居外說第11期回顾:度假看櫻花 不如日本安個家

眼看春季將至,日本的櫻花、拉面、以及代購又將占據妳的朋友圈。妳是不是也對日本的文化和生活有著憧憬呢?

2018年12月,日本的GDP增幅預計為1.2%,過去的十年平均增幅為1.1%。但是過去十年間,日本人口減少了100多萬,這意味著人均GDP其實是增加了。達到這樣的成績其實不容易,壹方面積極開展經濟轉型,最大限度的用自動化提高生產效率,另壹方面日本央行則堅持推行了整整20年的貨幣寬松化政策,在2016年更是將維持了十幾年的零利率進壹步降低為負利率。但是想要長期保持甚至超過目前的經濟增速,不斷減少的勞動人口是壹個最大的挑戰。日本厚生勞動省的研究表示,如果再不積極改變人口政策,日本的就業人口將在未來20年內縮水22%,從目前的6530萬人減少至5250萬。

面對這樣嚴峻的勞動力問題,這些年日本其實壹直在默默地、緩慢地、放寬著移民政策,去年10月,在日的外籍就業人員同比增長14%,達到創紀錄的146萬人。在去年年底,日本的移民政策產生了重大變革,日本政府壹改對移民的保守態度,通過了移民控制法修正案,新增兩個簽證種類,其中壹種簽證旨在未來5年內吸引將近35萬人填補包括建築業、農業、護理等14個勞動力稀缺領域的空缺,另壹類簽證則幫助企業家、白領等高度人才可以在1-3年內獲得長期簽證。這項修正案將在今年4月生效。

這樣的消息不單單對打算赴日工作,長期旅居的人來說是好消息,對喜歡日本房產的投資者來說,人口,特別是就業人口的快速增加也是刺激某些特定房產需求的利好。東京的地價與公寓價格已經連續多年上漲。由於選擇更多,價格更低,截止去年12月,大東京地區二手房房價連續72個月實現同比增長,每平方米售價約3.2萬元人民幣。

在日本中心城市地價房價不斷上漲、人口政策迎來重大突破的大背景下,加上2020東京奧運會對當地旅遊業和消費業的提振,現在投資日本房產是不是壹個明智的選擇呢?安倍經濟又會如何影響日本房市的走勢呢?

在第十壹期居外說當中,我們請來了日本世紀21集團兼Sunshine株式會社首席投資專家:郭振先生,為您解答關於日本生活與投資的方方面面。

3月7日的《居外說》直播,我們不見不散。

全球頂級富豪都在投資什麼?

得益於快速增長的富豪數量及其龐大財富,家族辦公室近年來在頂級富豪中頗為流行。中國比較具有代表性的包括馬雲和蔡崇信的藍池資本、王健林家族的普思資本、何享健家族的盈峰投資等。觀察“財神爺”們買什麼,可以幫我們一窺未來的投資潮流。

家族辦公室的歷史跟鍍金時代的老錢一樣悠久,其起源最早可以追溯到19世紀幫助J.P. 摩根和約翰·D·洛克菲勒等美國強盜大亨管理財富的機構。有幾百家家族辦公室已經運作了至少三代,但大多數家族辦公室的歷史都不長。去年9月,瑞銀和康普頓財富公司(Campden Wealth)發布了《2018年全球家族辦公室調查報告》(Global Family Office Report 2018)。參與調查的311個家族辦公室中,超過三分之二成立於2000年之後,半數以上服務的是掌握財富的第一代。

放眼全球,越來越多富豪願意把資金從最初的家族企業中釋放出來投資到其他地方,使得家族辦公室的購買力大增

如今,在富豪數量及其財富不斷攀升的助推下,家族辦公室正在蓬勃發展。它們的工作包括管理家族財富和資產,經常還會提供其他服務,像是處理支付賬單這樣的乏味瑣事,以及制定繼承計劃這類棘手的大事等等。最大的一些家族辦公室已成為交易大戶,在重大交易上能夠與全球性銀行和私募股權公司展開競爭。

但顧名思義,家族辦公室的私人性質意味著我們對它們所知甚少。家族辦公室很難被准確定義。有投資公司為了好聽給自己強行貼上這一標簽,反倒是一些更富進取心的大型家族辦公室抗拒這個沉悶的名號。每一代富豪關心的事情也很不同。借用一句流行的話說:“見過一個家族辦公室,就找不到第二個重樣的。”

亞洲富豪的崛起尤為引人注目。2017年,僅在中國每周就有兩位新的億萬富翁誕生。過去,富有的亞洲人更願意將資金留在他們創建的企業中,再投資以建立企業集團。而新一代富豪的很多財富來自科技和服務領域,他們更願意變現、交易資產,並將部分財富轉移到家族辦公室進行投資。過去十年中,總部位於亞洲的家族辦公室數量從大約50個增加到500至1000個之間。

作為超級富豪的財務管家,不同家族辦公室的設立出發點和風險偏好差異頗大。對於一些家族辦公室來說,保住財富比增長財富更重要,但很多家族辦公室也不懼衝在金融最前沿。例如,普利茲克和比爾·蓋茨的家族辦公室據稱熱衷於購買擔保貸款憑證裡風險最高的“股權”級產品。一些家族辦公室還在積極進入大麻、電競和加密投資等多個領域。此外,家族辦公室可以靈活進行有爭議的投資,因為在許多情況下,家族辦公室既不對外部投資者也不對監管機構負責。

隨著家族辦公室開始對購買大量股權或收購整個公司產生興趣,擁有大量資金的開明投資者已經幫助改變了企業收購領域。私募股權在家族辦公室投資組合中的份額穩步上升,目前平均占比超過五分之一,僅次於股票。根據調研公司PitchBook的數據,2016年完成的交易為1000億美元,是2011年投資額的四倍。有研究稱,家族辦公室對私募股權的投資配置——包括直接投資和通過基金的投資——在2017年至2019年間可能會增加四分之三。相比之下,對衝基金方面的投資一直在下降,現在僅占家族辦公室投資組合的6%。

家族財富目前在華爾街影響力巨大,一些在並購領域呼風喚雨的人正圍繞它發展業務。例如,高盛前合伙人拜倫·特羅特(Byron Trott通過自己的公司BDT Capital Partners為家族辦公室帶來利潤豐厚的交易,並就投資和合作投資提供建議。他參與了JAB以190億美元收購Dr Pepper Snapple的交易,據說與普利茲克家族和沃爾瑪背後的沃爾頓家族(Waltons)也關系密切。有傳聞稱他正在籌建一個規模高達90億美元的新基金,為家族財富尋找投資渠道。

家族辦公室的重要性不斷增強,也更加容易吸引到最頂尖的金融人才。

延伸閱讀:【居外網攜手亞洲家族辦公室協會(AFO)開啟合作新裡程

居外精選豪宅房源

英國倫敦1區的貝爾格維亞(Belgravia),一直以來都是富人和世界名人的定居首選地,很多著名政治家和國際高淨值富豪家庭也在此居住。現在在該地區有一處4層樓的物業Lygon Place 1號正在出售,經過重新裝修之後呈現全新面貌,品質非凡。


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來源:經濟學人
責編:Zoe Chan

2019年澳洲房市預測,是有序的調整?還是斷崖式下跌?

經濟學有這麼一個說法:市場生命周期規律往往呈現拋物線式的發展,各種因素相互制約和平衡,推動市場經歷著一個又一個相似的波峰和波谷。

房地產市場也是如此,專家曾描述一個房產周期大約是7年。

而實際上,從2000年以來,澳洲的房地產市場已經過了好幾個周期,例如:2008年的3月至8月(房屋均價下跌6.1%);以及2010年10月至2012年5月(房屋均價下跌7.4%),都是變化的大周期階段。

2018年澳洲的住房市場,面臨各種各樣的麻煩:監管機構“反應過度”,皇家委員會的調查,銀行信貸緊縮,市場需求疲軟,上市房源過多等等。

這聽起來有點可怕。真的是這樣麼?

任何市場都不是單一的,房產市場也是如此,從數據上看,澳洲不同區域的情況差異很大,悉尼和墨爾本的情況與珀斯,阿德萊德,布裡斯班或霍巴特的情況也大不相同。

2011年至2017年間,悉尼的房價上漲了約75%,而墨爾本的房價上漲了55%,相比之下,珀斯房價下跌了2%。

一些分析師認為,過去幾年房價高速增長,是投機、債務推動的房價泡沫表現。

就業和人口增長強勁,而住房存量相對不足,不少城市落後的交通基礎設施,也讓人們尋求靠近城市中心的住房以減少通勤時間,同時有吸引力的租金收益率,也進一步支撐了增長需求。

那麼,近期價格下跌原因是什麼呢?

住房投資者需求減少,是一個重要驅動因素,隨著眾多大型公寓樓的完工,供應大量增加,進一步使得供需不平衡加劇。

還有一個被反復提及的重要原因,則是監管機構為冷卻增長而采取的蓄意策略。

更嚴格貸款規則,極大地抑制了銀行迅速批准貸款的能力,也使得潛在購買者更難以獲得批准,或減少獲批借款金額。

通過在2017年對僅利息貸款實施30%的限制(在尋求最大化負杠杆稅收優惠的房產投資者中,這種貸款無疑很受歡迎)。

APRA認為,歷史將表明這些策略經過深思熟慮,有效抑制了更高風險的抵押貸款比例,同時,平衡了傳統抵押貸款和家庭收入增長比例。

皇家委員肯尼斯·海恩將提交的報告會是大家關注的重點。

另外,與住宅房產相關的潛在稅收變化的不確定性,也使投資者放慢了腳步,在今年聯邦選舉結果出來之前,市場需求持續放緩,也不足為奇。

財政部長Josh Frydenberg近期表示,政府希望信貸繼續以公平的條件流向所有消費者。

2019年房地產市場預測

根據Domain House Price報告,對比網站Canstar對近2100人進行的一項調查發現,盡管全國房價中位數去年下跌了6.5%,但仍有五分之二的人仍在預期房價上漲。

NAB所統計的消費者對於2019年房價市場預測結果

Westpac Group的 CEO Brian Hartzer認為,部分市場價格可能經歷進一步下跌,而這是有序調整而不是泡沫破滅,到目前為止,監管機構和銀行的管理狀況相當不錯,房地產市場仍基本健全,現階段的調整無需過於惶恐。

Brian Hartzer表示,在經歷了六年強勁增長到2017年之後,房價周期將會放緩,這對於經濟來說是正常、健康的。

前幾年價格上漲,對於新入市購房者來說,可負擔性需要進一步改善,較低價格意味著住房市場對於有住房需求的人有更多選擇空間。

住房是一項長期投資,即使現今市場行情不好,對於幾年前已經投資的人來說,也不會有太大影響。

他認為,盡管未來存在諸多不確定因素,但經濟仍保持穩健,GDP增長率為2-3%,人口增長合理,銀行資產負債表強勁。

KPMG澳洲經濟學團隊最新建模分析

畢馬威經濟學團隊在最新的建模分析中,增加了最新數據(截止到2018年底),並充分考慮了未來幾年可能產生重大影響的變量。

房屋價格與住宅存量、人口和住宅房產投資者貸款相關的變量之間存在長期關系。

也就是說,隨著時間的推移,房價往往會回歸到長期關系所傾向的均衡,但短期內的震蕩會衝銷或加強這種向長期均衡回歸的趨勢。

他們預計,悉尼和墨爾本的房價在本財政年度將會繼續下跌並觸底,並會在下來兩年內,經歷停滯和再次上漲。

NAB首席經濟學家艾倫奧斯特先生則表示:“不少消費者並不打算購買或出售,但是超過兩成打算要翻新。我們預計墨爾本和悉尼的房價分別下跌7%和5.6%,房價將出現15%左右的峰谷下跌。”

Canstar 金融服務集團執行官Steve Mickenbecker認為,進一步下跌更為可能,特別是在悉尼和墨爾本。

AMP Capital的首席經濟學家Shane Oliver預計,悉尼墨爾本的房價將再下跌15%。瑞士信貸預測悉尼和CoreLogic的研究負責人Tim Lawless則將其預測調整為悉尼和墨爾本的18%至20%的下降。

住房信貸增長已從2015年的約7.5%下降至2018年的4.9%左右。

關於皇家委員會的審查讓銀行害怕放貸的看法,Brian Hartzer認為,事實並非如此,即使在經濟低迷時期,Westpac有足夠的資金來確保繼續滿足消費者、小企業和商業企業的借貸需求。

而銀行與監管機構更緊密的合作,對客戶信息審查更為嚴苛,增加評估費用類別數量,的確減少了客戶可以借入的平均金額,同時在短期內增加了借貸者獲得貸款的時間和成本,但銀行也表示隨著磨合期過去,下來會更加順暢。

不過對於小企業來說,的確產生了很大衝擊,更復雜的現金流和費用使得更難以滿足這些企業的要求,銀行也表示已向監管機構和政府提出此問題,並正在努力尋找解決方案。

盡管存在挑戰,但市場需求遠未被扼殺,競爭還是會激烈。

“對於想要購房的人來說,與其過多擔心價格下跌,更明智的做法是確保自己財務規劃和預算正確,並且爭取獲得貸款審批。”


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來源:sydneytoday
排版:KYRA WANG

新西蘭商業地產投資者信心指數觸及兩年高點

Colliers International 2018年12月季度最新投資者信心調查結果顯示,新西蘭的商業地產投資者信心指數觸及兩年高點。

Colliers表示,這是兩年來的最高點,凈信心比例同比去年上升7%。

凈信心比例為樂觀企業比例減去悲觀企業比例。此次1600多名受訪者中有26%的信心指數是積極的。

新西蘭擁有全球排名領先的營商環境,在政府出臺系列房產調控政策後,各地商業地產投資信心繼續保持樂觀。

點擊查看新西蘭房產

與此同時,全國12個地區中有10個地區受到顯著或強烈的積極影響。

陶朗加、皇後鎮、惠靈頓、奧克蘭、尼爾森和漢密爾頓的投資者對房市充滿信心。

基督城和旺格雷這兩個地區的信心指數較低,分別為凈負1%,凈負7%。

Tauranga / Mount Manganui信心指數為57%,為最高水平。皇後鎮跌至46%,結束了連續15個季度近四年商業地產投資最有信心排位。

有投資者表示,政府政策是對投資命運影響最大的因素之壹。

整體而言,對零售業的信心指數也有所提升,凈信心比例上升至4%,而主要地區的工業物業信心也普遍上升,凈信心為46%。

惠靈頓的投資者信心上升至凈值41%,零售業信心也有所提升。

Colliers表示,優質辦公空間將在未來幾年內每年增加3%的租金。

此外,雖說工業用地短缺限制了當地可開發項目工程,但包括Transmission Gully這洋的道路基礎設施建設等項目將帶來新的發展機遇。

投資者對基督城的信心已經回到接近正值的領域,凈負1%,好於壹年前的凈負10%。預測今年基督城的租金大致保持不變,某些地方的租金可能略微偏弱。

當地買家、北島及海外買家仍然是基督城較穩定的地產投資者。

 

來源:天維網

日本為奧運會拼了!東京奧運政府投資超預算1倍狠砸1.35萬億

轉眼間2019年都已經快到二月了,距離2020年算是又進了壹步。

作為每四年之約的奧運會,明年將在日本東京如期舉行。而為了將這壹體壇盛事舉辦好,這次的日本也真是打算拼了。

最新報道,日本中央政府將預算增至新高,達到2880億日元(約176億人民幣)。

日本《朝日新聞社》報道,為了辦好此次的2020奧運會和殘奧會,作為東道主的日本預計總共將投入1.35萬億日元(人民幣約828億),其中中央政府原計劃撥款1500億日元,其余資金由東京當地都政府支持。(大部分為土地劃撥帶來的資金折算)

而在中央政府支持的1500億日元中(約92億人民幣),有1200億日元是用來修建體育場館用的,另外的300億日元則是為殘奧會做準備之用。

不斷超支的預算,將有很大壹部分作為場館和配套設施,壹旦完工,將大力提升東京的整體運動場館設施的數量和質量。2020東京奧運會場館外景。

點擊查看東京真實物業,比想象得更好,性價比超過國內壹線城市的房產。

 

而臨近2020關口之際,日本中央政府又將預算增至新高,達到2880億日元(約176億人民幣),而新增加的138億預算則主要有兩個用途。

其壹1010億日元主要用於增加對日本運動員有利的項目的投資,比如同壹類賽事,增加多個項目,增加多個金牌。

而在所有的體育賽事中,日本近些年的優異項目主要集中在遊泳、體操、馬拉松等等。而近年來乒乓球也在日本火了起來,盡管很難得到金牌,但這並不影響日本民眾對乒乓球的熱愛。

不少日本網友曾表示:“相比較於其他金牌,乒乓球的金牌是最想拿的,這比其他任何金牌都有價值。”

其二,剩下的214億日元,主要是用於增加對安保的投入,以防恐襲。

據了解,歷屆的奧運會超支都是難免會遇到的,而最終的數字往往大的驚人。

說起貴,俄羅斯的索契冬奧會以500億美元的成本,居近些年各大賽事之首。

而北京的2008年夏季奧運會以420億美元的成本位居夏季奧運會之首,其次緊跟的是2012年倫敦奧運會84億英鎊和2004年雅典奧運會70億歐元。

2020年東京奧運會和殘奧會吉祥物名稱,分別是Miraitowa和Someity。奧運會吉祥物名為“Miraitowa”(未來永遠);殘奧會吉祥物名為“Someity”,由“櫻花”和英文so mighty(非常強有力)兩個單詞組合而成。

據文章評論員表示:“歷次的奧運會,雖然投入很大,但收入也明顯不少,除了觀看比賽的門票收入外,由奧運帶動的旅遊收入,包括之後壹系列由奧運帶來的經濟增長都能很大程度上,補上以往的投入。”

據悉日本截止目前,只舉辦過壹次奧運會,是1964年在日本東京舉辦的第18屆夏季奧林匹克運動會,而此後日本的經濟增長壹直保持強勢,直至上世紀90年代的中期,因與美國的貿易摩擦失敗,日本進入了“失去的二十年”,經濟壹度衰落。

而此次的奧運會,是否能夠再次將日本帶入騰飛之路呢?是否能夠奪得乒乓球金牌呢?我們拭目以待。

來源:英國英鳥

 

隨著2020奧運的鄰近,投資東京房產、甚至快速移居日本的熱潮已興起!2019年2月23日,居外網將於日本房產專家在上海舉辦線下活動,歡迎感興趣的網友前來咨詢。

 

居外海外置業目的地排行榜刷屏,為什麽是泰國?

在平淡無奇的東南亞房地產市場上,泰國一直是亮點。根據朋友圈刷屏的居外網獨家詢盤數據,泰國排名連續第三年上升,2016年第6,2017年第3,2018年高居第1。.

泰國住宅物業近年來經歷了大幅增長,其中大部分是來自中國,日本和新加坡的買家。蓬勃發展的酒店業也從外國和本地投資者那裏籌集資金,為許多新酒店和度假村的建設提供資金。

在過去的三年裏,中國大陸已經在泰國向公寓投入了約100億美元,這有助於推動曼谷等主要城市的年度價格上漲20%。日本投資者已花費80億美元,新加坡買家花費20億美元。

在北京和華盛頓仍陷入貿易糾紛的時候,富裕的大陸居民認為泰國房地產是一個安全的避風港。曼谷的租金收益率約5%~8%(據Thailand City Real Estate數據)——遠比存在低於2%的國內儲蓄賬戶中更具吸引力。尤其考慮到泰銖的漲勢,在過去90天裏。主要貨幣中,人民幣僅較泰銖有所下跌,跌幅1.8%。法律專家預計泰國今年將在中國買家中更受歡迎,因為隨著中美貿易糾紛懸而未決,監管和其他風險的上升將降低中國買家對美國房地產的興趣。

據彭博報道,分析師估計泰國每五個公寓中就有一個出售給中國買家。隨著中國大陸經濟增長可預期的趨緩,投資機會,更多人可能會被吸引到旅遊手冊中被稱為“微笑之地”的國家。

泰國的基準利率為1.75%(中國大陸一年期存款基準利率為1.5%),通貨膨脹率為0.4%左右,開發商能夠以合理的成本獲得建設貸款。結果是他們源源不斷的在地產市場上推出項目。泰國央行1月10日表示擔憂全球經濟衰退期間的公寓過度建設可能對泰國經濟產生不利影響。中央銀行收緊了抵押貸款政策以抑制投機行為,如果形勢惡化,政府可能會采取進一步措施抑制過度建設。

此外,銀行代表擔心已經在泰國存入存款的外國買家可能會裹足不前並退出,導致大量房產空置。然而,隨著中國中產階級繼續增長和積累財富,人們的購買量應保持穩定。雖然開發商可能會放緩新的建築項目——但中國購房者的需求,特別是高端需求 ——依然保持強勁。

與此同時,占泰國經濟近五分之一的旅遊業保持強勁勢頭。泰國旅遊局預計,2019年將有4000萬國際遊客湧入該國。預計2月5日將有相當數量的遊客來泰國慶祝中國新年。

 

泰國政府最近宣布將其落地簽免費政策延長至4月30日,以吸引包括來自中國的遊客。去年夏天,47名中國遊客在普吉島遭遇船難後,該國的旅遊入境人數下降了約20%,但僅憑落地簽免費預計將使旅遊業增加30%。

盡管泰國房市整體被看好,但香港私人投資公司Chartwell Capital Limited 的創辦人陳惠仁在彭博上撰文認為泰國蓬勃發展的房地產市場今年有降溫風險,因為在全球經濟不景氣的情況下,大規模的建設可能會導致公寓供過於求。他同時指出雖然泰國的住宅房地產市場可能會略微降溫,但幾乎不可能出現下滑。旅遊業蓬勃發展和中國資本避險需求的結合應該意味著泰國市場將給2019年沈悶的全球經濟預測帶來一筆亮色。

在接受《曼谷郵報》采訪時,居外網CEO羅雪欣(Carrie Law)表示,我們從未看到中國買家對泰國房產的詢盤會如此之高。她估計去年有15,000套新公寓出售給中國和香港買家,銷售額達23億美元。這反映了本地房產開發商提供了優質的住宅項目,集生活方式與投資前景與一身。當然,一些外部因素,如北京的資本管制政策和中國國內缺乏合適的投資機會,導致了中國買家紛紛到泰國尋求投資機遇。

 

她補充說,泰國目前正在進行的基礎設施建設,讓中國買家對泰國長期經濟潛力充滿信心,有助於堅定他們的投資決心!

 

來源:彭博、曼谷郵報、亞洲時報

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2019,我在蒙城幫你安家創業 | 居外專欄


這會兒正坐在COTE-DE-NEIGES 街邊的一家TIM HORTONS趕稿,早上9點送完孩子,找到這家咖啡店點上一杯熱咖啡 ,一邊碼字,一邊等著11點的參觀預約,準備帶一個客人去蒙特利爾大學邊一個獨立別墅參觀。

坐在這裏真是感慨萬分,就在13年前,我還在窗戶外對面街角的大樓裏上班。那是2005年初,我剛完成3年律師助理專業學習,找到了這家猶太兄弟辦的移民律師事務所上班,從剛開始只能聽,說得很慢,到後來老板頻頻加活,不得不列個長表和老板打打嘴仗,要求他加人……那些事就象昨天剛發生的。幹了兩年,拿著政府補貼生孩子,休了一個長長的產假,老公小店換大店,就走上了和很多當年移民一樣的開店之路。中間多次想著重新回去上班,可是因為孩子,工作時間,及法語的問題,倒底沒有再回去。上班之路就一下10年耽誤下來。總不時拷問自己,當年花那麽多時間學習後悔麽(中間還花3年時間在MCGILL大學完成了一個管理專業的碩士級證書)?

今天再回頭看看開,真沒什麽後悔的,即使沒有上班,我也用我所學的法律知識和房東簽上公平的租約,有理有據地和房東討論他該不該漲價,該不該來修水管,在房東威脅我要上庭告我時,我不著急地告訴他,“理在我這兒,您盡管去!” 還有,讀懂每一份的生意及房子買賣合同,和律師要求刪減或增加相應的條款保護自己的利益,在每一次簽字之前清楚自己的責任和義務……這些都 得益於當年當律師或公證師的老師們一字一句的法律條款詳細解釋。從2017年開始了地產執照學習後,這些優勢就更明顯了。作為地產經紀,房子成交是結果,過程其實更重要,因為這其中包含很多關於法律有關的操作程序,一個不慎,可能買賣合同取消,或者為買家或賣家帶來法律糾紛,將本來一個美好的安家計劃變成了一個可能持續多年的惡夢。所以我們花了大量時間來學習魁北克的合同法,商法,公司法,魁北克地產有關法規政策,具體操作細則,及每一份需要填寫的交易表格中每一條每一款的意思。和我們沒關的,我們也要知道怎樣去找答案,比如找誰辦新的土地證,證書有些概念是什麽意思(解釋有關的產權文件是公證師的事,但我們也得懂一點),如何向市政咨詢及申請改變相關土地用法更改,找誰辦貸款,找誰驗房,房子有問題找哪些專家進一步查驗,誰可以維修,到哪兒買家俱,找誰幫忙搬家,有誰可以做室內設計,手藝好的裝修師傅上哪兒找……由於那三年的法律學習,了解了這個社會基本的運行準則,做起地產經紀也變得更有底氣了。

還有那三年的管理專業學習,學了加拿大的會計,稅法等十幾門課,後來雖然沒有象大多數同學那樣去考會計證書,但在過年10年的生意運營中,我和稅務局,會計師,銀行打交道,自己為員工發工資,交保險,每三個月報GST,QST消費稅,到年底還要給政府報財務報表,損益表,員工工資報稅表……也算是學盡其用了。在做了整整10年雜貨後,2015年我們賣掉所有的雜貨店後,一年多時間的商業考察及找尋,我們找到了市中心的一個62個房間星級賓館,現在由老公和他的合夥人正在努力地經營著……課本上的知識和生意中的實踐相結合,我可以自信地說,想買生意或者大型物業的朋友,我也可以為你們出謀劃策了。

2018年最後的一天,我去看望了兩個去年跟著我買房的客人。一位客人是在LACHINE,排名第一的私立中學Collège Sainte-Anne附近以31.5萬元買到一套3間臥室的公寓房,剛上市第二天就去看了,馬上下OFFER,5天時間買下。現在是父母住著。他高興地告訴我,樓邊馬上就建大超市SUPER C,老人家住著很高興,走路5分鐘就有超市ICA,和其他商店,走個十幾分鐘就是著名的聖勞倫斯河邊公園,風景優美。他們不用每周末帶著父母到處買菜散心,只要高高興興地帶著孩子去過周末就行了。女兒就在SAINT-ANNE中學讀書,萬一有事他們來不及接,還可以直接到外公外婆家作功課。總之,這房他買的十分滿意。

另一個客人在LASALLE區以36萬元買下了一個聯排別墅,全家人已經高興地搬進去,新年在新家請朋友聚會了。見我到了,他們挺高興,告訴我同一條街一模一樣的兩套別墅掛出來賣,價格比他們的高出很多,我拿出手機一查,可不是麽,一個掛著49.9萬元,一個掛著48.9萬元,戶型一模一樣,裝修稍稍好點。我說:“別樂啊,這價定得太高,他不好賣的。不過另一方面確實說明你們的房子漲價了,也就4個月的功夫,漲個2萬元是沒問題。”當家的是個實在人,嘿嘿笑著說,“我們買了就打算好好住著,沒想著賣,這漲價和我們沒關系。”我連說:“可別這麽想問題啊,不是賣了房子才掙錢,房子漲價,你就是不賣,過兩年重新評估做貸款,你就可以多拿出好幾萬元來了,到時想想做點什麽投資都可以啊。”他這才恍然大悟,“嗯,到時再請教你。”我笑了,“行,到時帶你再買房投資或買個生意都行。”

這兩天看到朋友圈一個老友發了網紅復旦大學教授陳果的一個短視頻,在視頻中,她說:人生一世做好兩件就行了,一件是自己好好地活著,另一件就是幫助更多人好好的活著。說得真簡單,但確實是直指人心。2019年開端,我就把它做為我的座右銘吧,希望能通過自己這些年的經歷,幫助更多需要的人找到溫暖的家,掙錢的生意。你們滿意,生活得更美好,是我最大的快樂。

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責編:Adam Chen

 

律師出身,多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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怎樣做好房子的售前準備?|居外專欄

大家都知道,現代都市人生活繁忙、工作壓力大,大多數買家都不願承擔房屋的改進和修理工作(個別投資或裝修行業人員例外)。因此,當您準備出售房屋時,一定要先將您的房屋當做一個產品來經營,一個商品來包裝。盡可能地讓它成為 “100%的合格產品” 和華麗實用並廣為人知的 “商品”。那麽,如何才能做到把房屋當做 “產品來經營,商品來包裝” 呢?

  • 準確了解 “產品” 的內外傷 —

要清楚知道您的房產 “內外傷”,最有效的方法就是請專家先做次 “體檢”。這時,專業的註冊驗房師(RHI)就是您的最佳幫手。絕大多數認真的買家,都會在購買時加上驗房條件。以其到時給對方一個減價的借囗,而大刀殺價,為什麽不事先自己了解清楚呢?當然,如果您負擔得起,請個認真負責而又經驗豐富的驗房師很重要,說不定您能有意外的收獲。當專業的驗房報告出來以後,仔細地評估各項維修保養的費用,而決定修復與否,做到 “心中有數”。

  • 重新檢視房屋手冊 (Homeowners Manual) 及其設備 —

各項手冊都清楚地列明整個房屋各個部分的維修保用期。例如:熱水爐、冷氣機、中央吸塵器、冰箱、爐頭、幹/洗衣機等等,都是什麽時候裝的或更換的,需要多久維修保養。同樣,窗、門、廚櫃、地毯、木地板、屋頂 “瓦” 等等,又是什麽時候裝的或更換的,還有多長保用期。這些手冊不僅告訴您,怎樣維護好它們,而且還讓您知道它們還有多少 “剩余價值” 。以便在必要時進行推崇或讓步。

  • 首先修復或改建那些直接影響房屋售價的明顯缺陷 —

當房屋的地基有條明顯裂逢並隱約滲漏著水、當天花板上孱余著漏水痕、當不必要的間格墻明顯地將空間壓縮、當地上的地毯極臟並起皺……,等等發生時,您都很有必要盡早修復,甚至改建。比如去年,有好幾個賣家接受了我的建議,在出售前,將主層的舊地毯換成優質的硬木地板,不僅脫手快,而且在除去成本後,比同區同類型的房屋都要賣得好價。

  • 徹底美化您的房屋外觀及其周圍環境和綠化 —

正如相親一般,外表的第一印象起著很重要的作用。首先,在街道上向房屋看去,能有外觀整齊、清潔之感。移開任何不必要而引至雜亂的物件,剪齊草地,修除幹枯的樹木和花草並放上醒目的鮮花。如果是冬天要鏟除行人道及Driveway上的積雪,能在Front Yard放上石膏像點綴下會有更好的效果。還記得某位,在給自己賣房時,不僅網上圖片顯示出一個垃圾桶在車庫前,直到Open House時,這個垃圾桶仍在,當您是參觀者時,以為如何?

其次, 清洗門窗和墻壁,如果門窗太舊,看是否要補充下填塞料和重新漆刷一遍。而如果墻壁有剝落,也需要用填塞料或水泥重新修補,是塗墻的話也可考慮重新漆刷,使整個房屋看去有種全新感覺。

再次,清洗後院甲板及整潔後花園,修補裂開或不平整的Driveway和人行道表面,更換外面被燒壞的燈泡,如有遊泳池,更換水(正當時令時)及清潔四周。另外就是根據驗房報告,看下房頂及煙囪是否需要修理或更換。

最後特別要提醒下,在春暖花開的季節,前花園有著 “畫龍點睛” 的作用,根據鮮花的季節性及冷暖色、植物的層次性,做到冷暖相宜、軟硬相仗、動靜相影、層次分明,裝飾好一個專業的花園。一個美麗的前花園不僅給參觀者一種賞心悅目的喜樂,而且還能體現房屋主人的藝術品味,從而提升參觀者想要觀看房屋的渴望。

  • 整潔房間內部,並確保房內沒有異味 —

通常參觀者都會從您的正門進入房屋,一眼看下去,房間內整齊、清潔、明亮。墻壁顏色不要太個性化,比較適宜用中性或淺的顏色。任何零亂的物體都要暫時移開。而地毯要清潔幹凈,地板要擦洗的光滑明亮。如果房間有油膩味或特殊的異味,要追查根源並清除掉,實在不能清除,就要考慮將房間重新粉刷,或點燃香蠟,用蠟燭的香味去清除異味。

  • 移去帶有個人家庭色彩的相片和記念品—

通常換上典雅樸素並與房屋環境風格一致的大眾畫或藝術品,讓參觀者能感到歡快、舒心,想象到這房間就是他們能生活的家。如果房間太過個性化,參觀者在心理上很難一下轉變。當然,如果能擺放些鮮花和盆景,不但能豐富色彩,更能增添不少生氣。

  • 咨詢您的房地產經紀或室內裝飾師,做些必要的裝飾或裝修 —

一般廚房和洗手間是較重要的區域,經紀能根據房屋的檔次和價格,做出升級裝修與否的建議。在這裏,有經驗的經紀,特別是有室內建築裝修背景的經紀,就很重要。他們會明白那些升級裝修的價值是值得的,那些是不值得的。除非您是裝修高手,否則傾聽他們的建議,很可能有機會給您帶來相當的回報!

  • 確保房屋內的樓梯、地板、扶手、墻壁、窗口、電燈、水籠頭等等,處於正常狀態 —

許多時候,賣家並不太在意房屋的一些小毛病,可當許許多多小毛病堆積在一起時,就可能令您損失不少。因為無論是誰,都希望自己買的房屋是沒有問題的,所以在準備出售前,修好那些小毛病是非常有必要。其實,那些小毛病用不了多少時間和花費就能處理好。讓準買家體會到,這是一座保養好的房屋。

  • 盡可能擴闊房間內的空間,並保存好貴重物品 —

在客廳、家庭廳、書房,把家具盡可能保持到最少,使空間看起來更加開闊,並保持通道暢通無阻。另外,註意整理好睡房和冼手間,丟棄掉不要的雜物。而貴重物品如手飾、珠寶、古董、照相機、貨幣等,特別是私人資料更要保存好,必要時,可放到銀行保管箱。

  • 清潔好廚房和洗澡間—

在廚房中,清洗幹凈爐頭、抽油煙機,以及冰箱、微波爐、洗碗機,特別要清洗幹凈水盆的下面和四周。同時,擦幹凈所有櫥櫃的內部和外面。在洗澡間,除去浴盆四周的黴點,必要時重新做好邊上填塞。清除抽風機檔板上的灰塵,並將鏡子擦亮。

  • 整理好地下室和車庫 —

在地下室中,由於較潮濕,註意除去黴點和腐爛的木條。當發現邊墻有裂縫時,及時尋找原因後,盡快修復。保養好地下室中的熱水器、空氣過濾器、軟水器等等設備。在車庫內,去掉些不必要的工具,拋掉塗料空罐和舊車胎,擺整齊車庫。象房間一樣,有個整齊和開闊的空間。如果地上有漏油的話,要用專門的清潔劑洗幹凈,或塗抹上顏料。

  • 展示房屋時的註意事項 —

當所有的準備工作就緒以後,房屋展示就是下單前最重要的一環。如何做好它,一般需要註意如下事項:

首先,敞開所有的窗簾,打開電燈,使整個房屋明亮開楊。並放上些鮮花,既豐富色彩,又充滿生機。

其次,盡可能不要煮食,以避免油煙味。如有寵物,帶出外面,減少寵物氣味。

再次,如有經紀代理,房屋展示時離開,如正好在家,讓您的經紀代理回答所有參觀者的問題。

最後,調整好房屋的溫度和濕度,當天氣不好時,為靴子、鞋、雨傘提供個可放置的地方。

房屋出售是個涉及許多方面和因素的過程,有經驗的專業房地產經紀,懂得根據各種綜合因素:房屋大小、房屋類型、區域環境、推出季節、市場走勢等等,去制定靈活多樣的推銷策略和方法。因此,價格定位並沒有固定的模式,虛心聽取他們的專業意見,真誠地與之合作,有利於您的房屋出售個好價。

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責編:Adam Chen

 

經紀江曉清專欄全集:江曉清解析加拿大房產投資

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你為何投資?看看不同國別的答案

英美加澳超七成人士投資目的為養老;看看嬰兒潮一代、X一代和千禧一代不同的態度。

投資理財似乎已經成為新時代中產階級及以上人士的熱衷的事業了,小到儲備養老金,大到房地產長線投資,不同人群有不同的投資目的。而投資目的也因地而異,因人而異。

數據網站Visual Capitalist對比不同國家居民的投資態度後發現,加拿大、澳大利亞、美國、英國四國居民大部分是為了養老而理財,比例高達70%以上,加拿大更是高達78%。大部分人從年輕的時候就開始投資不同類型的養老計劃,通過購入基金等投資手段來達到長期穩定的較高收益。

其它國家就沒有這麼未雨綢繆了。新加坡、巴西、德國、法國、印度、阿聯酋在這一比例上從57%到12%不等;中國在預備養老金的投資目的人群比例上為零。有意思的是,中國投資者更願意投資房地產,這一人群占到了42%;“購入高價商品”、“用於教育投資”、“用於創業投資”這三個投資目的各占了18%、12%、12%。

居外精選海外房源美國加州聖地亞哥的3臥2衛獨立屋,有一個正式的客廳和飯廳,家庭房就在廚房的旁邊,相當的明亮和寬敞。在客廳和家庭房裡享受雙面壁爐帶來的溫暖。
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說到投資,免不了要提到資產經理人。投資人往往會委托專業的資產經理來管理自己的財產,沒有專業背景的小散戶難免會心有余而力不足。而大部分投資者委托財產經理人最看重的就是他們能一切以投資者的利益為上(Trusted to act in my best interest),占到35%;以及是否能將投資回報最大化的能力(Ability to achieve high returns),占比17%,而解雇財產經理人的原因也不外乎是他們沒有做到這一點(Underperformance),或者有道德上的錯誤,比如數據外泄(Data breach)。

而在選擇財產經理標准中,投資人注重的因素有很多。是否能做到收支透明、是否能有效地保護投資人隱私、是否能寫出簡單易懂的投資報告等等都是投資人認為一個好的財產經理所需要具備的素質。不過調查顯示,似乎只有40%-50%左右的投資人對他們的財產經理人這些方面的素質感到滿意。

再來看看不同時代的人所呈現的區別。出生在二戰之後二十年內的嬰兒潮一代(Baby Boomers)正迎來退休年齡,因此他們的投資目的不外乎是更好的為退休鋪好路。同時他們對財產的保護度(Make sure money is safe)和渴求度(Preserve as much wealth as possible)也相對比較高。

這幾個方面暫無遠憂的千禧一代則是墊底,他們更關心,如何將財產繼承給自己的後代,以及是否有足夠的錢支付人生中重要活動的花費。同時對迅速累積財富的風險較高收益較大的投資計劃也比較感興趣。

而X一代(Gen Xers)則是比較穩扎穩打,既不急於求成也不過於未雨綢繆。他們更願意在市場中抓住合適的機會,為個人財富增值。

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來源:新浪教育
責編:Zoe Chan

資深獲獎記者Andrew Batt暢談泰國房地產|居外專欄

全球退休天堂排名:馬來西亞、泰國名列前十

對於決定在海外購置房產的中國買家來說,安享退休生活是主要的動機之一。因此,兩個東南亞國家入選全球十大最佳退休生活地點的消息應該會讓他們喜出望外。在這份榜單上,馬來西亞和泰國分別位居第五和第九。兩國房地產開發商和房地產中介也應該將這一消息視為勸說中國買家在當地購買退休專用房地產的重要依據。【閱讀原文

 

關於泰國房產租賃你不得不了解的事

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如何規避泰國房產交易中的“陰陽價格”

對本地人和外國人在價格上實行雙重標准,這在泰國其實是非常普遍的。這種不成文的條例在當地的房產市場也並不少見。就在上個月,泰國一位房地產高管首次承認在當地購買同一處公寓的相同戶型時,海外買家,尤其是中國買家通常會支付比本地買家更高的金額。這樣的價格差距非常可觀,甚至可以達到20%之多。但事實上,這樣的情況是可以避免的。【閱讀原文

 

泰國房市觀察:不太平的7月 過山車般翻轉的購房熱情

7月的泰國很不太平:普吉島的游輪失事,差不多相同的時間,在清萊12名少年足球隊員和他們的教練在被困被洪水淹沒的地下洞穴超過一周後獲救。過去的13年我都是在泰國度過的。這期間我經歷了不少天災人禍,甚至包括一系列的軍事動亂和國家政變。但是,這一切都沒有影響泰國房價在這13年中不斷攀升的勢頭。【閱讀原文

 

曼谷公共交通對房產投資的吸引力可以有多大?

曼谷,在距離公共交通站點僅幾步之遙的位置買房子的重要性不容小覷。購房者對此類房產的搶購之勢非常迅猛,人們要為距離市中心更近這一點支付更高的價格——即便是以分鐘來計算的。在緊鄰公共交通連接點的地方買房還能夠獲得很高的租金回報率。【閱讀原文

 

海外購房者可輕松購置泰國房產 尤其是中國買家

你知道嗎,如果你購買或投資泰國房產,你可以要求以你的母語,比如普通話或粵語,來撰寫買賣合同。數百個房地產項目(不僅僅是在中國推廣的房地產項目)都面向中國購房者。雖然購買泰國房產不會讓你自動獲得居民身份,但購買過程十分簡易便捷。【閱讀原文

 

泰國政治鬥爭不會讓外國投資者走開 名記告訴你為何投資這裡

今年是軍方接手泰國政府的第四年,而這正是本周曼谷民主抗議活動的導火線。2010年,當類似的事件爆發,事件的照片登上世界各地的“突發新聞”,泰國在海外購房者和投資者的心目中的良好聲譽受到了極大的損害,而這種損害確實是無法估量的。本周的抗議活動規模極小,在曼谷這樣一個超大的城市中,受到抗議活動影響的區域範圍簡直小到可以忽略不計。海外購房者和投資者真的不應該為此而改變他們購買或投資泰國房地產的計劃。【閱讀原文