投资回报率 – Page 6

悉尼房產市場火熱業主買哪最賺？ | 澳洲

據房產網站realestate報導，悉尼北部業主在本輪房產熱潮中獲益最大，持有房產短短數年時間轉售獲利超過百萬。

在過去4年時間裡，悉尼北部綠蔭區及濱水區房產價格猛漲，其中獵人山區（Hunters Hill）房產增值幅度最高，最令業主滿意。獵人山區坐落於巴拉瑪打河（Parramatta River）河畔，去年區域中位房價漲幅高達32%。

根據房產數據分析公司CoreLogic《付出與收穫報告》（Pain and Gain report），2017年第二季度，悉尼獵人山區房產交易賣家平均獲利117萬澳元，持有房產年限平均6.5年。這也意味著區域房產賣家持有房產期間，平均每年獲利17.5萬澳元。

其中，獵人山區伯尼菲路（Bonnefin Rd）46 號房產2017年交易價格為281萬澳元，較2013年交易價格152萬澳元高出整整129萬澳元。

悉尼庫靈蓋（Ku-ring-gai）議會轄區房產價格漲勢雖不及獵人山區，但是戈登（Gordon）、平布爾（Pymble）以及圖拉慕拉（Turramurra）房產賣家平均獲利也達到88萬澳元。

此外，悉尼曼利（Manly）房產賣家平均獲利81.5萬澳元，沃拉拉（Woollahra）房產賣家平均獲利81.6萬澳元，蘭谷（Lane Cove）房產賣家平均獲利52.5萬澳元。

CoreLogic分析師庫舍爾（Cameron Kusher）表示，高昂利潤顯示市場依舊處於賣方市場。2017年第二季度，僅1.9%自主業主以及1.7%投資者轉售房產時虧損。

不過，並非所有區域房產市場情況都一致向好。悉尼樂調（Rockdale）房產賣家虧損稍顯普遍，比例約為4.6%，賓士鎮（Bankstown）房產賣家虧損比例約為4.2%。

悉尼房產業主轉售獲益最高區域榜單（平均）：

獵人山（Hunters Hill），117萬

庫靈蓋（Ku-ring-gai），88萬

沃拉拉（Woollahra），84.6萬

曼利（Manly），81.5萬

萊卡特（Leichhardt），79.9萬

莫士文（Mosman），76.7萬

威洛比（Willoughby），70.0萬

相關資訊：租戶“翻身做主人” 維州修改租賃法規

（據澳洲新快網）

日本房價、產權及回報率怎麼計算？

近幾年，日本已經成為中國人海外地產投資的熱點區域，與此同時，良好的投資環境、2020年東京奧運會等等，也是日本房地產的一針強心劑，吸引了不少中國人來日購置房產進行投資。

然而，對於大多數中國買家來說，日本並不是一個十分熟悉的國度，要在這裡完成買房投資這樣一件重要的事情，自然要事先做好了解。今天為您簡單介紹一下計劃赴日投資房產的人們最關心的那些問題。

>>>日本置業百科：日本購房流程 | 日本房貸流程 | 日本房產稅費

點擊查看日本房源

1、很多顧客問的第一個問題當然是回報率

回報率分為表面回報率和實際回報率。表面回報率並沒有扣除管理費和修繕金，往往看起來會比較高。回報率是在理想情況下的計算出來的一個數據，但是如果空室率很高的話，就達不到預期的回報率。例如，一間離車站很遠，建築年數30年以上的中古房產，價格很便宜，這樣回報率就會看起來還不錯。但是隱藏的風險就是，由於離車站較遠，房子又很舊，想要租的人不會很多，這樣空室的幾率就會會大大增加，收不到預期的租金，當然回報率就不會達到預期。

這就是為什麼置業哥都會為客戶推薦位於東京都中心位置、30年以內、且交通便利的房源。這些房源無論自住或是出租，各方面條件都很優秀，十分搶手。

2、其次是房產價格

很多顧客會問多少錢一平方米。中國國內的房屋大多是毛坯房，按每平方米來計算價格，但是日本的房子全部是精裝修的房子，設備齊全（如完善的衛浴、灶具系統等），直接添置家具就可以入住，是按套來出售的。而且日本的房產裝修全部質量一流，不會有豆腐渣工程的現像出現，耐久性及便利性極高。可以說，日本房產的報價是實打實的一分錢一分貨。

3、面積

國內房屋的面積是指使用面積（房屋內部真正使用的面積）+分攤的公共使用面積；日本房產的面積則是指使用面積。例如，標注為110平方米的國內房產，其使用面積實際上只有70-80平方米左右；標注為70平方米的日本房產，其使用面積就是70平方米。

4、所有權

日本的房屋和土地所有權，屬於個人私有所有（也有土地權是不屬於買房者的，簽約時一定注意），是永久產權。中國還得分是住宅還是商業，住宅是70年產權，商業是50年產權，而且並不是從你拿房產證的時候算起，而是開發商買地的時間開始計算年限的。

5、地震帶來的風險

很多顧客會擔心，日本是地震多國，擔心地震後房屋倒塌，損失慘重。關於這個問題，日本房屋相關保險齊全，購房時會加入地震保險，5年一次更新，也會有火災等相關保險。1982年，日本重新修訂了建築基准法，對抗震、耐久度等作出了較高的要求，這部法律又於1996年、2000年、2006年三次修改。很多房屋都經歷過2011年311地震的考驗。所以日本房屋的質量是非常有保證的，不必擔心地震倒塌；即使出現在地震中損毀的情況，房屋完備的保險也絕不會讓購房者吃虧。

6、稅金

日本購房之後，會產生一部分稅金，很多人會擔心稅金很多，不劃算。首先，買入房產時，會產生印花稅，房產登記稅，房屋取得稅等，國內客戶現金購房前期的稅金+保險大致估計50-60萬日元左右，國內貸款客戶大致估計80-120萬日元左右。

固定資產稅，根據購買房產的不同而不同。以20-50平方米的房產為例，每年需交納6-15萬日元的固定資產稅（根據面積的不同會有一定的減免）；

所得稅，每年需繳納20.42%的源泉征收。乍一看覺得是很大一筆支出，但是，在一年房租收益在195萬日元以下的情況下，通過確定申告可以將稅金降至5%，甚至降至0%都是有可能的。

以上所有稅金根據購房者所購買房產的新舊程度、大小，都會有所不同。

7、中介費

對日本房產投資有一定瞭解的客戶會知道，購買房產時會有3%左右的中介費等手續費。但是並不是所有的房產要交中介費，只有中古房屋在房產中介手中購買房產才會產生中介費，直接從開發商處購買新房是不需要中介費的。

8、投資用房面積的選擇

在日本投資房產最重要的一點就是房屋出租的情況，出租率直接影響收入。有些客戶諮詢的時候會詢問100平方米大戶型的房產投資，那這樣的大戶型到底適不適合投資呢？到底什麼樣的房產適合投資呢？

從數據上就可以清楚看見，20-50平方米，離車站十分鐘之內的房子是最適合投資的，因為這個區間內的房子需求量最大，最容易出租出去。那為什麼100平方米左右的大戶型，很難出租出去呢？道理很簡單，如果貸款購買這些大戶型的房子，每個月還款的金額會比租金便宜得多，所以比起租這樣的房子還不如貸款來買。

相關資訊：日本住宅地價連跌26年一、二線城市卻上漲

（據東方頭條）

胡潤全球房價指數：漲幅前10城市有8個是中國人炒的 | 海外

有個段子在網上傳的很開：

“北京人老張，30年前為了圓出國夢，賣了鼓樓大街一個四合院的房子，湊了30萬，背井離鄉到美國淘金…風餐雨宿，大雨送外賣，夜半學外語，在貧民區被搶7次被打3次……辛苦節儉，兩鬢蒼蒼，30年後了，終於攢下100多萬美元（人民幣600多萬），打算回國養老享受榮華！一回北京，發現當年賣掉的四合院，現中介掛牌8000萬，剎那間崩潰了……”

的確，房價是大家心中永恆的痛。而事實證明，中國房價的漲幅也是全球最快的。

近日，胡潤研究院發布《2017上半年胡潤全球房價指數》，及《2017上半年胡潤海外置業投資回報指數》，報告指出，中國城市最近一年房價漲幅全球最快，全球前十中中國都有6個，前50中21個。

胡潤百富董事長兼首席調研員胡潤表示：“全球房價漲幅是中國高淨值人群在考慮全球資產配置的階段最為關心的，希望這個報告能給他們一些參考。”

1、全球房價漲幅，前十中國有6個，前50有21個

最近一年全球房價漲幅最高的前50名城市中，有42個漲幅在10%以上，第50名漲幅8.2%。有而上榜的中國城市漲幅都超過10%。

前50名城市共來自12個國家，其中中國最多，有21個城市進入前50，其次是美國7個，德國6個，加拿大4個，澳大利亞3個，愛爾蘭和新西蘭各2個，荷蘭、冰島、葡萄牙、韓國和土耳其各1個。

全球房價漲幅前10大城市中，中國占6個。其中無錫成為最近一年大陸房價漲幅最快的城市，鄭州、長沙、廣州和石家莊位居前十。中國香港進入全球前五，最近一年房價漲幅20.8%

排名中國漲幅最低的上海，漲幅剛好10%，位列42位。

2、全球漲幅第一的多倫多，也是中國人炒出來的？

加拿大的多倫多躍居全球房價漲幅第一，漲幅高達26%，其中除了受美國特朗普的反移民論調影響，很大一部分原因是中國人在當地房地產市場的瘋狂購買。?

中國最大海外房產投資網站居外網（Juwai）數據顯示，多倫多和蒙特利爾趕超溫哥華，成為中國人最愛2大房產投資熱點。網站還預測，未來10年內，中國人全球房產投資總額預計破1萬億美元，其中很大一部分有可能湧入加拿大房市。

漲幅第六的漢密爾頓，則是由於多倫多房價的火熱擴散影響的。

由於加拿大最大城市多倫多的房價太高，很多人將目光投向別處，漢密爾頓就是因此看漲的區域。距離多倫多只有1個小時的漢密爾頓房價也一漲再漲。據加拿大當地報告稱，多倫多的火熱房市也影響到周邊城市，為了求得房屋可負擔性及與大都市之間距離的平衡，漢密爾頓-伯靈頓地區（Hamilton-Burlington）按年房價上漲20%，且明年還會繼續上漲。

再來看漲幅第二高的冰島首都雷克雅未克。

雖然雷克雅未克的房價漲幅不是中國人買出來的，但卻絕對得益於中國游客旅游出來的。

據了解，冰島的人口只有32萬，但每天卻要接待3萬人次的游客。它因此也是世界上游客/居民比例最高的國家。其中，近年來中國赴冰游客也增長迅速。據《冰島評論》報道，2015年前往冰島旅游的中國游客超過48000人，同比增長近一倍，占當年外籍游客總人數的3.8%，而五年前該數字為1.1%。2016年僅1~4月，中國游客赴冰人數同比增長68.6%。

估計是中國人去當地玩的消費也不低，引起不少冰島人很好奇中國人哪來那麼多錢。

3、中國海外置業的“業績”

再來看看中國人在海外置業的“業績”：

房價漲最多的加拿大的多倫多成為海外置業投資回報率最高的城市；其次是新西蘭的惠靈頓，排名第三是韓國的首爾。

前50名投資回報率最高的城市共來自18個國家，其中美國以15個城市居首，其次是德國5個，澳大利亞、加拿大和英國各有4個，新西蘭、日本、西班牙、愛爾蘭和阿聯酋各有2個，中國、法國、荷蘭、葡萄牙、泰國、韓國、馬來西亞和印度尼西亞各有1個。

“胡潤海外置業投資回報指數”是當地的房價年漲幅、租金回報率和當地貨幣兌人民幣漲幅三項相加而成。例如，多倫多房價年漲幅26.1%，租金回報率4.8%，彙率漲幅1.6%，三項相加得投資回報率為32.4%。胡潤表示：“如果一年前你打算買多倫多的房子而沒買的話，你的機會成本就是32.4%。”

4、中國高淨值人群海外置業和移民的地區投資回報率15%-25%

中國高淨值人群所青睞的海外置業、移民目的地前十名依次為：洛杉磯、西雅圖、舊金山、紐約、溫哥華、波士頓、墨爾本、多倫多、新西蘭和悉尼。其中，洛杉磯已連續四年成為中國高淨值人群最青睞的海外置業和移民城市，西雅圖逐年上升，今年首次超越舊金山，到第二位，舊金山退居第三，比例也下降最多。紐約維持第四，溫哥華繼去年下降一位之後，再次回到第五，波士頓則回落到第六，墨爾本維持去年的第七，多倫多上升兩位，再次排到第八。

而洛杉磯、西雅圖、舊金山、紐約和溫哥華的投資回報率都在15%-25%。（高淨值人士的眼光都不錯）

（據中國基金報）

投資英國房產，如何獲取最大的投資回報？

Part 1 英國房產投資回報率

對於投資者來說，在英國買房能獲取多高的投資回報率，是確定投資的第一步。居外網以當前投資英國房產常見的投資回報率計算方式為例，介紹該如何看待英國房產的投資回報率，幫助大家更好地做出投資選擇。投資房產的收益主要包括兩方面：租金收入和房子增值部分。>>>詳細

1、2017年2季度英國房市動態

英國上半年GDP增速疲軟，經濟與政治局勢不穩，導致市場活躍程度下降，全英房價在2017年2季度出現近期罕見的同比下跌，倫敦房價增幅更是跌至2012年來最低水平。維持倫敦房價仍在上升的主要是較低價格區間的房產，而高於500萬英鎊的住宅價格則出現明顯跌幅。房價居高不下，走勢又不明朗的當前房市對於剛需買家不是入場的好時機，但許多投資者也許認為，目前英鎊貶值、房價波動的行情是他們入場的好時機。>>>詳細

2、英國主要城市租金回報率

Part 2 如何將自己的英國房產出租及相關費用

國內投資者在英國出租房產有兩種方式：自己尋找租客和委託房屋管理機構。買家可以根據自身的實際情況來選擇出租方式。>>>詳細

一、委託房屋經紀/物業管理公司

1、主要工作

被委託的管理公司（經紀人）會全權履行合同中所列出的條例，他們的主要工作是：

· 為業主尋找合適的租客

· 辦理租客入住/退房手續

· 每月定時收取房租、繳納水、電、煤、網絡等費用

· 租金轉賬

· 維護/維修住宅

· 滿足房客合理要求

· 如有需要，幫助業主驅逐租客（在租客產期拖欠房租的情況下）

2、收費標準

在英國，委託出租與物業管理也是兩項不同服務，分開收費，具體的收費標準如下：

委託出租的收費標準：

傭金為年租金的5%-15%；也有的是在12%~15%（視不同物業公司而定）

註：傭金會隨着房屋面積而變化，房屋面積越大，傭金會隨之上漲。

委託管理的收費標準：

房屋管理費用為5%。如果業主希望出租與管理全權委託給託管公司，就需在出租的傭金上再增加5%。

二、自行尋找租客

如果買家長期定居英國，可以為了節省管理費用而選擇自己尋找房客。>>>詳細

Part 3 海外投資者在英國出租房屋的稅務問題

在英國購房置業，出租或者出售物業，主要涉及的稅費有五種包括；印花稅，增值稅，市政物業稅，個人所得稅和資本利得稅。>>>詳細

英國租金收入如何繳納稅務？

· 租客，或是代表房東的房屋中介每年需要保留20%的租金來繳納稅款。房主也可以先收取房租，等財政年末時候再補交一年所拖欠的稅款。

· 在英國，房東可以用正當的物業支出來抵銷部分稅金；

· 英國政府還允許房主將租金收入的10%從個人所得稅中扣除，以補償房屋的折舊費，房屋維修，室內維修等開銷；

· 海外房東可以根據個人收入情況與實際居住國家來申請相應的英國年度免稅額，現金為£10,600.

名家觀點

英國交稅可享中國免稅？海外投資者在英國出租房屋的稅務問題

隨着越來越多的海外投資者湧進英國房地產市場，紛紛看好“以租養房”的投資方式，最近也有許多客戶打電話來詢問有關中國人在英國租房上稅的問題，今天我就為大家詳解一下租房徵稅這一相關法律的具體細節。>>>詳細

張思琪專欄全集

張思琪剖析英國倫敦房產投資

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

投資澳洲房產，如何獲取最大的投資回報？

Part 1 澳洲房產投資回報率

一、澳洲房產投資回報率之計算方式

房產投資的回報率，是衡量房產是否值得投資的重要參考依據，一般有以下三種計算方式 >>>詳細：

1、收益模式計算方式

投資回報率=(每月租金收益—按揭月供款)*12/(首期房款+期房時間內的按揭款)

2、投資回報率計算方式

投資回報率=(稅後月租金-物業管理費)*12/購買房屋單價

3、投資回收時間計算方式

投資回收年數=（首期房款+期房時間內的按揭款）/（稅後月租金-按揭月供款）*12

二、決定房產投資潛力的4大因素

▶ 人口增長潛力

一個地區/城市的人口規模將對該地房地產的發展起決定性作用，因為人口數量才是維繫房地產的剛性因素。>>>詳細

▶ 區域開發潛力

房地產發展固然需要一定的人口規模，但是過於成熟的地區，由於包括土地在內的各種資源日漸稀缺，也會對房地產的發展產生制約。>>>詳細

▶ 教育出口潛力

留學生的存在，也是構成房地產投資回報的一個重要組成，因此，某一地區的教育出口潛力，也對房地產的繁榮提供了條件。>>>詳細

▶ 價格增長潛力

澳大利亞房產發展的長期優勢，還在於價格增長的規律性。從過去50年的房地產價格平均增長數據看（1960年代澳洲房價均價為8千澳元，2010年澳洲房價均價為56萬澳元），基本上穩定保持在7至8年價格翻一番的水平。>>>詳細

Part 2 如何將自己的澳洲房產出租及相關費用

一、3種出租方式

▶ 開發商承諾包租

很多國外開發商為了促進銷售業績，會承諾包租服務。回報率一般在5%左右。

▶ 委託租賃公司（房產管理公司）

如果開發商不承諾包租，業主可以委託澳洲專業的租賃公司。別墅回報率一般在4%。

▶ 業主自行出租

業主可能會有朋友、親戚想要租房，或是自己尋找到一位合適的房客。租金回報一般在6%左右，但必須人在澳洲親自打理。

二、業主出租房屋的流程：

step.1 評估物業，業主提供物業的位置、房型，發展商，正確地址，租賃公司需要了解是否在其的管理範圍之內。

step.2 評估通過後，與業主簽訂委託物業出租管理協議。

step.3 澳洲租房機構會為業主尋找租客。

step.4 與租客簽訂澳洲租房協議。

step.5 收取每月租金。

三、房屋出租相關費用

傭金標準

據了解，一般房屋管理公司的傭金為租金的5%~10%。主要還是根據業主的房型與最終和管理公司協商的價格而定。

房屋出租管理費用

委託房屋託管公司的傭金一般為租金的5%~10%（任何房型）。

註：在澳洲房屋出租與管理是連在一起收費的。

澳洲房屋出租：自尋租客，省錢；委託經紀，省事

當順利交房後，買家要考慮的下一步就是如何將物業出租，為自己帶來利潤，同時也可以抵償部分的貸款利息。那麼作為準房東，買家們要注意些什麼問題呢？首先，買家需要考慮，是自己尋找租客管理物業還是委任專業的地產經紀代為管理。>>>詳細

楊泱律師專欄全集：

律師楊泱解析澳洲房產投資

part 3 如何在澳洲為租金收入納稅？

一、澳洲稅法有關居民與非居民的的界定

澳洲稅法界定的居民，與其公民身份、國籍等沒有關係。也就是說，具有永久居民身份或公民身份的個人並不一定會被認為澳洲稅法所界定的居民；不具備永久居留權或公民身份的個人也不代表因此而沒有被認定為納稅義務人的可能。澳洲稅法所界定的居民符合以下條件之一：>>>詳細

▶ 納稅人在澳洲境內定居

▶ 一個納稅年度中在澳洲居留183天以上

▶ 參與澳洲的老年金計劃

二、如何在澳洲納稅

澳洲財務年度是從每年7月1日至次年6月30日，個人在該財務年度所得若超過個人免稅額，便需申報個人所得。

在澳洲納稅，可以DIY，也可以找專業人士。DIY的申報截止日期與找別人申報的截止日期不同。申報之後會有兩種結果，包括補稅或退稅。>>>詳細

三、租金收入如何徵收個人所得稅

一旦成功出租房屋之後，業主就必須繳納澳大利亞房產交易稅個人所得稅。稅額繳納比率請參照以下表格。>>>詳細

澳大利亞稅務居民

非稅務居民

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

加州房價上漲空間趨緩投資宜小心 | 美國

海外華人土木工程協會6月10日在長堤市瑪麗皇後號酒店（Queen Mary Hotel）舉辦“華人土地開發、地產投資高峰研討會”，並針對南加州地區地產投資和開發的前景，邀請資深專家以五個居住和商業地產項目，從策劃、報件、設計、建造或改建的全部流程，進行專業分析。

會長張曉哲是洛杉磯市房屋管理局設計審查結構工程師，他介紹，協會於2013年成立，剛開始是一群土木工程師為主，後來有許多建築師、營建商、承包商、開發商、房地產經紀加入協會。目前會員涵蓋各個行業，包括投資、開發、營建、設計、買賣等。此次是首次嘗試舉辦活動。

前會長肖強經營建築設計公司，他表示，目前華人購買力較強，加州又是升值空間較大的地方，大家想了解房地產開發知識，當天分享的全是實際操作的案例。他說，經過上一波經濟衰退，近幾年市場逐漸恢復，一直處於上升階段。初期住宅市場火熱，商業地產發展延後。不過就目前而言，住宅上升空間已是緩和狀態，“大家再投資就要小心了”，房價漲到一定幅度，再投資，利潤空間就比較小。所以目前更多人傾向商業地產投資，比如倉庫、購物中心、辦公樓、建公寓、投資回報率相對大一些。

根據以往經歷，每七至十年為一個周期，預測2019、2020年市場有所調整，但不會向2008年那樣大的幅度。所以現在開發商要開發新社區要盡快，若等到三、四年以後再建恐怕不是最佳時機。加上造價和建築材料逐年上漲，如果房價不能再漲，就會縮小利潤空間。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

南加分會會長王立傑表示，協會內有許多設計、規劃工程的專業人士，他們現在接到很多中國投資人的項目，由於這些投資人欠缺專業知識，導致他們在美國找規劃設計的過程中吃了很多虧。海外華人土木工程協會作為一個公益社團組織，希望向社會分享他們的專業。

王立傑分析，散客還是對傳統購房、出租屋感興趣。雖然前五、六年中國公司對傳統地產感興趣，但現在越來越多投資人對醫療、教育項目感興趣，範圍越來越廣，牽涉的設計、法規就更多。而中國來的開發商以為他們在國內擁有雄厚實力，十足經驗，來美國開發也一樣暢通無阻，但並不如他們想的那麼容易。王立傑說，醫療、酒店在設計規劃階段的審核就很嚴格，如今很多國內大型企業的投資目光已經著眼到醫療、酒店，這也是他們當天藉由研討會的形式，分析實際案例，解答投資人的困惑。

他提到，目前美國房地產投資市場處於敏感時期，雖然前一段時間非常紅火，但目前看到很多數據顯示，現在價碼已經漲到2008年經濟危機前的位置。現階段市場出現兩極化，一部分人認為升值速度會放緩，接下來市場有適當調整，但並不是崩盤，投資人需持保守態度；另一部分人則認為不要害怕，不論是華裔新移民還是中東移民，只要有源源不斷的新移民進來，市場經濟就會持續成長。

（據世界日報）

美國房产投資回報率高不高算算就知道 | 美國

漲幅溫和健康

中國在最近十年來每年的房價平均成長率都在20%以上，有些地方在某些時候甚至翻了一倍。如果比較中國的房價飆漲，美國的房價的成長率顯然低得多。從1980年到目前為止，在這三十年之間，其中只有8年房屋中間價超過了10個百分點，而且8年中的6年是發生在金融危機後的泡沫時段。從長期的統計數據中看到，美國的房屋中間價的平均漲幅大約在7%-8%之間，扣除持有成本，扣除物價上漲的因素，大約保持在5%-6%。上漲幅度不大，但是合理，這種上漲速度是溫和而健康的。房子本來就是居所，是滿足人類居住的需求，不是投機牟取暴利的工具，也就是說買房應該是一個長期的投資，而不是短期投機。

時間越長越有把握

美國房地產周期平均在十五年左右，所以理論上持有房產時間愈長愈有把握穩賺不賠，如果長期投資，持有五年可能有六成的機會獲得利潤，如果十年幾乎是一定會有利潤的。假設你在房價的高點買進的房子，在低點時賣出，那你的利潤是負值。如果，你買房是為了居住，你可以自己選擇售房的時機，不必在房屋市場低谷時售出你的房屋，而可以選擇在有利潤或有較高利潤的時候出手。

售出才能實現利潤

房子不論漲價了多少，你必須要賣掉房子以後才能實現利潤，它的投資回報高低取決於你進入房市（買房）和你出來（賣房）的時機。以目前中國高房價市場來看，如果你當初以200萬購得房屋，現今市價達到500萬，你可能獲得300萬的利潤，但是如果你沒有適時高奌賣出，把利潤變成現金裝進口袋，兩年後房子可能會回落到250萬或更低，那麼你就只能小賺甚至會虧損。為什麼這樣說呢，因為從購買能力來說，中國房價高得離譜的程度恐怕要超過百分之五十以上，關於這個問題，我會專題撰文另行探討。

建築成本是跌幅的天然底線

在美國買房，不論是自住或是投資。目前都是一個非常好的時機。因為美國07年開始房價下跌，迄今平均跌幅超過40%。這是一個低點，是毫無疑問的。有很多人認為美國的房地產市場還會大幅下跌，我認為這種可能性微乎其微。今天許多地方的房價，都已經低到與建商的建築成本持平，假設房價再繼續下跌，表示所有新屋都會停建，只有原有的二手屋供應市面，而美國每年有一百二十萬的新增人口，每年新增家庭戶數迖百萬，很快會消化掉市場上的房屋，屆時房屋的需求增加，房價也就會上揚。就算現在並不是房價的最低點，房價能降的空間也極為有限，沒有天災人禍的情況下，建築成本就是跌幅的天然底線。

租金回報率高

我們說到投資，我們就不得不探討租金回報率。在美國加州，房子出租後的毛租金回報率一般可達到7-9%。扣掉持有成本和管理成本，淨回報率平均在5-6%之間。在中國的租屋市場租金回報率只有2-3%，與房價不成比例。沒有人願意出太高的價錢去租房。我們用一個實際的例子來說明中美兩地的租金回報差異。例如，在美國加州洛杉磯東區Eastvale城市，目前三十五萬美元可以買到一套三千英尺（大約280平方米）的四房獨立屋，它的真實平均租金為$2300左右，也就是年租金$27600，平均租金的回報率是7.8%。

請看以下表列：

聰明調配就能生財

假設你在中國北京有一套四環以外的房子，每平米價格在2.5萬人民幣，91平米的房子同樣價值三十五萬美金，這個房子出租，每月租金大約是三千五人民幣左右，年毛收率是1.8%。如果再扣除維修成本和物業管理費，回報率還要低些。若以租金為著眼的話，在美國的投資回報率要遠遠高於中國。設想如果你將中國的那套房子賣掉，若而在北京改為租房，就租回你賣出的同等房子，把錢在美國買了同樣價值的房子並且出租，扣除了北京自住的租金後，你還有$11618裝進袋裡，等於每年收益75517人民幣，而且還不必擔心房價縮水，何樂不為！

美國頂尖房產經紀Grace專欄全集

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多倫多商業地產指南，門檻沒有想像中的那麼高！（下）| 加拿大

很多朋友和客戶問到多倫多商業地產的投資價值和買賣要點， Daisy黃嵐想分享一下這方面的經驗和心得：

什麼是商業地產
各類商業地產投資的風險和收益
投資商業地產的優點
投資加拿大商業地產正逢其時
大多倫多地區商業地產行情
商業和民用地產投資的不同
商業地產的投資回報率
投資人士主要聚焦的商業物業
在售商業（物業）機會舉例

篇幅所限，9大部分將分上、下兩期文章發布。上期看過要點1—4，今天我們來研究餘下的5個要點，結尾還會加載多倫多商業地產干貨問答。

5、大多倫多地區商業地產行情

6、商業和民用地產投資的不同

申請商業貸款和住宅貸款的主要區別？

審核商業貸款需要看你過去幾年的經營數據和成績是否理想，物業的位置和租客情況。

如果有大銀行大公司的租客，確保每月租金收入是比較穩定的，這樣的拿到貸款的幾率就會比較高。在住宅類的貸款領域，作為借款人的投資者是主要關注點，個人的財務狀況是主要關注點。在商業貸款領域，投資者買的商業物業是主要關注點。

7、商業地產的投資回報率

商業地產的投資回報率是指每年運營的稅前的淨利潤和資產轉手成交價值間的比值。在北美常用輸出淨回報的計算方法確定。是根據投資者實際能拿到的收入來計算的。

公式：租金淨回報率＝一年的租金收入/買家買入的價格*100%

例如一個咖啡店賣了100萬美元，如果年租金收入為5萬美元，那麼租金的淨回報率就是5萬/100萬*100%等於5%。

這個回報率的算法就是把投資周期按照每年來計算。投資人持有的物業基金每年從物業實際產生的收益來算的。目前加拿大商業地產市場各類商業資產投資回報率處於3%~15%。

這個比率區間歷來是被認為比較合理的區間。地域不同，行業不同，環境管理也決定著回報率的高低。影響投資回報率的差異中，地域因素是最主要的，地區地段越發達和熱鬧，地價就會越高，回報率就會越低。

就大多地區來說，多倫多市中心的回報率相對來說比較低，一般是3%~4%。中心城區回報率一般是5%~6%。外圍層地區達到6%~8%，更偏遠的地方高達8%~10%以上。決定購買一個商業地產，它的投資回報率影響投資決策的重要因素，也是商業資產定價的最重要的參考依據。

比如，在投資回報率5%的地區，如果稅前的淨利潤是每年40萬加幣，物業上市的價格就會在200萬左右。稍微偏遠的地區，回報率可能達到10%的地方，如果稅前淨利潤同樣為每年40萬加幣，這一項資產上市的價格可能只有400萬左右。

7、為什麼和中國的投資回報率有差距，沒有中國投資回報率高？

在很長一段時間裡，接到不少客戶咨詢加拿大商業地產的投資回報率如何計算，為什麼沒有中國投資回報率高。商業資產的轉手，它都涉及比較大的投資額，投資收益的核算是至關重要的。

對於很多中國投資者來說，中國的商業資產投資回報率要比多倫多高，有的可以達到20%~30%。但是客觀的理解，加拿大和中國的基本條件是不同的，風險值和社會環境不同，所以回報率也是不同的。

中國的商業資產是沒有土地產權的，發展規劃沒有長期的打算，隨意性較強。反觀加拿大，它擁有的是永久性產權。個人產權不可侵犯是加拿大立法的根本條件之一。

加拿大商業資產的投資回報最大的特點就是長期的穩定性。由於永久產權的存在，只要維護保養得當，資產的保值和增值是沒有問題的。加拿大的地產收益很高，年均收益率大概達到16.7%左右，同時加拿大有比較堅實的經濟和銀行體系，以及比較高質量的教育和醫保體系。

中國的房產受制於產權期限，加拿大房產擁有永久產權。加拿大是一個非常可靠的長期投資地，溫哥華和多倫多都是進行長期投資的首選城市之一。

8、投資人士主要聚焦的商業物業

目前市場上投資人士主要聚集的商業物業包括：小型的出租公寓樓、市區或臨郊區的店面小型、辦公樓、土地投資、購物廣場、加油站、小型的地產開發和酒莊等。

作為好的商業投資人來說，不僅僅是房東，也應該對當地的相關行業有一些了解。很多商業物業要求購買人具有相關的商業經驗，這樣才能了解各商業物業的投資特點，估值要素，投資戰略和策略等。

比如投資商鋪，投資商鋪之前要研究好幾大方面問題。

一周邊消費是否具有持續支撐力，周圍消費率是決定投資回報率最關鍵的因素。

第二要看商鋪是否有正確的目標市場定位。

第三要看商業布局能否將商場人流有效交織，推動商鋪經營。第四要看實質的回報率和未來物業管理水平。

物業管理水平會決定未來價格。任何投資都是有風險的，商業地產的投資風險性也是顯而易見的，遵循風險越大回報越高的規律。你如果不能在投資前做好各項可行性的研究，就把風險架在了自己的脖子上。

9、在售的一些商業地產物業的類型舉例

土地開發包括生地熟地

有牌照的冷凍食品加工廠（189萬9加幣）

超大占地辦公樓（頂級租客，資質較好1500萬加幣）

兩個酒莊（運營種植產酒具備專業管理團隊和公司，根據規模不同幾百萬到幾千萬不等）

經濟型酒店（132間客房）

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投資自住兩相宜：人人都愛的海景別墅 | 海外

“Villa Estrella”是一處5星級的、一切齊備的豪華別墅，擁有成功的經營歷史，是哥斯達黎加頂級高端租賃物業之一 — Villa Estrella是一處5星級的、一切齊備的豪華別墅，擁有成功的經營歷史，是哥斯達黎加頂級高端租賃物業之一

想像一下擁有哥斯達黎加最好的別墅，每天欣賞這裡的風景嗎？埃斯特雷利亞別墅（Villa Estrella ）是哥斯達黎加排行第一的全包租賃別墅，獲得數百好評！

想像一下享受純粹的美好生活（Pura Vida）！那就是哥斯達黎加的生活方式：放松，健康，有趣，美麗！難怪好萊塢明星是這個天堂的常客！

“Villa Estrella”享有漂亮海景的別墅，一切齊全的高利潤生意，位於哥斯達黎加，可謂兩全其美

為什麼投資哥斯達黎加？

首先，哥斯達黎加是地球上“最友好”的國家，該國政府明白旅游和外國投資的重要性。哥斯達黎加是最多元化的國家之一，提供你可以想像的各種冒險。從豐富的火山和熱帶自然保護區到首屈一指的景觀，你可以享受觀鳥、徒步旅行、瑜伽、漂流、釣魚、浮潛、潛水、衝浪、野生動物…等無盡的活動。哥斯達黎加陽光明媚的日子如此之多，每天都是一次冒險！哥斯達黎加也是一個經濟穩定的國家，經濟健全、增長穩定，吸引世界級的投資者，從著名的連鎖酒店到全球性軟件和互聯網公司。這個國家以醫療和牙科旅游聞名，這個國家擁有最先進的醫院和多數人負擔得起的醫療保健。現在這兩個國際機場有直接從美國幾十個城市以及歐洲城市直飛航班。哥斯達黎加已成為受人歡迎的旅游目的地，且交通非常方便！

為什麼投資埃斯特雷利亞別墅？

哥斯達黎加埃斯特雷利亞別墅是哥斯達黎加最著名的別墅之一，租賃經營的投資回報率高達10%！該房地產擁有成熟的客戶群，價值正在上漲。別墅現金流健康，足以支付購買費用的錢款。業主從來不需額外的運營投資，以支付每月維護費用、水電費以及雇員的工資。目前租期不到半年，這樣你就可以免債入住幾個月，享受這個別墅！別墅所處地塊面積逾2英畝，叢林茂密且180度海景環繞，別墅由鋼筋鋼和混凝土砌構造，配備高質量的康樂設施。埃斯特雷利亞別墅是非常好的投資，銷售價格低於250美元/平方英尺，租賃業務利潤可觀！業主可以自己的名義運營一年，保證平穩過渡，停業後可將獲得的所有租金收入轉移。由擁有埃斯特雷利亞別墅的那一刻起，你就在私有一片人間天堂的同時把錢存在銀行內！

從這裡駕車前往Liberia國際機場只需不到25分鐘時間，駕車前往CIMA私立醫院只需15分鐘時間

“Villa Estrella”讓你可以享受經營樂趣，並且獲得豐厚利潤，是哥斯達黎加的頂級高端租賃物業 — Villa Estrella讓你可以享受經營樂趣，並且獲得豐厚利潤，是哥斯達黎加的頂級高端租賃物業

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