投资热区 – Page 12

反華情緒正影響吉隆坡房地產市場

海外買家對馬來西亞房產的熱情可能正在降溫。今年8月，馬來西亞新上任總理馬哈蒂爾·穆罕穆德表示，購買碧桂園森林城市的外籍人士將不會獲得馬來西亞的長期居住簽證。

“森林城市”是馬來西亞南部的一個超大型房地產開發項目，設計初的設想是這座新建的“城市”能吸納70萬居民。馬來西亞政府這一動作的主要目標似乎是中國投資者。據該項目的開發商碧桂園表示，“森林城市”每三個買家中就有兩個是中國人。

英國《金融時報》援引本平台居外網的數據顯示，2017年中國人在馬來西亞的房地產投資意向詢盤數量增加了兩倍，詢盤樓盤價值約23億美元。馬來西亞為居外網買家用戶詢盤量第四大國。

“中國的有錢人在馬來西亞購買由中國開發商建造並由中國工人蓋的房子”，馬哈蒂爾在總統競選活動中將這一現像直接稱為“經濟殖民”。據稱，來自中國的巨額貸款一部分幫助解決了馬來西亞前任政府領導造成的1MDB國家基金的債務醜聞危機，但馬哈蒂爾表現出對馬來西亞當地勞工被排除在建築項目之外的擔憂，引起了馬來西亞選民們的共鳴。

不過，馬來西亞當地房地產經紀人表示，幾乎沒有證據表明馬來西亞首都吉隆坡的房價是因為中國人來買而被抬高了的。在馬來西亞首都吉隆坡，符合外國買家申請長期居留簽證的房產最低門檻設置在100萬令吉（約165萬人民幣）。馬哈蒂爾的反華政策可能會阻礙華人申請馬來西亞的“第二家園長期居住簽證”（MM2H）。

自2002年以來，來自100多個國家的四萬多名非馬來西亞國籍人士成功申請了長期居住在馬來西亞的第二家園簽證，其中中國申請人占四分之一以上。吉隆坡第一太平戴維斯的艾米·黃表示，這項計劃一直受到退休人士的歡迎。“他們喜歡這裡的天氣，一年到頭舒適溫暖。有些人覺得退休後很無聊，於是重新開始工作：在這裡擔任顧問、國際學校的教師或講師。”

吉隆坡的房地產經紀人們堅決認為，盡管馬哈蒂爾發布了聲明，但馬來西亞政府尚未正式實施對森林城市的任何限制，這些限制措施不會在吉隆坡重復。此外，吉隆坡的房價在上揚幾年後於近期終於開始下跌。

根據萊坊研究部對馬來西亞房市的分析，自2009年1月至2017年7月的期間，馬來西亞的房價平均上漲了128%。不過從2017年7月到目前，馬來西亞房價已經下跌4%。萊坊駐吉隆坡的朱迪·王表示，與MM2H計劃的成功相比，房價增長更多是因為當地投資者的購房熱情。馬來西亞人長期以來一直青睞房地產，第二家園計劃的成功或許並不是房價增長的主因。“房地產被認為是一種很好的通脹對衝工具，馬來西亞人更喜歡房地產，而不是波動更大的股票和股票，很多人擁有不止一套房子。”

近期房價下跌的背後，似乎是馬來西亞國內降溫措施與房市供過於求的綜合作用。朱迪·王說。2012年以來，馬來西亞當地的政策變化包括限制第三套住房的貸款額度比例，並使用淨收入（而不是總收入）來衡量額外購房的負擔能力。

然而，這些措施並沒有阻止開發商對蓋房子的熱情。萊坊的數據顯示，在截至2018年6月的三年裡，吉隆坡的高端公寓庫存增長了30%。盡管去年當地政府凍結了價格在100萬令吉以上的新盤開發，但仍有大量先前獲得批准的公寓進入市場。這些新盤大多集中在城市的核心地帶。據第一太平戴維斯稱，在截至2017年的十年中，吉隆坡市內每平方英尺單價500令吉以上的待售高層公寓總供應量增長了6倍，接近2.2萬套。

該地區由兩個居民區組成，最昂貴的住宅在市中心——“KLCC”，也就是雙子塔的所在地。據第一太平戴維斯稱，這裡大約有一半的房屋售價超過每平方英尺1000令吉。在另一個社區——Bukit Bintang，也就是CBD地區，房價則要稍低。690萬令吉（約1133萬人民幣）的價格可以購置一套三居室公寓。在KLCC以東的Jalan U Thant，萊坊正以550萬令吉出售一套四至五個臥室的房子。艾米·黃說，在市中心以外，Mont Kiara——吉隆坡發展第二快的新公寓開發區域，特別受外國人的歡迎。她說：“這裡有很多國際學校，這個地區十分國際化，有很好的零售服務，離市區也很近。”在Mont Kiara的Kiaramas Ayur樓盤，第一太平戴維斯正在以320萬令吉出售一套位於31層的四居室公寓。

毫無疑問，潛在買家將繼續關注著馬來西亞新首相關於這一市場的聲明。據第一太平戴維斯稱，吉隆坡約24237套高端住宅將於2021年完工，同比增長79%。根據馬來西亞政府的數據，2017年，共有6195名非馬來西亞籍人士獲得了馬來西亞“第二家園計劃”的簽證。

居外推薦馬來西亞房源：吉隆坡Mont Kiara的7臥7衛雙層獨棟房產

永久地權
占地面積651平米，使用面積571 平米
私人泳池
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24 小時圍籬保安
靠經國際學校和商場
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責編：HY & Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

這一輪美國經濟周期裡，哪裡租金漲得多？

在2010年至2018年6月這一輪經濟周期裡，美國的經濟增長出現與前幾輪不一樣的特征：那些常被視為落後的產品成為此輪美國經濟增長的領頭羊；未被預見到的行業板塊強勢擴張雇佣了更多美國人。在這樣的大背景下，美國的房租漲幅出現在以下區域也就不足為奇了。

美國RealPage咨詢公司在回顧了2010年至2018年6月這一輪經濟周期裡全美50個大都會區671個房市區域的租金數據後，羅列了這一輪經濟周期裡的房租領漲者。每個大都會區裡的排名靠前區域都在下圖中標出。

全美排名No.1 山景/帕洛阿圖/洛斯阿爾托斯（Mountain View/Palo Alto/Los Altos）

來自：加州聖何塞 – 桑尼維爾 – 聖克拉拉大都會區

租金漲幅：69.7%

該區域是本輪經濟周期裡全美租金漲幅冠軍區。盡管過去兩年裡，該區域房租年度漲幅都低於5%，慢於前幾年，但在2011年時，該區租金同比漲幅高達18%。這一區域當之無愧是聖何塞和灣區最貴的區。截止2018年6月，該去平均租金為3364美元，相比之下，整個聖何塞的平均租金僅為2814美元。

聖何塞2臥1衛房產86平米，約398萬人民幣
居外房源編號：44924963 查看房源信息

全美排名No.6 雷德蒙（Redmond）

來自：華盛頓州西雅圖 – 貝爾維尤 – 埃弗雷特大都會區

租金漲幅：62.3%

雷德蒙是此次排名前十裡唯一一個來自灣區以外的地區。雷德蒙位於西雅圖市中心以東約24公裡處，是微軟和任天堂美國總部的所在地。盡管該區域房租平均在2008美元左右，比起臨近的西貝爾維尤、美色島和西雅圖市中心都要便宜，但租金同比漲幅在2016年中期高達12%，隨後兩年，該區域的租金漲速已趨於平緩。

雷蒙德4臥4衛2車庫新裝修湖景房，約1992萬人民幣
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全美排名No.8 弗裡蒙特（Fremont）

來自：奧克蘭 – 海沃德 – 伯克利大都會區

租金漲幅：60.8%

對比奧克蘭的房市趨勢與灣區其他地方，通常奧克蘭是亦步亦趨的走勢。弗裡蒙特是距離硅谷最近的東灣區城市，在這輪經濟周期裡，該區域的房租漲速全美第八。在2015年，該地區租金同比漲幅高達16%，隨後漲速回落，近兩年增速低於全美平均水平。目前該區平均租金為2375美元，略高於全奧克蘭平均水平，遠低於海灣對面的聖何塞。

弗裡蒙特3臥2衛房產，103平米，約511萬人民幣
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全美排名No.9 阿羅哈-西比弗頓（Aloha-West Beaverton）

來自：波特蘭 – 溫哥華 – 希爾斯伯勒大都會區

租金漲幅：60.1%

阿羅哈-西比弗頓地區在本輪周期中房租漲幅在全美排名第九。該區域離俄勒岡州首府城市波特蘭市西區16公裡左右，該區域本輪經濟周期漲幅如此之高歸功於B類房產，在2015年該區的房租漲幅達17%， 2018年6月該區域平均房屋租金為1325美元，與大波特蘭都會區水平一致。

阿羅哈4臥3衛房產，建面191平米，約283萬
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全美排名No.11 奧羅拉西南（Southwest Aurora）

來自：丹佛 – 奧羅拉 – 萊克伍德大都會區

租金漲幅：59.7%

奧羅拉西南的房租漲幅緊跟全美前十名，屬於大丹佛區漲幅最強的區域板塊，主因要歸功於 B 級房產的租金漲幅。該區域過去9年裡新建公寓數量相當少，而年化房租漲幅達7%， 2015年該區的租金同比漲幅甚至高達14%，過去兩年裡，該區域的租金年度漲幅都低於5%。

科羅拉多州奧羅拉2臥1衛房產，約329萬人民幣。
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本文第一張地圖僅羅列了美國主要大都會區裡領漲的次級板塊。很明顯，大多數領漲的區域都位於美國西部。事實上，這張榜單上，唯一一個進入排名前列的非西部區域來自亞特蘭大郊區的羅斯維爾，排名為第五十三，漲幅49.5%。而前52名領漲區域都來自美國西部。拖後腿的區域是聖路易斯市，租金漲幅僅為4%，落後於同時期全美房租30.6%的平均漲幅。

居外誠意推薦：西雅圖市中心“晨曦”高端公寓

建築師鄭景明與藝術家約翰·霍根聯手打造。

西雅圖“晨曦”（First Light）是西雅圖市中心近十年來罕見的高端公寓樓盤。總共有469套，含開間、一臥一衛、兩臥、三臥和頂層豪閣五種房型。項目位於西雅圖市中心，弗吉尼亞街和第三街交叉口，步行五分鐘可達全球最大電商平台亞馬遜公司總部、派克市場、高級百貨Nordstrom。想要領略西雅圖這座全美數一數二的文化經濟大都市的生活，住西雅圖“晨曦”會是最佳選擇。周邊文化博物館、藝術博物館、圖書館、音樂廳和體育場應有盡有。從“晨曦”公寓出發到西雅圖塔科馬機場不過20分鐘車程。

該項目無州所得稅和海外買家稅，為難得的美元資產配置之選。
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責編：HY

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歐洲房市最具吸引力10城：德國4城上榜沒有巴黎

《歐洲時報》刊文稱，自2018年6月至9月，在法國“黃馬甲”抗議運動之前，PwC專業事務所就房地產投資者對歐洲31個城市的房市觀感做了一項調查。調查稱，在歐洲最具吸引力的前10個城市中，葡萄牙首都裡斯本居榜首，巴黎未上榜。不過，其在投資者眼中的形像已明顯改善。2018年，法國房價仍呈漲勢，但大巴黎鄉村地帶價格下跌。

文章摘編如下：

裡斯本排名第一

榜首是葡萄牙首都裡斯本（雖然其2018年第三季度房產投資額只有6億歐元）。德國的4個城市（柏林、法蘭克福、漢堡、慕尼黑）進入前10名，但其房價與2017年相比太貴。

PwC專業事務所房地產業務負責人指出：巴黎不再屬於歐洲最具吸引力的前10名城市。自2015年至2017年，巴黎的房產投資總額從135億歐元降到105億歐元，減幅22%。2018年第三季度，再減到只有60億歐元。

盡管如此，在投資額方面，巴黎仍是歐洲第二大房市，落後於倫敦（150多億歐元）。然而，倫敦完美體現了在實際投資情況和投資者的感覺之間的極大差異。在投資額方面，倫敦仍是歐洲最大的房市。但由於英國面臨脫歐，倫敦被認為是歐洲最沒有吸引力的城市之一（31個城市中排名第29）。

這套2室1衛的翻修住宅位於葡萄牙裡斯本一棟全面翻新大樓中，臨近第五大道交叉路口。公寓已完成翻修，布局合理，功能健全；南北通透，采光極佳。其設計更是無可挑剔，充分體現了設計師的出眾品味，顯得優雅大方。
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延伸閱讀：【葡萄牙有望成為2018年全歐洲房價漲幅最大市場】

巴黎仍具吸引力

該負責人指出：“隨著民粹主義抬頭，政治不穩定成為投資者愈來愈重視的一個標准”。如果法國政府在住房市場和住房法中能夠提供良好對策，國際投資者對巴黎房市投資的“不利觀感將會迅速消失”。

該負責人還強調：盡管巴黎未進入歐洲最具吸引力城市的前10名，但巴黎的排名進步了3名。近年來，巴黎在投資者眼中的形像已明顯改善，一些亞洲和英國投資者都表示，對將來在法國投資非常感興趣。外國投資者尤其對“大巴黎”建設計劃和其350億歐元的預算非常感興趣。“這是未來10年的一個重要的投資良機”。延伸閱讀：【投資法國房地產‭：如何抓住“大巴黎”計劃契機？】

巴黎房價漲幅為法國之最

近幾個月來，法國波爾多等城市的房價略有下跌。但總體來說，2018年法國房市並未呈現疲軟之勢。全年全國房市交易數目應接近2017年的紀錄，房價也仍呈漲勢。

據最近公布的統計數字，至9月底，法國全國住房交易總數達95.6萬筆（套），房價也維持上漲，全國房價平均漲幅為2.9%，這主要歸功於房貸利率仍處於低水平。

巴黎市的房價漲幅仍是全國最高。9月底時，巴黎市的房價年漲幅為6.2%。公證人根據目前簽署的買房合同預計：2019年1月，巴黎市的平均房價將漲到每平米9670歐元。

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2019年房市有望重新平衡

ORPI房屋銷售集團總執行長指出，“我們注意到全國的房價漲幅明顯減弱。提供出售的住房數目減少。買主面對高價時，顯得愈來愈遲疑。也許2019年房市會開始重新平衡，使低收入家庭可以重新集資實現買房”。

最佳房地產經紀人網站總執行長指出：“根據我們的統計，自2018年年初以來，波爾多是房價唯一下跌的城市”。最近兩個月期間，只有3個城市（馬賽、尼斯、裡爾）的房價略微下跌，但最終算來，只是微跌，不能說是呈現下跌的趨勢”。

大巴黎鄉村地帶價格下跌

巴黎大區是否為法國全國的縮影？在巴黎大區的鄉村地帶，自2008年以來，房價跌了7.3%。

在小巴黎房價高昂，在其附近有一些比較貧窮、封閉、與外界隔離的地帶，這裡的房價在最近10年中大幅貶值。這些鄉村地帶位於巴黎大區的邊緣，2008年金融危機時，這些地段的房價曾大幅下跌，至今未恢復到危機之前的水平。據公證人的數據，10年來，這些地段的房價跌了7.3%。而同一時期，巴黎大區城市地帶的房價卻漲了5.5%。

這些鄉村地帶占巴黎大區面積60%，人口只占6%。住房主要是獨立房屋，買主主要是工人和職員，占三分之二，白領只占三分之一。房主的社會職業狀況正好與小巴黎和巴黎郊區城市相反。公證人指出：PROVINS、COULOMMIERS、CROUY-SUR-OURCQ屬於房市貶值地帶。

法國全國鄉村地帶也呈現類似的處境。10年來，全國鄉村地帶的房價貶值6.8%，而同一時期，全國平均房價卻漲了7.2%。在房價下跌的背景下，這些房主變窮了。因此，在鄉村地帶買房更容易，但可能墮入陷阱，房主以後可能不再能夠搬家到房價更貴的城市地段。

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來源：中國新聞網
責編：Zoe Chan

倫敦外圍地區的廉價房產和新交通設施吸引外國投資者

行業專家表示，位於即將開放的Crossrail鐵路系統附近的倫敦外圍地區正吸引著外國房地產投資者的注意力。這些投資者們尋求比內倫敦的住房便宜的替代方案，同時仍需要去往機場和主要商業區的便捷交通。更多經濟適用房選擇對海外買家極具吸引力，因為外國買家購房需要額外繳稅，會帶來預期壓力，更不用說英國即將退出歐盟所帶來的經濟不確定性。

倫敦紹索爾（Southall）的一個發展地點，預計未來25年內將有超過6,000個新單位建成

首相特蕾莎·梅（Theresa May）於10月份宣布，就英格蘭和北愛爾蘭的非居民購買房產需另繳納1％印花稅，英國政府將於1月開始政策征求意見。在今年9月份，英國政府正考慮征收1％至3％的稅，以籌集資金來幫助無家可歸的人。此舉已比政府9月時的做法溫和許多。

SevenCapital房產開發公司的總監安迪·富特（Andy Foote）說：“雖然稅收的增加仍不會受到人們歡迎，但房產潛在的規模前景至少可以給全球投資者帶來安慰。對於中長期投資者而言，他們的目標是獲得資本增長和被動收入，同時增加初始投資，總的來說這1％的附加費用將是微不足道的。”

他還補充道，如果實施征稅，海外投資者將會進一步從內倫敦被引向更經濟實惠的地區。伯明翰（Birmingham）以及斯勞（Slough）和雷丁（Reading）等較小的地區可能會受到投資者的關注。由於經過完善的鐵路系統將有助於縮短從該地區去往內倫敦的通勤時間，所以這些地區未來價格的上漲潛力很有前景。

根據英國國家地產登記局（UK Land Registry）的數據，內倫敦行政區的平均房價在8月份下跌1.6％至583,251英鎊（約520萬元人民幣），而外倫敦自治市的房價則上漲1.2％至平均436,347英鎊（約389萬元人民幣）。

位於大倫敦西部邊緣地區的斯勞則擁有1.4％的增幅，達到了306,822英鎊（約274萬元人民幣）。仲量聯行（JLL）在2015年發布的研究預測，Crossrail鐵路項目附近地區的房價增幅將大於其他地區。

紹索爾（Southall）是外倫敦西部城市伊靈（Ealing）的一個區，其人口一半以上是南亞裔，由於Crossrail鐵路服務的升級，它將在未來20年內實現重大轉型。超過6,000套新房正在建設中，包括曾用作煤氣廠的占地85英畝的地塊，它將在25年內由伯克利集團（Berkeley Group）重新開發為3,750套住宅。其他項目包括由雷德羅公司（Redrow）開發的含302個單元的The West Works項目，由Galliard Homes公司開發的含118個單元的Greenview Court項目，以及由Stanhope和Network Homes公司開發的含550個單元的項目。

Greenview Court項目銷售代理公司蘇富比國際房地產（Sotheby’s International Realty）的中國區負責人凱瑟琳·謝（Catherine Che）表示，目前為止中國香港和大陸買家占到銷售量的四分之一。她說，吸引這些買家的是實惠的價格和去往希思羅機場只需8分鐘的Crossrail鐵路交通，以及去往倫敦市中心只需24分鐘的便捷交通——這比目前乘坐火車的方式節省了約15分鐘。

Greenview Court的118套高級住宅提供工作室、一臥室、兩臥室或三臥室公寓的選擇，分布在11個樓層。將於2020年第四季度完工，受益於即將在2019年落成的Southall Crossrail Interchange。
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斯勞位於紹索爾以西的五個Crossrail車站，從斯勞乘坐直達列車去往金絲雀碼頭金融區的通勤時間將縮短至46分鐘，而目前則需要一個多小時，並且要換乘兩次。

謝指出，不管是2015年底推出了購買二手房額外增加3％的印花稅政策，還是2016年年中公投支持英國退歐，中國對英國房地產的投資需求一直保持彈性。

對於英國脫歐所帶來的不確定因素、美中貿易的緊張局勢，以及上海和香港股市暴跌將抑制投資者對英國房地產的興趣等情況，她並不表示擔憂。謝說：“中國買家，特別是那些追求高端房產的買家，並不是為了賺大錢而來英國投資房產的，他們主要是尋求一個安全的地方來存錢，並使他們的資產組合多元化。”

凱瑟琳·謝（Catherine Che），英國代理商蘇富比國際房地產中國區負責人

瑟拉菲娜·王（Seraphina Wong）是一位香港人，她於英國脫歐公投後在斯勞的Iron House項目中購買了一套住宅單元，用於投資以及給女兒今後使用。她表示，鑒於英國脫歐的不確定性，她對投資的價格上漲並不抱太大希望。“盡管如此，對我來說，這是一項經濟實惠的投資，斯勞有一個大型商業園，因此將其出租並不成問題。而且在Crossrail鐵路開始運營後，這裡對於在倫敦工作的年輕職場人士也會變得很方便。”王說。

原文：南華早報
編譯：Zoe Chan

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悉尼房市疲軟這裡卻一躍成為中國買家投資的心頭之好

最新數據顯示，昆士蘭州州府一些最高檔的郊區正吸引著有錢有勢的中國投資者的注意。

全球最大的中文海外房源門戶網站居外網的調查顯示，Kangaroo Point在2018年上半年收到中國投資者的咨詢最多，其次是Newstead、Sunnybank、South Brisbane、Indooroopilly和Ascot。這與2017年上半年中國對布裡斯班房地產的需求形成了鮮明對比。

當時，Calamvale、Calamvale和Rochedale的遠郊最受歡迎。Kangaroo Point是中國買家最搶手的布裡斯班郊區。居外網首席執行官羅雪欣（ Carrie Law）表示，熱門郊區榜單揭示了中國買家對於新開發、教育和便利方面的注重。

“布裡斯班以其舒適的生活方式、美麗的風景和優質的英語教育機構吸引著中國買家，”羅雪欣說道。“如果你在布裡斯班有一套中等的高層公寓，你通常可以在窗戶上或陽台上拍張美麗的自拍照，背景是美麗的水域或地區風景，然後向中國的朋友炫耀。”

羅雪欣表示，有新開發項目或大量待售新房和土地的郊區也很搶手。“由於外國投資規定，海外買家被推入新房地產市場，以支持新住宅的建設，”她表示。

另外，一項最新研究表明，South Brisbane新公寓數目的急劇下降將會鞏固內城區公寓的需求和價格。房產權威機構Urbis預測樓花交割數量將從2018年的1451套公寓於2019年降至718套，而到了2020年只有約195套。

Urbis提出，在過去三年間，SouthBrisbane公寓價格一直維持在較高水平，比布裡斯班公寓的平均價格高出40%，但依然展現出3.1%的年平均增長率。這份研究認為，布裡斯班人口和就業機會的增加，以及相比於悉尼和墨爾本而言更可負擔的房價，都會進一步推動South Brisbane的房市需求。

近期，South Brisbane迎來了一項地標式的全新開發項目——-Ivy & Eve。

Ivy & Eve位於Merivale Street，是一幢擁有476間公寓的雙塔項目，提供1, 2&3房的豪華公寓供住戶選擇。迷人的景致，度假式娛樂設施，還有少數公寓可供購買，僅44.8萬澳元（約¥228萬）起。

Urbis房產經濟和研究總監Paul Riga認為，今年之後，South Brisbane期房公寓的銷售額將會急劇下降。

“2018年末前，South Brisbane僅有兩個新項目開盤。任何至今還未開始預售的項目都不會在2020年前完工。這會減緩樓房供應，從而使South Brisbane市場趨於穩定”，Riga先生說道。

Riga先生還說，過去三年內，South Brisbane的公寓中位價平均每年增長3.1%，而同時期整個布裡斯班公寓市場僅增長0.6%。

“South Brisbane在過去十年間經歷了3.4%的強勢增長，遠超過整個布裡斯班2.4%的平均增長率。此外，South Brisbane公寓售價的中位數為$619,500，比布裡斯班LGA中位數高出40%。這就表明South Brisbane因其便利的生活設施和優越的地理位置，擁有著的極高價值，並會推動對公寓的不斷需求。”

Ivy & Eve由上市企業Abacus Property Group、本地開發商KPG Capital，以及新加坡房產先鋒CDL聯合打造，為South Brisbane打造全新地標，帶來了前所未有的住戶設施和體驗。

Abacus Property Group發展總監John Bush說：這個項目位於令人稱羨的中心位置，靠近南岸、CBD、West End以及布裡斯班最佳的文娛中心，對於住戶而言擁有無可比擬的魅力。

Bush先生說，一個巧妙的平台設計將空間拉伸，為住戶提供了專項設施，包括豪華泳池，恆溫SPA，陽光露台，健身房，瑜珈室以及戶外影院。住戶也可以自由使用沙灘小屋，私人餐廳和游戲室，帶披薩爐的燒烤區以及日式鐵板燒。

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來源：澳洲中文網
責編：Zoe Chan

英國脫歐火了愛爾蘭樓市都柏林房價6年翻番

當地時間11月13日，在經歷了無數次拉鋸戰之後，英國終於與歐盟就“脫歐”協議內容達成一致。次日，英國首相文翠珊宣布草案贏得了內閣支持，英國議會將於12月中旬對草案進行表決。

在英國脫歐之後，愛爾蘭作為唯一一個在陸地上和英國接壤的歐盟成員國，將成為連接英國與歐盟之間的特殊橋梁。

行動敏銳者早已向愛爾蘭投去了關注的目光。

為了繼續留在歐盟，部分對脫歐不滿的英國人選擇加入愛爾蘭國籍。愛爾蘭駐倫敦大使館數據顯示，2018年上半年，大使館共收到約4.5萬份護照申請，相比英國2016年公投脫歐前的數據幾乎翻番。此外，原本駐倫敦的不少金融機構，比如美國銀行也選擇把歐盟總部搬遷到都柏林。

史密斯諮詢公司的聯合創始人李敬利告訴第一財經記者，他近期剛接待過一位剛需客戶――客戶打算明年開始在都柏林長居，並把孩子送過去上學。

這位客戶和一個英國人同時看中了一套三居室的公寓，為了拿下這套公寓，他們開始競價，75萬歐元的售價被抬高到了86.5萬歐元（約合686萬元人民幣），他的客戶終於如願以償。

外來人口遷入和工作機會的增加，則助推了愛爾蘭本來就已十分火熱的房價。在今年11月初全球知名會計師事務所普華永道（PwC）發布的《2019年歐洲房地產新趨勢》報告中，愛爾蘭首都都柏林的房地產投資前景僅次於裡斯本（葡萄牙）和柏林（德國）。

全球最大的中文海外房源門戶網站居外網向第一財經提供的數據顯示，當前都柏林的詢盤熱度正處於歷年來的巔峰。

｜近6年上漲逾九成

與多數歐洲城市類似，2007-2008年都柏林房價達到了頂峰，但在2008年全球金融危機爆發後，都柏林房價出現了長達3-4年的下跌探底過程，均價幾乎遭到腰斬。

房地產服務商第一太平戴維斯（Savills）愛爾蘭新房業務總監布朗（David Browne）對第一財經記者表示，都柏林房價自2012年初觸底以後開始穩步上升，年均漲幅達8％；若考慮通脹因素，直到今年以來漲幅才有所放緩。

愛爾蘭中央統計局（CSO）數據顯示，今年8月，都柏林住宅價格同比上漲6.1%，與2012年2月時的最低點相比，已累計上漲94.5％。

居外網的都柏林詢盤指數顯示，2017年開始詢盤數量增速明顯，該年第二季度詢盤量環比增加了三倍。2018年第三季度創下了統計以來的最高紀錄，同比2017年第三季度翻了兩番。

就職於英國某知名房地產基金公司的Nina告訴第一財經記者，2008年金融危機造成了愛爾蘭房地產開發商持續數年的資金短缺，無力興建新房，同時愛爾蘭人口保持持續增長，導致房地產市場嚴重供不應求。

“在2012-2013年左右，愛爾蘭經濟逐漸復蘇，當時是最佳投資期，我們公司正是在那個時候進入都柏林房地產市場的，”Nina說道。

布朗表示，都柏林樓市最近幾年中國買家人數明顯增加，主要以自住的家庭式住宅為主。據他透露，當前都柏林市面上每套新房（含期房）均價為46.7萬歐元，每平方米均價約6000歐元，其中最貴的是鄧萊裡-拉斯當區超過60萬歐元。

Nina告訴第一財經記者，她有一位朋友，2014年花費幾百萬歐元在都柏林郊區投資了一家擁有100多個房間的小型酒店，目前經營狀況良好，不計房價上漲，僅每年的租金回報率已超過了5%。

這座宏偉的格魯吉亞鄉村住宅位於愛爾蘭都柏林南部市郊Newcastle，享有優越的地理位置，設有7臥7衛、獨立的賓館和宜人的花園。土地面積達35612平方米，僅售約¥1,930萬。
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“在過去兩年，大量的中低端樓盤（包括社會福利房）進入市場，拉低了都柏林的均價。根據地區不同，新房價格平均要比二手房高出15%，”布朗說。

梅林資本集團（MerrionCapitalGroup）的首席經濟學家麥奎德（AlanMcQuaid）認為，都柏林房價上漲的主要原因是供不應求，這一現像已經持續多年，並且不可能在一夜之間得以修正，因此房價很難停止上漲。

｜人口紅利是核心因素

都柏林房地產市場的供不應求與當地人口紅利密切相關。愛爾蘭中央統計局數據顯示，該國當前人口約485萬，較10年前增加了35萬，預計到2040年，愛爾蘭人口將達到575萬。

愛爾蘭是歐洲人口最年輕的國家，25歲以下人口占總人口的三分之一，34歲以下人口幾乎占總人口的一半，而愛爾蘭近40%的人口生活在都柏林及其周邊地區。都柏林對愛爾蘭人口的虹吸效應，除了由於它是首都之外，還因為都柏林有著“歐洲矽谷”之稱。

普華永道在報告中提到，世界領先的科技公司正在都柏林“快速擴張”，這是為什麼這個相對較小的城市，在歐洲房地產投資前景中排名靠前的原因。

11月8日，臉書（Facebook）宣布計劃擴大在都柏林的辦公室區域，使辦公面積翻兩番，讓該公司在當地的員工人數增加一倍以上。臉書目前在愛爾蘭雇用了4000名員工，但仍然不如蘋果和谷歌（Google），這兩家公司在愛爾蘭各自擁有6000名員工。

大量且質優的工作機會刺激了不少年輕人來都柏林學習、工作和生活。李敬利對第一財經記者表示，相對於爆發式的人口增長速度，新屋建成速度遠遠無法滿足市場需求。

Nina對第一財經記者表示，在英國脫歐之後，愛爾蘭將成為歐盟唯一一個主要語言為英語的國家，因此有不少投行及其他金融機構選擇把歐盟總部搬到都柏林，包括中國銀行也於2017年6月在都柏林設立了分行。

“經濟復蘇之後，不少愛爾蘭人選擇回到自己的祖國。近年來，去愛爾蘭留學的數量也有所增加，其中包括不少來自中國的留學生。這些因素都直接推動了房價，”她說。

據悉，目前約有3000名中國留學生在愛爾蘭留學，其中大部分都在都柏林。較為知名的大學有聖三一學院（Trinity College）、都柏林大學（UCD）和都柏林城市大學（DCU）等。

｜每年租金回報7%-10%

世上沒有只漲不跌的資產。都柏林的房價已連續快速上漲了5-6年，未來空間還有多大呢？

三大評級機構之一的標准普爾今年9月發布的預測報告顯示，愛爾蘭的房屋供應量正在追趕需求量，預計未來三年內的房價增長將有所緩解。2018年的房價增速為9.5%，2019年放緩至8%，2020年為7%，2021年為6%。

愛爾蘭最大房產網站Draft.ie的數據顯示，都柏林的房價幾乎已恢復到了金融危機之前的水平，當前有5000多套房產在售，數量同比有所增加。

Nina對第一財經記者表示，房產投資周期通常為10年左右，現在已進入中後期。她所在的基金公司當初投資都柏林時設定了5年的投資期，已全部退出。

Nina認為，“現在的投資機會肯定沒有前幾年那麼好，但如果有剛性需求，比如孩子在當地上學，仍然可以考慮。”

布朗也認為，保守估計，未來幾年都柏林的房價仍將保持每年3％至5％的上漲，取決於當地市場的供求水平。

李敬利則認為都柏林房產仍十分具有吸引力，尤其是其超高的租金回報比率。據統計，都柏林房地產每年的租金回報率在7%-10%。這與愛爾蘭的人口紅利和科技巨頭搶灘入駐息息相關。

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來源：第一財經
責編：Zoe Chan

為何說“東京房市的全盛時期還未到來”？

自泡沫經濟以極其迅猛之勢破裂後的超過25年時間裡，日本的經歷依然被許多人引以為戒。在他們眼裡，日本是一個長期萎靡不振的國家。由於人口不斷減少並趨於老齡化，日本還經歷了漫長而緩慢的螺旋式通貨緊縮。

然而，東京在某個瞬間的狀態揭露了一個事實：這座城市從未陷入停滯不前，灰暗陰郁或垂死掙扎的狀態。從銀座富麗堂皇的購物殿堂到澀谷那種有所控制的嘈雜混亂；從流行文化到精益求精的設計美學，再到全世界數量最多的米其林星級餐廳，在活力和創新力方面，很少有（甚至根本沒有）哪個全球化都市能與沐浴在霓虹燈光中的東京相媲美。

當然，整個世界都注意到了東京的活力和創造力。日本旅游業正在飛速發展。2016年，外國游客的數量創下歷史新高，超過了2400萬人次。與此同時，東京正准備在宏偉的世界舞台——其主辦的2020年奧運會上大肆彰顯自己的特色。延伸閱讀：【把握2020奧運效應投資日本房產要趁早】

自2012年執政以來，首相安倍晉三推行的通貨再膨脹政策，即所謂的“安倍經濟學”政策，產生了復雜的經濟效果。然而，這項政策對房地產市場的推動作用是毋庸置疑的，這從迅速上升的需求和如火如荼的建築活動中可見一斑。

安倍經濟學建立於“三箭”政策的基礎（讓日元貶值，增加公共基礎設施支出，由日本銀行實行量化寬松政策）之上。低得令人難以置信的借貸利率，處於弱勢的日元，以及大量再開發及房地產投資項目使房地產交易量從2012年開始逐漸恢復，並於2013年出現快速增長。

雖然日本部分地區的房地產市場依然步履維艱，但政策造成的積極影響高度集中於東京大都市內的23個區，東京五大中央商業區——千代田（Chiyoda）、中央（Chuo），港區（Minato）、新宿（Shinjuku）和澀谷（Shibuya）受到的影響尤其突出。

根據日本房地產研究院（Japan Real Estate Institute, JREI）發布的數據，相比2013年1月到2017年8月期間的房價，東京都會區內的新共管公寓的平均價格已上升35%，從4720萬日元（約293.6萬元人民幣）增加至5820萬日元（約362萬元人民幣）。

東京晴空塔占據了東京市隅田區的天際線。東京晴空塔是日本首都中心地段的眾多景點之一，對買家具有強大的吸引力。

自2013年以來，東京的土地價格也逐年上升。銀座購物區是全世界地價最昂貴的地區之一，那裡每平方米土地的價格達到了令人震驚的4030萬日元（約250.7萬元人民幣）。

在許多觀察人士看來，當前的問題是市場是否已經達到了頂峰。

2013年，東京有23個區的新公寓價格上漲了4.3%，2014年上漲了6.1%，2015年則上漲了8.9%。然而，新公寓價格在2016年穩定了下來，微跌0.1％，在年底又出現了幾次大幅下調。其中11月份的價格下降了4.5％，12月份則下降了1.6％。2017年，價格再次回升，但月度波動的幅度比前幾年要大。

然而，根據總部位於東京的日本房地產研究所近日發布的對東京23個特別區新建標准型公寓（面積40至80平方米）價格預測結果，這類物業的售價依然存在一定的增長空間。該研究所估計新公寓的價格於2017年略微上升了1.1%，而2020年的增速將放緩至0.3%。

JREI的研究員Dong Hwan Kim說，在奧運會開幕前，豪華住宅可能具有更大的增長潛力。“我認為高端物業市場具有更大的增長潛力，”他補充道。“目前的環境依然有利於購買房產，超低的利率更是一大優勢。2016年，日本銀行所設定的利率其實為負值。

Kim表示，日本老年人也推動了豪華公寓的價格上升。這些老年人之前搬到了東京的郊區，但現在正在嘗試遷回城市中心地段。由於遺產稅一直在增加，日本高淨值人士正在購買公寓並將其作為投資，從而達到節稅的目的。

2020年奧運會的主要場館早已開始興建。奧運會似乎有助於東京在全球性舞台上展示自己的多種特色。

2016年上半年，東京出售的全新公寓中，有700套的價格超過了1億日元，此數值相比2015年增加了5％。然而，相對於其他全球性首都，東京豪華物業的價格依然處於較低水平。

房地產管理公司仲量聯行（Jones Lang LaSalle）日本資本市場研究部門的區域主管Koji Naito也看到了豪華住宅市場蘊藏的巨大潛力。在當前可用於新開發項目的土地仍然稀缺的情況下，這個市場的潛力更是不可小覷。

“由於在東京市中心開發高檔，高端住宅物業的機會不多，隨著奧運會臨近，這些物業的價格將出現小幅度的上漲，”他還補充道，大部分豪華物業的市場需求都是由外國投資者，尤其是來自中國香港和新加坡的投資者推動的。新加坡的房地產市場增長速度遠超東京。

“疲軟的日元吸引了大批亞洲高淨值人士來東京市場購置物業，”Naito說。“新加坡和香港的房價非常昂貴，而東京的房價在這些投資者眼裡真的很低。”

根據JREI的說法，不同地區的新豪華物業開發項目的價格差異尤其明顯，而東京的豪華物業價格不僅落後於香港和新加坡，還落後於台北，上海和北京——還有紐約和倫敦。JREI表示，中國香港公寓每平方米的均價比東京高1.9倍。

日本的主要開發商已經清楚地看到了高端豪華房地產市場上的機遇。日本最大的私人開發商日本森大廈株式會社（Mori Building Co）已斥巨資開發港區地段的虎之門（Toranoman）中央區。該公司啟動的數個備受矚目的項目正在改變該地區的面貌。

森大廈正在推進的混合用途虎之門-麻布台（Toranomon-Azabudai）開發項目的目標是在2022年之前建成三棟包含1300套新住宅的大樓。此外，該開發商還計劃以其高端住宅品牌——Mori Living的名義建設一幢56層高的大樓，提供550套高檔住宅。該項目預定於2020年竣工，屆時將建成160套服務式公寓，一個日托中心和三層高的零售賣場。預計這些豪華住宅的銷售額將達到10億日元。

這座高層公寓是Kachidoki地區的標志性塔樓之一，該區是2020年奧運會運動員村的所在。從落地玻璃窗可欣賞到彩虹橋、東京鐵塔和東京晴空塔的美景。
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一些分析師認為，在人們對東京中央地區物業高漲需求的推動下，房地產市場整體仍存在一定的增長空間。

第一太平戴維斯（Savills）日本公司調研和咨詢部門主管Tetsuya Kaneko說：“我認為市場規模尚未達到頂峰。特別是在日本乃至全世界經濟都運行良好的情況下，租賃市場還有很多增長的空間。這意味著東京中心地區的住房需求還會上升。”

他還補充說，由於勞動力市場緊張，女性的工作參與度有所提升，而這也促使買家和租房者開始向東京市中心遷移。“現在每個人都想住在條件理想的地段，這形成了中央區住房需求提升的大趨勢。而且這些家庭現在通常有雙份收入來源。所以，他們可以支配的資金更多，這也是為什麼他們要在中等房產市場和豪華物業市場上尋找更新、更方便、更時尚的房子。”

東京房地產市場這種緩慢而穩定的發展特征與20世紀90年代初的境況形成了鮮明的對比，當時房地產泡沫的破裂對日本造成了強烈的衝擊。很少有人會希望這種情況再次出現。

JREI的Kim研究員表示，他一直擔心市場上的豪華住宅物業是否會突然出現大批量的價格上漲，但他認為房地產市場基本因素的表現十分強勁。“在大多數情況下，人們無需擔心出現泡沫。”

瑞穗研究所（Mizuho Research Institute）也認為房地產市場上不存在真正的結構性失衡。該研究所2017年7月發布的一份研究報告中寫道，雖然房地產市場整體的資本化率一直在下降，但收益率缺口（資本化率和長期利率之差）並沒有顯著的變化。

報告中指出：“盡管人們正逐漸意識到房地產市場正處於頂峰，但在不存在嚴重失衡的情況下，市場逆轉不太可能迅速到來。由於預計不會出現超低利率，房地產市場總體規模應該會保持在高位。”

除了光明的投資前景之外，東京還保留著只有全球少數城市具有的一種特殊品質。東京十分安全、干淨、高效，還充滿了不可思議的活力和創造力，而正是這樣的特質吸引了日本內外的老老少少。

正如JREI的Kim研究員所說：“很多人只想住在東京。”

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原文：PropertyGuru – Property Report
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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加州爾灣——離夢想最近的地方｜居外專欄

她在這個叫爾灣（Irvine）的城市毫不起眼。如果化了妝，她無疑也會成為一個人們眼中的美女。不知道是不是到加州久了，她也像很多加州的女人一樣屬於自然派，有妝容的時候也是淡淡的。她也不是那種霸氣側漏的女人，雖然在國內的時候，她也在500強位居高位。她甚至並沒有想到美國來的，她和先生最先是移民加拿大的。他們一家三口在加拿大待了幾年，又生了個老二，由於工作的原因，來到了美國。加拿大是個養老的地方，她還沒有那麼老。而且加拿大一年有大半年冰雪天氣，只能窩在家裡，對於好動的男孩子們，崇尚體育的加州可是說是天堂了。一晃一家四口在爾灣這個儼然華人城市的地方居然住了快十年了。

她的工作是和中國仍然有很多聯系的，可以說是中國公司在美國的延伸吧。雖然她並不指著這份工作掙大錢，或者養家糊口，有份工作總是好的：兩個孩子漸漸大了，在學校和課外活動的時候多過在家，她也需要找些成就感，所以就又和國內聯系上，做了這份找錢買花戴的工作。她老公看起來好像很閑，其實家裡主要進項是指著他。他們來的時候畢竟在國內稍有積蓄，借著老公是基金經理的經驗，在家裡買賣股票，收入頗為可觀，一年交稅也得交幾萬，在美國算得上相當中上了。除去早期置辦房產，有個安居的地方，現在基本的花銷就是吃飯交通水電等日常開銷、孩子的教育和每年的娛樂旅游的費用了。所以，比起一些華人，他們雖然不是大富大貴，也是富裕有余；比起大多數那些寅吃卯糧的本地美國人，他們更是不知道好太多。

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爾灣位於南加州富裕的橙縣，是個亞裔占一半以上的城市，自2016年以來也成為美國最大的亞裔城市。這裡說的亞裔，所說包括華人、日裔、韓裔、越南裔等，更多的是中國人。早期以台灣和一些香港移民為主，近年來由於城市的發展，以及餐廳、日常購物的配套，已經成為以大陸移民為主體的中國人的天下了。最早她來這裡，就是朋友推薦的。日常采買，華人超市裡基本也是應有盡有了。不誇張的說，很多時候大概只會說中文在這裡生活也可以活下去的。

不同於舊金山那樣的老華人移民城市，爾灣儼然是新興富裕華人落腳美國的首選：氣候宜人，商業發達，華人購物方便，餐飲配合中國胃，科技公司林立。除了老牌的微軟、谷歌，還有最大的游戲公司Blizzard、生化公司Allergan、通訊公司Verizon、芯片公司Broadcom、全球領先的航空科技公司 Parker Hannifin等。加州大學爾灣分校（UCI）也有很多亞裔留學生主攻CS （Computer Science）的，他們有很好的機會在這些公司找到好的職位，爾灣因而也被稱為南硅谷。也因為接近硅谷腹地，USI也是硅谷非常喜歡招聘的學校之一。很多中國留學生也是因為這個緣故，來到這個學校留學。當然她的孩子們會怎麼樣，現在還不知道，不過，顯然他們是很喜歡這個城市的。這個城市已經是他們的了。留學生和新移民把房價一再地抬起來。房價堅挺，也算是個好事吧。她不由得這樣地想。

雖然她和先生都不是搞科技的，不過在這樣一個嶄新而隨著熱錢不斷湧入的日益繁華的亞裔為主的城市，相對於橙縣別的城市，他們生活得更加自在。有時候，爾灣像某個中國大城市的迷你版，有時候，它又是個典型的美國城市。它這樣中西結合的混血風格讓她著迷和心安。她的中國心和中國胃也暫時得到安撫。春天的周末，她也會用自己順手腌的鹹肉加大華超市新上市的春筍，燒一鍋腌篤鮮，來慰籍自己的鄉愁。更多的時候，匆忙的日程已經讓她完全忘記自己是身處異鄉。這個城市已經是她孩子的故鄉了，孩子們說英文比中文利索很多。慢慢地，它也似乎已一點點成為她和她先生的故鄉。心安處即故鄉吧。她是這麼想。

她其實並沒有非離開故鄉上海的理由。她和先生一直過著典型的中國白領或金領的生活。在繁忙的工作喘息之間，一個朦朦朧朧的夢想始終縈繞在她心頭，而且隨著年歲的增長越來越清晰，一個對於未來的想像終於導致一個移民的決定。然後不知不覺，已經漂泊在海外十多年了。她找到了夢想中的地方嗎？她不知道。但她知道，她在的這個城市：安全，繁榮，文明，美麗，風情，富饒，友善。即使不是夢想，也應該是離夢想最近的地方。

由羅文經營的蘭登灣地產公司（Lantern Bay Realty）是加州橙縣南部最悠久、最大型、最成功的獨立經紀公司，擁有30多名專業房地產經紀人。公司見證了橙縣南部的巨大發展，但他們並沒有因此忘記鄰邦傳統的友好價值。蘭登灣地產依靠高科技，高度注重客戶的個性化要求，對新興發展的房市了如指掌，為客戶提供住宅與商業房產的銷售、租賃、物業管理和投資咨詢服務。

責編：Zoe Chan

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【購房紅寶書】多倫多市政規劃2041詳解系列（上）| 加拿大

買房，最重要的是什麼？

Location？錯。

是Future Location！對於購房者來說，對現有社區和地段有一個全面的了解固然重要，但在買房時對未來的遠景規劃了然於胸，必然會幫助您在選擇房產的時候更加有的放矢。希望【黃嵐地產榜：多倫多市政規劃2041詳解系列】能夠幫助讀者在買房時做出利益最大化的選擇。

Daisy黃嵐將會與您分兩期詳解最新出爐的多倫多市政規劃2041，您可以看看在多倫多未來規劃的藍圖中，哪些樓盤，或者說未來哪些位置的樓盤會受益。說起“多倫多市政規劃2041”，可能很多人並不了解。該規劃由多倫多市政府主導，協調數十個政府相關部門經過數年的論證、咨詢、公眾聽證，力圖為目前經濟繁榮、人口不斷膨脹的多倫多市中心未來20~25年的發展勾勒出一個清晰的藍圖。我們將看到一個更加宜居、交流互通、繁榮、綠色的國際化大都市。所以說，如果我們把此規劃比作多倫多的“雄安大計”和“一帶一路”一點不為過。本期Daisy黃嵐主要就規劃的“區域定位”和“經濟”二部分對讀者朋友做一個介紹，下期將聚焦於“社區生活”、“交通”、和“綠地”等方面的闡述，請關注。

很多朋友會有一個誤解，認為多倫多市中心就是多大附近。其實此“規劃”所定義的多倫多市中心是指北起Dupont街和玫瑰谷、南到安大略湖、東起Bayview、西至Bathurst的面積為17平方公裡的區域。該區域並不大，面積只占大多倫多地區3%，但其經濟、工作機會、稅收貢獻、和新項目開發數量都不容小覷，占到整個大多地區的30%至50%，該地區的經濟體量和重要性對整個大多地區而言絕對是“引領地位”。

正因為有著如此的“引領地位”，所以多倫多市中心就像北上廣深的市中心，吸引著人才、技術、資本，源源不斷彙聚於此。多倫多市政府預計：從2016年到2041年，選擇在多倫多市中心居住的人口將增加一倍！家庭數和就業機會也必將隨之增加。

在下面的市中心預計人口增長圖中，越紅的區域到2041年的人口增長越大。這對我們發現潛在高增長區，作出投資市中心Condo的預先布局有不小的借鑒作用。我們可以看出，靠近安大略湖的南部地區基本全線飄紅，多大附近，地鐵沿線也是不小的增長區。

再看多倫多的天際線，現在從安大略湖向北看，您看到的天際線是這樣的。

多倫多的天際線設計從來不是隨便塗鴉的，她是經過一代一代規劃人員精心設計的。未來您的的樓盤會不會進入多倫多未來的天際線呢？讓我們來看一圖關於“規劃”的功能區劃分和樓宇高度原則。

在區域功能定位方面，我們可以從下圖看出將來區域功能更加明顯，除金融區、健康科學區、政法區、和省會功能區之外，新規劃的金融區擴展部分值得引起投資者的注意（此處應有掌聲，劃重點了）。金融區這樣的高端商務區的擴大及其輻射效應勢必讓附近公寓價格水漲船高。附近樓盤值得重點關注。

零售商業體現了多倫多中心城區的品味和生活便利性，不同風格的商業街構成了多倫多豐富多彩的網狀商業圖。下圖是2041年主要零售商業街規劃示意圖。

下期Daisy黃嵐繼續和大家分享該規劃中的“社區生活”、“交通”、“綠地”、以及“湖濱開發”的部分。【閱讀全文】

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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西班牙房市大好，外國人買走熱門地區1/5房產！

據西班牙歐浪網報道，西班牙統計局最近的一項報告披露出該國的地產銷售現狀，在房屋銷售市場中，外國購買者的比例不斷增大，其中以羅馬尼亞人與中國人為主。在所有已經出售的房產中，有7%都進入外國買家手中。

西班牙房屋市場最為火爆的幾個大區為加泰羅尼亞、瓦倫西亞、安達盧西亞和馬德裡，與此同時，以上幾個大區也是最受外國購房者歡迎的購房地段。在加泰羅尼亞大區的售出房產中，有20.2%的房產在交易之後歸外籍人士所有，這一比例在瓦倫西亞大區為19.2%，在安達盧西亞大區為17.4%，而在馬德裡的已售房產中，有14%都已經成為外籍人士財產。

居外網精選西班牙房源: 安達盧西亞馬貝拉Golden Mile的3層別墅，采用石材、大理石和木材的最佳材料，擁有維護良好的美麗花園，果樹和溫水游泳池，並享有大海和La Concha山的美景。靠近波多黎各巴努斯（Puerto Banus）的時尚精品店、餐廳和娛樂場所。：

面積1,181平方米，房型4臥5衛，僅售170萬歐元（約合1,312萬元人民幣）

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據《資本廣播》消息，在西購房的外籍人士抵押貸款的平均額為12.84萬歐元，而西班牙本土居民的抵押貸款平均值則為11.72萬歐元。單以國籍區分而言，羅馬尼亞人在西購房的貸款抵押中的權重達到11.6%，這一比例在英國購房者中為9.3%，在中國人當中為8.3%，在意大利人當中為5.8%。

總體而言，外國消費者在西國購房的趨勢大好，近幾年來幾乎一直如此，並未真正降溫。而僅就在西國購房的外國消費群體來說，羅馬尼亞人與中國人已經成為中堅力量，成為西班牙房屋地產的主要海外買家。

居外網推薦西班牙房源：南部明珠——阿爾梅里亞豪宅

【陽光海岸、中世紀古堡、黃金簽證——西班牙一座豪宅虛位以待，等的就是你！】

來源：中國僑網
責編：Zoe Chan