滩科威国际不动产的“30 Under 30”杰出经纪人Alyssa Morgan

Alyssa曾经挂牌并售出了迈阿密海滩一些顶级奢华豪宅,她说,“房产拍卖在迈阿密并非常态,但一些奢侈房产会采取此种方式销售。星岛(Star Island)便是其中一例,该岛屿位于迈阿密海滩最令人垂涎的位置,也是是唯一一个拥有海滨住宅的岛屿,有许多名人和企业巨头在此居住。” 几年前该岛屿已以1200万美元拍卖售出。拍卖会由科威国际不动产迈阿密海滩项目的Jill Eber 主持,起拍价为1050万美元。

拍卖流程的紧迫性可以帮助业主迅速卖掉房屋——这也使买家可早日购房,甚至在拍卖前购房,如果业主也想将房屋早点出手的话。

以下是买家在迈阿密竞拍房屋前需要了解的三个问题。

1、买家是否可以在拍卖前出价

尽管房产销售中并未提及买家在拍卖日前出价的问题,但几乎所有拍卖房产的业主都会接受或至少看一下拍卖日前的出价。买家只需简单的咨询下卖方经纪人:业主是否打算提前卖房、是否可以在拍卖日之前向业主出价。

据迈阿密经纪人Alyssa Morgan 说,“参与拍卖的业主更倾向于以市场价格将房产尽快出售,而非待价而沽。”

在拍卖日之前出价也是最佳购房方式,这样可缩短等待拍卖的时间,同时也能让新买家进入市场。

2、咨询是否已有买家出价?

要想以最优价格成交,买家需要了解市场行情——询问一下该房产是否已有拍卖前出价?

这会让你更清楚地的解该房产的市场关注情况,同时也让你的出价所处位置更加明了。如果无人出价意味着对该房产关注者较少;有几个出价至少会让你知道市场行情。在不确定是否已有出价的情况下,不要在拍卖日之前出价。

3、所拍卖房产是否有任何特殊条件?

对业主而言,拍卖的一个主要优势在于它让买家更快地采取行动,这也意味着,一些拍卖房产可能会附带常规销售中没有的特殊条款。

买家需意识到,在拍卖日临近时去完成所有的调查及查验工作是很有压力的,因此需尽早进行调查、询问该交易是否带有任何特殊条款。

迈阿密是美国顶级房地产市场之一,住宅和商业物业相结合,业态丰富
迈阿密是美国顶级房地产市场之一,住宅和商业物业相结合,业态丰富

迈阿密美国顶级房地产市场之一。这里气候温和,四季如春,住宅和商业物业相结合,业态丰富。

尽管房地产拍卖在迈阿密并不常见,但也时常发生,这个过程对买卖双方来说都是一个良好学习机会。

 

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

Juwaicolumnist

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德州达拉斯应征税房地产总值上升11% | 美国

达拉斯中央估税区主管5月16日表示,由于房地产市场的蓬勃发展,导致今年达拉斯郡的应征税房地产总值大幅上涨。

据首席估税官肯·诺兰(Ken Nolan)透露,全郡范围内的住宅房产估税价值攀升了9.9%,而商业房产价值则大幅攀升了14.6%。新建房产的价值和去年相比也飚升了25%。诺兰公布了达拉斯郡的初步估税价值,但指出一旦业主对估税价值提出异议后,房产总值将会下降。

诺兰说,大约有54%的郡内住宅房主今年会看到其房产估税值上升。他补充说,郡内的房屋供不应求。 “我们之前从没见过像过去两三年看到的达拉斯房市那样强劲,人们甚至直接上门敲门,问:‘你要卖你的房子吗?’因为有太多人搬到这里来了。”

总体来说,郡的应征税房产价值飚升了11.1%,但郡的预算总监赖恩·布朗(Ryan Brown)表示,他预计在业主提出异议结束后,最终的增长数字会接近7.23%。

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达拉斯-沃斯堡地区是今年第一季全美房价升幅最大的地区之一,和2016年同期相比,房价上升了12.6%
达拉斯-沃斯堡地区是今年第一季全美房价升幅最大的地区之一,和2016年同期相比,房价上升了12.6%

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通常估税区先决定初步的市场价值,然后如果房产业主相信估价过高的话,允许他们提出异议,提出异议的截止日期是5月31日,听证则可以持续到7月20日。在最终价值于7月25日通过后,郡和其它税务机构将决定税率,这就决定了业主们最终的税单金额。

达拉斯郡的法官詹金斯(Clay Jenkins)说,他非常担心那些工薪家庭,为支付房产税而负担沉重。他表示:“希望今年我们会给人们一些有意义的解困措施,无论我去到哪里,我都听到人们谈论因房价太高而放弃房屋。”

詹金斯和委员约翰·威利·帕莱斯(John Wiley Price)一起投票,设法稍微削减了税务机构之一的帕克兰德纪念医院的税率。

帕莱斯表示,尽管房主不希望支付更高的房产税,但房屋价值上升对他们来说并不全是坏事,他们肯定还是宁愿看到自己的资产升值,而不是像在2008年衰退时发生的那样贬值。

根据美国国家房地产经纪协会,在其调查的178个都市地区中,达拉斯-沃斯堡地区是今年第一季全美房价升幅最大的地区之一,和2016年同期相比,房价上升了12.6%。

在全美范围,中间房价和去年同期相比上升了6.9%,达到232,100美元,而在达拉斯-沃斯堡地区,中间房价已经达到236,500美元,史上首次超越了全美的中间房价。

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