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胡润发布海外置业投资回报指数：德国柏林领跑

哪里房价涨幅领跑全球？哪里置业投资回报最高？胡润研究院12月6日发布的两份报告给出了答案。

据胡润百富网站消息，12月6日，胡润研究院携手不动产管理机构斯维登集团，联合发布《斯维登置业·胡润2018上半年全球房价指数》（以下简称《房价指数》）及《斯维登置业·胡润2018上半年海外置业投资回报指数》（以下简称《回报指数》）。

其中“海外置业投资回报指数”是中国高净值人群最主流的大陆以外置业地区的房价年涨幅、租金回报率和当地货币兑人民币涨幅的总和。报告中的指数变化反映的是截至2018年6月过去一年的年度涨幅。

报告显示，美国城市房价涨幅居世界第一，加拿大温哥华领跑全球房价涨幅，过去一年涨幅达15.4%，西安领跑中国房价涨幅，过去一年涨幅达11.8%；德国柏林成为全球置业投资回报最高的城市；其次是爱尔兰都柏林，排名第三是美国的拉斯维加斯。

据悉，这是胡润研究院第四次发布“全球房价指数”和“海外置业投资回报指数”。

温哥华房价涨幅居全球首位

《房价指数》显示，加拿大温哥华过去一年跃居全球房价涨幅第一，涨幅达15.4%。房价涨幅第二位的是德国柏林，涨幅14.9%。接下来是美国西雅图和拉斯维加斯，涨幅分别为13.1%和12.7%。爱尔兰都柏林排名第五，涨幅12.5%。西安成为过去一年中国房价涨幅最快的城市，徐州、重庆和洛阳也表现较好，位列全球前20。

前50名城市共来自19个国家，其中美国最多，有16个城市进入前50，比去年同期增加9个；其次是中国11个，比去年同期减少10个；德国4个，加拿大、英国和泰国各2个，爱尔兰、匈牙利、荷兰、西班牙、丹麦、瑞士、法国、澳大利亚、新西兰、冰岛、马来西亚、日本和波兰各1个。

《房价指数》指出，受全国各地限购政策影响，中国城市的房价涨幅明显放缓。西安成为唯一一个进入全球房价涨幅前十的中国城市，涨幅11.8%。对比去年同期，新增徐州、洛阳、温州和宁波四个大陆城市，一线城市中，北京、上海和广州均跌出前50名。

胡润表示：“今年下半年前四个月，上海、深圳房价呈微幅下跌，北京基本维持稳定，广州同比平均涨幅3.5%。二三线城市基本保持和上半年持平的涨幅。”

柏林为全球置业投资回报最高城市

《回报指数》指出，“胡润海外置业投资回报指数”是当地的房价年涨幅、租金回报率和当地货币兑人民币涨幅三项相加而成。例如，德国柏林房价年涨幅14.9%，租金回报率2.9%，汇率下跌0.2%，三项相加得投资回报率为17.6%。

德国柏林成为全球置业投资回报最高的城市；其次是爱尔兰都柏林，排名第三是美国的拉斯维加斯。胡润表示：“柏林的投资回报率能排到第一，这让我比较意外。德国房价一直以来都比较稳定，但最近涨得很快。”

《回报指数》显示，前50名投资回报率最高的城市共来自19个国家，其中美国以21个城市居首，比去年同期增加6个；其次是英国5个，德国有4个，加拿大、西班牙、法国和泰国各有2个，中国、爱尔兰、荷兰、丹麦、马来西亚、匈牙利、马耳他、日本、韩国、冰岛、波兰和新加坡各1个。

中国楼市降温

在楼市调控政策持续作用下，中国楼市已开启降温模式。

中国指数研究院发布的最新报告指出，根据中指百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2018年11月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为14641元/平方米，环比上涨0.27%，涨幅较上月收窄0.20个百分点。其中，西安环比上涨0.64%。

中国指数研究院表示，在中央遏制房价上涨决心不会发生改变的情况下，各地方政府将继续严格执行各项调控措施，加快建立健全住房保障体系，切实改善住房供求关系，确保市场稳定。未来，受政策持续深化影响，一线城市房价将继续维持稳定，其他热点城市房价将继续调整，房价降温的城市数量将进一步增加。

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来源：中新经纬
责编：Zoe Chan

【图集】柏林住房紧缺却空房多多看看德国人都怎么住？

在德国，对很多人来说，要找到房租付得起的住宅，难上加难。此种情况，柏林尤甚。左翼活动人士不愿容忍此一恶况。

为抗议住宅市场紧张局面，占房者们在首都柏林占领了多个空置建筑物。当局通报说，共有8栋房子被占。不过，其中6栋房子是“假占”，活动分子们仅在相关房子的窗户外打出标语。

这一行动的支持者们报告说，周日（5月20日）晚在新克尔恩区（Neukölln），执法人员行为粗暴。警方一名发言人则称，局面起初“相当平静”，不过，后来还是“派出了救护车”。警方称，在新克尔恩区的该住宅楼里，共有56人据守，他们都有可能被控破坏住家和平。在克罗伊茨贝格区（Kreuzberg）的一栋楼房里，一度亦有占房者聚集，后来遁迹。

投机商招恨

占房者运动的一名发言人批评说，柏林无房者成千上万，收入中越来越大的部分需用于支付不断增加的租金，在住区日益分化的背景下， “住房空置属于非法”。20日晚，占房运动的支持者们从克罗伊茨贝格游行至新克尔恩。警方出动，维持治安。

左翼党也在一份声明中批评说，“在柏林，几无可能找到付得起的住宅。奢华修葺、投机式空置、盖建昂贵自有住宅成为主调”。左翼党强调指出，联邦法律保护了“有房人和投资商们的个人营利”，而未考虑大众拥有足够住宅空间的需求。

德国人如何租房住？

**大家一起来租房** 在很长一段时间里，柏林的老式住宅人满为患。常常是一大家子人住在一间、两间房里。那些老式住宅往往状况很差，就像（图中）上世纪80年代柏林普伦茨劳贝格的这些专门用于出租的旧楼一样。不过如今，经过整修、翻新的老式公寓则非常受欢迎。

**社会主义“板楼”** 在前东德，政府为了解决住房紧张的问题，在全国上下盖起图中的这种板楼。这些板楼的所有者通常是国有企业、住房协会。在当年，这种单元楼很受欢迎。对比旧时住宅，它们房子新，房租低，而且水、电、暖一应俱全。

**阳台很重要** 根据数据统计网站“Statista”2015年调查，48%的德国人租房住，52%的人则选择买房——买房者的比例比两年前增加了不少。大部分租户选择住在公寓楼，最好有阳台，毕竟在夏日，自家阳台就像是一片小绿洲。

**庭院闲聊** 柏林老式住宅的另一个特色是：里院通常有一栋或者几栋楼，以前其中还常有商家。作为房客，在院子里很容易与过往的邻居攀谈起来。

**公寓门铃** 在传统的居民楼门铃上，通常只写着住户的姓，不会标明楼层。因此，如果有客人来拜访的话，要记得告诉访客自己所住的楼层！

**合租生活** 很多大学生、艺术青年都喜欢相对实惠的合租，这一点在大城市尤为明显。有时候，客厅也被作为卧室租出去，以便进一步摊低房租。今天该谁买卫生纸？该谁打扫卫生？当然，合租生活需要一点纪律性，也需要做些妥协。

**租房也要管装修？** 对于刷墙这样的房屋装修，不同的租房合同规定也有所不同。比较常见的是，租客在入住或者搬走时重新刷墙。比如，你在入住时把墙或者门刷成彩色的了，房东可以要求你重新刷成原来的颜色。

**厨房，这个可以有** 很多初到德国的人在租房时都很惊讶：租来的房子居然不带厨房？！确实如此，在德国，用于出租的公寓不一定自带厨房。有时候，新租客可以幸运地从上一位租客那里，把旧的厨用电器、橱柜“继承”（买）下来。

**迷你卫生间** 老房子的卫生间通常很小。很多旧式公寓起初没有自己的浴室、卫生间，后来额外添上去的，因此修在某个角落里，或者像图中一样发挥想象力：在该柏林公寓中，淋浴被装在了厨房里。

**“3ZKDB”是什么意思？** 在德国找房，很容易遇到一些缩写，比如“3ZKDB”，它的意思是三间房（3Zimmer）、带厨房（Küche）、带门厅（Diele）、带浴室（Bad）。此外，房屋信息中通常还会包括平米数。在德国，租金最高的城市是慕尼黑，其平均租金达到了每平米16.55欧元，其次是法兰克福和斯图加特。

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来源：德国之声中文网
责编：Zoe Chan

居外说第八期精彩回顾：欧洲最稳房市德国房价能飞多高？

在相当长的一段时间内，德国稳定的房价都是一个神话。经济学界甚至用“沉睡”一词形容。普遍将这个原因归结德国政府的制度性因素，高税收、土地控制、支持自建房等。随着新移民法草案的曝光、2024年欧洲杯的即将举办，大量技术移民将涌入德国，房价走势将何去何从？

据德国之声报道，德国的新移民中，专业技术人才越来越多。这正是德国政界多年来梦寐以求的。德国在基础科学与应用研究方面十分发达，以理学、工程技术而闻名的科研机构和发达的职业教育，支撑了德国的科学技术和经济发展。以汽车和精密机床为代表的高端制造业，也是德国的重要象征。因此，德国非常青睐IT人才、数学家、科学家等。近日，德国内政部长泽霍费尔提交了一份关于德国移民法草案要点的文件，这份文件为德国接纳新移民给出了明确标准：降低具备资质的专业人员移民门槛。根据这份草案，各地政府以后将“原则上放弃德国人优先”，有能者即居之。

2012年至2017年期间，德国雇员人数增加了288万人，达到创纪录的3216万；新增员工中，包括88.9万欧盟移民，和38.6万非欧盟移民。从长远来看，德国非常依赖非欧盟国家的技术移民，其结果必然导致房屋数量的供不应求。

租金收益稳定，德国租赁住房率高达40-50%，是欧洲最大的租房市场，如此高的租房比例意味着在德的房产投资可获得良好的租售比。自2010年到2016年，德国平均上涨房租10.2%，不少大城市上涨20%以上，如首都柏林，涨幅为26%。《环球时报》记者所租的一套60多平方米的公寓，10年前月租金才不到400欧元，目前已经接近800欧元。

房价有上涨潜力，德国联邦统计局发布的数据显示，德国房价近几年来一直处于亢奋上涨态势，究其原因主要是在人口密集的大城市，住房的确供不应求，造成僧多粥少、水涨船高；再者，欧洲央行的低利率政策，使德国房贷利息达到历史新低，进一步刺激了人们的购房欲望。专家预测，在新的一年里房价还会持续上涨。

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2018年德国住宅市场价格和租金展望

德国的大都市区正在蓬勃发展。当前的房地产发展周期始于2009年。在这段时间内，许多城市的住宅物业价格出现了大幅上涨，部分城市的公寓价格上涨了一倍。强劲的人口和就业增长和持续下降的失业率推高了房地产需求，而供给弹性也处于低位。新开发项目开始缓慢推进，住宅空置率也有所下降。因此，租金正在加速增长。政府采取的监管措施不太可能起到充分的缓冲作用。房价和租金将于2018年出现明显的上升。

多个城市的数据证明，房产需求居高不下而房产供应不足。慕尼黑（Munich）的住房空置率接近于零。2017年，柏林市（Berlin）的就业率上升了0.4%。早在2015年，法兰克福的房地产市场就出现了4万套住宅的供应缺口——这表明2017年公寓价格同比上涨15%的原因并不只是英国退出欧盟。斯图加特（Stuttgart）地处盆地，这样的地理特性对建筑工程造成了一定的限制，进而导致公寓价格在当前周期内翻了一倍。

德国主要城市公寓价格（单位：欧元/㎡）从左到右，分别是慕尼黑、杜塞尔多夫、法兰克福、汉堡、斯图加特、柏林

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汉堡（Hamburg）和杜塞尔多夫（Düsseldorf）的物价也呈现强劲上涨趋势，然而这两个城市的房地产需求增长速度比其他大都市要慢一些。因此，两地房产市场对利率变化的敏感程度可能高于其他城市。尽管如此，由于根据我们设定的基线情境所预测的结果是2018年期间利率只会小幅度上升，汉堡和杜塞尔多夫应该也会出现物价和租金上涨的情况。过高估值的现象日益频繁，因此德国房地产市场出现价格泡沫的风险正在上升。价格上涨趋势可能会延续数年，至少在德国的大多数主要城市是这样。

风险展望：

即使受到利率的冲击，2018年德国的房价和租金仍会继续上涨。

住房需求受到的矛盾效应意味着房价受到的影响程度会相对较小。由于许多大都市地区都遭遇了住房供应严重短缺的问题，即使出现了“利率冲击”的情况，住房短缺也很可能是推动房价的主要因素。因此，即使利率上升，我们仍预计今年房价和租金将保持强劲增长。此预测也适用于杜塞尔多夫和汉堡，因为相比德国其他大都市地区，那里的房地产市场对于利率变动可能更加敏感。德国城市住宅市场受到的“利率冲击”影响应该十分有限。这意味着2018年的利率变化对经济增长和宏观审慎环境造成的影响也微乎其微。接下来，更高的利率及其对德国公寓和房产市场的潜在影响可能会成为房地产行业所面临的一个重要问题。在当前的房地产周期中，利率风险很可能会上升。然而，利率变动在很大程度上取决于经济整体的增长，价格升降趋势，还有未来可能实施的货币政策，因此显然存在着不确定性。

“资金避风港”德国正在扩大其欧洲住宅投资的领先地位

自2009年以来，德国的房地产热潮一直在扩张，一些城市的公寓价格在此期间翻了一倍多。随着主要城市的人口和就业人数继续增加，房地产价格和租金的增长预计不会很快结束——尽管缺乏新的供应意味着投资机会可能变得更加稀缺。

根据仲量联行（JLL）的研究，2017年德国的住宅交易总额为170亿欧元（约1346亿元人民币），比上一年增加了近25％。更重要的是，德国占欧洲住宅总量的近40％。它的五个城市——柏林（Berlin）、汉堡（Hamburg）、杜塞尔多夫（Düsseldorf）、德累斯顿（Dresden）和慕尼黑（Munich）都是欧洲大陆的前20名城市之内；首都柏林更脱颖而出，成为国际买家的最爱。

虽然供应短缺仍然是一大障碍，德国强劲的经济、相对稳定的政治和持续的移民净增长都让海外投资者有充分理由对2018年及以后该国的住宅市场感到乐观。

随着房价和租金的强劲增长预计在2018年持续，德国将继续成为海外房地产投资者在欧洲的首选地。

｜欧洲的避风港

虽然伦敦仍是海外购房者的传统偏好，英国退欧所带来的不确定性和房产印花税的增加在过去几年里令德国受益匪浅，因为许多投资者和全球企业都寻求更加稳定的选择。“英国退欧的影响” 是投资者给出的常见原因——他们在今年较早前普华永道（PwC）发布的《2018年欧洲房地产新兴趋势》（Emerging Trends in Real Estate: Europe 2018）报告中将柏林和法兰克福列为首位。

尽管大多数德国住宅投资主要来自国内买家，外资仍占据着重要的份额，并正在迅速增长——根据仲量联行的数据，外资从2016年的不到20％增至2017年的超过四分之一。大多数外资来自其他欧洲国家，如法国和瑞士，但随着德国住宅市场在海外获得更多曝光，来自更远地区的投资也正在相应地增加。

由于现有住房存量有限，远期购买交易正在增加，因为买家希望确保对仍在建设但可能在完工前售罄的房产分一杯羹。资产和基金经理也在帮助投资者实现投资组合多元化，以实现最佳的收益率表现。

｜在德国哪里投资？

虽然城市之间存在显着差异，但德国大都会区的特征通常是需求增长和供应不足：城市人口不断增加，空置率下降，租金增长加快，部分地区比其他地区更多。

柏林继续占据主导地位，去年的住宅投资达到37亿欧元（约293亿元人民币），超过任何其他欧洲城市。柏林的房地产市场极为多样化，高端的市中心公寓和郊区物业比更具竞争力的实惠房子享有更强劲的价格和租金增长。公寓是柏林房地产买家特别感兴趣的领域，平均价格自2010年以来翻了一倍多。

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在首都之外，德国其他一些主要城市的价格增长和净收益率更令人雀跃。去年汉堡的投资增长了63％，总额达到10亿欧元，而杜塞尔多夫的投资则增长了126％，达到5.6亿欧元。远期购买占两个市场交易的一半以上。法兰克福（Frankfurt）是另一个吸引投资者和移民的选择，因为其国际人口众多，经济蓬勃发展，2.9％的净收益率高于其他主要城市。

位于法兰克福的新建楼盘，充分引入了现代化节能住宅体验，对于想要接近文化、购物、金融区和各种休闲活动的人们不要错过。代理公司更特别为在德国投资房产的客户提供租凭和管理服务。售价仅约33.3万欧元（约¥257万）。

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｜住宅市场前景

与欧洲大部分地区一样，德国房地产市场的发展因缺乏新建筑以满足高需求而受到限制。在柏林尤其如此，政府重点开发经济适用房意味着建筑许可严重受限。

随着人口增长放缓以及更多目前正在规划中的项目进入市场，预计未来几年这种压力将会缓解，但就目前而言，大多数投资者都满足于通过远期购买来静待投资成果。随着价格和租金增长可能在未来几年继续增长，德国的住宅投资能够在相对较低的风险下提供有利可图的长期收益。

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原文：南华早报
编译：Zoe Chan

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德国主要城市房价暴涨央行发出调控预警 | 德国

莱坊房地产咨询公司（KnightFrank）最新发布的数据显示，2017年，德国柏林的房价涨幅达20.5%，居全球之首。人口激增、租金上涨和外来投资者涌入，成为柏林房价高企的三大主因。德国柏林已经成为全球房地产市场的新贵。

德国四城市上榜

在莱坊公布的2017年全球十大房价涨幅最大城市排行榜中，德国有四座城市挤进榜单。除了首都柏林，汉堡、慕尼黑、法兰克福等城市也榜上有名。其中，与2016年相比，汉堡的房价增幅达14.1%，位列第七；慕尼黑以13.8%的涨幅排名第八；法兰克福13.4%，排名第十。

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紧随柏林的是土耳其的沿海城市伊兹密尔，房价增幅达18.5%。排名第三的则是冰岛首都雷克雅未克（16.6%）。

此前，为抑制房价大幅上涨，加拿大卑诗省政府对省内房价，尤其是首府温哥华所在地区的房价出台新政。卑诗省政府宣布，对外国买家（加拿大公民和永久居民除外）征收15%的房产转让税。相比之前的税率整整提高了8倍。新政出台后的效果也非常明显，狂热的温哥华楼市应声降温。莱坊数据显示，尽管温哥华地区房价去年涨幅高达16%，但现在已跌出前三，位列第四。

此外，中国香港（14.8%）、匈牙利首都布达佩斯（15.5%）、荷兰的鹿特丹（13.4%）均在十大涨幅之列。

而受到英国脱欧影响，英国首都伦敦的房价涨幅有所放缓，仅为2%，位列第101位。曾经被炒得火热的新西兰奥克兰的房价，也因政府的房价抑制措施，增幅仅为2.2%，位列第99。

警惕房价泡沫

对于柏林房价的抢眼表现，莱坊在其分析中并不对此表示意外，认为这是德国房价多年来不断上涨的结果。莱坊的数据显示，自2004年以来，柏林房价的平均涨幅已超过120%。

推动柏林等德国大城市房价高涨的背后，是不断涌入的外来人口。柏林目前已是德国人口最多的城市。德国媒体此前在德国大城市人口发展前景中提到，柏林、慕尼黑和法兰克福将是德国人口增长最快的几个城市。

过去5年来，柏林人口以每年5万的速度增加，目前柏林已发展成拥有350万人口的大城市。莱坊预计，到2035年，柏林人口还将增加14.5%，将是德国平均增长率的13倍。

除了人口因素，柏林本就低于欧洲其他主要城市的房价成为了外来投资者眼中的“香饽饽”。即便柏林房价以每年10%的速度上涨，依旧赶不上纽约或者伦敦。比如，柏林市中心的一套公寓，与伦敦同等面积、地段相似的公寓相比，售价能便宜2/3。因此，不难理解外来投资者对柏林楼市，无论是普通住宅市场，还是商用地产，均趋之若鹜。

在商用地产方面，加拿大安大略省养老金投资基金在去年10月以11亿欧元投资了位于柏林新中心波茨坦广场的大型综合体项目索尼中心。挪威养老金投资基金也以4亿欧元投资参建欧洲最大数字媒体集团斯普林格（AxelSpringer）的总部大楼。

此外，作为“欧洲的硅谷”，大量互联网公司涌入柏林，也拉动了资本市场的活跃。谷歌、脸谱网、亚马逊等全球知名互联网公司均在柏林设立了分公司。另外，欧洲以及全球的顶级投资公司也在柏林寻找好项目进行风险投资。可以说，互联网行业的发展在吸引世界各地高端人才进驻柏林时，也必然带动当地房地产市场的发展。

房价显著上涨，德国央行也早已关注到。今年2月，德国央行对柏林等大城市的楼市可能存在的泡沫发出警告。德国央行认为，许多德国城市的房产价格至少存在15%的虚高，这一比例在柏林尤其高达35%。

目前，柏林市政府正密切关注加拿大温哥华政府采取的对外国购房者征税的实施状况。不排除柏林政府也在未来通过对外国购房者的税收机制，抑制当地房价过热。

来源：第一财经日报

排版：Shelly Du

柏林跃升欧洲投资新宠市中心全新豪华公寓完美之选 | 德国

与其他欧洲著名的首都城市相比，德国柏林的最大优势就是房屋舒适精美而价格低廉。作为欧洲经济实力最雄厚的国家首都，柏林总是充满生机、乐趣和惊喜。座落于原德国东部的米特区（Mitte）是市中心最昂贵的区域；著名的勃兰登堡门（Brandenburg Gate）、德国国家歌剧院、亚历山大广场（Alexanderplatz）以及王储宫殿都在此地区。“格林特”公寓地处柏林市中心米特区，占据铂金地段，距离御林广场只有几分钟的步行路程，共包含72个待售物业，是非常珍贵的投资置业机会。

市中心优质开发项目，为您带来投资柏林的最佳时机

“柏林被认为是全球主权财富和知名投资者的机会主义投资。” Wealth-X定制调研总监温斯顿·切斯特菲尔德（Winston Chesterfield）表示。近期，《南华早报》发表了一篇题为《现在是时候投资柏林房地产了》的报道。据房地产顾问公司仲量联行统计，截至去年9月，柏林房地产投资总额增至59亿欧元，较去年同期增长74%。另外，第三季度该城市的写字楼占用率创过去十年新高。柏林的吸引力是显而易见的。

Wealth-X表示，由于相较于其他欧洲首都城市，柏林房价较低，因此，这里仍是科技初创公司和国际学生的中心——虽然近几年房价已经迅猛增长。租金一年增长了7%至12%，由于柏林的住房库存量相对较小，因此，房地产专家预计这一趋势将持续若干年。

而米特区是德国首都柏林的第一区，也是该市最中心的一个区，房价超越全城各区自然不足为奇

另外，由于欧洲最繁荣的房地产市场伦敦在英国脱欧之后面临混乱，德国柏林预计将成为国际购房资金的主要受益地之一。当地的一家房地产代理商Ziegert的发言人表示：“柏林被视为投资的安全港，现在中国购房者稳步增加，在柏林市中心寻找新的优质开发项目。”

将历史与现代结合，市中心铂金地段价值独特

“格林特”是地处柏林市中心的非凡公寓，占据铂金地段，距离御林广场只有几分钟的步行路程。该建筑已经经过了精心翻修，呈现新颖而现代的风格，尤其在装饰中非常重视细节，所有的一切都符合高品位生活的需求。在这些公寓里，您可以看到完美融合了过去和现在，并让您能住进值得期待的生活绿洲。

该建筑始建于1873-1886年，如今您还能在这里感受到历史的气息，但新扩建之后的大楼呈现了Wilhelminian风格，内部有72个从几十平米到330平方米不等的物业。此外，建筑师也在创建社区水疗，包括庭院绿洲和炉火休息室等部分，让您更能享受舒适生活。在该建筑的底楼还有一间百货大楼，这里吸引了不少游客，来到这里的人们首先了解格林特是如何将过去与现在完美融合，呈现这种永不过时的设计特色。

多种格局户型可选，全部尊享24小时礼宾服务

“格林特”公寓项目共包含72个待售物业，它是由五栋建筑共同组成的一个建筑群，气派非凡，是地段优越的稀缺物业。这里临近御林广场、勃兰登堡门和弗里德里希大街，这个位置也决定了他的稀缺性和未来巨大的升值潜力。

无论您是想寻找合适的住宅，还是工作室，这里都有令人满意的选择。这里有多种不同面积的住宅户型可供选择，从两室到三室，面积约50至100平方米。这些住宅装修很好，带有开放的厨房和起居区，还有精美豪华的套内浴室。建筑内也有优雅的工作室出售， 1室的面积约25至50平方米，带有令人印象深刻的天花板高度，开放式格局设计十分独特。此外还有带露台的屋顶物业出售，分别是 2至5室，约100至330平方米。这些物业带有细心栽种的屋顶花园，可以俯瞰Gendarmenmarkt，还可根据要求提供室外厨房、壁炉、桑拿和水疗。

这里的配套设施也非常高端，包括有Valdama亚光黑色意大利浴室配件、来自Vola的斯堪的纳维亚设计师黄铜配件、黑烟熏橡木、深色木框窗户和大型石材。设计巧妙的庭院为您带来了市中心的绿洲，有宁静的氛围又有自然风味。带壁炉的休息室，可作为舒适的大堂，并在此让您体验现场礼宾服务和24小时App至尊服务。另外在地下停车处提供15个电动车车位。

购买这处物业时，买方需要向中介公司Basis AG Immobilienberatung支付佣金，金额为购买总价（含增值税）的4.76％。欲进一步了解尊贵“格林特”公寓的详情及开放时间，请点击：http://www.juwai.com/37899975.htm。

注：本文属于商业赞助内容，素材由居外网签约房产经纪人Franziska Brenner提供

文字：吴洁
排版 & 责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

德国取代英国成为欧洲最具投资吸引力国家欧盟蓝卡移民方式成焦点

前不久，德国新闻电视频道网站报道了一则房产投资新闻引起了中国投资人的关注。报道称，对国际房地产投资者来说，德国是个黄金国，它代表着司法保障、政治稳定和强有力的经济，买家中有一个群体尤其引人注目——富有的中国人。显然，德国已经意识到中国人去德国投资房产已成趋势。近年来，德国房产市场发展迅猛，投资潜力巨大，吸引了包括中国在内的国外投资者，纷纷开始在德国投资置业，主要投资方向是德国办公地产、零售地产、酒店地产以及工业物流地产等各类商业及住宅地产投资领域。

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德国成为欧洲长期投资首选

2018年欧洲房地产最佳投资价值及前景前10排名，德国有四个城市上榜，第一名是柏林，第二名是法兰克福，第四名是慕尼黑，第六名是汉堡，前五名德国独占三席。德国房产一直被业界称之为“房地产投资避风港”，面对国内房产市场的低迷，精明的中国投资人在加快海外房产投资的脚步，德国成了投资欧洲的优选。

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普华永道：德国取代英国成为欧洲最具投资吸引力国家

相对北京、上海5-10万/平米的房产，德国的房产简直就是“白菜价”，即使在大城市也非常便宜，25万至40万欧元一套的房产随时能买到。据悉，投资德国房产的中国人出租和自住各占一半，有的投资人会购买不止一处房产，移民德国的会留一套自住或度假，其他用来出租，由此获得高且稳定的租金回报。柏林和法兰克福是中国投资人最青睐的城市，环境宜人，旅游业发达，教育资源丰富。另外，由于德国教育世界领先，而且留学成本很低，还有很多中国人投资房产的同时也准备给孩子留学居住。

目前，超过一半的中国富人在国外有房产投资，而在2011年的时候还只有五分之一。虽然德国不是传统的移民大国，但近年申请德国移民、投资德国房产的投资人越来越多。

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关于德国欧盟蓝卡的申请条件等事宜

德国移民局的移民政策详解

作者：Lisa Zhu

柏林吸引力大增跃升英国脱欧后的全球资金避风港 | 德国

房地产市场蓬勃发展以及较低的房价，吸引着超级富豪们来到德国首都。

长期以来，柏林一直以欧洲的时尚人士、学生和半退休摇滚明星之都而闻名，现在又成为超级富豪们的聚集地。20世纪70年代，当大卫·鲍伊（David Bowie）搬到西柏林三年时，这座城市到处都是价格低廉的住宅和欣欣向荣的地下音乐场所。

目前，鲍伊曾经居住过的舍恩贝格（Schöneberg）地区及其附近的克罗伊茨贝格（Kreuzberg）深受土耳其移民欢迎，现在已经让人认不出来了。朋克族和革命者被年轻的职业人士所取代，擅自占用建筑物的人群让位于顶层公寓和手工咖啡馆，墙上的涂鸦谴责该地区的贵族化。

据负责跟踪超级富豪活动的调研公司Wealth-X统计，德国共有超过1.3万位超级富豪（净值在3000万美元以上），比2016年增加了近5%。就对富人阶层的吸引力而言，其研究将柏林列为最具吸引力第11位的投资地。

“随着英国脱欧日渐明朗，柏林被认为是全球主权财富和知名投资者的机会主义投资，” Wealth-X定制调研总监温斯顿·切斯特菲尔德（Winston Chesterfield）表示。

过去20年来，该城市的顶级酒店和公寓开发项目稳步增加。柏林的阿德隆酒店（Hotel Adlon）曾接待过玛琳·黛德丽（Marlene Dietrich）、查理·卓别林（Charlie Chaplin）和约翰·D·洛克菲勒（John D Rockefeller），于1997年重新开业，并分别于2004年和2013年与丽思卡尔顿酒店（Ritz-Carlton）和华尔道夫酒店（Waldorf Astoria）联手合作。2012年，位于原丹麦大使馆的五星级酒店达斯施图酒店开业。

虽然目前超级富豪们有很多去处，但他们也在积极寻找投资机会。主权财富基金紧随其后。

“涌入德国房地产市场的资金来自世界各地，”第一太平戴维斯投资管理部门欧洲基金管理主管格哈德·莱纳（Gerhard Lehner）表示。“显然对于外国资金，尤其是亚洲资金来说，柏林是极具吸引力的投资市场。”

上月，由加拿大养老基金主导的投资者以近11亿欧元的价格购买了柏林的索尼中心，这是今年欧洲房地产市场上规模最大的交易之一。2016年初，第一太平戴维斯以13亿欧元的价格将20世纪90年代的波茨坦广场（Potsdamer Platz）综合体售予Brookfield Property Partners和Korean Investment Corp，该综合体包含26.7万平方米的零售空间。“柏林已经成为德国最具活力的城市，与伦敦、巴黎和阿姆斯特丹处于同一阵线，”莱纳表示。

近期，《南华早报》发表了一篇题为《现在是时候投资柏林房地产了》的报道。

据房地产顾问公司仲量联行统计，截至今年9月，柏林房地产投资总额增至59亿欧元，较去年同期增长74%。另外，第三季度该城市的写字楼占用率创过去十年新高。

其吸引力是显而易见的。Wealth-X表示，由于相较于其他欧洲首都城市，柏林房价较低，因此，这里仍是科技初创公司和国际学生的中心——虽然近几年房价已经迅猛增长。租金一年增长了7%至12%，由于柏林的住房库存量相对较小，因此，房地产专家预计这一趋势将持续若干年。

英国脱欧之后，柏林预计将成为国际购房资金的主要受益地之一。图为位于柏林的德国的国家标志——勃兰登堡门（Brandenburg Gate）

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“德国是公认的新的资金避风港，”咨询公司普华永道在一篇报告中指出。“2017年，总体投资和发展前景领先的五大城市依次是，柏林、汉堡、法兰克福、都柏林和慕尼黑。”该报告引用了一位领先投资者的话：“我们认为柏林是未来十年发展最快的大城市。”

但购房者仍敏锐地意识到了潜在的便宜货，抵押贷款经纪商Enness集团常务董事休·韦德-琼斯（Hugh Wade-Jones）表示。“我们已经看到外国投资者对柏林的兴趣大增。该地区的历史估值偏低，这激起了投资者对这里的兴趣。刚开始是本地人随着租金开始上涨，买房具有经济价值；后来是外国投资者，人们把目光从传统的欧洲热点地区移开。”

加上超低的欧洲利率和德国的金融安全性，该城市“广受欢迎”，韦德-琼斯补充道。“我在摩纳哥合作的一位顶级猎头目前只关注柏林，如那里顶级人才的需求。”

由于欧洲最繁荣的房地产市场伦敦在英国脱欧之后面临混乱，德国柏林预计将成为国际购房资金的主要受益地之一。

“目前，对柏林的兴趣主要来自美国和土耳其。在这些国家，柏林被视为安全港，”当地的一家房地产代理商Ziegert的发言人表示。“这也适用于来自亚洲和中东的投资。中国购房者稳步增加，在柏林市中心寻找新的优质开发项目。去年，来自新加坡的需求增加了不止一倍，来自阿联酋的购房者也在柏林市场涌现。”

居外网精选德国柏林房源推荐

Kreuzbergstrasse5卧2卫顶楼公寓

这套公寓位于Kreuzbergstrasse，坐落在柏林最着名的街区之一。 Bergmannstrasse大街、Viktoriapark公园、Gleisdreieck公园；以及各种商店、餐馆和咖啡馆都位于公寓楼附近。完善的基础设施提供了与公共交通的理想连接。

这间独特的顶楼公寓总面积140平方米，位于大楼的4楼和5楼，能够欣赏Kreuzbergs周围建筑的美景。

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Wannsee湖畔2卧2卫豪华公寓

这个地块面积达3,730平方米，开发商正在建造一座豪华公寓大楼，内里规划了6间宽大的公寓。住宅保留了别墅的传统，同时也拥有独特的现代生活标志，更可以欣赏到Grossen Wannsee的美景。

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Rungestraße全新河畔4卧2卫公寓

这幢别具吸引力的新建筑位于柏林市中心，紧邻施普雷河（River Spree），共有123间现代化的公寓，一个地下停车场，独立的地下室和一个幽美的绿色内庭院。所有宽敞的公寓都设有一个阳台，让你可以随时欣赏到河景。所有公寓均配有高品质的实木地板，并设有地暖。落地窗提供充足的光线，创造一个明亮，开放的生活经验。

米特（Mitte）区的魅力在最豪华的阁楼公寓能够彻底感受：在享受令人难忘的景色之际，你的生活将不受干扰。如果你正在柏林寻找具代表性的住所，这个地址无与伦比。

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原文来源：《金融时报》
发表日期：2017年11月14日
责任编译：Zoe Chan

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德国大学生找房难愈演愈烈：柏林涨幅最大慕尼黑最贵 | 德国

每到德国开学季，大学生最头疼的事莫过于找房子了。尤其在热门的大学城，学生宿舍、微型公寓不仅紧俏，而且昂贵。这让找不到房子的人心急如麻，找到房子的人心里也不舒坦，因为租金太高，压力“山大”。这种情况有没有可能好转，甚至逆转呢？

德国大学城的房租越来越高，大学生在住房方面的花费越来越多。最新的调查显示，与2010年相比，一些大学城的房租甚至涨了70%。

一个“涨”字概括一切

德国经济研究院（IW）近日公布的调查显示，德国大学城的房租近年来大幅上涨。从2010年以来，柏林是房租涨幅最大的城市，为70.2%，价格从每平米6欧元涨至11欧元。其次是斯图加特和慕尼黑，涨幅分别为62.2%、53.1%。

在德国其它的一些大学城里，大学生的房租也越来越高。汉堡的房租涨幅达30.6%，每平米从9欧元涨到12欧元。还有科隆、波恩、基尔和莱比锡等地的房租也一路水涨船高。

住房紧缺是造成房租猛涨的原因。越来越多的房东提供配备家具的住房，让大学生能够拎包入住，这也是房租上涨的因素。据统计，在柏林8.5%的出租房配备家具，在慕尼黑这一比例达到18.2%。在斯图加特，有家具的出租房比例达17.4%，比2010年增加了10%。

如果从价格看，慕尼黑是平均房租最贵的城市，每平米租金达18.40欧元，其次是斯图加特（每平米14.90欧元），再次是法兰克福（每平米14欧元），然后是汉堡、海德堡、柏林、波恩和科隆等地。

“昂贵”学生公寓能热多久？

柏林的Campus Viva就是典型的热门学生公寓楼，地处市中心，交通方便，乘坐U-Bahn或S-Bahn等公共交通，8分钟之内就可到达亚历山大广场或洪堡大学。

从外观看公寓楼爽洁大气，不过里面的“小格子间”却非常迷你，每间总共20平米，德国人戏称是“睡觉盒子”，人在里面迈不开几步。但这“盒子”虽小，却也五脏俱全，所谓的“配备全套家具”：床、书桌、衣橱、炉灶、迷你卫生间都有。

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这样的公寓租金多少呢？冷租490欧元起价，也就是说每平米价格24.50欧元。这种价码已经是豪华公寓的标准了。不过，公寓楼业主根本不愁租不出去，因为总有足够的年轻人会想方设法住进柏林市中心的学生公寓。

对于这20平米的公寓间，售价则要13万欧元，而且业主表示只要租金保持高价，投资这种学区房的利润率能达到4.56%。

不过很多经济学家并非这么乐观。波鸿EBZ商学院的经济教授Günter Vornholz就对《世界报》表示：“项目开发商和投资者正在造成供应过剩，随着未来几年的学生人数再次下降，这种迷你公寓的热度迟早会降下来。”而且这种户型只适合学生，对于大多数市民而言都不合适，届时户型改造也非常困难。

德国大学生入学人数最高峰是在2011年，那一年德国取消义务兵役制，又因为中学13年学制改为12年的变动，造成大量适龄学生涌入大学，入学新生暴增到51.9万人。此后入学新生人数逐年下降，2015年是49.7万人，估计到2025年会降到46.5万人，比高峰期降了10.4个百分点。

此外，虽然德国的留学生数量逐年增长，但是德国毕竟不是英语国家，对于很多留学生而言，德国并非第一梯队的首选国家。如果德国大学的免费政策再有什么变动，那么留学生数量是否还能持续暴增也很难说。

鉴于这些不确定因素，很多房地产经济学家对于“昂贵”学生公寓的前景并不乐观。

找房“八般武器”全用上

不过，远水解不了近渴，眼前没房住可不行。如果还没找到房，先练就这“八般武器”，一起上阵说不定很快就有好消息。

1. 行动要快。只要获得租房新消息赶紧行动，不要迟疑，晚一步说不定鸭子就飞了。

2. 多方打听。要留意各种信息来源，虽然wg-gesucht.de网站咨询很全，但每个月有780万用户查看该网站，海量消息一晃眼说不定就错过了。多留意Facebook上各种找房小组，说不定更有成效。

3. 阅读报纸。没错，德国人很喜欢把这类信息登报，尤其是上了点年纪的德国人，他们不喜欢上网，不喜欢通过经纪公司，就喜欢把信息往报纸上一登，所以千万别忽视看报找房。

4. 懂得求助。实在找不到房就赶紧求助，可以发动亲朋好友各种关系求助。也可以到各种机构求助，这两个网站可以帮忙：wohnenfuerhilfe.info，cameloteurope.com。

5. 贴出需求。把自己的需求做成各种小条，在大学信息栏等能想到的地方都贴一遍，如果小贴条能做得醒目一点，写得个性一点，可能很快就有好消息。

6. 保持友好。去看房时一定要给房东留下好印象，回答问题不要闪烁其词，有问题也得直接问，落落大方又十分友好才能让房东放心。

7. 备齐资料。与房东见面时如果能尽可能准备好相关资料会更加分，尤其是身份证明和资金来源不要让房东产生疑惑，成功率会倍增。

8. 自组WG。还有一招，干脆租个大房子，自己张罗组个WG。不过要注意，这个必须获得房东首肯，合同上写上允许做WG使用才行。另外，最好有两个承租人，不然所有租房的所有责任都得自己担着，风险过大。

居外诚意推荐：英澳留学住宿新选择-SCAPE新型留学公寓

不同于国内包住宿、且费用便宜的现状，海外留学住宿是一个大问题，价格贵不说，还没发保证能顺利申请到宿舍，所以，大多由学生自行解决。近年来，在英国、澳洲两国热门的留学城市中，兴起了设计完善、功能齐全的SCAPE新型学生公寓，前往英澳的留学生们不妨留意下。

2012年，Scape诞生于英国伦敦，自诞生之日起，便以为留学生提供高质量生活环境为目标。在Scape看来，学生公寓不仅是一个舒适的居所，更应是留学生接触新都市新文化，形成新想法，发展新潜力，培养明日精英的摇篮。

为此，Scape提供的不仅是优良的生活环境，更为学子提供了跨文化适应平台，优质教育资源平台和海外精英圈层社交平台，使学子在海外的生活得到全方位的管理，引导和充实，也使留学效果大为加分。

目前Scape已在伦敦的肖迪奇区，东区，格林威治，萨里区和温布利区建成了6座新型学生公寓。而澳洲是Scape走向全球的第一步，悉尼、墨尔本、布里斯班、卡尔顿都将看到Scape的身影，位于悉尼阿伯克朗比大街的Scape将于2017年7月第一个开放。

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咨询服务热线：400 041 7515

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责任编辑：Zoe Chan