Tag: 澳洲房产投资

澳洲房产投资者无视警告 1周抢购1800套房产

澳洲房产投资者驱动拍卖购买潮

尽管各大银行纷纷收紧借贷并提高借贷成本，但澳洲房地产投资者根本停不下来，上周就卖出了近1800套房产。

周六恰逢中国人的幸运日8月8日，卖家都期望从中捞上一笔，因此周末的房屋拍卖数量猛增。根据CoreLogic RP Data的数据，悉尼有超过1000套上市拍卖，打破了8月份的纪录，几乎是去年同期的2倍，其中近78%成功交易。

墨尔本上周末一共有1057套房屋供拍卖，清盘率接近79%。首府城市的平均清盘率是77%，超越去年同期的68%。

财长何基（Joe Hockey）宣布，再有6套被非居民购买的房屋被强迫撤资，他说政府还在调查另外462笔交易。

分析师称，驱动拍卖购买潮的是投资者，而非自住型买家。澳洲房产投资者6月份投入房市的资金接近破纪录的60亿，而自住型买家的借贷出现下跌。

澳洲审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority）与各大银行合作遏制投资者贷款，四大银行上个月都上调了投资者按揭的利率。知名经济学家Saul Eslake质疑这种做法的效果。

“至少短期之内不会影响需求，很可能没什么效果。其中一个原因是，尽管银行已经宣布了上调利率，但澳洲利率依然很低。”

澳洲房价在截至7月份的1年中增长了11.1%。国际清算银行（BIS Shrapnel）的预测总监Robert Mellor称，投资者开始追求租金收益而非资本增值，租金收益比债券收益高。

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澳元贬值令澳洲房产“太便宜” 引中国人抢购

澳大利亚亿万富翁、房地产开发商崔古柏夫（Harry Triguboff）称，澳联储（Reserve Bank）对澳元跌价的追求令澳大利亚房产大受中国人和其他海外买家的欢迎，澳大利亚的房地产有变得“太便宜”的风险。

澳洲房贷（Aussie Home loans）的主席希蒙德（John Symond）前2天刚刚在国会质询会上抨击外国买家将首置业者挤出市场，而银行监管机构则“坐视不理”。
 
身为公寓建筑公司Meriton集团创始人的崔古柏夫告诉《澳洲人报》，尽管澳洲房价飙升（去年悉尼的住房市场增长了18%），海外买家的兴趣不可能停止，但只会被贬值的澳元助燃。
 
过去2年除悉尼外，澳洲每一个城市的房子对于很多外国买家而言都变便宜了

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自从2011年7月窜到$1.10高位后，澳洲兑美元的汇价跌了三分之一，对人民币的汇价也是一路走低。
 
CoreLogic RPData在对比澳元走势和房价之后发现，过去2年除悉尼外，澳洲每一个城市的房子对于很多外国买家而言都变便宜了。
 
CoreLogic RPData发现，如果按澳元买，悉尼房价过去3年上涨了43%，但如果按人民币，只增长了10%。而墨尔本，同期按人民币计算的话，房价跌了3.2%，布里斯班跌了13.6%，阿德莱德和珀斯分别跌了18.2%和13.3%。
 
崔古柏夫说，澳联储将追求澳元贬值归因于百病缠身的采矿业。“但那样的话，我们可能会看见我们的房地产变得太廉价。一直打压澳元的话，我们在国际上会变得越来越穷。”
 
瑞士信贷（Credit Suisse）估计，中国买家在2014财年为澳洲的住房市场注入了87亿，比前一年增长了六成以上，而且未来的需求还将继续增强。
 
希蒙德在质询会上说，他担心投资者借贷有时比自住业主借贷增长更快，尤其是会把首置业者挤出市场。“首置业者没有希望了，除非从父母和家人那里获得帮助，可我没看见政府采取行动解决住房成本这个根本问题。”
 
澳洲统计局的最新借贷数据显示，在截至6月份的1年中，澳洲房产投资者的贷款增长至破纪录的1535亿，比前一年的总数高出近25%。但住房投资借贷可能已经过了顶峰，因为投资者贷款从4月份破纪录的141亿降至6月份的135亿。
 

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澳洲成为房东之国 近2万投资者拥超过6套澳洲房产！

有近乎10%的澳大利亚租赁房地产投资者，都拥有3套以上的房产，而有大约1.8万人拥有6套以上房产。其中也有包括悉尼别墅最近公布的数据显示，这样的数字还在继续上涨。

2013年税务数据显示，有16%的纳税人，即将近2百万人拥有投资房，大约110,379人拥有超过3套房产，有大约1.8万人拥有超过6套房产，而40,283人拥有4套房产，16,600人拥有5套房产。

澳洲房地产业协会高级经济学家卡利德（Shane Garrett）说：“拥有超过1套房产的澳人数量和2012-13财年相比大幅增加。一方面这个国家的居民更多，另一方面房产成了他们投资的避风港。”

他说：“房地产价格在主要地区均加速上涨，租金上涨也比较稳定，自2013年以来就高于通胀率，因此借贷成本并不太高。”

有近乎10%的澳洲买房出租投资者都拥有3套以上的房产

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据《澳大利亚金融评论报》报道称，议会针对房地产市场质询小组的主席、联盟党议员亚历山大（John Alexander）警告，较低的利率导致澳人持有投资房比例大增，一旦市场条件变化，必然导致巨大的财产损失。

“一些澳洲房产投资者手中握着价值3000万澳元的房地产，大约60套房，如果利率从4%涨至6%，就必须再找出60万元来填补空缺。”

房地产业协会还宣称，在截至2015年5月份的一年中，新州投资者房贷的总价值达到658亿元。而同一时期，对于自住房房主的借贷仅有449.3亿元。

当前自住房贷的贷款价值达到1441亿元，而投资房贷的价值为1469亿元。卡利德说：“这是我印象中，首次有投资者借贷水平超过自住者。”

他指出，因为人口持续上涨以及经济的发展，所以租赁房产的需求应该不会减弱。

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梦想的澳洲房产买到手 就可以对其为所欲为了吗？

今期故事的主人翁，选定了心怡的悉尼海滨房产，准备好资金把它据为己有，及後进行改建。可是澳洲有些房子受地役权限制，因此向律师或过户师确认所有地役权和契约条款，能够避免修建成本的损失，更重要的是：决定买家是否能够打造理想住房。

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沈寒冰律师漫谈澳洲房产投资

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诺贝尔奖得主：澳洲房价出现泡沫 悉尼、墨尔本最危险

专家：澳洲房价出现泡沫

诺贝尔经济学奖得主弗农史密斯近日警告称，悉尼和墨尔本房地产市场的种种迹象均已发出房价泡沫的危险信号。

因其在实验经济学的研究成果，史密斯教授于2002年被授予诺贝尔奖。他近日在悉尼访问时提醒，澳大利亚必须吸取美国次级房贷危机的教训。2007年美国发生次贷危机，房地产崩盘，最终引发全球经融危机。

史密斯教授指出，虽然和美国不一样的是澳大利亚监管机构不允许陷入还款危机的借款人简单地把房产丢给银行，但一旦泡沫破裂，那些房产投资者将处于水深火热之中。目前的投资者都盘算着转售房屋赚取差价，但一些人可能不会如愿。

他还表示，当房价涨到一定程度就会出现投机现象，这是资本主义经济的常见现象。虽然有投机风险，但他相信澳大利亚能够避免美国那样的严重后果。

不久前，多家大银行提高了澳洲房产投资贷款和无息贷款的利率。小型一点的银行也迫于监管机构审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority）的压力提高了贷款资本要求。AMP银行已开始不再接受新的贷款，限制或持续到今年晚些时候。

研究美国房产危机的弗农-史密斯（Vernon Smith）教授表示澳大利亚应该加强地方监管，减少不良信贷，避免让银行陷入危机。他指出1930年代的大萧条就是个惨痛的教训，但人们往往好了伤疤忘了痛。

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加息没房贷无所谓 7成投资者坚持要在澳洲买房

近日，澳洲各大银行纷纷宣布要阻挠房地产投资者获取房贷，虽然这些措施可能会令某些楼花买家却步，但很多澳洲房产投资者依然百折不挠。

大多潜在澳洲房产投资者不被澳洲借贷商的政策和利率上调影响
澳联社报道称，房屋贷款经纪“房贷选择”（Mortgage Choice）的调查表明，尽管借贷商陆续颁布收紧借贷政策和上调利率的措施，但54%的潜在投资者还是会按自己的计划进行投资。
 
包括大银行在内的众多借贷商已经上调投资房贷的利率，但“房贷选择”的执行长弗雷威尔（John Flavell）称，大部分投资者依然视房子为有利可图的投资策略。
 
“当我们问潜在投资者现在是不是投资的好时机时，超过七成人都说是，这在某种程度上解释了，为何如此多潜在投资者不被澳洲借贷商的政策和价格改革影响的原因。”弗雷威尔称。
 
不过，弗雷威尔说，对于已经买了楼花并按当时的借贷政策和价格获得贷款的人而言，这些改革确实是带了深远的影响。“有些人无法完成交易可能就与这个问题有关。”他告诉澳联社。
 
较小的借贷商AMP银行已经暂时停止向新房产投资者放贷，并将现有贷款的利率上调47个基点，幅度远大于联邦银行、澳新银行和麦格理（Macquarie）。
 

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AMP大幅上调贷款利率 更叫停投资者房贷！

AMP从今停止接受或审核澳洲房产投资者的新贷款

据《澳大利亚金融评论报》报道，为响应金融监察部门解决澳洲房市威胁的政策，AMP银行将停止向澳洲房产投资者发放新贷款，同时将大幅上调现有投资者客户的利率。

AMP 7月29日宣布，将上调所有投资型贷款人的浮动利率，上调幅度达到0.47%，这是目前为止，银行为打击房产投资者贷款而做出的最大幅度调息。因此，该行的“基础”贷款的利率将达到4.97%。

更惊人的是，从现在开始AMP还要停止接受或审核房产投资者的新贷款。预测这项措施要持续到年末，“具体要视市场条件而定”。

这两项措施都是为了响应澳大利亚审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority，APRA）的要求：房产投资者的贷款增长率不得超过10%。该银行的一位发言人也证实了停止新贷款是为了响应APRA的要求。目前为止，AMP银行的响应措施是最剧烈的。

相对而言，AMP银行在市场中是比较小的借贷商，它主要为AMP较大的金融规划分支的客户提供贷款。根据APRA的数据，它的房产投资者贷款价值29亿，与外国借贷商花旗（Citi）相当。

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澳洲银行再放辣招控投资 付息房贷利率上升

澳洲国民银行进一步规范澳洲房市的借贷行为

据澳联社报道，澳洲国民银行（NAB）7月27日宣布将提高只付息房产贷款的可变利率和信贷门槛29个基点。

为了防止投资过热，澳洲国民银行进一步规范澳洲房市的借贷行为。

据悉，澳洲房产投资贷款的增长和支付息房产贷款分别为34%和44%。后者是投资者主要选择。

去年12月监管机构APRA宣布一系列的贷款规范措施。澳洲国民银行积极响应。

该银行的个人银行业务负责人Gavin Slater称，银行认为目前采取的规范措施能够达到相应效果。“目前利率很低，澳洲国民银行认为消费者们应该付好贷款的保证金。”

而该银行的新只付息可变利率、只付息贷款固定利率将会在8月10日起生效。只付息可变利率贷款将于9月10号生效。调整后的信贷起点将于9月10日生效。

消费者们可向银行业务员咨询详细的政策信息及所带来的影响。

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澳洲昆士兰房产成中国买家新宠 居外：黄金海岸人气最爆

中国人对澳洲房产投资的兴趣正与日俱增，但他们不再死死盯住悉尼和墨尔本，而把目光投向了一个新的地点。

根据居外（Juwai.com）的第二季度购买意向指数（Purchasing Intent Index），中国人的购买意向月增35%，比去年同期增长了17%。
 
昆州显然是赢家，布里斯班、黄金海岸和汤士围（Townsville）在2015上半年的人气急升。尤其是黄金海岸，购买意向在第一季度上升了161%，较去年同期猛升1120%。
 
居外预测，武汉和黄金海岸之间开通新直航之后，每年将额外带来3.5万名游客，游客消费每年将增加5300万，房地产交易也将因此增多。
 
布里斯班的人气比1年前升高了12%，在第一季度达到顶峰。汤士围也是如此，人气较去年增长了4%。
 
中国人对黄金海岸的兴趣猛增了1120%
 
居外的购买意向指数通过跟踪该门户上的在线房产搜猎活动，衡量中国人的兴趣。在澳洲，居外是Ray White、LJ Hooker、Raine and Horne和Re/Max的独家中国营销伙伴。
 
“昆州城市过去5年都不是最受中国买家欢迎的地方，但它们正在迅速发展。”居外的共同首席执行官冼明（Simon Henry）称。“悉尼和墨尔本可能会因为昆州损失一些投资。黄金海岸今年特别出色。”
 
居外指出，人民币的购买力上升了25%是一个关键的推动力。
 
小部分买家认为昆州的性价比高于悉尼和墨尔本，而且昆州是澳洲东部最靠近中国和热带的地方，它能吸引注重生活方式和环境的买家。冼明说今天的中国买家已经不同于两三年前。
 
“他们过去是典型的首次置业者，在国际房地产市场的经验甚少。而今天，他们一般都已经在澳洲或其他国家有房，他们对这个国家、语言和市场都感觉更加自在。”
 
Ray White New Farm的Christine Rudolph称，她过去6个月的交易中，有三四成都卖给海外华人，大部分来自中国香港、上海和新加坡。
 

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“买了再说！” 澳洲房产中介涉怂恿外国买家违规

外来的澳洲房产投资者正被鼓励在加入火爆的悉尼房地产市场时违反法律，因为部分肆无忌惮、耳目闭塞的顾问试图避开联邦政府的审批流程。

一些外来投资者得到的建议是，与其在等候外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board，FIRB）的同时错过被拍卖的房产，不如“现在买了以后再担心”。而且目前他们很大程度上能侥幸逃脱处罚。

报道指，非法购买的范围之广已足以让有责任的中介警惕，促使他们要求联邦政府简化体系。

新州房地产研究所（Real Estate Institute of NSW）由悉尼顶尖地产中介组成的国际分部已呼吁政府修改规则来识别拍卖中的外来投资者。他们还希望政府提供FIRB审批及购买方面的精确数字，并确保外来投资者及其专业的协助者了解FIRB的政策。

此外，他们想消除针对悉尼大型亚洲社区的“责难游戏”（“blame game”）。该社区的人在澳洲房产拍卖中常常被误认为是外国人，实际上却是澳洲公民。

FIRB最新的年度报告显示，澳洲住宅地产方面被提出的外来投资额在2013-14年度翻番到了347亿元，当中超过130亿元位于新州。

然而，没有那个政府机构能将审批量跟实际购买量匹配起来。FIRB也承认被提出的和实际的投资方面存在巨大差异。

有澳洲房产中介涉怂恿违规，建议外国人买了再说

新州房地产研究所的国际委员会开会讨论这个问题后说：“真实的数据是什么？它们是很难获取，问题是这样的数据存在吗？数据会削弱消费者头脑里的责难游戏，如果不是消除的话。政府必须有自己的教育流程。”

财长何基（Joe Hockey）办公室的发言人说：“政府致力于确保外来投资框架得到明确了解。除了不断升级FIRB的网站，政府还会发起教育宣传活动来确保利益相关方彻底了解其义务。”

FIRB声称外国人牵涉的所有地产合约必须建立在获得审批的条件之上。

唐人街的顶级中介之一Ray Chan说：“目前多数出售都是通过拍卖来完成，通常宣传时间为4至6周。等到一些投资者获得批准就太迟了，已经错过那房产。

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