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澳洲房市被指面临空前血洗 墨尔本最先崩盘

两位澳洲房地产经济学家称，澳洲房市正在经历有史以来最大的泡沫，一旦房市发生地震，墨尔本首当其冲将成为震中。

墨尔本是澳洲房产供大于求最为严重的地区

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据《悉尼先驱晨报》报道，虽然地产商和政府高官一直不承认澳洲房市存在泡沫，认为各大首府城市的房屋供应仍然是供不应求，但撰写过房市过热书籍的两名澳洲房产经济学界元老Lindsay David和Philip Soos最近发话称：“实际上，澳洲很多地方的房屋已经供过于求，这就跟美国之前经济危机发生前的房市崩溃是一样的”。

墨尔本是房产供大于求最为严重的地区，其内城区的公寓建设已经进入疯狂状态。两位专家根据澳洲统计局的数据预测，维州市面上供应的房子比人们的实际需求一共多出12.3万套，新州都出4万多套。

两位经济学家在代表房地产和金融服务机构LF Economics提交的文件中称，现在澳洲房市的泡沫是有史以来最大的。政策制定者现在面临两难困境，如果实施房市改革，房地产的泡沫很可能会破裂。他们认为如今的房市泡沫比之前19世纪80年代、20世纪20年代、20世纪70年代中期以及20世纪80年代末期的房产泡沫还要严重。

“澳洲的经济历史和最近的国际大事都证明：如果房市泡沫一旦破裂，滞销房屋数量会立马上升，所谓的房源短缺哄抢住房神话也会破灭”。

“澳洲房价和租金齐跌对于投资者将是毁灭性的，因为他们将同时损失资本和净租金收入。”

两位专家预测未来房市地震的震中很可能在墨尔本，珀斯也面临严峻形势。

各州房屋过剩/短缺数量：

来源：澳洲统计局

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澳元贬值 在中国投资者眼中澳洲房价“非常低”

澳洲房价或许会令澳人抓狂，但对持美元或人民币等其他货币的国际投资者而言，澳洲房价并非如此高不可攀

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越来越多人担心悉尼和墨尔本部分地区出现房地产泡沫，因为1992年来这些地区的房价已飞涨了5倍。一位专家认为，尽管澳洲房价对于首次置业者来说可能是负担不起的，但由于澳元的贬值，在中国投资者的眼中，墨尔本的房地产价格已降至数年来的低点。

据澳洲人报报导，这是IG集团的首席市场战略分析师韦斯顿（Chris Weston）站在一名海外投资者的角度看待澳洲房地产市场的观点。他说：“我们知道海外资金已越来越多地注入澳洲住房市场。”

他称，在2014年，全国15%以上的住房供应被中国投资者购得。而在墨尔本和悉尼，中国投资者购买的新住房数量占了总量的25％左右。

瑞士信贷（Credit Suisse）估计，在未来的六年中，中国投资者会在澳洲房市上再注入600亿澳元购买房地产。

韦斯顿表示，中国投资者正在将从国内股票市场“轰然”走高中获得的利润，作为资金购买“一线”城市的物业。而悉尼和墨尔本的房地产市场正是他们所青睐的。

韦斯顿说，以澳元看悉尼的房价，其价格自2012年以来有很明显的升高趋势， 这支持了有市场投机泡沫的争论观点。但是，当这些房价换算成美元或中国的人民币来看，价格泡沫就不明显了，因为澳元贬值了。最近澳元兑美元的汇率降至六年来的低点。

不过韦斯顿也强调，在货币市场中显然有许多回旋。大多数人在购买物业时头脑中都没有对未来两年事态发展的看法，尤其是当澳洲储备银行加息时。

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澳洲房市稍作喘息 房价清盘率齐降

澳洲房市5月中旬稍作喘息，大部分首府城市的房价都出现下跌，令决策者觉得最近发疯般飙涨的房市可能会慢下来。

澳洲房产拍卖清盘率呈现後劲不继的迹象

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根据CoreLogic RP Data的数据，在5月16日前的一个星期内，悉尼房价均值停滞，墨尔本房价下跌了0.4%，2个城市的清盘率也出现下跌。阿德莱德是唯一出现房价增长的城市，增长了0.1%，布里斯班的均值下跌0.7%，珀斯下跌0.6%。

整体而言市场依然强劲，但地区差异大。悉尼房价较一年前增长了14.5%，珀斯则下跌了0.2%。然而就在同一周，官方数据显示3月份的房市投资借贷增长了近21%，几乎是澳洲审慎监管局（APRA）认为可持续水平的2倍。

在悉尼西北区的城堡山（Castle Hills），开发商Toplace打算在旧北路（Old Northern Road）建设的378套公寓已经卖出260套。投资者依然活跃，但住宅房产收益下跌，有些地区的空置率持续升高，这表明未来几个月的活动可能会减慢。3月份的年度租金增幅为1.7%，为2003年以来最小。

悉尼和墨尔本5月16日的拍卖数量都比去年同期少。悉尼690场拍卖会的清盘率跌至85.5%，不及上一周的87.6%。其中北悉尼和康士比（Hornsby）地区的清盘率最高，102场拍卖会的清盘率为94.1%。莱德（Ryde）、巴拉玛打（Parramatta）和内西南地区的清盘率均超过90%。

在墨尔本，849场拍卖会的清盘率也下跌到74.3%，也不及上周的79%。内东区是清盘率最高的地区，200场拍卖会的清盘率是81.9%。

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2015年澳洲租金收益最高地区介绍──西澳大利亚州黑德兰港（Port Hedland）

黑德兰港是西澳大利亚皮尔巴拉（Pilbara）地区的第二大城市，拥有约14,000人口，包括一个18公里远的卫星镇南德黑兰（South Hedland）。

2015年澳洲租金收益最高地区介紹──西澳大利亚州黑德兰港（Port Hedland）

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德黑兰港拥有自然的深锚港口，同时也是该地区主要的燃料和集装箱港口，被视为内陆铁矿完美的装载地。2010年8月该港出口1,360万吨铁矿石。铁矿石粉尘造成的污染经常超过国家标准，当地呼吸道感染住院率比西澳大利亚平均值高出30%。

德黑兰港拥有自然的深锚港口，同时也是该地区主要的燃料和集装箱港口，被视为内陆铁矿完美的装载地 黑德兰港是西澳大利亚皮尔巴拉（Pilbara）地区的第二大城市，拥有约14,000人口

其他的主要资源贮藏包括离岸天然气田、盐、锰和家畜。黄牛和羊的畜牧业是该地区早前的主要收入来源，但目前已慢慢减少。当地丹皮尔盐（Dampier Salt）的大型盐山几乎已成为他们的旅游景点。

2015房市走势：

地区：黑德兰港（Port Hedland）

邮编：6721

房型：四房独立屋

房价中位数（澳元）： $1,035,000

周租金（澳元）：$1,800

收益率：9.04%

中小学列表：

 

2015年澳洲租金收益最高地区介绍──新南威尔士州安纯斯（The Entrance）

安纯斯是澳洲新南威尔士州中央海岸（Central Coast） 地区的中心区域小镇，它是怀昂郡（Wyong Shire） 市政区域一部分。2011年人口普查时小镇拥有3,873人口。

2015年澳洲租金收益最高地区介紹──新南威尔士州安纯斯（The Entrance）

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小镇三面环水，得名于流经其大部分北部边界的，位于塔格拉湖（ Tuggerah Lakes）入口处的海峡。作为一个备受喜爱的“双城度假胜地”，该地区目前正经历着北安纯斯新建酒店和居住区重建的快速增长。该地区的主要游览地是沙滩、湖泊和镇中心，同时也有猎人谷（Hunter Valley）葡萄园一日游路线。城镇主干道（安纯斯路）上有约200家商店、银行和服务中心。城镇还有RMS（道路和海事服务）、律师所、医疗、图书馆和政府办事处等。

安纯斯是澳洲新南威尔士州中央海岸（Central Coast） 地区的中心区域小镇 小镇三面环水，得名于流经其大部分北部边界的，位于塔格拉湖（ Tuggerah Lakes）入口处的海峡

2015房市走势：

地区：安纯斯（The Entrance）

邮编： 2261

房型：一房公寓

房价中位数（澳元）：$140,000

周租金（澳元）：$245

收益率： 9.10%

中小学列表：

无惧澳洲房产投资诸多限制 中国未来六年将投入澳洲房市600亿

瑞士信贷（瑞信，Credit Suisse）预测在未来的六年中，中国投资者预计将会向澳洲房市投入约600亿澳元，超过此前六年的一倍多。前六年的总投入为280亿澳元。

瑞信的研究估计，尽管澳洲对外国人投资住宅物业有额外的规定，但来自中国的投资预料将飙升。在截至2014年6月的一年中，中国买家在澳洲住房上的投资为87亿澳元；此前一年为54亿澳元。

瑞信在报告中称，虽然新的外国投资建议可能让澳洲房地产对中国买家的吸引力降低，但他们认为需求的减少是微不足道的。他们认为这些建议应该让外国投资的需求放在新房上而不是现房，这一点很重要。这样对于澳洲经济有利。

来自中国的悉尼房产需求相当于新房供应的23％

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报告称，大部份投资进入了悉尼和墨尔本的房市，并推高了这些城市的房价。“目前（中国人）对悉尼的需求相当于新房供应的23％。这一数字在去年是18％。在墨尔本，中国人的需求占新房供应的20％。”

维州政府5月宣布向外国买家征收3％的印花税附加费，这一决定预计会让更多的投资者转向悉尼，从而进一步推高悉尼房价。

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澳联储再降息至新低2.0% 无惧澳洲房市热爆

澳联储（Reserve Bank）宣布将官息下调至历史新低2.0%，此举被指是向已经过热的房地产市场“火上浇油”。

澳联储上一次降息是在2月份，当时官息从2.5%降至2.25%，经济学家们曾警告下一轮降息即将来临。对比网站称，降息25个基点会令最低可变房贷利率从4.23%下降到3.98%。假如按揭30万，降息25个基点后，平均月还款额将减少44月，从1,742澳元降至1,698澳元。

如果借款人要无视降息保持还款额不变，一般房奴可以节省11,160澳元的利息，可以提前13个月还清。

AMP Capital的首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）表示，考虑到现在的商业投资前景黯淡、商品价格下跌而且澳元汇率依然太高，澳联储的降息欲望是强烈的。

由于担心悉尼房地产市场出现泡沫，坊间猜测澳联储可能会继续按兵不动，但奥利弗说央行大体上已经减慢房市投资的任务传递给了澳洲审慎监管局。

按揭了澳洲房贷、个人贷款和背负信用卡债务的澳人都会对这次再降息大呼叫好，但依靠银行储蓄利息养老的退休人士可能会深感不安。“澳人欠了银行大约2万亿的贷款，而银行储蓄大约有8千亿，差距显然很大。”奥利弗称。

他说破纪录低利率表明澳洲的经济依然受困。“明显的讯息是，经济表现不如意，在重新平衡过程中需要一点外力帮助。”

降息应该会降低澳元对外国投资者的魅力，贬低澳元价值，为旅游业、制造业、农业和高等教育等产业带来急需的推动力。

澳联储无视对房市过热的担忧再次降息

澳洲金融经纪人协会（Finance Brokers Association of Australia）的执行长怀特（Peter White）认为，借款人应该无视任何降息，努力保持月还款额不变。

“澳洲利率重新上调只是时间的问题，要么是今年稍后，要么是明年上半年。尽量不要以此作为借更多钱的理由，而将它视为尽快还清贷款的机会。”

对比网站Finder.com.au的金融专家哈奇森（Michelle Hutchison）表示，受访的专家预测利率最快将在明年2月开始上调，“如果你现在没准备好应对较高的成本，你从明年起就会陷入经济困境。”她说。

“我们的调查表明，利率会升至4%，意味着可变房贷利率将平均达到高峰7.1%。对于普通房贷30万，每月还款额就会增加341元。”

哈奇森认为借款人应该做好准备，对比不同房贷、向银行要求折扣、力求最优惠的交易、按每两周或每周还款而非每月。

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2015年1季度澳洲房价趋势报告

2015年1季度，澳大利亚房产市场继续火爆的走势，在悉尼和墨尔本的带领下继续上涨。除了达尔文依然较为弱势之外，澳洲八大城市房价全线上涨。而从房屋类型来看，独立屋的涨幅要普遍优于独栋单元。

作为领头羊的悉尼房价在本季度上涨4.5%，均价达到881,971澳元，同比上涨15.2%。墨尔本本季度上涨2.8%，同比上涨5.8%，均价为625,015澳元。

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15年以来住房价格上扬、房市表现强劲，主要受投资需求所驱动。投资者的浓厚兴趣无可厚非，因为投资住房目前仍然可以获得相当不错的资本收益。

值得注意的是，虽然房产市场火爆依旧，但在澳大利亚的最大两座城市悉尼与墨尔本，民众负担购房支出的能力仍日趋恶化，因在这两座城市的住宅价格上涨更为明显。包括穆迪在内的多家机构认为相对于工资的涨幅，澳洲房价存在泡沫隐忧，未来涨势或将放缓。

其他指数方面，根据RP Data的最新数据显示，今年一季度，悉尼房价上扬了5.8%，录得六年来最高的季度增幅。

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居外网海外置业系列——澳洲买房百科

澳洲房市简介

澳洲买房流程

澳洲买房税费一览

2015澳洲房价走势

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4、 在澳洲买房可以申请贷款吗？

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5、 在澳洲买房需要哪些费用？

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6、 在澳洲买房需要交哪些税？

在澳洲买房，税费中最主要的就是印花税。澳大利亚的各个州印花税的计算方法不同，一般都在房价的4%–5%之间。这笔费用通常需要在房屋交割时一次性支付，并且一定要预先纳入购房成本的预算中。[阅读全文]

7、 在澳洲买房后可以出租吗？

可以的。海外投资者在澳洲主要有3种出租方式。除了自行出租，很多开发商会承诺包租，回报率一般在5%左右。业主还可以委托澳洲专业的租赁公司，别墅回报率一般在4%，一般房屋管理公司的佣金为租金的5%~10%。业主出租房屋的流程，也只需要五步到位。[阅读全文]

8、 海外人士在澳洲买房有哪些政策规定？

首先，海外人士在澳洲买房时可以享受到和澳洲本地居民投资房产同样的政策，即国民待遇。唯一需要多办的一个手续就是须经澳洲海外投资局(FIRB)的批准，只要买房人不是澳洲政府认为有损国家利益的人士，所买澳洲房产不是澳洲历史文化遗产名单上禁止出售的历史物业，通常都会在两周之内批准。[阅读全文]

9、 澳洲热门房产投资城市有哪些？

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10、在澳洲买房后，怎么出租、管理、赚钱租金？

在澳洲买房投资，将房产出租、以获得稳定的租金收入是最常见的投资方式。不过，限于环境、政策不同，大家对在澳洲买房后，如何将自己的房产出租获利，及管理了解不多。为此，居外网特意为大家介绍，在澳洲买房后，如何出租并管理自己房产的相关知识，帮助大家更好投资澳洲房产。[阅读全文]

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澳洲房市被指成“亚太腐败资本洗钱工具”

澳洲房市被指容易吸引亚太贪腐资本

据路透社报道，一个国际反洗钱组织在4月21日发布的一份报告中称，澳洲需要对它如日中天的房地产市场加强防范，以避免沦为中国贪腐资金的“净化地”。

总部设在巴黎的政府间组织“金融行动专责委员会”（Financial Action Task Force，以下简称FATF）指出，澳洲房地产中介和律师已经被认为具有高洗钱风险，因为法规并不要求他们举报可疑的交易。它建议澳洲扩大打击力度，而非仅仅重视毒品、欺诈和逃税行为。

“澳洲对于外国资本是一个很有吸引力的目的地，尤其是来自亚太地区与腐败相关的资本，它们正流入房地产市场。”FATF在对澳洲的年度审查中称。

FATF建议，律师、会计、房地产中介和宝石交易所都应该证明，他们拒绝与洗钱或恐怖主义资助相关的生意，还应该举报可疑的交易。

一个月前，澳洲政府勒令一位中国富豪在90天内卖掉他在悉尼砸3900万买下的豪宅，称房子属于非法购买，但没有暗示这与腐败资金有关。此事高调曝光后，联邦财长何基（Joe Hockey）说澳洲将加强对外国人购买住房的调查。

中国媒体曾报道，澳洲、美国和加拿大是最受中国经济疑犯欢迎的逃亡地。去年中国启动了“猎狐行动”，旨在追缉携带巨款逃亡海外的嫌犯。

根据外国投资审查委员会的数据，中国人是澳洲房地产的头号外国买家，2013年抢购了价值近60亿澳元的房产。

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