外國買家瘋狂澳洲購房 華人占逾1/4

據《每日電訊報》報道,最新數據顯示,外國房產買家在澳大利亞新州加大了投資,上一財年就花了202.3億澳元,占了全國總外國房產投資的三分之一。

外國買家買的不僅是新房產,FIRB預先批准的購房裡有逾五分之一都是已建房。

中國買家是澳洲房市最大的外國投資者

最新的FIRB報告顯示,2,855個外國人都被或許購買二手房,人平均支付額為130萬澳元,比悉尼的房價中值高出426,479澳元。

在澳洲的臨時居民都可以購買一套已建房,但必須用作自己的主要居所。同時他們不能出租,且必須在搬遷的3個月將房產售出。

在2014-15年,新房產和期房項目依然是獲批澳洲房產的大頭,價值高達144.1億澳元。

北悉尼的開發項目尤其吸引外國買家,Epping的Marine’s Hill大多數都是由外國投資者購買的,Lane Cove的The Atrium一半是被中國買家買下的,North Ryde的Centrale一期40%是被當地的華人買下。

外國開發商獲得了41個授權,價值總額達77.7億澳元的期房項目;外國買家也獲得了7,935個許可購買新房,價值66.4億澳元。

FIRB還通過了逾十億澳元的再開發項目,其中,現有房產會被拆毀重建成多戶型房產。

雖然,去年外國買家在維州住宅上花費更多,但若加上商業房產,新州的投資額更大,總額為349.4億澳元。

中國買家占了逾四分之一的外國買家支出。中國也是澳洲房市最大的外國投資者。

(據澳洲新快網)

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“拍賣豁免證書”——澳洲購房不懂這就虧了!

自從2015年12月1日澳大利亞實行新的海外人士投資新政以來,增加了一些海外人士在澳洲購房的手續與成本。而由於新政下與舊政的流程有部分做了相應調整,對於不了解情況的海外人士來說可能一不小心就違反了規定。尤其對於想要購買現房/二手房的買家來說更是增加了不小的難度。

現房/二手房拍賣豁免證書

在之前的專欄中提到過,海外人士在澳購買的每一處物業都需要獲得相應的FIRB海外人士買房許可,即該可是有物業屬性,而非申請人屬性的。同時,購房者應當在簽訂合同前獲取買房許可,或在合同中增設相應條款以防簽訂購房合同後卻為獲得買房許可從而違反了相關規定。

然而,對於一些在澳洲購房現房或二手房的臨時居民來說,往往需要在參加大大小小後的物業拍賣後才能買到心儀的物業。而物業一旦拍下,則無法再修改合同條款或退出,這就對買家造成了一定困擾,特別是由拍賣引起的眾多不確定因素。如果買家提前為每一處物業都申請買房許可,且不說審批的時間不夠,還要付出不計其數的申請費。

為了解決該類問題,FIRB特別增設了拍賣豁免證書。買家可在參加拍賣前繳納相應的申請費(一般根據在申請中遞交的最高物業價格而定),申請拍賣豁免證書。該證書幫助買家在不確定最終購買何處物業的情況下,可以合法合規地參加各類拍賣,在最後拍下一處物業後,再向FIRB申請將許可變更為拍下物業的地址。

該類豁免證書一般會包含下列相應的條件限制:

  • 通過參加拍賣購買一處不確定地址的物業;
  • 允許買家購買一處不確定地址的物業,即買家不可購買一處以上的物業;
  • 在申請中所填寫的地區(即各州或領地)內購買物業;
  • 所購買的物業價值最高不可超過申請中所填寫的物業價值。

申請人必須在申請時注明其是在澳洲哪個州或領地購買物業且其計劃購買物業的最高價值。而在申請豁免證書時需繳納的申請費則和該最高價值掛鉤(計算方式與一般個人申請費用相同)。舉例來說,申請人計劃購買200萬澳元的物業,則申請豁免證書的申請費為$10,000.00澳元。申請人在參加拍賣時,不可叫價超過$200萬澳元,否則視同違規行為。

值得注意的是,獲得豁免證書從而購得物業的買家有責任和義務在完成購買後向FIRB報告進展,即已完成置業或未在相應時效內購得任何物業。

通常而言,該豁免證書自下達之日起有6個月的有效時期,即買家可在這6個月內參加任何拍賣,一旦拍賣下物業,則可以向FIRB申請將豁免證書修正為相應的買房許可(買家一般需支付額外的$5000.00澳元的申請費)。

如果申請人最後購買的物業價值為$90萬澳元(則實際申請費只需$5,000.00澳元,當初多繳納的$5,000.00澳元也是不退款的)。因此買家需要在遞交申請前認真做好功課,確定自己的購房預算,才能最大程度節省成本。

在今年1月的專欄中,我曾經提及新政下的FIRB審批速度較之過去慢了許多,申請人需要更多的耐心和先期准備等待,並預測不久的將來審批速度會相應加快。可喜的是,至3-4月,原先需時1個月以上的FIRB審批,基本2-3周就能批下。最近一份申請從遞交至批下更是僅用了1周。這對眾多海外買家來說,無疑是個好消息。

下一期專欄,我們將分享幾則與近期FIRB政策相關的實例,希望大家引以為鑒,避免額外的支出。

海外投資者在選擇投資目的地的時候一定要關注所投資的市場有沒有房價上升的潛力,因為人口的增長在房價的推動中起著不可或缺的作用。澳洲每年的新增移民人口數都是相當巨大,而澳洲目前的移民以投資移民和雇主移民為主,一定程度上促進了當地的經濟發展和房地產市場的持續繁榮。【閱讀全文:澳洲人口破2400萬大關!房產投資熱點頻現

 

楊泱專欄全集:

律師楊泱解析澳洲房產

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澳維州好房火到沒朋友 外國買家”打飛的”來搶

一位新加坡買家在看房1天後,專程打飛的來到維州搶購Gladstone Park的一處房產。如果賣家接受了拍賣會前的報價,那麼這位買家可能會在沒看房的情況下就買下了這棟房產。

不是說房價降低了,而是賣房所需時間變長了。買家出手變得更加謹慎

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據《先驅太陽報》報導,地產公司YPA(Gladstone Park)的主管Luke Albioli表示:「他們將從新加坡搬來Gladstone Park。這家人在沒看房的情況下,就在拍賣會前給出了報價。」

據悉,這棟五居室房產位於Roper Court 3號。此前這位買家的報價被房主給拒絕了。但在4月9日的拍賣會上,這家人現身拍賣會現場,以52.9萬澳元的價格買下了這處房產。當天參與競拍的共有4 位潛在買家。Albioli先生表示:「這套房非常適合家庭居住,內設5間臥室及1處室內泳池。」

Albioli先生表示,儘管買家數量依舊強勁,房子也賣的不錯,但他發現房市發生了小幅調整。「不是說房價降低了,而是賣房所需時間變長了。買家出手變得更加謹慎。」

與此同時,在Tullamarine,一位擔心被擠出房市的買家給出了一個好到賣家難以拒絕的報價。中介Jason Sassine表示,買下Fisher Grove 10號的這位買家此前也參加過好幾場拍賣會,都沒能買到中意的房子。這令他在拍賣會前給出53萬澳元的報價,以確保萬無一失。幸運的是,賣家接受了這份報 價,因為這可以避免拍賣日當天的不確定性。中介表示,越來越多買家會在拍賣會前給出報價,以避免錯失置業機會。

 

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(據今日澳洲)

華人最愛置業城區一覽 前三名竟沒悉尼的份

近日,中文地產門戶網站myfun.com發佈了最受華人青睞的澳洲置業熱區,其中適宜家庭生活的墨爾本城區Glen Waverley拔得頭籌。

據《每日電訊報》報導,維州的Doncaster及Box Hill也躋身榜單前三位,但Top 10榜單中新州城區仍佔大部分,包括Epping、Mosman及West Ryde。

中國買家及澳洲華 裔買家對Epping的需求十分強勁,現在Betty還僱傭了一些說普通話的中介

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據悉,「Myfun」聽起來很像是中文的「買房」,是房產傳媒集團REA旗下的網站。銷售中介Ken Chen表示,他並不意外Glen Waverley會成為最受中國買家熱捧的城區。他指出,當地房產備受華人買家青睞的背後有許多原因。「好學校是一方面,對家庭來說很方便。通常,作為一 家之主的丈夫仍在中國工作,妻兒則留在墨爾本。他們希望擁有像Glen Waverley這麼好的家庭環境。」

這一熱門城區雖然離墨爾本CBD 27公里,但是卻靠近Wesley College及莫納什大學(Monash University)的Clayton校區。根據realestate.com.au網站的數據,Glen Waverley的四居室獨立屋的中位價為123.8萬澳元,去年同期為109.2萬澳元。

儘管不知道有多少中國買家在悉尼買房,但McGrath(Epping)的銷售中介Betty Ockerlander預計,當地9成買家是華人。悉尼北區Epping雖然名列最受華人青睞的澳洲城區第4位,但是在新州卻是第1位。中國買家及澳洲華 裔買家對Epping的需求十分強勁,現在Betty還僱傭了一些說普通話的中介。「我還在中文報紙上投放廣告,因為雖然很多買家在myfun.com上 找房,但是也有很多父母及祖父母不會用電腦,但是也想為孩子們買房。」

中國買家最青睞置業城區Top10:

全澳範圍內:

  • Glen Waverley,維州
  • Doncaster,維州
  • Box Hill,維州
  • Epping,新州
  • Mosman,新州
  • West Ryde,新州
  • Chatswood,新州
  • Hurstville,新州
  • Burwood,新州
  • Toorak,維州

新州

  • Epping
  • Mosman
  • West Ryde
  • Chatswood
  • Burwood
  • Hurstville
  • Hornsby
  • Killara
  • Lane Cove
  • Carlingford

維州

  • Glen Waverley
  • Doncaster
  • Box Hill
  • Toorak
  • Balwyn
  • Doncaster East
  • Balwyn North
  • Kew
  • Wheelers Hill
  • Carlton

昆州

  • Southport
  • Sunnybank
  • Robina
  • Indooroopilly
  • Surfers Paradise
  • Tallai
  • Helensvale
  • New Farm
  • Hawthorne
  • Carindale

西澳

  • East Perth
  • Nedlands
  • Bayswater
  • Wembley
  • Fremantle
  • Highgate
  • Subiaco
  • Cottesloe
  • Swanbourne
  • Subiaco

塔州

  • Kingston
  • Lilydale
  • Victoria Valley
  • Newstead
  • Sandy Bay
  • Tranmere
  • Rosetta
  • Sorell
  • Herdsmans Cove
  • Middleton

南澳

  • Unley Park
  • Mannum
  • Walkerville
  • Port Hughes
  • Hallett Cove
  • Largs North
  • Cowell
  • Port Augusta West
  • Mount Barker Springs
  • North Adelaide

 

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(據今日澳洲)

中國企業熱衷擴大澳洲投資

據《澳洲金融評論報》報導稱,畢馬威(KPMG)及悉尼大學(University of Sydney)的最新研究顯示,已經進入澳洲市場的中國企業裡,有過半數打算今年擴大投資,去年活動的反彈——非礦業領域的交易次數破紀錄,將得到延伸。

研究發現,去年中國在澳洲的投資額達到第二高的水平,對商業地產及農業再度燃起的興趣填補了資源業方面活動低迷所產生的空缺。

去年中國在澳洲的投資額達到第二高的水平,對商業地產及農業再度燃起的興趣填補了資源業方面活動低迷所產生的空缺

總的實際投資額飆升1/3至111億美元(151億澳元),當中7筆交易的金額都超過了5億元。

名為《揭秘中國在澳投資》(Demystifying Chinese Investment in Australia)的報告中指出,在此之前的2年出現溫和的下跌,這是2008年以來第二高的投資流入——當年在資源繁榮處於巔峰期的情況下中國有162億美元資金湧入澳洲。

畢馬威澳洲的亞洲及國際市場總監弗格森(Doug Ferguson)說:「農企交易完成了12筆。這個領域擺脫了盡職調查,轉向了實實在在的交易。」

去年的巨額農企交易包括中國貝因美嬰幼兒食品公司(Beingmate Baby and Child Food Company)對維州1間奶製品工廠的投資,以及杭州天馬軸承集團股份有限公司(Tianma Bearings Group)斥資4,700萬元收購北領地2座養牛場。

弗格森指出,中國投資者通常「積極」對待澳洲市場。

不過,新州出售電網公司Ausgrid及Kidman & Co賣掉10萬公頃養牛場這兩筆交易的監管決定會被密切關注。

澳洲是中國投資的第二大接收者——2005年至2015年期間吸引了787億美元,僅次於美國。

報告中的商業調研發現,中企喜歡澳洲是因為時區相近,同時也把這裡當做進一步對外投資的跳板。

外國投資審查委員會(Foreign Investment Review Board)日前公佈的數據顯示,中國投資者打算在澳洲投資466億元,幾乎是2014年承諾額的2倍。

這是基於去年遞交的投資申請作出的預測,當中包括同個投資目標的多份申請,而且不一定能成行。

根據委員會的數據,就在澳計劃投資額而言,2014年中國首次超越了美國。

房地產佔了今年的大頭,達240億元,是2014年獲批數額120億元的2倍。

中國投資者對房地產的投資在2014年和2015年都翻了一番。不過,最大的變化在於他們想對農業、林業、漁業及金融保險業投資的數額。

中國投資者今年將在農業和金融資產上分別投入近25億元和17億元。

2014年這些數值分別為3,200萬元和5,100萬元。

外國投資的增多已引起了國家安全方面的擔憂。

達爾文港(Port of Darwin)被租給了據信和中國軍隊有瓜葛的嵐橋集團(Landbridge)後,外國投資審查委員會於4月4日宣佈對《外國併購監管法》(Foreign Acquisitions and Takeovers Regulations)作出修改,移除了投資關鍵性基礎設施資產的私人外來投資者的豁免權。

該委員會目前可以正式地審查州屬基礎設施資產出售給私人外來投資者的交易。

 

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(據澳洲新快網)

澳洲建高鐵核心:原來是為了房地產開發

據《悉尼先驅晨報》報道,悉尼墨爾本高速鐵路線建設的重點在於大力改善東海岸地區的人口不平衡問題。

自從在2010年進入國會以來,亞歷山大(John Alexander)就一直是快速鐵路線的提倡者。他說,高速鐵路將“解放”邊遠的城鎮,或令房價升至3倍,緩解首府城市的房市壓力。

該鐵路線將帶動沿線6-8個城市的增長,高漲的地價也會用於資助該項目。

在主持基建、交通、城市常務委員會時,他說:“高速鐵路的真正目的在於開發邊遠地區”。雖然悉尼和墨爾本的人口飆漲,但邊遠地區的卻“一潭死水”,房產非常便宜。

新火車站將位於現有城鎮的外圍附近,如Southern Highlands,Goulburn和Shepparton。車站附近的地區將重新劃分作為高密度開發區。

亞歷山大稱,鐵路建成後,如果Goulburn與悉尼CBD的路程被縮短至半小時,現在是$200,000的房價可升到$600,000。同時,這些新聯合起來的邊遠地區增長中心會成為悉尼和墨爾本的房價壓力釋放“閥門”。保守估計,每年將會有5萬人搬進這些邊遠城鎮。

同時,亞歷山大也說,政府並沒有收到當地議會的強烈反對,但他也承認,這些邊遠地區未必希望有鐵路線經過。“他們不想讓自己的環境遭到破壞。”

雖然離政府真正實施計劃還有很遠的一段路程,但用飆升的地價來融資似乎很符合譚保(Maldolm Turnbull)的意願。

利用地價飆升來融資,該項目實際上就被塑造成了巨大的房地產開發項目。這個建設模型常用在美國和中國香港等大都市。

悉尼和墨爾本建高速鐵路的真正目的是為了開發偏遠地區

亞歷山大稱,他們已經收到私企的消息,後者稱他們能用飆升的地價來資助整個項目。但悉尼大學教授Ed Blakely稱這種觀點是不可行的,雖然地價是重要的工具,但不足以支撐整個項目的成本。

Infrastructure Australia認為,地價只是傳統收費和稅收外的“潛在有用”資金源。

委員會將在6月發表報告。

(據澳洲新快網)

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中國在澳洲房產投資翻倍:不怕打壓 愛夠規範

據Domain報導,中國在澳洲的房產投資翻了一倍。

在過去一財年裡,外國投資者對澳洲房產的需求大增,計劃投資額上升了逾75%。

外國投資審查委員會(FIRB)的年度報告顯示,中國目前仍是最大的外國購房者——在2014-2015年花了243億澳元,是美國的3倍多,也是新加坡的6倍。

中國目前仍是最大的外國購房者——在2014-2015年花了243億澳元,是美國的3倍多,也是新加坡的6倍

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而在2013-2014年,中國的計劃投資為124億澳元。在那一年,中國超過了美國成為澳洲第一大外國投資者。

在2014-2015年,FIRB通過的近半投資都與房地產有關,價值970億澳元。

美國是澳洲房產第二大計劃投資者,申請總額為71億澳元。新加坡為38億澳元,其次是馬來西亞和韓國。

Juwai網的發言人Dave Platter說,會有越來越多的中國投資者考慮澳洲房產。「預計到2020年,全球的中國海外投資將會翻至兩倍或三倍以上。所以,目前的趨勢還會繼續。」

他還說,其中,中國房產投資者最愛美國,其次是澳洲。

自去年年中以來,聯邦政府宣佈打壓非法購買澳洲房產的外國投資者。一些房產專家認為,額外的稅務和限制措施將令中國投資減少,但中國房產門戶網站ACPorperty主管Esther Yong卻認為不會。

她說,中國投資者最怕在缺乏規管的國家中投資,所以澳洲規範增多反而在長期上給中國投資者帶來信心。

她還說,中國投資者不僅買房來投資,還是為了在澳洲的親人著想。

總體上,住房計劃投資上升了75%,從2013-14年的$347億澳元到2014-15年的$608億澳元。

大部分的增長來自獲批的新房,期房公寓價值從$163.8億升至$286.9億。

個人投資者的計劃支出也翻了一倍,從$77.2億升至$143.8 億。

上一財年,外國現房投資也升至$100.9億。

總體上,在2014-15年,獲批的住房方案有36,841個,上一年的為23,054個。

上一財年中,就總體獲批投資而言,中國依然是第一,總金額為465億澳元。其中包括了旅遊業、製造業、農業和礦業開發。

其次分別是美國、新加坡、日本和加拿大。

 

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(據澳洲新快網)

外國留學生湧入澳洲 帶動當地房市繁榮

隨著大量外國學生湧入,澳大利亞的學生住房市場正在成為下一個「大事件」,吸引投資者進入這個被忽略的行業,為房屋建築業繁榮重注生機。房建業的繁榮為整體經濟提供關鍵支撐。

澳大利亞是臨近亞洲的英語國家,有著令人羨慕的生活質量,如今已經與美國和英國一樣,成為最受外國學生青睞的留學目的地。

亞洲中產階級不斷壯大是影響我們這個市場的重大因素

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高盛看到了學生住房市場的潛力,與投資機構Blue Sky合作,啟動一項10億澳元(7.63億美元)的學生住房市場投資基金。

「亞洲中產階級不斷壯大是影響我們這個市場的重大因素,」 Blue Sky旗下私人地產部門的投資總監Adam Vaggelas說道。

「時區差異(小)、地理相鄰以及我們高等院校的質量對吸引國際學生流入幫助很大。」

學生住房行業可幫助支撐澳大利亞房建業的繁榮。隨著熱點地區房產價格開始降溫,澳大利亞的房建業繁榮開始消退。

建築業是澳大利亞第四季度增長的主要引擎,幫助抵消礦業疲軟對經濟的嚴重拖累,這凸顯了其對整體經濟的影響力日益上升。

需要尋找住房的在澳學生數量2015年增加至近50萬人,相比2014年增加10%,以中國和印度學生為主。

但據University Colleges Australia對大學生住宿提供商進行的一項全國調查,截至2014年11月,澳大利亞的學生住宿床位不足8萬張。

全球房地產服務商–第一太平戴維斯(SVS.L)稱,截至2014年的15年間,學生床位數量增長緩慢,僅為4.3%。到2018年,床位數量的年增長預期加速至4.7%,但這仍然遠低於學生所需。

「這個部門供應不足,潛力巨大,」第一太平戴維斯表示,並稱相關開發將集中於墨爾本和悉尼這兩個大都會。澳大利亞的大型院校大多位於這兩地。

 

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(據路透社)

華人為啥這麼愛買澳洲Burwood的房?因為有”王牌”

「最受中國買家青睞區排行榜」TOP10中,Epping,Chatswood,Burwood和 Hurstville仍然妥妥地穩居前位。Burwood和Hurstville裡的華人社區是吸引買家源源不斷來買房的「王牌」因素,這其中自然是中國 買家佔大多數。

因為當地強大的華人社區,Burwood非常受中國買家的喜愛, 所以這是個明顯蘊含財富的區

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儘管中國買家一直都很偏愛像Epping, Mosman和West Ryde這樣的北區,但根據REA集團Myfun.com網站的數據,Burwood和Hurstville在榜上的排名都前進了4位,如今分別位列第五 和第六。REA集團的首席經濟學家Nerida Conisbee表示,排行榜上只有Burwood和Hurstville屬於南區,其餘的都清一色位於北區。「這兩個區的排名都前進了」。

LJ Hooker Burwood房產公司的總監Joe Murania表示,Burwood的房價發生了爆炸式增長,尤其是在過去的10年裡。「因為當地強大的華人社區,Burwood非常受中國買家的喜愛, 所以這是個明顯蘊含財富的區。買家就算有錢買海景房,他們也更願意把這錢拿來在Burwood買房」。

他還表示,Burwood, Strathfield和Croydon這些區的亞洲買家是越來越多了。「住在東郊的華人都巴不得趕緊搬到Burwood來住,他們說東郊都看不到一家中國商店,那兒沒什麼東西能吸引他們」。

Murania上週六賣出了位於Burwood區Park Ave1/26-28的房產,一個中國人花91.8萬澳元買走了房子。「感興趣的買家大部分都是當地的華人,我認為只要他們對Burwood的興趣不減, 房價短時間內就緩不下來」。CoreLogic RP Data的數據顯示,Hurstville公寓的房價過去12個月裡已經上漲了17.3%。

以下為新州中國買家最青睞的10個區:

  • 1.EPPING
  • 2.MOSMAN
  • 3.WEST RYDE
  • 4.CHATSWOOD
  • 5.BURWOOD
  • 6.HURSTVILLE
  • 7.HORNSBY
  • 8.KILLARA
  • 9.LANE COVE
  • 10.CARLINGFORD

 

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(據今日澳洲)

投資者要哭!墨爾本、布里斯班二手房價暴跌

墨爾本投資者能從公寓二手市場裡獲得的利潤正在下降。那些想著一兩年後轉賣出去能夠獲得一些利潤的買家,突然發現價格降低了。

據《澳洲金融評論報》報導,在上週的一個案例中,一名投資者的樓花價格折價了29%。更典型的是,投資者損失了幾千澳元後,就漸漸離開。雖然幾千澳元不多,但是和他們期望的收益比起來就差的太遠了。

墨爾本的情況也被其他大城市的投資者和公寓賣家們緊密關注著

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墨爾本的情況也被其他大城市的投資者和公寓賣家們緊密關注著。布里斯本內城區的居民們就會遇到比墨爾本更具毀滅性的供大於求的情況。

BIS Shrapnel公司的Robert Mellor說,「在墨爾本,供大於求是很嚴重的,在布里斯本,情況更糟糕。這是隨時會爆發的問題。」

布里斯本一直追逐著悉尼和墨爾本的步伐,在South Bank,Toowong和Kangaroo Point以及CBD都建起了新公寓。

內南區焦點

RPS Group的經濟學家Mark Wallace稱,這麼多公寓項目都是過去18個月來,強勁的國際買家需求導致的。「布里斯本的房地產市場就像債券投資:回報不高,但總是在慢慢變多的。這就是吸引投資者的地方。」

Urbis公司的研究專家Mal Aikman說,布里斯本的新公寓銷售量在2015年增加了50%,達到新高,而且也為市場引入了另外3700套公寓。「Urbis觀察了2015年推出的85個新項目,大部分都集中在內南區,達到43%。」

但是昆士蘭東南部的經濟,受到資源減少和政府預算約束的限制,比墨爾本和悉尼的經濟都要弱。昆州房產協會 (Real Estate Institute of Queensland)警告稱,在CBD五公里內,出租公寓空置率上升到3.8%,這「助長了供應量過高的猜測」。

與此同時,去年第四季度的內城區公寓轉售量下降了16%,售價中位數也下滑了2.1%。

 

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(據今日澳洲)