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新加坡大選在即，在房地產市場疲弱之際，在場外觀望多時的私宅買家難免會問：「是時候進場了嗎？」

投資者此刻特別關心，政府會否為了政治因素，而在大選前鬆綁樓市政策？也有人開始擔憂，選後結果是否會影響政府必須調整政策而出現新的情況，

將來要買房的門檻會否變得更高？大選前後的時機與選情，對房地產市場會有影響嗎？專家的觀察與分析，或許能幫你做出明智的決定。

隨著大選的腳步越來越近，大選前後的樓市走向也成了許多私宅買家關注的焦點，尤其是大選結果將如何影響房價走勢，政府是否會放寬降溫措施，私宅價格是否會回彈或繼續下跌？

分析師受訪時都表示，無論大選結果如何，它都不會對本地樓市帶來巨大影響。

欣樂國際執行董事麥俊榮說：「我預計今年私宅價格會繼續下跌，但這主要是因當前樓市疲弱情況所致，與大選無關。事實上，大選對本地樓市的影響可說微乎其微。」

住屋和房價向來是大選的熱門課題。在「大選季節」來臨之際，一些市場人士紛紛看好樓市前景，他們的論據是政府會在大選後放寬降溫措施，從而帶動房價回彈，因此現在是進場的最佳時機。

甚至有人指出，最近推出的幾個私宅項目銷售旺熱，就是因為買家為了避免再次錯過樓市的「末班車」，紛紛開始入場選購。

據華僑銀行投資研究最近發表的一份報告書顯示，自1985年以來，政府曾經三次放寬樓市政策，當中兩次即1997年和2001年都「碰上」大選年。

這也促使一些市場人士相信，政府極有可能在2015年大選過後，再次放寬樓市政策。

根據華僑銀行的報告，政府三次放寬房地產政策分別在1997年的亞洲金融風暴之後、2001年的網絡熱潮泡沫化之後，以及2008年的全球金融大海嘯（次貸風暴)之後。當時房價分別下跌了16.4%、12.7%和8.3%。

報告也指出，過去，政府曾在房價下跌了8.3%至16.4%之後進場干預，放寬一些樓市政策。目前，我國私宅價格自2013年第四季的房價高峰算起，已經下滑6.7％，因此價格若繼續滑落，政府極有可能進場干預。

出手干預為矯正不正常活動

的確，2011年上屆大選時，房價高漲是選民關注的課題之一。大選結束後，政府開始實施許多房地產調控措施，包括增加住屋供應量，同時推出更強力的房地產降溫措施，使房價逐漸回落。

特別是在2013年，政府推出的降溫措施和總償債率房貸限制，使得本地私宅價格持續下滑。去年私宅價格下跌4％，是自2008年金融危機以來首次出現的全年下跌，也終止了私宅市場連續五年的升勢。

由於房價持續下跌，一些人已表示擔心房子長期下來會貶值。市場也開始猜測政府可能在大選後鬆綁降溫措施，以扶持樓市。

不過，大多數受訪的房地產分析員認為，政府一般不會基於政治考量而調整樓市政策。他們也表示，過去幾屆大選應該只是剛巧「碰上」樓市的政策調整，而非真的出於政治考量。

世邦魏理仕東南亞研究部主管沈振倫說：「如果政府的出發點是要贏取選票，那現在就應該放寬，何必等到大選過後？」

他相信，過去幾次的樓市政策調整，應該只是剛好碰上樓市轉向，政府主要還是從樓市的可持續性做考量，屢次出手干預是為了矯正市場上的不正常活動。

麥俊榮也認為，雖然我國政府對樓市的主導性很強，比如它是國家最大「地主」，通過政府售地計劃售出許多發展地段，同時也制定房地產發展條例、發展總藍圖、以及道路和地鐵等交通設施計劃等，但它往往是根據樓市情況，而非大選結果來做出房地產相關決策。

他強調說：「我相信政治是能影響房地產決策，但這影響並非直接的，而是巧妙且符合實際經濟情況而產生的。」

房地產政策出台時機　　

回顧新加坡過去幾屆大選，剛巧都碰上全球經濟發生重大變化。

1997年大選時，東南亞多個國家的貨幣遭到狙擊，引發區域經濟的不穩定。為了抑制房價暴跌，政府宣佈三項調整措施，包括挪後標地、延長發展商興建和推出新住宅項目的期限，以及停止向三年內轉售房子的賣主徵收印花稅。

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（互聯網資訊綜合整理）

儘管交易量回彈，新加坡非有地私宅價格連續第七個季度下跌。這是過去13年以來，私宅價格持續下滑最久的一次。從2013年第三季的高峰算起，私宅價格已累計下跌近7％。

分析師指出，房地產降溫措施和貸款限制沒變，再加上私宅供應飽和、人口增長放緩，因此私宅價格持跌是「毫無懸念」，但令人稍感意外的是，大眾化私宅價格跌幅正在擴大。

根據市區重建局昨天公佈的預估數據，私宅價格在今年第二季環比下跌0.9％，跌幅略小於第一季的1.0％，上半年累計下跌1.9％。

分析師認為，私宅價格接下來會繼續適度下跌，全年整體跌幅介於4％至6％，自市場高點算起的跌幅介於9％至11％。

高力國際研究諮詢部主管謝岫君認為，私宅目前的累計價格跌幅適中，可視為「軟著陸」。世邦魏理仕東南亞研究部主管沈振倫卻認為，未來幾個月政府放寬降溫措施的可能性會提高。

我國私宅價格上一次如此下跌是在2000年至2002年。受互聯網泡沫破滅影響，私宅價格當年連跌八個季度。

此次的預估數據顯示，各類型非有地私宅價格在第二季都下跌。其中，大眾私宅（中央區以外，簡稱OCR）下跌1.2％，大於第一季的1.1％、去年第四季的0.8％，以及去年第三季的0.4％跌幅。

高 檔私宅（核心中央區，簡稱CCR）下跌0.5％，略大於第一季的0.4％跌幅，但顯著少於此前三個季度的0.8％至1.5％跌幅。中檔私宅（其他中央區， 簡稱RCR）則下跌0.5％，顯著小於第一季的1.7％跌幅。也就是說，大眾私宅價格跌得更快、中高檔私宅的跌勢則有所收縮。

仲量聯行（JLL）研究與諮詢部新加坡董事王德輝解釋說，55％大眾私宅買家是組屋提升者，轉售組屋的價格滑落得比大眾私宅更快，擴大了兩種住房的距離，減少提升者購買私宅的興趣。

ERA產業主要執行員林東榮說：「大眾私宅下跌幅度最大，一部分原因是中央區以外的地區擁有大量沒賣出的項目，與轉售市場一起爭奪買家。」

智信研究與諮詢總監王伽勝說：「大眾私宅的投資者找租戶困難，有更多會考慮脫售單位。買家看到單位空置，會質疑單位的投資潛能，因此積極地討價還價。」

但從累計價格跌幅來看，大眾私宅的跌幅，其實比中高檔私宅小。沈振倫指出，自2013年市場高點以來，中高檔私宅價格累計下跌7.4％，大眾化私宅則下跌5.3％。

他說：「中高檔私宅的累計價格跌幅較大，主要是中央區有大量舊單位以較低價格轉售，拉低了該區的價格指數。中央區以外，以較高價格出售的大眾私宅新單位，在前幾個季度有強勁的銷量，放緩了該區的下跌情況。」

謝岫君也指出，中高檔私宅跌價後，買家對這些私宅的興趣略有上升，在第二季為中高檔私宅的價格帶來支撐力。

在私宅交易量方面，王德輝指第二季的非有地私宅買賣禁令（caveats）有2912個，環比增長49％，也比去年的平均季度交易量略高，顯示私宅交易量有所回穩。

謝岫君指出，現在至2019年的私宅供應可觀，截至今年3月，共有1萬9359個私宅單位未售出，這包括那些已推出的項目，和那些符合銷售要求但仍未推出的項目。

她認為，買家在今年下半年仍會採取觀望態度，發展商也會謹慎推出新項目，但不管是發展商還是轉售單位的賣家，仍然有一定的持有力。