多才律师公开创新“房产投资四分法”系列之四：借｜马来西亚

“借”是产业投资四分法的最后一节。之前，我们讨论了四分法中的“买”、“卖”和“用”。在这个系列的最终章，我们将讨论有关“借”的策略。所谓的“借”，指的就是向银行或其他金融机构贷款，以让产业投资在更短时间内获得回酬。

产业是最受银行和贷款机构欢迎的抵押品。它们批出的大部分贷款，都是有资产作为抵押的，而当中最受欢迎的就是房地产。换句话说，投资者的房地产价值，比他们拥有的现金更高。如果没有善用借款这个策略，产业投资计划很可能就不会成功。而且，银行或贷款机构都十分愿意提供贷款，帮助你购买房产。

此外，一旦你的房地产增值后，你就可进行再融资或套现，这是扩展投资组合的选择之一。当市道不好，但房产价值还是处于良好水平时，你还可重组债务，让你不会面临太沉重的还贷压力。

所以，只要懂得贷款的技巧，就能让你投资的产业长期获利。在这当面，学习如何驾驭和操作整个贷款系统是很重要的。除了钱以外，你知道投资者还可以“借”到很多对产业投资有利的东西吗？

具有良好财务背景的人

你向银行借了很多钱、买了很多房子后，你就成了银行眼中的高风险份子，尤其是当你收入和手头的现金有限。在这个阶段，你会难以申请到高额度的贷款（因而导致投资的初期资金较高），或者贷款申请直接被拒绝。即使申请幸运地获得批准，贷款条件也可能会相当苛刻，例如要求你存入一笔定期存款等。这个时候，银行看重的就不是产业价值，而是你偿还贷款的能力。

这时，如果你就需要找到一个拥有“干净”财务背景的人，并跟对方达致双赢的合作，这样才能让你在房产投资的路上走得更远。通常，最直接的人选就是那些欣赏你投资眼光和回酬、但从不采取行动的亲友们，你可以利用本身累积的投资经验和回酬，向他们提议合作投资计划。

这些有稳定收入和贷款负担较少的潜在投资者，都是很受贷款机构欢迎的。这是个双赢的合作方案，因为他们的投资风险，也会因为你参与的减少。

年龄比你小的人

有经验的产业投资者都知道，产业投资说穿了，其实就是流动现金的游戏。他们都知道，新贷款的每月分期付款会随着贷款者的年龄增长而增加，而且供期也会越短。在此情况下，即使产业的增值前景良好，昂贵的每月分期付款也会拖累这个投资变得不划算的，特别是在租金无法与抵消每月分期付款的情况下。

这个时候，你需要“借”新投资伙伴的年龄，他们可以是比你年轻伴侣、弟妹、朋友，甚至是你刚出社会的孩子。这些年轻的投资伙伴可帮你拉长贷款期限，并减少每月分期付款，让你在租赁市场更具竞争力。

产业再融资

要怎样用同一个房产来借两次钱？答案是再融资。

今时今日，再融资已不再是一件新鲜事。当你已经有计划去部署这些新资本的时候，再融资对产业投资就会很有利。

你可以用价值已经攀高的房产，向同一家银行申请再融资，或者利用原本那家银行给予的较高估值，向另一家银行申请新的贷款，并解决旧的贷款。

在某些情况下，你可能会为了节省利息或拿到更好的贷款配套而选择再融资，但你必须把这个过程中的成本都计算在内。

此外，再融资贷款的部分，通常是归纳为私人贷款，所以偿还期限也较短。

继续供期

简单来说，房地产领域的“继续供期”就是与一个资金周转不灵的屋主合作，通过合法的程序，达成为该屋主偿还每月分期付款，以换取共享房子脱售后利润的协议。程序达成后，房子不一定要立刻出售，而且在房子出售前，屋主仍可继续居住在原本房子，而他/她作为投资合资企业的合伙人在保值方面的贡献保持不变。

其他金融机构

想要申请房屋贷款的时候，除了求助传统银行，你也可以考虑回教银行或其他贷款机构，例如Malaysian Building Society Bhd，甚至连保险公司也可协助你购屋。

有准证的财务公司也是选择之一，但值得注意的是，这些公司的利息和配套与银行不同。

如果获得的贷款幅度偏低，买家也可以考虑提取公积金来付款。

支付更多头期

如果你拥有一笔“闲置”、没有为你赚取回酬的储备金，你可考虑支付比平常10%至20% 更高的首期，因为长期下来，这有助降低你的每月支出，来赚取你想要的回酬率。

至此，产业投资四分法系列正式完结。这个系列的目的，是让你知道市场上其实还有很多的选择，能让你在房地产投资上更灵活地应对不同的挑战。

责任编辑：Zoe Chan

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投24万涨37万华人买家分享悉尼投资实操秘笈 | 居外买家故事

作者：Charlie

今天的澳洲，房产中介已经不需要苦口婆心地劝客户投资了，过往的房价数据就是最好的证明。居外网接下来为大家介绍的是成功投资悉尼房产的普通买家——查理Charlie，一起了解下他是如何理性、有策略地实现悉尼房产投资梦想的。

2年升值37万！看理性的普通买家如何成功投资悉尼房产 | 澳洲 — Charlie在悉尼购买的新公寓外景

投资概况

- 买家：Charlie/澳洲新移民
- 买房区域：澳洲悉尼圣雷纳兹区（S Leonards）
- 置业目的：投资
- 投资金额：18万澳元（首付+养房费用）

买房类型：新公寓
户型：2房1厅2卫+车位，共100平米
置业结果：成功投资

备注：本案例中，Charlie买的是期房，海外买家在澳洲也同样可以买，不存在限购问题。

下面是Charlie分享的买房决策过程及重要决策逻辑，供各位看官参考。

一、买房前该回答的N个问题

无论买房目的是投资还是自住，都需要考虑清楚以下问题：买在什么地方？买什么样的房？自己的预算有多少？找谁买？全款买还是贷款买？贷款的话，澳洲的银行能贷款吗？如果行，贷款比例多少？能贷多久？利率多少？采用固定利率还是浮动利率？如果投资出租，租金多少？需要自己贴钱还房贷吗？投资回报率多少？等等诸如此类的问题

由此可见，居外编辑建议做一个表格，问题对应数字和答案，各位想要进入海外房产投资的投资人，需要先结合自己的财务状况，调研和评估，回答完关键问题再采取行动。

二、悉尼买房的全流程实战经历

基于Charlie的买房经历以及他此前在房地产开发管理咨询背景，Charlie特意分享了独门购房流程图，能令各位读者朋友对于怎么在澳洲买房一目了然。

>>>澳洲置业百科：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费

1、前期准备

购房的前期准备工作非常重要，需要了解市场，锁定目标区域，确定预算范围，还有澳洲政府关于海内外买家的购房政策和法规，银行贷款政策、税务的问题以及购房过程中将会发生的费用等等，下面会分别介绍。

1.1、了解市场，确定预算范围

买房之前肯定得通过各种渠道了解市场以便确定目标区域和预算范围，做到有的放矢。首先通过个别房产中介了解市场情况，包括悉尼房地产市场变化的历史数据和趋势，同时在澳洲一些知名的房屋销售网站上了解各类价格数据，也和线下中介接触了解一下他们的看法。

通过广泛的调研，我也根据自己的经济条件基本确定了自己的预算范围为60~80万澳元。

1.2、了解澳洲购房相关政策和法规

通过浏览澳洲新南威尔士州公平交易厅网站(英文）可以了解如何选择中介以及购房时有哪些注意事项（中文）。按照法律规定，只有具备执业资格的中介才可以开展中介业务，这样的话，万一发生什么问题可以向州政府公平交易厅以及中介行业协会投诉。

对于海外买家，还得了解澳洲政府海外投资审查委员会的最新政策、地方政府关于印花税的政策，还有银行的贷款政策等等。

需要注意的是，澳洲市场上有些属于黑中介，没有任何执业资格，而且胆大妄为，如果没有搞清楚就容易上当受骗。州政府公平交易厅网站上对于购房的一般程序和注意事项都有基本的介绍，没有经验的买家可以先好好看看。

1.3、联络会计师和房贷顾问

买房之前还应该预先和自己的会计师和房贷顾问沟通一下。找会计师主要是涉及税务问题，是以个人名义买房还是家庭信托买房比较好，假若以后房产升值卖房赚了钱怎么纳税。对于澳洲税务居民，购买房屋一年之后出售的话，盈利部分的50%得计入纳税收入。

找房贷顾问需要了解的是，假若房屋是有一定期限的固定利率的贷款，一旦在固定利率贷款期限内转房贷或卖掉房屋也就可能意味着违约，需要支付贷款银行一定数额的罚金。这一点我是真的忽略了，毕竟以前没有买过房。当然，后来房子升值想做转贷时问了贷款顾问，贷款顾问告知会有所损失，觉得还能承受也就算了，当然，贷款顾问也会有损失，因为先前银行支付给贷款顾问的部分佣金会被银行收回。另外，如果买家认识房地产估价师当然也不错，可以咨询一下目标房产的价值。

1.4、了解购房的税收和费用

购买澳洲房产时，印花税是买家需要缴纳的最大一笔费用，根据房产价格、个人情况以及房产所在地不同，所付印花税有时可能高达房价的5%。如果是海外买家，根据房产价格的不同，则需要向澳洲政府的外国投资审查委员会缴纳数额不等的费用，例如价格在100万澳币以下的房产，目前需要向澳洲政府的外国投资审查委员会缴纳5,000澳元的费用。

我当时买的73万澳元的房子，印花税交了2.7万澳元。购房时还有律师费，悉尼这边大概是900~1200澳元，律师费中其实还包括一些政府的收费，为了省事都由律师代缴了。

2、拟定买房策略与选择房源

随后我拟定了基本的买房策略：通过广泛接触中介或开发商寻找位置不错、符合预算以及口碑好的开发商开发的公寓楼花（即期房）。

楼花的最大好处是付了第一笔款（一般房价的10%）签署合同之后，还有一段时间准备过户的资金，不利之处是不知道房子能否按期交付，也不知道是否会有设计变更，或者规划是否能获批，最终房子能否真的建起来，或者最终质量到底如何，要避免这些风险，找个口碑好的开发商尤为重要。

经过一段时间的了解，有人向我推介悉尼北岸圣雷纳兹地铁站附近一个2房1厅1厨2卫带车位的高层公寓楼花，室内面积100平米，价格73万澳元，所在的楼层视野也不错，可以看到远处的海湾，离悉尼歌剧院大约5站路，另外，楼盘附近有不错的学校和医院，还有知名连锁超市，当地市场上类似房源每周租金700澳元左右，我一看，这个可以考虑！

3、选择贷款顾问及预批贷款

好的贷款顾问能够根据买家的具体情况提出好的贷款建议，寻求最优贷款条件并帮助做好贷款的预批，这个非常重要。假若买家和开发商签约交换了合同而到房子需要过户的时候贷款却办不下来，那么买家有可能损失10%的价款（如果购房合同规定是10%的话）。

这是我买房之后才知道的，当时没有经验，也没有谁提醒我。现在回想起来，只能说老天爷眷顾我了。特别在当今澳洲银行基本拒绝贷款给海外买家的情况下，海外买家一旦付了钱交换了合同而最终又没法办理贷款，房子没法过户的话，这笔价款和印花税可就白白损失了。还有，万一房价在过户时跌价了，开发商收回房子转卖时还会向买家追索这个跌价的损失。

4、选择律师及购房合同谈判

好的律师会真正为客户考虑，他们会仔细研读购房合同并指出其中的不利条款并努力争取更有利于买家的合同条件。一般大家关注的主要是交房标准、交房期限、保修年限、违约责任等。在交换合同之前最好和律师沟通一下，看看自己关心的问题是不是问题。

在房地产行情好的时候房子不愁卖，开发商一般不会愿意和买家谈判合同条款，假若市场不好，态度又可能不太一样，协商的余地就大一些。我买房的律师是中介介绍的，事后想来也是一个陷阱，没事皆大欢喜，万一和开发商发生冲突的时候你的律师就不是你的律师了，因为中介是代表开发商卖房给你的，中介往往会“好心”给你介绍律师，这些律师的生意来自中介，而律师和你只是一锤子买卖，对吧？

5、交换合同

按照合同规定，我当时支付了几千澳元的诚意金之后有5天的冷静期，冷静期内买家可以变卦不签合同并拿回诚意金。假若冷静期过后再变卦就损失诚意金了。需要注意的是，通过竞拍拿下的房产是没有冷静期的！

我当时提供了身份信息、签署了购房合同并支付了房价的10%就完成合同的交换了，也就是说购房合同生效了。随后在数月之内律师会提醒买家支付印花税。交换合同时无需办理贷款，一般在交房前三个月开发商会通知买家办理贷款。

6、房产的过户

当房子完工并验收合格，开发商在有关政府机构办理好产权登记之后会通知买家交割房产。办理过户手续之前开发商会安排时间让买家验房，看看还有什么问题，然后拍照留底签字记录在案，给开发商大约二周时间整改。

房产过户前买家还必须办好银行贷款，如果是打算付全款的土豪，办理银行贷款这个环节就可以省略了，到时候直接拿支票给自己的律师，买卖双方律师约定时间和地点就可以完成房产的过户手续了。假若房产有贷款，那么产权文件原件是放在贷款银行做抵押的，买家拿到的是复印件。需要说明的是，房产的过户手续除了律师可以帮忙办理，买家自己也是可以办理的，只要您有这个专业能力！

三、投资收益：2年升值37万！

我当时买的这套公寓是2014年底交房的，首付一共20%，银行贷款80%，贷款利率属于只还利息不还本金，利率平均4%，锁定2年。每周租金700澳元，市政费每季度250澳元、物业管理费每季度1000澳元，房屋保险费每年174澳元，水电和网络宽带费用由租客承担。

这样的话，我的收支相抵之后还有盈余。也就是说这个物业属于正现金流资产，无需自己倒贴钱。不过假若中介找的租客出现什么问题就不好说了。最重要的是，最近几年该区域房产升值不错，同类房产售价达到110万澳元。也就大概2年半的时间，这套房产升值约37万澳元，假若现在售出，投资回报率还是不错的，但是会交很高的税，澳洲政府会通过税收政策抑制炒房，无论对于买家卖家都是好事情。

四、投资心得：看好澳洲房市发展、投资有技巧

澳洲是目前全球少有的相对比较健康的房地产市场，当欧洲面临一波波恐怖袭击的威胁时，澳洲由于得天独厚的地理位置还有相对严格的枪支管制，成为地球上最后一片乐土和避风港，这也是最近几年全球投资人和移民蜂拥而来，从而不断推高澳洲房产价格的重要因素。

对于海外买家来说，如果有钱都不是问题，但是想要进入澳洲这个市场，做足功课，找到一个好的中介或购房顾问、好的律师、好的贷款顾问和好的会计师则是投资置业成功的重要保障。以下投资建议细节需留意：

1、中介是代表开发商卖房的，从开发商那边拿佣金，所以买家无需支付任何费用。但是，对于想要购买高性价比房产的朋友，可以考虑支付房价1~2%的服务费找个能够代表自己利益的中介或者是购房顾问去寻找合适的房源，和卖家进行谈判，以便更好的维护自己的利益。

2、贷款顾问是从银行那边拿佣金的，所以买家也无需支付贷款顾问任何费用，但是，贷款银行办理贷款手续时会收取买家一些费用。

3、假若买的是公寓，房子成交之后需要按季度支付市政管理费、物业管理费、水费和电费，而网络宽带费用一般是按月支付的。假若买的是别墅，则无需交物业管理费，但是需要缴纳土地税。另外还有房屋保险费，数百澳元而已，不同的保险公司保费有所不同。

4、如果房产过户之后并非自住，那么可以委托中介帮忙出租，房东支付中介租金收入的5~6%作为服务费，中介负责招租、代为收租和支付市政费、物管费等费用，还定期通知租客配合消防年检以及通知房东检查房屋情况。

5、常听到有人说，房子升值主要是因为土地在升值，要买就买有土地的别墅！事实上，每个人的情况都不同，本钱不多的人不能老想着攒钱买别墅而错失购买公寓的投资机会。公寓可能升值少一点，但是资金要求也不高，租金收益一般比别墅高，还贷压力相对小一些。一般说来，同一个区域的别墅长远看升值会比公寓高不少，但是，前面好些年可能倒贴钱。

五、2018年投资展望

由于2017年下半年澳洲房地产已经呈现明显的疲软态势，2018年上半年将以观望为主，同时积极寻求捡漏机会。假若是公寓，地段必须很好，交通方便，容易出租，假若是别墅，也应该关注好一些的区。我将重点关注悉尼的机会，毕竟我生活在悉尼，而且由于悉尼的人口仍然处于持续增加中，房价抗跌能力会比澳洲其它城市更强。

看完以上故事，如果你也有过在海外买房、投资的经历，无论成功与否，都欢迎来信与居外网读者、乃至所有中文买家分享。欢迎来信至editorial@juwai.com了解细节。

排版：Shelly Du

责编：Vincent Xie

如何投资美国多单元住宅实现13%回报率 | 居外买家故事

美国多单元房产投资无论从资金流，还是投资回报率都备受投资者的青睐。尽管房产投资理论和分析的信息和文章屡见不鲜，但却缺少实例分析。以下就美国华人买家Zora（同时也是居外特约专栏作家）在2017年6月份购买、投资多单元房作为案例，和居外网读者分享和解析投资回报率的计算方式和本次投资过程中的投资心得：

投资概况

买家：Zora/美国华人
买房区域：康涅狄格州，布里斯托市
置业目的：投资
投资金额：7万美元（首付+养房费用）
买房类型：多单元房
户型：共3户，每户为3房1卫（110平米），共330平米
置业结果：成功投资，净现金回报率达13%

*备注：多单元房（Multifamily），是美国特有的住房的类型，从外表上看是一幢独立房，但建筑里面却包括了2-4个独立的单元（公寓），每个单元都同时入住一户家庭，为此能获得较高的租金收入，是最适合投资的房屋类型。

关于多单元房的投资优势，可参考“选择投资美国多单元住宅（multi-family）的五大原因”

投资房产怎样实现13%回报率？美国华人实例解析 | 美国 — Zora所购多单元房外景。从外观上看，与一般独立房无异，但里面却包括3套独立的公寓，这也是获得更高租金和投资回报的关键。

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这幢多单元房位于康涅狄格州布里斯托市（Bristol）,面积近330平米，共有三个3房1卫的独立单元。周边设施比较成熟，5分钟步行到购物区域，靠近公交站，14 分钟步行距离到公园，高尔夫球场，网球场等设施。当地居民基本以工薪阶层（working class）为主，这也是这套房产的出租目标人群。按照当地目前的行情，每个单元的租金为900-1100美元/月左右。

一、房产投资回报率如何计算？

在计算这套多单元房的投资收益钱，先为大家介绍常见的计算投资回报率的计算方式：资产回报率（CAP RATE）、现金回报率（Cash on Cash Return）。

资产回报率CAP RATE ：

CAP RATE = 年净经营收入/地产的市场价格，也就是不考虑有贷款的条件下，一个投资地产所能产生收入与其价格的百分比。年净经营收入的计算方法是把年租金收入的总额，减去所有费用，包括地产税，保险，维修，房东所支付的水电费等。值得说明的是，银行还贷的月供本金和利息都不包括在内。

现金回报率Cash on Cash Return：

净现金收入/净现金投资。和CAP RATE 不同，现金回报率的计算更看中的是每年纯现金利润收入占购买房产时现金投入的比率。例如，房产价格为10万美元，首付款25%为25000 美元，如支付完贷款和房产经营费用以后，纯利润所得为每月300 美元，CASH ON CASH的回报为（$300 *12/$25000）=14%。Cash on Cash Return 更是从现金流的角度来帮助投资人评估投资价值，并可以和股票市场或者其他投资方式作横向比较。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

二、实例计算：布里斯托（Bristol）多单元房投资收益计算

1、买房主要支出

成交价格205,000 美元
首付金额：51,250美元（25%）
维修费用：12000 美元（在专业验房过程中，屋顶和其中一户的熔炉接近更换年龄，在和卖家商讨后，卖家给出10000 美金的折扣，作为买家的我们会出资进行修葺）
月贷款利息和本金：$847；年贷款利息和本金为$10,163.40 美元

2、每年养房费用（必须支付的养房和出租衍生费用）

维修费用10%：每月$326 ，每年3912美元。
空置期分摊(vacancy rate 10%)：每月326，每年3912美元。

备注：10%的空置率是一个比较保守的数字，康州的冬天比较长，如果房屋在冬天空置，招租的时间可能会较长。10%低于当地的房屋空置率的平局值，大部分投资人用5%-10%空置率来做回报率的计算

专业物业管理费用10%：每年3912美元

备注：业主如果居住在外市，或者没有时间亲自管理，可以雇佣专业的物业公司负责招租，维修，接通业租户电话等，一般费用在租金的10%左右。我和我的合作伙伴短期内会自己管理该房产，但1-2年后计划由物业公司接手管理，所以在计算回报率时考虑到10%的物业管理费对我们很重要。

房产地税：4700 美元/年
水费：150 美元/月，1800 美元/年（根据房产的建筑结构，不是所有的房产水费多有房东支付）
房产保险：2332 美元/年
总费用支出= $20568 美元

3、每年租金收入

年房租收入为$39,120 美元（月房租收入$3,260*12）

为此，本套多单元房的资产回报率与现金回报率计算如下：

资产回报率=（年房租总收入- 费用支出）/ 房产购买价=（$39,120 -$20,568）/$205,000=9%

现金回报率=年净利润回报（年房租总收入-费用支出-年房贷利息和本金）/现金投资(首付金额+维修费用) = （$39,120 -$20568-$10,163.40）/ ($51,250.00+$12,000)=13%

注意：如果大家无法在美国拿到贷款，现金支付购买的话，CAP RATE的计算方式没有变化。但是CASH ON CASH 回报率的计算就会和以上的计算不同。

三、投资心得：避开热门区域、找个好经纪

美国每个区域在做房产投资的选择上都有其特殊性。对该房产购买时所考虑的因素，未必适用于美国所有其他城市和地区，需要说明的几点是：

选择适合的投资区域

美国热门的房地产市场例如洛杉矶和纽约，房产在过去几年中价格上升迅速，尽管租金也在上升，但是这些城市的CAP RATE 会远远低于9%。例如圣地亚哥地区2017年第一季度平局CAP RATE 只有4%。与之相比，康涅狄格州比邻纽约和波士顿，最近一两年才开始被中国投资人所了解，是一个投资门槛低，回报较好的市场，能以更少的现金投入获得不错的现金回报，更适合普通投资者。

选个称职的经纪人真的很重要

选择对的房地产经纪人对于投资者来说可以起到事半功倍的效果。我们的房地产经纪人不仅给我们提供了准确的房产税费用，保险和水费的预估信息，帮助我们做更准确的回报率计算。更主要的是给了我们提供了当地房地产律师，专业验房公司，物业管理公司等推荐。并且还在和卖家的经纪人协商价格时给出了有建设性的建议，让我们在验房后由拿到了优惠。尤其对中国的投资人来说，找到有经验的美国当地房地产经纪人尤为重要。

撰稿：Zora

排版：Shelly Du

责编：Vincent Xie

前Geeky京城工科男現在的墨尔本房产投资达人 | 居外买家故事

前面几期内容里，居外网为大家介绍了真实的买家在海外投资房产的故事，让大家对怎样在海外买房、投资的实际操作有了大概瞭解。不过，“授人以鱼不如授人以渔” ，以往的买家案例固然精彩、有价值，而成功者总结出来的经验、体会一样值得关注。本期一起看看澳洲房产投资者Peter Pang总结出来的澳洲房产投资经验分享。

买家概况

买家：Peter Pang /北京人
置业区域：澳洲
置业目的：投资
买房类型：适合投资的各类物业
置业结果：成功投资，小有所成

备注： Peter的澳洲房产投资经分为怎样选择买房区域、影响房价的因素、是否该投资学区房、怎样的房产才算豪宅、是否可以买古董房（HO）及总结，共6部分，篇幅较长，请耐心阅读。

一、怎样选择买房区域

新移民或买家到了澳洲，该在哪买房呢？这里我想先解释一种现象，那就是宇宙的中心五道口的形成（上海人也可以理解为五角场或莘庄现象）。北京的大学主要集中在海淀区，那么大学生从上学的时候开始也就最熟悉那里，再加上北京政府把中关村规划为IT产业基地，大批IT公司在那里聚集，也就形成了工作学习的必要环境，大量的居住和购物消费需求由此诞生，肩负居住功能区的五道口无疑成为了满足此需求的步行距离内最合适的位置。

长此以往，随着来北京上学就业的外地人越来越多, 兴建起了各种大型的商业设施，亲戚朋友这么一问，都说住五道口交通便利，生活工作两不误，于是就形成了宇宙的中心。其实五道口以前就是老玉米地、旁边给农民住的穷乡僻壤，你要是问问老北京买房会不会选五道口，得到的答案一定是否定的。

有人说了，哪个大城市不是从无到有发展起来的呢？废话，一个十几朝的古都和郊区的一片才发展了十年的新区能特么一样么？

初来墨尔本的华人就好像刚到北京的外地人一样，问问朋友，找找亲戚，发现要么住 Glen Waverley 要么住 Mount Waverley, 让带着给介绍介绍看看房子，一致回答：Glen 好啊， mt 豪啊，又是排名前十的公校校区，又是大型的购物中心，还有电影院，火车站，汽车总站，亚洲食品商店和各种亚洲餐厅更是让你的胃流连忘返。于是形成了新的宇宙中心 glen waverley ，一批一批的土豪大妈，一掷千金，200万，300万，不惜一切也要挤进这宇宙的中心。可问问墨尔本的本地人呢？呵呵，跟五道口的答案是一样的。

其实从投资的角度来讲，就要买 glen 这种五道口位置，步行距离可以到达一切，因为人口爆炸增长，房价大幅增长，短期投资回报很高，买完等俩月马上卖，赚快钱或者囤地做开发，赚大钱！但要选对当地最热的区域，还需瞭解当地的居住观念。

一个问题你必须明白，宇宙的中心，就算再繁华，也算不上宜居之地。周围高楼林立，车水马龙，酒吧的音乐就能吵死你，大街上天天各种行骗的和要钱的乞丐，警车从你家不远处24小时呼啸而过，开发商会愿意买下“外滩”的一块地并开发成高楼出租或者出售，但不会做成别墅。

看看在“宇宙的中心”居住了3-5年的人都搬去了哪里，他们的地都被谁买下来做了什么，你就会明白该在哪些区域买房了。按照澳洲的居住文化，是要和繁华的中心保持安全的距离（必须有车），而不是直接住在市中心。当然，无论如何，把买房的区域选在长期均价 top10 以内的区，肯定是不会错的！

二、影响房价的N个因素

买房不要凭感觉，而让数据说话！幸运的捡到了白菜也不要天天炫耀，这样会误导大众，因为没有参考意义。下面贴一些我自己制作的图片和工具截图，要培养自己用数据画图的兴趣，学习用好每个工具，从大数据中提取有用信息。以下是我总结的影响房价的N个因素：

1、房产及周边配套列表

>>>澳洲置业百科：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费

墨尔本华人投资者分享在澳洲买地、炒楼的独家经验 | 澳洲 — 影响房价最最直接的因素，左侧为周边配套、中间为物业设施、右侧为相关价格。

2、各区均价排名变化

3、学区地图

4、房屋周边土地规划

5、区域需求判定

6、周边房价对比

7、每周成交数据

这些都只是一些最基本的图表和工具，而且当地都有对应的专业网站提供相关数据，查找不难。其实还应该包括更多，比如用 google earth 查房子海拔，打电话给区政府询问 zone code 等等，一套房子贵，总归是有一些原因的，多看多听、多经历，形成自己的理论并不断完善。

三、是否该投资学区房？

中国的教育资源大都集中在公立学校手中，从小我们就知道，中国的私校是混日子的，教不出好学生，一入私校深似海。但这种情况在国外是刚好相反的（主要是因为民主社会与集权社会对资源分配的不同）。

国外的有钱人，包括中产，一般是不会送孩子去公立学校的，因为公校不论硬件设施，还是教师资源都远远不如私校，因为国外政府根本没钱，连政府都会破产的国家，怎么可能靠政府养好学校呢？

再有就是，老外对社交圈非常重视，其实就是国内的关系网，试想一下，如果你的孩子从小学开始的同学、同桌、好友、就是政客、企业主、医生、律师、银行家的孩子，那么等他们长大了，你还会担心自己的孩子混不好吗？

那么学区房到底重要不重要呢？？

这里我来讲一个道理，力从地起，人类所有的行为都需要土地。想造汽车？需要厂房；想办学校？需要教学楼；想开车？需要修公路；想看病？需要有医院。。。。。。这些所有的人类行为，都需要土地的支持，而各种各样用途的房子，也就是因为这些各种各样的需求而被建造的。

如果最近几年的新生儿出生率高，那你屯个学区房准没错，如果最近留学生开始多起来了，那就买两套大学旁边的学生公寓吧，要是认为人口老龄化是个趋势，那么买个医疗有关的用地是会保值的，看好互联网？物流用的厂房是关键，要是觉得今后会普及在家办公，那么办公楼千万别买，o2o 送餐会波及餐饮业？那就别碰做饭馆的底商，新移民数量看涨？那买两套市中心的公寓也无妨。

房地产是一个很大的行业，涉及到经济的方方面面，因为所有的经济的发展都需要以土地为依托来进行，小到停车位，墓地，大到海岛，摩天大楼，房地产即经济本身！

所以到底要不要买学区房呢？？我相信读到这里，你应该已经有了自己的判断，何止学区房，医院，商店，办公楼，咖啡厅，谁知道会不会是你的下一个目标呢？

四、怎样的房产才算豪宅？

下面列举了一些我认为的豪宅需要的元素，一套房子如果能给人带来精致感，那么就离卖个好价钱不远了，就像买苹果产品和中关村地摊货的区别，要让人有住在里面有高大上的感觉，可以多去去世界各地的五星级酒店大堂感受学习一下。

1、功能性要完善。泳池、SPA、电梯、台球厅、雪茄房、酒窖，至少4车位车库，健身房，网球场，电影院，书房，9洞推杆草坪，中院，地下室，空中花园，户外烧烤区，四合一卧室，钢琴，壁炉，高墙阔院，单层房高超过3米，前园有纵深感，酒吧，视频监控安保系统，中央空调等，以上都算必备的要求。

2、景观（view）要好。说到 view 有一点不得不提，就是上坡地还是下坡地的问题，有些人说地一定要平，其实大错特错了，对于豪宅而言为了获得更好的 view ，地一定要又坡度，只是选择上坡或下坡，玩法不一样而已，平地你只能看到邻居家的窗户，只有坡地你才能越过邻居的屋顶和树木看到真正的风景(能在山尖儿上找快周围没有邻居的平地也行～比如墨尔本 mt dandenong 的 sky high~)

3、提升精致感上：最好的木地板，复古花纹地毯，水晶灯，旋转的楼梯, 楼梯的栏杆和扶手，浮雕墙，木包墙，拱形吊顶，透明玻璃透光顶，厕所浴室天然大理石从顶到底，嵌入式水晶柜，整体厨房用最好的厨具。

所有柜子都是从顶到底的柜门并使用带立体感的木材；整面墙的书柜；外墙涂层并在细节处有石雕脚线花纹特色浮雕；电源位置设计合理看不到明线；灯光够足、房间布局采光合理；每个房间之间靠走廊隔开；电影院合理的声乐场设计；宽敞的走廊、艺术感强的大幅的壁画；墙体凹凸设计可放置古董展示；双开木质复古门或玻璃门；镂空的玄关；地宽超过20米并有气势的房子前脸；前园纵深足够走车，全自动院门，木质遮光百叶窗或从顶到底落地欧式窗帘；每个房间有自己独立控温的中央空调；天然大理石厨房中控台；泳池玻璃护栏或室内透明顶泳池；灯光网球场；花园的设计要小桥流水亭台楼阁曲径通幽。

以上都是很具体、很明确的硬性指标，下面是一些我看到的不错的豪宅设计，供参考。

五、是否可以买古董房？

很多人都说在澳洲买了古董房（HO）你就别想升值了，还有很多人说古董房千万不能买，维护起来可贵了，住里面又破又小，到时候想转手都卖不掉的，我想说的是，你知道北京的四合院都谁买么？你知道上海的老洋房都谁住么？

其实真正有实力有品味的富豪就一定要住 HO , 就好像买北京的四合院一样，即便现在不是 HO 也一定要具备成为 HO 的潜力，为啥？因为这才是跟暴发户的区别所在，这才是格调和品味的代表，这才是一个国家历史文化的精华，这才是底蕴！

其实国内的古董房贵主要是因为太过稀有了，物以稀为贵，所以动不动就要几个亿才能买一套，但澳洲的古董房很便宜，不是因为真的没人要又没法住，而是因为太多了。政府保护不让拆。在墨尔本均价排名前十的区到处都能看到这样的住宅，有些甚至整条街都是，这也就形成了另外一个优势，想住好区又预算有限，那就买套格局好的 HO 自己收拾吧！

HO 有很多种，有些可以自己扩建甚至更换外墙颜色，有些是整体保留一砖一瓦都不能动，但有一点是可以肯定的，房子里面你想怎么整都可以，所以外面看起来很旧的房子，里面可以是全新的，房间的布局、功能性，一样也不会比新房少，就好像北京有个小区叫观塘，还有一个叫中国院子，其实都是四合院风格的房子，但房子里面都是现代装修，住起来一样舒服，一辈子就住里面了又怎样，很牛逼的好不好。。。。

还有很多国人特别热衷买全新的法风大宅，其实法风也是澳洲众多经典风格中的一种，买法风就是在买具有潜力成为 HO 风格大宅，什么时候成为仅仅是时间问题而已（你现在买的是法风新房，过二十年你再想拆试试，区政府肯定不让你拆，这种有历史底蕴的风格房是有保护价值的，所以才会成为 HO），你同样也可以买块地盖现代风、维多利亚风、哥特风。

点击查看澳洲建筑风格的 wiki ，帮助大家熟悉澳洲的各种年代建筑风格

以下几个不同时期的 HO 图片，你会不会怦然心动呢？

六、总结

虽然我并没有说什么自己的买房经历，而是说出了自己这些年买过 & 卖过之后总结出的经验。我更希望通过思想的转变来带动实际行动的转变，帮大家看懂房地产这个行业, 这篇文章中我并没有阐述太多的买房细节，比如如何避税，如何再抵押套现继续买，如何购买商业地产等等。

下面简单回答下读者重点关注的问题。

Q1: 如何才能保持让房子短期内升值20% 呢？

A: 简单来说就是要不停的找白菜，试想，如果你懂得利用各种大数据工具分析房产价值，那么你会很容易评估出一套房的市场价值是多少，那么这个时候如果低于这个市场价值买入，那么你自然可以在短时间内赚取这20%的所谓升值收入，因为这其实原本就是房子本身的价值而已，只是你买便宜了又以合理的价钱卖出去而已。这就需要你具备犀利的眼光和与房地产中介关系良好，有一些潜力房产在没有上市之前通过房产中介就把它拿下，转手就是利润。

买下有潜力的旧房进行翻新，也可以快速达到这个目标，再不济你买块地盖个新房也能快速办到，因为你在路上看到的任何一套房子，不论多老多旧都曾经是一套新房，试问在几十年甚至上百年的过程中，曾经拥有过这套房子的N多主人们可都是卖掉它赚了钱的，这也正说明了房地产的稳定性和资产的流动性，它能带给每一位房主稳定的收益。

Q2: 海外人士不能买二手房只能买新房怎么办？

A: 找人代持或者找本地的朋友先买地然后重新盖一套，就变成海外人士也可以买

的新房了。

排版：Shelly Du

责编：Lisa Zhu

美国加州房地产市场显著放缓华人投资依然热络

洛杉矶许多华人虽然对房地产投资依然有着极大兴趣，但将目标转向洛杉矶以东的房价相对低的区域，甚至到外州投资。

据美国《侨报》报道，近期各项房地产调研数据显示美国加州房屋市场销售额下滑，出现4年以来最大年比降幅，房地产市场显著放缓。洛杉矶许多华人虽然对房地产投资依然有着极大兴趣，但将目标转向洛杉矶以东的房价相对低的区域，甚至到外州投资。

因工作在尔湾（Irvine）租房的匡女士一个月前卖掉了自己在洛杉矶东区圣盖博谷（San Gabriel Valley）的旧房，原本希望在尔湾购买一个房产，但现在的房价让她犹豫不决。匡女士几年前趁着房市低谷，在洛县以北区域购买过两套房子，目前每个月能收到3000多美元的租金。如今，她考虑如果无法在房价过高的尔湾购屋，就打算继续投资几套房产收租。

和匡女士有着类似想法的华人有不少，这使得河滨县、圣伯纳迪诺县、安大略县（Riverside、San Bernardino、Ontario）成为华人看房热门区域。

房产投资公司的孙女士介绍，看一个区域的房地产是否适合投资主要考虑六方面因素，包括就业市场、空置率、经济多元度、房屋支付能力、政策是否有利于房东以及学区评分。由于安大略国际机场和2028年洛杉矶奥运会，靠内陆区域各方面发展蓬勃，因此吸引越来越多个人房地产投资者把目光放到这里。

根据数据显示，该区域不少城市的租金回报达到8%以上，排在前三位的是东谷市（Eastvale）、科洛纳市（Corona）、库卡蒙格牧场市（Rancho Cucamonga），回报率分别是12.22%、10.06%、8.42%。

这处漂亮崭新的4卧3卫户型住宅位于东谷（Eastvale）市的Copper Heights社区内，为投资者提供了优越的置业机会。Copper Heights是一个充满活力的年轻社区，配有一系列现代设施，包括崭新的俱乐部会所，设有3个游泳池、3个公园、两个水疗区及一个烧烤区。
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除了在加州投资，孙女士表示很多华人近年热衷到外州投资房地产。特别是德克萨斯州，该州近年吸引大企业搬入，大大提升当地就业市场和经济多元度等元素，房地产市场也越来越有投资价值。孙女士称经济多元度和房屋支付能力都是评估一个区域的未来房市发展的重要考虑因数，例如曾经的汽车之都底特律就因为产业过于单一，房地产市场跟随产业凋弊，再例如纽约房市一直在下滑，就是因为很多人觉得房子太贵，于是往外另寻出路。

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来源：中国侨网
责编：Zoe Chan

仲量联行：教育、养老和数据中心等另类资产投资回报更出众 | 香港

仲量联行发表的《The Rise of Alternative Real Estate in Asia Pacific: The Fundamentals》报告表示，由於另类房地产具吸引力的收益率，以及看好亚太区长远的增长前景，越来越多投资者关注有关市场的投资机会。

仲量联行指出，在香港，由於传统房地产价格不断创新高，以及超低的房地产收益率，吸引更多投资者关注当地另类房地产资产，当中覆盖学生及长者住宿、共享共居、自助存储设施、停车场以至数据中心所能提供的机遇。

仲量联行研究部主管马安平表示：“对投资者而言，我们认为香港的教育和数据中心最具投资吸引力。另类房地产的租金回报率较传统房地产资产一般能高出100至2,000个基点。”

Q1. 另类房地产包含什么物业类型？

整个报告系列共分六部，将另类房地产定义为非传统房地产资产，包括长者护理中心或养老院、学生住宿、教育、数据中心、自助存储设施和实验室设施。除了香港，亚太区其他国家∕地区如中国内地、日本、新加坡等的另类房地产市场亦拥有巨大的投资机会。

仲量联行亚太区资本市场营运总裁及另类资产部主管Rohit Hemnani表示：“环顾全球，亚太区的另类房地产市场仍未及欧美市场成熟，但随著投资者继续寻求新板块的投资机会，以实现资产多元化及提高回报率，令相关资产越来越受关注。另类房地产属长期经营租赁，为投资者提供稳定的现金流收入，并可降低市场波动所带来的影响。”

仲量联行预测，随著城市人口迅速增长，亚太区国际学校数量将增加三至四倍，这将刺激教育和学生住宅板块的发展

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Q2. 各地另类房地产的投资和收益表现如何？

根据仲量联行的数据，东京和新加坡的另类房地产如数据中心的预测收益率介乎6%至7%，悉尼则为4%至6%。相比之下，东京的核心房地产如写字楼的预测收益率介乎4.5%至5%，悉尼则为2.5%至3.5%；而东京和悉尼的购物中心的预测收益率分别为4.5%至5.5%及2.5%至4%。

Rohit Hemnani表示：“另类房地产主要的投资者包括全球的房地产信托基金、股票基金、基金经理、房地产公司和发展商。单计2016年，这五个类别的投资者在另类房地产投资了超过430亿美元。在亚太区，我们亦发现类似趋势，发展商和私募基金向另类房地产配置较多资本。而房地产信托基金特别活跃於如日本般关注长者护理的国家。”

Q3. 亚太区另类房地产的投资前景如何？

报告指出，由於亚太区广泛的人口变化，例如城市化、人口老龄化、家庭财富增长及科技普及化，预期区内的另类房地产的投资前景理想，并将继续保持增长趋势。

亚太区城市人口预计至2027年将超过4亿人，有利教育和自助储存设施的发展。未来十年，区内预计将增加5.6亿互联网用户，智能手机、云计算及物联网的快速普及将推动数据中心的需求大幅增长。

与此同时，区内的老年人口将在未来10年内增加1.46亿人，将推动长者住宿和养老院市场进一步扩张。

尽管市场存在强劲的需求，但或面对不少不明确的因素。首先，护老和数据中心通常受到政府的高度监管，需按照当地法律进行严格管理。在亚太区，各种另类房地产的成熟度有一定距离，因此投资者对市场基本面的熟悉程度及经营能力亦有可能为其构成挑战，但毋容置疑的是有关市场存在明显的投资机会。

Rohit Hemnani总结称：“随著亚太区城市人口迅速增长，我们预计未来15年间，亚太区的国际学校数量将增加三至四倍，才能满足1,000万名目标学生群的需求。这将刺激教育和学生住宅板块的发展，他们在澳洲、中国内地、香港、印度和东南亚有著偌大增长潜力。”

“同样地，老年人口的增长意味著老人住宅市场将进一步拓展，特别是在日本和中国等具有巨大增长潜力的国家。”

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单位面积：6-10/F约548呎-全层7,705呎，11-25/F约548呎-全层7,710呎
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来源：财华网
责编：Zoe Chan

如何投资英国学生住房，以购房出租实现高回报？

近期英国房东税收政策的变动引发了人们对购房出租投资市场的疑虑。尽管有警告称购房出租市场愈发不景气，但许多人仍纷纷投身英国私人住房出租市场，寻求可观的投资回报。这是因为英国住房投资仍然存在获利的可能，但你必须清楚你在做什么而且在选择投资房产时要更加谨慎挑剔。

过去几年来，学生住房逐渐成为炙手可热的投资市场。区域性城市和城镇的学生住房价格相对低廉，而租金却相对较高，使得投资者可以从中获利。

英国大学联盟数据显示，上一学年有232万学生在英国的高等教育机构学习。近几年，学生租房市场快速发展，传统多类型住户房产中学生租房比例增加，与此同时新建的专用性学生住房也不断增加。但对大多数学生而言，专用学生住房相对较昂贵，因此传统的学生住房更受欢迎。

房主也更青睐传统住房，因为他们可以将房子租给不同类型的租客，租客可以是群体或是个人。对房东及其抵押贷款机构而言，多类型的租客意味着更为稳定的租金收入。如果某个租客无法按期交租，也不会影响其他租客按期交租，这样房东就不会拖欠还贷。从房屋空置期（房屋没有出租，因此无法产生租金收入）角度看也是同样的道理。将房产分割为不同的单元出租降低了投资者租金收入亏空的风险。

此外，全国各地学生住房的需求不断增加，因此在传统高收入区域（伦敦和东南部地区）以外的地方进行投资的倾向也越来越强烈。过去几年来，利兹、曼彻斯特、伯明翰和利物浦等城市的房产价值都呈现增长趋势。据说这是因为南方的房主们卖掉了无利可图的出租房产，并将资金投资到了北方。

但面临多样化的投资选择，你该如何趁着学生住房的热潮进行投资呢？

了解房产所在地区和租客

要想进行购房出租投资，关键在于了解你所在的市场。这意味着要充分了解你所要投资的房产所在的地区。许多大学生都希望其所住的区域有各类学生住房，这样他们与其朋友交往时就能来去自如。在某些城市，“靠近学校”这一要求比在其他城市更为重要。

谢菲尔德是英国的教育重镇，超过30万大学生分布在1小时路程内的12所大学。Cornwall Works是英国谢菲尔德市最新开发的项目，售价79万人民币起，3年确保8%的租金回报。
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可供选择的住宅类型也十分重要。

在大学城的郊外地区购买一栋公寓听起来是一个合理的选择，但如果住房靠近校园，那么投资这类住房将更为合理，因为其需求将会很高，这样投资者有条件征收高额租金。

许多大学逐渐与开发商和地方政府部门合作建立全新的专用学生住房。这类住房设有学生社区，提供优质服务和安全保障，房间配有浴室，装备齐全。

随着更为合理的新住房的出现，租客的偏好也会随之发生变化。因此要时刻关注市场上的现有住宅以及未来的住宅趋势。

投资学生住房：购房再出租

一般来说，投资学生住房的唯一方式就是通过贷款购买或者自行购买学生住房，再进行出租。这意味着房东们需要有获得大量资金的渠道来满足投资需要，这限制了其投资数量，导致投资风险相对集中。在前财政大臣乔治·奥斯本（George Osborne）实施税收改革，导致房东收益减少之前，这大体上算是一种成功的投资方法。

现在，购房出租或购买第二住房需要在承担原有税率的基础上另行缴纳3%的印花税。此外，房贷利息的税收减免率从全额下调到至多20%。此外，英国银行加大了2017年房东贷款申请的评估审查力度。房东越来越难以盈利。

投资环境的变化促使购房出租和学生住房市场出现了新的投资方式。其中一个方法就是以众筹方式投资购房出租房产，即通过个人对个人借贷，或向基金或平台投资（购买名下有房产的股份有限公司的股票来进行投资）来共同承担购房出租房产的贷款。

这些投资方法的优点在于投资者无需大量的资金就可以投资学生住房。由于房产的管理工作由其他人负责，因此此类投资方式也更加省时省力，这也意味着你无需成为购房出租方面的专家就可以从中盈利。

但和所有投资一样，这些方式也有其风险所在，因此在你决心用你的辛苦钱进行投资前，请确保你做好了相关的调查工作。

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源舍·怡尊雅苑（Exchange Point）位于英国投资热门城市——曼彻斯特，由尚选地产集团倾情呈现，采用现代化设计，打造城中轻豪宅。源舍响应市场需求，为租而建。

项目地理位置十分优越，步行可达重要商务区及购物场所。其所在的西曼城湾地区将承载曼城斯特的未来发展重心，成为新型高端生活社区。

源舍·怡尊雅苑共有147间不同房型，开间、一居室、两居室或三房皆可选择。项目可投资可自住，2020年第一季度交房。

和所有尚选地产集团开发的项目一样，源舍·怡尊雅苑的投资者可以享受开发、销售、租赁管理一站式的海外置业服务，实现无忧投资。

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原文：ThisIsMoney.co.uk
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

是谁炒热了迪拜房产市场？

迪拜土地局（DLD）的统计数据显示，今年上半年在迪拜房地产投资的1620亿迪拉姆中，有300亿迪拉姆来自海外投资者。

这些外国投资者在投资迪拜房产时优先考虑的是什么？可以肯定的是，位置是决定性因素，因此迪拜的热门景区在外国投资者的心愿单中总是名列前茅。

Allsopp & Allsopp的首席执行官Lewis Allsopp说，他们青睐在热门景区附近购买房产，以吸引房客，赚取更多的租金：“房屋的景观可能会吸引那些寻找优质地产的投资者。例如，拥有哈利法塔景观带酒店一直备受追捧。”

他补充说，其他买家会根据基础设施的改善情况来选择投资地，例如不断扩大的电车线路或Al Maktoum国际机场附近。当然了，这些买家也是关心租金和回报率的：“银行中的存款利率很低，迪拜房地产可以让投资者享受9－10％的租金回报率。”

越来越多的买家也在寻找度假屋，因为迪拜是旅行的天堂。

投资者的种类

Carlton房地产公司的联合创始人兼董事总经理Laura Adams指出，当谈到已建成的地产时，人们大多希望住宅的租金回报率是8%，商业地产的租金回报率是10-11%。尽管地理位置、基础设施、交通便利等因素对于外国投资者很重要，某些投资者也有一些特别的喜好。

智能地产众筹平台的创始人之一Abdul Kadir Faizal说，有三种类型的外国投资者: 那些寻求8%以上的租金回报率的人，那些着眼于长期资本积累的人，以及那些希望在迪拜定居的人。寻找高租金回报率的投资者通常会选择小户型房产，最好是低价入手。Core Savills的合伙人David Abood说，这类房产在发达社区中也拥有不错的交通，将支持中长期租住。

Allsopp表示，虽然一些投资者只想获得租金收益，并希望得到即时的回报，但他的大多数客户都着眼于资本增值和长期投资：“未来3到4年间房地产的走向很难预测，但可以预见的是，之后10到15年间，迪拜房产一定会升值。”

对于希望在迪拜定居的投资者来说，他们更愿意支付更高的房价，以获得更好的居住体验——买房对他们来说更是一种生活需要。这些投资者愿意等待漫长的房屋完工期，因为他们并不迫切需要搬迁。Faizal说：“最近为外籍退休人员推出的五年签证政策，对于迪拜房地产来说，意义是十分重大的。”

哪里的房产更受欢迎？

Allsopp认为，迪拜市中心、Bluewaters岛、迪拜码头和朱美拉棕榈都吸引着海外买家。他表示: “海外投资者希望在人造岛屿和国际知名地点选址。”Reidin 的数据专家Haseeb Mirza表示，与此同时，城市滨水区项目的需求也在不断增长，特别是商业湾和迪拜运河沿线快速建设的新项目。

Mirza透露，迪拜码头、国际城市、迪拜兰德已经在市场上房屋交易量极大，而且那里大多数公寓的平均房租收益率为7%。

与此同时，越来越多来自欧洲寒冷地区的投资者选中了滨水物业，朱美拉棕榈岛就长期为他们所喜爱。Bush说：“无论是身处近200万人民币的小公寓，还是单价高于1.3万人民币的庞大的七居室，海外买家都可以在这领略到美丽的海景。”

外国投资者也喜欢成熟的开发商。Bush说，这些开发商能提供更多便利，例如能免除土地局注册费、提供延期付款的机会，许多中小型开发商则办不到。

SE7EN RESIDENCES提供一种理想的生活方式——奢华、便利又和谐，享有阿拉伯海湾，迪拜码头天际线和Burj Al Arab的壮丽海滨景色。豪华公寓位于朱美拉棕榈岛上，坐落在Nakheel Mall购物中心对面。仅售约¥360万。
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谁在买迪拜的房产？

Faizal表示，中国、印度、英国投资者近年来纷纷涌现：“这主要是因为与他们国家相比，迪拜一些商品的价格要便宜25%左右。”

Ellington观察到这一趋势，报告说中国客户现在是其五大客户之一。自2016年以来，迪拜的开发商发现对中国买家对销售额已增长了150%。这促使他们建设了一个普通话交易平台，并聘请了一支会讲普通话的团队。

开发商们也注意到这一点。迪拜房地产销售总监Marwan Al Kindi表示：“在过去的两年中，中国买家始终是迪拜的十大房地产买家之一。然而今年4月份，中国买家开始跻身迪拜五大买家之列，我们正可以利用这一点。”

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来源：Gulf News
编译：Fern Wang
排版：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

房价便宜选择多马尼拉外围区域更受欢迎

当前，菲律宾大量房地产开发商包括大型房地产开发商在内，都在尝试在首都马尼拉都会区外围、具有战略价值的地区开建新项目，以多功能综合体项目为主。目前受欢迎的区域包括加维特（Cavite）、拉古纳（Laguna）、邦板牙（Pampanga）、伊洛伊洛（Iloilo）和达沃（Davao）。

这一趋势出现的原因显而易见：马尼拉大都会可供开发的土地少之又少，土地价值较高、人口高度密集、且交通问题日益恶化。

对房地产投资者和购房者而言，搬出马尼拉还有其他方面的好处。实际上，当地挂牌房产网站Lamudi Philippines已将马尼拉都会区外围地区的房产项目列为有价值的投资选择。以下是在马尼拉大都会以外地区购置房产的原因。

尽管首都马尼拉都会区仍是买家投资菲律宾时的首选，但由于当地基础建设较为落后，硬件设施较为落后。因此，越来越多的外国买家将投资的目光投向马尼拉之外。

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生活成本较低

菲律宾统计局最新数据显示，马尼拉居民每月至少挣25000比索（约合3200人民币）才能满足衣、食、住等基本生活需求。但在马尼拉外围的许多地区，教育、医疗、住房和衣物支出十分便宜。

比价网站Numbeo数据显示，马尼拉消费者物价（除租金）比伊洛伊洛（Iloilo）高出28.5%，比加维特（Cavite）高出近5%，比达沃（Davao）高出近30%。

交通条件更好

马尼拉都会区每个月的汽车销量都在增加，由此看来交通拥堵问题在短期内不会得到改善。没有人能够忍受马尼拉日益严重的交通拥堵。公共交通体系的问题就更难以忍受了。

拥堵的交通和漫长的通勤时间对汽油支出、工作效率和个人健康都产生了严重影响。据日本国际协力机构2015年数据显示，从国民经济层面来看，每天因交通问题而造成的损失超过20亿比索。

相反，马尼拉都会区外围地区的交通状况则呈现良好状态。例如在伊洛伊洛，当地外国人赞叹搭乘出租车十分方便，交通拥堵情况十分少见。而在其他地区，通勤时间相对较短，甚至没有开车的需要。

工作机会多

企业和外国投资者看中了马尼拉都会区外围地区的发展潜力，纷纷投资这些地区。例如，越来越多的业务流程外包企业（BPO）受到这些地区低成本、低竞争的吸引，而撤出马尼拉。

大量企业园区在马尼拉都会区外围地区纷纷建立起来，以承接BPO企业和其他企业。这些地区被认为是“新一代”城市，包括碧瑶（Baguio）、卡加延德奥罗（Cagayan）、达古潘（Dagupan）、达斯马里尼亚斯（Dasmarinas）、杜马盖地（Dumaguete）、利巴（Lipa）、马洛洛斯（Malolos）、那迦（Naga）、拉古纳的圣卢萨（Sta. Rosa）和黎萨的泰泰（Taytay）。

毫无疑问，这些地区将产生大量的新工作机会，因此认为在这些地区难以取得事业上的成功这一想法已经过时了。

住房选择多

总体而言，马尼拉都会区外围地区的房价更为便宜。据2016年房市报告数据显示，马尼拉都会区中的马卡蒂（Makati）、达义（Taguig）和拉斯皮纳斯（Las Pinas）新公寓每平米的单价分别为14万比索/㎡（约¥1.8万/㎡）、12.5万比索/㎡（约¥1.6万/㎡）、4.8万比索/㎡（约¥6150 /㎡），拉斯皮纳斯（Las Pinas）是首都房价最低的区域。而宿雾（Cebu）的平均房价为9.8万比索/㎡（约¥12500 /㎡）。

如今，在马尼拉外围的区域中，原本以建造高端房产为主的大型房产开发商也开始涉足价格更低、买家更易承担的普通住宅，对当地买家来说意味着购房时拥有更多的选择。

例如，Megaworld（菲律宾大型房产开发商）目前正在伊洛伊洛（Iloilo）建设全新的大型住宅社区项目，该项目为巴黎风情的休闲小镇，拥有168栋住宅、各类配备娱乐设施（如泳池、池边休息区、健身中心、按摩浴缸、功能室和零售店）应有尽有。

来源：philstar
责任编辑：V X

菲律宾房市繁荣发展离不开海外劳工的强劲购买力

一位观察人士表示，海外菲律宾人将超现代的全新生活方式快速介绍到菲律宾各个角落。

2018年9月16日

菲律宾外出务工人口总数约为910万人，达到全国人口的10%。2015年，海外劳工向菲律宾国内汇款总额达到280亿美元，占菲律宾GDP的9.8%，这一数据反映了菲律宾海外劳工群体对国家经济的巨大贡献。

然而，海外劳工的整体消费实力、以及其对菲律宾经济发展模式带来的转变，却被大大低估。

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房地产需求

从海外劳工群体中收益最为明显的行业，当属菲律宾的房地产市场。自21世纪初以来，这一群体购房需求的增长，就开始推动马尼拉大都会及其周边地区房地产市场的繁荣发展。

菲律宾房地产和建筑商协会负责人Manuel Serrano表示，“海外劳工人员振兴了公寓市场”。

房地产的繁荣势头已经超出了马尼拉大都会的范围，达雅台（Tagaytay）、宿雾（Cebu）等省城以及拉斯皮纳斯（Las Pinas）、安赫勒斯（Angeles）等新兴农村城镇都出现了新的住宅和高楼建设项目。

面对海外劳工的买房需求，菲律宾房地产开发商以全力提升服务品质和商业思维作为回应，并且已达到国际化的较高水平。

早在2005年初，房产开发商Ayala Land就开始针对海外劳工、在海外工作的专业人士以及居住在美国和欧洲但退休后会回菲律宾居住这些特定人群，启动了其房产项目国际销售的计划。

如今，菲律宾各大房产开发商如Rockwell、Century Properties、Filinvest Land和Ayala Land等，都已向美国、加拿大、英国、迪拜和新加坡，这些潜在菲律宾购房者派出了海外销售代表团队。

2004年至2005年，开发商Rockwell的销售代表Mika Bautista每年往返美国4-5次，向在美国的菲律宾人销售公寓。在英国，菲律宾房地产公司出现在当地各类与菲律宾相关节日庆典上（如菲律宾巴里奥嘉年华）推销房产。

面向海外消费者开展宣传活动

菲律宾房地产公司还在国际菲律宾媒体上大力宣传，开展吸引眼球的推广活动。

Rockwell 在Filipino Channel（一家菲律宾有线电视台）上投放广告；总部位于伦敦、加拿大、澳大利亚的房地产公司在“Planet Philippine”这类杂志上投放广告；而总部位于美国的房产开发商，则在“Filipinas” 杂志上投放广告。除此之外，这些公司还在新加坡、伦敦等地区设立分支机构（设有办公处和员工）。

这些战略收获了巨大的利润回报。

2017年，菲律宾海外劳工对房产开发商Ayala和Filinvest分别贡献了31%、40-50%的销量。专攻海外菲律宾客户的Megaworld公司称，2006年公司盈利增加了3020万美元，增幅达92%。2017年，在美国工作的菲律宾人为Ayala贡献了52亿比索（9800万美元）的收益。

这些公司转变了其业务操作方式，成为吸引海外菲律宾客户购买其产品的“跨国企业”，并取得了巨大的成功。

如今，这些工作在海外的菲律宾人不仅是其国内消费的主力军，更意味著富裕的、可靠的投资者，很显然，他们并没有成为国家的“边缘人”！他们不仅为菲律宾房地产业务模式和环境的转变做出了贡献，更将一种全新的、现代化的生活方式快速传播到菲律宾的每个角落。

来源：channelnewsasia
责任编辑：V X

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