Tag: 法律

澳大利亞海外投資審查委員會（Foreign Investment Review Board – FIRB）是澳大利亞政府在上個世紀70年代左右建立的負責審查海外投資的專門管理機構。澳大利亞稅務局（ATO）在2015年5月份之後開始參與負責所有的住宅房屋FIRB申請，並收取相應的FIRB申請費，同時負責海外投資中涉及住宅FIRB申請的後續監督審查等程序。

今年FIRB公布的年報顯示去年財政年度（2015年-2016年財政年度）申請批准數額達到41,445個，相對於2014-2015財年的37,953有大約10%以上的的增長。同時，批准的海外投資財產數額高達2,479億澳幣，相對於2014到2015年財年的1,919億澳幣，也有大幅度增長。

報告中同時指出，中國已經連續三年成為已經被批准的澳大利亞海外投資的最大資金來源國，投資金額高達473億澳幣，且主要集中在房產方面的投資。

農業土地登記制度

自2015年FIRB的程序改革以後，相應的，程序、制度、規則都產生了巨大的變化。其中，農業土地登記系統，也已經建立。最新的記錄顯示，截止到2016年9月份，中國投資者在澳大利亞，擁有大約150萬公頃土地，大約占整個澳洲農業土地面積的0.4%，占海外人士所擁有的澳洲農業土地面積的2.8%，在海外擁有農業土地的國家中占據第五位，目前占據第一位的國家是英國。

FDI 海外直投資金總數

截止2015年12月份，外國直投資金（英文為Foreign direct Investment FDI）數額累計高達7355億澳幣，相對於2014年，增長了493億澳幣，大約有7%的增長。其中，美國投資數額占比最大，占據整個投資數額的23.6%，中國暫居第五位，大約占整個海外直投資金數額總額的4.8%。

其中就行業方面來說，礦產行業一直占海外直投資金數額主要位置。2015年年底，礦業占整個海外直投資金的40.1%，但是自2011年開始，這個行業的投資數額已經在減少，相對於2014年-2015年的礦產投資僅僅增長了6.4%，相對於上年增長度的13.8%降低了近一半。生產制造業為第二大類別，占整個海外直投資金的11.7%。房地產行業雖位居第三，但是值得注意的是，房地產行業海外投資呈現巨幅增長，相對於去年增長幅度達到36.8%之多。

FIRB 申請費

自2015年，澳洲開始收取相應的FIRB申請費用以後，FIRB就海外投資申請收取的費用總數已經高達7800萬澳幣，其中，住宅類的FIRB申請費，達到6750萬澳幣。

海外投資審查委員會公布了2012至2016年度批准的海外投資申請的案子數額，投資總額，各個行業投資批准數額，以及各個州投資批准數額，下面有一些具體的列表（除非特別說明，否則以下數據均來源於FIRB）。

房產領域FIRB相關數據

該報告顯示，在2015-2016年財年總數中，關於房產的海外投資申請達到40755個，占整個申請份額的98%，其中包括商業物業和住宅物業申請。住宅FIRB申請達到40149個申請，總價值約為724億澳幣。

此外，維多利亞州（墨爾本）申請獲批數額，占總體申請數額的44%，新南威爾士州（悉尼）占32%，昆士蘭站17%。

2016年12月底財長所公布的一個報告當中顯示海外投資對於房地產市場的影響並不是特別大。比如說，海外投資申請在墨爾本投資申請的獲批數額，遠遠超過在悉尼投資申請的獲批數額，但是，悉尼房產價格的增長速度強度要比墨爾本高很多。當時的報告，還認為，由於海外投資導致房產增值的數額，墨爾本和悉尼每個季度大約為80和122澳幣，這相對於兩個城市每個季度增長高達12820澳幣記錄的數值比較，是非常微不足道的。

該年度報告中列出了一系列表格，其中下列表格說明，2015-2016財年，海外投資者個人購買新建住宅用房的申請數額為26253個，涉及到的房產價值約576億澳幣。

中國因素

目前中國在澳大利亞仍然是海外投資輸入數額最大的國家，在申請總數以及投資所涉及的價值等方面，都位居第一位。相對於投資總額來說，與2014-2015年財年相比，中國投資人的投資增長數額大約略少於6%。相對於2013-2014年度和2014-2015年度間增長達60%的數額來看，增長幅度減少了非常多。

中國投資者在澳大利亞投資批准的總數額中，大約占整個批准數額的26%，其中涵蓋了制造業、電力和天然氣行業等等。此外，中國在澳大利亞房產行業的投資勢頭仍然強勁，相對於2014-2015年增長了31%。

美國目前在當年投資總數中居於第二位，第三位為荷蘭，第四位為加拿大，第五位是阿聯酋。

FIRB法律監管情況

報告中還披露了相關的FIRB申請調查以及監管FIRB法律遵守條件的情況。在2015-2016年期間，大概2100個案子的調查中，完成調查的有1637個，其中有260個被發現違反了相關條件，其中包括了在購房之前沒有申請批文，或者臨時簽證到期後沒有賣掉自己的房子，或者臨時簽證持有人持有超過一個以上的二手房，以及名義上是澳大利亞人但是實際上是外國人控制的公司和信托擁有二手房，以及沒有遵循批准條件等情況。

根據2015年更改的方案，如違反FIRB有關法律，法律規定違規者有可能會承受刑事或者民事處罰，一般是涉及到比較嚴重的違反條件，目前來說還沒有一例這種刑事案件。但是報告當中指出，有可能會對有些案件執行刑事或者民事處罰。例如，在購買二手房必須不能出租的前提下，購買者在收房後馬上進行出租。還有事先利用澳洲的公司或者澳洲持股人控制的公司身份去購買澳洲的房產，然後馬上去轉讓股份給外國人，以逃脫FIRB監管等情況下，刑事或者民事處罰有可能會適用。

澳大利亞Prudentia Legal合伙人王斐律師專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。