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胡志明市寫字樓未開盤已被預定一空！| 越南

胡志明市中心許多高端寫字樓未投入使用就全部被租客預定了。

據越南仲量聯行（JLL）公司分析胡志明市2017年第三季的寫字樓市場報告指出，第三季，西貢有5棟新寫字樓投入使用。僅A級和B級的寫字樓面積就已經達到六萬平方米，第三季的所有等級的寫字樓面積已經超過190萬平方米。雖然寫字樓面積供應這麼多，但是寫字樓需求依舊是緊缺的。

據JLL分析，當有新寫字樓推出市場，正常來說供大於求租金會有下滑。但是這三季度開發商采用預定出租的方式，所以其寫字樓未投入使用時已經形成出租比例爆滿。因此新寫字樓推出並未造成市場影響。

其公司的數據指出，A級和B級的租價都在上漲，分別是38.9美金/m2和22.3美金/m2一個月。第四季A級寫字樓在市中心將會上漲，因為有新的高樓大廈投入使用。租價將會持續上漲因為在市中心的寫字樓需求大，甚至有些客戶已經先預訂1000m2拓展公司工作空間。

胡志明市中心對辦公空間的需求很高，租金預計會繼續上漲，盡管目前的價格水平已經處於高峰

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越南世邦魏理事（CBRE）公司發布關於2017年第三季度的A級和B級寫字樓出租的空置率，分別比例6.6%和2.8%。這說明A級和B級的寫字樓出租比例達到93-97%。

A級和B級寫字樓面積出租達35.000平方米。出租比例較好來自Saigon Centre第二棟、Mapletree Business Centre和Viettel Complex等大廈。

CBRE的數據指出，目前客戶需求傾向於大面積700-1000平方米以上的寫字樓占比例為28%；租賃用途為生產的為24%；服務行業的要求的為14%；傳媒行業占10%。客戶需要遷移到面積大的寫字樓的需求占79%；轉租需求占12%。

其公司的評估，到2017年年底胡志明市將有一批高端的寫字樓投入市場使用，但是寫字樓租金預計將會持續上漲。

（內容由越南鐵成房產提供）

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居外看點：經濟走強，東南亞國家房地產將迎來更多投資 | 海外

菲律賓及其他東南亞（SEA）鄰國因經濟增速繼續攀升，房地產市場將迎來更多投資。根據該國領先房地產咨詢公司仲量聯行的全東南亞研究團隊收集的研究數據，該地區經濟已經開始復蘇，經濟增速從2016年相對較緩的4.5%反彈至2017年第一季度的4.8%。

目前，菲律賓、印度尼西亞和越南的經濟占該地區的60%，預計2016年至2020年的年經濟增速將達到6%。仲量聯行表示，到2050年，印尼將成為全球第四大經濟體，菲律賓和越南預計分別排名第19位和第20位。該公司還預測，東南亞國家聯盟（ASEAN）將在規模上和歐洲接近，並將被視為僅次於中國、印度和美國的全球第四大經濟區。

制造業回暖刺激了東南亞房市

隱藏在東南亞房地產市場增長背後的一個因素是，更多工廠搬遷到該地區更加經濟實惠的地區。德勤（Deloitte）全球制造業競爭力指數顯示，越南和印尼的工資水平繼續在1.0美元/小時至1.35美元/小時之間徘徊。這一工資水平較低，相較之下，2016年中國的工資水平已經增至3.9美元/小時。除了較低的工資水平之外，越南、印尼、馬來西亞和菲律賓的年出口增速已提高至5%至6%。

基礎設施開發也擴大了房市

東南亞地區的基礎設施開發也開始加速。住友商事（Sumitomo Corporation）、三菱商事（Mitsubishi Corporation）、丸紅商事（Marubeni）和樂天工程（Lotte Engineering）等大型工程公司正在該地區興建發電廠、地鐵線路和其他交通基礎設施。

城鎮化將推動工業用地價格上漲

自2010年以來，雖然曼谷、馬尼拉和吉隆坡的貨幣分別貶值了20%至40%，但三地的工業用地價格上漲了60%至80%（以美元計）。

仲量聯行表示，隨著城鎮化和城市開發的推進，土地將變得更加稀缺，從而導致工業用地價格上漲。

移動購物行業實體店增多

未來，菲律賓、印尼和越南預計會擁有最多購物中心。雖然網上購物人數增多，但市場研究表明，在線零售商有可能會擴充實體店，因為其消費者希望能夠親身接觸和感受產品，並將購物中心作為社交聚會場所。

由於2021年以前，菲律賓、越南和印尼的私人消費年增速預計可達6%至7%，因此，購物中心有望進一步普及。

另一個因素是，到2030年，這些國家的城市人口將增加30%至40%。目前，東南亞地區的人口已經達到6.2億，可輕松轉化為價值2.6萬億美元的市場。

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寫字樓需求有望增長

2017年上半年，因電子商務公司、商業服務和金融公司的租賃需求上漲，寫字樓需求從2016年的4.0%增長至4.6%。在馬尼拉，業務流程外包（BPO）行業略微放緩，有更多在線游戲公司正在組建。

外包助推東南亞市場產生了強大的寫字樓需求，同時削弱了發達市場的需求。移動互聯網和雲計算讓公司能夠將更多職能外包給成本更低的地區。

受到全球金融危機的影響，美國和歐洲的寫字樓需求已經減半，亞太地區的寫字樓需求年增速從25%降至6.6%。不過，東南亞地區的寫字樓需求年增速已增加至5%。

東南亞地區寫字樓租金上漲

由於需求增強，東南亞地區頂級寫字樓的平均租金近9個季度以來首次上漲。這主要得益於曼谷、吉隆坡和新加坡的寫字樓租金上漲。同時，馬尼拉和曼谷繼續擁有最高的寫字樓收益率。

自由職業者推動聯合辦公空間發展

仲量聯行還預計，到2030年，東南亞地區的聯合辦公和服務空間可能會達到10%至15%，因此，該地區的寫字樓需求將有所增加。原因在於，在線自由職業在菲律賓和印度逐步發展。菲律賓人和印度人從事的大部分在線工作是行政支持、銷售和營銷以及客戶服務。

仲量聯行國家主管克裡斯多夫·威韋克（Christophe Vicic）預計，由於菲律賓和其他東南亞國家經濟將繼續擴張，以滿足不斷增多的人口日益增長的需求，因此，未來將有更多房地產機會，前景變得更加明朗。

菲律賓馬尼拉橡樹灣（OAK HARBOR）海景公寓

集菲律賓五家最大的開發商之力，傾力打造的未來亞洲最大休閑娛樂城MANILA BAY RESORT。橡樹灣海景公寓就坐落在其核心地帶。該項目緊挨在建的馬尼拉最大娛樂城OKADA，娛樂城總投資規模35億美元。商場、賭場、旅店、度假村、海鮮城、小吃街，全在你的周圍，讓你每日都能生活的如度假一般。

全馬尼拉最低價（不到2萬人民幣一平米）的海景公寓，加上其獨特的地理位置，升值潛力遠超MAKATI市中心以及BGC新城。該項目一期、二期均已基本售罄，剩余房源不到20套。一期二期新房、二手房交易價格統一上漲3%-5%。延續一、二期三個月銷售一空的銷售神話，三期即將開盤，敬請留意。

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越南胡志明市The View Riviera Point觀景房

由新加坡聲譽良好的開發商吉寶置業（Keppel Land）開發——享受3%的特別折扣，僅限本月！

戰略位置，靠近富美興（Phu My Hung）區，方便到達第7區金融中心和中央商務區。富美興區是一處建好的外籍社區，有餐廳、超市、國際醫院、金融機構和著名的國際學校。40個層數共設518單元。現代設施包括50米的度假式游泳池、網球場、水上健身房、吊床區、空中酒廊、空中花園、慢跑跑道、多用途房間、燒烤區、家庭影院、瑜伽室和兒童游戲場。

越南人擁有永久產權，對外籍人士是50年的產權。預計完工日期為2019年第四季度。

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印尼巴厘島別墅

這個令人驚嘆的別墅位於原始的巴厘島海岸線，提供真正的私人和豪華的體驗。

該物業位於3,524平方米的土地上，包括面向45米的沙灘，並提供全方位的景觀。別墅的設計跨度達22米，沒有任何支撐柱，可自由觀看海景。望向西面可欣賞爪哇島和完美的夕陽；古老的稻田圍繞著住宅南北，宏偉的巴圖卡魯（Batukaru）火山在東面。

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英伯明翰房產投資熱歐洲第六已超過倫敦 | 英國

根據最新調查，伯明翰連續第三年超過倫敦，成為歐洲排名第六的最適合房產投資的地區。自2015年後，伯明翰市中心部分地區的住宅樓花價格上漲了45%，房市欣欣向榮。作為英國第二大城市，伯明翰的華人人口數量在英國高居第三，有著相當規模的華人社區。相比於倫敦的通勤地區，現在伯明翰房市仍處於低位，地產公司預計該地區房價將有很大漲幅。如此優秀的地區實屬難得，是華人最青睞的投資地之一。

地產咨詢公司萊坊（Knight Frank）在最新的報告中指出，2020年伯明翰的住宅價格將達到每平方米500英鎊。匯豐銀行將於2018年在伯明翰創造1,200個就業崗位，翌年英國稅務海關總署（HM Revenue & Customs）將在伯明翰創造3,000個就業崗位，而德意志銀行（Deutche Bank）最近在伯明翰創造了1,200個就業機會。

種種跡像都在說明一點：伯明翰房產需求正在不斷增加，調查顯示，目前伯明翰高端住宅的需求遠遠超過供應。周邊地區大量的復興工程啟動使得現在伯明翰房價還較低，然而在不久的未來HS2鐵路通車後，從伯明翰到倫敦僅需48分鐘。全國各地的企業和各行業精英人才都希望搬到伯明翰地區，光去年就有6,016人從倫敦遷往伯明翰，遠超過遷往英國其它城市的人數，預計伯明翰房價將在未來5至10年內大漲。

華人的上佳選擇

伯明翰歷來深受華人買家的喜愛。據《伯明翰郵報》報導，位於市中心的Cube大廈的 30%購買者是華人，43 %的Hive公寓買家也是華人。業界推測，華人買家把擁有優秀的教育機構、醫療設施以及休閑場所的伯明翰，視為可以替代倫敦的上佳選擇。

大型華人社區

伯明翰的都市區內有380萬人口，文化多元。據統計，伯明翰已成為僅次於倫敦和曼徹斯特的英國華人定居城市，這裡的唐人街也有很多傳統風味的中餐館。比起曼徹斯特，由於伯明翰距離倫敦較近，同時房租低廉，所以很多華人都移居到伯明翰，導致伯明翰的華人移民數量快速增長。伯明翰大學也是英國每年華人學生注冊數量最大的五所大學之一。

伯明翰的房市需求

企業進駐與復興工程都將創建眾多的配套企業和就業機會。過去十年，伯明翰的人口增長了30萬，其中40%是在25歲以下。伯明翰有六所大學，是倫敦以外最大的高等教育中心，這都帶來了大量的住房需求。

伯明翰一直是英國的房地產投資熱點，其房產租金價格和銷售量的增長速度比其它英國主要城市都快。伯明翰城市規模在不斷擴大，租賃物業需求居高不下，經濟受到地方、國家和國際投資的支援，吸引了更多的資金，比其它英國地區更具投資價值。同時這裡的生活成本不算高、房價合適、而且對城市中心高品質的住宿需求正逐年增加，這給投資者提供了一個可持續的投資機會。伯明翰的中心位置可以提供與倫敦便利的交通連接和優質的生活品質，這使其成為一個理想的居住住宿和投資地點。

教育品質優異

許多人會將孩子送往學費高昂的私立學校，有的甚至高達3萬5千英鎊一年。但是大多數家長還是會選擇免費的公立學校。公立學校會優先錄取住在學區內的學生，而學區的大小各有不同，一般來說，學區意味著步行可達學校的距離。

許多家庭拼命爭取住進當地優秀公校的學區範圍內，特別是被Ofsted評為“卓越級別”（Outstanding）的學校，那裡的房子是是很多家庭爭相搶占的重點，這一現像也早已不足為奇了。據Santander銀行的調查，為購得處於好學區內的房子，父母們願意支付比平均價格高出18%的價錢。

伯明翰地區有很多優秀的中小學，為孩子的教育提供了多種多種選擇。當地被英國教育標准局評定為傑出卓越級別的學校有：

St Matthew’s C of E Primary School（入學年齡4-11歲，下同）
Heartlands Academy（11-18歲）
Perry Beeches II The Free School（11-18歲）
Prince Albert Junior and Infant School（3-11歲）
King Edward VI Aston School（11-18歲）

飛機直達中國

伯明翰機場目前可以直達許多歐美主要城市，而不久後更將開通直達中國大陸的航線，Fine & Country地產公司伯明翰分部總裁穆雷說：“伯明翰機場將成為除倫敦外第一個推出直航飛機到達中國的英國機場。當局將投入4千萬英鎊的資金擴建跑道，確保該計劃的實施。直飛航班將為中國留學生帶來極大的方便，並吸引更多經常往來於兩大洲的中國地產買家，中國旅游業也將受益於新的航班。南方航空在北京和伯明翰之間的直飛航線將為伯明翰帶來更多的中國游客，這必然會增加中國人在伯明翰置業的興趣。”

高速鐵路2號（HS2）

高速鐵路2號是英國2012年1月10日批准的一個高速鐵路專案，擬連接倫敦、伯明翰、裡茲、曼徹斯特和謝菲爾德等城市，並把英國東西海岸現有的干線連接起來，最高設計時速達到每小時400公裡，每小時載客量為2.6萬人，屆時HS2高鐵將成為英國歷史上造價最高的鐵路線。

一期工程（預計起止時間2017年~2026年）大約140公裡，連接倫敦和英國第二大城市伯明翰；二期工程（預計起止時間2025年~2033年）的線路呈Y字形，從伯明翰往北，分別連接曼徹斯特市和裡茲市，途經曼徹斯特飛機場、托頓、謝菲爾德。預計2026年通車後，從伯明翰到倫敦的時間將從目前的84分鐘縮短到49分鐘。

天堂廣場（Paradise Circus）

天堂廣場（Paradise Circus）項目位於伯明翰市中心張伯倫廣場（ Chamberlain Square），在New Street火車站的西北方。總投資額達5億英鎊，占地達17英畝，已於2015年初已於動工。第一期工程專注於基礎設施改造，包括改善樓盤周圍的高速公路和張伯倫廣場，並興建能夠俯瞰張伯倫廣場的兩座寫字樓。

伯明翰Smithfield

復興工程Smithfield位於伯明翰市中心New Street火車站的東南方，靠近主要購物區，總面積14公頃。這一項目將提供新住宅區、零售市場和公共空間，同時伯明翰的Midland Metro輕軌將連接至該區域，未來的高鐵終點就位於Smithfield附近的Curzon，距此只有幾分鐘路程。

（互聯網資訊綜合整理）

中國香港租金連續上揚前8個月累計上漲6.4% | 海外

在“調控”的大背景之下，內地多座城市的樓市有所降溫，中國香港房價的漲幅也開始縮小，但對於“無房一族”來說，他們對樓市變化最直觀感受更多來源於租金。只是，中國香港的房屋租金依舊持續上漲。

美聯物業提供的中國香港租金走勢圖顯示，8月份以實用面積計算的平均呎租價格為36.08港元，按月環比上升0.03%，已連漲8個月。若以今年前8個月的租金計算，租金累計上漲6.4%，高於去年全年約4.3%的漲幅。

美聯物業提供的中國香港樓價走勢圖則顯示，從2015年8月開始中國香港房價就出現向下的趨勢，這種情況一直持續到去年3月至4月，隨後震蕩走高。中國香港今年前8個月二手住宅注冊量為29114宗，當中超過1000萬港元的個案則有3373宗，占比約為11.6%，首次衝破10%，創下歷年最高水平。不過，截至今年8月，中國香港樓市以實用面積計算的平均呎價為1.1762萬港元，環比下跌0.1%，反映房價漲幅有暫歇之勢。與租金漲幅相比，中國香港今年以來以實用面積計算的平均呎價漲幅為9.2%，仍高於租金的漲幅。

在中國香港，“劏房”、“麥難民”和“麥宿者”現像曾經引起社會的關注，其中“麥”就是是指麥當勞。其實，部分露宿者並非沒有工作，但他們的薪水太低，在中國香港房屋租金高企的現實下，他們只能將錢花在食物上，而不是住房。

“我和室友都在旺角上班，但附近租金實在太高，最終只好在北區粉嶺的花都廣場租了個房子，實際面積才526呎左右，房子還超過20年的樓齡，但月租也要14000港元。”剛到中國香港工作的李先生對記者如是說。已經在中國香港工作多年的麥先生則告訴記者，自己所租住的房子這幾年都在漲租。現在，他在北角租的一套450呎的單位，月租達到17000港元。

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中國香港樓市高燒不退，引得管理部門持續關注。實際上，中國香港特區政府以及相關部門此前已多次出手調控樓市。去年11月以來，中國香港已多次“加辣”調控樓市。就在今年5月，中國香港金融管理局宣布推出三項新一輪物業按揭逆周期措施以調控樓市，其中包括限制主要收入來自外地的貸款申請人，“供款與入息比率”上限下調10%等。對於租賃市場，中國香港政府其實也在想盡辦法。

據當地媒體報道，中國香港社會服務聯會近日宣布與政府合作推出為期3年的“社會房屋共享計劃”，透過募集閑置房屋資源，為有需要的基層住戶提供過渡房屋。中國香港社會服務聯會表示，將成立一個社會房屋中介平台，承租及翻新業主提供的閑置單位，再租給社會服務機構或社企營運，讓有需要人士入住。

據悉，此次項目獲公益金捐出5000萬港元，主要涉及單位復修的資金；公益金及社創基金也撥出1150萬港元，支持中介平台未來3年運作經費。合資格申請人士包括有明確過渡性的房屋需要，例如輪候公屋最少3年，低收入及急需社區支援的住戶等，租金水平將介乎綜援租金津貼最高金額和公屋租金之間，也會參考房委會租金援助計劃，租金不會超過租戶收入的25%。

對於中國香港樓市未來的走勢，摩根士丹利近日發表報告指出，反映中國香港地產價格指數的中原城市領先指數同比升幅已在6月見頂，並在9月放緩，預計至2018年底這一增幅會放緩至零。摩根士丹利指出，未來中國香港樓市的風險包括在加息環境下，中國香港銀行同業拆息利率（Hibor）會與倫敦銀行同業拆息利率（Libor）逐漸趨近，而Hibor每上升100個基點，按揭貸款利率每月增加的開銷會上升13%，極大降低購房者的供樓能力。美聯物業住宅部行政總裁布少明預計，今年中國香港房價的整體升幅約為13%。上半年樓價累計上漲近一成，第三季度升幅可能只有1%，第四季度的升幅可能只有2%至3%。

（據證券時報）

居外看點：印尼雅加達房地產全方位展望 | 海外

在近期房地產市場表現出頗為有趣的變化之際，商業地產巨頭高力國際（Colliers International）印度尼西亞公司發布了季度報告。

在報告中，該公司提供了對於雅加達不同房地產市場趨勢的洞察和展望。

辦公室市場

去年，寫字樓淨需求有所下降，因此，部分寫字樓現房目前仍有很大一部分處於空置狀態。鑒於此等市場狀況，2016年下半年未新增任何供應（部分寫字樓重新安排竣工時間），這進一步提高了中央商務區寫字樓的季度環比入住率。租金繼續下滑，房東根據承租人的市場狀況提供軟性租金。

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供應預測

2016年下半年，中央商務區未新增任何供應，但截至2016年第四季度，累計供應量仍保持548萬平方米不變。由於原計劃於2016年竣工的寫字樓重新安排竣工時間，2017年的供應量預計將增加73.1164萬平方米。同時，在中央商務區以外地區，位於TB Simatupang的2棟寫字樓於2016年開始運營。在除TB Simatupang之外的中央商務區以外地區，2016年有6棟寫字樓共增加了15.7297萬平方米的供應量。2017年，TB Simatupang的未來供應量有限。

入駐率預測

由於需求下降，入住率也繼續表現出下滑趨勢。中央商務區的入駐率同比降低了4%，中央商務區以外地區的入駐率同比降低了5.8%。目前，TB Simatupang的入駐率為79.2%，與去年同期幾乎持平。2017年，入住率的頹勢預計不會緩和，甚至可能進一步惡化。

租金預測

較低級別寫字樓的平均租金有所下降，尤其是B級和C級寫字樓的平均租金同比下降了20%。中央商務區以外地區3棟全新運營寫字樓的租金有所上漲，這3棟寫字樓有信心提供高於市場水平的租金。

公寓市場

去年，政府出台了多項政策，試圖刺激房地產市場需求，包括6次下調政策利率，放寬對第二居所購房者的限制以及削減開發商的最終銷售稅（從此前的5%削減到2.5%）、所有權轉讓稅以及產權購置（BPHTB）稅。

不過，這對總體入住率並未產生太大的影響，尤其是在建項目。目前該市場較為疲軟，開發商傾向於謹慎定價，以便保持活躍的銷售表現和吸引潛在購房者，但這一策略並不成功。不過，仍有若干開發商對該市場持樂觀看法，這在去年底新推出項目的數量（3,972套）上可見一斑——超過上一季度的兩倍。

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供應預測

未來兩年預計新竣工公寓的供應量較大，2017年和2018年分別可達28,014套和24,298套。公寓將主要集中在雅加達西部和南部，分別占22%和20%左右。

需求預測

明年，因2016年推出的監管放松政策以及2017年宏觀環境改善的影響，預計公寓的市場需求將有所增加。

租金預測

由於需求疲軟，2017年公寓租金預計進一步下滑。由於市場尚未顯現出好轉跡像，因此，房東將繼續在租金要價的基礎上提供10%至15%的折扣。

外籍僑民住宅市場

由於在曾經一度刺激外籍僑民住宅業務的行業工作的僑民數量減少，比如石油天然氣和采礦業，2016年全年市場表現堪憂。雅加達南部、BSD（Bumi Serpong Damai）和Lippo Karawaci等地區仍位於僑民社區聚集地，緊鄰國際學校且方便到達蘇加諾-哈達國際機場（Soekarno-Hatta International Airport），因此，已顯現出作為備選住宅的良好發展潛力。

目前，由於部分跨國公司不得不取消項目，或者已經決定撤銷一些項目，從而導致提前解雇其招聘的僑民，因此，轉租市場的住宅供應量居高不下。此外，當前的市場狀況為承租人從轉租市場獲得頗具競爭力的租金創造了機會，這些住宅能夠為其租金預算提供更大的價值。

零售市場

就零售市場而言，2017年至2019年雅茂德丹勿（Jabodetabek）預計將提供近100萬平方米的總供應量。不過，2016年只有不到50%的預計新增供應房產在建。新運營的購物中心已經獲得了高忠誠度承租商鋪。大部分承租商鋪已開業，這推動了總體入住率略微上漲。餐飲業將繼續成為需求刺激劑。

供應預測

2017年，雅加達預計新建2個購物中心，新增供應量預計達6.8萬平方米。同時，2016年位於大雅加達（Greater Jakarta）地區的2個購物中心開始運營。累計供應量達247萬平方米，同比增長4%。大雅加達地區預計會開發更多購物中心，但大部分購物中心仍處於規劃階段，包括雅加達未來的供應量。2016年，4個購物中心開始運營，創造了12.1萬平方米的新增供應量。這4個購物中心累計創造了457萬平方米的供應量，同比增加2.7%。

需求預測

雖然新購物中心在開始運營時通常能夠達到85%的承諾入住率，但截至2016年底大部分新購物中心的總體承諾入住率還不到50%。餐飲業將繼續成為需求刺激劑，而超市、家居和娛樂（電影院）業將繼續擴張。

入住率預測

在經歷了前三季度的下滑後，2016年第四季度首次迎來入住率上漲，達到85.4%。據預測，2017年入住率可能會繼續上漲，新增供應量將有所減少。2016年，大雅加達地區的入住率出現波動。2016年的剩余時間裡，高新增供應量導致入住率下降了2%，跌至82%。

租金預測

雅加達的租金同比上漲4.1%，達到56.3328萬印尼盧比（42美元）/平方米/月，大雅加達地區的租金適度上漲，達到34.4734萬（26美元）/平方米/月。2017年，租金要價預計將上漲，這主要得益於雅加達的高端購物中心。銷量將顯著影響預計租金要價。

酒店市場

根據入住率和客房價格指標，2016年全年酒店市場的表現相對較差。因相對較低的酒店客房詢價，該市場的經營狀況尚未恢復。提高政府支出使用效率的總統指令以及持續湧入市場的新酒店項目又在該市場的“傷口上撒了一把鹽”。

供應

2017年的供應情況主要由四星級酒店控制，這些酒店將提供2,609間客房，五星級和三星級酒店緊隨其後，將分別提供1,603間和787間客房。2017年的酒店客房總預計儲備量將接近5,000間。

表現預測

2017年，由於受到經濟增長放緩的阻礙，對於酒店經營者來說將又是一個艱難的挑戰，尤其是預料到今年新運營的酒店項目。這種情況將促使酒店經營者之間的競爭加劇。

凱門村（Kemang Village）

Kemang Village的豪華公寓，機會難逢！地理位置優越，步行到購物中心及超市、Pelita Harapan學校和Brawijaya醫院。

單層鉑金皇家套房，采用夾層式設計（天花板高於常規單位）。位於高樓層，享有寬闊的景觀。面積222平方米，含有3間臥室、3個浴室、1間佣人房間、廚房，8台空調，全屋鋪上大理石地板。

價格：72億印尼盧比（折合約360萬人民幣）

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雅加達別墅

9臥7衛的獨立房，樓高2層，面積500平方米。面前道路寬闊，公共交通便利，24小時保安。

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阿蘭德拉公寓（Arandra Residence）

Arandra Residence建有5個塔樓：繁榮（Makmur）、快樂（Bahagia）、完美（Sempurna）、寧靜（Tentram）和自由（Bebas）。

戰略位置，進出口通行只需5分鐘。著名的開發商GAMALAND，由PITERGAN設計。單位有限，1層僅由16間單位公寓組成。半私人電梯（每個樓層設4台電梯），停車位近1000個。自設5000平方米的教育中心，靠近ITC Cempaka Mas。投資價值非常可觀！

Arandra Residence提供多種房型：1臥A、B型（36平米）、2臥A、B型（72平米）和3臥（84平米）。

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美国房价走高背後推手：低库存 | 美国

很多中国人都觉得美国房产要比中国便宜，这是真的吗？美国房子有多便宜？美国房地产市场一直是全球投资者心中重要的投资标的，在次贷危机爆发10年之後，美国多个城市的房屋售价与泡沫巅峰时持平甚至更高。其中，低库存更成为推高房价的原因之一。

美国最大的房地产数据平台Zillow近日发布的数据显示，今年7月全美约有半数的大城市房价创下新纪录。过去一年，全美房价中值增长6.8%，Zillow房屋价值指数达200,700美元，比2007年4月楼市崩盘前上涨了4,100美元。此外，自去年7月份以来全美房屋平均租金上涨了1.6%，达到每月1427美元。

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值得注意的是，今年夏季美国购房者遇到的最大难题就是低库存。Zillow发布的数据显示，美国市场上的房源量比去年减少了13%，这是自2013年6月以来房源量降幅最大的一次。另据路透社报导，一项针对房地产市场的调查显示，受新屋稀缺丶利率低和需求稳定增长的推动，美国房价预计将在2017年丶2018年两年累计上涨10%。英国凯投国际宏观经济谘询公司房地产经济学家马修预计，2017年美国的房屋库存水平很难改善，价格或将被抬高。

Zillow首席经济学家Svenja Gudell表示，美国楼市较为紧迫的问题就是库存量出奇的低，引得购房者争相争购。今年夏季，美国楼市供不应求，购房日趋白热化，只会不断推高房价。

（据证券时报）

日本 | 為什麼到日本投資房產的中國人越來越多？

趁你不注意，久未大漲的日本房地產市場，從三年前開始再度吸引全球投資者的目光。

根據日本NHK電視台報道，2014年外國人投資日本房地產成交額達到9817億日元（約合642.8億人民幣），占日本國內房產市場的2成之多。

東京市中心的高檔物業被外國買家搶購：美國黑石集團去年耗資1900億日元（約合16億美元）在東京市區購買了5000多套住宅；中國復星集團在東京的新興商務中心品川車站附近投資700億日元（約合5.9億美元），購買了一座25層的綜合性辦公樓；美國、法國和德國的投資基金分別在東京品川、新宿和中野等地購買辦公樓和其他綜合性商業設施。

海外買家中，大中華地區富裕階層尤其引人注目。據日本不動產研究所展望，在過去一年中，至少有360億日元（約合3億美元）的中國私人資本挺進日本房地產市場。據日本最大的華人地產公司——暖燈國際地產的數據顯示，公司每月的房屋成交量可以達到100件以上，公司客戶主要來自中國大陸、中國香港、中國台灣。

與上述果斷的投資者不同，猶豫的投資者認為日本經濟“失去了二十年”、人口“老齡化”、“少子化”等問題對房產市場來說均不是利好，黑石、復星都瘋了嗎？

作為發達國家的日本，的確不像新興國家那麼有增長潛力。然而赴日的機構和個人投資者似乎並不在意日本人口老齡化和經濟增長乏力。

是哪些因素能驅使他們忽略日本的兩大問題呢？

泡沫破裂後的日本房產市場趨理性，久未經歷大漲

與其它國際大都市相比，日本大城市房價並不算搶眼，不如倫敦、紐約、舊金山等國際大都市，也不如國內一線城市“北上深”。也可以說泡沫破裂後，日本房產泡沫程度遠低於世界上很多熱門投資目的地國。

下圖對比英國、加拿大、中國、美國與日本的房價指數。我們不難發現在五個國家中，日本的房價指數是最低的，從91年泡沫破裂後，再未經歷較大漲幅。日本從1980年至今，房價的漲幅是五個國家中最小的，且與其他四國之間的差距相當大。

一方面，我們可以認為房價上漲乏力，是“失去的二十年”之結果；另一方面，微弱的漲幅也說明日本房產市場很理性，房屋價格並未大幅偏離房屋本身的價值。反觀英、美、加、中四國，已經經歷過不止一輪的漲幅了，且上漲幅度遠遠高於泡沫破裂之前的日本。

另外，我們可從“租售比”這一指標來對房屋泡沫程度進行比較。

租售比=月租金/房價。比值越大，收回房產購買價的期限越短，該房產越值得投資。按國際通用標准來說，1：200 – 1：300是房價健康的區間。如果比值低於1：300（即300個月以上的租金收入才能收回購房成本），說明房產泡沫顯現。若租售比值高於1：200，則說明房產比較具有投資價值。

根據掘金大師8月3日的文章，我們看到東京、大阪的租售比都比較高，中小戶型年均租金回報率達到4-6%。根據年租金回報，算出其租售比是1：200—1：300，也就是說只需200到300個月的租金就能收回成本。按照國際標准，日本大城市的中小戶型公寓處於租售比健康區間。而8%-10%的租金回報率在日本中小戶型中也不罕見，如能找到房屋中介代為打理，這一超高租金收益率也是值得期待的。如此一來，租售比高達1：120—1：150，可謂極具投資價值。

若將東京的租售比與同級別國際大都市作對比，以中小戶型為例，紐約和舊金山租售比在1：255左右，倫敦1：400，中國香港1：428，新加坡（非政府組屋）1：461，廣州1：470，北京、上海1：666，深圳1：714。

一目了然，日本大城市房產的泡沫化程度遠低於全球其它大城市，租金回報率成為投資亮點。

核心城市的地價、房價近年來回暖

上文提到去年日本全國地價漲幅為2.99%，但日本一些主要城市的漲幅較為突出，包括東京、大阪、名古屋、福岡等。

東京市中心的一些區，土地價格漲幅比較可觀，尤其是中央區，千代田區，港區，新宿區。大阪市區漲幅也不錯，大阪北區、中央區、西區都有較高漲幅。另外，福岡、橫濱等城市的某些去也有不錯的漲幅，外國投資者也寄望於土地和資產增值。

下圖為日本國土交通省的數據，綠線代表的公寓在過去三年有較大漲幅，達到23%左右。紅線是所有類型住宅平均漲幅，藍色代表獨棟別墅，黃色代表住宅地價。別墅近年來幾乎沒有漲幅，這是日本老齡化和高空置率的現實反映。不過，在公寓的帶動下，日本住宅平均價格在過去三年呈漲勢，這讓人不得不聯想到奧運概念助推。

東京奧運會概念成誘因

奧運會概念無疑成為外國投資者的投資信條。自2013年東京申奧成功至今，日本樓市已上漲11%。奧運會對房地產市場的助力是有理論基礎和歷史經驗支撐的。

理論上說，籌備奧運會需大興土木，新建、擴建體育場館、奧運村。奧運的虹吸效應使外地和外國人口湧入舉辦城市，帶動需求上升，推動房屋租賃、旅館、酒店業的發展。奧運會需加強基礎設施建設，交通是重中之重。交通網絡的完善，能帶動干線和中轉站附近的地產增值。

從歷史經驗來看，歷年奧運會舉辦之後的五年內，舉辦城市和舉辦國的房價均有不同程度的漲幅。下圖是“房天下”對“舉辦奧運會與房價變化之間關系”的整合報道，前幾屆奧運會的舉辦城市和舉辦國房價均出現漲幅；激戰正酣的裡約從2008年到2013年，房價上漲了225%；08年奧運後北京的房價漲幅更是毋庸置疑。

東京會否續寫這一“規律”？就最近幾年看，這一規律在持續。東京都、首都圈、日本三大城市群的房產在過去兩年內均持續漲勢（下圖）。直到2020年前後，東京和日本主要大城市樓市行情較為樂觀，奧運帶來的利好不容忽視。

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忙碌專業人士最佳的房地產投資法 | 美國

作為一個忙碌的專業人士，您的收入很可能足夠在大多數美國市場獲得投資貸款，特別是獨立房貸款。大部分忙碌的專業人士有良好的信用評分，預示著可以獲得好的融資。在優質的獨立房投資中，這將帶來很大的優勢：隨時間遷移，房價上漲、通貨膨脹，但您所支出的本金、期款和余額卻沒有增加，進一步更帶來可能的房價上漲，和租金的現金流。

我認為對於忙碌的專業人士，最理想的房地產投資是獨立房的投資。獨立房對於有穩定工作和事業的個體投資者來說是一個完美的資產。獨立房仍然是大多數人的“美國夢”。他們也是美國許多大城市裡相對可實現的“夢想”，因為即使在2017年，房價也是支付得起的。

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經驗告訴我，獨立房投資更優秀

獨立房的流動性也是最大的，因為在出售的時候，潛在的買家最多——市場上的所有購房者都是潛在的買家。投資獨立房，您可以在房地產領域獲得最好的貸款——驚人的30年固定利率貸款。理論上講，這種貸款可以用於購買1至4個單元住宅，如二聯式公寓、三聯式和4個單元的公寓。然而，購買獨立房通常優於購買2～4單元的公寓。

在好區，你通常只會看到獨立房，你可能得在城鎮的另一端才能找到單元住宅，他們通常被許多其他的單元住宅包圍著。單元住宅在管理上有更多困難，一般來說短期租戶多，不如有長期租戶的房子升值快。一個例外是白領居住的新二聯式公寓。

但總體來說，獨立房是更有優勢的。筆者有30多年的買房經驗，幫助人們在許多不同的市場買了近一萬所房子或單位。在這幾十年裡，我目睹了許多公寓和數千棟獨立房的情況。我的經驗和數千名投資者的經驗，使我更偏向於投資獨立房而不是公寓。

公寓樓投資需更加繁瑣

購買較大的住宅物業——公寓樓，這可以說是很好的投資，但投資者需要有很多方面的專業知識。根據大多數公寓投資者的經驗，最佳的公寓規模是100到300個單元之間（許多人說150～300個單元），這種情況下利用規模經濟可以提高現金流量。

例如，一個有110個單元的公寓樓，您可能需要一個全職的管理員和一個全職的維修工；如果您擁有的是一個60個單元的公寓樓，你仍然需要一個全職的管理員和一名全職的維修工，但卻少了50個單元的租金。這就是沒有很好的利用規模經濟。

關於大型公寓樓，有許多問題值得探討，在這篇文章中，我們只講運作這樣的大樓需要深厚的專業知識，所需要的時間也超過了一個忙碌的專業人士所能付出的。況且，購買公寓樓是不能得到驚人的30年固定利率貸款的，他們通常要求較大的前期投資金額。對於忙碌的專業人士，獨立房才是簡單、有效、強大的投資。其它投資沒有這麼優惠的融資條件，所花的時間也相對較多。

30年固定利率貸款的好處

並不是每一個可以得到30年期固定利率貸款的精明投資者，都能認識到這種貸款的優越性。讓許多外國人難以置信的是，在美國，我們可以獲得一筆長達30年，永遠不會隨生活成本增加而上漲的貸款。在此期間，基本上所有其他東西都隨生活費用的增加而上漲，包括租金。

只有抵押貸款和余額（也因分期償還而下調）並沒有跟上通貨膨脹。你可以從許多借了30年固定利率貸款的人那裡了解到，比如借了貸款16年之後，他們意識到雖然還有14年的時間來償還貸款，但貸款余額和期款相對於市場租金和價格來說很低。剩下的14年幾乎沒有意義，因為在許多情況下（從統計學和歷史的角度），貸款余額將是房價的一小部分，不占很大比重。

值得一提的是，大多數其他國家的貸款都是根據通貨膨脹不斷調整，期款和余額都隨通貨膨脹而變化，通常不像在美國的可調整貸款，有年度和終生上限。

如果您在2017年還認為我們仍處於利率低的時期，那麼這對於您的金融前景有著更大的積極影響。雖然投資者不能得到與房主相同有利的貸款，但如今，獨立房投資者的利率在4.25%至4.75%之間是相當普遍的。從歷史的角度來看，這是非常低的利率。大多數專家認為，未來抵押貸款利率將上升。

歷史上，即使上升到7%也被認為是一個較低的利率。因此現在，您可以通過鎖定利率來增強這個30年固定利率的力量。如果在接下來的幾年中，利率確實上漲，你將會永遠保持低於5％的利率。一旦你得到固定利率貸款，兩個持續性的力量即開始作用：一個是通貨膨脹削弱您的貸款（不論是期款還是余額）。另一個是租戶付的獨立房租金讓你每月都能償還貸款。這兩個力量會使您未來的金融實力不斷增強。

許多投資者認為，如果一個30年的固定利率貸款是好的，那麼15年的貸款必然更好。我其實不這樣認為，因為30年貸款，如果您願意，您可以在15年內（或14年、20年、10年或8年）償清貸款，只需增加額外的本金。但是反過來，您不能把一個15年的貸款延長到30年來支付。

15年期貸款會更好嗎？

因此，15年期貸款強制您支付較高的期款，而30年貸款給您更多的靈活性，可以付較低的期款，期間如果您的經濟條件允許，或基於其它考量，可以付較高的期款。

有人會說，這15年的貸款更好，因為它有更好的利率。的確，15年的利率可能比30年的利率低0.25%甚至0.5%。然而，在我看來，這不足以抵消喪失靈活性的巨大損失。此外，借貸時間較長可以使通貨膨脹進一步“削弱”貸款。這最後一點駁斥了一些投資者關於“借貸30年，他們在貸款期間將多支付數十萬美元”的觀點。

持有這種觀點的人忽略了一個重要因素，那就是貨幣的時間價值！在20年、22年、28年等支付的這些額外的美元實際上是非常“便宜”的美元，因為他們的購買力隨著時間的推移大大降低。如果這些貨幣的價值是根據現在的美元購買力來計算的，那麼後續的付款相對於美元來說可能只值幾美分。

總而言之，我建議您選擇30年的貸款，然後決定用多長時間來付清（0到30年間任您選擇）。

低利率時期，適合多個獨立屋投資貸款

當利率低的時候，明智的投資者應該購買獨立屋，在條件允許的情況下獲得30年固定利率貸款。投資者可以使用傳統的30年固定利率貸款為多達10個住宅物業提供融資（如果信用允許）。更有計劃的話，已婚夫婦可以將它們擴展到20個。

如果你擁有的房產少於10個（或20個，視情況而定）那麼用您所能獲得的最佳貸款來購買獨立屋是非常明智的舉動。您可能希望在16年內付清貸款以支付您孩子的大學教育費用（獨立屋在這方面是有效的，特別是如果他們沒有經歷一個瘋狂的10年周期，就像我們從2004年到2014年所經歷的那樣）。

您可以預期在退休之日還清貸款，或者，更明智的做法是意識到自己貸款的現狀，讓通貨膨脹一直在削弱購房成本，同時房產在您的退休期間增值。當然，前提是未來的金融發展趨勢良好，人的壽命增加，金融需求隨生活期望值提高而增加。

獨立房投資行動勝過紙上談兵

忙碌的專業投資者將會認識到行動至關重要。我已經看到太多人被困住很多年，甚至幾十年，以為他們必須成為獨立房投資各個方面的專家才能行動。雖然教育是非常重要的，但是由於缺乏行動，“受制於想獲得更多教育的想法”，使許多投資者無法實現財務目標。

你的房地產投資經紀人，有豐富的經驗嗎？

在獨立屋投資領域中，可以使用當地的物業管理人員，而且在大都市地區，這樣的資源豐富（我建議在大都市投資）。當地地產知識淵博的經紀人也可以對您有很大幫助。另外，其他專業人士也可以手把手的教您。

經驗是關鍵！只要問問專家他們自己實際擁有多少獨立屋，如果他們沒有很多投資物業（我想說，一個要帶領你走獨立屋投資道路的人，至少擁有十幾個獨立屋），那麼他們可能不比你更有經驗。如今想要查到誰擁有多少產業很容易，因為在美國，大部分數據在網上都能查到。

（據ICG國際資本集團CEO Adiel Gorel）

中國香港住宅房價連升16個月再創紀錄新高！| 海外

中國香港住宅樓價升勢持續。差餉物業估價署公布的最新數據顯示，截至今年7月份私人住宅售價指數報336.8點，按月再上升約0.089%，已連升16個月，再創有紀錄新高。

上述私人住宅售價指數自去年4月開始至今年7月上升，已連升16個月，累積升幅已達約24.09%。

事實上，自去年11月，售價指數已升至306.7點，打破2015年9月創出的306.1點的紀錄，即截至7月售價指數已連續9個月創有紀錄新高，較2015年高位再高出約10%。

（據東網）

投資英國房產，如何獲取最大的投資回報？

Part 1 英國房產投資回報率

對於投資者來說，在英國買房能獲取多高的投資回報率，是確定投資的第一步。居外網以當前投資英國房產常見的投資回報率計算方式為例，介紹該如何看待英國房產的投資回報率，幫助大家更好地做出投資選擇。投資房產的收益主要包括兩方面：租金收入和房子增值部分。>>>詳細

1、2017年2季度英國房市動態

英國上半年GDP增速疲軟，經濟與政治局勢不穩，導致市場活躍程度下降，全英房價在2017年2季度出現近期罕見的同比下跌，倫敦房價增幅更是跌至2012年來最低水平。維持倫敦房價仍在上升的主要是較低價格區間的房產，而高於500萬英鎊的住宅價格則出現明顯跌幅。房價居高不下，走勢又不明朗的當前房市對於剛需買家不是入場的好時機，但許多投資者也許認為，目前英鎊貶值、房價波動的行情是他們入場的好時機。>>>詳細

2、英國主要城市租金回報率

Part 2 如何將自己的英國房產出租及相關費用

國內投資者在英國出租房產有兩種方式：自己尋找租客和委託房屋管理機構。買家可以根據自身的實際情況來選擇出租方式。>>>詳細

一、委託房屋經紀/物業管理公司

1、主要工作

被委託的管理公司（經紀人）會全權履行合同中所列出的條例，他們的主要工作是：

· 為業主尋找合適的租客

· 辦理租客入住/退房手續

· 每月定時收取房租、繳納水、電、煤、網絡等費用

· 租金轉賬

· 維護/維修住宅

· 滿足房客合理要求

· 如有需要，幫助業主驅逐租客（在租客產期拖欠房租的情況下）

2、收費標準

在英國，委託出租與物業管理也是兩項不同服務，分開收費，具體的收費標準如下：

委託出租的收費標準：

傭金為年租金的5%-15%；也有的是在12%~15%（視不同物業公司而定）

註：傭金會隨着房屋面積而變化，房屋面積越大，傭金會隨之上漲。

委託管理的收費標準：

房屋管理費用為5%。如果業主希望出租與管理全權委託給託管公司，就需在出租的傭金上再增加5%。

二、自行尋找租客

如果買家長期定居英國，可以為了節省管理費用而選擇自己尋找房客。>>>詳細

Part 3 海外投資者在英國出租房屋的稅務問題

在英國購房置業，出租或者出售物業，主要涉及的稅費有五種包括；印花稅，增值稅，市政物業稅，個人所得稅和資本利得稅。>>>詳細

英國租金收入如何繳納稅務？

· 租客，或是代表房東的房屋中介每年需要保留20%的租金來繳納稅款。房主也可以先收取房租，等財政年末時候再補交一年所拖欠的稅款。

· 在英國，房東可以用正當的物業支出來抵銷部分稅金；

· 英國政府還允許房主將租金收入的10%從個人所得稅中扣除，以補償房屋的折舊費，房屋維修，室內維修等開銷；

· 海外房東可以根據個人收入情況與實際居住國家來申請相應的英國年度免稅額，現金為£10,600.

名家觀點

英國交稅可享中國免稅？海外投資者在英國出租房屋的稅務問題

隨着越來越多的海外投資者湧進英國房地產市場，紛紛看好“以租養房”的投資方式，最近也有許多客戶打電話來詢問有關中國人在英國租房上稅的問題，今天我就為大家詳解一下租房徵稅這一相關法律的具體細節。>>>詳細

張思琪專欄全集

張思琪剖析英國倫敦房產投資

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制造業回暖刺激了東南亞房市

基礎設施開發也擴大了房市

城鎮化將推動工業用地價格上漲

移動購物行業實體店增多

寫字樓需求有望增長

東南亞地區寫字樓租金上漲

自由職業者推動聯合辦公空間發展

菲律賓馬尼拉橡樹灣（OAK HARBOR）海景公寓

越南胡志明市The View Riviera Point觀景房

印尼巴厘島別墅

華人的上佳選擇

大型華人社區

伯明翰的房市需求

教育品質優異

飛機直達中國

高速鐵路2號（HS2）

天堂廣場 （Paradise Circus）

伯明翰Smithfield

辦公室市場

公寓市場

外籍僑民住宅市場

零售市場

酒店市場

凱門村（Kemang Village）

雅加達別墅

阿蘭德拉公寓（Arandra Residence）

Part 1 英國房產投資回報率

Part 2 如何將自己的英國房產出租及相關費用

Part 3 海外投資者在英國出租房屋的稅務問題

名家觀點

天堂廣場（Paradise Circus）