Tag: 澳洲房产投资

诺贝尔经济学奖得主弗农史密斯近日警告称，悉尼和墨尔本房地产市场的种种迹象均已发出房价泡沫的危险信号。

因其在实验经济学的研究成果，史密斯教授于2002年被授予诺贝尔奖。他近日在悉尼访问时提醒，澳大利亚必须吸取美国次级房贷危机的教训。2007年美国发生次贷危机，房地产崩盘，最终引发全球经融危机。

史密斯教授指出，虽然和美国不一样的是澳大利亚监管机构不允许陷入还款危机的借款人简单地把房产丢给银行，但一旦泡沫破裂，那些房产投资者将处于水深火热之中。目前的投资者都盘算着转售房屋赚取差价，但一些人可能不会如愿。

他还表示，当房价涨到一定程度就会出现投机现象，这是资本主义经济的常见现象。虽然有投机风险，但他相信澳大利亚能够避免美国那样的严重后果。

不久前，多家大银行提高了澳洲房产投资贷款和无息贷款的利率。小型一点的银行也迫于监管机构审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority）的压力提高了贷款资本要求。AMP银行已开始不再接受新的贷款，限制或持续到今年晚些时候。

研究美国房产危机的弗农-史密斯（Vernon Smith）教授表示澳大利亚应该加强地方监管，减少不良信贷，避免让银行陷入危机。他指出1930年代的大萧条就是个惨痛的教训，但人们往往好了伤疤忘了痛。

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据《澳大利亚金融评论报》报道，为响应金融监察部门解决澳洲房市威胁的政策，AMP银行将停止向澳洲房产投资者发放新贷款，同时将大幅上调现有投资者客户的利率。

AMP 7月29日宣布，将上调所有投资型贷款人的浮动利率，上调幅度达到0.47%，这是目前为止，银行为打击房产投资者贷款而做出的最大幅度调息。因此，该行的“基础”贷款的利率将达到4.97%。

更惊人的是，从现在开始AMP还要停止接受或审核房产投资者的新贷款。预测这项措施要持续到年末，“具体要视市场条件而定”。

这两项措施都是为了响应澳大利亚审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority，APRA）的要求：房产投资者的贷款增长率不得超过10%。该银行的一位发言人也证实了停止新贷款是为了响应APRA的要求。目前为止，AMP银行的响应措施是最剧烈的。

相对而言，AMP银行在市场中是比较小的借贷商，它主要为AMP较大的金融规划分支的客户提供贷款。根据APRA的数据，它的房产投资者贷款价值29亿，与外国借贷商花旗（Citi）相当。

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据澳联社报道，澳洲国民银行（NAB）7月27日宣布将提高只付息房产贷款的可变利率和信贷门槛29个基点。

为了防止投资过热，澳洲国民银行进一步规范澳洲房市的借贷行为。

据悉，澳洲房产投资贷款的增长和支付息房产贷款分别为34%和44%。后者是投资者主要选择。

去年12月监管机构APRA宣布一系列的贷款规范措施。澳洲国民银行积极响应。

该银行的个人银行业务负责人Gavin Slater称，银行认为目前采取的规范措施能够达到相应效果。“目前利率很低，澳洲国民银行认为消费者们应该付好贷款的保证金。”

而该银行的新只付息可变利率、只付息贷款固定利率将会在8月10日起生效。只付息可变利率贷款将于9月10号生效。调整后的信贷起点将于9月10日生效。

消费者们可向银行业务员咨询详细的政策信息及所带来的影响。

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外来的澳洲房产投资者正被鼓励在加入火爆的悉尼房地产市场时违反法律，因为部分肆无忌惮、耳目闭塞的顾问试图避开联邦政府的审批流程。

一些外来投资者得到的建议是，与其在等候外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board，FIRB）的同时错过被拍卖的房产，不如“现在买了以后再担心”。而且目前他们很大程度上能侥幸逃脱处罚。

报道指，非法购买的范围之广已足以让有责任的中介警惕，促使他们要求联邦政府简化体系。

新州房地产研究所（Real Estate Institute of NSW）由悉尼顶尖地产中介组成的国际分部已呼吁政府修改规则来识别拍卖中的外来投资者。他们还希望政府提供FIRB审批及购买方面的精确数字，并确保外来投资者及其专业的协助者了解FIRB的政策。

此外，他们想消除针对悉尼大型亚洲社区的“责难游戏”（“blame game”）。该社区的人在澳洲房产拍卖中常常被误认为是外国人，实际上却是澳洲公民。

FIRB最新的年度报告显示，澳洲住宅地产方面被提出的外来投资额在2013-14年度翻番到了347亿元，当中超过130亿元位于新州。

然而，没有那个政府机构能将审批量跟实际购买量匹配起来。FIRB也承认被提出的和实际的投资方面存在巨大差异。

新州房地产研究所的国际委员会开会讨论这个问题后说：“真实的数据是什么？它们是很难获取，问题是这样的数据存在吗？数据会削弱消费者头脑里的责难游戏，如果不是消除的话。政府必须有自己的教育流程。”

财长何基（Joe Hockey）办公室的发言人说：“政府致力于确保外来投资框架得到明确了解。除了不断升级FIRB的网站，政府还会发起教育宣传活动来确保利益相关方彻底了解其义务。”

FIRB声称外国人牵涉的所有地产合约必须建立在获得审批的条件之上。

唐人街的顶级中介之一Ray Chan说：“目前多数出售都是通过拍卖来完成，通常宣传时间为4至6周。等到一些投资者获得批准就太迟了，已经错过那房产。

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澳新银行（ANZ）宣布上调澳洲房地产投资贷款的利率，称此举是为了减慢市场的发展速度并遵守银行监管机构的指示。

澳大利亚各大银行正纷纷采取措施响应审慎监管局（APRA）的投资者贷款增长限制，联邦银行（Commonwealth Bank）已宣布跟随澳新银行（ANZ）上调房产投资者的利率。

联邦银行也宣布上调房产投资者利率

澳大利亚最大的房贷商——联邦银行宣布，投资者贷款的可变利率将上调27个基点至5.72%。新投资者贷款的固定利率将上调0.1%至0.4%，4年期固定贷款的利率将达到5.14%，1年期的将达到4.94%。

跟澳新银行昨天宣布的一样，联邦银行本周早前已经降低了自住型业主的大部分固定贷款的利率。降幅最大的是4年期固定贷款的利率，一共降低了0.3%至4.84%；1至3年期贷款现在的利率是4.64%，但5年期固定贷款的利率则从4.74%上升至4.94%。

联邦银行没有调整自住型业主的标准可变贷款的利率。固定投资贷款利率变更将从下周五起生效，而新的可变投资者贷款利率将从8月10日开始实施，跟澳新银行是一样的。

联邦银行业说调整利率是为了阻止投资者霸占住房市场，因为最新数据显示超过一半新房贷款拨给了投资者。

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澳洲审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority）已收紧了大银行房产贷款方面的规定，要求它们提供投资者贷款月度增幅的报告，并声称如果不配合的话会遭到一系列的限制。

《澳洲人报》报道称，审慎监管局提及了它可能用来控制风险的许多宏观审慎工具。这些风险包括借贷机构没有正确地评估贷款人在高利率情况下还贷的能力。

审慎监管局在递交给国会住宅所有权调查团队的意见书中指出，新西兰奥克兰（Auckland）近期对投资贷款的贷款房价比设定了70%的上限，当地的房价自2008年以来狂涨了60%。

该部门说：“目前为止，我们还未发现有必要采用这类工具，而是倾向于用监管干预来集体将受监管实体导向更好的行为。话虽如此，审慎监管局也未排除使用其它工具的可能性，例如限制特定类型的更高风险贷款，或者更规定性的适用性参量。”

审慎监管局还指出，其即将对大银行房贷风险加权作出的改革可能通过要求为澳洲房贷拨备更多资本而对住房信贷动态产生影响。

虽然审慎监管局预计银行的投资贷款会缓和，但提及更严格宏观审慎工具突出表明，该部门担心，全年12月公布的指导意见可能要得到加强。

部分人士质疑，审慎监管局缓和投资者贷款的举动是否不恰当地损害着不像悉尼那样有投资者引领的繁荣的区域，例如珀斯和边远地区。

审慎监管局去年12月告知银行称，它们可能被施加更高的资本要求，除非投资者贷款的年增幅依旧低于10%。该部门还表示，各银行应当在适用性测试中使用7%的利率下限，因为利率最终会从破纪录的地位向上攀升。

审慎监管局认为，虽然评估其措施的有效性还为时太早，但借贷行为方面仍存在改进以保障系统的空间。该部门透露称，少部分银行在评估贷款人时没有采用利率下限，其它借贷机构则使用远低于长期均值的利率。此外，有些银行还将只付利息的期限延长至15年，而不是通常的5年。

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