Tag: 澳大利亚房产投资

Talitha King和她的丈夫Daniel King在英國住了四年後，今年搬到澳洲西澳，結了婚，剛剛在West Busselton買下一棟約40萬澳元的三房住宅。

買下的這棟房子建於1980年代，帶大花園，游泳池還有戶外娛樂區域。Talitha表示還需要獲得財務審批，但是她對房子很滿意，稱在西澳買房比在英國容易多了。Talitha 和Daniel計劃先裝修改造West Busselton的房子，未來還可以買第二套住房作為投資。

他們倆的選擇代表著眾多夫妻進入澳洲房地產市場的趨勢。

當下，澳洲東部住宅市場價格不斷上漲，西澳是首次置業人群的機會。

西澳房屋中位房價為52萬澳元，公寓為41.5萬澳元。相對於悉尼中位房價101.3萬澳元，墨爾本71.9萬澳元，珀斯住宅大部分人都是可以承受的。

根據Domain研究，澳洲房貸（Aussie Home Loans）稱西澳首次置業人群貸款占整個房貸市場的16%，而維州及塔斯馬尼亞為13%，新州及堪培拉僅只有2%。

澳洲房貸主管James Symond表示首次置業人員在全國範圍內都面臨著挑戰。但是最顯著的增長來自於西澳。

Symond表示盡管首次置業市場繁榮，但由於貸款要求及標愈加嚴苛，西澳買家可能也需做出一些妥協。這意味著降低買房的面積及位置的預期要求。

西澳Smartline 抵押貸款經紀人Bevan O’Farrell對此表示贊同，他表示目前珀斯附近住宅在過去5年裡價格也有很大上漲，這也使得首次置業買家不得不選擇距離市中心更遠的住宅。

這個趨勢也使得首次置業買家傾向於面積更小的住宅，比如公寓或者排屋。O’Farrell表示在據珀斯10至15千米範圍的2房公寓或者排屋，多數人還是可以負擔得起的。

澳洲首次買房的專業建議

澳洲房貸主管James Symond給首次置業買家提出幾點小建議。

首先，選擇住宅位置及類型時，可擴大考慮範圍，因為一般第一套住宅都是踏板，未來可以購買第二套住宅。

其次，目前利率為史上最低水平，需確保即使以後利率上漲，也可以支付貸款。

第三，存款至少要比費用多出10%。

第四，貸款產品十分復雜，可以咨詢專業貸款經紀人意見。

（據澳洲新快網） 

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據《澳洲人報》報道，中國最大的房地產開發商之一萬達集團（Dalian Wanda）似乎沒有放緩海外擴張的意思。而中國國內市場下行，該集團也計劃將中國香港的房地產上市公司私有化。

昨日，萬達與中國企業Ridong Group正式與建築商Brookfield Multiplex簽訂合同，建設黃金海岸的十億澳元Jewel酒店。該酒店預計在2019年初完工。

該大樓將包括萬達的首個海外五星級酒店，512套公寓、地下停車場和高檔零售和餐飲區。

Wanda Commercial Properties的高層Chen Guocai說：“Jewel將是澳洲最好的居住和酒店項目，奢華程度是前所未有的。這將會是世界上最知名的建築之一。”

Brookfield Multiplex參與到了這個逾5億澳元合同，負責建築建設，並將帶來逾2700個崗位。

據悉，萬達是中國富商王健林所有，該公司在全球擁有6個海外酒店和公寓，如倫敦、芝加哥等。

去年，萬達就以4.15億澳元買下了悉尼Circular Quay的Gold Fields House辦公樓，計劃建約180套豪華公寓。

去年，萬達的國際銷售和市場總監Michael Purefoy就示意，該公司也正在在其他澳洲城市尋找開發機會。

由於中國的房市停滯，萬達的海外擴張計劃似乎沒有因為私有化而受影響，並只會更加活躍。

上周，萬達稱正計劃將中國香港的房地產上市公司私有化，該筆交易或價值約53億澳元。

分析人士指出，萬達或擔憂中國香港股價低迷或打壓上海上市計劃的價格。

3月份，萬達稱將減少中國三四線城市的開發。

（據澳洲新快網）

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護照中的殘頁，含糊其辭的海外公司工資證明，錯誤百出的申請貸款資料翻譯件，這些都是為何澳新銀行（ANZ）集團宣布收緊居住用房產借貸，和加大力度嚴查海外虛假收入證明的主要原因。

據《澳洲金融評論報》報道，澳新銀行作為一個依靠區域發展而進行未來擴張的銀行，同時也發現最近來自澳洲外國居民利用海外收入申請房屋貸款的案例越來越多。一位該銀行的高級工作人員指出：“這些人並不是我們傳統意義上的房貸申請人。”

這些來自海外的外國收入基本上來自中國大陸、中國香港、馬來西亞、新加坡和印度尼西亞。然而在很多個案例中，這家在亞太區域有廣泛零售和商業運營網絡的銀行，卻沒有宣稱支付薪酬的一些公司的資料。

澳新銀行告訴房貸中介，將不會再接受那些收入有100%都來自於國外的房貸申請，並且對於其他在澳的外國居民也收緊了房產借貸的標准。雖然澳新銀行表示還沒有發現任何洗錢等犯罪牽涉其中，但不排除有這樣的風險。

按照該銀行的新規定，一個房產貸款申請人，必須將他的護照（包含所有蓋章的頁面），3個月的工資單，包含其工資信息的銀行賬戶清單，雇佣合同（含有雇主電話號碼和網站信息）等全部在申請的時候提交。

其它金融借貸機構則宣稱，他們也會謹慎地監控申請人的申請，但不會禁止某一個或者某一類申請人。聯邦銀行（CBA）發言人說，對於以海外貨幣計量的收入，銀行有特殊的要求，必須有文件能夠證明其來源。

發言人說：“牽涉到顧客來自海外的，這些申請會按照借貸原則審查和批准，對於涉及海外收入的，銀行會有特殊的要求。我們將不定時地復審和監控貸款項目，保證按照謹慎的借貸標准，滿足我們顧客的財務需求。”

國民銀行（NAB）發言人則指出，申請人的審查情況“是具體問題具體分析”。“我們會持續復審相關規定，考慮到一系列經濟因素來監控風險。”

西太銀行（Westpac）發言人說，對於海外人士有更加嚴格的政策。“包括要求申請人必須有30%的首府，並且需要海外投資審查委員會（FIRB）的審批證據。”

雖然各大機構對於外國人申請房貸的總規模並不太清楚，但最近使用海外收入證明、海外存款證明，或者向友人和家人借錢來申請房貸的數量不斷增長。

澳新銀行說，使用海外收入申請貸款的總額度，不及其整體貸款的1%，不過這一比例上漲很快，引起了其位於墨爾本總部的重視。其它銀行，比如西太銀行則宣稱這一比例是3%。

執行外國投資審查標准的FIRB說，外國人一般需要通過申請才能夠購買，而非在澳居民的外國人被禁止購買二手房產。

（據澳洲新快網）

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澳洲地產專家稱，悉尼大量高層公寓將入市，可能會導致價格下降，公寓買家也許會遭受打擊。

據《每日電訊報》報道，行業專家稱悉尼市中心新建公寓過多，期房買家所購物業價值可能會貶值，低於售價。

目前，悉尼共有32,000套公寓正在建設，另有23,000套公寓建設獲批。

Darling Harbour, Dawes Point，CBD, Haymarket以及悉尼南部，包括Waterloo 以及 Zetland等郊區最近上了安保資本“黑名單”，因為存在過度供應風險，這些區域公寓買家貸款要求將更嚴格。

BIS Shrapnel預測明年悉尼公寓平均價格將下降1.5%，約10,000澳元。BIS Shrapnel管理主管Rob Mellor稱期房買家風險最大。

Mellor表示開發商一般會根據預測項目建設2至3年後價格來定價，但是這些預測都過於樂觀。物業價格都是根據過去高增長率模式計算的溢價，但是未來增長率不會繼續保持這個水平。

Starr Partners主管Doug Driscoll表示大悉尼區自2004年來住房市場一直供應不足，預測明年還是處於供應不足狀態。問題不在於新建住房的數量，而是不同物業類型的比例。2012年以來，70%新建住宅項目都是公寓，但是此類物業的需求並沒有之前預測的那麼高。

Driscoll表示在過去8個月，縮緊的貸款政策使得投資者活躍性降低，而自住的買家填補不了這個空白。

Driscoll認為公寓猛增沒有基礎。大量公寓項目新建以滿足投資者的需求，但是大量自住買家對低維護成本物業的需求卻沒有滿足。他表示成員不斷增多的家庭及空巢老人都希望住在 “鋪有墊腳石”的物業裡，例如聯排別墅，而不想住在公寓裡。

但公寓價格下降的隱憂也不會阻止一些年輕投資者買房。

21歲的Felicia Markos表示，對公寓貶值不會太過擔憂，因為不會立刻就出售。

（據澳洲新快網）

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每年高檔地產公司萊坊（Knight Frank）和全球財富咨詢公司Wealth-X都要發布一份專門針對超級富豪群體的報告。其特點就是什麼都可能會提到，包括那些超級富豪是怎麼花錢，他們現在最擔憂的是什麼，還有他們坐私人飛機時經常會去往哪裡。最值得關注的是，報告裡還包括了全球各個城市豪宅的漲幅排名。

你可能會認為像紐約、東京、倫敦這些國際大都市都會進入排名，但是根據Knight Frank的報告，這些城市的豪宅在2015年的漲幅均小於2.5%。

以下才是全球高端房產價格漲幅排在前25的各個城市。

25. 泰國普吉島——4.1%：Knight Frank稱該地區的房地產市場在經歷了2004年海嘯災難之後得到了極大地恢復。

24. 中國北京——4.3%：北京近幾年成為了全球億萬富豪聚集的城市，而且也是房地產市場最為火熱的城市之一。2015年只有5個亞洲城市的豪宅價格得到上漲，而北京就是其一。

23. 法國Meribel——4.5%。

22. 美國洛杉磯——4.7%。

21. 西班牙Ibiza島——5%。

20. 西班牙馬德裡——5%。

19. 印度班加羅爾（Bangalore）——5.1%。

18. 印度尼西亞椰城（Jakarta）——5.1%。

17. 法國Val d’Isere——5.8%。

16. 韓國首爾——6.1%：關於一個國家億萬富豪的數量，韓國排在全球第15位，這當然也反應到了韓國首都高端住宅的價格上。

15. 泰國曼谷——6.3%：相比起昂貴的公寓價格，曼谷充滿生機的街道更為人們所熟知，但同時人們也將錢投入到了這裡的高端房地產市場，推升其價格成為中國以外房價最貴的亞洲城市。

14. 美國邁阿密——6.4%。

13. 南非開普敦——6.9%。

12. 加拿大多倫多——8%。

11. 德國柏林——9%。

10. 摩納哥——10%。

9. 荷蘭阿姆斯特丹——10.3%。

8. 新西蘭奧克蘭——10.6%。

7. 美國舊金山——10.9%。

6. 澳大利亞墨爾本——11.9%：墨爾本是澳大利亞第二大城市，是有“花園之州”之稱的維多利亞州的首府，綠化覆蓋率高達40%，也是南半球最負勝名的文化名城。盡管墨爾本房價漲幅高達幾乎12%，但它並不是澳大利亞房價漲幅最高的城市。後面你就會看到。

5. 德國慕尼黑——12%。

4. 土耳其伊斯坦布爾——13%。

3. 中國上海——14.1%：上海作為中國的金融中心，意味著這裡聚集著很多富人，這也是其高端住宅價格飆升的原因之一，我們看看湯臣一品的房價就知道了。

2. 澳大利亞悉尼——14.8%：依山靠海的悉尼是大洋洲最大的城市，2015年其房價水漲船高當然也跟華人的熱炒有關。不過，麥格利投行認為悉尼房價今年全年將下跌7%，並稱樓市的崩潰將導致澳經濟衰退。澳洲房產集團Domain的高級經濟師威爾森表示，房價躥升的興奮期已經過去了，澳大利亞正進入低利率低增長：“在過去幾年中，中國在澳洲房產市場方面扮演了舉足輕重的作用，現在的問題是澳洲房產是否仍對投資者有吸引力。”

1. 加拿大溫哥華——24.5%：在溫哥華市中心，平均房價已經超過了100萬元。現在很多人擔心，外國資金湧入，正在使這座世界上最宜居的加國城市，成為最負擔不起的城市。而且有越來越多的居民開始埋怨是中國人推高了當地的房價。一家在中國設有辦事處的溫哥華房地產公司在2014年時稱，300萬元以上的豪宅，有多達70%賣給了亞洲買家。加上當地住房供需的不平衡以及加元的持續疲軟，其房價可能還會上漲。

（據澳洲新快網）

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據《每日電訊報》報道，去年年底，悉尼北區的房產交易賺最多，高達100萬澳元。

Core Logic RP Data的季度Pain and Gain報告顯示，在Hornsby，Manly和Ku-ring-gai，賣家平均售房獲利逾50萬澳元，雖然持房時間往往不足14年。

在Hunters Hill，Mosman和Hills地區，獨棟屋賣家的盈利也差不多，位於48.5萬-60.7萬澳元之間。北區一些最受歡迎地區賺得更多，有時，賣家的持房時間還不到3年。

銷售數據顯示，在Hornsby的Dural街，一獨棟屋售價比2013年的購買價高了91萬，而在Gordon的Moree街，一3室房的售價比2005年的購買價高了103萬。

在Burdett街，一房產售價比2011年的購買價高了137.5萬，若減去賣家為該屋曾做的翻新費用，賣家仍盈利近84萬。

Ray White的中介Jaime Garrick說，悉尼北區的賣家能賺大錢是因為他們的房產以前很實惠，但如今已經趕上靠近悉尼CBD的臨近郊區。再加上，在購買便宜房產時，人們能多花些錢來翻新，所以不少房子都是優質房。

而總體上看，悉尼98.1%的賣家售房都盈利，售價高於購買價。

分析師Cameron Kusher說，上一次達到如此高的盈利率是在2002年。

沒有任何一個郊區的房產售賣虧損率高於5%。其中，Botany Bay和North Sydney的虧損率最高，分別為4.5%和4%。

按照盈利中值，最盈利的郊區是：

1. Ku-ring-gai $685,000
2. Hunters Hill $607,000
3. Manly $605,000
4. The Hills $586,000
5. Leichhardt $563,000
6. Hornsby $510,000
7. Woollahra $485,000
8. Mosman $472,500
9. Burwood $472,500
10. Randwick $469,500

（據澳洲新快網）

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