澳洲政府两周前将暂停重大投资者签证（SIV）加入宏观审慎措施之中，麦格理证券（Macquarie Equities）认为这可能有助澳洲房市降温、带来抑制澳洲房价增长进而造成澳洲银行后续表现不佳的风险。
麦格理：暂停重大投资签证有助房市降温浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。
悉尼房地产开发商特里古波夫（Harry Triguboff）称，国内住房市场面临供过于求的威胁，但悉尼内城区将不受该趋势影响。“国内大部分地区可能出现住房供过于求的情况，因为各议会都表示他们的收入源自批准住房建设，因此各个议会都向批建住房‘开绿灯’。如果你有一小块地皮，但他们却批准建设大量住房，这就会埋下了房市崩盘的种子。”他说。
这位美利通的CEO过去总是公开反对在墨尔本建设楼房，因为在建住房项目已经很多。但他说，由迁入移民拉动的悉尼市持续出现的住房短缺却在一段时间内支撑住房需求。“仅仅谈论常住人口只是解决方案的一部分，因为来到这里生活的还有其他类型的人们。这个世界的情况确实很糟糕，使得每个人都愿意来到这里短期居住或长期定居。”
特里古波夫对悉尼市中心的房价表示有信心，但称市中心外的郊区未来房价令人担忧。“在外围的市郊地区则有着不同的情况。直到现在，这些市郊表现尚佳，因为它们的房价非常低，但长期来看，我不清楚它们能如何压制其他提升房价的动力。”不过经济学家对此表现了不同的看法。
经济学家：澳房市供量过剩导致市区公寓降价
未来三年人口恐撑不起澳洲房市，内城区公寓跌价风险最高如果未来三年的人口增长低于预期，那靠近城市的住房价格很有可能面临下跌。“人口增长看似将进入减速阶段。”美林证券经济学家乔纳（Alex Joiner）称。乔纳的这番评论也呼应了越来越多人所说的澳洲统计局（ABS）人口增长目标虚高，到2017年人口实际增长将更低于统计局B系列项目预期目标。
“住房方面，目前住宅房产动工数量空前，我们担忧的是，房产建设供过于求情况严重。”乔纳称，墨尔本和布里斯班地区最可能遭遇房价下跌。过去一年超过90%的住房建筑批准量都是公寓住房，而非独立式住房。“这是我们对供量过多的担忧。公寓住房面积较小，数量较为庞大，有些地区的闲置率已开始增加，可我们发现大多数获批建设的独立住房还未开始施工。”
高盛经济学家图希（Tim Toohey）预测2017年澳洲人口数量将比ABS预期目标少53万人，这将闲置出大约7.5万套住房。图希称，澳洲的人口出生率处于历史低位，死亡率攀至历史高位，而且净移民数量逐渐减少。因此，未来三年的人口增长率更可能每年出现1.25%的跌幅。
乔纳认为，澳洲未来三年的人口增长率平均为1.5%左右，主要是因为外国移民，尤其是新西兰移民人数减少。新西兰曾是澳洲专业移民的主要来源国，但过去两年，来自新西兰的移民数量剧减超过半数至22.8万。乔纳称，州际移民持续涌入悉尼意味着这个澳洲人口最为密集的城市房价可能继续保持坚挺，但墨尔本市郊和布里斯班多数地区建筑水平提升却说明这两座城市住房供量可能出现过剩情况。
澳洲国立大学的人口统计学家麦当诺（Peter McDonald）称，乔纳和图希对移民人口减少趋势的表述言过其实。长远来看，净移民人数可受政府项目的拉升，麦当诺质疑澳洲迁入人口数量将减半。但他同意，如果迁入人口数量持续下滑，受影响最严重的就是内城区住房市场。
城市中心住房需求主要受短时迁入澳洲移民拉动，如工作假期签证持有者、国际学生和海外技术专家，而在城市外面积更大的独立市住房的购买者更可能是本土居民。但麦当诺说，政府将在人口增长率低至ABS预期目标之前对症实施新移民政策。这些新政策将允许在澳洲进修的国际留学生毕业后继续留在澳洲二到四年时间。
浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。
在澳洲亏本卖房的房主比例已经有所减少，但一处澳洲房产是否会亏本很大程度上取决于它的购买时间。对于墨尔本的房主而言，当前的市场相当地不错，40%的人在出售房产时，售价比买入价高了一倍。
CoreLogic RP Data最新公布的《得与失》（Pain and Gain）报告显示，去年12月季度亏本售房的房主比例减少至8.6%，即1/12。但是在2008年1月前买房的人中，20个人中只有不到一个人（4.9%）在转手时亏本了。在2008年1月后买房的人中，20个人中有3个人亏本了。
此外，亏本卖房的机率也因为房产所在的城市和区域不同而存在巨大的差距。在如热油般的悉尼，只有2.4%的房主亏本，而在次发发达地区，尤其是昆州的次发达地区，这一比例可高逾20%，也即5个人中就有1个人亏本了。
总体而言，那些持有澳洲房产仅3-5年的房主最易在转手时亏本，而持有15年或以上的人则通常可获得最高的利润额。
墨尔本仅5.6%的卖家亏本
在墨尔本，亏本房主的比例只有5.6%，而此前一季度的数据为6.7%，一年前的同期为6%。在那些赚了的房主中，38.9%的人至少拿到了比购入价高一倍的卖价。还有16.8%获得了50%-100%的利润，15.4%多卖了25%-50%。
在墨尔本，Murrindindi Shire市府是唯一一个所有成交房产都比购入价高的城区。该城区录得了9.1万元的房产利润中值。
Maroondah和Whitehorse的成绩也非常地不错。这两个市府都只有1.7%的交易未能让卖家获得利润。Maroondah的利润中值为22.8万元，Whitehorse则为48万元。利润中值最高的是Bayside市府，多达49万250元。
墨尔本市府的亏本房产比例最高，达17.3%，Melton（11.8%）和Whittlesea（11%）紧随其后。
CoreLogic RP Data的研究分析员Cameron Kusher称，墨尔本是全澳表现名列前茅的州府城市，而维州次发达地区的成绩也很可圈可点，只有8.1%的转手房产亏本了。“我们发现，新州和维州次发达地区的房市明显强于其他次发达地区的澳洲房市，这很可能是由于悉尼和墨尔本的表现都很好，因此周遭的次发达地区也就跟着沾了光。”
持有澳洲房产15年以上的房主最有可能获得大额的利润亏本交易最多的地区：
亏本交易最少的地区：
澳洲财长秘书弗雷泽（John Fraser）认为悉尼房价飙升是低利率及富裕中国投资者造成的，但这些因素也令全球其它城市的地产变得昂贵。
弗雷泽指出，悉尼港（Sydney Harbour）及其它地区房价暴涨与伦敦及纽约的情况相似。认为原因包括超宽松货币政策及资金流出中国的他说：“这是全球现象。”
弗雷泽称其并不把澳洲房市列为经济的高风险，他已跟去年宣布打算对向更有风险市场及投资者提供贷款作出限制的银行监管部门交谈过。他说：“我自信它们采取的措施会有效。”
弗雷泽表示，越来越多人意识到，财政整顿是必须面对的局面，不过，当前澳洲经济的AAA评级很稳固。被问及澳元价格下跌的影响时，弗雷泽暗示只依赖货币贬值来刺激经济是很愚蠢的。
浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。
多家贷款机构放宽了对借款人的首付金额要求，使之更加容易利用贷款实现澳洲买房梦。
在过去六个月里，贷款机构提高了客户的贷款-房价比（LVRs），这意味着借款人需要准备的首付款减少了。
在一些例子中，贷款人把最低首付比重从25%猛削到只剩5%，把贷款-房价比从75%提高到了95%。
这些做法似乎与澳洲银行监管机构的建议背道而驰，澳洲审慎监管局（Australian Prudential and Regulation Authority）正在密切坚实房贷市场，以防止风险贷款并打击对房地产投资者的过度放贷。
金融比价网站Finder.com.au的新数据显示，包括Homeloans，滙丰银行（HSBC），loans.com.au，麦觉理银行（Macquarie Bank），RAMS和西太银行（Westpac）在内的贷款机构都调整了部份产品的贷款-房价比，放宽了贷款所需的首付款要求。
Finder.com.au发言人哈奇森（Michelle Hutchison）说，如果借款人首付不多，偏偏又在澳洲利率处于历史低点的时期贷款，完全就是“灾难的配方”。
“借款人在首付很少的情况下贷款可能会很危险。”她说。“利率终将上涨，目前2.25%的现金利率超级低，如果借款人在利率低的时候勉力贷款，那么等到利率再次升高的时候，他们会发现自己陷入了麻烦。”
根据这个金融比价网站的发现，其数据库中将近一半房贷，贷款-房价比最高达95%甚或更高。
澳洲银行家协会（Australian Bankers’ Association）的执行长穆申伯格（Steven Muchenberg）说，很可能是一些贷款机构希望在房贷市场取得更大份额，因此提高了贷款-房价比。
“有一些贷款通常只贷给投资者。”他说。“我们并不是单纯地大幅提高贷款-房价比，事实上，绝大多数房主，当然是自住业主，都会利用低利率来偿还他们的抵押贷款。”
推荐房源：布里斯班4卧2卫的房产
四大银行的平均标准浮动利率为5.91%，当2月的最近一次减息生效之后，将降至5.65%。
过去12个月投资型澳洲房贷价值出现飙升，截至12月底跃升近20%，经济学家警告这类型房贷在央行意外降息后还将进一步增长。
消费者信心也突然恢复至积极领域，打破笼罩了艾伯特政府12个月的低潮，这一切都归功于央行将官息降至历史新低、汽油价格下降和股票回升。
央行2月初以失业率上升和经济增长缺乏动力为由，将官方利率削减至2.25%。但经济学家警告，这个决定将导致澳洲本已热火朝天的房产投资市场变得更加炙手，投资者房贷占总贷款的比例在12月已经扩大至41%。
澳新银行高级经济学家坎宁顿（David Cannington）告诉客户：“投资者借贷一直很充足，今天的数据可能会引起澳洲审慎监管局和澳联储（RBA）的兴趣，投资者信用增长已经接近‘触发点’。”
联邦银行的执行长纳韦弗（Ian Narev）表示，他相信央行上周的降息决定可能是一个“擦边球”，让各家银行在债务成本处于历史低位时各自承担责任。
财长何基（Joe Hockey）2月11日宣布收紧关于外国人在澳持有农用地的法规，从今年3月起将交易额审查起点从2.52亿下调至1500万。工党立即对此发出抨击，称降低审查起点对于潜在投资者将是一场“手续噩梦”，会迫使他们将投资目光转向别处，而澳洲农业此时正急需资金。
“如果没有额外的外国投资，很难想象澳洲能扩大生产，增加食品出口并完全挖掘亚洲这个不断壮大的消费者市场。但工党支持增加澳洲外国投资机制的透明度。”影子财长鲍文（Chris Bowen）称。
绿党领袖米尔纳（Christine Milne）表示，外国投资审查委员会的改革是“正确的一步”，但政府需要做更多工作。
何基没有宣布关于住房市场外国投资的法规，尽管澳人担心会被外国买家挤出市场。他承认需要加强执法，“才能保证年轻人不会被高价挤走”。
经济学家称澳洲房产投资者的借款现在已经是2011年的2倍，12月的贷款金额飙升了7.2%，全年增长了近20%。他们说央行上周的降息以及下一次降息将令租金回报更加吸引这些追逐利益的人。
“投资者每个月都借126亿，而自住型业主也只借186亿。”联邦银行经济学家沃克曼（Michael Workman）称。
联邦银行2月11日报告其上半年利润暴涨至46.2亿，它作为全国最大借贷商，录得了强劲的收入增长。但该银行警告，信心低迷是一个“严重的经济威胁”，它呼吁政府出台“一个清晰的长期计划”，帮助澳洲在矿业繁荣结束后能够继续昌盛。
浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。
因煤矿和铁矿石资产跌价，帕尔默（Clive Palmer）现在的身家不足6.94亿，这个数字是《福布斯澳洲富豪榜》的分水线。不过受商品价格影响的远不止这位矿业大亨。铁娘子莱因哈特（Gina Rinehart）的财富减少了75.7亿澳元，但她依然是全国首富，净资产达147.6亿，比排在第二名的悉尼开发商崔古柏夫（Harry Triguboff）多了一倍。
福特斯克金属集团（Fortescue Metals）的创始人Andrew Forrest排名从第5位跌至第10位，净资产缩水26.5亿至63亿澳元。福布斯称全球钢需求减少对澳洲矿业带来打击，尤其是因为中国的需求减弱。“铁矿石价格下跌以及澳元兑美元汇率下跌6.5%都是影响很多富豪的众多因素之一。”福布斯称。
2014年澳洲50大富豪的总资产为1127亿澳元，较一年前的1276亿要少。但澳洲房市繁荣，尤其是亚洲买家对澳洲房地产表现出的强烈兴趣，令地产大亨们增值了不少。例如崔古柏夫的财富就增加了3倍至70亿澳元。
Westfield购物中心的富豪卢义（Frank Lowy）是澳洲第三首富，总财富增加了5.04亿至63亿。
虽然皇冠在中国澳门的赌场令他损失了25亿，但赌场大亨小派克（James Packer）依然排在第四位。
持有矿业大企Glencore最大私人股份的格拉森伯格（Ivan Glasenberg）也受商品价格下跌的打击，但凭借55亿的净资产还能留在第五位。
澳洲十大富豪：
来源：福布斯澳洲
浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。
据澳洲房地产代理人麦克格拉斯（John McGrath）透露，鉴于悉尼房市维持平稳发展，这个澳洲最火热的住房市场房价今年的增速或锐减半数，跌至5%至8%左右。该代理人所在集团2014年最后两个月创下了22.9亿元的房产销售记录。
麦克格拉斯预测，昆州东南部住房市场将夺取悉尼地区的风头，前者今年的房价增幅有望升至10%至12%。“未来一到两年，昆州将成为房市主导者。悉尼房价过去几年来都没有出现过14%或15%的增幅了，但昆州东南部房市却才触底反弹。”他说。
黄金海岸是受金融危机影响最为严重的房地产市场之一，布里斯班将承接该地区原有的势头领涨房价。麦克格拉斯还预计阳光海岸以及受新机场辐射的图文巴（Toowoomba）房价出现增幅。与昆州东南部地区一样，麦克格拉斯也对悉尼的高端房市寄予厚望。
“去年，大多数地区资本增值幅度都不足300万，澳洲北部甚至没有达到该增幅。澳大利亚房价增幅最大的来自公司的莫士文办事处（与2013年12月相比增幅达167%，销售额高达6030万），这与我们认为高端房市与其他市场相比将一改2014年的疲弱态势而卓越发展的观点一致。”他指出。
调查研究公司CoreLogic RP Data发现，去年悉尼房价增长12.4%，墨尔本、布里斯班、阿德莱德和珀斯的房价涨幅分别为7.6%、4.8%、4.3%和2.1%。截至2014年4月的12个月中，首府城市房价增幅最高达到11.5%，但到12月底，该数值将降至7.9%。
麦克格拉斯注意到，据澳洲房产监测协会（Australian Property Monitors）数据显示，悉尼2014年12月13日的年度最后一次大型拍卖会使得该市房产清除率推升至75%。
“这是良性的清除率，同时表明悉尼还有较好的房屋需求。我相信2015年该市场将维持稳定发展态势，但增幅将是之前的一半。”他说道。麦克格拉斯称，根据今年的发展趋势，许多精明的买家都因为澳元价格下跌而重新回到澳洲房市。他希望中国买家继续保持投资热情，同时期望印度投资商能进一步增加对澳洲房市的投资。
浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。
根据一家全球评级机构的预测，澳洲将引领亚太的房市，进入增长幅度逐渐放缓的阶段。预计澳大利亚房价的涨幅将在2015年继续下滑。
虽然澳洲是全球房价最昂贵的地方之一，但根据惠誉国际评级（Fitch Ratings）的一份最新报告，今年的房价涨幅料将只有4%，相比2014年的7%，降幅显著。
这样的结果对于澳洲苦苦挣扎的置业者而言想必并不会太出人意料，因为在过去18个月里暴涨了15%后，澳洲的房价已经接近于澳人负担能力的上限了。
对于珀斯的潜在置业者而言，这样的新闻尤其受欢迎。在2015年，当地的房价涨幅将随着矿业潮的平息而回归正常趋势。在悉尼和墨尔本，投资者的入市导致房价涨幅高过其他城市，但是今年它们的涨幅预计也将放缓至3-4%。
不过根据惠誉的预测，虽然数据显示澳洲的房市正在逐渐地降温，但房价不仅或将保持在高位，而且可负担性也有可能进一步恶化。在悉尼和墨尔本，房价的涨幅料将继续超过收入的涨幅，因此，相比于买房，租房仍是更吸引人的选择。
由于澳洲房产可负担性承受着这样的压力，因此，澳洲的房屋所有权水平从2000年的70.7%降至2012年的67.5%，而且，由于投资者活动在2014年有所增加，这一下降趋势料将继续持续下去。投资者申请的贷款目前在所有的新增贷款中占据50%的比例。
这份报告证实了首置业者的说法，即他们被不差钱的投资者挤出了房市。澳洲统计局（ABS）的数据也显示，在2014年，首置业者在房市中所占的比例跌至历史低点11.8%。
浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。
悉尼久负盛名的little Bay （小湾区），是悉尼极其稀缺的临海地块。附近的私家海滩和高尔夫球场给人们带来的是无比惬意和休闲的高品质生活。现在这个地区已被悉尼各大开发商争夺，今后将建成一个时尚奢华的海边豪宅区，尤其受到悉尼房产新贵的追捧。目前这里有一块带永久产权的空地正在出售中，拥有悉尼最后一片临海净土的绝佳机会就在眼前，未来必将带来丰厚的收益回报。
绝无仅有的投资机会，坐拥little Bay得天独厚的地理优势
这是一块带永久产权的空地，面积约1049平方米，拥有约108米长临街面，提供了一次绝无仅有的澳洲房产投资机会。这里俯瞰着悉尼最美的海湾、四个高尔夫球场、原生态自然美景以及“双穆拉宫”（Murra Murra Place）大街旁最大的居住区。如此卓越的位置让这个地块在澳洲房市上颇受关注，吸引了大量国内外投资者的热切关注，抓住机遇就是抓住了未来，相信有眼光的人士定会牢牢把握。
地块所在的Little Bay位于澳大利亚第一大城市悉尼的著名高尚东区，距离悉尼CBD约15公里，开车只需约20分钟。Little Bay有着其得天独厚的地理优势，离市中心近，坐拥四大国际高尔夫球场，几分钟步行即达海滩。一流的环境意味着这里的发展前景非常值得期待，该地块也具有极大的升值潜力。
享有盛名的Little Bay，引导者独特的海滨生活方式，其壮丽的景观令人赞叹，素来有“世外桃源”的美誉。对于投资者来说，这些独一无二的优势势必将带来源源不断的财富。拥有丰富的历史遗留建筑和自然风貌的 Little Bay被认为是澳大利亚最重要、最成功的城市建设地区之一。Little Bay Cove可直通悉尼 CBD，周边有自然保护区、海滩、高尔夫球场。与之相邻的是一些悉尼著名的海滨胜地，如 Maroubra, Bronte and Coogee， 在 Little Bay Cove可以乘坐各种公共交通工具从数条主干道通往当地的购物中心、学校、社区中心。
