Tag: 澳洲房价

澳大利亞主要城市的房價在5月份出現了6個月以來的首次下跌，其中悉尼繁榮的房地產市場也在本月的數據中失去了一點動力。不過分析人士稱，下跌的趨勢應該只是暫時。

根據CoreLogic RP Data組織最新發布的澳洲房價指數數據，澳大利亞大城市的房地產價值在5月份下跌0.9%，除了達爾文和堪培拉以外各城市的房價都出現下跌。

其中悉尼房價下跌0.7%，墨爾本房價下跌1.7%，布裡斯班房價下跌0.8%，阿德萊德房價下跌0.2%，珀斯房價下跌0.5%，侯巴特房價下跌幅度最大，達到2.7%。

然而在截至5月31日的12個月內，澳大利亞整體房價上漲了9%，平均房價達到57萬元。按照季度數據，在截至5月份的一個季度裡，大部分城市的房價都出現上漲，悉尼房價上漲3.3%。

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CoreLogic RP Data組織研究部門總監勞麗思（Tim Lawless）說，5月份的數據應該是此前每月強勢上漲的房價自然矯正。

他說：“5月份出現的稍微較弱趨勢，應該只是暫時的。其它市場數據，仍然預示悉尼和墨爾本兩大城市房地產市場的走強。比如，拍賣清盤率保持歷史高位，大城市房屋供給不足，特別是悉尼。”

不過公寓的價值上漲幅度比不上獨幢屋，悉尼公寓價值在5月份下跌2.8%，墨爾本公寓價值5月份下跌2.5%。

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談到全球房價最高的城市，腦海浮現的地方不外乎中國香港、紐約或倫敦，令人料想不到的，澳洲東海岸的鋼鐵工業城臥龍崗（ Wollongong），房價竟然比紐約還貴！

據美國智庫 Demographia最新調查報告顯示，2014年中國香港的房價為年所得的17倍，高居全球之冠，悉尼以9.8倍排名第3，超越倫敦的8.5倍。 位於澳洲新南韋爾斯省的臥龍崗，房價所得比達7.5倍，甚至高於紐約的6.1倍。

41歲的澳洲機械工程師蘇拉雷茲（Samuel Suarez）很慶幸3年前在臥龍崗買了1間2房公寓，該建築物的外觀並不起眼，景觀也只有高速公路的隔音牆，總共花了他23.6萬澳元（約台幣580萬），靠著家人幫忙和找朋友周轉，才勉強湊到10％的訂金。 蘇拉雷茲表示，“悉尼房價實在太高，根本買不起。”

澳洲房產增值幅度誘人

由於澳洲利率降至歷史低點，銀行積極游說消費者借款，不少澳洲民眾借錢投資房地產市場，無不看中房市投資報酬率較高，或是未來房價可能增值。 據官方統計顯示，2015年2月核准的房屋貸款，有將近40％的申請人是投資客，反觀2009年初因全球金融危機利率大幅滑落，當時投資客的比重也只在31％。

蘇拉雷茲購買臥龍崗的公寓並非自住而是投資，該房產如今已增值逾30％，用租金支付房屋貸款還綽綽有余。 他當初冒險舉債投資看來似乎值得，紙上富貴讓他信心大增，並在臥龍崗買下第2間投資房產。

蘇拉雷茲表示，“澳洲房產投資必須做好承擔風險的准備，同時也得克制開支，但我認為這一切都很值得，因為光靠固定薪水根本無法賺取相同報酬。 我對太太說，再2年的時間我們就可以住進我們夢寐以求的房屋。”

央行警告澳洲房價恐崩跌

隨著投資房市的人增加，逼得澳洲央行不得不出面警告，銀行借貸已不理性的偏向房地產投機客。 央行指出，投資需求恐激刺房價不斷循環向上，增加未來價格崩跌的可能，進而連帶影響家庭財富和支出。

民眾舉債購屋的同時，家庭負債也跟著水漲船高。 據巴克萊的數據顯示，澳洲家庭負債在全球數一數二，截至2014年12月止，家庭負債攀升至年所得的194％，至少創下1960年以來最高，也超出美國在2007年全球金融危機前的高峰135％。 2014年12月美國的家庭負債為年所得的107％。

雖然央行殷殷勸戒，但投資人依然勇往直前，不畏房價或負債持續攀升。 現年49歲的麥考伊（Darren McCoy）在20初頭時買下人生第1間房屋，現在是名下擁有數間房屋的投資客，他發現當一個人擁有越多資產，越容易和銀行借貸。 他表示，“如果我可以用自己的資產和銀行借錢，又何樂而不為？”

麥考伊才經歷一場房屋競標激戰，競購位在悉尼 Newtown區的房屋，當買家出價超過該房屋85萬澳元的底價時，他決定收手。 他表示，“我是投資客，不是瘋狂買家，這個價錢太高了。”結果幾分鐘後該房屋以111萬澳元成交。

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據《悉尼先驅晨報》報道，悉尼房產繁榮不斷持續且滲透範圍廣泛，市內將近1/3城區已成為百萬俱樂部一員。根據Domain集團最新公布的數據，自北往南、甚至到達遠西的大約700個悉尼城區中，有214個城區的房屋中位價突破100萬澳元。

截至3月的過去半年中，超過40個澳大利亞房屋中位價達到了“高尚社區”的價格標准。但Domain集團高級經濟學家威爾森（Andrew Wilson）表示，如今超過100萬澳元的房子只能算是中等市場貨色。“如果1/3的城區住房均價超過100萬澳元，那麼100萬澳元就不再是區分高端市場和中等市場的分界。”

悉尼房價暴漲導致幾個位於悉尼遠西及西南的近郊城區也晉身百萬俱樂部。其中一個是靠近Badgerys Creek的Austral區，這裡距離悉尼CBD足有42公裡，房屋均價為182.75萬澳元。但大批加入百萬俱樂部的城區在悉尼南方、St George地區和Sutherland郡。西北區及Hills地區也表現突出，7個城區房屋中位價破百萬。

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澳洲房地產中介公司Raine and Horne首席執行官萊恩（Angus Raine）表示，悉尼南區和St George地區表現尤其突出，甚至超越了內西區。由於內西區房價一直暴漲，買家把置業目光投向南區。而南區有鐵路線、靠近海灘，而且Brighton區和Hurstville區周邊也具有非常好的娛樂場所。

此外，Georges河往南一點的Illawong區首次躋身百萬俱樂部，房屋中位價為102.75萬澳元。

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澳洲房市5月中旬稍作喘息，大部分首府城市的房價都出現下跌，令決策者覺得最近發瘋般飆漲的房市可能會慢下來。

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根據CoreLogic RP Data的數據，在5月16日前的一個星期內，悉尼房價均值停滯，墨爾本房價下跌了0.4%，2個城市的清盤率也出現下跌。阿德萊德是唯一出現房價增長的城市，增長了0.1%，布裡斯班的均值下跌0.7%，珀斯下跌0.6%。

整體而言市場依然強勁，但地區差異大。悉尼房價較一年前增長了14.5%，珀斯則下跌了0.2%。然而就在同一周，官方數據顯示3月份的房市投資借貸增長了近21%，幾乎是澳洲審慎監管局（APRA）認為可持續水平的2倍。

在悉尼西北區的城堡山（Castle Hills），開發商Toplace打算在舊北路（Old Northern Road）建設的378套公寓已經賣出260套。投資者依然活躍，但住宅房產收益下跌，有些地區的空置率持續升高，這表明未來幾個月的活動可能會減慢。3月份的年度租金增幅為1.7%，為2003年以來最小。

悉尼和墨爾本5月16日的拍賣數量都比去年同期少。悉尼690場拍賣會的清盤率跌至85.5%，不及上一周的87.6%。其中北悉尼和康士比（Hornsby）地區的清盤率最高，102場拍賣會的清盤率為94.1%。萊德（Ryde）、巴拉瑪打（Parramatta）和內西南地區的清盤率均超過90%。

在墨爾本，849場拍賣會的清盤率也下跌到74.3%，也不及上周的79%。內東區是清盤率最高的地區，200場拍賣會的清盤率是81.9%。

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澳洲房產投資會有多難呢？如果你有錢能在澳洲市場繁榮的地區買一套公寓房、或一處獨門獨院的宅子，那麼你所要做的就是理所當然地把錢投到一個好的區，靜觀你買的房子升值嗎？

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據每日新聞報報導，澳洲省會城市房地產價格一路飆升，房地產投資看起來似乎是穩操勝券之舉。但這樣的澳洲房價大漲，特別是在過去兩年裡，悉尼房價連續以兩位數的百分點上漲，也導致了對房地產泡沫的擔心加劇。

正如老練的投資者們所知道的那樣，事情並不是那麼簡單。投資者，或即將出手投資者，需要做出的一個最大決定就是，買一棟投資房，是尋求最高的租金回報，還是尋求最大的資產增值？

要找到既能帶來高租金回報又能帶來高資產增值的投資房，這是極其罕見的。為什麼呢？因為高增值的房產通常坐落在藍籌地區，這些地方，拿房價與租金相比，房價方面的付出遠遠高於租金帶來的相應回報。

例如，在墨爾本的Toorak區，一套兩臥室的公寓房平均價格是72.7萬澳元，而平均周租金是451澳元。那麼，年租金回報率，即租金收入占澳洲買房投資總額的比例是3.2%。

相反，澳洲租金回報高的房子，即租金回報率在8%至10%，通常地處大城市外圍或者偏遠的城鎮。這些地方，房價低很多。

比較兩種策略，還是應該首先尋求高增值者。盡管租金收入是立竿見影的，但大多數投資者尋求的是資產增值。房產投資人並在房產投資方面有建樹的贊密卡爾（Stephen Zamykal）贊同這一觀點。

他用數字來佐證。一處高租金低增值的房產，價格50萬澳元，租金回報率8%，增值率4%。20年後，房價為1,053,425澳元，屆時一年的租金收入84,274澳元。而一處低租金高增值的房產，價格也是50萬澳元，租金回報率4%，增值率8%，20年後，房價為2,157,851澳元，年租金收入86,314澳元。那麼後者比前者多收入了110萬澳元。

然而，在一些情況下，尋求租金收益的做法是奏效的。有些投資者負擔不起獲益豐厚的尋求高增值的策略，因為那需要強大的經濟基礎，能夠在很多年的時間裡維持投資帶來的負收益。

實現增值可以需要很長的時間，而且需要懂得市場的周期，把握好投資買房的時機。

那麼，對於那些只能買起價格較低的房產買家來說，到比較邊遠、房價較低的地區買投資房，尋求較高的租金回報，就是比較務實的做法了，不然的話，如果他們一定要買高價房，將遲遲不能進入市場。

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