Tag: 海外房地产

某房屋交易大會近日在遼寧大連開幕。據房交會組委會介紹，本屆展會共有十余家海外展商亮相展出，涵蓋公寓、別墅、酒店等，占參展商總數的12%。

“塞浦路斯30萬歐元購房、葡萄牙50萬歐元是底線、最便宜的希臘只需要用25萬歐元買房….。.”記者在現場看到，盡管海外房產展位被排列在邊緣位置，但前來咨詢的民眾仍絡繹不絕。

負責海外展區的某投資業務總監劉石磊向記者介紹，相比於以前來東北的“冷清”，今年民眾對海外房產的熱情要高漲許多。

劉石磊表示，多數民眾選擇海外房產主要用於教育、養老和個人投資等。不過，近年來，歐元匯率的持續下跌使得歐洲海外房產格外受到追捧。“最近，1歐元兌6.7元人民幣左右，比去年同期下跌近20%，較低的匯率使得歐洲房產備受民眾親睞。”

記者在房交會現場看到，為博當地民眾青睞，海外展商們使出“渾身解數”，紛紛推出購房享5年居留權、永久居住權、全家移民等舉措。

“中國的經濟增長使得高端人群逐步增多，這也是讓海外房產商中國受追捧的原因之壹。”塞浦路斯某房產商負責人喬丹在接受記者采訪時說。

業內人士分析，海外房產接連現身大連、沈陽房交會並非偶然，這說明拓展中國東北市場已成為海外地產商的共識。

中國買家海外購房有多“慷慨大方”？在截至2014年的6年裏，中國人在全球房地產領域的投資達390億美元，而2008年的投資額只有9200萬美元。據仲量聯行數據，2014年中國房地產海外投資達到165億美元，比2013年增長了46%。僅去年上半年，中國私人海外房產投資額接近50億美元，遠超2011年及2012年全年規模。

新加坡房源推薦

中國富人們在海外購房、買奢侈品，數字都是驚人的。這絲毫不令人驚詫——中國是全球化的主角之壹，富起來的中國人亦對世界充滿前所未有的好奇，對於海外的東西看啥都好，因而慷慨得很，這符合資本的特質和人的本性。當年日本人從戰後廢墟實現經濟騰飛時，日本資本也是縱橫全球，甚至讓美國人擔憂日本會買下整個美國。

目前，中國超越了日本，成為全球第二大經濟體，中國人海外購資產的熱情不亞於當年的日本。而且，由於中國的市場廣闊，法治、市場、體制、機制，依然處於正在完善的階段，中國創富時代才剛剛拉開大幕，中國海外購的大戲尚未達到高潮。因此中國人的海外消費行為還將持續擴大。

當然，中國人海外購房既有資本自由流動的普遍理性，亦有耐人尋味的其他因素。

譬如，中國樓市泡沫化帶來的市場警訊，讓中國富豪對中國樓市缺乏信心。當然，也因為中國富豪“吃飽”了國內房地產，甚至通過多輪次投機在中國樓市榨足了油水。譬如，中國物權法保護的不健全，讓壹些富豪覺得資產全部放在中國市場“壹個籃子裏”不太安全，購買海外房產或其他資產，也是富人“投資多元化”分散投資風險的策略。還有，壹些掘取“第壹桶金”存在原罪的富豪或者有政商不當交易的富豪，對於在華置業有被“秋後算賬”的恐懼感。

因而，購買海外房產或其他資產，不管其動機如何，都是必須面對的命題。即倒逼中國社會的法治化、市場化。法治建設完善，權利保障公平，財富保障到位，可維持社會群體的良性有序。惟其如此，中國富豪才不會和權力有糾纏不清的利益關系，更不會有焦慮不安的原罪恐懼。市場化則體現有秩序、有規則的競爭常態，在此態勢下才會形成健康的全民創富觀。不正常的“仇富”心理才不會在中國社會蔓延。

當然，中國富豪紮堆出去，也是不正常的。據悉，中國23年來有近千萬富豪移民，帶走資產28000億元。移民性質的資產外流，甚至可能導致“錢留海外，債留國內”，是值得警惕的現象。

和壹切行為帶來的辯證評價壹樣，中國富豪海外購的慷慨，在讓海外相關業者（如房地產業）感到驚喜的同時，也會讓當地民眾感到不適。

但是最大的輿論反應還是出現在國內。按最新發布的胡潤百富榜，中國超高凈值人群約17000人，總計資產規模約31萬億元人民幣，平均資產規模18.2億元人民幣。這些超高凈值人群，超過八成有海外投資需求，目前已有半數在進行海外投資。海外投資目的以企業國際化和資產配置分散風險為主，二者分別占49%和46%。

在國內存在“仇富”情緒，在海外又被嘲“錢多人傻”，這是中國富人不得不面對的尷尬。根本而言，中國富豪的消費選擇，既有客觀原因，也有主觀因素。資本流具有趨利選擇的屬性，全球化時代更給予這種選擇以動力。承認資本流選擇的自由，又提供完善的親商環境和更好的創富市場，才是中國社會應該認真思考的問題。

近年來，隨著我國經濟的增長、人民幣的升值，以及國內房地產市場的低迷，投資者日漸把視線轉向海外市場。數據顯示，2014年中國內地的投資者在境外的房產投資額增長了25%。

雖然壹些海外房產收益可觀，但由於缺乏對海外的法律和項目的了解，國人的海外“淘金夢”可能暗藏著種種風險。中新網房產頻道調查發現，雖然當地的房價未跌，但受匯率因素的影響，有投資者購買的海外房產反而出現了貶值。

國內房產投資收益下降 國人轉戰海外市場

過去的樓市“黃金十年”期間，國內房地產市場投資回報率較高，但去年以來房價步入下行通道，收益率也持續走低。國家統計局的數據顯示，2月70個大中城市中，房價同比出現下跌的有69個，說明這些城市房價比壹年前還要低，這也意味著，在過去壹年中入市的多數投資者不僅沒賺到錢反而虧了。相比之下，收益較為穩定的海外房產日益成為投資者的新選擇。

近期，世邦魏理仕發布的《2014年亞洲境外房地產投資數據》顯示，2014年，來自中國內地的房地產投資者在境外的投資額實現同比增長25%，達到了101億美元。

壹些海外地區的房產收益也高於中國，世邦魏理仕中國區研究部主管、執行董事陳仲偉告訴中新網房產頻道，以美國為例，購買商品住宅毛收益率壹般在5-6%，扣除物業費、房產稅等費用後，應該比國內壹些大城市2-3%的凈回報率要高。

海外房產的收益率也比較穩定，北京理工大學房地產研究所所長周畢文在接受中新網房產頻道采訪時表示，國外沒有大規模的房產建設，不太可能像中國壹樣出現暴漲，以自住、改善需求以及人口的遷移引起的需求為主。

海外置業的人群中，不僅僅是個體投資者，各類機構和開發商的海外投資步伐也明顯加快。陳仲偉分析，置業者主要是三種人群，第壹種是高凈值人群(個人金融資產和投資性房產等可投資資產較高的社會群體)，主要目的是移民、子女教育、投資等；第二種是機構投資者，主要出於優化資源配置的考慮，比如2013年安邦保險購買的倫敦地標性建築——勞合社大廈，不僅收入了約6.1%的收益，還起到了宣傳品牌的作用；第三種是開發商，基於分散風險的考量，近年來萬科、綠地、碧桂園等加大了海外投資。

受匯率影響 部分海外投資者不賺反賠

盡管投資者的算盤打得精，但海外房產並不是穩賺不賠的買賣，匯率的起伏成為決定房屋價值的壹項重要砝碼。

2012年，做建材生意的王先生以近400萬元人民幣的價格在日本東京買了壹套房子，現在估值大概430萬元，每個月還可以收到18萬日元(約合人民幣9253元)的租金。但他表示，“考慮上日元的貶值因素，房子可能還虧了”，不過他近期不打算出手，“房子靠近東京2020奧運會的主賽場，位置還不錯，我也看好東京房子的前景”。

王先生的海外置業經驗並不是個案。2011年，劉女士在加拿大多倫多花費43萬加幣購入了壹套Condo(“分戶式產權公寓”，是壹種比普通公寓高級的公寓物業)。劉女士表示，幾年下來，房子價格比較穩定。雖然是自住，不太在意房屋是否升值，但考慮到加幣兌換人民幣的匯率，房子也貶值了。

對於匯率“吃掉”房產收益，抑或讓房產變相貶值的現象，中原地產首席分析師張大偉分析，這是由於人民幣升值所導致的，但從最近來看，美元走強，人民幣升值的力度在減弱。周畢文也談到，購買海外房產更多的是資產和匯率的轉移，從操作層面來看，投資者在人民幣升值的時候買入，貶值的時候賣出換回人民幣，這樣收益是增加的，反之會出現虧損。

張大偉還指出，投資海外並不是說收益會超過過去十年的國內樓市的收益，更多的是投資者分散投資的壹個辦法，尋求資金的避風港。他還談到，海外資產的收益相對比較穩定，壹般都是長期投資，主要看的是出租回報率。

外媒稱，據日本房地產服務公司JLL稱，2014年東京都內被買下的地產中，約有2成是被海外投資者買去的。

據日本媒體報道，3月18日發布的2015年公示地價，相對於日本3大都市圈（指首都圈、大阪周邊、名古屋周邊）和地方中心城市地價的上升，地方產業低迷地區的地價卻在持續下跌。

日本房產推薦

在低利率、股價上漲及日元貶值的背景下，國內外資金都集中於投資中心城市土地而導致地價上漲。但對於普通老百姓來說，擁有自己的住房卻變得愈加可望而不可及。

在大阪道頓堀的商業大樓“中座食倒大樓”前，身著紅白相間服裝的“食倒太郎”在門前迎客。這座可稱為難波（大阪地名）象征的建築，在2月被投資基金尊尚集團國際控股有限公司收購。

出資收購是臺灣的投資家。董事小野耕司表示，“很多因制造業等取得成功的臺灣企業家都表示，希望購買地產”。據說，他們還計劃以大阪、福岡、劄幌為中心購置地產。

東京站前黃金地段的高層辦公大樓“Pacific Century Place 丸之內”，於2014年10月被新加坡政府的投資基金以1700億日元（約合人民幣87.3億元）收購。此外，2015年1月，中國政府的投資基金也以1400億日元（約合人民幣71.9億元），收購了以婚宴場所聞名的東京“目黑雅敘園”。這比半年前，森信托投資公司買下該地的價格高出了100億日元（約合人民幣5.1億元）。

據房地產服務公司JLL稱，2014年東京都內被買下的地產中，約有2成是被海外投資者買去的。此外，國內某投資基金負責人稱，“趁著日元貶值的時機，有些海外投資者給出的價格甚至是從前的1.5至2倍”。

其中，來勢兇猛的是來自臺灣的投資者。據說，因臺灣當局加強土地交易征稅，投資者提高了對日本房地產的關註。日本的銀行於2014年4月，在臺北市內舉行了面向富裕階層的投資咨詢會，約有60名投資者參加。會上，大家紛紛提出“高級住宅區在那裏？”、“哪些地區人口增加？”等問題。負責說明的銀行負責人稱，“包括日元貶值的影響，跟臺北、新加坡比起來，東京的地價變得相對較低”。

罕見的低息環境以及全球投資者對收益的追求，起到了推波助瀾的作用，因為跟債券及股票相比，房地產的回報相對較高。高力國際近日發布研究報告，預測今年機構投資者將把房地產投資的目標配置比例由2014年的9.4%提高到9.6%。

按資本池的規模計算，今年整個市場將溫和增長525億美元，這對今年投資於全球房地產的基金而言，無疑是壹大利好。回顧2013年的目標配置比例平均為既有投資組合的8.9%，2014年較此增加了1050億美元。

從跨境直接投資的規模及源頭亦可看出以房地產為目標的資金的影響力。2014年的跨境投資雖然不及2007年巔峰時期的3820億美元，但依然高達2620億美元，而在中國引領下，亞洲投資呈現大幅擴張亞洲資本在2007年的跨境投資中約占13%，去年已增逾壹倍，達到30%，總增長額達360億美元，並且有續增之勢。

面對空前的資本影響力，高力國際指出，投資者應該把握千載難逢的機遇，將投資引入能夠在整個經濟中產生長期價值的生產性資產的開發。雖然機場、大學、醫院及保健設施等基建項目前導時間漫長，並且資本需求龐大，但能提供吸引機構投資者的長期定期回報。

高力國際亞洲研究及咨詢行政董事盧永輝也表示：“展望2015年，鑒於對海外投資的限制放寬，將有更多亞洲投資者(主要來自中國)到境外投資。為獲得更佳回報及令投資多元化，對海外房地產的需求會持續上升。”