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靠國際局勢狂衝 東京都房市飆升至29年來新高！
全球經濟在2019年受到外在牽連因素，包括中美貿易戰、香港示威游行、脫歐等影響，連帶房市起伏也相當大。日本相對在國際局勢中相對穩頂，東京圈的新建住宅價格持續飆漲，日本不動產經濟研究所22日發布的數據中，2019年的平均價格較2018年相比上漲1.9％至5980萬日元，創下29年來最高。
根據《日經新聞網》報導，2019年東京圈（東京都、埼玉縣、千葉縣、神奈川縣的1都3縣）的平均價格僅次於1990年（6123萬日元），創歷史第2高；且從不同區域來看，東京都23區上漲2％達到7286萬日圓，23區以外東京都地區上漲4.8%、埼玉縣上漲4.8%，千葉縣上漲2.2%。
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最近幾年，各房地產公司也紛紛推出高人氣的東京都市中心、近車站的好地帶，土地費用與建設成本增加，新建宅房價當然也跟著水漲船高。而即便不位於東京都區，福岡、札幌、廣島等地房價也有所成長。
當地房市分析員表示，日本的房價上漲，有部分明顯因素是因為境外投資客變多，甚至在投資房地產上並不局限於東京，甚至在關系、東北地區也都出現觀光客、投資客的增加，城市發展連帶動都市整體發展，人口流動相對增加，尤其投資人也將眼光放在非市中心“但機能相當好的區域”。
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來源：ETtoday
責編：Zoe Chan
2020年日本房地產投資前景如何？｜居外專欄
為了讓投資人能在日本2020年（奧運年）中更好地掌握房地產投資情況，筆者特意總結了2019年日本房地產市場的主要動向，也簡單預測了下今後的動向。
2019年房地產投資市場走勢
首都圈新建公寓
根據日本房地產經濟研究所的調查結果顯示，2019年1月~10月首都圈新建公寓的價格在5600萬日元~6500萬日元之間，10月時維持在5992萬日元的高水平，這個金額比去年同月上漲了0.97%。看起來是好事一樁。
但盡管首都圈新建公寓的價格一路高漲，新房的銷售量卻不盡人意。縱觀2019年全年來看，新建公寓的成交率從2019年8月的75.4%到2019年9月份跌到56.8%，10月份直接跌到了42.6%。2019年10月，首都圈公寓新房數量為2007戶，比上月(2359戶)減少了14.9%，比去年同月（2845戶）減少29.5%。
對於日本房產投資者來說，筆者更推薦大家選擇二手房。除了新房價格上漲、銷售量下降以外，在新建公寓高水平價位持續的情況下，人們開始產生了過熱意識。再加上日本10月消費稅進一步增稅變為10%，的確也打擊了一部分投資者的購房意願。對於選擇小戶型公寓的海外投資者來說，消費稅上漲可能對於其房屋總價的變動影響較小，但是如果購置金額比較大的話，消費稅額差異就會非常明顯了。
這裡也需要明確一點，在日本購房的實際費用其實包含了“房屋價格、土地價格”兩部分。而根據消費稅增加導致房屋價格變化的只有房屋建築部分，土地費用不屬於購房消費稅增加的對像。火災地震保險等費用也不屬於增稅對像。因此，消費稅增加對房屋總體價格的增幅遠遠達不到2%。
舉個例子，如果我們購置的是一套大約418萬元人民幣的房屋，由於消費稅增加，投資金額會相差4萬人民幣左右。而這筆支出對比房屋持有階段的房價漲幅以及房租收益而言尚在可接受範圍。
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首都圈二手公寓
與此相對，根據日本不動產研究所的數據顯示，在新建公寓價格高漲、成交減少、人口湧入的背景下，首都圈的二手公寓因價格適宜、存量更充足等優勢需求堅挺。2019年第三季度的首都圈二手公寓成交件數成為9,406件，比去年同期增長了8.3％，仍舊保持著較高的水平。
2019年11月首都圈中古公寓（70㎡）均價再次上升，與上個月相比上漲了0.4%，為3697萬日元。東京23區中古公寓均價為5609萬日元，東京都心六區均價與上個⽉月相比上漲0.3%，為8050萬⽇日元。
2020年房地產投資市場前景預測
總體來看，首都圈公寓均價處於合理上漲水平。2020年因首都圈新建公寓高價的影響，新建公寓的成交率可能會進一步下跌。但是二手公寓積極的銷售情況仍將帶動整體房地產市場的上漲。
由於奧運會的原因，2020年首都圈公寓價格在奧運結束後的短期內可能會出現持平或者微跌。奧運會只是一個外部刺激因素，絕不是唯一的判斷標准。
奧運會是短期的，為了迎接奧運的准備卻是長期的。公共基礎設施也隨之不斷完善，而完善程度直接影響著著該地區在國際市場上的競爭力、吸引力。盛大的賽事引來了人流量，那就需要足夠的觀光設施承載，再開發的新建項目提高了居民生活的便利度，從而吸引了更多的人才長期居住……當一個城市各方面發展都躋身國際大都市行列時，未來定會有越來越多的海內外人士置身於此。
而最影響土地價格、公寓價格的其實並非奧運因素，而是人口波動。根據東京都官網公布數據顯示，令和元年（2019年）11⽉1日，東京都的人口推算為13,953,744人。與前一個月相比，總人數增加了10,888人(+0.08%)。目前東京人口增加的主要貢獻區域是東京都23區，人口密度排名前5的區依次為：豐島區、荒川區、台東區、墨田區、新宿區。
日本的人口趨勢呈現出地方人口越來越向東京首都圈內集中的現像，首都圈內外國人人口增幅也很明顯。而東京都千代田區，中央區和港區這三個中心區，未來人口仍將持續大幅增加。作為日本當前唯⼀一保持人口淨流入的地區東京都，總人口增⻓是推動不動產市場良性發展的重要保障。這也是看好東京23區的重要原因之一。
總而言之，隨著東京城市功能的不斷發展，人流、物品、金錢消費、文化、大型企業等會也越來越集中在東京，城市經濟規模必將擴大。結合往年的投資分析以及2020年的投資前景展望，推薦大家在日本進行不動產投資時，首要考慮東京。不論是地理位置、還是經濟規模、人口密度等各個方面，東京都占據著絕對優勢。
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靠奧運會和賭城硬撐起來的日本房產市場，是否值得投？
2018年度，日本公寓的成交量創下了2014年以來的新高，而且平均價格突破了歷史最高值。目前的日本房地產市場，大體上可以用三句話概括，分別是：爆發性發展的商業設施市場，價格逐漸升高的公寓和低迷化的個人住宅市場。日本的租房市場和二手房市場也用三點來概括，那就是：平靜的租賃市場，穩定發展的二手房市場以及火熱的商業設施市場。目前日本發展比較快、前景比較好的商業設施是都市的寫字樓、酒店、民宿以及養老院。
3處賭場、1次奧運會攪動了日本房產市場
2019年12月25日，東京地方檢察廳特搜部以涉嫌受賄逮捕了日本自民黨眾議員秋元司，這個主持日本新建賭場業務的大臣被懷疑從中國企業收受了近370萬日元現金的賄賂。
這則新聞之所以引人注目，是因為其擔任的職務：內閣府副大臣（相當於副部級），主要負責引進包括賭場在內的綜合度假村的工作。2016年12月，在自民黨的支持下，日本國會通過《博彩業解禁法案》；2018年7月，日本國會正式通過綜合度假村實施法案，進一步為日本國內開設賭場掃清了法律上的障礙。
據日本大和綜合研究所估算，如果日本國內開設3處綜合度假村，每年運營預計將帶來約2萬億日元(約合1,280億元人民幣)的經濟效益。
自從消息傳出來以後，再加上2020年的東京奧運會這一歷史性事件，大阪、北海道和福岡這些有可能被選為度假村備選地的靠海郊區以及東京尚未完全開發的千葉等郊區的地價一路飆升。
逐漸回暖的日本房地產市場
說起日本的房地產市場，最出名的一件事可能就是房地產泡沫事件。
日本的房地產泡沫事件出現在上世紀80年代末90年代初，當時的日本處在經濟高速發展期，高速發展的經濟也帶動了房地產市場的發展。巔峰時期，日本東京都23區的地價總和幾乎能把整個美國給買下來。然後，90年代初，日本政府出台了《關於控制土地相關融資的規定》 ，直接戳破了房地產市場的泡沫，造成了日本經濟的大規模崩盤。
在這起事件之後，日本的房地產市場退出了一線舞台，開始進入緩慢的回復期。直到現在，日本的房地產市場已經有了很長一段時間的平穩期。但是，2020年東京奧運會的召開和上文說的所謂的3處綜合度假村，往原本平靜的日本房地產市場中又丟了一枚不大不小的石子，讓日本的房地產市場出現了一點有趣的變化。
目前的日本房地產市場，大體上可以用三句話概括，分別是：爆發性發展的商業設施市場，價格逐漸升高的公寓和低迷化的個人住宅市場。
首先是商業設施市場
商業設施市場迎來爆發性增長的根本原因是東京奧運會的召開，直接原因則是日本政府牽頭開展了“日本東京都再建設計劃”以及office市場需求量的上漲。隨著奧運會即將在東京召開，日本政府將東京都化為了“國家戰略都市計劃建築物等整備事業區”，准備將東京都打造成世界第一的商業地區，為將來大規模引進外國人才做准備。
隨著國家法令的頒布，東京都港區、新宿區、原宿區、澀谷區等地先後頒布了《東京都市計劃第一種市街地再開發事業企劃書》，開始著手對大手町、虎之門、麻布台、西新宿、澀谷等地區進行大規模的城市改造。日本最大的幾家房地產商，如三井不動產、三菱地所、住友不動產、東急不動產和野村不動產等企業都將參與城市再開發計劃。
東京都地區的再開發計劃和未來發展計劃的頒布，直接炒熱了整個東京都地區的商業用地市場。從2018年開始，日本東京都的商業設施供給量開始明顯升高。
2019年4月15日，日本MORITRUST發布的調查結果顯示，東京23區內大型寫字樓從2018年開始，供求數量開始明顯升高，尤其是在2020年東京奧運會召開的時候，預測會有一次爆發性的增長。東急不動產於2019年11月2日開放的澀谷第一高樓“澀谷Scramble Square”在9月底的時候內部的商業用辦公室就被搶購一空，這也是最近東京都內寫字樓市場的一個縮影。
當然，商業設施的增長曲線一直符合“增長-下降-再增長”的模式，這次也不例外。商業設施市場在2020東京奧運年迎來最後一波爆發性增長之後，就會像1999年、2008年和2013年一樣迎來爆發期之後的低谷期。不過，總體來說，日本東京的商業設施市場依然比較穩定且前景較好。
接下來是日本的公寓市場
2018年度，日本公寓的成交量創下了2014年以來的新高，而且平均價格突破了歷史最高值。
總體來看，日本的公寓市場穩中有升，不僅成交量創造了14年以來的新高，而且價格基本一直在上漲。這可能出乎了大多數人的預料，因為現在日本已經開始步入老齡化社會，出生率和勞動力數量下降嚴重，作為住宅用房地產的公寓的市場前景並不樂觀。所以，在2014年日本的公寓交易量出現了斷崖式的下跌之後，有不少人認為日本的公寓市場會就此萎靡下去。但是實際上，日本的公寓市場不但穩定，而且還甚至漲了價，這是怎麼回事？
其實背後的原因很簡單，因為公寓大部分都位於大城市。
日本的住宅總體上可以分為兩類，一類是“一戶建”，另一類就是公寓。所謂的一戶建，有點類似於我們的自建房，在一塊地上蓋起一座二層或者多層的小樓來供自己一家人居住。由於一戶建對於土地的利用程度要遠遠低於高層公寓，因此一戶建大部分都分布地價比較便宜的農村，而公寓則大部分都分布在地價比較高的城市。
總體來說，日本的人口雖然一直在減少，2018年度的新生兒數量甚至已經跌破了90萬，但是由於對外國人才的引進和農村勞動力的流入，城市的勞動力數量並沒有很明顯的減少，因此大部分分布在城市且面向城市工薪階層的公寓需求量一直都不小，日本的公寓市場也就相對比較穩定。
相比於比較穩定的公寓市場，日本的個人住宅市場就不是那麼樂觀了。
個人住宅市場低迷
雖然日本沒有專門開展關於一戶建的調查，但是日本各大房地產商會根據每年公司的項目數量來統計每年新建住宅的數量。圖四為日本全國住宅建設數量的變遷以及空房率的變遷。可以很明顯的看到日本的住宅建設數量總體呈現減少的趨勢，並且減少的速度會在2020年東京奧運會之後明顯加快。另一個值得注意的點是，根據日本野村綜合研究所的推測，空房率將會在2020年之後顯著升高，這也意味著，屆時不僅僅新房交易市場會收到巨大的衝擊，二手房租賃和交易市場也會受到波及。
住房市場寒冬的背後，是日本極為不平衡的城鄉發展狀況。
日本的城市地區由於地價昂貴，很少會出現一戶建形式的住宅，大部分居住用地上都會建設高層公寓，而農村地區由於地價便宜，為了停車和生活方便，大部分人會選擇一戶建的形式。因此，在公寓市場穩定的背景下，住宅市場依然遇冷，其背後的原因只能是個人住宅市場，也就是一戶建住宅市場的低迷了。
實際上，一戶建市場的低迷是可以想像的。日本的總人口數量自2010年以後已經開始快速下降，在加上日本城鄉發展極度不平衡，農村勞動力大量流入城市，其結果是城鎮人口數量雖然下降較慢，但農村人口數量下降極快。
2020年，日本總人口在持續下降的情況下，城鎮人口比例已經接近70%，並且高齡人口比例也已經達到了29.1%，這兩個數字預計會在未來持續升高。在2040年這個節點，日本的城鎮人口比例會正式突破70%，高齡化人口比例會正式突破35%，到時候日本的個人住宅市場將會面臨更加嚴重的考驗。
雖然現階段，憑借農村勞動力的流入和外國勞動力的流入，日本的城鎮人口減少幅度還較小，公寓市場也相對比較穩定，但是主要位於農村的一戶建個人住宅市場的低迷已經不可避免。
總體來說，目前的日本房地產市場處於回暖期，投資的熱門是大城市的商業設施和公寓住宅，而一戶建個人住宅的市場非常低迷，除了建來自己住這種情況，很少有人再去農村買一戶建了。
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來源：鈦媒體
責編：Zoe Chan
2020年亨利護照指數最新出爐｜居外專欄
英國當地時間1月7日，亨利護照指數（Henley Passport Index）發布了2020年最新排名。
亨利護照指數（Henley Passport Index）是根據各國公民旅行自由度而對各個國家設立的全球排名。該指數由亨利合伙公司於2006年設立，最初的名稱叫亨利合伙公司簽證限制指數，後於2018年1月改為現名。該指數對全球199種護照進行排名，依據是護照持有人可以免簽證訪問的國家的數量。某種護照可以免簽訪問的國家的數量，構成了該護照的免簽分值（護照每獲得一國免簽/落地簽待遇可獲得1分）。
亨利護照指數到現在已經有14年的歷史了。自2006年以來，亨利合伙公司與國際航空運輸協會(IATA)合作，並依據官方數據，分析全球各個國家和地區的簽證法規。這個排行數據是根據全世界各國公民能夠免簽通行的國家和地區的數量進行整體排名，基於國際航空運輸管理局提供的護照和旅游目的地等信息，再通過Henley & Partners顧問公司進一步分析得出。
在移民界，亨利護照指數是一個非常重要的指標。它每年修訂一次，是目前世界上最具權威的護照指數排名之一，被眾多公司和個人用來作為參考資料。
2020年亨利護照指數 具體的排名情況
2020最新的排名中，日本護照以可免簽進入191個國家和地區，獲得191分排名第一。緊隨其後的是新加坡和德國，得分分別是190和189。
該排名從第1名到第10名僅差10分，澳大利亞的2020亨利護照指數排名世界第九，可免簽/落地簽到183個國家或地區。長期以來，澳大利亞護照在國際上被視為“高質量的旅行和身份證件”。
悉尼科技大學旅游專業的高級講師David Beirman博士說：“一般來說，准入與否與兩個特定國家間的關系好與否密切相關。可以這麼說，澳大利亞被視為’全球好人’，這意味著我們在世界上幾乎每個國家都受到歡迎。”
而中國大陸的排名就相對落後了，榜單位居72位，得分71分。
護照指數與什麼因素相關？
一般來說，一個國家越不發達，自由度越低，發生武裝衝突的風險越大，獲得的免簽證待遇地方就越少。例如阿富汗、伊拉克和敘利亞護照，都列在榜單最末位置。
根據“亨利及合伙人”發布的《2020亨利護照指數和全球流動報告》中指出：
- 簽證自由與各種經濟自由指標之間，存在著密切的正相關關系；
- 簽證自由與政治和人類自由指數之間，也存在顯著的正相關關系。
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想投資日本房產？這9種房產類型你要懂！
隨著中國內地旅客到日本旅游的人次大幅升高，華人赴日投資地產的熱忱也水漲船高，資料顯示，國內投資人近兩年來在購入日本房的增幅是歷年來的多倍，也隨之日元的貶值，這股投資熱忱更為濃烈，加上2020東京奧運會的即將來臨，令許多境外投資人對日本房地產市場增值充滿前所未有的期望。下面小編就簡單介紹一下日本不動產投資9大類別：
1. 單身公寓
從投資金額、簡單化程度和收益性了解，單身公寓的性價比是最高的。
特別是東京23區內單身者人數持續上升，租戶易尋，只要是地理位置好的物件，租金的保持能有所保障，買賣交易價格就不會有過大浮動，有著變現極為快的特性。
與輕型木結構的一幢公寓樓比照，單身公寓的劃分性更好。要是置辦多了，將來面對孩子的資產承繼、分配時也更為簡單化。
想要回報率力、變現力、節稅力這3點兼具的物件，優先選擇單身公寓。
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2. 輕型木結構或輕量鐵骨造整幢公寓樓
輕型木結構或輕量鐵骨造的整幢公寓樓，是土地擁有者的典型性鐘愛。
鑒於銷售市場也已經明確，新建輕型木結構或輕量鐵骨造公寓樓時，還可以和大中型房屋制造商進行報價比較，也便於下單。大中型房屋制造商在建工後也會有一次性租賃服務，對方會列出各種各樣情形模似，極為周到。因而，在管理層面上無需特別擔憂。
正由於這種投資很容易，也是承繼措施的效果，因而會擔憂供應過盛。另外，一次性租賃的空房保障也是可能會降低房租。因而，20-30年後的回報率也是可能不按照當初的方案進行。
投資輕型木結構或輕量鐵骨造整幢公寓樓，雖然較為簡單，但必須做好相應的風險性准備。
3. 定期租地事業
自1992年創立定期租地至今，選擇這種投資方法的人逐漸增多。其中，租地期間較短、回報率較高的事業用定期借地的人氣值很高。這種形式不涉及到房屋建築投資，因而風險性極低，更還可以長期性獲取平穩的地租收益，因而在土地擁有者中極為熱門。
地產的投資風險絕大多數是由房屋建築造成的，因而無須持有房屋建築也可以獲取收益的定期租賃事業，對不願承擔風險的人而言是很有魅力的。
可是，進行定期租地投資時會有受限條件，能進行定期租地事業的人，大部分只限於“祖上有地”的。
4. 停車場
停車場是臨時運用、收益性低的土地，對於初期投資，且投資低的人是較好的選擇。特別是當自身持有土地，卻沒有更好的活用形式時，首先暫定為計時停車場是最合適的。計時停車場是土地暫定運用中回報率最高的。
專業投資人中，也是以10%左右的利率購入土地進行停車場事業的人。可是，購入土地物件自身是極為困難的。
5. 家庭居所型公寓樓
作為投資，家庭居所型公寓樓會先被用於租賃，隨後作為物件售賣。當租客離開後，還可以作為普通級的家庭型公寓樓進行高價售賣。如同自己把房屋租給別人一樣，收取租金，極為簡單化。
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可是，這種物件的需求人數比單間公寓樓少，很難遇到合適的，這是弊端。另外，這種反復購入和售賣的投資方法，也算作投資人中的高級篇。
6. 一戶建
在擔憂整幢輕型木結構公寓樓供應過盛時，相對而言，由於供給量少而受到關注的是一戶建的租賃。 一戶建是單個家庭的住房，因而和持有多戶住房的公寓樓比照回報率較低。 比照一戶建和整幢輕型木結構公寓樓的模似回報率，整幢輕型木結構公寓樓更勝一籌，因而一戶建一般不會被作為優先選擇投資。這樣一來，供給量少是理所應當的。
關於一戶建租賃，雖然必須進行一些改裝，可是比起再次購入物件，投資總額要少得多，因而收益性會更好。投資總額低，收益性高，很合適前期試著投資的人。在一定程度上積攢出來的錢，再投資到單間公寓樓也不晚。
7. 整幢公寓樓
這種整幢公寓樓是鋼筋混凝土建築的共同住房。既然是整幢公寓樓，用地相對寬敞，並且所需投資總額較大，這針對前期試著且投資低的人，投資難度系數就較為高。可是，這種整幢公寓樓也可以一次性租賃，也比較容易。
鑒於征收土地等原因，為了節省稅費而想換成億單位的地產時，建議最合適購入東京都、大阪內的整幢公寓樓。在東京都內，數億日元的整幢公寓樓買賣交易頻繁，銷售市場已明確。物件便於尋找，便於購入，是大額投資人的理想化選擇。
8. 商業樓店鋪樓
持有商業建築主要用途土地的人，總是會由於怎樣有效性運用而煩憂。當然，東京23區內的一等地除外。盡管商業樓租戶比住宅的租價單價高，收益性也高。但是，搬離的風險性很高，下一位租賃者也很難尋找。因而，商業樓大樓招攬租賃戶的難度系數十分高，並不適用於初中級投資者。
在商業樓類的租賃戶中，判定“地鐵站前立地不適合做生意”的租賃戶在提升，因而地鐵站周圍的商業樓大樓的租賃戶招租者也在增長。商業樓招租變得越來越難。不必只局限於高收益率，選取長期性能夠賺取租價的形式說不定更為合適。
9. 寫字樓
在近郊區，辦公室需求量比商店需求量還要低。縱然在首都圈核心城市的地鐵站前，也比較難尋找事務所租賃戶。在郊外的地鐵站前，能租事務所部分的只有輔導班和門診所。如果門診所未滿足樓層負荷等房屋建築規格，則無法入住。盡管也有律師事務所和稅務師事務所等需求量，但現實情況是使用面積需求量小，租價也低。新建之初，縱然有租賃戶在，經歷換房後出現空房間，一直保持空著的寫字樓的也不少。
日本買房相對於國內有何優劣勢？小編覺得能夠總結為以下三點：
1. 房產價格穩定性
國內近些年房價的爆增，和近年中國政府對投資房產現行政策的調控，促使國內的房地產市場有許多的不穩定因素出現。初期在中國市場獲得盈利的海外風投公司近些年也陸續在投資方向上開始進行調整。總得來說，現階段日本房產市場的增漲，是在市場經濟環境下出現的自然升幅，符合現階段大的經濟形勢。另外，完善的房地產登記制度和高額的增值稅率，也一定程度上抑制了暴漲暴跌，能夠充分的保護所有權保值。
2. 資產的所有權特性
和國內的房地產使用權相對比，日本的房地產無論是山林土地，還是公寓、商業樓大樓購買後全是所有權特性（除了明確標注借地權特性之外），既能夠永久擁有及繼承。
3. 投資回報率高
投資回報率高也是吸引專業投資房產人士的一個關鍵魅力。近些年盡管房價出現一定升幅，表面的收益收益率也可以確保在5%～6%左右，這在現階段亞洲關鍵國家和地域裡居於前列。據相關數據統計分析顯示，上海現階段的房地產投資回報率約2%～3%。
另外，在日本投資房產的多元性，也可以讓一些有運營經驗的投資者，通過自主經營實現更高的投資回報率。舉個例子：投資酒店・民宿。依據相關調研數據統計分析，日本國關鍵房地產投資比例2019年有所改變。其中辦公室類投資房產占總投資的47%，商業樓設施投資占總投資的25%。而酒店・民宿類可經營型地產的投資比例持續上升的趨勢，已達到10%，究其原因就是2020年東京奧運會舉辦及日元貶值的大背景。另一個要因是近些年日本旅游總數的激增，促使酒店的可提供數量缺乏。
來源：瑞麥說房
責編：Zoe Chan
2020日本房產投資良機：細數東京在建中的地鐵房｜居外專欄
地鐵一響，黃金萬兩。距離地鐵近的房子始終是各國房地產投資中一個繞不開的話題。無論是買房自住還是買房投資，地鐵房都無疑是最便利且最省心的選擇之一。
日本，被稱為生活在鐵道上的國家。1965年，著名的高速鐵路“新干線”建成之後，促使沿線區域的人口和活動發生顯著變化，新干線附近的土地價格在開通之後增加了67%。足以可見，地鐵能夠促使沿線房地產業的蓬勃發展。在日本買房的投資者們，必定十分關注地鐵線路的規劃。
對於那些已經建好並且正式開通的地鐵站來說，其實周邊房屋的價格大多都趨於穩定了，地鐵預期價格早已體現在了房價上。真正讓地鐵房升值的是：地鐵規劃、地鐵開建、地鐵通車這三步，房價會因此漲三波。
通常來講，交通線的新增和新車站的開通會帶來沿線人口和就業率的上升，從而帶來租賃需求的增加，周邊地區的生活便利性和市場價值也將隨之上升。
相信很多朋友都知道了，日本將於2020年奧運會開幕前在山手線增添一個新的車站——高輪ゲートウェイ（高輪GATEWAY站）。此次新車站的設立是山手線時隔半個世紀再次增加新站。新站位於品川站和田町站之間，品川站以北900米處，在東京赫赫有名的富人區港區。
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在山手線和港區的雙重效應之下，這個地段有多矜貴，很多嗅覺靈敏的企業已經做出了反應。比如裝修、展覽龍頭企業“丹青社”，富士通集團旗下的富士通Systems East，微軟日本及尼康公司等等，它們分別自澀谷區、千代田區遷往品川。
與此同時，高輪GATEWAY站周圍還將建造五座大型建築物。自宣布建設高輪GATEWAY站以來，這裡的市值便已大幅上漲。
那麼，2020年東京有哪些車站即將開建、開通？新的一年裡東京地鐵線路將發生哪些變化呢？
虎之門之丘（新站）
除了預定在山手線開通的高輪GATEWAY站外，日本還計劃在東京都港區再開設一個新站。
2020年春季，東京地鐵日比谷線·霞關站和神谷町站之間的新站“虎ノ門ヒルズ駅”計劃開通。位於1號國道和環裝2號國道的交叉點附近。
這一站最初被稱為“虎ノ門新駅”，但於2018年12月5日被命名為“虎ノ門ヒルズ駅”。最終竣工時間是2022年。這一站與山手線新站一樣，同屬於富人區港區，開通備受矚目。
銀座線澀谷站新站舍
東京地鐵銀座線於1927年12月（昭和2年）開通銀座至淺草寺路段，是日本最初的地鐵，也由此成為了亞洲最早擁有地鐵的城市。線路全長14.3公裡，是日本首條連接19個車站的地鐵。當時的口號和廣告語是“東洋唯一地鐵”。
銀座線澀谷站雖每天約有22萬人次使用，不過從1938年投入運營以來便未曾實施過大規模改擴建工程，既無自動扶梯也未配置公共衛生間。
新站舍移建工程伴隨著周邊再開發，已於2009年啟動，預計明日將投入使用。據悉，現站台位於東急百貨店3層，新站台將向東移動130米左右，架在JR澀谷站東口廣場與明治大道上空，寬度從現在的6米增加至12米。
隨著地鐵、教育、商業、醫療、產業等利好資源的不斷落地，各地地鐵新站勢必將迎來更好的發展，而新站周邊的房屋性價比也將更高。
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日本北海道二世古房價暴漲66%！
在以粉雪聞名的日本北海道二世古（Niseko），在中心地段的餐飲店工作的日本女性抱怨：“房租漲了，不得不從郊外開車1小時來上班。”這是因為由於滑雪度假村的訪日外國游客增加，地價上漲在持續。
北海道彙總的基准地價顯示，二世古所在的倶知安町樺山地區的漲幅2019年達到66.7％，連續4年高居日本首位。在日本的地方的街道中，是罕見的上漲。
北海道滑雪度假村比全球首位低6成
但從全球範圍來看，仍顯得偏低。熟悉滑雪度假村的英國房地產服務商第一太平戴維斯（Savills）數據顯示，從2019年10月每平方米住宅價格來看，二世古為8139歐元（98萬日元），在世界範圍內僅排在第31位。比達到2萬3030歐元（276萬日元）、排在首位的法國高雪維爾（Courchevel）低6成以上。
日本北海道二世古的Setsumon 301號公寓現代奢華，設有兩房，經過精心設計。靠近所有的餐館和商店，距離滑雪山（可乘坐Ace Fa滑雪纜車）只有120米。房價約¥688萬。點擊查看房源詳情
第二位是美國科羅拉多州的阿斯彭（Aspen），其後是瑞士的聖莫裡茨（Saint-Moritz）和法國霞慕尼（Chamonix）等世界著名地區。二世古的物業投資收益率“在好的時候達到7％”（當地房地產公司），與僅為5％左右的世界滑雪度假村平均值相比顯得劃算。在二世古提供戶外娛服務有24年的NAC公司的社長ROSS FINDLAY表示，“與歐美的一流度假勝地相比，二世古仍然便宜。”
位於美國科羅拉多州阿斯彭的山景觀豪華別墅，占地面積2372平方米，建築面積840平方米。6臥9衛的超大空間，3層層高的開闊視野，為居住提供了極佳的體驗。房價約¥1.18億。點擊查看房源詳情
日本企業也成為收購對像
海外資金的流入正在推高日本資産和服務的價格。雖然對日本人來説顯得偏高，但從海外來説仍偏低。如今“企業”也不例外。
一家中國的基金最近收購了涉足電子零部件業務的日本關東地區的中小企業。相關人士透露，“在招標中沒有其他買家，包括工廠在內，最終以低價收購。”
據日本RECOF公司的統計顯示，2018年中國企業對日本未上市企業的並購（M&A）件數增至2008年的6倍，達到25件，創出過去最多。近年來突出的是收購因經營困難和缺乏接班人而瀕臨停業的中小企業。一名並購的仲介業者表示，一些面向制造業的日本零部件廠商和消費品企業等雖然具有技術，但因日本大企業沒有興趣而被海外企業低價收購。
依賴外需的增長也是一種戰略。對地方來説，還是邁向全球化的契機。
“おいしい怎麼說？”“好吃”。在人口不到8千人的北海道白糠町。坐落在山間的“茶路小中學校”的教室裡傳出響亮的中文。在該町，從保育園到高中的全部公立學校都教授中文。雖然是除了漁業之外沒有優勢産業的地區，但如果前往釧路和札幌，在水産加工企業等的工人和游客中，很多都是中國人。白糠町教育委員會表示“如果懂語言，將來的工作機會將增加。”
但是，難以判斷今後日本是否持續受青睞。嬰兒用品企業貝親12月2日以中國訪日游客減少為由下調了業績。該公司常務執行董事板倉正表示，“訪日游客需求觸及天花板”。SMBC日興證券的宮前耕也指出，“關於對訪日游客的過度經濟依存，國際局勢和彙率波動成為風險”。日本仰仗“便宜”的增長同時存在脆弱性。如今是應該日本點檢限制放寬等國內改革是否停滯的時期。
關於居外IQI
居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。 居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上更多在售日本房源，或致電 400-041-7515 諮詢日本移民、留學或房產投資的機會。
來源：日經中文網
責編：Zoe Chan
高租金回報、房產增值快的海外房產，其實只要壹百萬？
越來越多的海外置業者，正在將海外房產視為一種面向投資者的金融商品。與傳統的投資理財項目相比，海外置業投資有很大的優勢，在政治經濟穩定的國家購買房產，以較低的資本投入，收益穩定，收益率也高。
我們采訪了三位通過居外購置海外房產的客戶，來為大家分享他們低成本高收益的生財之道。
王女士
36歲 傳媒行業傳媒主管
購置房產所在地：馬來西亞 吉隆坡
在馬來西亞買房子真的就是湊巧，其實當時是在網上搜索馬來西亞旅游攻略，正好看到了一篇文章，是分析介紹馬來西亞吉隆坡房產投資，看著價位很合適，就動了心思。
選擇在居外購買，也是朋友介紹，他們公司之前和居外有過合作，就幫我牽線咨詢馬來西亞的房市行情，居外給人感覺很專業，詳盡地給我分析了關於吉隆坡房產的問題，像是價位、租金收益、投資前景等，加上我後來自己做了一些相關功課，最後敲定下來吉隆坡的一套房子。
近年趕上“一帶一路”的熱潮，政策的優惠讓吸引了很多國人到馬來西亞買房。而且馬來西亞房價2018年增幅排名亞洲第三，租賃投資回報率達到6%-8%，遠高於國內的大陸地區（2.66%）。而首都吉隆坡躋身世界ALPHA一線城市，2010年之後吉隆坡房價平均漲幅為9.7%，排名全球前十。
在買房的時候，也考量了文化、語言、教育醫療等方面，馬來西亞和中國文化相通、語言也相近，相對來說也更加適合國人投資與居住。而馬來西亞推出的“第二家園計劃”——外國公民持第二家園長期簽證可以在馬來西亞長期居住和工作而不用放棄原有國籍，也同樣是我選擇的馬來西亞的原因之一。
馬來西亞吉隆坡的房產，3臥2衛，115萬元
- 吉隆坡賽城核心區位，優質學校學區房
- 精裝修拎包入住，業主每年谷底返7.2萬元，每三年房租遞增5%
- 24小時安保服務
周先生
34歲 互聯網行業產品經理
購置房產所在地：菲律賓 馬尼拉
菲律賓算是這兩年最炙手可熱的房產投資地了吧。菲律賓是亞洲GDP增長最快的國家之一，正在經歷著十年前中國飛速發展的道路。菲律賓馬尼拉是全球人口增速全球領先，彙集了整個國家的高收入人群，和外資企業及NGO工作人員，租房需求強勁。
我也是看中了這點，所以選擇在首都馬尼拉入手了一套170萬左右的房產。雖然菲律賓房產已經熱了一段時間，但事實上，現在購入菲律賓房產依舊是一項回報很高的投資項目。菲律賓房產的租金回報率總體在6%左右，既可以享受高租金，同時又能獲得房產增值。
菲律賓對外國人投資門檻低，投資起來會更方便，從這一點來看，菲律賓是海外購房投資的好選擇。
菲律賓馬尼拉的房產，1臥1衛， 94萬元
- 位於馬尼拉華人最多也是做密集的帕塞區
- 本區域有馬尼拉最大的賭場，全亞洲最大的SM商場
- 投資回報在8%以上
金先生
42歲 金融從業者
購置房產所在地：日本 大阪
之前也有投資過澳洲的海外房產項目，算是有一點相關的經驗。趁著手裡還有余錢，想著讓手裡的錢繼續保值，就選中了相對投資成本低一些的日本房產作為投資對像。
日本的房產相對於歐美國家的房產的好處是，戶型小、成本低、脫手快，好出租。我在入手房產之前做了一些功課，對比了日本各城市的房價、租金和城市發展潛力，最後決定在大阪買房。
我入手的房子27平，不到70萬，靠近大阪地鐵的中央線，交通很方便。這種位置好的小戶型在年輕的上班族中間很吃香，當時入手的時候就看好了這點，而且這本房子本身也自帶租約，所以相當於買過來可以當現成房東，這租客合同到期倒也不愁找不到下家。
日本的房地產市場非常成熟，已經有很完善的法律法規和交易機制，經濟和政治環境也很穩定，因此日元資產其實是自帶避險屬性的。
大阪確實也是個很有發展潛力的城市，2025年大阪就要舉辦世博會，而且日本政府已經通過了在大阪興建賭場的法案，像是澳門、拉斯維加斯等著名賭城，眼見著都是靠賭場發展起來的，可以說，未來的大阪的房市還有很大的上升空間。
日本東京的房產，1臥1衛，88萬元
- 項目位置位於大阪市中央區
- 距大阪Metro中央線【堺筋本町】站徒步5分, 交通便利，便利店徒步3分，超市徒步3分，郵局徒步8分
- 房屋永久產權，收益穩定
如果對以上城市的房產感興趣的話，歡迎致電 400-041-7515 聯系居外，也歡迎分享你和居外的房子那些事兒~