独立屋 – Page 5

独立屋投资前景最佳如何选择有技巧 | 美国

如果你希望投资美国房产时，能实现收入和资本增值的最大化，选择正确的房屋类型至关重要。为此，你需要考虑以下问题：

现金流对您而言，是否很重要？
您希望将房子出租给哪些人，家庭、夫妻、学生、度假客或退休人士？
或者考虑：一个家庭在寻找住房时，会有哪些需求？

在前文《美国房市中四类房屋最常见独立屋是最好投资选择》中，简要跟大家介绍了独立屋是不错的投资选择，下面举例说明。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

A客户准备花50万美元在洛杉矶买一个公寓，每月出租所得2500美元，每月物业费400美元，加上其他的税费，每年至少可以纯获利2万美元。

B客户准备花50万美元在洛杉矶买一个独立屋（House），每月出租所得2500美元，没有物业费，每年房产税6000美元，加上其他的税费，每年至少可以纯获利2万美元。

这样一看，是不是买公寓和独立屋没有区别呢？实际上不是这样。

让我们看看60年之后：

A客户在洛杉矶的公寓已经破的不成样了，经常出各种问题，虽然每月已经可以租8000美元，但每月的物业费已经高达6000美元，加上各种开销，A客户每年都在亏损。最后以50万美元卖出。

B客户在洛杉矶的独立屋也已经破的不成样了，B客户决定把房屋出售，虽然地上建筑物已不值钱，但这个房子所在的土地价值已经升值了10倍。最后以300万美元卖出。

由此可见，独立屋是不错的投资选择，道理其实很简单：地上建筑物一旦建成就在逐年贬值，增值的只是土地的价值，土地面积越大，以后增值的潜力越大。

确定了独立屋这一类型，那么投资该选择怎样房型的独立屋呢？且看经验丰富的美国经济人总结出来的几大要点：

只购买三或四卧室的家庭房型。美国家庭较青睐面积大的居住空间，2卧的独立屋可能价钱便宜，但大部分家庭都不会租用，因为它太小，不适合家庭使用。通常，只有超过1000平方英尺（约93平米）的独立屋才能满足普通家庭的需求，而低于600平方英尺（约56平米）的房子尽快总价低，但投资前景不佳。

最好购买带地下室的独立房。通常地下室可被用作储藏室、临时卧室，甚至是孩子们的游乐室，与不带地下室的房型相比，不仅能够快速出租，还可以实现更高的资产增值。

购买外观传统的房产。大家尽量不要购买那些太过于现代化或造型奇怪的独立屋，标准的传统风格才是最完美的目标，而殖民时代风格、斜顶一层半别墅和牧场式房屋则更是理想的选择。这些类型的独立屋需求旺盛、出租速度更快。

不要购买繁华路段或高速公路出口旁的房子。您希望让自己的孩子在位于繁忙大马路上的前院中玩耍吗？或者住在车辆高速行驶、全天都是车流的高速公路旁边?您当然不愿意这样。没有人想要住在喧闹的道路旁忍受交通噪音骚扰、或者时刻担心孩子们被车辆撞到。

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【黄岚地产榜】之高端独立屋续篇：都在多伦多，差别怎么那么大？| 加拿大

放眼大多伦多地区，200万加元买到的独栋别墅长啥样？

前一篇【黄岚地产榜】之高端独立屋专题，Daisy分析了多伦多市，今天我们干脆把视野放宽到大多伦多地区，看一看手持200万加元在各处都可能有哪些选择？

首先来了解一下大多伦多地区的定义。狭义的大多伦多地区是指包括多伦多市在内的33个市镇，一般开车一小时以内能到多伦多市中心；而广义大多地区则覆盖更大的区域。我们所说的大多伦多地区一般指狭义的33个市镇。下图大数据动图分析演示了这33个市镇的大多伦多地区2006至2016年超200万加元独栋别墅的成交分布（每个小红点代表一笔成交）。

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（注：多伦多市的详细分析图，详见另一期文章：多伦多独立屋大数据动画分析：200万加元去年能在多伦多买到什么样的独栋别墅？）

为了便于读者了解，Daisy黄岚按照独立屋的市场特点把大多伦多市场分成了几个梯队。多伦多市独占一席，接下来的独立屋第一热点梯队是Richmond Hill列治文山镇、Markham万锦市、和Oakville镇，它们共同的特点是学区好、再有就是生活方便或是风景好。我们来看下图，体验一下200万在2016年能在这些地区买到怎样的独立屋吧。

Daisy黄岚认为高端独立屋第二梯队可以包括以下市镇：Aurora奥罗拉镇, King国王镇, Vaughan旺市，Mississauga密西沙加市，和Brampton布兰普顿市。其中Aurora奥罗拉镇，King国王镇是老牌的品质独立屋地区，而Vaughan旺市，和Mississauga密西沙加市则因为是产业和运输中心，所带来的工作机会也吸引了不少对房产的需求。Brampton布兰普顿市有点特殊，虽然也是产业中心，但一般被认为是加拿大的新德里，华人购买的不多，价格也不算高。

第三梯队的特点是地大房豪，这些市镇可称为多伦多市远郊市镇，但开车一小时内还是能勉强够到多伦多市。交通有点远，但好处是房子真的是豪华，风景都很好。如果你是一个醉心田园生活的人，又不是上班族，那这些地区也是不错的选择。

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涨！大多伦多房价又疯涨暴力拉起全加拿大房价 | 加拿大

加拿大房地产协会（CREA）3月15日称，加拿大平均房价在2月份上涨3.5%，为519,521元（加元，下同），该数据还是继续受全国最大、交易最活跃的多伦多市场的影响，被不实地抬高。

多伦多目前独立屋的均价已超过150万元。在周边地区，独立屋的均价也已超过100万元。在过去一年里，大多伦多（GTA）的独立屋均价增长了26%，公寓价格增长了近19%，周边城市均价更是暴涨30%。

CREA表示，加拿大全国房屋均价，继续受到大温哥华地区及大多伦多地区（GTA）两地房市的影响被抬高。大温哥华地区过去一年中销售大幅减少，对全国均价的影响比过去减小。

>>>点击查看：加拿大购房流程 | 加拿大房贷流程 | 加拿大房产税费

涨！大多伦多房价又疯涨暴力拉起全加拿大房价 | 加拿大 — 多伦多目前独立屋的均价已超过150万元，在周边地区，独立屋的均价也已超过100万元

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如果不算多伦多及温哥华两个城市，全国房屋均价会下降超过15万元，为369,728元。

2月份不是房屋销售旺季，但CREA称，全加拿大2月份的房屋销量比1月份上升70%。同样，该数据也是受GTA房市销售强劲的推升。

GTA房市火爆，但在加拿大其它地方并非如此，潜在买家间的竞争没那么激烈，因此他们卖房需更长时间。

据CBC报道， CREA首席经济学家克拉姆（Gregory Klump）称，由于房源短缺，在多伦多及周边地区，那些想换房的人，发现自己在竞价战中屡屡失利，索性就不再换房。他们不卖旧房，这导致市场房源更少，这造成恶性循环，也使首次购房者及想换房的人面临无房可买的局面。

GTA房价上涨23%

CREA称，在安省主要都市地带的金马蹄地区，房市火爆异常，房市出现了史无前例的供不应求现象。在多伦多地区，房价在过去12个月飙升了23%，达到727,300元。

满地可银行经济学家卡夫契奇（Robert Kavcic）表示，在多伦多，现在可以说是过去至少30年以来，售房的最好时机。几乎所有新上市的房屋都在当月内出手，表明房屋供应量远远不足。

多伦多市周边地区的房市表现更为突出，像安省的贵湖（Guelph）、伦敦和巴里（Barrie）这些城市在过去一年里，房价暴涨了30%。

从总体看，周三CREA公布的住房数据显示，加拿大的房市在同时上演着两出戏，一出在多伦多上演，一出是在全国其它地方上演。

卡夫契奇称，虽然每个房市都不同，但目前最紧迫的问题，是安省（不仅是多伦多）的房价涨速的问题。

国家银行房屋价综合指数

根据据最新公布的国家银行房屋价综合指数（Teranet-National Bank Composite House Price Index，CHPI）显示，2月份的加拿大房价出现18年以来该月度的最大涨幅，主要是受到多伦多市场的影响。

多伦多市的CHPI涨幅引领全国，为1.9%，温哥华为1.4%。在受调查的全国其它城市中，有7个出现下滑，哈利法克斯下滑1.9%，卡尔加里1.3%，蒙特利尔为0.2%。

多伦多市居民住房承受力问题

最新价格综合指数引发人们对大多地区火爆房市的担忧。国家银行高级经济师宾索诺（Marc Pinsonneault）称，多伦多面临的问题最大。

宾索诺称，多市公寓少，只占房屋销售的26%，而其它类型住宅价格高昂，民众的承受力已经成为一个严重的问题。

上周，安省财长苏善民（Charles Sousa）公开表明，为冷却GTA房市，将考虑效仿温哥华，采取对海外买家额外征税的措施。

相关资讯：旧屋虽有价新屋价更高多伦多业主打消换屋念头

（据加拿大家园）

二月大多伦多楼市涨幅惊人！成交量急剧上升，新房源增幅减少 | 加拿大

根据大多伦多地产协会三月初的最新统计报告，整个大多地区二月在MLS系统上共达成了8014宗房地产交易。而去年二月的交易数还只有7583宗。虽然2016年恰逢闰年，去年二月要比今年二月还多出一天，但今年二月的同期交易数依然增长了5.7%。

报告中的数据还显示，多数房产持有人依然倾向于将持有房产视为一项长期投资，而独立屋以及Condo公寓的销售增幅显得尤为强劲。而且这种强劲的增幅已经持续了一连数年之久。

然而与这种旺盛的市场需求形成对比的，是大多地区新房源的紧缺。今年二月，在MLS系统上新挂牌的房源数量为9834栋（套），较去年同期下滑了12.5%。

在这一供求关系的作用下，今年大多地区的房屋均价较去年二月上涨了27.7%，为$875,983，其中均价升幅最高的依然是独立屋。而Condo公寓的均价也继续保持着两位数的增长。

从地区角度上看，多伦多地区二月成交数额居大多地区之首，为2900套，均价$859,186。其次是皮尔区，成交1,626套，均价$733,799。其中密西沙加成交779套，Brampton成交788套，占到全区的90%以上。Halton 区二月共成交788宗，均价$1,015,544。其中，Oakville地区成交346宗，成交均价高达$1,300,827。

来自大多伦多地产协会的经济分析师，Jason Mercer表示，正是目前楼市的供求关系，导致了多伦多房价增长地如此迅猛。而类似这样的增长趋势很可能还将持续很长一段时间。

接下来让我们看看二月份各主要房屋类别的具体销售数据：

独立屋

独立屋方面，整个大多地区二月独立屋交易3721宗，独立屋均价$1,205,815。其中，多伦多地区成交793套，均价$1,573,622。

皮尔区成交715套，均价$986,268。在皮尔区中，成交数量最多的是Brampton地区，共计439宗交易，但均价最低，仅$850,433。交易数量排第二的是密西沙加，233宗，但均价最高，达到$1,222,347。Caledon地区仅售出43套独立屋，均价$1,093,827。

Halton区二月共成交490套独立屋。成交数量最多，且均价最高的是Oakville，共售出224套，均价$1,612,648。其次是Burlington，售出119套，均价$1,035,563。Milton位列第三，售出94套，均价$936,532。最后为Halton Hills，仅售出53套，均价$824,672。

半独立屋

二月大多地区共售出651套半独立屋。皮尔区售出最多，共244套，均价$700,774。其中，Brampton售出130套，均价$649,957。密西沙加售出106套，均价$768,268。Caledon仅售出8套，均价$632,250.

多伦多市共售出半独立屋199套，位居第二；均价$1,085,484，位居第一。

Halton区仅售出35套，均价$717,531。其中Milton售出16套，均价$672,288；Oakville售出12套，均价$814,542；Burlington和Halton Hills仅分别售出5套和2套，均价分别为$684,300和$580,500。

Condo镇屋

二月Condo镇屋共售出546套。多伦多市售出最多，达189套，均价$596,736。

皮尔区销售量屈居第二，共173套，均价$527,780。其中密西沙加售出121套，均价$559,891。Brampton成交52套，均价$453,062。Caledon则没有成交记录。

Halton区镇屋销售量排名第三，共75套，均价$556,473。其中Oakville数量最多，为33套，均价$608,397。Burlington售出27套，均价$570,385。Halton Hills成交10套，均价$400,040。Milton成交数量最少，仅5套，均价$451,520。

Condo公寓

Condo公寓也是大多地区二月的热点房源类型，共售出2360套，均价$481,194。其中超过半数集中在多伦多，共1632套，均价$515,424。

皮尔区的Condo交易数位居第二，为325套，均价$358,061。其中密西沙加位居全区第一，售出282套，均价$362,125。Brampton销售数量位居第二，共42套，均价$323,221。Caledon仅售出1套高价位Condo，因此均价居全大多地区最高，为$675,000。

Halton区二月售出Condo公寓78套。Burlington位居第一，共38套，但均价全区最低，为$373,615。Oakville售出26套，位居第二，均价排名第一，为$585,972。Milton和Halton Hills分别售出10套和4套，均价为$418,950，以及$384,750。

ATTACHED/ROW/TOWNHOUSE

二月，Attached/Row/Townhouse 共售出619套，均价$742,413。

多伦多市共售出68套，均价$878,329。皮尔区售出160套，均价$641,157；Halton区售出99套，均价$744,817。

皮尔区中，Brampton售出最多，为121套，均价$610,092；密西沙加售出32套，均价全区最高，为$756,314。

Halton区中，Oakville售出45套，数量最多，且均价最高，达$854,762。Milton销售数量数量第二，为34套，均价$643,623。Burlington售出18套，均价$676,861。

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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没有房子可买了大多伦多独立屋新房仅剩500套 | 加拿大

最新数据显示，目前在大多伦多地区购买独立屋的买家，选择越来越少。

大多地区的人口约640万。但是根据Altus Group的最新月报，1月份开发商的新建未售出独立屋，只剩下534套。这个数字与2007年1月的12,242相比，简直是天壤之别。

供应量的自由落体导致GTA的新屋价格飙升。1月份独立屋新房价格平均高达$1,316,325元。而十年前的价格是$444,368元，相差4倍。

没有房子可买了大多伦多独立屋新房仅剩500套 | 加拿大 — 建筑业和土地发展协会(BILD)主席Bryan Tuckey表示，“GTA面临严重的房屋供应短缺，尤其是独立屋，一上市就被售出。”

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建筑业和土地发展协会(BILD)主席Bryan Tuckey表示，“GTA面临严重的房屋供应短缺，尤其是独立屋，一上市就被售出。”

“过去这十年，房屋供应不能满足需求，价格上涨，这就是房地产市场的现场。”

GTA地区房屋短缺的数字还有：

2017年1月土地房1,524套，2007年1月时18,400套;

同一时期，所有待售新屋从31,461套，减少了超过一半，至13,053套。

新建公寓的供应量也跌到10年来的最低位，1月份为11,529套。同时，公寓价格创纪录至$507,511元，平均每平方英尺价格为$625元。

两家银行发楼市警告

同时，加拿大更多银行开始唱衰楼市。

继蒙特利尔银行(BMO)首席经济师Doug Port对多伦多的房地产市场发出泡沫警告后，丰业银行(Scotiabank)主席兼行政总裁也指出，多伦多的楼市将与温哥华一样，面临调整(correction)。

Brian Porter上周在一场电话会议上说：“就像树木长不上天，我们担心市场在一定阶段会有调整。”

Porter也对加拿大联邦财长莫奈(Bill Morteau)去年底宣布的按揭贷款规定表示支持。

他说：“我们还需要一些时间看到这些规定的成效，可能在这个春季。”

Porter也提出一些影响加拿大房地产市场的因素：“人口增长、移民，开发商建房申请政府许可的程序太长，这些不同因素导致房地产市场的问题很繁杂。”

尽管全国平均房价在1月份相对平稳，但是在最活跃的大多伦多地区，今年1月和2月的房价按年上涨高达22.3%和27.7%。

加拿大房屋建筑商协会主席Bob Finnigan也表示，开发周期影响到住宅物业的价格上涨。

他说，“如果我们获准建房的土地批复更快，可以影响到供求，有望阻止房价如此疯涨。”

（据加拿大家园）

多伦多独立屋大数据动画分析：200万加元去年能在多伦多买到什么样的独栋别墅？ | 加拿大

一直有朋友问Daisy，手里有钱想投独立屋，这么大的大多伦多市场到底往哪里投呢？Daisy想说最先要做的是市场尽职调查，特别是在现如今瞬息万变的市场，实时把握市场脉搏是有效投资的基础。那怎样来把脉呢？

让Daisy来介绍一下【黄岚地产榜】标杆法，即我们需要知道一定数量的资金在特定地区能买到怎样的房子。假如您预算两百万加元，目标是多伦多市，我们来看看200万能在多伦多买到什么样的独立屋。首先我们花十秒钟来看一下【黄岚地产榜】独家大数据动态分析“超200万加元独立屋在多伦多的成交分布”（每个红点代表一套超200万加元独立屋成交）。

不看不知道，看了上图是不是有一种快要全国江山一片红的感觉。多伦多现在几乎遍地是两百万加元以上的独立屋喽。市中心和中城区是传统的高价独立屋地区，近两年来北约克的超两百万加元独立屋数量大增。同时西边的怡陶碧谷和东边世嘉堡的湖滨和悬崖公园地区也有零星分布（地区标注见下图）。

那200万加元去年能在多伦多买到什么样的独栋呢？【黄岚地产榜】筛查了数据，选取了所有20来套以200万加元成交的独立屋，带大家看看它们究竟有何特点，希望能帮助购房者搭建一套心理预期对标。同时Daisy黄岚列举了六大要素对这些房产做了个评分小游戏，从第三方的角度看看谁买的最值？谁卖的最好？

【黄岚地产榜】独立屋估值六要素 :

环境（该房的周遭环境）
社区（社区均价）
面积（屋内面积和房间数）
占地（房屋占地面积）
装修（房屋装修装饰）
学区（学校的排名，特别是高中的排名）

通过综合评分，谁买的最值，谁卖的最好，Daisy心里已经有了答案，您呢？

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2017春节大温房市反常独立屋公寓联排住宅全军复没 | 加拿大

这么多年以来，中国传统的春节对大温哥华地区（Greater Vancouver Region）的房地产市场来说一直都是买房高峰期，然而2017年春节却一反常态，温哥华购房潮冷却，房屋成交量较之前些年都有所减少。

早前，一份来自某中国房产门户网站的调研报告显示，2017年春节有近一半的中国游客会考虑到加拿大买房，虽然趋势如此，但从1月份开始，中国人将资产转移至国外的难度也加大，所以到底温哥华进入2017年的房地产交易实情如何呢？

根据温哥华房产经纪人Aaron Best提供的数据，今年年初在温哥华购房的人数确实比往年少得多，尤其是在春节期间。

独立住宅屋销量锐减87%

中国鸡年春节期间，独立屋销售市场遭遇了最明显的冷遇，成交量仅为119笔，较之去年降了87.28%。而2012年至今温哥华春节期间的售房量平均值为563笔，2017年春节成交量锐减了87%，数字非常惊人！

Condo(公寓)销量锐减72%

近年来，Condo越来越受欢迎，春节期间近几年Condo的销量一直也都比独立屋好。但是，今年温哥华Condo春节销量也出现颓势，仅成交283笔，比去年少了72%。Condo成交量截至2012年平均值为608，比2017春节销量高出114%。只能说，虽然比独立屋行情好点，但也同样惨不忍睹。

联排住宅屋(Townhome)销量锐减78%

虽然买的人相对较少，但是还是有很多人愿意买Townhome住，毕竟萝卜白菜各有所爱。一直以来Townhome销量都不如前两者，2017年中国春节Townhome销量也很惨淡，温哥华仅成交58笔，比去年同期的成交量减少了78%。2012年至今的均值为191笔，也就是说，高出大温地区鸡年春节Townhome成交量的229%。不过Townhome毕竟不是房市的主力军，所以其实对温哥华的整体房屋交易方面的影响构不成威胁。

不过提供数据的房产经纪并未明确说这些春节购房者里中国人占大头，事实上，自从去年中国春节以来，温哥华房市基本上已无法跟踪海外购房者的信息，所以也不得而知到底哪个国家买房的人比较多。不过，最起码我们看到，温哥华拥有加拿大最热的房产市场，但今年开始已出现了明显的衰弱趋势，较之前五年确实丧失了很多置业者的购房热情。

（据约克论坛）

加拿大 | 大多区独立屋开售每小时涨价1万！排队已经没用了

多伦多独立屋一房难求早就已经不是新闻了,但每次一有新的好楼盘出来抢购的盛况还是让人瞠目结舌。

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万锦市一个独立屋楼盘，两年前放盘时售价不足140万，如今转让价已经爆涨了百万。当年的楼花买家，以十几二十万元的首付为杠杆，短短两年多就撬动百万盈利，当然是桩好买卖。

于是为了抢到独立屋楼花，有人不分酷暑严寒彻夜排队，也有人花钱请人排队，更有人不惜多花5万元“入场费”优先认购。有地产从业员透露，一些特别出色或稀有的屋盘入场费，可以高达约屋价的5%，预计这个黑市价今年可能上涨至平均6万元。

房地产市场业内人士声称：几年前若约克区有新盘推出，很多人会提前一星期便开始架设营帐通宵达旦排队买楼花，初期只要买家肯受累，排队便能买到屋。

过了一段时间之后，很多人怕辛苦不愿意自己排队排足7日，于是“排队党”应运而生，有人摆放小椅子占位置。但导致了不少争吵甚至打架的情况发生，要劳动警察到场维持秩序。

其后发展商为杜绝“排队党”，实行每隔两小时点名一次，以确定是买家本人排队。多次混乱情况被传媒和社交媒体披露之后，不少发展商干脆取消排队，改为向一些经纪发放部分配额(行内术语称之为“筹”)。

地段越好“筹”价越高

该人士声称，初期一些有“筹”的经纪，因手上未必有客，于是将“筹”转让。业内人士声称，转让费3年前只是5,000至8,000元，但最近两年由于楼市畅旺，这笔俗称所谓“排队费”升至2万至3万元。买家支付额外费用之后，便可以优先入内拣屋。

2016年初“排队费”已经涨到5万元，业内人士说，一些特别出色的屋盘“筹”价，更可以高至8万至10万元，约是屋价的5%，这些新屋位于市中心或地点很好;或是区内只剩下一幅地皮可供开发，很多人想迁居入住;又或是觉得当地很有投资价值，例如康山、烈治文山等。

据业内人士声称，这种情况越来越夸张，也反映楼市完全转变为卖家市场，以前只是独立屋有排队费，但目前半独立屋和镇屋的新盘，也开始出现排队费，只是费用较低。

公寓大厦新盘也有所谓“VIP经纪”，但由于单位数量多，市场上争抢的情况不如独立屋，所以没有排队费，只是优先挑选单位。业内人士说，多年前是发展商向经纪支付佣金，但现时是没有佣金，买家尚要支付额外费用才有机会买新屋。

独立屋开售每小时涨价1万元

业内人士又声称，市场上的VIP经纪也是有真有假。发展商拣选VIP经纪的原则，是依据地产公司和地产经纪在过去几年的销售纪录来分配名额。

一个新楼盘开售，据业内人士声称，利益最大的是内部认购(Builder’s Family and Friends)，支付“排队费”的买家属于第二轮，然后才轮到公开发售。

业内人士声称，目前情况尚未恶化至排队先后次序出现不同价位争抢的情况，不过有迹象显示，发展商似乎也要从中分一杯羹，早前一个位于烈治文山北端约有50栋屋的新盘，以VIP方式预售，发展商开售后每小时涨价1万元，换言之，上午最早入场的买家，与下午最迟挑选房屋的买家，楼价已相差逾10万元，该新盘当天只卖剩不足10间屋，留待翌日公开发售予上网登记的准买家。

经纪指“排队费”违规

对于房地产市场存在所谓的“排队费”，运亨地产经纪黎宇昌表示，他知道有此情况，但个人从未经手，若有客人想买新楼盘，只会转介予其他人。他表示，地产业有规定，经纪在任何情况下均不能以现金交收，必须经由地产公司出支票，“排队费”属违规行为，会被吊销牌照;但他认为长远而言，由于需求持续增加，排队费只会越来越高。

据知业内曾有传闻，一名有配额的经纪因客人迟到近两小时，经纪在售楼处外等候期间，一名华裔买家趋前表示准备买3套屋，但只得一个配额，自称手上有15万元现金，让经纪开价转让配额，不过该华裔买家最终被经纪拒绝。

若楼盘烂尾，“排队费”则打水漂

买家支付“排队费”要冒相当高风险，黎宇昌表示，虽然可优先拣楼，但若最终未能买到心仪房屋，“排队费”不会退回;如果发展商破产或其它原因，道致楼盘烂尾或无法成交，“排队费”则如“肉包子打狗”一去无回。

安省新屋均有保险，主要是保障订金，惟因“排队费”不属于订金或首期的一部分，全部是现金交易，当然也没有任何收据，因此若楼市逆转或发展商出现问题，即使提出民事诉讼，也无法追讨这笔款项。

黎宇昌称，数年前也有一些小型发展商眼见房屋价格飙升，于是将尚未动工的楼盘屋价提高近20%，若业主不愿加码，只能取回订金和些微利息。发展商合约通常含有一些有利发展商的条款，即使经民事诉讼取得赔偿金，扣除律师费之后，可能反而不如楼价升幅。

他声称，发展商现时已经直接将屋价提高至两年后交吉时的预期市场价格，以前新屋楼花售价是较现货为低，但目前是楼花价格反而比现货高，因为发展商是以将来的市价计算。

由于楼花价格较现屋贵，黎宇昌说，也带动了二手楼市的升幅。发展商通常将一幅地皮分成数期兴建出售，由于楼价上升，因此第一期的屋价，可能与后期的价格相差数十万元。一般楼花要一年半至两年交吉，当第一期新屋尚未成交，而发展商仍在开售时，首批买家帐面上已经“赚”了30至40万元，于是出现楼花转让和炒楼的问题。

税局严查“转让获利不纳税”

大多伦多地区的楼价以往每年平均升幅约为4-6%，最近两年的升幅为15-20%，换言之两年前入货，到今日尚未成交，但已经升值35%至40%。黎宇昌称，买家可以用10万元订金，赚取30万元的利润，相当于变相鼓励炒楼。

他又声称，法律上第一个买家尚未成交，因此政府田土厅没有纪录，只是发展商的档案有资料显示买家曾经未成交前转让物业，很多转让楼花的人没有报税，税局近年派人专门向发展商索取这些楼花转让的交易纪录，向未交税的人发信追讨。

Condo市场“买筹”不多见

据廿一世纪岭先地产楼花专家Ken Yeung表示，购买镇屋或独立屋新屋盘的“买筹”潮流，并未延伸到Condo市场。他指，主要原因在于供应问题，一个Condo楼盘可能有数百甚至逾千个单位出售，而且在同一时间，甚至同一地段亦可能有多个楼盘在发展及开售，在供应充足的情况下，没可能出现独立屋或镇屋要花数万元买筹才能优先买楼的情况。

Ken又指，由于目前Condo单位需求亦不错，所以发展商基本不需要利用削价来吸引买家，只是在一些楼盘出售到一定程度要推出货尾时，才会提供一些优惠，目的是尽快将货尾出手，优惠可能是减一万元楼价、送储物室或保証两年租金等。

他强调很多人以为“扫货尾”可占到好处，但货尾单位通常在楼层、朝向及面积大小方面都很少有选择，同时一个楼盘的呎价在开盘时是最低的，随后就会渐渐上升，发售到要出售货尾时，可能已经是开盘两年之后，余下单位售价亦随时日水涨船高，就算发展商将楼价减一万元促销，但单位可能已较开盘时涨价了几万元。

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（据加拿大家园）

澳洲 | 房产开发商与买家双赢悉尼独立屋大受欢迎

在悉尼房价日益飙涨的情况下，很多房地产开发商将新房建的越来越小，而买家们也都非常满意，因为随着低价的不断上涨，他们已经负担不起那么大的新房了，这就导致了独立屋越来越受欢迎。

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在悉尼的市中心外围，新房子如雨后春笋般冒了出来。在过去的一年里，新州政府共批准新建了57073套新房，这个数字是10年以来的最高纪录，然而这还远远满足不了市场需求。

悉尼市中心外围的地皮价格自从2010年以来已经上涨了50%以上。此外，供应商还将新房的面积缩的越来越小。在这些地区你可以看见越来越多的独立屋，因为这样供应商就能赚到更多的钱。

虽然新州政府对此很不满，因为这样房子之间的道路就变得非常窄，居民不能在路旁停车，大型车辆也很难在道路里通行。

但是对于很多买家来说，他们还是很满意这样的房子，因为随着人口快速增长，悉尼已经没有那么多可建设的土地了。而且年轻人也没有那么多时间打理那么大的房子，他们都喜欢蜗居，并且高昂的房贷也令他们无法承受。

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（据今日悉尼）

加拿大 | 大多伦多独立屋火爆：每小时涨价1万入场费5万

1月5日，多伦多房产局( Toronto Real Estate Board)公布了2016年12月份大多伦多地区房地产市场数据。

2016年12月，大多区房价比去年同期增加20%，均价已飙至$730,472;当月大多区共完成5,338份房屋交易，创下2016年月成交记录，比2015年同期增加了8.6%。

加拿大 | 大多伦多独立屋火爆：每小时涨价1万入场费5万 — 2016年12月，大多区房价比去年同期增加20%，均价已飙至$730,472;当月大多区共完成5,338份房屋交易，创下2016年月成交记录，比2015年同期增加了8.6%

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在多伦多所有类型的房子中，独立屋的行情是最火爆的。2016年全年，大多区独立屋销量增加10.5%，平均房价上涨20.8%，均价为$974,698，部分热门社区的独立屋均价甚至接近200万。

独立屋每小时涨价1万入场券高达5万

最近两年独立屋的行情非常火爆。如果有人两年前支付十几万首付购入一个独立屋，那么短短两年后他就能获取上百万的利润。

正因为利润惊人，所以为了抢到独立屋楼花，有人不分寒暑彻夜排队，也有人花钱请人排队，更有人不惜多花5万元“入场费”来获取优先购买权。业内人士指出，部分优质独立屋楼盘的入场费高达房屋交易价格的5%。

由于排队过于辛苦，所以“排队党”应运而生。由于竞争过于激烈，购房现场甚至需要警方来维持秩序。

火爆的行情，加上供不应求，导致独立屋价格一再飙升。早前位于烈治文山北端有一个有50栋独立屋的楼盘，以VIP方式预售。开发商在房屋正式发售时每小时涨价1万元。换言之，上午最早入场的买家，与下午最迟挑选房屋的买家，成交价格相差超过10万元。

价格过高独立屋依旧受买房者青睐

尽管多伦多独立屋的平均价已攀升至130万元，创下历史新高，但半数有意买房的人依然把购买独立屋作为首选。

根据安省房产协会的调查，50%购房者表示期望购买价格昂贵的独立屋。此外，有49%的多伦多居民预期明年的地产行情会更好。

另一方面，年轻人也看好独立屋。根据加拿大房屋按揭专业人员协会(Mortgage Professionals Canada)发布的一份调查报告显示，有六成年轻人未来买房时对独立屋情有独钟，只有18%的受访者表示首次置业会买共管公寓，在年轻一代看来独立屋市场未来依然紧俏。

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（据加拿大家园）