投资回报率 – Page 5

居外說：洛杉磯學區房回報率怎麼樣？投資者需要注意什麼？

摘選自《居外說》第四期直播嘉賓David Yu訪談實錄

洛杉磯學區房往哪找？

從學區房這個概念上講，東岸和西岸應該是沒什麼差別的。如果已經獲得美國身份的話，比較好的學區房來自用是比較理想的，增值保值的空間也比較大。如果沒有綠卡，只是拿來投資，學區房出租也比較容易。所以在美國，用中國的概念來看待學區房也是可行的。在洛杉磯，像爾灣（Irvine）、聖馬力諾（San Marino）等傳統華人居住的地區一般學區也都是不錯的，因為我們華人還是比較有投資眼光的。

學期房的投資回報率肯定是比較高的，比如在洛杉磯，羅蘭崗（Rowland Heights）房子較便宜、不錯，那邊學校排名比較低，通常在加州千名開外；爾灣的學校就要好的多，在加州兩三百名左右。另外，像鑽石吧（Diamond Bar）、亞凱迪亞（Arcadia）、聖馬力諾這邊都有不錯的學校。房價方面，同樣區域的新房通常會貴個15-20%。在好學區與不那麼好的學區，房價相差二、三十萬美金也很正常。

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什麼類型的房產有利投資？

除了這種傳統意義上的學區房，從投資概念上講，大學附近的學生公寓肯定也是比較有值得投資。這是個需求很有保證的市場，什麼時候都有學生。還有一種，就是離市中心比較近的地方，在美國也都是房產需求很旺盛的地方。因為美國很多年輕人的住房是逐步升級的，不像中國人靠家裡幫助一步到位。

大學畢業以後，很多美國孩子要自己住，需要租類似一室一廳或者單間的小房子，等他要成家的時候，她可能租個一房一廳的，有孩子的時候就會考慮再換更大的。因為大家再美國買房子基本上是不靠父母的，都靠自己，所以購買首套房的年齡一般都在30歲以後了。那在這之前，年輕人的租賃市場是一個很值得關注的投資市場。所以可以說，在美國買房子可以選擇的投資市場很豐富。

我自己的女兒就有兩套房子，從畢業以後就開始投資買房投資。我記得她買了一套在洛杉磯不遠的地方，當時房價大概30萬美金（約203萬元人民幣），每月月供1,200塊（約8,137元人民幣），但是租金就能達到2,190塊（約1.5萬元人民幣），是比較高的。扣掉房地產稅、管理費，收入也不錯。而購買了學區房，離學校比較近的房子，絕大部分也都是升值的。

投資學區房的回報怎麼樣？

美國的房價目前每年增幅大概在4%-8%，不同的區域的差距也很大。比如洛杉磯這幾年漲得很厲害，3-4年以內大概也有30-40%的漲幅。跟金融危機之前比的話，比很多地方上漲了有一倍還要多。不過跟中國不太一樣，美國不是說整個城市房價一起漲，要看單獨的區域。學區好的地方，規劃好的地方，漲幅就會大一些。

我們再來談談出租房，我本身自己也有投資一個三房三衛，其實那個房子所在的學區不是很好，基本上就是三分、四分的學區，但是它距離大學非常近，我主要就可以租給大學生。那個地方在洛杉磯不算房價高的區域，購房價格超過60萬美金（約407萬元人民幣）。

如果再大一點，比如四房四衛，你租金一般可以達到3,000美金（約2萬元人民幣）左右，回報率基本上在3%到7%左右。

這座位於美國加州帕薩迪納（Pasadena）的西班牙式莊園坐落在格倫橡樹林蔭大道（Glen Oaks Blvd），設有4個臥室和4個浴室，享有令人嘆為觀止的山景以及極致的隱私感。
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洛杉磯的房產稅是多少？

美國每個州、每個城市的房產稅都可能不一樣。至少像佛羅裡達州、德州、紐約州等地的房產稅是很高的，接近3%。如果你要在美國投資房子，你一定要了解一下房產稅。

洛杉磯都會區的房產稅基本上在1.1%左右，但是現在有一些新開發的區域，比如爾灣，有一個城市建設費，大約有4、500塊錢（約2,712-3,390元人民幣）一個月。這樣綜合起來，它的房地產稅就在1.7%到1.8%左右，就有點偏高了。所以有時候這些新區的房子看起來便宜，其實還有一部分額外的稅費需要負擔。房地產稅是房子的持有成本中很大一部分了。先想一下一個月可能一千塊美金的持有成本，對收益是個蠻大的影響。

另外投資公寓的時候，還會產生一個HOA，就是類似物業管理費，也是一個要注意的費用。比如洛杉磯市中心，我們花100萬到150萬美元買一個兩房或三房一廳的房子，實際上它每平方米的HOA可能要達到7、8美金，那一年下來也可能上萬了，這些零零散散加起來開銷其實就不小了。

投資者應該找哪些專業人士幫忙？

最後，對於投資者或者打算移民的人來說，找好專門的物業公司、律師或者會計師還是很重要的。當地人都會通過找律師跟會計師的方式來為自己在稅收上省一點錢。這個真的有必要。如果是去美國安家落戶，我覺得首先你要找一個比較信得過的律師，幫你辦理各種身份與居住的事情。

另外，你最好去找一個好的會計師，不管是做生意還是出租房子，你都要報稅。有的人為了省錢自己填表報稅，實際上都是不劃算，花了時間還不一定可以省下多少錢。假如你找會計師報稅，也就花個一兩百塊錢美金，所以說在過去投資移民之前，最好還是要提早規劃，這樣的話你就可以少走很多彎路。

David Yu，專注服務留美後服務的加州聯合教育集團（UEG）總裁&資深企業家，以其對美國教育制度和資源的深入了解服務於在美留學生，其子女均就讀於美國名校。

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文字：Adam Yang
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

未來五年都市區商業地產投資回報率前景最被看好 | 澳洲

澳洲本土行業研究預測機構BIS牛津經濟研究所對澳大利亞各主要地產市場的投資回報前景進行排名，結果顯示，未來5年，投資收益前景最好的市場是澳洲商業地產，其中以悉尼辦公室市場居首。（海外房地產投資回報率）

BIS牛津經濟研究所(BIS Oxford Economics)以資本收益和租金增長作為衡量標準，對澳大利亞各主要地產市場的投資回報前景進行排名，得出2018年澳大利亞地產前景(2018 Australian Property Outlook)報告。結果顯示，未來5年，投資收益前景最好的市場是商業地產，其中以悉尼辦公室市場居首。

據該項排名結果顯示，未來投資收益最好的將是悉尼辦公室市場，其次則是墨爾本和堪培拉的辦公室市場，此外布裏斯班工廠的投資收益前景也較好。在該份報告中，前10名並未出現任何壹個住房市場身影。

未來幾年，澳大利亞地產價值和投資收益的影響因素將從收益率轉向租賃條件和租金增長。BIS牛津經濟研究所的房產方面的負責人蓋爾伯(Frank Gelber)指出，未來5年，投資者能夠獲得較高收益，主要將得益於低水平利率帶動的超常價格增長，而非收益率高。即使辦公室市場發展最為強勁的悉尼和墨爾本，從現在起到2022年間，辦公室投資收益率也會下降近1/5。

而澳大利亞不同市場的表現將不盡相同。悉尼和墨爾本的辦公空間在5年內仍會被低估價值，而在需求增長和空置率下降的情況下，預計租金將會明顯提升。

堪培拉在未來5至10年的收益前景也較好。過去18個月，堪培拉已經有6處重要的辦公室進行租賃續約，私人租賃需求也維持穩定。

珀斯、布裏斯班和阿德萊德則仍受礦業投資低迷影響，辦公室市場將出現估值過高和供過於求的情況，因此現在還不是投資者重返這些市場的時候。

BIS牛津經濟研究所指出，未來5年，悉尼辦公室內部收益率將為10%。墨爾本為8.2%，堪培拉為7.5%。

來源：澳洲新快網

責編：Shelly Du

低價格、高回報率的公寓使胡志明市吸引了外國投資者

胡志明市的高端物業價格遠低於鄰國主要城市，吸引了大量外國人的興趣。

根據世邦魏理仕CBRE的數據，2015 – 2017年期間，胡志明市推出了35,000套新的高端公寓。

房地產服務商第一太平戴維斯在胡志明市的住宅銷售總監Nguyen Khanh Duy表示，該市的高端公寓每平方米售價約為5,000美元，但中國香港的高端公寓價格為4倍。

根據房地產咨詢公司世邦魏理仕在越南的數據，去年中國，中國台灣和香港的買家占外國買家交易的25%，高於2016年的21%。

“中國買家對越南房地產2018年第一季度的需求比2017年第一季度高出300%以上，”全球最大的中文海外房源門戶網站居外網juwai.com首席執行官羅雪欣（Carrie Law）表示。

據“南華早報”援引羅女士的話說，越南在初選項列表仍低於泰國或馬來西亞，但需求正在增長。

房地產投資者都在尋找低價且投資回報率高的的物業。他指出，目前在第二郡的草田和守添半島收益率是6.5-7%。而其他亞洲國家的回報率僅為3.7-5.2%。

Duy表示，低價格，高回報率的公寓使胡志明市吸引了外國投資者。他補充說，對高端物業的需求一直在增加和超過供應，因此在未來三到五年內這種類型的物業可能會更多。

越南胡志明市高端公寓Vinhomes Golden River，五星級等級，胡志明市第一郡中心的唯一生態都市區，位於西貢河邊的黃金獨有位置，並提供完美的公用基礎設施。僅售約¥426萬。
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世邦魏理仕的一份報告稱，高端市場在第二季度新發布項目中站的比例最高，為54%。

英國“金融時報”援引世邦魏理仕的話說，過去三年裡有35,000套豪華公寓進入市場。

世邦魏理仕表示，這是2012 – 2014年度的一次重大增長，當時只有10,000套進入市場。

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來源：中國經營網
責編：Zoe Chan

仲量聯行：教育、養老和數據中心等另類資產投資回報更出眾 | 香港

仲量聯行發表的《The Rise of Alternative Real Estate in Asia Pacific: The Fundamentals》報告表示，由於另類房地產具吸引力的收益率，以及看好亞太區長遠的增長前景，越來越多投資者關注有關市場的投資機會。

仲量聯行指出，在香港，由於傳統房地產價格不斷創新高，以及超低的房地產收益率，吸引更多投資者關注當地另類房地產資產，當中覆蓋學生及長者住宿、共享共居、自助存儲設施、停車場以至數據中心所能提供的機遇。

仲量聯行研究部主管馬安平表示：“對投資者而言，我們認為香港的教育和數據中心最具投資吸引力。另類房地產的租金回報率較傳統房地產資產一般能高出100至2,000個基點。”

Q1. 另類房地產包含什麼物業類型？

整個報告系列共分六部，將另類房地產定義為非傳統房地產資產，包括長者護理中心或養老院、學生住宿、教育、數據中心、自助存儲設施和實驗室設施。除了香港，亞太區其他國家∕地區如中國內地、日本、新加坡等的另類房地產市場亦擁有巨大的投資機會。

仲量聯行亞太區資本市場營運總裁及另類資產部主管Rohit Hemnani表示：“環顧全球，亞太區的另類房地產市場仍未及歐美市場成熟，但隨著投資者繼續尋求新板塊的投資機會，以實現資產多元化及提高回報率，令相關資產越來越受關注。另類房地產屬長期經營租賃，為投資者提供穩定的現金流收入，並可降低市場波動所帶來的影響。”

仲量聯行預測，隨著城市人口迅速增長，亞太區國際學校數量將增加三至四倍，這將刺激教育和學生住宅板塊的發展

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Q2. 各地另類房地產的投資和收益表現如何？

根據仲量聯行的數據，東京和新加坡的另類房地產如數據中心的預測收益率介乎6%至7%，悉尼則為4%至6%。相比之下，東京的核心房地產如寫字樓的預測收益率介乎4.5%至5%，悉尼則為2.5%至3.5%；而東京和悉尼的購物中心的預測收益率分別為4.5%至5.5%及2.5%至4%。

Rohit Hemnani表示：“另類房地產主要的投資者包括全球的房地產信托基金、股票基金、基金經理、房地產公司和發展商。單計2016年，這五個類別的投資者在另類房地產投資了超過430億美元。在亞太區，我們亦發現類似趨勢，發展商和私募基金向另類房地產配置較多資本。而房地產信托基金特別活躍於如日本般關注長者護理的國家。”

Q3. 亞太區另類房地產的投資前景如何？

報告指出，由於亞太區廣泛的人口變化，例如城市化、人口老齡化、家庭財富增長及科技普及化，預期區內的另類房地產的投資前景理想，並將繼續保持增長趨勢。

亞太區城市人口預計至2027年將超過4億人，有利教育和自助儲存設施的發展。未來十年，區內預計將增加5.6億互聯網用戶，智能手機、雲計算及物聯網的快速普及將推動數據中心的需求大幅增長。

與此同時，區內的老年人口將在未來10年內增加1.46億人，將推動長者住宿和養老院市場進一步擴張。

盡管市場存在強勁的需求，但或面對不少不明確的因素。首先，護老和數據中心通常受到政府的高度監管，需按照當地法律進行嚴格管理。在亞太區，各種另類房地產的成熟度有一定距離，因此投資者對市場基本面的熟悉程度及經營能力亦有可能為其構成挑戰，但毋容置疑的是有關市場存在明顯的投資機會。

Rohit Hemnani總結稱：“隨著亞太區城市人口迅速增長，我們預計未來15年間，亞太區的國際學校數量將增加三至四倍，才能滿足1,000萬名目標學生群的需求。這將刺激教育和學生住宅板塊的發展，他們在澳洲、中國內地、香港、印度和東南亞有著偌大增長潛力。”

“同樣地，老年人口的增長意味著老人住宅市場將進一步拓展，特別是在日本和中國等具有巨大增長潛力的國家。”

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地址：新界荃灣德士古道212號
出售樓層：全幢23層
單位：地廠2個(G/F)，特色樓層10個(1/F)，標准樓層12個(2/F-25/F)，頂層連天台5個(26/F及天台) *5個特色單位內置樓梯*
單位面積：6-10/F約548呎-全層7,705呎，11-25/F約548呎-全層7,710呎
房價：由約¥694萬起（可協商）

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來源：財華網
責編：Zoe Chan

如何投資英國學生住房，以購房出租實現高回報？

近期英國房東稅收政策的變動引發了人們對購房出租投資市場的疑慮。盡管有警告稱購房出租市場愈發不景氣，但許多人仍紛紛投身英國私人住房出租市場，尋求可觀的投資回報。這是因為英國住房投資仍然存在獲利的可能，但你必須清楚你在做什麼而且在選擇投資房產時要更加謹慎挑剔。

過去幾年來，學生住房逐漸成為炙手可熱的投資市場。區域性城市和城鎮的學生住房價格相對低廉，而租金卻相對較高，使得投資者可以從中獲利。

英國大學聯盟數據顯示，上一學年有232萬學生在英國的高等教育機構學習。近幾年，學生租房市場快速發展，傳統多類型住戶房產中學生租房比例增加，與此同時新建的專用性學生住房也不斷增加。但對大多數學生而言，專用學生住房相對較昂貴，因此傳統的學生住房更受歡迎。

房主也更青睞傳統住房，因為他們可以將房子租給不同類型的租客，租客可以是群體或是個人。對房東及其抵押貸款機構而言，多類型的租客意味著更為穩定的租金收入。如果某個租客無法按期交租，也不會影響其他租客按期交租，這樣房東就不會拖欠還貸。從房屋空置期（房屋沒有出租，因此無法產生租金收入）角度看也是同樣的道理。將房產分割為不同的單元出租降低了投資者租金收入虧空的風險。

此外，全國各地學生住房的需求不斷增加，因此在傳統高收入區域（倫敦和東南部地區）以外的地方進行投資的傾向也越來越強烈。過去幾年來，利茲、曼徹斯特、伯明翰和利物浦等城市的房產價值都呈現增長趨勢。據說這是因為南方的房主們賣掉了無利可圖的出租房產，並將資金投資到了北方。

但面臨多樣化的投資選擇，你該如何趁著學生住房的熱潮進行投資呢？

了解房產所在地區和租客

要想進行購房出租投資，關鍵在於了解你所在的市場。這意味著要充分了解你所要投資的房產所在的地區。許多大學生都希望其所住的區域有各類學生住房，這樣他們與其朋友交往時就能來去自如。在某些城市，“靠近學校”這一要求比在其他城市更為重要。

謝菲爾德是英國的教育重鎮，超過30萬大學生分布在1小時路程內的12所大學。Cornwall Works是英國謝菲爾德市最新開發的項目，售價79萬人民幣起，3年確保8%的租金回報。
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可供選擇的住宅類型也十分重要。

在大學城的郊外地區購買一棟公寓聽起來是一個合理的選擇，但如果住房靠近校園，那麼投資這類住房將更為合理，因為其需求將會很高，這樣投資者有條件征收高額租金。

許多大學逐漸與開發商和地方政府部門合作建立全新的專用學生住房。這類住房設有學生社區，提供優質服務和安全保障，房間配有浴室，裝備齊全。

隨著更為合理的新住房的出現，租客的偏好也會隨之發生變化。因此要時刻關注市場上的現有住宅以及未來的住宅趨勢。

投資學生住房：購房再出租

一般來說，投資學生住房的唯一方式就是通過貸款購買或者自行購買學生住房，再進行出租。這意味著房東們需要有獲得大量資金的渠道來滿足投資需要，這限制了其投資數量，導致投資風險相對集中。在前財政大臣喬治·奧斯本（George Osborne）實施稅收改革，導致房東收益減少之前，這大體上算是一種成功的投資方法。

現在，購房出租或購買第二住房需要在承擔原有稅率的基礎上另行繳納3%的印花稅。此外，房貸利息的稅收減免率從全額下調到至多20%。此外，英國銀行加大了2017年房東貸款申請的評估審查力度。房東越來越難以盈利。

投資環境的變化促使購房出租和學生住房市場出現了新的投資方式。其中一個方法就是以眾籌方式投資購房出租房產，即通過個人對個人借貸，或向基金或平台投資（購買名下有房產的股份有限公司的股票來進行投資）來共同承擔購房出租房產的貸款。

這些投資方法的優點在於投資者無需大量的資金就可以投資學生住房。由於房產的管理工作由其他人負責，因此此類投資方式也更加省時省力，這也意味著你無需成為購房出租方面的專家就可以從中盈利。

但和所有投資一樣，這些方式也有其風險所在，因此在你決心用你的辛苦錢進行投資前，請確保你做好了相關的調查工作。

居外推薦英國出租投資房源

源舍·怡尊雅苑（Exchange Point）位於英國投資熱門城市——曼徹斯特，由尚選地產集團傾情呈現，采用現代化設計，打造城中輕豪宅。源舍響應市場需求，為租而建。

項目地理位置十分優越，步行可達重要商務區及購物場所。其所在的西曼城灣地區將承載曼城斯特的未來發展重心，成為新型高端生活社區。

源舍·怡尊雅苑共有147間不同房型，開間、一居室、兩居室或三房皆可選擇。項目可投資可自住，2020年第一季度交房。

和所有尚選地產集團開發的項目一樣，源舍·怡尊雅苑的投資者可以享受開發、銷售、租賃管理一站式的海外置業服務，實現無憂投資。

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原文：ThisIsMoney.co.uk
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

投資澳洲房產海外投資回報率的真實計算方法

今天居外網給大家帶來的是職業海外投資回報率之澳洲房產。

近十年來越來越多的中國人為接受國際教育、拓展海外事業等原因走出國門，成為“全球公民”。

而在這些中國人中的絕大部分人是中國高凈值人群。2016年中國大陸地區總資產千萬以上的高凈值人群數量已達134萬，存款和不動產（房產）投資是他們最主要的投資理財方式，其中有接近壹半的人將海外房地產投資作為主要標的——他們甚至都不用走出國門就可以將投資海外房地產作為資產避險和保值的壹種手段。

購買房產其實是壹種投資行為因此在選擇投資房產時不僅要註重房子的質量而且更重要的是房產的價值。那麽要投資什麽樣的房產才是明智之舉呢？相信這是許多投資者最關心的問題。專家建議關鍵就在於計算房產投資的回報率。

投資回報率

壹般分為兩種方式，第1個計算公式適用於壹次性付款購房者而第2個計算公式更適用於按揭貸款購房者。具體計算方式是：

1.投資回報率＝每月租金收益×12/購房總價；

2.投資回報率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房時間內的按揭款）。

範例A：

三年前王女士購買墨爾本東南區壹套三房二衛 townhouse，總價 $78萬，月租金$2730/月，那麽王女士的投資回報率可為：

壹次性付款成交：投資回報率4.2%

同樣的房子，如果王女士采用了按揭貸款的方式，首期房款為20%為$15.6萬澳元、貸款30年、利率4%，期房時間內(是指在房子簽署合同之後到交房之前的這段時間)，澳洲是不用付房貸的所以交房才開始付房貸，所以期房時間的按揭款為$0（在澳洲簽完房產合同是不需要還貸款，貸款是在交房之後才開始需要還貸，這點和中國不太壹樣）。

貸款買購房首付20%：投資回報率為5%

範例B

今年張先生購買墨爾本東南區壹套五房三衛townhouse，總價為$103.8萬澳幣，月租金$3900澳幣/每月，那麽張先生的投資回報率為：

壹次性付款成交：回報率為4.5%

貸款購房首付20%：投資回報率為6.7%

而在房子升值上面

假設您購買壹套價值$50澳幣的房產，每年的升值比例是10%，在房子交房的時候，其實房子已經從市場價$50萬澳幣漲到了$60萬而妳的投資回報率在2年的時間已經達到了63%。

以此類推在交房後5年妳的房子可能已經將近翻倍了。

澳洲吸引著全世界越來越多人絡繹不絕來到這個地方購置房產投資。不投資的錢通過通貨膨脹只能無止境的縮水。

對於不是做大投資生意的大眾華人居民這是壹條非常合理而又不存在股票期貨等高風險的非常適合家庭操作的投資。

所以找到有能力的中介，買到好的開發商的好項目收益其實是遠遠超出這個數字的。

置業海外投資回報率，韓國達到世界第三

根據《2017上半年胡潤海外置業投資回報指數》，加拿大的多倫多成為置業海外投資回報率最高的城市，其次是新西蘭的惠靈頓，排名第三的韓國首爾海外投資回報率達到26.2%——與第二名僅差0.1%。但是韓國房價年增漲率低於新西蘭而租金回報率高於新西蘭。

針對於投資角度來看韓國的確是很有投資潛力。

在國內其實房子的所有權是永久的，只要房子不塌(設計壽命壹般為50年)這房子就壹直是產權人的但土地是國家的，根據項目的立項不同租用國家土地的周期也不同。像住宅用地產權為70年因此在土地使用權到期後土地使用權和地上房產由國家無償收回之後房屋所有權也就自然消失。

而韓國房產為永久產權：由於韓國土地為私有制，購買房產後無論是房產還是土地，所有權均為永久。

其實通過上面的《2017上半年胡潤全球房價指數》就可以看出國內雖然壹直在出臺相關房產政策但是房價的飆升程度在世界上也是有目共睹的，所以現在很多人選擇海外房產最最主要的壹個因素就是房價。

而在韓國濟州，不僅房產均價為2-3萬/㎡，而且精裝修配置品牌家電，對比起國內高昂的裝修費在韓國購買房產，不止房價合適，還省下壹大筆裝修費用。

購買房產就可以送韓國的永居綠卡，在全球進行海外資產配置的同時，還可以拿到壹個綠卡身份。拿韓國綠卡可以享受和韓國人同等的醫療教育的福利待遇是很贊的，而且比起飛行距離就要十幾二十小時的歐洲美洲等這些很遠的地區，在韓國買房子也給身份的國家韓國由於距離中國近隨時都可以過去，韓國綠卡福利確確實實是看得見也享受得到的。

對於有些投資者表示不想僅限於濟州島的房子，想去投資首爾的房子。針對這種投資需求，就完全可以選擇韓國基金移民。通過基金移民拿到韓國身份後，想要投資韓國任何城市的房產都可以。同時無論經商還是工作又或者留學均不受限制。

所謂零投資是指，韓國基金移民需要投資5億到韓國法務部指定產品中安全有保障。投資期為五年，投資期內給予投資人F2居住簽證，五年後拿到永居權後，投資本金全數退回給投資人。同時投資期五年內無任何維持成本的支出。

韓國基金移民區別於其他基金項目的最大優勢就是靈活性高，投資後可隨時撤資然後身份隨之消失。同時投資期內不在CRS內，也成為很多海外置業的首選。

韓國濟州島適合投資，原因是：據國內各大城市僅有1-2小時的飛行時間；無汙染無工業無霧霾而且PM值僅為0.041；房價漲幅趨勢可觀，作為著名旅遊島嶼，房產增值潛力可觀；投資之後即可獲得韓國移民身份而擁有第二國身份是多壹份保障且多壹個身份象征；獲得韓國移民身份即可享受韓國多項福利，包括養老、教育、醫療。

過去一年投資加拿大哪裡收益最大？ | 加拿大

近年來越來越多中國投資者去海外買房投資，那麼海外房地產投資回報率如何？下面我們來看看過去一年加拿大的投資回報吧：多倫多的房主們，今年你們的房產能跑贏市場嗎？夠嗆。事實上，過去一年裡如果投一隻不錯的股票或者債券投資組合，肯定比投資房產收益大。

相比之下，溫哥華的房主們就不一樣了，去年溫哥華的樓市收益輕鬆跑贏股市和債券。

以上結論均來自於地產門戶網站Zoocasa的數據分析。該網站研究了過去一年裡加拿大各城市房屋均價的走勢，並且將結果與加拿大股市、債券市場和最保守的投資工具——高息儲蓄賬戶相比。過去一年裡儲蓄賬戶的收益率不到1%。

發現的結論可謂喜憂參半：有些城市的房產收益輕鬆打敗其他投資方式，另外一些城市的結果則顯示，買房還不如把錢放進利息不到1%的儲蓄賬戶裡。

多倫多無疑屬於後者之一，房屋均價同比上漲0.6%，自打2017年年中省府出台樓市新政，地產市場的價值就呼呼地蒸發掉了。

溫哥華就不一樣了，繼2016年下滑之後，溫哥華地產市場回暖，房產投資收益輕鬆超過其他投資方式。12月房屋均價同比上漲10.7%，超過多倫多股市收益率5.2%和加拿大債券收益率2.4%。

很多草原省份城市的樓市也不景氣，低油價導致持續的經濟下滑。卡爾加里、裡賈納和薩斯喀徹溫也都屬於過去一年裡房價下降的城市。

蒙特利爾、魁北克和溫尼伯三個城市的房產收益可以打敗債券市場，但是房價上漲的幅度還不足以超過股市。

值得注意的一點是，上述結論也取決於你擁有的房屋屬於什麼類型。例如，多倫多的獨立屋房主看到自己的房子價值同比下跌了約2.5%，但是公寓部分表現出色，過去一年裡大多地區價格上漲了14.4%。

那麼，誰是最大的贏家？

你能想到嗎？答案是安省南部的一些城市居民，這些地方的房價受到多倫多火熱樓市溢出效應的帶動。溫莎的房屋均價上升了36.2%，尼亞加拉地區的均價上升了21.3%。祝賀這些地方的房主，你們買中了樓市彩票！

當然了，很少有人會賣了房子投資股市。畢竟房子是必需品，那麼從這種角度研究樓市到底還有沒有意義呢？

Zoocasa 的發言人Mark Bernhardt接受HuffPost Canada的郵件採訪時表示，“對很多房主而言，投資收益是他們很關心的問題，我們也不是說要建議他們投資股市或者把錢存在高息儲蓄賬戶裡。”

Zoocasa在自家的網站上建議，“明智的建議是，根據個人財務狀況和生活方式來決定房屋買賣決策，而不是單純追求投資收益。”

不過如果碰巧在投資方面也有不錯的回報，那不是正好嗎？

來源：加國無憂

責任編輯：Shelly Du

第壹太平戴維斯：2017日本商用地產投資額亞太區第壹租金回報率可達5.6% | 日本

全球政經情勢快速變化，海外不動產投資偏好也歷經多次洗牌，外資商仲第一太平戴維斯總經理邱奕平11月3日表示，日本躍居上半年亞太地區跨境商用不動產交易第一名，而分析近2年成交物件租金回報率平均為5%，其中商用不動產回報率略高於出租住宅，平均可達5.6%，日本房產熱門。

第一太平戴維斯引用全球商用不動產研究機構 Real Capital Analytics（RCA）的統計，上半年日本跨境不動產交易總金額為178億美元，年成長率達14%，主要資金來自美國及新加坡。

除觀光帶來大量消費提振經濟，日本不動產交易制度以及管理架構完善等優勢，使日本成為海外不動產投資的最愛。從2016年至2017年的第3季止，第一太平戴維斯日本投資團隊已成交超過100億日元的不動產投資案。

>>>日本置業百科：日本購房流程 | 日本房貸流程 | 日本房產稅費

從2016年至2017年的第3季止，第一太平戴維斯已成交超過100億日元的日本不動產投資案

點擊查看居外網的日本房源

第一太平戴維斯分析這超過100億日元日本不動產投資案，其中自用比例僅佔16%，將近84%的買家著眼於日本不動產的穩定高投報率，多數投資人原本在國內就有投資店面與辦公室的規劃，近2年則將投資版圖拓展到東京、大阪等日本主要城市，同時也拉高平均單筆投資金額至1.9億日元，單筆超過3億日幣的不動產交易佔比將近 25%。

就投資屬性分析，第一太平戴維斯指出，近2年成交物件的租金投報率平均為5%，其中商用不動產的投報率略微高於出租住宅，平均可達5.6%。買方則以企業主佔比最高，將近4成，不乏醫生、律師以及會計師等專業人士。區域方面，約78%的投資集中在東京，大阪佔22%，主要是看好東京的商業活動國際化程度高，不動產品質佳，再加上2020 年東京奧運在即，政府及民間投資金額高達10兆日元帶來的商機與後續效益，持續拉升商用不動產價格與租金的成長。

邱奕平表示，在內需消費與企業投資帶動，日本GDP創下近11年來首見的連續6季正成長。預期在大型建設利多、經濟表現亮眼以及日圓匯率保持在相對低點等因素刺激下，日本在未來兩年仍是國人海外投資的首選。

同時，邱奕平提醒投資人在挑選不動產時仍需要注意包括，銀行不放款有違建或租戶為八大行業的標的，應謹慎評估這類產品；另外，住宅宿泊事業法將於2018年6月正式上路，在此之前，日本的民宿市場仍處於灰色地帶，對於有心經營Airbnb的投資人，應特別留心法規的變化；購買中古屋時，需特別查閱近期的重大修繕記錄，避免買入後面臨重大修繕，但修繕積立金不足，需要額外支出大筆修繕費用的風險。

來源：鉅亨網
責任編輯：Zoe Chan

倫敦房產買家轉戰北部城市曼徹斯特、利物浦租金回報達6% | 英國

每當談及英國置業，人們普遍想起倫敦，但事實上英國有不少城市都具投資潛力，例如為人熟悉的英超球隊曼聯大本營曼徹斯特。環業投資（IP Global）投資部主管Jonathan Gordon表示，倫敦中心區房價偏高，看淡一線該區房市，未來反而較看好外倫敦區和英格蘭北部城市，因為房價負擔能力較理想，以及交通改善。該公司更預計，未來4年曼徹斯特的房價和租金，可分別升近三成及兩成。

>>>英國置業百科：英國購房流程 | 英國房貸申請 | 英國房產稅費

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Gordon接受訪問時談及投資海外物業的熱點，指中國香港投資者取態較保守，普遍會選擇監管健全的的市場，例如英國、歐洲和澳洲。就租金回報而言，他推薦英國和德國，平均回報為3%至4%，而曼徹斯特和利物浦的回報更高，達到5%至6%；他又建議投資者購買1至2房單位，因為較易出售或租出。

至於投資熱點之一的倫敦，環業投資的《全球房地產展望》報告指出，低息和外彙優勢將帶動海外資金流入倫敦樓市；但Gordon補充，不建議投資倫敦中心區，因房價正在下行。他解釋，該區房價已偏高，加上交易成本高，如去年徵收額外印花稅3%，不過他強調，未見倫敦樓市有泡沫爆破風險，預計房價會軟著陸。

橫貫鐵路料帶動外倫敦區房價

該報告又指，外倫敦區為投資者的理想選擇，因大量基建投資促進倫敦交通網絡發展，加上住屋問題長期仍未能解決；隨著外倫敦區的橫貫鐵路（Crossrail）於今年起興建，預計完工後部分沿線物業房價可上升13%至20%。由港鐵營運的橫貫鐵路未來每年可運載2億人次，把平均交通時間縮短最多25%。報告料直至2021年，大倫敦區房價將上升19.2%，升幅將跑贏中心區，並且整個倫敦空置率為10年來最低，僅為2.5%。

除了外倫敦區，Gordon較看好英國北部城市如曼徹斯特和伯明翰，因房價較容易負擔，且需求較大，容易放售。他稱，未來英國興建1號和2號橫貫鐵路，加上中國“一帶一路”計劃會帶動這些城市的基建，將改善國內交通連接，刺激房價向上。

曼徹斯特已有4年獲《經濟學人》評為全英國最宜居城市，環業報告預計，該市房價於今年至2021年間將升28.2%，房價於過去5年已累升25%，而且房價較易負擔，對收入比例僅為4.5倍，低於其他主要城市。

曼徹斯特房價5年升25%

在足球世界裡，曼徹斯特和利物浦是世仇，但在經濟上兩者同為英格蘭北部經濟引擎計劃（Northern Powerhouse）的重心。報告指目前利物浦房價距離頂峰仍有距離，預計由今年至2021年間會累升8%，租金則會升17.6%。

此外，學生為重要租盤需求來源之一，鄰近學校的物業往往較易租出或轉售。利物浦有3間主要大學共5萬名大學生，市內有三分之二物業為租盤，而且占人口近一半的青年才俊對高質素租盤需求增加，反映租務市場前景樂觀。

伯明翰為僅次於倫敦的英國第二大城市，企業高度集中，其20年城市規劃藍圖將帶動發展，當局將投資10億英鎊於公共基建如交通設施，而且市內有5間大學，逾7.5萬名學生，反映需求具一定保證。在過去12個月，市中心租金收入上升24%，預計隨著連接倫敦的交通改善，租金將繼續向上；萊坊預計，2015年至2019年間，相關資本收益會累升17%。

英國與歐盟完成第五輪脫歐談判，雙方在重大議題上仍未取得突破，部分人擔心英國脫歐後的前景，以及對當地樓市的影響。Gordon認為，德國柏林和法蘭克福等城市會受惠於英國脫歐後企業遷冊至當地，將推動房價上升，當中柏林更是全歐洲房價最廉宜的首都。

企業遷冊德國柏林公寓需求大

環業報告指，由於經濟增長強勁，加上人口流入，柏林去年為德國房價升幅最大的城市，按年增長13%，而且租務市場表現同樣理想，過去3年租金增幅達5.1%至6.9%。報告預計直至2030年，柏林每年需要2萬伙公寓，但去年僅1.2萬伙，反映需求將逐步增加。

另一城市漢堡為德國人均GDP最高的地方。自2009年以來，當地房價累升七成，估計明年租金會升9.6%，且現時空置率僅為0.7％，同樣值得投資者留意。

來源：明報專訊

責任編輯：Zoe Chan