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一直為澳洲買房難發愁的悉尼人可能終於等來了轉機，2015年第四季度的房價下跌了，而且分析師預測未來數月樓市將止步不前。

澳洲房產監控和數據統計機構CoreLogic RP Data公司所提供的樓市指數顯示，悉尼市的房產價格在12月份再度下跌1.2%，11月的跌幅為1.4%，是該市場七年來最大的連續兩個月下跌幅度。

數據顯示，墨爾本的房價盡管在12月份上漲了1%，但第四季度價格總體下降1.9%。所有首府城市第四季度房價平均下降1.4%，只有布裡斯班和阿德萊德逆勢上漲。

澳大利亞房價2015年整體上漲7.8%，受到前10個月價格大幅上漲的拉動，悉尼以全年11.5%的漲幅領先全國。

CoreLogic的研究將近期房價下跌歸因於住房承受力壓力、租金收益收窄、較高利率和銀行監管機構APRA實施的法律改革使得房產投資者更難獲取貸款。報告還指出，悉尼的清盤率從2015年6月的80%左右下降至12月份的60%區間。

CoreLogic RP Data研究負責人勞利斯（Tim Lawless）預測，悉尼2016年的房價將進一步“溫和下跌”，但他希望強勁的人口增長和健康的經濟條件能穩定樓價。

勞利斯說那些想淘到廉價好房的人可以選擇西悉尼的廉價城區，因為那些地區不僅可以保值，還可以保持高需求。

 “隨著住房壓力越來越大，那些地區不僅可以提供更可負擔的價位，而且地處戰略性位置，重大交通樞紐將確保當地住房的高需求。”

物業管理公司瑞維特（Ray White）新州首席拍賣師史密斯（Scott Smith）表示，各地清盤率差別巨大，北灘（Northern Beaches）的清盤率仍在80%以上，而悉尼西南部和西部則已經跌至50%左右。

他說買賣行為也因此發生了變化，更多賣家決定通過財產出讓契約完成交易。他還說西悉尼受市場上的大量房屋庫存影響。

“一旦庫存多了，買家可以選擇的房子就更多，問題就更加復雜。他們看房的時間更長，賣家就開始急躁。”

史密斯說1月1日起實施的房屋報價改革會有利於悉尼房價。他說：“從現在起觀察房屋中介如何向買家報價將是一件有趣的事情，你會看見一些非常有趣的術語開始出現。”

從麥格理集團到美銀美林的經濟學家均預計，澳大利亞房價未來兩年將會下降。澳新銀行在11月30日的報告中表示，在不出現經濟滑坡的情況下，“強勁的潛在需求”可能會讓主要首府城市的房價跌幅控制在10%以內。

澳大利亞央行上周發布的數據顯示，在截至11月30日的12個月內，澳大利亞投資型抵押貸款增速回落到9.1%的17個月低點。澳大利亞央行行長史蒂文斯（Glenn Stevens）在12月1日的聲明中表示，面向投資型購房者的貸款增速已經回落，各項監督措施正在幫助遏制可能來自於房地產市場的風險。澳大利亞央行12月1日決定將基准利率維持在2%的歷史低點不變。

悉尼12月份住宅價格中值為80萬澳元。相比之下，墨爾本為61萬澳元，首府城市的綜合水平為59.5萬澳元。

（據澳洲新快網）

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近年來，澳洲房產行業的持續火熱，帶動了一批又一批的海外購房投資熱潮。盡管有著澳洲政府的限外，還是阻擋不住中國人繼續在澳洲置房的熱情。

大量移民湧入 澳州房產猛漲

根據澳洲統計機構RPData數據，今年11月悉尼房價同比漲12.3%；墨爾本漲11.8%，別墅漲幅加大。

房價猛漲的背後，是大量移民湧入澳洲。由於海量海外移民遷入澳洲，導致澳洲房屋缺口狀況長期存在，據澳洲住房產業協會（HIA）數據，澳洲需在2020年以前額外建設130多萬套住房，才能夠滿足預期人口增長需求。為緩解國內住宅供應不足壓力，澳洲FIRB加強對海外投資者購買澳洲房產的限制。

30多歲的年輕投資者增多

在澳洲購房置業的大多數為金融界人士或者民營老板，年齡在45歲以上的占絕大部分，但近年來30多歲的年輕投資者也明顯增多，今年約占20%。廣州一名35歲金融界女士，從2013年起，連續三年在澳洲買了9套房用於出租，每套總價從60萬到100萬澳幣不等，現在每一套已經賺了30%以上。

“中介會幫忙打點一切，房子出租後中介每三個月會上門檢查房子情況，並向業主報備，不少業主在澳洲買了房都不知道房子在哪裡，但每個月都可以准時收租”。澳洲房子是永久產權，出租的回報率有四五個點，普遍可以以房養租，出租給中介的中介費在7%，買賣的中介費是1%。

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2016澳洲房價預測

悉尼房價在2015年增長了16%，但最新預測顯示，明年的增速將降至只有4%。

根據Domain集團的《市場狀況》（State of the Market）報告，因投資者持續撤離市場，悉尼房市將大幅降溫。如果預言成真，墨爾本將從悉尼手中搶走“最強房市”的頭銜，前者2016年的房價增速預計為5%。

悉尼的房市增速將降至與霍巴特及阿德萊德一個級別，但比布裡斯班、珀斯和達爾文高出1%至2%。

Domain集團高級經濟學家韋森（Andrew Wilson）表示，悉尼憑藉強勁的經濟和供不應求的房子，長期都是吸引投資者的“磁鐵”。“但兩位數的增速已經成為悉尼的歷史，沒有看到它還能保持雙位數增速的合理理由。”

他說，雖然投資者數量減少是因為澳洲審慎監管局（APRA）的改革，但悉尼將進入房價減慢的整合時期。“悉尼仍將是最強房市之一，但2015年的增速已經結束。”

悉尼的市區、東區和下北區將有5%的房價增速預測，內西將有4%，而其他比如上北岸、北部海灘及南區等地區則都將維持在3%的增速。

減速最明顯的將是投資者集中的“腹地”，包括西部城區，預測未來12個月的增速難以達到3%。事實上，這些地區的清盤率在2015年底已經大跳水。

墨爾本住宅地產市場

上市地產開發商巨頭Stockland和Lendlease，大型私營開發商Villawood、Satterley和the Perich family都對澳洲東海岸明年的住房地產市場信心十足。

上述地產商預期明年裡他們的住房物業在房價維穩和略微上漲的情況下，銷售將持續強勁，而墨爾本將成為領先市場。珀斯則有可能因為銷售速度放緩，市場條件更具挑戰而變為買方主導的市場，該地房價有下滑的可能。

澳洲最大的上市住宅地產開發商Stockland報告稱，在其墨爾本北區和西區的留個物業區，近六成的購房需求來自初次購房人士，同時五分之一的墨爾本物業購房人士是來自悉尼。Stockland的維州住房物業部門總經理Milk Davis陳墨爾本市場現在在各個方面都遙遙領先，比起悉尼、布裡斯班和珀斯，該地的物業的價格比其他地方更合理。

私營開發商Villawood的首席執行官Rory Costelloe稱，“維州的房價有更多的上漲空間，比起悉尼和布裡斯班要分別便宜60%和10%。每年作為世界最適合居住的城市，墨爾本都能迎來近10萬的新移民”。在談到對2016年的展望時，Costelloe先生稱Villawood計劃在明年開發8個新的住宅社區，除此以外還有昆士蘭州的一個新項目和悉尼西部的一個小的精品住宅物業。

本部位於珀斯的開發商Satterley Property Group在維州的業務也是欣欣向榮，其維州和昆士蘭州業務主管陳公司在本財年已經銷售了780套物業，而在上一財年的總銷售量為900套。他還稱維州市場的基本面因素利好——低利率、強勁人口增長和相對合理的價格，住房承受能力都在開發商的把控之中。同時他也注意到了該地商場上戲擬購房人士的活躍。

（據巨亨網） 

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2015年即將要過去了。每到年終的時候，人們紛紛預測來年的澳洲房地產市場行情，推測哪些地方是“熱點”地區。

據澳洲房地產投資者網報導，此時，房地產投資專家、“大都市房地產戰略”公司創辦人、暢銷書作者雅德尼（Michael Yardney）更願意從大勢著眼，分析一下在中長期來說哪些地區的房地產市場表現將會比其它地區更好。

推動房地產市場的因素是什麼？

澳元彙率巨大的變化性、海外的經濟問題、來自外國的買家如潮般湧入澳洲、澳洲審查監管局收緊了對投資者的貸款政策、長期穩定的低利率，這都是顯而易見的因素。但是即將出現的新因素，自然很難判斷，幾乎不可能事先預料得到。

盡管如此，明年影響澳洲房地產市場的因素可能包括：

澳洲經濟正在緩慢下來。具體情況將如何，澳洲儲備銀行將如何通過利率來調節，這將是一個重大的因素。

澳洲審查監管局收緊的政策原先針對的是投資者，現在也針對自住房主，這將讓需求緩和下來，特別是對那些還貸款能力有些吃緊的新舉債的人來說。對於那些擁有許多房產，主要靠租金收入來還貸款的人們來說，也將很難獲得貸款。

人口將繼續增長，盡管速度會慢一些。人口增長主要集中在四大城市，特別是悉尼、墨爾本，那裡的服務業的發展會帶來很多就業。

利率在2016年可能會繼續維持在低的水平，如果經濟疲軟的話，或許會再降低一些。
商業信心正在上升，因為我們的聯邦政府和各省政府似乎都很穩定。

消費者信心自特恩布爾擔任總理之後已經回升，但明年的消費者信心如何，可能會有很多變數。就業的上升，以及穩定的失業率，將導致消費者信心的增強。

所有這些因素意味著2016年房價的增長將不會像2015年那樣好。但這也不意味著將要發生房地產市場的崩潰。全澳範圍的房價下跌不太可能，除非儲備銀行提高利率，但這在2017年之前可能不會發生。

然而，買房負擔能力的下降，情緒的變化，以及在諸如中心商業區和樓花等方面的供應過剩，將會導致市場上的各種情形混雜在一起，並且非常容易變化，房地產市場的表現將緩和下來，向買方市場轉化。現在這已經比較明顯了，拍賣成交率在下降，特別是在悉尼。

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人口因素歷來是推動房地產市場的主要動力

澳洲經濟跌跌撞撞地往前走，在這種情況下，明年工資的增加不會有多少。而且利率可能會在2017年上調。這兩個因素將發揮其作用，而且對某些地區的影響會比對其它地區更大。

利率的上升很可能會影響到那些對利率敏感的地區，如藍領地區、非大城市的地區、以及首次買房者集中的地區。

另一方面，富裕地區、新改造地區、大城市的中環地帶，房地產價值可能會上升。

因此，明年表現高於平均水平的區將是那些人們有更多的可支配收入的區，那些人們喜歡那裡的環境而樂意多花點錢買房居住的區。

悉尼房價上漲將緩慢下來，明年一年，上漲幅度可能在5%。墨爾本房價漲幅可能略高，在7%左右。

隨著礦產業繼續下滑，珀斯、達爾文的房價將進一步略有下跌。霍巴特、阿德雷德將繼續見證房價的中度上漲。布裡斯班房地產市場將一步上揚，全年上漲幅度7%左右。

小城市、邊遠地區、礦業城鎮的房價上漲不會太大。沒有多少人會湧入這些地方，那裡的經濟也不會因此得到加強，也不會吸引投資者的到來。

2016年將是處理你的不良房產的大好時機

盡管在某些地區的房地產市場上還有很好的機會。從大勢來看，房地產增值不會比得上今年。

而且，在2016年，這將是一個機會， 讓投資者們放棄手上的那些表現欠佳的房產，因為這樣的房產將會繼續讓他們失望。

盡早發現表現欠佳房產的最好辦法是進行年度回顧，問自己幾個嚴肅的問題：

• 這個房產的表現像我所預計的那樣嗎？
• 這個房產的表現是不是高於市場平均水平？
• 如果這個房產現在上市的話，我還會買嗎？
• 有沒有什麼辦法能夠改善這個房產，讓其給我的投資帶來更吸引人的回報？
• 這個房產有沒有可能在未來十年或更長的時間裡表現高於市場平均水平？

誠然，房地產市場是一個長期的投資，但有時，正確的做法是把令你賠錢的房子賣出去，再去買更好的。因為你不處理掉的話，你的房子與好房子之間的差距只能是越來越大。

但是，如果你的房子是有租客住著，那麼考慮在租約到期或臨近到期時賣掉，以便增加其對投資買主和自住買主們的吸引力。

（據澳洲新快網）

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