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中国对泰国住宅地产的投资已达到一个新高度，而中国大陆对泰国房产市场投资的三个主要推动因素来自北京，却非曼谷。

1、 资本管制

中国的资本外流管控，已使中国的海外住宅投资总额，从2016年的高点降低至2015年的水平。

资本管制也导致了资本流向的局部重新定向，因此，泰国和东南亚临近地区等价格不太贵的市场吸引了来众多的中国投资者。

泰国和东南亚地区的房市吸引力主要在于：相对较低的首付及月供正好迎合了那些尚无能力转移大额资金的中国买家。比如，居外平台上普吉岛附近的新公寓最受中国买家欢迎，最低售价仅10万美元。

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2、中国的“一带一路”倡议

中国政府支持对参与“一带一路”国家的投资，这些投资与中国的战略是相一致的，即：通过在中国邻国建设新的基础设施和鼓励这一区域的跨境商贸活动，以此提升中国在区域经济上的领导地位。

泰国凭借其优越的地理位置，已从区域贸易增长、跨境投资及经济合作方面获得诸多益处。

泰国处于“南宁——新加坡经济走廊”（CICPEC）的中枢位置，该走廊是“一带一路”六大经济走廊之一，其目标是加强中国与东南亚各国之间的联系。

高速铁路枢纽

泛亚铁路（Pan-Asia Railway Network）是经济走廊的关键要素之一，其中三条高铁线路将在曼谷交汇。

目前对于三条铁路的构想将将使泰国成为东南亚的十字路口。高铁线路首次将新加坡、马来西亚、越南、老挝、泰国、柬埔寨、缅甸，当然还有中国——通过昆明连接在一起。就地理位置而言，泰国正好处于这一铁路网络的中心，将承接南北铁路线，其他国家则通过东西线连接。

诚然，整个泛亚铁路网络的构建需要多年时间，此前还有不少艰难的谈判尚待进行。但是该线路的第一部分已在2017年12月份动工。泰国政府预计这段连接呵叻府的线路最迟将会在2021年底开始运行。

泰国将在未来五年（2017—2021）积极打造“东部经济走廊”，投资440亿美元发展东部沿海地区基础设施和工业。泰国政府投资仅占一部分，分析人士预测中国将会是主要投资者。^[1]

东部经济走廊（Eastern Economic Corridor）是一个宏大的项目，包括机场扩建、港口开发、新铁路、新城市和地区建设，以促进先进产业的发展。这条东部经济走廊和高速铁路(客用)及双轨铁路(货用)有望通过在曼谷的交汇点与中国的“一带一路”和“泛亚铁路”连接起来。

这些投资将为工人、企业及投资者创造就业及发展机会。汇丰银行认为，接下来的十年，全球66%的中产阶级将会生活在亚洲“一带一路”沿线，这些市场会更紧密的联系在一起，带来更巨大的经济机遇。

需要注意的是，商业房产和住宅房产的购买几乎是每个大型项目的基石，无论该项目是一座新城、一个新的制造中心或者是铁路设施等。

 “一带一路”倡议和泰国东部经济走廊仍处于早期阶段。即便如此，这个庞大的规划也帮助泰国吸引了中国机构和个人投资者的关注，加大了对泰国房地产投资的需求。

中国消费者认为“一带一路”倡议将会带动泰国经济增长，提升房产价格及收益，因而早期投资者会享受极大回报。许多中国人认为在即将到来的开发热潮下，投资“一带一路”国家的房地产不仅是一个精明的举措，而且会得到政府的庇佑。。

3、新的投资者进入泰国市场

越来越多的中国中上阶层精英第一次领到了到跨境出游的护照，并开始投资海外房地产。相对于已经在全球化投资浪潮中驰骋多年的欧美投资者, 来自中国的投资者在可以支配财富上略逊一筹，所能发现的投资工具也相对较少。 泰国由于其位置与中国毗邻、完善的旅游基础设施、合理的房价及可接受的文化，吸引了这些初出国门的投资者在此进行首次尝试。

目前仅有9%中国公民持有护照，这个数字将在2020年翻倍，达到2.4亿人^[2]。

如此低的护照持有率意味着许多有能力进行国际房产投资的中国人尚未迈出国门。而未来三年护照持有者数量增长，意味着出境消费与投资的中国人数量会上升，不难预测，未来五年来自中国在海外置业的人数仍会增加。

我们预计这群新兴跨境投资者会涌向既熟悉、价格又相对较低的市场，按照这个标准去寻找投资目的地， 泰国毫无疑问最容易被发现并符合标准。

旅游带动的房产投资

在某种程度上，中国人熟悉泰国主要因为它是中国人非常喜爱的旅游目的地。从以往经验我们可以得知，大多数中国投资者会首选他们曾经去过的国家进行投资，如澳大利亚、新西兰、英国。

值得注意的是，在里昂证券集团（CLSA^[3]）进行的一项调查显示，中国游客最想去的旅游地中，泰国排名前三。携程网的数据显示，2017年泰国是最受中国游客欢迎的目的地。

2018年初居外网调查了400多名有意向购置海外房产的消费者，结果显示：2018年泰国仍是旅客的首选目的地，计划在亚洲旅行的中国人有61%选择泰国。在排名第一的美国之后，泰国与澳大利亚并列第二。这些旅行者中有超过四分之三（77%）的被访者打算在今年购买房产。剩余人群中有六成被访者表示他们会在度假地购置物业。^[4]

中国对泰国房产的需求趋势

自2015年第三季度以来，中国对泰国房产需求一直呈上升趋势，该趋势在2017年初加速。2018年1月达历史第二高峰。

2018年1月中国买家询盘的数量比2017年1月增长91%，比2016年1月增长313%。

根据居外网的2017年数据， 泰国有四座城市吸引了四分之三的中国买家来此置业。

排名第一的芭提雅和排名第四的普吉岛均拥有大量的海景及水景房。度假公寓是中国买家比较喜欢的一种房屋类型，业主可用以度假，剩余时间可委托物业经理租赁给短期租户。

中国买家询盘最多的城市（2017）

1. 芭提雅
2. 曼谷
3. 清迈
4. 普吉岛
5. 苏梅岛

（数据来源：juwai.com）

在曼谷，高层公寓因为其设施崭新且装饰豪华、景观优美、精良的设备硬件如公共公园、泳池等齐全，也倍受中国买家青睐。

在清迈，中高层共管式公寓及拥有私家花园的私人别墅最受买家欢迎。

华人投资泰国房产的原因

中国人在泰国买房更多是以投资为目的，这一动机明显高于全球平均水平。出于投资动机买房的中国人占73.8%，全球平均水平为53.2%。

尽管该调查的被访者可进行多项选择，但被访者表示，在泰国置业主要是用于投资，而不是因为被泰国的教育资源、自住和移民等目的。

以子女教育为目的而在泰国置业的中国买家仅占受访者的2.1%，而居外全平台上以全球房产投资者的意向数据来看， 出于子女教育而出国置业的意向买家比例占到13.9%。在泰国买房自用的人群比例是51.9%，低于全球59.2%的数据几乎8个百分点。

仅有0.3%的买家是出于移民因素考虑，而全球平均水平是3.6%。我们发现即使打算在泰国安度晚年的中国人——这在清迈很是普遍，也不认为自己是移民。

2017年年度预测

中国人对海外房地产的投资兴趣在最近十年里一路飙升。2010年，中国在境外的房地产投资总额仅为50亿美元，而到2016年增长了逾20倍，在2016年创下了1014亿美元的新高度。居外网的全球预测是，在经历2017年略微下滑之后，中国人在海外的投资规模将在未来几年里创下新纪录。2017年全年的投资总额数将在未来几个月公布。

中国财富增长是推动海外房产投资的主要动力，中国的财富在近年也得到了史无前例的积累。瑞士信贷（Credit Suisse）报告引用招商银行私人银行报告称，2017年，中国大陆有160万百万富翁。这一阶层构成了中国跨境买房的最主要群体。手持13万亿澳元的资产，比起6年前（2011年）的5.3万亿澳元，每年增长了约16%。

从总人口看， 中国人的人均财富在过去6年里翻了两番。而在国人持有的财富中，房产占资产比重53%。^[5]

其他研究也表明，中国人对海外房产的需求增加会持续到2025年。住宅是中国海外投资者最喜欢的资产类型。近四分之三（71.6%）的中国海外投资者称他们已经在海外拥有住宅地产。超过60%的人打算在2020年之前投资海外房产。该研究称，中国的经济和政治形势是主要驱动因素。^[6]

短期1-3年内，除非投资环境出现意外的经济或监管变化，我们中国个人投资者对泰国房地产的需求将继续增长。

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[1]《今日东盟》“泰国拟将东部经济走廊与中国“一带一路”对接整合”， 2018年2月10日https://wp.me/p6rwtJ-ai2
[2]《彭博商业周刊》“中国护照持有率将翻倍，推动旅游业繁荣” 2018年1月25 日，https://goo.gl/JoonU82018
[3]CLSA, 2017年7月19日“中国出境游客—2017新报道”， https://www.clsa.com/?p=997
[4]居外网，2018年2月，2018年中国游客出境旅游调查。
[5]2016  瑞信 2016全球财富报告
[6]金融时报机密研究，2016年8月11日文章《中国资本控制未能抑制投资外流》

 

撰文：Dave Platter
翻译：Lynn Zuo
编辑：HY & Zoe Chan

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