留學日本必讀:日本人為何如此重視規則和細節

這個國家所有的社會階級都比較平等。富人不高傲,窮人不卑下。真正的平等精神,從內心深處相信所有人本質上都是平等的——這樣的信念滲透到社會的每一個角落。

——日本人的驕傲》藤原正彥

日本政府和相關高等教育機構借助國際化的浪潮,正拼命要將日本的「智慧」傳遞到世界各國,這毫無疑問也是事實。並且,還制定了一個宏大的計畫,要「在2020年之前增收30萬留學生」,張開懷抱歡迎世界各地的優秀學生來日本留學。

可是,日本究竟能提供怎樣的教育呢?也就是說,去日本留學的價值何在呢?

出國前,一定要瞭解法律

突然想到了,一個月前的“175名中國遊客被棄日本機場,日本員警還暴力拘捕我同胞”的事件。

因為飛機流量管控的原因,澳洲廉價航空公司捷星的一架從東京成田國際機場飛往上海的客機,在成田機場延誤了十幾個小時還飛不了。180名旅客,除了5名日本人,其他的都是我們中國同胞,基本上都是遊客。

所有的人都已經辦理了離境手續,都已經進入了候機大廳,飛機飛不了,而且據說要等24小時,這一份焦慮和不安,是完全理解的。而這一份焦慮與不安,最終演變成了對於航空公司的抗議,並與機場工作人員發生肢體衝突,一人被員警拘捕,消息傳到中國國內,就演變成了“日本機場歧視中國旅客,日本員警對中國人施暴。”

那問題出在哪裡?中國的乘客認為,我坐了你的飛機,你就得管我一切。至少應該提供住宿和餐飲,不然就是“非人道虐待”。而航空公司認為,我早已經跟你們說清楚了,飛機飛不了,旅客只能自己解決一切問題,航空公司不承擔吃住,要不你就選擇退票。

問題還有,作為成田機場這一設施管理機構來說,因為中國遊客拿的都是一次性入境簽證,你已經辦理了出境手續,就意味著你的簽證在日本已經失效,所以不能讓大家離開機場去一般的外面酒店住宿,除非這一酒店是在機場離境區域內。但是,如果你是日本國籍,或者在日外國人持有“在留卡”(外國人身份證),擁有多次出入境的資格,才可以離開離境區域走出機場去外面住宿或回家。

而許多中國旅客顯然不懂這一個道理,覺得憑什麼日本人可以離開,不許我們離開。憑什麼有些中國人看到工作人員手裡拿的“在留”兩個字牌子,就可以去領一萬日元的住宿代用券離開,而他們的團體旅客就不能離開?這不是搞歧視嗎?

於是情緒激昂,與機場工作人員發生肢體衝突,把一位女職員推到弄傷。還一起唱起了中國國歌,感覺到中華民族又到了最危險的時刻。

教育的根本是細節

想起之前去過日本的一次經歷,一次和公司出差日本,發現在每一次的會議結束以後,日本人都會很關注我們中國人的一個細節,那就是,在你離開座位的時候,會不會把椅子推回到原位,重新靠在會議桌邊上?

為什麼日本人會特別在意這一個細節呢?因為在日本,開完會後,將椅子推回原位,是一個基本的常識,或者說是作為公務人員和商務人士的基本素養。當然,日本人出於禮儀,絕對不會提示中國人該怎麼做。但是,如果你在起身後,會把椅子推回到原位的話,他會覺得,你是一位很有教養的人。反之,日本人心裡會嘀咕半天。

雖然這只是一個小小的細節,但是對於日本人來說,這一個細節似乎十分的重要。

這兩天,我和幾個從日本留學回來的朋友聊到這個細節,他們說,這主要是教育的問題。這種教育來自於兩個方面,一個方面是家庭,另一個方面是學校。

赴日留學前先學習日本文化課

去日本之前,可以先瞭解日本的文化,體驗花道,茶道,劍道,空手道等原味日本文化。當然,也可以多看一些日劇,動漫賞析等,全方位接觸日本文化,更好的學習日語。語言是一門工具,達到交流是最根本的作用。只有教師或者是學者,才有必要搞懂所有的語法規則。

延伸閱讀

日本留學方式和留學申請流程

日本留學生支援機構

日本2015年PISA成績評估

作者:朱燕

 

 

如何在越南投資開發房地產?居外獨家指導法律流程 | 越南

越南近年不斷加大引入外資和市場開放力度,更在2015年開放外國人買房,頓時成為海外投資客新寵。中國人在越南置產已非新鮮事。有業內人士說,越南,幾乎每天都有中國投資客組團或獨自到越南市中心看房。越南房市火爆,常常出現供不應求的狀況,買房甚至要抽號碼。如果能力許可,何不考慮在當地投資開發房產?

越南鐵成地產為居外獨家提供《越南投資開發房產項目流程》說明,給大家這個投資新選項的具體步驟、所需文件和相關單位/機構一些初步的認識。

一、建設投資項目

1、准備階段

2、申請投資

3、詳細規劃方案

低於2公頃只需做規劃協議:

2公頃>項目<5公頃需要做1/500詳細規劃圖:

4、申請項目批准

5、設計施工圖

*根據已通過的基本設計

6、施工展開

查看居外網上的越南精品房源

7、驗收交房

8、投入使用

二、土地法律文件手續

開發商自行賠償:

1、准備賠償工作

2、賠償工作

3、申請土地交接

4、繳納土地使用相關稅務

5、申請土地使用權

國家機關:資源環保局、市級人民委員會

共有土地轉讓:

1、申請投資

2、價格審定

3、繳納稅務

國家機關:財政局、稅務局、國家銀庫

4、申請土地使用權

國家機關:資源環保局、人民委會

居外精選胡志明市優質實惠好房源

項目名稱:JAMILA

  • 物業類型:別墅、公寓、商店綜合體
  • 位置:胡志明市新開發區第九區松翰街,未來連接現代高速公路,新機場,地鐵系統
  •  開車到市中心的時間:15分鐘
  •  價格:$1,100-$1,200美元(折合7,160-7,810元人民幣)/平方米,從$7萬-$13萬美元(折合45.56萬-84.62萬元人民幣)/單位
  •  租金回報:8-12%/年,預計增值5-20%/年
  •  狀態:正在建設中,預計2019年第二季度交付
  •  單位面積:60-120平方米
  •  層數:20-25;座數:4
  •  設施:商場、戶外燒烤、商業和其他服務
  •  法定所有權:越南人永久業權,外國人50-100年
  •  開發商:Khang Dien

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重溫居外微課堂,聽越南鐵成地產CEO郁光波先生分享2018年如何投資胡志明市房市:【越南經濟進入爆炸式增長 投資者早已布局等待接盤

 

來源:鐵成房產
責任編輯:Zoe Chan

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澳洲大麻合法化進入全民吸毒時代?| 澳洲

沈寒冰-700x190

11月12日起,大麻食品在澳大利亞維州合法化。大麻在澳合法化後,澳洲人民可以購買到各種含有大麻的食品:大麻麥片、大麻奶昔、大麻甜點……

一、對人體竟還有好處?

研究顯示,大麻籽含有豐富的維生素、礦物質和不飽和脂肪酸,尤其是Omega-3脂肪酸,好處很多。

大麻籽
大麻籽

澳洲聯邦助理衛生部長吉萊斯皮(David Gillespie)表示,僅低四氫大麻酚(THC)大麻籽產品獲批上市銷售,即精神作用活性成分含量低或者不含有。斯威本科技大學研究報告顯示,服食低四氫大麻酚大麻籽產品後進行毒品檢測,結果並不會呈現陽性。

二、大麻搖身一變:合法食品

據透露,大麻食品可使用的食品標簽中,不可提到有改善人體精神等功效,且不可使用“cannabis”(可吸食大麻)以及“marijuana”(藥用大麻)等字眼。

澳洲消費者最早將在11月12日後在商店貨架上買到大麻食品,畫風是這樣的,請自行感受一下:

大麻籽甜點
大麻籽甜點
大麻籽漢堡
大麻籽漢堡
大麻籽冰淇淋
大麻籽冰淇淋

三、澳洲大麻合法化歷程

2016年10月14日,澳洲政府推出了“麻醉藥物法規”(Narcotic Drugs Regulation 2016),允許就種植及生產醫用或研究用大麻進行持證申請,讓大麻種植和生產走向合法化。

2017年2月初,AusCann Group(ASX:AC8)獲批政府首個大麻種植許可。同時,政府發表聲明稱將全力推動大麻的供給並放寬大麻進口相關的法規。

澳洲和新西蘭是大麻食品合法的兩個國家
澳洲和新西蘭是大麻食品合法的兩個國家

澳大利亞維多利亞州藥用大麻合法化提案獲批,維州成為全澳第一個藥用大麻合法化的州。

自2017年起,維州已經生產、供應及銷售藥用大麻產品,患有嚴重癲癇病的兒童將成為該州第一批可使用大麻治療疾病的患者。

四、沈寒冰解讀大麻合法化的意義

關於澳洲是否應該大麻合法化,讓我們來聽聽澳洲最大華人律師行AHL法律沈寒冰大律師是怎麼說的:

大麻合法化,各方意見不一

其實關於澳大利亞大麻合法化問題,各方爭論不一。反對方表示,毒品一定要進行嚴格控制和管理,對毒販進行致命打擊,否則會造成毒品泛濫,國家經濟和治安將會急劇惡化。

而支持方認為,毒品之所以會造成犯罪,是因為毒品沒有合法化,導致一些犯罪分子產生強烈走私念頭,來牟取暴利。毒品一旦合法了,大眾觸手可及,它的價格會大幅下降。此後獲得毒品不用付出很大代價,癮君子們的犯罪率會低得多。

毒品也是藥品的一種

沈律師建議大家不要把毒品看成是洪水猛獸。毒品本身就是藥品的一種,一旦合法化,便會失去它的神秘性和牟利性,對人們的吸引力也就沒有那麼大,犯罪率自然也會有所降低。

澳洲和新西蘭是大麻食品合法的兩個國家
澳洲和新西蘭是大麻食品合法的兩個國家

大麻合法化是未來必然趨勢

因此綜合來說,沈律師認為:建立在以下基礎上,毒品合法化應是未來必然趨勢。

第一,提高全民素質,意識到毒品的危害;

第二,有一個高效有能力的政府來運營毒品合法化政策。

這樣或許能夠有效抑毒品犯罪率的上升。

要求大麻合法化的游行群眾
要求大麻合法化的游行群眾

澳洲大麻合法化你怎麼看?

A、贊同,大麻合法化可以降低犯罪率
B、反對,大麻合法化會導致越來越多的人吸大麻
C、保持中立,合不合法都不關心

歡迎通過居外網聯系沈律師,發表你對“澳洲大麻合法化”的意見!

責任編輯:Zoe Chan

AHL律師行合伙人沈寒冰專欄全集

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仁義看海外房產 以財務與法律專業觀點出發 | 海外

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從《全球城市競爭力報告》找尋房產投資潛力股

日前,由聯合國人居署與中國社會科學院(財經院)共同發布《全球城市競爭力報告2017-2018:房價,改變城市世界》,這個排名主要從“城市經濟密度指數”與“經濟增量指數”角度對全球1,000多個城市分析,進而提出這兩個指標進行評比排序。讓我們在兼顧兩者情形下找尋別具潛力的房產投資標的城市。【閱讀原文

 

從日劇“房仲女王回來了”話說東京房市

去年日本有部很夯的日劇叫“家売るオンナ”房仲女王”(“房仲女王”),一方面生動刻畫房產中介的工作型態外,另一方面反應日本社會型態,以及日本人對房產喜好厭惡。今年再次推出“帰ってきた家売るオンナ”(“房仲女王回來了”)短短的迷你劇,不僅又創下13%的驚人收視率外,或許應該可以解讀當今東京房產交易的熱度持續不減。【閱讀原文

 

2017海外房產投資國家評比:美、加、澳排前三名

隨著海外房產地熱度升高,“益立信公司”利用公開且公正第三方的資料(例如:世界銀行網站)及專業客觀的角度,經過整理、歸納、比較等三道流程,就目前市面上投資海外房產比重最高的國家,包括美國、加拿大、澳洲、新西蘭、英國、日本、馬來西亞、菲律賓、泰國、越南、柬埔寨等,共11個國家進行評比。【閱讀原文

 

新創科技對房產業的衝擊與機會

在多數人的的觀念裡,房地產業屬於傳統產業,不僅跟科技沾不上邊,產業循環的速度也不快。不像科技業,許多電子產品生命周期都不超過1~2年。如果房產投資人還抱持這樣的想法,那就大錯特錯了。在美國眾多的房地產高科技新創公司中,根據我的觀察,大致上可分成四大類。【閱讀原文

 

中國台灣房價要修正多少?修正到何時?美國房市經驗告訴你!

美國房價前一波高點發生2007年12月前後,全美各區的房價在當時的前後達到最高,之後開始滑落。截至今年3月,歷經9年多全美100個都會區中,超過34%的房屋價格已超過2007年的前波高點。中國台灣房價似乎尚未修正完畢,身為房市專家,我根據美國房市修正經驗,試著推敲中國台灣房市未來走勢。【閱讀原文

 

電商巨人亞馬遜崛起帶給房地產的衝擊與機會

最近一期商業相關雜志有篇文章撰寫“亞馬遜-地表最強本夢比企業”,內容提到美國公司亞馬遜(Amazon)股票本益比約180倍,遠超過臉書的43倍、谷歌的30倍。驚人的夢幻本益比,對經營者、大股東、員工,乃至小股民而言,應該都是夢寐以求的完美境界。但電商巨人的崛起,將對整個不動產業將帶來的何種衝擊與機會呢?【閱讀原文

 

美國房市94狂?

美國房價自金融海嘯下跌後,反彈迄今已8年,優質地區的房價已超過海嘯前最高價,甚至屢創新高,讓人擔心美國房價是否有修正的疑慮?關於這點,不妨從幾個面向來分析,會發現美國房市多頭格局尚未走完。【閱讀原文

 

房地產轉讓分期付款契約(Land Contract )交易模式介紹

近來美國房地產熱滾滾,加上低利率造成租金飛漲,價格蠢蠢欲動,況且美國目前仍是“租不如買”的環境,租屋族開始考慮買屋。不過許多美國人沒有儲蓄的好習慣,要拿出數萬或數十萬美元的頭期款,很多家庭的財務都會出現捉襟見肘。為此,近期美國開發出一種房地產買賣交易模式——房地產轉讓分期付款契約。【閱讀原文

 

9張圖演示澳洲房產4大間接投資架構 | 澳洲

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自《海外人士如何用“澳洲公司”投資澳房?》發文後,許多讀者與投資者紛紛詢問實踐運作或討論其它的投資架構。

的確,在進行投資行為之前,最關鍵的步驟是確保投資結構設計適當,以避免發生不利或其他意料之外考慮到法律、會計、稅務、資產安全與繼承等問題。因此,選擇購買主體、收購架構和投資工具對於搭建擬議交易結構十分重要。

欲投資於澳大利亞房地產行業的讀者主要可以通過直接購買,或采取間接方式,收購持有房產的公司或信托結構的所有權等投資架構來實現交易利益最大化。

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參考:

  • King & Wood Mallesons LLP,
  • Managed investment trusts, ATO: https://www.ato.gov.au/General/Trusts/In-detail/Managed-investment-trusts/Managed-investment-trusts—overview/
  • , TaxTalk—Insights Financial services
  • 深圳證券交易所綜合研究所,《房地產投資信托基金研究》

聲明:《法律專欄》僅供一般性參考,並無意提供任何個案法律建議,內容受作者本人原創保護且作者與本平台明示不對任何依賴本文任何內容而采取或不采取行動所導致的後果承擔責任。

 

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新移民經商必讀(4)澳洲企業雇佣關系與合作外包 | 澳洲

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澳洲的經濟高度多元化,在食品和葡萄酒、礦業和能源、先進制造業和服務業領域具有很強的實力。許多新移民會選擇在澳洲安居樂業”,市場上有不少的地產信息與參考。但有關澳洲經商環境的中文信息卻鱗毛鳳角,因此許多人在如何做盡職調查(Due Diligence)或如何在澳洲經商時避免“水土不服”的課題上急需建議與指南。

一般來講,“盡職調查”是指簽署生意買賣合同之前,潛在的投資者或買家對項目或交易來一番徹底的調查或評估。有許多新移民未進行盡職調查,損失數百萬澳幣的不計其數;許多通過合適且及時的盡職調查,查處了問題避免了損失的買家也有眾多。

澳州的經濟高度多元化,在食品和葡萄酒、礦業和能源、先進制造業和服務業領域具有很強的實力。許多新移民會選擇在澳洲“安居樂業”,市場上有不少的地產信息與參考。但有關澳洲經商環境的中文信息卻鱗毛鳳角,因此許多人在如何做盡職調查(Due Diligence)或如何在澳洲經商時避免“水土不服”的課題上急需建議與指南。

一般來講,“盡職調查”是指簽署生意買賣合同之前,潛在的投資者或買家對項目或交易來一番徹底的調查或評估。有許多新移民未進行盡職調查,損失數百萬澳幣的不計其數;許多通過合適且及時的盡職調查,查處了問題避免了損失的買家也有眾多。

因此,法律專欄的《新移民經商必讀(1-4)》專題旨在幫助新移民了解在澳州創業和經商的一些主要要求和相關點,包括購買生意的事項,闡述籌劃商業談判的重要性,介紹您可能購買經營的不同生意類型,以及稅務、保險和雇用人員的要求。本專題主要分為以下篇章

  1. 新移民經商必讀(1)澳洲生意買賣盡職調查80
  2. 新移民經商必讀(2)如何選擇澳洲企業結構與名稱、商標注冊
  3. 新移民經商必讀(3)澳洲租用商用物業盡職調查
  4. 新移民經商必讀(4)澳洲企業雇佣關系與合作外包

以下與大家分享新移民經商必讀(4)澳洲企業雇佣關系與合作外包

一、員工雇佣

“雇佣”(Employment)的法律解釋是什麼?如果您為某人提供了一份全職或兼職或臨時的工作,並且:

  • 付給此人薪水或者工資或者報酬,
  • 告知其工作時間和工作條件,且
  • 就如何完成工作和工作順序給予指導。

這種工作安排被歸類為“雇佣”。任何想要逃避雇主責任的約定(比如現金交易情況)都能造成訴諸於勞工法庭或者觸犯勞工補償法的嚴重勞資糾紛。

以下列出四張表格以解讀在關於雇佣員工時所應考慮的法律注意點。

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二、員工雇佣或獨立承包

在界定員工和承包人(Contractor)時應考慮一系列事項。有些雇主因為相信可以在工資稅及其他獨立承包人不享受的法定權利方面節約成本,而將原有員工歸類為獨立承包人的情況並不罕見。

法院(勞工及民事)可以通過審查任何與獨立承包人協議有關的書面文件,來確立事實。錯誤地將人員歸為獨立承包人,如果該雇佣形式被質疑,將會使企業面臨昂貴的訴訟,並導致巨額罰款。

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  • 參考與更多閱讀:http://www.statedevelopment.sa.gov.au/what-we-do/invest-in-southaustralia
  • 聲明:法律專欄》僅供一般性參考,並無意提供任何個案法律建議,內容受作者本人原創保護且作者與專欄平台明示不對任何依賴本文任何內容而采取或不采取行動所導致的後果承擔責任。

 

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新移民經商必讀(3)澳洲商用物業(店鋪)承租指南 | 澳洲

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澳州的經濟高度多元化,在食品和葡萄酒、礦業和能源、先進制造業和服務業領域具有很強的實力。許多新移民會選擇在澳洲安居樂業”,市場上有不少的地產信息與參考。但有關澳洲經商環境的中文信息卻鱗毛鳳角,因此許多人在如何做盡職調查(Due Diligence)或如何在澳洲經商時避免“水土不服”的課題上急需建議與指南。

一般來講,“盡職調查”是指簽署生意買賣合同之前,潛在的投資者或買家對項目或交易來一番徹底的調查或評估。有許多新移民未進行盡職調查,損失數百萬澳幣的不計其數;許多通過合適且及時的盡職調查,查處了問題避免了損失的買家也有眾多。

因此,法律專欄的《新移民經商必讀(1-4)》專題旨在幫助新移民了解在澳州創業和經商的一些主要要求和相關點,包括購買生意的事項,闡述籌劃商業談判的重要性,介紹您可能購買經營的不同生意類型,以及稅務、保險和雇用人員的要求。本專題主要分為以下篇章

  1. 移民經商必讀(1)澳洲生意買賣盡職調查80
  2. 新移民經商必讀(2)如何選擇澳洲企業結構與名稱、商標注冊
  3. 新移民經商必讀(3)澳洲租用商用物業盡職調查
  4. 新移民經商必讀(4)澳洲企業雇佣關系與合作外包

以下與大家分享《新移民經商必讀(3) | 澳洲商用物業(店鋪)承租指南》

簽訂商業租賃協議或合同是一項重大的決定。這些具有法律約束力的合同將直接影響您企業的價值。在您作出承諾前,您應該全面了解合同中所列條款和條件,以及可能出問題的事項。建議您在簽約前征詢法律意見。

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一、租約簽署前的房東聲明與盡職調查

房東必須至少在租約生效前七天將出租人(房東)信息公開聲明交給承租人, 該聲明中須列出有關店鋪和租約的一些重要事實。承租人必須在收到該聲明後七天之內將承租人(租客)信息公開聲明交給房東。

仔細閱讀房東的信息公開聲明,檢查其中是否包括協商過程中達成的所有協議及任何許諾。在承租人信息公開聲明中記錄下所有房東或房東代理向您做出的口頭承諾。如果不理解或不同意房東的聲明,則要立即通知房東。如果需要的話,向房東再要一份新的信息公開聲明。

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在承租人聲明中一定要寫入任何房東曾說過的有關店鋪的你認為重要的信息,如房東說過的有關以下方面的話:

  • 途經貿易額;
  • 承租人組合;
  • 房東打算做的任何工程;以及
  • 你享有銷售某種特定產品或服務的唯一零售商的權利。”

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二、租約簽署時所須知的重點條款解釋

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三、租約的相關主要費用

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四、租約的爭端與解決

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  • 參考與更多閱讀:
    • http://www.statedevelopment.sa.gov.au/what-we-do/invest-in-southaustralia
    • Retail leases act review factsheet: http://www.smallbusiness.nsw.gov.au/site-search?queries_keywords_query=lease
  • 聲明:法律專欄》僅供一般性參考,並無意提供任何個案法律建議,內容受作者本人原創保護且作者與專欄平台明示不對任何依賴本文任何內容而采取或不采取行動所導致的後果承擔責任。

 

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新移民經商必讀(2)澳洲企業結構的選擇與名稱、商標注冊 | 澳洲

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澳州的經濟高度多元化,在食品和葡萄酒、礦業和能源、先進制造業和服務業領域具有很強的實力。許多新移民會選擇在澳洲安居樂業”,市場上有不少的地產信息與參考。但有關澳洲經商環境的中文信息卻鱗毛鳳角,因此許多人在如何做盡職調查(Due Diligence)或如何在澳洲經商時避免“水土不服”的課題上急需建議與指南。

一般來講,“盡職調查”是指簽署生意買賣合同之前,潛在的投資者或買家對項目或交易來一番徹底的調查或評估。有許多新移民未進行盡職調查,損失數百萬澳幣的不計其數;許多通過合適且及時的盡職調查,查處了問題避免了損失的買家也有眾多。

因此,法律專欄的《新移民經商必讀(1-4)》專題旨在幫助新移民了解在澳州創業和經商的一些主要要求和相關點,包括購買生意的事項,闡述籌劃商業談判的重要性,介紹您可能購買經營的不同生意類型,以及稅務、保險和雇用人員的要求。本專題主要分為以下篇章

  1. 新移民經商必讀(1)澳洲生意買賣盡職調查80
  2. 新移民經商必讀(2)如何選擇澳洲企業結構與名稱、商標注冊
  3. 新移民經商必讀(3)澳洲租用商用物業盡職調查
  4. 新移民經商必讀(4)澳洲企業雇佣關系與合作外包

以下與大家分享《新移民經商必讀(2)澳洲企業結構的選擇與名稱、商標注冊》

建立生意需要從一開始就做出一項重要決定:什麼類型的企業結構最適合您的生意背景與發展需求?選擇一個適當的商業結構對於您的生意收益最大化和風險最小化尤為重要。對於澳洲的新移民而言,主要有三大基本組織和經營企業的方式可以選擇:個體經營者(Sole trader),合伙企業(Partnership)和公司(Company)。

一、澳洲企業結構的選擇

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二、澳洲企業的名稱與商標注冊

當您為您的新企業結構選擇名稱或商標時,您正在為您的企業創造一個身份。這個身份將您的產品和服務與競爭對手的區分開來,因此它很重要,應該是令人難忘的、有意義的並且受保護的。把營業名稱、公司名稱和域名注冊成商標,將給與它們更好的保護。

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  • 參考與更多閱讀:http://www.statedevelopment.sa.gov.au/what-we-do/invest-in-southaustralia
  • 聲明:《法律專欄》僅供一般性參考,並無意提供任何個案法律建議,內容受作者本人原創保護且作者與專欄平台明示不對任何依賴本文任何內容而采取或不采取行動所導致的後果承擔責任。

 

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巴厘島建築不能高於椰子樹 特朗普敢來違法?| 海外

迄今巴厘島有一條鐵打的規定:建房不能高於椰子樹。據說這是為了避免觸怒神明。但是現在,島上將建造一座”特朗普大廈”類的豪華酒店。該計劃引起島上居民的極大憤慨。

任何來到巴厘島的人,如果站在高出印度洋幾十米的海岸前將目光越過印度教寺廟海神廟眺望大海,都會異口同聲的贊譽這裡風景亮麗。然而問題是,美國總統特蘭普的家族公司恰恰要在這裡建造一座高層酒店

位於這裡的五星級酒店”泛太平洋尼爾瓦納酒店”(Nirwana Pan Pacific)將最後營業到這個周末。從7月31日開始酒店關張,之後將被拆除。取而代之的是帶有一個高爾夫球場的”特朗普巴厘島國際酒店大廈”,預計2、3年後將開張營業。

具體的建造計劃目前還不得而知。巴厘島是印尼著名的度假天堂。然而”大廈”這個名稱令當地居民感到擔憂。因為巴厘島確實有法律規定,建築不能高於椰子樹–15米。這裡從沒有過像特朗普大廈那樣的建築。

"泛太平洋尼爾瓦納酒店"已經關張,之後將被拆除,取而代之的是帶有一個高爾夫球場的"特朗普巴厘島國際酒店大廈"
“泛太平洋尼爾瓦納酒店”已經關張,之後將被拆除,取而代之的是帶有一個高爾夫球場的”特朗普巴厘島國際酒店大廈”

一想到特朗普大廈高過海神廟,即便大廈能夠招引大量游客,但是很多當地居民仍感到害怕。因為這不僅違反當地的法律規定,而且大多數人都相信,房子高於棕櫚樹,會觸怒神明。這是必須嚴肅對待的事情。對於占島上居民80%的印度教教徒來說,他們認為必須每天到廟裡多次上供懇求寬恕。

“尼爾瓦納酒店”被拆除之前,很多地方也擺上了裝有香蕉葉、香火和米飯等供品的筐子或者少量錢幣。一位不願透露姓名的酒店工作人員說:”如果特朗普違反我們的規定,神明也會懲罰他。”

早在當選總統之前,房地產商人特朗普就和印尼商人哈裡·塔諾索迪布(Hary Tanoesoedibjo)敲定了這筆生意。坦索迪布霍的MNC控股集團和特朗普的集團公司一樣,涉足房地產、酒店和選美等各個領域。這位祖籍中國的印尼億萬富豪也宣布,將參加2019年的總統競選。

除了已經買下五星酒店所占的103公頃地皮之外,特朗普和塔諾索迪布的公司都想再購買周邊更多的土地。但是很多稻米種植農拒絕出賣其世代相傳的土地。特別是建於16世紀以及被列為世界文化遺產的海神廟,對他們來說比什麼都重要。

項目方雖然承諾將重視”地方文化價值”,但是誰又能知道他們是否真的去實施。

不過也有人對建造計劃表示歡迎。例如原酒店的很多員工就希望”特朗普國際酒店大廈”盡快建成,因為它關系到數百個就業崗位。當地村莊的村長蘇馬瓦(Sumawa)也表示:”盡早建成就意味著人們盡早有工作。”

(據德國之聲)

新法袒護房客 紐約房東難做 | 美國

市議會通過系列法案保護房客,騷擾定義擴大,加大對房東的懲罰,在紐約出租房屋要更小心。

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市議會通過20條左右保護房客的系列法案,同時也把房東們置於更加狹窄的境地,他們需要更加小心別碰“雷區”
市議會通過20條左右保護房客的系列法案,同時也把房東們置於更加狹窄的境地,他們需要更加小心別碰“雷區”

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本周三(8月9日),市議會通過20條左右保護房客的系列法案,即將提交市長簽字。這些法案在保護房客的同時也把房東們置於更加狹窄的境地,他們需要更加小心別碰“雷區”。有吃過虧的多家庭住房房東感嘆:“還是別當房東好。”

 
法案保障了房客不受房東騷擾,加大了對房東的懲罰力度;此外,把騷擾定義擴大,以免受房東歧視。對此,有多個出租房的程太太表示,做為房東,自己的房子要租給什麼人,自己“總要挑選滿意一些的,當然不可以歧視”。怎麼能“挑”得合法呢?“首先,有兩條是房東名正言順的權利,就是看房客的收入證明包括稅單,以及工作單位或者以前房東的推薦信。”她說。“如果對方的信用評分(credit score)不夠,比如房租占到了收入的30%以上,就可以拒絕租房,這都是合法的理由。”
 
程太太曾經在租房上面與房客打過幾場官司,“就是贏了官司也花掉了幾十萬律師費。”所以她“一朝被蛇咬,十年怕井繩”,找房客時總想找個老實的人家。“無奈之下我就不以房東的名義出現,如果看對方給自己的感覺不好,就盡量不讓對方看房。但是要禮貌地留下電話號,說請房東聯系他們。”
 
針對新法案中對房東聯系房客的頻率等限制,程太太更是火大。“我們房東聯系房客就是騷擾,那麼房客大半夜打電話說冰箱壞了是不是騷擾呢?”她反問道。對公共取暖的樓房,供暖問題最敏感,房間的溫度一定要達到標准,否則就容易被起訴,“所以我都改成單獨供暖,你要房間多少溫度你自己決定。”她說。
 
根據程太太的經驗,房屋的設備、設計或者油漆等問題如果讓房客受傷或者得病了,官司打到哪裡去都是房客贏。“很多事情都是說不清的,所以說還是不要當房東,”她抱怨說:“現在的政客都是要選票,在‘自由民主’的旗號下走到極端,不講道德了。人與人應該禮讓,房東讓著房客,房客讓著房東,現在的法律讓人簡直耍賴皮了。”
 
程太太說,現在紐約市面上有一些“專業房客”(professional renter),專門鑽法律的空子。他們看上去是很好的房客,租金上也不講價,押金也照給不誤。但是,一旦這樣的人住進房子就不給房租了。她說:“我找律師請他們搬走怎麼也要一年半載,他們就白住了;你要是打電話攆他,他就告你騷擾。”
 
新法案還加強了市政對那些不交罰款的房東的懲罰,市議員引述了開發商克羅曼(Steve Croman)的案例。這個人在長達7年的時間裡不交罰款但是仍然獲得了新的建設許可。新法案保證這種事情在今後不會再發生了。
 

(互聯網資訊綜合整理)