投资回报率 – Page 4

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澳大利亞房地產數據研究機構CoreLogic發布了2019年第一季度住宅租賃市場報告，報告顯示2019年第一季度全澳的周租金水平環比上漲1%。

CoreLogic的研究分析師卡梅隆·庫什（Cameron Kusher）表示：“第一季度的租金表現歷來要好於其他季度，在今年的第一季度，郊區租賃市場的表現略好於幾個首府城市。最近幾年，由於住房供應過剩和投資者數量的增加，許多城市的租賃市場狀況一直較弱。”

“除悉尼和達爾文外，所有首府城市的租金都在上季度出現同比增長。霍巴特的租金正在經歷快速增長，上個季度環比上漲了3.6%。然而，以每周582澳元的租金中位數，悉尼仍是澳大利亞租房最貴的城市。”

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該報告還強調了上個季度以及過去一年以來全澳租金回報率的增長。2019年第一季度的租金毛回報率為4.10%，而上一季度為3.95%，一年前為3.77%。達爾文的租金回報率是全澳最高的，中位數為6%。

租金及收益

在全澳範圍內，2019年第一季度的租金環比上漲1%，同比則上漲了0.4%。幾大首府城市的租金環比0.9%，但環比下降0.1%。這是自2005年以來的最差同比表現。郊區租金漲幅更為明顯，環比增長1.1%，同比則上漲1.8%。

除達爾文（-0.3%）外，所有首府城市城市的租金都出現環比上漲。霍巴特的表現最好，租金環比上漲3.6%，其次是珀斯（上漲1.8%）和堪培拉（上漲1.5%）。霍巴特的租金同比漲幅也是過去12個月中最高的（+5.4%），而另一方面，達爾文的租金則同比下降了-5.7%。

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在全澳範圍內，租金中位數為每周436澳元。各大首府城市的租金中位數為每周465澳元，郊區的租金中位數為每周378澳元。

全澳租金回報率從去年同期的3.8%增加到4.1%。在所有首府城市，平均租金回報率為3.8%。郊區的租金回報率也從去年同期的4.9%，增至5.1%。

悉尼仍是澳大利亞最昂貴的租房市場，每周租金中位數為582澳元。盡管在過去12個月裡下降了3.1%，悉尼的租金在上個季度依然出現了0.5%的反彈。在所有首府城市中，悉尼的租金回報率也是最低的，在上個季度為3.5%。

首都堪培拉地區每周租金中位數為550澳元，環比增長1.5%，同比增長3.6%。不過在3月份，堪培拉與達爾文則是僅有的當月租金出現環比下滑（-0.1%）的兩個首府城市。

墨爾本上季度的租金為每周454澳元，環比上漲了1%，同比則上漲了2.1%。在所有首付城市中，墨爾本的租金回報率同比增幅最大，目前的租金回報率為3.6%，而一年前為3.1%。盡管收益上升，墨爾本的每周租金回報率在所有首府城市中排名倒數第二（僅次於悉尼）。

布裡斯班的租金再次開始攀升，上季度每周租金中位數為436澳元。環比增長0.8%，同比增長1.4%。

珀斯是目前澳洲租房最便宜的首府城市，每周租金中位數為385澳元。然而，它也顯示出強勁的增長跡像，上季度珀斯的租金環比增幅為1.8%，增幅僅次於霍巴特，過去一年，珀斯的租金上漲了2.1%。

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阿德萊德緊隨珀斯之後，為澳洲租金第二便宜的首府城市，平均每周租金386澳元。與布裡斯班一樣，阿德萊德上季度租金環比上漲了0.8%。相比去年同期，阿德萊德租金上漲了1.2%。租金回報率環比維持不變，為4.4%。

上季度霍巴特的租金增幅為全澳最大，環比上漲3.6%，至每周453澳元。過去一年，租金則上漲了5.4%。霍巴特目前還擁有著全澳第二高的租金回報率（僅次於達爾文），達到5.1%，與去年同期前持平。

達爾文的租金經歷了全澳最大的下跌，環比跌幅為-3%，同比跌幅則達到了-5.7%，目前每周租金中位數為458澳元。這一數字在第二季度下降了0.3%，在過去一年下降了5.7%。不過，由於當地低廉的房價，達爾文的租金回報率為6%，是全澳最高的。

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撰文：Adam Yang
責編：Zoe Chan

英國北部多個房產項目爛尾買家被坑如何鑒別開發商？

作者：傅士鵬

據英國《泰晤士報》最新報道，超過25個由香港買家投資的英國北部房產項目爛尾，2000多名買家損失了總共1.1億英鎊的訂金。

受損失的買家大多來自中國香港，另外也有中國台灣、中國大陸、馬來西亞、新加坡投資者受損。

香港立法會議員To Kim-sun向《泰晤士報》曝光了這一消息。

這次被曝光的房產項目，不乏前任英國財相喬治·奧斯本2015年訪華時主推的北方經濟引擎計劃（Northern Powerhouse）中的項目，重災區是利物浦、曼徹斯特等英國北部城市。

北方經濟引擎計劃允許開發商在推廣項目時，可以說自己的項目是由英國政府背書的重建項目。

在所有爛尾項目中，位於利物浦的“新中國城”（New Chinatown）項目最為知名，在香港鬧得最大。

利物浦“新中國城”開發商North Point Global最初稱將對項目投入2000萬英鎊，復興英國第一個中國城——利物浦中國城，並新建790套公寓和一棟擁有140個房間的酒店。

項目最初於2015年在香港開售，承諾第一期將在2017年末完工，整個計劃將會於2019年結束。

現在已經是2019年，項目仍未建成，且建造速度極為緩慢，只打了個地基。

目前該項目已經被轉手賣給另一個開發商，原開發商North Point Global正在接受英國嚴重欺詐辦公室（Serious Fraud Office, 簡稱SFO）的調查。

根據由受損投資者組成的團體”新中國城買家有限公司“（New China Town Buyers Ltd）發布的聲明：

新中國城買家有限公司代表的買家一共投資了將近600萬鎊，原因只為利物浦新中國城的歷史文化意義。現在，不忍看見本來前景無限的計劃不幸擱置，還收不回錢。

另外一家位於曼徹斯特的開發商Pinnacle Alliance同樣並未能兌現對投資者的承諾，它在曼城市中心的開發項目Angelgate在嚴重拖延交房的情況下，還花費了總資金的40%用於支付售房提成。

在被超過70個買家舉報後，位於曼城的Angelgate項目與另外一處位於利物浦的學生公寓項目Quadrant進入了破產程序。

Angelgate地塊最後在網絡拍賣中被香港開發商遠東發展以520萬英鎊買下，樓花買家算是能暫時松一口氣。

除此之外，同樣在英國北部開發三處期房項目的Absolute Living Developments也在2016年申請了破產清算。

針對這一事件，香港立法會還發布了政府公告，並列出了所有爛尾項目清單。

▼香港立法會政府公告

▼有香港買家參與的英國北部爛尾項目清單

▼港媒對其中一個項目繪制的關系圖

精明的香港買家為何中招？

以鬧得最大的利物浦新中國城項目為例，由於英國貿易部（原來叫UKTI，先改名為DIT）和利物浦市政府都曾大力推介過爛尾的利物浦新中國城重建項目，許多買家認為該項目有政府背書。

對此，英國貿易部發言人對《泰晤士報》解釋道：

英國貿易部僅僅是對利物浦中國城項目進行推介，負責吸引開發商投資，並沒有參與到開發商的選擇中。

參與選擇開發商的利物浦市政府表示無法評論，因為SFO的調查還在進行中。

香港立法會議員要求英國當局調查其中的違法行為，呼吁英國警方和香港警方共同合作。

同時，香港立法會議員也建議英國當局未來和香港證券及期貨事務監察委員會合作，去核實英國樓花項目的可靠性。

除此之外，香港買家之所以中招，也是因為這類開發商開創了一種新模式：

1. 開發商首先向買家承諾了高昂的租金回報率（往往在7%以上），且承諾包租。

2. 開發商要求買家提前注入樓盤總金額50-80%的資金。這樣一來，開發商不再需要向銀行貸款，可以直接從買家處獲得開發資金，相當於投資客集資建房。

這種模式需要買家對開發商有很強的信任。

而這種模式也正是在英國政府發布北方經濟引擎計劃（Northern Powerhouse）計劃後開始變得流行。

但從今天來看，集資建房的模式卻並沒有那麼可靠，許多項目至今仍未動工，或修建到一半就進入停滯狀態。

2014年，奧斯本提出北方經濟引擎計劃，但這個政策隨著奧斯本下台已經很少被英國政府公開提及

從法律的角度講，這種買家集資建房的模式本身不違法，也並不是所有使用這種模式的項目都爛尾了。

但是，這個模式的的確確已經導致數以千計的投資者蒙受損失。不只亞洲投資者，《泰晤士報》剛剛完成的調查顯示，在由買家出資集資建設的項目中，至少已經有5億英鎊的訂金受損。

這個事件很有代表意義，也算是給投資者敲響了警鐘。

首先英國的城市本身就分兩種：倫敦和其它。

英國除了倫敦之外都算是小城市，從投資的角度來說，小城市比如像曼徹斯特、利物浦，承諾的租金回報比較高，但同時伴隨著一定風險。倫敦租金回報率不高，但相應的風險小，極少出現爛尾現像。

當然，我們也不能把英國其它城市的項目一竿子打死。

我們其實可以從這個事件中總結出一些規律，比如如何鑒別開發商。

可以看到，上文提到的開發商有幾處明顯特征：成立時間短、沒有太多經驗和名氣、要求高額的首期付款（50-80%）、承諾較高的租金回報並包租。

文中提到的利物浦新中國城項目開發商North Point Global成立於2015，Pinnacle Alliance成立於2015年，Absolute Living Developments成立於2013年。

所以，對於投資者來說，如果對英國不太熟悉，建議認准大開發商（最好是上市開發商），同時也要查一查開發商的過往項目、成立歷史。如果真的自己拿不准，也可以致電我們的客服400 041 7515問一問，看看項目到底靠不靠譜。

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來源：華爾街見聞
責編：Zoe Chan

新加坡與中國投資者引領美國學生住房市場

報導摘要：

分析人士指出，美國學生住房市場成為熱門的主權和養老基金選擇
歐睿信息咨詢公司數據顯示，2008至2018年期間，美國外國留學生數量增長近半，達到918000人

據《南華早報》報導，美國學生住房市場外國投資的增長反映了美國大學海外留學生數量的增加。

總部位於倫敦的房地產資本分析公司數據顯示，新加坡是美國學生房產的最大投資國，2016至2018年間的投資額達到50億美元。

其余國家遠遠落後新加坡。其中，德國位列第二，投資額達3.731億美元。巴林位列第三，達到3.421億美元。法國位列第四，達2.01億美元。

中國大陸和香港位列第五，投資額達到1.431億美元。

截至2019年3月的第二個星期，學生住房市場獲得投資1.965億美元，其中，荷蘭貢獻9310萬美元，中國大陸貢獻5510萬美元。

美國法律公司Polsinelli房地產服務部門負責人丹·弗蘭尼根（Dan Flanigan）表示，“目前真正熱門的是學生住房。過去10至15年間，高質量學生住房的質量和需求量顯著提高。”

在高回報率的吸引下，投資者紛紛湧入學生住房市場。大部分投資者認為即使在經濟低迷時期，學生住房在穩定學生數量和強大市場需求的支持下，也能夠保值。

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歐睿信息咨詢公司數據顯示，2008至2018年間，美國大學的留學生數量增長近半，達到918000人。

世邦魏理仕資本市場學生住房主任賈克琳 ·菲茨（Jaclyn Fitts）表示，美國1/3的留學生來自中國。

他指出，“此外，中國中產階級的壯大還會進一步推動美國大學中國留學生數量的增加。”

世邦魏理仕亞太全球資本市場執行主任世邦魏理仕亞太區全球資本市場執行主任蕭以文（Yvonne Siew）表示，學生住房是熱門的主權和養老基金選擇。

新加坡政府投資公司去年以11億美元收購了美國24處學生房產，共13666鋪床位。

到達大學年齡的人口數量預計至少在2040年前還將持續增長，這一趨勢確保了學生住房市場需求量的穩定增長。

蕭以文指出，美國擁有全球200所頂尖大學，英國位列其後。

波士頓地區擁有哈佛大學，麻省理工學院，衛斯理學院，波士頓大學，東北大學，麻省大學，布蘭迪斯大學等。圖中這套波士頓3臥1衛的房產現正在居外網上出售，土地面積364平方米，房價約¥402萬。
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盡管貿易戰導致部分中國學生難以獲得在美國學習的簽證，但貿易戰的整體影響並不大。

兩個中國學生社團在微信上發文稱，過去一年，約100名中國學生遇到了簽證推遲的問題，導致其學業受到影響。

蕭以文表示，“美國大學的排名及其代表的教育質量是學生選擇在該國留學的動因。”

她還指出，因為學生居住區的居民主要是青少年，因此折扣力度通常比其他類型的房產要強。

她說道，“如果你在美國擁有一套房產，但人身在3萬英裡外的國家，你是無法真正了解當地的情況的”，並補充表示投資者應當選擇可信的合作伙伴來開展這一業務。

第一太平戴維斯表示，美國的學生房產如果沒有得到適當的管制將會存在極大風險。

第一太平戴維斯國際住宅房產部主管馬克·艾略特（Mark Elliott）表示，“我們不會主動向客戶推銷學生住房。這類房產享有5%至9%或10%的高收益，但一旦進入市場就很難退出，難以轉手。”

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來源：南華早報
責編：Zoe Chan

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英國脫歐會帶來理想的投資機會？房產專家：你只需要做四件事

作者：物業專家公司（Property Experts）創始人兼總經理布魯斯·伯基特（Bruce Burkitt）

英國退歐的最終方案即將揭曉，而全國各地都出現了房價下跌的報導。對於許多人來說，公投引發的不確定性意味著現在應該暫停所有金融投資計劃。作為一名在兩次經濟衰退中都經歷了業務繁榮的房地產開發商，我並不認同這樣的觀點，而且我認為，對於正在考慮投資房地產的買家來說，現在正是邁出這一步的絕佳時機。

英國脫歐只是一個市場條件，也是我們目前所面臨的一項經濟挑戰，但它其實也是一個置業的良好時機。在一個正在上升的市場中，任何人都能投資物業，因為不管人們能否正確評估投資價值，總體的市場增長通常都會吸收誤差。在上升型市場中賺錢是一種技能，而在英國退歐後的物業市場中賺錢也是一種技能。與人們的普遍看法相反，如果投資者采用並遵循特定的指導方針，那一個持續下跌的波動市場將創造一個潛力巨大的買入機會。

首先，通過報出低價來利用買方市場。請注意，物業的市場價值通常低於要價，因此購買價格應該至少比市場價值低10-15%。以這樣的價格進行交易可以形成初始的緩衝，留出討價還價的空間。

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第二，尋找合適的増值角度。房地產交易的實際價值可以通過增加物業的價值而不僅僅是翻新房產來獲得。也許您可以購買一間空間較大的一居室永久產權公寓，然後把它拆分為兩居室，或者把一個更大的住宅單元改建成幾間公寓。您還可以購買一套較大的物業，然後把它改造成多租戶住宅，以較小的單元出租或出售。

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第三，很多投資者很容易犯錯的另一個方面是房地產的裝修和翻新，因為偷工減料似乎是降低成本的便捷方式。我建議您不要這樣做，因為當您要轉售住宅的時候，敷衍的裝修和翻新有弊無利。增加住宅價值的低成本方法很多，而投資者應該避免在翻修方面過於節儉。比如，您可以安裝高質量的集成廚具，速熱水龍頭，花崗岩工作台，玻璃防濺板，LED照明設備和內置USB插頭插座。這些設施的成本其實都低於人們的預期，但卻會在您出售物業時變成令人驚嘆的亮點。

我建議您多花一點錢來達到盡善盡美的標准，因為這樣可以鼓勵潛在買家在眾多房產中選擇您的物業。您應該專注於推銷一種生活方式，這是一種買家可以輕易接受，而且可以讓他們立即想像出美好新生活的產品。

倫敦諾丁山中心的5臥豪宅。物業以最高標准完全重建，包括5間臥室套房，整體車庫，朝南花園，2個露台，所有樓層的電梯，15米游泳池，桑拿/蒸汽浴室，媒體室，健身房，獨立客人/員工入口。距離最好的餐廳，酒吧和咖啡館僅有幾步之遙，提供休閑餐飲至米其林二星級餐廳The Ledbury。
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最後，制定退出策略。如果您的主要計劃是轉售房屋，那您應該准備好以低於當前市場價值10%的價格出售房屋，因為當前的市場狀況不佳。如此一來，如果價格下跌，那您的投資就有了緩衝的余地。若價格上漲，那就是一個令人愉快的驚喜了。然而，如果價格下滑，物業難以轉手，則投資者應確保有足夠的資金來償還“買房出租”型貸款，而且應該以比每月還款額至少高50%的租金出租。

在當前的市場上賺錢需要有前瞻性的計劃，敏銳的商業頭腦和理性的策略，而且沒有任何犯錯的余地。然而，我認為按照這個計劃行事的話，購買首套物業或擴大房地產投資組合不失為一種合理的選擇。

物業專家公司 Property Experts簡介

物業專家公司成立於2000年，是一家專門從事各類住宅房產購置業務的私營投資公司。物業專家公司的創始人為前房地產經紀人布魯斯·伯基特（Bruce Burkitt）。憑借與業界一流專業人士的長期合作關系，物業專家公司取得了非凡的成就。寶貴的人脈為該公司帶來了挖掘優秀投資和開發機遇的能力，進而為客戶帶來了豐厚的回報。如需了解更多信息，請訪問http://propertyexperts.co.uk/。

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責編：Zoe Chan

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去年投資泰國房產已成風潮，2019年泰國還值得投資嗎？

2018年，投資泰國房產似乎已經成為一種風潮，根據英國《金融時報》的報道，16%的中國海外投資者計劃或已經選擇了投資泰國。根據居外網的數據，2018年泰國在中國房地產對外投資國家中排第四，共得到23億美元投資，排在美國（300億美元）、香港（160億美元）和澳大利亞（140億美元）之後。

2019年伊始，泰國將推出外籍人士永居草案的消息震驚了投資圈，這對泰國房市又將是一個重磅利好。

2019為什麼選擇泰國房產？

1. 政策利好

泰國內閣會議當地時間2月13日在孔敬大學廊開校區召開，審議並且批准總理辦事處和內政部提交的公告草案，主要內容為允許擁有國籍的外籍人士在泰永久定居，名額限制在每年不超過100人/國，而無國籍人士名額限制為每年不超過50人。

針對這一草案，泰國國務院發言人普提蓬表示，目前進入泰國的外籍人士對於泰國社會發展來說具有很重要的意義，這些外籍人士出於很多目的入境泰國並永久定居，例如務工、商業投資、陪伴家庭成員包括子女和丈夫/妻子等，再加上赴泰進行貿易投資的外籍人士均擁有相對領域的知識和經驗，可以為泰國創造就業崗位、創造收入作出貢獻，進而推動泰國經濟發展。

因此，泰國政府認為應該為這些外籍人士提供永久定居的機會，促進家庭和諧溫暖，同時也可以為即將赴泰投資的外籍人士樹立信心，創建一個安全且便利的投資環境。

在一帶一路倡議中，泰國是名副其實的核心國。在“一帶一路”建設的推動下，像阿裡巴巴、京東、華為、中興、中鐵建等越來越多的中國傳統優勢產業企業投資泰國，輸送大量人才，極大地刺激到房屋租賃市場，這樣一來泰國房產的穩定收益以及巨大的升值空間都有了保障。

地處中南半島中心位置，泰國既是絲綢之路經濟帶的重要地區，也是海上絲綢之路的必經之地，成為共建“一帶一路”的重要伙伴。居外為您奉上泰國曼谷買房黃金3法則：請選地鐵沿線的公寓、選大公司開發的公寓、不要短炒。位處曼谷中央商務區核心地段的18號城中雅苑，盡一切可能滿足您所有的需求！房價約¥53萬-74萬。
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2. 泰國房產投資回報高

泰國一直以來都是世界上受歡迎的旅游目的地之一，人來人往的游客，是泰國旅游城市公寓的主要租客。旅游旺季的日租金收益，將非常可觀。

根據“全球房產指南”上全球各大城市租金收益率的數據，泰國成為東南亞首選的高租金回報國之一。其租金回報率平均達到6.49%，位居東南亞國家租金回報率的第三名，比馬來西亞都要高。

《2017中國高淨值客戶海外置業展望》中的數據顯示，泰國曼谷房產投資回報率為12.8%，普吉島房產投資回報率為11.6% 。

泰國重點城市房產投資回報率處於穩中有升趨勢，吸引大量國際購房者入市，他們或是把這些房產當做海外度假的第二個家；或者是用於投資收租金，以租抵供，快速收回投資成本。而且隨著曼谷機場的高鐵輕軌完成，高鐵沿線的城市房地產市場前景大好。

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3. 去泰國買房方便、實用、成本低

在泰國買房比在其它國家簡單方便

泰國土地廳工作效率很高，買家需要預備的文件相對簡單。特別是新樓盤、新別墅的過戶，在房產開發商和專業地產經紀人的協助下，通常一天就可以辦理完。

養老和教育兼顧

泰國法律規定，年滿50歲的外國人即可申請長時間居留泰國的養老簽證。另外，泰國氣候宜人，自然環境優美，基本沒有工業化帶來的環境污染，而且有國際一流的醫療服務，消費水平低，物美價廉。

這些優勢使得泰國成為養老勝地，根據泰國政府的統計，泰國房產近一半是由外籍人士持有，並且目前有180萬的外國退休人士在泰國養老生活。

而且泰國的英語化程度居東盟國家第三，僅次於新加坡、菲律賓，而現在僅在曼谷，就有約100所國際學校，居東盟城市之冠。全球知名的哈羅公學，其亞洲第一個分校就設立在曼谷。

泰國教育部已經注冊了180多所國際學校，被歐美大學認可的IB、AP、A-Level三大國際教育體系都可以在泰國找到高水准的國際學校。泰國國際學校的師資和生源都主要來自英美澳加的英語國家。

更為吸引人的是泰國國際學校的學費相對於國內來說，要低廉的多。舉例來說哈羅公學在曼谷一年的學費約為12萬，而在北京則大約在30萬以上。

永久產權、持有成本低

外籍人士和泰國人一樣，擁有泰國房產的永久產權並可傳宗接代(無遺產稅)，受法律保護。而國內房產只有70年產權。這也是為何您看到泰國有些城市道路比較擁擠，因為土地是私人的，政府不能強拆。

而且泰國在2022年前無需執行CRS，所以在泰國的所有資產均無需被收集，更不用被反饋，而且還沒有遺產稅、財產稅、贈與稅，是離岸稅務的天堂。

精裝修無公攤

泰國公寓單價按使用面積計算，不計公攤面積。泰國70平米的兩居室相對於國內100平米的大兩居！

公寓期房絕大部分是精裝修，配有地板、衛浴、馬桶、廚櫃、空調、嵌入式衣櫃等，而且配套設施完善，泳池、健身房、花園、24小時監控安保系統、24小時前台基本上都是必備的。

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物業管理完善

泰國房產物業管理非常完善，而且多數大開發商旗下都有酒店式公寓管理公司，可以代理出租、管理等各種問題，基本上有求必應。

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來源：網絡綜合
責編：Zoe Chan

英國學生公寓大爆發投資價值幾何？

撰文：傅士鵬

脫歐重壓下，英國房地產市場正在經歷一場前所未有的變局。

過去大熱的寫字樓、商鋪等資產突然遇冷，長租公寓、學生公寓、物流地產、酒店等資產順勢崛起。

在這幾個大熱的資產類別中，長租公寓和學生公寓最受投資者追捧，吸引了各大主權基金、保險公司、甚至個人投資者湧入。

今天文章的主題是英國學生公寓投資，主要分為市場概況、投資價值、風險點三個部分。

英國學生公寓概況

眾所周知，教育和房地產一直是英國面向海外投資者的兩張王牌，學生公寓作為兩者的結合體，這幾年發展勢頭極為迅猛，早已成長為一個成熟的物業投資類別。

值得注意的是，本文所講的學生公寓不同於學校內的宿舍，指的是開發商特別為學生開發的私營學生公寓（Purpose Built Student Accommodation，簡稱PBSA），位於學校周邊，允許個人投資者購買。

目前英國在校大學生人數達到170萬，由於學校內的宿舍供應嚴重不足，且一般只為大一新生提供校內宿舍，大約70%的學生要自己解決住宿問題，其中大部分會選擇這類學生公寓。

上圖數據顯示，英國今年為學生提供的專用床位數僅56.8萬張，約為170萬總學生人數的三分之一，供應嚴重不足。

供不應求意味著有利可圖。

數據顯示，從2015年開始的最近三年，每年投入英國學生公寓市場（PBSA）的資金都在45億英鎊以上。

2018年，包括加拿大房地產公司Brookfield、新加坡主權基金GIC、美國私募基金Tristan Capital Partners在內的大資本紛紛出手，買進英國學生公寓資產。

另外，在2018年，那些原本就已經非常成熟的英國本土學生公寓巨頭，比如Unite Student、UPP、Liberty Living、IQ也在資本市場的幫助下不斷擴張。

2018年2月，在英國學生公寓市場擁有最多床位的Unite Student成功在公開市場融得1.7億英鎊，且接受了新加坡主權基金GIC的注資。拿到資金後，Unite Student宣布將在倫敦、牛津、伯明翰繼續開發更多的學生公寓。

截至2018年底，英國各大學生公寓運營商總共持有290,570張床位，比2017年增加了18%，顯示英國本土機構同樣在加碼投資。

統計顯示，2019年將會有大約60萬間學生公寓在英國完工，平均每間公寓價值8.7萬英鎊。

到2019年底，英國整個學生公寓市場規模將達到530億英鎊，比之2018年的505億英鎊，還要增加25億英鎊。

為何投資英國學生公寓？

英國學生公寓市場之所以能吸引這麼多資金，並在近幾年迎來大爆發，主要還是因為其獨特的投資價值：

1. 脫歐意外助推英國留學產業

最近英國房市受脫歐衝擊很大，經常有讀者讓我預測未來房價走勢，而每次分析到最後，都會講到英國教育對底層需求的支撐和對未來流動性的保證。

英國的教育，包括中小學的私立教育、大學的高等教育都非常強，而且因為悠久的歷史和長時間的信譽沉澱，擁有很強的壁壘，即很難被其它國家突然替代。

在最近的兩項排名中，英國被2019 US News評為世界最佳教育國家，在所有國家中名列第一，美國位居第二。

在QS 2018最佳留學城市的評選中，倫敦首次高分勝出，位列第一，成為全球最適合留學的城市。

最近英國面臨脫歐，但其留學產業卻絲毫沒有受到影響，反而還因為脫歐後英鎊大跌導致留學成本大大降低，刺激了更多國際學生來英留學。

事實上，會受到脫歐影響的歐盟學生只占到英國留學生總數的6%，非歐盟學生才是英國留學的主力。

上圖看出，歐盟學生只占到很小的比例，非歐盟國際學生才是大頭，過去10年間增長了69%。

數據顯示，盡管受到脫歐影響，在2018/2019年的申請季中，從歐盟申請來英留學的學生依然增加了約3.4%，非歐盟的留學生增加約11.1%。

UCAS最新調查數據顯示，在所有非歐盟國家中，中國留學生增長最猛：目前已經有超過11萬中國留學生在英國大學讀書，比歐盟所有國家留學生的總和還要多。

脫歐公投以來，因為擔心來自歐盟的經費減少，英國許多大學都增加了對非歐盟國家的錄取人數，其中倫敦大學學院、曼切斯特大學、愛丁堡大學、考文垂大學的留學生人數都超過了1萬人。

聯系美國在特朗普上台後逐漸收緊對中國學生的留學政策，英國一下成了最大的受益國，由於中國這個最大生源國的助推，赴英留學的國際生數量水漲船高。

國際生，特別是非歐盟國家的國際學生，是英國學生公寓市場絕對的租住主力，他們因為信息不對稱，更願意為安全系數高的學生公寓買單。

總結來說，英國留學產業本來就非常發達，這兩年因為脫歐後英鎊大跌和美國收緊政策，更是意外迎來第二春。

2. 供不應求導致投資回報率持續走高

上邊的分析看出，學生公寓是難得被脫歐利好的英國資產。

在供應一端，脫歐帶來的不確定性會造成新開工或正在籌備中的開發項目融資困難，導致新建學生公寓項目工期延長，加劇學生公寓供不應求的局面。

左圖為2017/2018學年-學生公寓租金預測上漲情況，右圖外圈為正在開工建設的學生公寓套數，內圈為能完工的套數。

長年供不應求的局面，也進一步推高了英國學生公寓的投資回報率。

EGI發布的數據顯示，截至2018年9月，英國學生公寓的資產價值比上一年增長了6.5%，租金也同步上漲了3.4%，平均的年度總回報率達到了12.3%。

租金方面，由於國際留學生數量持續上升，2018/2019學年英國學生公寓的租金平均上漲了2.26%，其中巴斯的漲幅最大，達到了3.81%。

其余學

澳洲房價持續下滑15個月是時候抄底了嗎？

根據國際清算銀行的統計，在過去50多年裡，澳大利亞房地產都是全球投資回報最佳的資產之一，平均價格上漲了60多倍，並且一直處於上漲周期，沒有出現過連續三年的下跌。

但自2018年以來，情況發生了明顯的變化，根據不同機構的估算，去年澳大利亞房產均價下跌約了5~6%，悉尼和墨爾本的跌幅甚至超過了10%。據海外房產中文平台居外網提供的數據顯示，2018年澳大利亞的詢盤量同比下降了20%。居外網董事總經理兼CEO羅雪欣（Carrie Law）在接受第一財經記者采訪時表示，由於受到一系列的政策限制，購房人士對澳大利亞房地產的投資低於實際的市場需求。

澳大利亞房地產市場正在經歷罕見的回調期，那麼當地房產還值得投資嗎？

購房政策收緊導致房價跳水

2008年金融危機之後，大量海外熱錢流入推動了澳大利亞房價不斷飆升，2011年～2017年，每年平均漲幅約8～9%。以房價最高的悉尼為例，當地房屋價格中位數曾一度接近100萬澳元（最新彙率：1澳元=4.87元人民幣）。相比之下，澳大利亞統計局數據顯示，悉尼平均年薪還不到9萬澳元。

為了抑制失控的房價，減少高家庭債務帶來的信貸風險，澳大利亞近幾年來實行了多項調控政策，比如提高首付標准和貸款審批門檻。此外，由於20%的購房者來自海外，海外買家因此也成了調控政策首當其衝的對像。

據澳大利亞外國投資審查委員會（FIRB）的數據顯示，新南威爾士州的悉尼和維多利亞州的墨爾本最受海外購房人士歡迎，與此同時，這兩個州針對海外投資者的限制也最多。

在新南威爾士州，外國買家的印花稅是當地買家的一倍，達到了8%。另外，外國業主的年度土地稅附加費從0.75％提高被到了2％。維多利亞州的情況也類似，外國買家的印花稅為7%，當地買家只有3%。不僅如此，2017年5月澳大利亞政府還向外國投資者推出了所謂的“幽靈稅”，即如果投資的物業空置、或每年出租不滿6個月，則每年需要向政府交納5000澳元的費用。

一系列針對外國投資者的“限購”政策，的確起到了立竿見影的效果。FIRB數據顯示，2017年，住宅市場的外國投資者申請數量下降了三分之二，僅有13198例，2016年同期為40149例。同時，2017年外國人住宅房地產投資總額同比下降了超過65％。

外來資金流入的減少，雖然有效地減少了房市泡沫，但也令投資者澳大利亞房地產市場信心降至谷底。澳大利亞房地產行業協會與澳新銀行1月公布的一份調查結果顯示，2019年一季度房地產行業整體信心指數同比下降15.5點，為2013年9月以來的最低水平。

同時，澳大利亞房產價格也出現下跌。根據不同機構的估算，2018年澳大利亞房產價格平均下跌約了5~6%，而房產價值加起來超過該國所有其他城市總和的悉尼與墨爾本，去年的跌幅甚至超過了10%。從成交量看，據房屋產業協會（HIA）的數據，去年12月澳大利亞新建住宅成交量也環比下降6.7％，僅為4622套，創下2001年以來最低值。

2019年：抄底？還是觀望？

惠譽國際評級公司（Fitch Ratings）在其1月中旬發布的2019全球房地產展望報告中稱，2019年澳大利亞房產將進一步下跌，不過跌幅較2018年會略有減緩，約為5%；而悉尼與墨爾本的房價也將延續去年以來的跌勢，最大跌幅或達到兩位數。不過，考慮到澳大利亞依舊穩定的GDP增速和強勁的移民淨流入量，該國房市的萎靡狀況將在2020有所好轉。

今年1月份的實際情況完全符合惠譽的預測。2月1日，澳大利亞房地產研究機構CoreLogic公布的最新數據顯示，澳大利亞房市持續低迷，全國住宅均價環比下跌1.0%，較2017年10月最高時回調了6.1%。

持同樣觀點的還有AMP資本投資公司首席經濟師奧利弗（Shane Oliver）。他認為房價還會進一步下跌，直至2020年，比房價最高時或回落20%。不過他並不認為房地產會發生全面崩盤，因為這波回調主要是因為監管機構的調控政策，並非加息或經濟衰退所引發，而調控政策可能會隨著政府的更迭而改變。

事實上，面對持續下降的房價，澳大利亞政府相關部門並非完全無動於衷。去年12月，澳大利亞審慎監管局（APRA）宣布2019年1月1日起，取消對提高貸款標准的銀行發放只計息住房抵押貸款的限制，並表示該政策作為一項2017年的臨時限制措施“已經達到了目的”。澳洲聯儲副主席德貝爾（Guy Debelle）也曾發出警告稱，在房地產市場低迷期間，大銀行不應過度限制貸款，否則可能嚇退借款人，對經濟造成負面影響。

此外，盡管當地房價暫時沒有回暖的跡像，但租金收益率卻不降反升，即租售比仍在上漲，這也從一個側面反映了當地房市並非表面看上去的那麼“冷”。根據CoreLogic的數據，2018年9月澳大利亞平均租金收益率為3.75%，與2017年的3.6%相比有所上漲。悉尼和墨爾本的租金收益率分別為3.2%和3.1%，同比都在上升。

巴蘭加魯一號（One Barangaroo）皇冠住宅（Crown Residences）標志著澳大利亞首批完全整合型六星級酒店品牌住宅已隆重登場，將悉尼歌劇院和海港大橋組成的開闊美景與全新六星級皇冠度假酒店的奢華空間完美地結合到了一起，為澳大利亞和國際頂級住宅物業樹立了新的標杆。
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其他的利好因素還包括，根據澳洲聯儲預計，2018年、2019年的經濟增長率都在3％以上，高於2017年的2.2％。同時，住房貸款利率仍舊維持在低位，2018年9月的住房貸款平均標准浮動利率為5.3％，平均折現浮動利率為4.55％，基本與2017年同期持平。

羅雪欣對第一財經記者表示，澳大利亞房地產的海外買家中約有22%來自中國，盡管2018年中國買家對澳大利亞的詢盤量同比有所下降，但澳大利亞依然是中國買家進行海外房產投資最熱門的國家之一，尤其在2018年第四季度，中國買家的詢盤量已開始明顯回升。

她認為，由於受到一系列的政策限制，購房者對澳大利亞房地產的投資低於實際的市場需求。她表示：“中國買家的巨大需求就像被大壩阻擋的水一樣”，一旦澳洲針對海外投資者的購房限制有所松動，積累已久的需求就會迅速爆發。

來源：第一財經
責編：Zoe Chan

馬德里的浪漫生活不是夢

西班牙馬德里，文化瑰寶之城

“馬德里不思議，突然那麼想念你”—— 這首十幾年前發行的《馬德里不思議》單曲至今仍舊廣為傳唱。馬德里作為西班牙的首都似乎天生就散發的浪漫、甜蜜的甜味。馬德里是個相當適合步行漫游的城市，從太陽門往西比列斯廣場，或從大廣場往王宮方向，沿途盡是藝術、文化、寶藏，到處都是觀光客群聚盡情瀏覽古跡、世界知名的博物館以及沉醉在這美妙的夜生活中。東方宮和普拉多畫宮是世界聞名的藝術殿堂。

普華永道的《2018年歐洲房地產新趨勢》報告顯示，65%的受訪者認為歐洲房地產的投資回報在2018年比2017年更高，且將近80%的受訪者表示今年的歐洲房產收益在5%—20%之間，尤其是一些優質的房產市場。報告仍指出，由於大城市的經濟實力是其他城市和地區不能比擬的，因此大部分仍都希望在大城市定居，所以大城市的房價通常不斷上漲。而西班牙的馬德里和巴塞羅那都擠進了歐洲前十五名房產投資高回報城市，其中馬德里高居第五。

“三合一”豪華住宅，就在浪漫馬德里

本期居外推出的這棟復式公寓坐落在馬德里的中心地帶，而且最近才經過翻新，正在尋找她的新主人。雖然地處市中心黃金地帶，但這座公寓位於卡斯蒂利亞（Castellana）和阿爾瑪格羅（Almagro）之間一條安靜的街道上，頗有一份“鬧中取靜”的美感。您只需步行5分鐘左右便能到達黃金地帶（The Golden Mile）購物區、生鮮市場、地鐵站、英格列斯百貨（El Corte Ingles）和四家五星級的酒店。

這棟復式公寓共有5間臥室和6間浴室，住宅面積登記為650平方米。此物業目前分為三棟獨立的住宅，但是您可以輕松將其合並成一處住宅。三棟住宅都可以通往80平方米的屋頂花園。主住宅位於頂樓，而第二套住宅屬於一室的小型公寓，配有寬敞的浴室、步入式衣櫃和超大的起居室。正因如此，該起居室也可用作廚房和飯廳。而第三套住宅和第二套則配備了同樣的設施，但是屬於兩臥兩衛的公寓。此處馬德里房產坐擁450平方米的起居空間，位於四樓（即頂樓），設有九個陽台，天花板高3.5米，因此采光極佳。

慢慢走進這套住宅，您會發現一個夢幻般的主套間和寬敞的起居室。廚房位於公寓的中心，毗鄰帶滑動牆壁的飯廳，飯廳內配有足以容納14位客人的圓桌，十分契合中國人觀念裡“其樂融融”的文化。而另一個套間則設有自己的起居室。主宅還有一間書房、兩個化妝間、洗衣房和充足的存儲空間。

寬敞的空間、精致的裝潢設計、黃金的地段等等，這套住宅的優點簡直不勝枚舉。除此之外，所配備的車庫只需2分鐘便能到達。而且此物業在地下室內還設有20平方米的存儲位置。現在這套載有三套住宅的黃金復式公寓僅售價3960萬元。而且，基於中國人傳統的投資偏好，買房投資仍然是獲取“黃金簽證”的首選。在西班牙購房移民的門檻只需要50萬歐元，這套“三合一”優質房產應付得綽綽有餘。

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注：本文屬於商業贊助內容，素材由居外網簽約經紀Carlos Loinaz提供

撰文：俞文
責編：Zoe Chan

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胡潤發布海外置業投資回報指數：德國柏林領跑

哪裡房價漲幅領跑全球？哪裡置業投資回報最高？胡潤研究院12月6日發布的兩份報告給出了答案。

據胡潤百富網站消息，12月6日，胡潤研究院攜手不動產管理機構斯維登集團，聯合發布《斯維登置業·胡潤2018上半年全球房價指數》（以下簡稱《房價指數》）及《斯維登置業·胡潤2018上半年海外置業投資回報指數》（以下簡稱《回報指數》）。

其中“海外置業投資回報指數”是中國高淨值人群最主流的大陸以外置業地區的房價年漲幅、租金回報率和當地貨幣兌人民幣漲幅的總和。報告中的指數變化反映的是截至2018年6月過去一年的年度漲幅。

報告顯示，美國城市房價漲幅居世界第一，加拿大溫哥華領跑全球房價漲幅，過去一年漲幅達15.4%，西安領跑中國房價漲幅，過去一年漲幅達11.8%；德國柏林成為全球置業投資回報最高的城市；其次是愛爾蘭都柏林，排名第三是美國的拉斯維加斯。

據悉，這是胡潤研究院第四次發布“全球房價指數”和“海外置業投資回報指數”。

溫哥華房價漲幅居全球首位

《房價指數》顯示，加拿大溫哥華過去一年躍居全球房價漲幅第一，漲幅達15.4%。房價漲幅第二位的是德國柏林，漲幅14.9%。接下來是美國西雅圖和拉斯維加斯，漲幅分別為13.1%和12.7%。愛爾蘭都柏林排名第五，漲幅12.5%。西安成為過去一年中國房價漲幅最快的城市，徐州、重慶和洛陽也表現較好，位列全球前20。

前50名城市共來自19個國家，其中美國最多，有16個城市進入前50，比去年同期增加9個；其次是中國11個，比去年同期減少10個；德國4個，加拿大、英國和泰國各2個，愛爾蘭、匈牙利、荷蘭、西班牙、丹麥、瑞士、法國、澳大利亞、新西蘭、冰島、馬來西亞、日本和波蘭各1個。

《房價指數》指出，受全國各地限購政策影響，中國城市的房價漲幅明顯放緩。西安成為唯一一個進入全球房價漲幅前十的中國城市，漲幅11.8%。對比去年同期，新增徐州、洛陽、溫州和寧波四個大陸城市，一線城市中，北京、上海和廣州均跌出前50名。

胡潤表示：“今年下半年前四個月，上海、深圳房價呈微幅下跌，北京基本維持穩定，廣州同比平均漲幅3.5%。二三線城市基本保持和上半年持平的漲幅。”

柏林為全球置業投資回報最高城市

《回報指數》指出，“胡潤海外置業投資回報指數”是當地的房價年漲幅、租金回報率和當地貨幣兌人民幣漲幅三項相加而成。例如，德國柏林房價年漲幅14.9%，租金回報率2.9%，彙率下跌0.2%，三項相加得投資回報率為17.6%。

德國柏林成為全球置業投資回報最高的城市；其次是愛爾蘭都柏林，排名第三是美國的拉斯維加斯。胡潤表示：“柏林的投資回報率能排到第一，這讓我比較意外。德國房價一直以來都比較穩定，但最近漲得很快。”

《回報指數》顯示，前50名投資回報率最高的城市共來自19個國家，其中美國以21個城市居首，比去年同期增加6個；其次是英國5個，德國有4個，加拿大、西班牙、法國和泰國各有2個，中國、愛爾蘭、荷蘭、丹麥、馬來西亞、匈牙利、馬耳他、日本、韓國、冰島、波蘭和新加坡各1個。

中國樓市降溫

在樓市調控政策持續作用下，中國樓市已開啟降溫模式。

中國指數研究院發布的最新報告指出，根據中指百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據，2018年11月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為14641元/平方米，環比上漲0.27%，漲幅較上月收窄0.20個百分點。其中，西安環比上漲0.64%。

中國指數研究院表示，在中央遏制房價上漲決心不會發生改變的情況下，各地方政府將繼續嚴格執行各項調控措施，加快建立健全住房保障體系，切實改善住房供求關系，確保市場穩定。未來，受政策持續深化影響，一線城市房價將繼續維持穩定，其他熱點城市房價將繼續調整，房價降溫的城市數量將進一步增加。

居外推薦德國柏林房源：

德國柏林的這套現代化公寓面積超過120平方米，可俯瞰施普雷河（Spree）景觀，位於2015年完工的新建住宅樓的三樓，設有大型開放式廚房、飯廳和生活區。該公寓設計風格時尚，現有家具可移交新業主使用。

公寓鋪設高品質橡木拼鑲地板及地暖，落地窗確保室內采光充裕，所有房間均設有調光燈，營造出舒適的居住環境。屋頂露台是這套公寓的亮點，面向東南方的露台可俯瞰施普雷河的迷人景觀。

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來源：中新經緯
責編：Zoe Chan

2018年外國投資者向荷蘭出租房屋注入了20億歐元！

根據資產管理公司Capital Value所做的市場調查，今年，外國投資者向荷蘭出租住房市場注入了20億歐元的資金，這是去年投資總額的兩倍。

基於對50家大型投資基金的分析，這項調查的結果顯示，在2018年初，25家基金的投資組合中納入了荷蘭的租賃物業。Capital Value表示，目前這類基金的數量已增至32家，它們共同管理著45000套住宅。

大部分資金來自德國、美國和亞洲地區的養老基金。研究人員說，由於人們對荷蘭出租房產需求十分強勁，投資者對那裡的物業特別感興趣。

此外，理想的經濟環境，穩定的投資回報和適當的人口增長讓荷蘭房地產成為了頗具吸引力的投資項目。

居外推薦荷蘭房源：阿姆斯特丹獨特的一流豪華三室公寓，位於一棟可追溯至1870年的經典大樓，由著名的阿姆斯特丹建築師G. Montauban van Swijndrecht設計，設有陽光明媚的陽台，享有阿姆斯特丹林蔭大道的獨特位置。
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這種趨勢可能會繼續下去，因為投資者表示，未來三年他們還將往荷蘭房市追加120億歐元的資金。

“國際投資者對建成時間較長的房產也很感興趣，”Capital Value執行董事Marijn Snijder說道。“通過從荷蘭投資者和住房協會那裡購買這些資產，這些投資者可以再次為這些投資組合注入新的生機，並提高其可持續性。”

“此外，外國投資者新建的物業在增加學生宿舍，新工作者住宅和老年公寓的供應方面可以發揮一定的作用，因為外國投資者在這些領域擁有豐富的經驗，”他說道。

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來源：DutchNews.nl
翻譯：LPS
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