投资回报率 – Page 7

年收益率可達8.4% 西班牙房產投資的極好時機

購買住房再出租，年收益率可達到4.4%。如果再加上12個月的增值率，該數據可上升到8.4%。

房產投資再次成為儲戶和投資者尋求高回報和低風險投資的棲身之所。在債券和存款提供非常低的收益率時，房地投資是個安全的選擇。

購買壹套公寓再出租，年收益率可達到4.4%。如果再加上房產12個月後的增值，也就是潛在的收益率，該數據可達到8.4%。這是西班牙全國平均值；像馬德裏或巴塞羅那大城市該利率更高，尤其是市中心區域，利率可接近20%，因為房價漲的力度更大。

西班牙房產投資 — 4.4%的平均收益率，如果再加上增值空間，高達8.4%的收益率促使越來越多的投資者走進房產投資行列。圖為西班牙名城巴薩羅那。

8.4%是西班牙銀行最新公布的數據，相應於2016年第三季度末。該季度的投資毛收益率為4.4%, 同期國家統計研究所公布的房產價格指數上漲了4%。根據房產註冊局公布的數據，第四季度的總收益率高達10.1%，第四季度的出租收益率達到4.4%，房價漲到5.7%。

住宅市場在2017年成為鞏固市場的壹年。首先，房價明顯上漲。分析專家預測，增值空間大概在5%，另外，銷售量也在快速增長，去年已經高達13.6%，預計今年再漲10%。同時，去年租金暴漲15.9%。

現在是不是投資住房再出租收益的好時期？本報咨詢過的地產專家的統壹回應是“是的”，越來越少的質疑。當然，投資的選擇是至關重要的。

房產投資者持續在增長。4.4%的平均收益率，如果再加上增值空間，高達8.4%的收益率促使他們選擇購房投資。根據西班牙地產公司Tecnocasa和巴塞羅那龐貝發布拉大學報告，上個季度尋找收益率的房產投資者占市場的28.1%，高於上壹年24.65%的市場。如果西班牙的平均毛利率是4.4%，分析過的重點城市毛利率高達6.9%。去年馬德裏租金漲了6.26%，巴塞羅那高漲11.84%。

總之，基於高收益率，加上過去幾年的房產危機房價正從低點持續上漲，現在是投資西班牙房地產的最佳時機。

Source: Expansion 5March2017, Spanish Financial Newspaper

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房子買回來自己管理出租，可行嗎？| 英國

大家通過Buy to Let模式買好英國房子，就准備出租了。

其實，我們當中大部分人不是專業做房產投資的，沒那個時間去管理，就直接統統丟給出租中介了。

但有時候也會想：這房子我如果不交給中介，自己來管理出租，行麼？

今天我們就來給大家聊聊：

怎麼最大程度減少工作量來自行管理投資房？

第一步：費力的事情外包

首先，雖然我們不是說把所有事情都一股腦交給中介去做，但為了節省自己的時間成本，有些費力不討好的事情，依然可以選擇外包！

以下我們給大家列出主要可以外包的工作，以及預計的花費：

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這樣一來，其實房屋出租前期的准備工作基本就完成了，接下來就是出租房子了。

第二步：租房前准備工作

在英國，出租房子之前，我們有幾點需要注意的：

跟各方確認房屋的租賃條款（比如貸款方和你的freeholder），確認房子可以出租，或者是以什麼方式出租
申請一個Energy Performance Certificate（EPC）。這是在出租房之前必須取得的一個證書。網上查一查，是否自己的房子已經取得了EPC（如果買的是二手房）。

第三步：找租客注意事項

之後，我們就可以開始去尋找租戶/簽約了。

在這個過程中，我們需要做的事情主要有這些：

對租戶身份進行核查（比如是否是合法居住在英國）
在收到定金的30天之內去注冊一個政府認可的government scheme（uk/tenancy-deposit-protection/overview）
在英格蘭和威爾士，如果收取的租金是Assured Shorthold Tenancy（ATS）合同下，房東或者中介必須在30天內把收到的押金交到政府授權的三個押金管理機構之一。這三家是：MyDeposits；Deposit Protection Scheme（DPS）和The Tenancy Deposit Scheme（TDS）
在房客入住的時候給一份《How to Rent – the checklist for renting in England》手冊。這手冊裡告訴房客，如果房東沒有按規定把你的押金及時依法交給指定機構保管，法院可以判決房東在14天內支付押金三倍的賠償金（結果出租房圈裡產生了一個新行業—專吃房東罰款的“專業房客”，所以不要偷懶哈~）
起草房屋租賃合同，跟租客簽訂合同（合同模板可以在uk/tenancy-agreements-a-guide-for-landlords/tenancy-types找到）
如果房子裡面是有天然氣供應的，確保天然氣的檢查證書之類都齊全
水、電、煙霧等安全的檢查
准備好房屋現狀清單（配照片，甚至牆上有斑點也要列進去）
告知水電等供應部門以及當地市政管理部門關於居住人的變更

完成這些，我們的房子就算是妥妥當當地租出去了。

第四步：出租期間的注意事項

事情當然還沒完，在租約期間，我們還是有一些事情要去處理的：

定期檢查房屋的情況（一般半年一次）
及時處理房屋中設備電器出現的問題
每年更新用氣安全證書！
按時收租

收租金這個，就應該是自己親力親為了。

最基本的是，如果租客出現遲交租金的情況，盡早確認到底是什麼情況。

我們會遇到那種很優質的租戶，每個月按時交房租，完全不用擔心房租收不上來的情況；

但事實是，我們也會碰到那種總是會有問題的租戶。

或者最常見的就是，人無完人，租戶在交租這方面總會時不時出現一些問題或者破壞房屋的行為。

這種心累的情況很難避免……

那麼如果作為房東，要給租客一個很明顯的信號，按時交租金這件事是完全沒有商量余地的，必須每個月按時按量交完；或者留下證據，去相關協會比如交過押金的TDS去申訴（電話 08452267837），要求押金裡面扣除租客不合理行為帶來的損失~

第五步：如何終止租約

最後呢，就是如果要終止租約，我們自己需要做的一些工作了：

發出一個正式的section 21 notice（具體參照uk/evicting-tenants/section-21-and-section-8-notices）
做一個徹底的房屋檢查，跟出租之前的情況做一個對比，看看是否需要扣除一部分的押金（這個過程必須要有租客在場）
確保所有的鑰匙，門卡都從租客方收回
在10天之內將押金返還給租戶

結尾提示：

今天我們給大家只是簡單介紹了以下房子出租大概要辦的一些手續和一些基本的流程。

其實大家應該也發現了，在這個過程中，有非常多繁瑣的事情需要處理。

雖說很多東西都可以外包，省時省力。

但總而言之，自己管理出租房這件事情還是比較繁瑣的，如果不是專職做投資房屋管理的各位，還是找個靠譜中介吧。

相關資訊：英國好學區房價比平均高2萬鎊！

（據英倫房產圈）

澳洲商業地產比住宅物業投資回報率更高 | 澳洲

根據咨詢公司Atchison Consultants的數據：從總回報（收益與資本增長相結合）來看，在2005年1月至2015年12月的十年間，商業地產每年平均投資回報率為8.9%。而住宅地產投資的平均回報率為7.4%，高於澳大利亞股市5.5%的平均回報率以及管理型基金5.3%的平均回報率，但遠低於零售、辦公樓和工業地產投資所產生的收益。

該咨詢公司的創始人兼董事Ken Atchison表示收益是商業地產總回報的壹個重要組成部分，商業地產產生的收入（主要是租金）遠高於股票的收益並且相對而言要穩定的多。同時，商業物業的收入也遠高於住宅物業——這也解釋了為什麽國際資本積極尋求澳洲商業物業的投資機會。在低利率的環境下，高收益的吸引力顯而易見。

澳洲商業地產比住宅物業投資回報率更高 | 澳洲 — 新的分析表明，商業地產在過去十年的平均投資回報已經超過了住宅和公寓

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縱觀商業地產，Atchison表示隨著工業地產越來越多地集中在針對快速增長的在線零售市場的物流領域，非常值得關註。如果投資者想要避免零售物業的風險，投資物流領域可能要比投商場更好。

金融危機的影響

根據Atchison Consultants：受到金融危機的影響，地產價值暴跌，銀行紛紛進行貸款回收（call in loans：指的是對於那些無固定到期日的貸款，銀行可以單方面決定借款人的還款日期）。當時，房地產投資信托基金（A-REITS）作為高負債行業，投資總回報率僅2%。隨著現在的負債率大大降低，上市地產基金的表現更加強勁，分布在逐年增長並且產生更高的股價收益。A-REITS在今年已經跑贏了大市。

在過去25年，股票和零售物業的總投資回報率都超過10%，而住宅地產作為壹種資產類別表現優於商業地產。然而，近期住宅房屋租金的增長和房價增長不符，首府城市住宅物業凈租金回報率僅2%至3%。相比之下，領先商業地產仍然能提供4%至5%的凈租金回報。

在美國國際房地產投資佛羅里達州占22% | 美國

佛羅里達州是美國少數幾個最受國際房地產投資者青睞的地方。據全美房地產經紀人協會（National Association of Realtors）的統計，2016年外國買家一共在美國購買了1020億美元的房地產，市場規模相當可觀。而該年佛州占所有外國投資者在美國房地產投資的22%。

根據房地產網站Trulia的一項研究，佛州房地產市場復蘇速度相對較快，主要是因為外國買家的因素。在2014年結束的五年期間，出生於國外的購房者在佛州的購房率增加了5%，遠高於其它41個州。與此同時，美國本地買家在佛羅里達的購房率在那段時間只增長了4％。

強勁的美元和反彈的房價已經開始削弱佛州對國際買家的吸引力。根據美國房地產經紀人協會的報告，盡管佛羅里達州去年仍然是這些買家的主要目的地，但是這個陽光之州在美國對外國買家的銷售份額已經從5年前的31％下降到了22％。

陽光之州在美國對外國買家的銷售份額已經從5年前的31％下降到了22％。圖為佛州邁阿密某個正在招租的共管公寓

奧蘭多房地產經紀人Theodora Uniken Venema表示，她很多客戶是來自荷蘭的買家，他們對投資的底線回報率比對貨幣彙率波動及外交政策更感興趣。她說：“他們在美國有400年的投資歷史了。他們來美國尋找機會。無論美元是高還是低，都有稅收優勢。對於商業投資者，賬上的數字才是最重要的。他們不在乎媒體說什麼。”

Trulia首席經濟學家Ralph McLaughlin說：“到目前為止，還沒有跡像顯示聯邦政府會對國外資本進入美國采取限制措施。事實上，新政府更加關心的是如何防止國內資本流出。”

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泰國普吉島租賃市場研究 | 海外

近年來普吉島租賃市場非常強勁，島上租賃價格普漲，為業主帶來非常有吸引力的投資回報。租賃市場近期強勁的同時，遊客數量也在增加，導致租房需求超過供給。優質租賃物業已變得稀缺，因為租戶續約或是簽訂長期租賃合約，有時期限長達三年或更長。這使得在島上找到優質租賃物業更難。（泰國吉普島房價走勢）

從《2014年暹羅房地產住宅市場研究報告》中，我們發現普吉島房產的平均租金回報為5%，某些情況下租金回報在3%到9%區間不等。普吉島長期租賃價格不等，兩臥室公寓租賃均價為每月2.2萬泰銖，四臥室以上的別墅每月租賃均價超過20萬泰銖。

現在普吉島許多房地產開發商正在向期房買家擔保租金回報。有很多報盤提供的回報範疇從4%凈收益到9%總收益率不等，這根據時間的長短，從2到15年不等！若買家接受這類報盤，最好仔細檢查附屬細則，因為其中很多雖提供非常高的總回報，但實際上的凈收益低很多。妳可以通過的房地產經紀人審核這些細則，他將可以為妳提供總收益減去成本的明細表。

正如我們最近撰寫的壹篇有關普吉島轉售（二級）市場的文章中所強調的，目前的市場環境令某部分業主可以以低於市場價的價格，折價出售其房產。近年來租賃市場強勁，這使得買家可以購買到被低估的二手房產，從而獲得高於平均水平的租賃投資回報：壹些業主可實現每年8%或更高的總回報率。這與其它市場形成了鮮明的對比，例如新加坡和中國香港生產每年的總租金回報率平均不到3%。

普吉島的租賃市場非常多樣，過去的十年裏人口結構不斷變化。許多不同國籍的人來普吉島度假，並長期租房，因此這裏的租賃市場是受到全球經濟變化的影響。

在2008 – 09年期間，受全球金融危機影響，來泰國的歐洲人和美國人減少。這些遊客很快就被來自俄羅斯遊客的增長所取代，他們似乎有用不完的錢，但是由於俄羅斯最近經濟形勢，我們肯定，與前幾年相比，長期租賃豪宅的俄羅斯人正在減少。不過俄羅斯人對普吉島的喜歡不太可能減弱，壹旦俄羅斯經濟復蘇，我們預期這部分租賃市場將會隨之復蘇。

我們目前正看到壹種趨勢，就是越來越多的東南亞的外籍人士舉家遷往普吉島，這得益於島上由於良好並不斷改善的基礎設施，壹流的國際教育和良好的設施。這部分的租賃市場都傾向於以普吉島為基地，然後橫跨整個東南亞地區通勤上班，由於普吉島國際機場的建立，來往普吉島通勤非常方便。

隨著亞洲遊客數量的增加，普吉島的租賃市場將再次改變，因為他們有著不同的需求。家庭類的租客想要租住在靠近島上的國際學校的地方，亞洲遊客不太願意住在靠近西海岸沙灘的地區，而是喜歡靠近島嶼設施、餐廳、購物和其他休閑活動的地方，他們更習慣於呆在內陸。這將令內陸租賃物業需求上漲，從而推高普吉島中部、北部和東部的價格。

普吉島未來的經濟發展壹片光明：普吉島國際機場入境人數增長非常強勁，目前看來，預計隨著機場擴建的順利開展，入境人數料將繼續增長，這清楚地顯示了普吉島作為壹個東南亞的旅遊目的地的彈性。普吉島正大力投資於基礎設施和旅遊行業，政府和私人部門也正大力增加開支投入推動投資發展，所有這壹切都預示著普吉島這個天堂島光明的未來。

Siam泰國房地產首席執行官Richard Lusted專欄全集

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歐洲最具投資價值城市——柏林緣何受到中國買家的青睞？

《德國之聲》報道，根據中介公司Colliers International的數據，中國在德國房地產市場投資日益活躍，按投資的城市來看，中國投資者在過去三年間在德國進行的房地產投資，27%投資在了柏林，23%在法蘭克福，9%在慕尼黑。近幾年，尤其是2015年，柏林對投資者的吸引力顯著增強。2015年上半年投資交易總額達55億歐元，比上年同期的兩倍還多，使柏林超越法蘭克福成為德國第壹大市場。

最近幾個季度零售房產利率明顯上漲，2015年第二季度成交額為7. 2億歐元，接近寫字樓板塊的交易額。住宅已經成為了主要的市場板塊，2015年第壹季度，七個主要市場的境內外上市房地產企業的公寓成交額罕見地達到了15億歐元。總的來看，外資份額已略有增加。2015年年初起發生了另壹個更明顯地轉變，上市公司的市場份額從2014年的5%以下增加到2015年上半年的38%，約22億歐元。

2015年上半年投資交易總額達55億歐元，比上年同期的兩倍還多，使柏林超越法蘭克福成為德國第壹大市場。

柏林房產潛力無窮

柏林已經連續兩年被普華永道評為歐洲最具投資的城市第壹名。相比於倫敦被炒翻天隨時面臨泡沫的房價，柏林的房價具有巨大的潛力。

幾年前，柏林低廉的租金房價吸引了大量的創業者。近幾年由於互聯網公司和風投基金大量湧入柏林，柏林現已成為“歐洲的矽谷”。Facebook,Google都將其德國總部設立在柏林。隨之而來的是房價的迅速增長。

柏林房產升值空間大

相比於德國其他城市，例如慕尼黑、漢堡與法蘭克福，柏林仍具有巨大的房價升值空間。

柏林作為歐洲最國際化的城市，也吸引著來自世界各地的人們。在柏林，路上妳聽到更多的會是英語。外來人口不斷的湧入，也使得柏林的租房市場總是供不應求。在柏林，通常是壹個房子，有四五十人排隊在等著租。

歐元匯率現處於歷史低點，但德國穩健增長的經濟趨勢，以及歐盟其他經濟體的逐漸回升，歐元升勢將被看好。除此之外，德國歷史低點的貸款匯率也對投資者具有極大吸引力。

柏林投資回報率高

有德國媒體報道，去年6月中國股市大幅下滑後，許多投資者逃離股市，在海外大量購買當地房產，其中越來越多的人盯上了柏林。

在上海，市區居民樓每平方米售價至少7000歐元，地段好的甚至很快升至15000歐元，這樣的價位高出柏林好幾倍。在上海人眼裏，位於德國首都的房產簡直就像在廉價兜售，在柏林購房成了壹個耗資很低的保值方式。

如果將北京和柏林的房價進行壹個比較的話，在柏林投資的理由會更加突顯。兩個城市同樣是首都，在房價的計算方式上有著極大的差別。比如說在北京，房產以建築面積計價，而在柏林，則是以實際使用面積計算；其次，陽臺或是露臺在北京是以全價出售，而在柏林則是以半價甚至是1/4的價格出售。

柏林壹家房產公司對柏林米特區豪華公寓和北京同等地段、同樣使用面積的公寓作了如下比較：從以上分析可見，在柏林100平米的公寓相當於在北京的136.84平米公寓。這27%意味什麽呢，我們再從兩地的房價方面進行壹番比較：

我們可將柏林市中心目前銷售最火爆的房產項目為例，與位於北京市中心的公寓作如下比較：

通過以上比較，我們發現，同樣是在市中心，柏林房價僅為北京的1/3。與此同時，柏林的房產中還包含了高質量的純橡木地板、全部使用品牌潔具的高標準、高品位精致裝修。另外，在德國購房與在中國購房的巨大區別就是不同的產權模式。在中國，業主對所購房產僅擁有70年的使用權，而在德國，則是永久獨立產權。

（據互聯網綜合整理）

澳洲 | 悉尼熱門城區房價暴漲賣家可賺100多萬

據房地產網站realestate.com.au報導，2016年悉尼最熱門城區的房價增長超過40萬澳元，一些房屋轉手時業主可賺多達137萬澳元。

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價格增長最快的是南部的凱爾灣（Kyle Bay）。據Core Logic數據顯示，2015年伊始，該地區的平均房價為147萬澳元，到了去年，平均房價躍至近210萬，增長了62萬，漲幅達42.4%。庫魯努拉（Cronulla）布拉尼爾（Burraneer）地區平均房價上漲50.7萬澳元，北岸城區的阿爾塔蒙（Artarmon）、中立灣（Neutral Bay）和城堡灣（Castle Cove）增長範圍在45萬至46萬。

有一些房屋在轉手之間業主便淨賺100多萬，如林德菲爾德（Lindfield）海菲爾德路（Highfield Rd）一間6臥室的物業在2015年時的售價為255萬澳元，但到2016年第二次轉手時，售價已高達392萬澳元，一年間便上漲了137萬。

這些數據顯示，去年悉尼房屋的平均價格上漲了15.5%，每個月就增長1萬澳元。房產專家稱，房價增長是由於房屋供應有限，買家競爭激烈所導致。房屋供應變少，買家就必須出高價才能購得自己喜愛的房屋，因此推高了房價。

高地物業代理（Highland Property Agents）的CEO表示，布拉尼爾出售的房屋數量減少了30%，在這種市場環境下賣家是非常有利的。

房產中介公司LJ Hooker的國家研究經歷蒂勒（Mathew Tiller）則指出，很多抬高房價的買家是投資者或現業主，他們會從價格繁榮中獲益。

相關資訊：澳洲 | 悉尼首次購房者數量歷史新低 2017將是租房年

（據澳洲新快網）

加拿大 | 美國宣布再次加息加拿大商業地產彰顯“價值窪地”

12月14號星期三下午，美聯儲宣布加息0.25個百分點，由於近期強勁的非農就業數據和重新抬頭的通脹率，聯儲預計2017年將加息3次，比原預期還多1次。在此之前，加拿大眾多商業銀行也已經開始宣布提高住宅按揭貸款。 11月初，加拿大道明銀行宣布將浮動利率從2.7%提高15個基點至2.85%。數日之後，加拿大皇家銀行即宣布上調固定按揭利率，緊接著加拿大道明銀行再次上調按揭利率，將4年固定按揭利率上調5個基點，漲到2.44%，5年固定按揭利率上調10個基點，上漲到2.69%。

受到利率上調的影響，過去幾年一路飆升的溫哥華和多倫多住宅市場開始受到了一定程度的抑制。在加拿大房地產協會（Canadian Real Estate Association – CREA）發布的2017年加國房市預期數據中可以看到，住宅市場的成交量會逐漸下降，價格增長的速度會放緩。許多房地產投資者都知道加息會對房產投資產生負面影響，因為貸款成本上升就一定會壓縮房產投資回報率，而住宅成交量的放緩就是加息對房地產市場影響的直接體現。

房地產市場主要可以分為住宅地產和商業地產。相比住宅市場的價格飛速上漲，加拿大的商業地產市場在過去的幾年裡經歷了一個截然相反的市場環境。由於受到大宗商品，尤其是能源價格大幅下跌的衝擊，加拿大的兩大傳統經濟支柱產業—能源和礦業一蹶不振，再加上加拿大主要城市的零售消費數據也持續低迷，這就直接導致商業物業價格連續多年在低位徘徊。相比很多豪宅和豪華公寓的市場價格，相同地段的商業物業價格就便宜非常多。正當加拿大住宅市場受到按揭貸款利率上調帶來的抑制效應時，市場價格被嚴重低估的加拿大商業地產正逐步開始成為絕佳的“價值窪地”。和加拿大住宅物業相比，投資加拿大商業物業擁有以下三個優勢：

租金回報率高

無論是寫字樓還是零售商鋪，其每平米租金收益要比相同地段的住宅物業高。在租金高的同時房價卻不高，這就造成實際租金回報率遠高於普通住宅物業。

額外發生費用少

無論是寫字樓單位或是零售商鋪單位，一旦出租後，所有額外費用如：Property Tax（物業持有稅），Management Fee（物業管理費）及Property Insurance（物業保險費）全部由租客承擔。

業主權益得到最大保障

區別於住宅物業，投資商業物業的最大好處之一就是業主的權益會得到最大的保障。對於商業物業的房東來說如果遇到房客拖欠房租的情況，輕則罰款加租，重則鎖門換鎖，停水停電停暖都是可以合法采取的手段用於追討拖欠的房租。

從2016年的年初開始，大宗商品和能源價格開始回暖。最近，石油輸出國組織（OPEC）各成員國石油部長，包括伊拉克在內罕見得達成一致，同意將原油產量下調每天120萬桶，至每天3250萬桶。國際天然氣價格更是在今年翻了2.5倍。眾所周知，加元是傳統的商品貨幣，其彙率走勢和大宗商品尤其是能源的價格變化息息相關。從長期角度來看，只要通貨膨脹率恢復歷史平均水平，大宗商品價格就會進入正常的上漲周期，加元的升值則是必然事件。一旦加元走強，加元資產將會大幅看漲，同時引發更多海外機構資金流入，商業地產則是最直接的收益板塊。中國安邦保險集團股份有限公司（安邦）則是這方面投資的佼佼者，其在2015年10月出價1.1億加元（約合7500萬美元）收購多倫多金融區的一棟17層寫字樓，巧合的是安邦出手購入的時間幾乎就是加元近十多年內貶值幅度最大的時刻，換句話來說就是安邦用了最少的加元買到了加拿大最高端的商業物業。雖然我們個人投資者無法做到像專業投資機構那樣大筆投入，但是市場上不少有前瞻性的投資人士已經把目光投向中小型商業物業類項目，比如小型辦公樓、市區及郊區的零售商鋪、加油站、和小型商業廣場（Plaza）等。

近幾年，國內高淨資產家庭對於海外資產配置的需求越來越高，不管是出於對人民幣貶值的擔憂，又或者是尋求個人資產類型的多樣化，加拿大房地產市場開始受到眾多國內人士的喜愛。為了更好得幫助國內投資者了解加拿大的商業地產市場，把握住其中的優質投資機會，我這裡和大家重點介紹兩種非常適合國內個人投資者的商業地產投資工具，它們都有各自的優勢，可以滿足不同類型偏好的投資者。

第一種工具：商業地產投資信托基金

Commercial REIT是一種類似封閉式共同基金。它先向投資人募集資金，再用以投資商業地產（主要以辦公樓，零售物業和工業物業組成）。Commercial REIT具有房產的所有權，平時收取租金並定期分配現金股利給投資人。它的特點有三個，分別是收益主要來源於租金收入和房地產升值；收益的大部分將用於發放分紅；長期回報率較高，與股市、債市的相關性較低。對於國內投資者來說，通過投資加拿大商業地產投資信托基金可以間接獲得在大規模的商業地產投資的收益，大幅降低了投資者參與商業性房地產權益投資的門檻。投資者可以通過購買商業地產投資信托基金的方式參與、分享加拿大商業地產市場增長帶來的收益。Canada Real Estate Investment Trust是這類商業地產投資信托基金的代表，在過去15年裡平均年投資回報率達到15%（含股息再投資部分）。

第二種工具：高級酒店式辦公與零售物業

像在多倫多這樣的加拿大經濟商業中心，商業零售和辦公出租市場越來越活躍，許多追求創新理念的開發商推出了住宅和商用混合的高級酒店式公寓，從而來滿足多倫多越來越多的商業零售和小型辦公場所的需求。根據全球最權威的商業地產分析和咨詢公司Collier International – 高力國際的最新分析報告，高級酒店式辦公物業（Office Condo）作為一種嶄新的商業物業形態，開始在溫哥華和多倫多流行。它和傳統的辦公大樓建造理念完全不同。首先，它是一種業態混合的呈現方式，整棟大樓無縫的整合了工作、消費、休閑和居住的各項功能。一樓通常由精品商場和休閑購物中心組成，同時配備地下停車場，甚至還有直通城市交通軌道的專用走道。大樓內部還配備大量的娛樂設施，其中包括游泳池，健身房，桌球房，電腦房，室內網球場，小型電影院，宴會廳等一些列的功能房。大樓本身又是全玻璃的外觀，極具摩登和後現代的質感，在這樣的大樓內工作，相信大家都不願意下班回家了。由於一棟高級酒店式公寓通常只有2%-3%的單位是設計成辦公用途，所以高級酒店式辦公物業市場供應量比較稀缺。同時，開發商會采用樓花的方式進行預售，投資者只需支付少量的預付款就可以提前買入物業，這對於有豐富房產投資經驗並善於利用資金杠杆進行投資的朋友來說，絕對是一個很大的吸引力。

由於篇幅有限，以上兩種加拿大商業地產的投資工具這次就先介紹到這裡。各位讀者若是想進一步了解操作的流程和細節的話，歡迎郵件聯系。

加拿大資深投資顧問倪駿良Peter專欄全集

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澳洲 | 中日韓資本湧入澳商業樓宇收益或跌落5%

2017年，隨著更多的國際買家，包括韓國和日本的機構，湧入澳洲市場，澳洲主要CBD區域的高層辦公樓的投資回報率可能會下降到5%以下。

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據《澳洲金融評論報》報道，雖然壹些個人資產交易的幅度更大，但2016年底，在悉尼，這種高端地產的投資收益率平均為5.76%，而墨爾本則為5.5%。

Colliers International的資本市場主管John Marasco說：“我們認為，今年的投資收益率會下降到5%以下。我們相信市場的溢價尚未真正得到檢驗，如果2017年得到檢驗，或將突破5%。”

房產所呈現的投資收益率或資本化率正在穩步收緊，商業市場正在從近十年前金融危機中緩慢復蘇。有強烈的因素推動價格走高，在世界各地的現金收益率下降的情況下，機構投資者爭相鎖定資產的回報率。

在過去的幾年裏，澳元不斷走低、低廉的利率以及相對強勁的租賃市場都吸引了當地和海外買家。

就在新年之前，日本三菱亞洲地產公司與中國平安集團攜手註資悉尼最高的辦公大樓建設。來自韓國的資金也在澳洲的市場上占有壹席之地，諸如ARA資產管理的5.78億澳元，購買了墨爾本Southgate復合型建築。

（據AFR）

英國 | 【干貨】鎖定倫敦最好的公立中學學區房房價全解讀

學區房對於許多買家來說都是投資自住兩相宜的選擇。不管是為以後子女教育問題而提前打算，還是打投資出租用，優質的教育資源向來都是買家購買房產最重要的考慮因素之一。為了靠近更好的學校，許多父母可以放棄城市帶來的種種附加值而選擇通勤時間一小時以上的學區房。

一些父母為了讓自己的孩子能夠上一個好的學校，甚至不惜使用假地址或者更改宗教信仰。可見一個好學校的學位是多麼難爭取。還有很多家長雇佣家庭教師，希望自己的孩子能夠在人群中脫穎而出。而對許多人來說，為了進入到一個人人羨慕的中學，許多家庭都要做出很大的努力。

圖為裡士滿附近一套四房獨棟別墅

一項獨家研究表明，倫敦三房或三房以上的學區房房價差異很大。位於Marylebone的Ark King Solomon學院附近的平均房價為284萬英鎊。而位於Wallington的一所學校排名相近男子中學Wilson’s boy’s school的平均售價為則為40.6萬英鎊。

女子學校

大多數排名比較靠前的中學競爭都非常大。但好處是，一般來說無論學生的家庭住址在哪裡，都可以申請秋季入學。所以父母們只要在孩子們通過入學考試後確定搬遷就可以了。

單就女校而言，位於倫敦東南部Bexleyheath的Townley Gramma School周邊住宅的價格相對比較低。漢普頓國際研究報告顯示，這一區的平均房價在44.7萬英鎊左右。

倫敦最好公立中學的周邊房價

Cromwells地產代理總監Peter Waters說，Wilson和Wallington的好學校，（Wallington County Grammar（男校）和Wallington High（女校））常常有開放日和入學考試。當地的四居室獨立別墅起價為70萬英鎊。這一價位對於需要通勤的人士來說Wallington不失為是一個不錯的選擇。如果乘火車從這裡出發，34分鐘就能抵達倫敦橋站、不到40分鐘就能抵達維多利亞站。火車年票價格為2,208英鎊。

對於預算更多一點的買家來說，Bromley可選擇的學校包括St Olave’s和St Savior’s Grammar School，Orpington，這幾所學校的升學率都在96%。而在學校附近的平均房價為48.5萬英鎊。

如果住戶希望居住在地鐵站附近，那麼5區的High Barnet是一個入手比較容易的選擇。這一區的平均房價在65萬英鎊左右。或者黑線Finchley站附近的St Michael’s Catholic Grammar School，這裡比5區的High Barnet離市區更近一些，平均房價是76.5萬英鎊。

許多父母寧願搬到稍遠一點的區域的原因比較一致。對於有一人及上就讀於私立中學的家庭來說，每個孩子每年花費大約為15,500英鎊，這一費用對一個普通家庭來說還是一筆不小的開支。因此許多家長寧願搬去較遠的地方從而節省開支。

其他的選擇還包括3區的Golders Green。該區離市區更近，但同時交通堵塞問題也相對更加嚴重。然而，這裡綠化非常好，有獨立的咖啡館和精品店。所有的學生都獲得英語和數學GCSE在C級或以上，升學率也達到了91％。

倫敦最好公立中學的成績排行和房價變動

投資高回報率區域

對於看中投資回報率的家庭來說，Townley是一個不錯的選擇。報告顯示，Bexleyheath的價格在去年飆升了16％，五年內增長了45％。在Orpington的Newstead Wood School附近的女子學校的房價一年內上漲了15％，達到508,180英鎊，在5年內增長了53％。五年內漲幅最大的是Tiffin Girls’ School附近的房子，在那裡價格上漲了65％，房屋均價為929,948英鎊。

以上數據來自Hamptons研究分析師David Fell。他說，無論經濟環境如何，好的學區房對買家的吸引力都是巨大的，而且這些地區的房價不太可能下跌。

放眼倫敦最昂貴的幾個區域，房價的下跌可以說是買家的福音。尤其對於海外買家來說，現在則可以以更實惠的價格在倫敦的黃金地段擁有自己的住宅。數據顯示，雖然整個倫敦的房產市場依然處於上漲趨勢，但在脫歐公投後的三個月內，倫敦一區和二區的部分地區平均價格下降了10萬英鎊！【閱讀原文】

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天際投資置業創始人張思琪剖析英國倫敦房產投資

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