租金 – Page 12

謹慎！這個國家房產上半年太火，租金高、總價低但也藏著很多雷？| 海外

導語：國際房地產服務和投資管理公司仲量聯行8月16日發布的數據顯示，2017年上半年中國在房地產市場的跨境投資額為62億美元，僅次於德國和英國，成為房地產領域世界第三大跨境資本來源國。它們資金基本投向世界三大流動性最強的房地產市場，即美國、英國和德國。其中美國吸引的資本總額為100億美元，英國和德國分別為60億美元和20億美元。

相比英美等發達國家售價動輒上千萬人民幣的房屋，相對較低的總價和較短的交通距離使以泰國為代表的東南亞國家正成為國人海外置業的熱門區域。

據泰國《曼谷商報》報道，泰國某知名房地產開發商2017年上半年銷售金額為150億泰銖（約合30億元人民幣），比去年同期增長20%，其中外國人購房者貢獻越來越大，中國人則是“主力軍”。

然而，在泰國置業卻一直存在著諸多的亂像。由於泰國政府限制外國投資者對土地的購買，但有部分代理公司仍能“神通廣大”地達成此類交易。北京瑞麥投資總監牛振虎認為，部分代理公司的“神通廣大”其實會帶來很多的隱患。

他在遠見財訊的直播中詳細說到：“首先是跟泰國人合夥去開一間公司，然後把你作為小股東，只占49%的股權，泰國人做51%的大股東，律師一般會告訴你會簽一些名義上的協議，限制泰國人的操作和買賣。但這個裡面，首先律師也是泰國人，你作為小股東用公司的形勢去購買，你未來想變賣的時候泰國人有可能反悔了，或者說是他在你不知情的情況下，他用多數投票權把公司賣了，你是不知道的。而這種以公司形式購買的其實是租賃產權，這其中又是一個很大的風險。”

而除了土地方面的限制，牛振虎認為，在泰國購買公寓同樣存在風險：“在泰國一般買房期房現房都有，我就推薦大家去購買現房，這是沒有太大風險的，購買了就可以去辦地契和房產證，拿到了房子就完全屬於你了。而期房的話就有一些門道了。因為海外人士去開發房產的話是不那麼順暢的，這樣的開發商是有一部分風險的，這裡面牽涉到環境評估報告，如果這個沒有批下來，就開不了工，而你買了這樣的房產，你可能就會有前期首付的損失。所以我建議客戶去購買房產的時候記住兩點：一是能買現房就買現房，另外一個就是要認准開發商，最好是當地的、上市的、或是有名的開發商，以泰國本土的為主。

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新華社前駐曼谷分社記者凌朔此前也介紹了在泰國投資買房的主要的五大風險：

其一，物業管理風險。“泰國對公寓房的管理方式和中國國內不同，它是由物業公司來負責後期的房屋管理，一旦物業公司出了問題或者倒閉，這間公寓就很可能會成為’爛尾服務房’。”凌朔說。

其二，房屋稅費風險。“中國投資者所青睞的海景公寓，看上去很便宜，但它的房產稅和之後每年的物業費可能會高到普通投資者無法承受的地步。”凌朔介紹道，一般新公寓一年物業管理費可高達四五萬元人民幣。

其三，房屋維護風險。因為氣候原因，購買公寓後的維護成本也會非常高。凌朔舉例，如海景公寓，若三個月不住，家具就會發霉，在國內可以維持10年的裝修在泰國只能維持三年。

其四，出租風險。由於一些投資者並不會在泰國所購買公寓中長期居住，他們常通過物業公司對外出租，但很多公寓事實上並無法出租出去。

最後，政策風險。“泰國政府更迭比較快，相應地，政策延續性較差，每一屆政府上台後都會在房地產政策上進行比較劇烈的調整，有時，政策變化後是有投資空間的，有時新政策會讓投資反而成為累贅。”

北京瑞麥投資總監牛振虎表示，投資者購房還是要先從自己出發，是想投資還是想自住，或者投資和自住去兼顧，然後先選擇泰國的哪一個地區，再去選擇一個具體的項目，去進行投資。他在遠見財訊的直播節目中建議：“在購買房產的時候，還是要本著價值投資的原則，購買以後長時間持有，不要輕易的賣出房產。由於賣出房產都是有成本的，而且每賣一次就會有一次交易的費用，如果說你長時間持有，你看好泰國這個國家的房產，你應該持有5年以上。另外它的這個被動租金非常高，達到5-8%，泰國這個國家的房產也適合長時間投資。”

（據中國新聞網）

高力國際：未來10年曼徹斯特寫字樓租金將逐年飆升 | 英國

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曼城寫字樓前景佳部分倫敦業主願搬遷

曼徹斯特的寫字樓市場信心依然樂觀，2017年第二季度購買量達到28.4497萬平方英呎，今年上半年總共售出49.2730萬平方英呎。第二季度的交易活動與第一季度相比增加了37%，同時，2017年上半年的交易水平比2016年同期高出17%，售出的甲級寫字樓面積佔總量的22%，達到8年來的平均水平。

第二季度共完成了68項交易，其中有5項面積超過1萬平方英呎。今年最受人矚目的交易是聯合企業WeWork在Spinningfields1號購置的5.5802萬平方英呎寫字樓，這也是這家媒體和科技龍頭企業在倫敦以外地區購置第一套辦公場所。此外，曼徹斯特也逐漸成為歐洲的重點商業城市。

隨著彈性工作制的持續發展，寫字樓供應商開始在曼徹斯特購置更多房產，需求佔據第二季度的20%。房地產開發商Allied London也推出了自己的聯合品牌All Work & Social，將與WeWork 合作，提供位於No.1 Spinningfields的寫字樓和生活服務設施。Allied London計畫將這一概念應用到Bonded Warehouse 和XYZ Building這2個同樣位於曼城的項目當中。

未來兩年，曼城將至少有120萬平方英呎辦公用地可供出租，另有110萬平方英呎面臨3至5年的出租審查，需求強勁，且一些原本植根於倫敦的業主也為了節省成本轉遷至曼城，曼城寫字樓的前景極佳。

寫字樓數量供不應求租金將全面上漲

過去幾年活躍的租賃活動已經消耗了曼城大多甲級寫字樓資源，這導致到今年年底此類寫字樓可出售的數量嚴重不足。目前，曼城市中心可供應的甲級寫字樓約為23萬平方英呎。第二季度有2個位於St Peter’s Square的項目可建成並完全出租，另有78.4萬平方英呎的甲級寫字樓正在建設中，其中有25萬平方英呎已經預租。

高端市場競爭激烈，整體租金水平約為每平方英呎35英鎊，但由於到2018年前都沒有新大樓完工，預計租金還將繼續上漲，10年後甲級寫字樓租金或飆升至每平方英呎40英鎊。甲級寫字樓庫存有限，較次級別的寫字樓需求也將隨之上升，推升二次租金。由此推知，曼城市中心乙級寫字樓租金或逐年上漲10%，目前已達到每平方英呎27英鎊。

此外，今年第一和第二季度，曼城寫字樓市場投資交易水平平穩，交易額為1.7億英鎊。第二季度的最大交易是原Co-operative Group總部，同時也曾經是英國第一高樓的CIS Tower以6600萬英鎊的價格被Castlebrooke Investments收購。

相關資訊：稅收改革致兩成BTL投資者準備退出 | 英國

（據英中時報）

中國香港出租物業必需的10條知識 | 海外

在中國香港購置物業欲作長線投資，出租住宅物業將涉及許多法律程序和財務安排，業主須了解本身的權利和責任，確保整個投資過程如魚得水。

在中國香港出租物業必須具備的10條知識：

1、室內裝飾設備

室內布局不一定需要豪華裝潢。避免影響准租客到單位視察時的觀感，應盡可能以簡潔為主，這樣會較為容易被廣泛接受。一般租客通常只要求基本設備如空調、冰櫃、煮食爐、抽油煙機、衣櫃、及照明等。

2、訂定租金

設定租金前可參考樓上樓下附近最近成交價，差別在於室內裝修設備完善與否，單位是否連同車位一並出租。通常議價空間都會在5%以下；視乎租客背景、有沒有現職證明、能否盡早開始租約、還要甚麼額外添置再作商榷。要清楚說明租金是否包含¹差餉、²地租、管理費，而相關費用在中國香港法例下是可由業主或使用者支付，若果欠繳的話稅務局和管理公司必定會向業主追討，所以現時普遍業主較多選擇以全包形式訂定租金。另外要注意一點，若物業已抵押給銀行，原則上須征得承按人同意才可出租物業，但這有機會被追加貸款利息；故此亦會影響租金的決定。

3、委托³持牌地產代理

出租物業最快捷妥當的方法當然是委托地產代理，成功協助交易時一般需支付半個月租金作為佣金。正常情況下地產代理會要求業主簽訂委托信；列出業主身份、出租地址（或連同車位）、委托期、租金、佣金。要注意的有兩點：

（一）代理可能會要求將委托作為獨家代理，意思是此事不再委托第二家代理。好處是毌需重復委托的程序，省卻煩瑣磋商，但獨家委托期內只可通過該代理公司出租其單位，就算最終成交並非經由該代理公司，業主仍須支付相應佣金。所以委托期滿前如想改變主意或更改委托條款，務必要先取消有關獨家委托方為上策。

（二）不見議將空置單位的鑰匙交留代理保管，雖然安排視察單位時較為方便，但同時有可能會引起更多不必要的法律或實際上問題，實在可大可小。

4、安排視察單位

最好每次安排視察單位時業主本人能親身到場，既可觀察和了解准租客，又可真實地知道單位的受歡迎或缺欠程度，從而修正最初設定的租金水平，否則就只能單憑代理口中的描述取得所須知訊而作錯誤決定。最理想的安排是每一時段只一組准租客視察單位，如不能避免下兩組准組客相遇的話，請不要同場解答他們的問題，因為他們的問題有機會互有抵觸，所以較妥當的做法是先讓兩組的地產代理各自帶客人分別到不同房間，或其中一組先行離開，防止一些無法想像的情況會一時間出現，難以控制。

5、商議

與上述情況一樣，切忌兩組客人同場議價，莫以為這樣會造就價高者得，反之有可能尷尬導致得不償失。過程中最少要知道；租客的職業、會以公司或私人名義簽約、一同入住的家庭成員數目。然後商議租賃條件；租金、⁴按金、⁵租約期、起租日期、交樓日期、中斷租約條款、家具電器設備、支付租金方式等。

6、臨時租約

協商達成一致後，地產代理安排簽署臨時租約，合約內除填上物業地址（或連同車位）、業主和租客的姓名和身分證號碼、通訊聯絡資料外，並須列出雙方同意的各項權責條款，例如誰負責那些維修部分。租約期一般為兩年，慣稱1年生1年死，雙方都必須完成第1年合約租期；而第2年雙方都有權按之前協定的通知期提出中斷租約，但並不代表任何一方可以要求提高或減低租金，合約期內雙方須遵守租約內條款及《業主與租客(綜合)條例》。倘若物業連同電器家具一並出租予租客享用，除了在合約內列明清單外，以防萬一起見，除了保管所有保養書和單據外，最好還是逐一將電器家具拍照再雙方確認存錄。簽訂租約時租客會向業主支付部分訂金，金額只要雙方同意便可。

7、樓房交收

為免爭拗，在簽正式租約前，雙方一同到出租物業依清單驗收家具電器、水、電、煤氣、是否正常，如無異議才簽署正式租約。

8、正式租約

正式租約為一式兩份，地產代理會根據臨時租約內容草擬，又會安排於租期開始日前簽署。如有需要，雙方也可選擇委托律師辦理正式租約，文件當然是會比較詳細，但此舉將需時較長和增加費用。簽署正式租約時，租客向業主支付兩個月按金（扣除臨時訂金）和一個月上期（預付租賃首個月的租金），收妥後業主需將單位鑰匙交付給租客。特別要提的是，通常很少租客需要即日簽約和同時入住，如有此倉猝情況下務必更加小心，須清楚租客背景，和做足以上提及所有步驟。

9、租約以外

完成正式租約後30天內須要向稅務局繳付⁶印花稅，和在1個月內向差餉物業估價署提供租賃資料，遞交⁷物業出租協議通知書(CR109)。

10、提交報稅表

業主須於每年⁸課稅年度填報物業出租通知書(I.R.6129)，敘明收入的詳情，依實際租金收入通知稅務局，並需保存租務紀錄至少7年（包括租約、租單副本、差餉收據、及租約相關檔）。業主須就應評稅淨值繳付物業稅（2016/17年度標准稅率15%）。

注：

¹中國香港政府以估算物業的按年租值乘以特定百分率征收房產稅“差餉”(現時稅率5%)。

²“地稅”又稱“地租”按估算物業的年租值乘以特定百分率征收(現時稅率3%)；只征收承租新界及界限街以北的土地；或政府批出土地後需再重批的土地契約，又或延期續租的土地契約。

³《地產代理條例》規定，無牌從事地產代理工作乃刑事罪行，而僱用無牌人士從事地產代理工作亦是刑事罪行。因此如有需要，應委托持牌地產代理協助放租(或售)單位。

⁴中國香港租務法例沒有指明按金多寡，慣常做法是於簽租約時收取相等兩個月的租金作按金，在租約期滿時如沒有任何需扣減的費用，業主須如額退回給租客。

⁵如租約期超過3年必須以契據形式訂立，租契須向土地注冊處注冊登記。

⁶印花稅由業主與租客平均分擔。

⁷如沒有根據按中國香港法例規定遞交表格CR109，業主或租客無權采取法律行動追收有關租賃協議下的租金。越期遞交將被罰款HK$310.-。

⁸課稅年度是指每年的4月1日至翌年的3月31日。

中國香港房地產精英Ankely Tam專欄全集

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最新全英租賃報告：過去一年哪裡的租金漲幅高？| 英國

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作為投資業主除了關心物業漲幅外，也會關心租賃市場的浮動。

今天Kingsley Hamilton 京涵英國地產為大家解讀英國最大的租賃信用審核評估機構之一Homelet的最新全英租賃報告，為投資者或感興趣的讀者提供最新的租賃信息。基本點概括如下：

２０１７年7月份英國的租金比去年同期上漲了1.1％，是2016年12月以來的最高漲幅。目前平均租金為925英鎊/月。

與去年同期相比倫敦租金下降0.6％，比６月上漲了2.6％。倫敦目前平均租金為1,564英鎊/月。

覆蓋的12個英國地區的7月租賃指數顯示，全英境內目前有9個區域租金上漲。

全英國租金漲跌幅分析

從15年£880的平均租金漲到了17年7月的年，全英過去3年升幅為5.11%。

另外，數據顯示，英國的租金升幅由2016年同期的上漲4.6% 下滑至2017年的1.1%。這是由於不少投資者希望趕在2016年4月執行的二套增加3%的印花稅政策前進入房屋出租市場，租賃市場曾經在16年底到17年初出現出租物業供過於求的階段。倫敦今年7月為止的平均租金更是微跌經0.6%，但6月曆低谷時期後持續的上漲2.6%。

Kingsley Hamilton 京涵英國地產點評：這是由於不少投資者希望趕在2016年4月執行的二套增加3%的印花稅政策前進入房屋出租市場，租賃市場曾經在16年底到17年初出現出租物業供過於求的階段。

全英各地區租金升幅解析

全英租賃市場看，平均租金年度差異總體態勢良好，88%的區域變化呈正值。

其中漲幅最大的屬北愛爾蘭地區，高達5.7%。最不樂觀的區域為英國東北區與東南區，17年7月的平均租金較16年7月有所下降。

最受關注的首都倫敦，受政治環境變動的影響，雖然這一年來，年度平均租金變動基本與去年持平，但倫敦6月起租金上漲了2.6%。

Kingsley Hamilton 京涵英國地產點評： 2017年6月開始，英國平均租金上漲了1.9%，而倫敦6月-7月間的升幅達2.6%，跑贏英國大部分地區， 2016年由於印花稅政策而累積下來的租賃供應量得到消化，目前我們的租賃部也處於緊缺房源的旺季，交通方便的新交付市中心的物業最受歡迎，如果您有為出租物業，請點擊（房東福利 | 兩週內為您找到合適租客，否則全託管費用減免20%）

全英租金收入佔總收入的比率圖解

最新全英租賃報告：過去一年哪裡的租金漲幅高？| 英國 — 英國（藍）、倫敦（紅）和東北地區（綠）

Kingsley Hamilton 京涵英國地產點評：全線下滑的房租收入佔家庭總收入比的比例，也側面說明了家庭收入的上揚。作為世界的投資熱點倫敦，但仍然是全英唯一租金佔家庭收入比超過30%的地區。這個情況歷史又來已久，不少地區政府希望聯合開發商推行Build to Rent （蓋房出租）政策，幫助更多負擔不起買房的家庭穩定租金，但效用慢。倫敦今年租房收入佔總收入比出現了輕微的跌幅，應該讓政府也稍微舒心了一下。

倫敦租賃市場分析 – 大倫敦 VS 英國

2017年7月，倫敦的平均租金（1,564英鎊）比英國全境高出69.1％（925英鎊）。

倫敦的平均租金（1,564英鎊）比英國其他地區高出103.4％。另外，當倫敦不計入七月份對比，英國的平均租金降至769英鎊。

Kingsley Hamilton 京涵英國地產點評：倫敦今年各區的租金漲幅喜憂各半。東部以金絲雀碼頭為代表，今年租金下滑也毫無意外，畢竟2016年大大小小落成的樓盤令供應量一下增多，但我們對金絲雀碼頭整體的設施完善+未來的規劃是毫無疑問的看好，尤其是接下來再有的新樓盤就要等上幾年的時間了，雖然租金稍微下滑，但出租速度還是我們租賃部的榜首。

西部區域今年表現亮眼，尤其是Hammersmith， Fulham， Chealsea 今年漲至8.9%。該區域的出租時間稍微比東區長，但租客換置率相對低，大家可以關注一下。

月平均租金最高的5個行政區域

1. 威斯敏斯特 Westminster – £2,115

2. 蘭貝斯 Lambeth – £2,022

3. 卡姆登、金融城 Camden, City of London – £1,991

4. 切爾西、富勒姆、漢默史密斯、肯辛頓（傳統富人區）Chelsea, Fulham, Hammersmith, and Kensington – £1,964

5. 塔哈姆雷特Tower Hamlets – £1,670

*文章數據來自Homelet Rental Index July Edition

（互聯網綜合整理）

萊坊報告：金邊公寓樓入住率70% | 海外

房地產顧問服務公司——瑞普萊坊（Knight Frank）近期公布的 2017 年上半年報告顯示，柬埔寨首都金邊市的公寓樓主要集中在桑園區，該區的公寓樓占全金邊公寓樓數量的 53%。

高棉日報報導，萊坊報告顯示，公寓樓數量排名第二的是隆邊區，也只有 14%。另外，堆谷區、瑪卡拉區、水淨華區、棉芷區與森速區等也有公寓樓。

該報告並指出，金邊今年上半年共有 1059 個公寓樓，比 2016 年下半年增長 23%。目前，金邊市公寓樓的入住率為 70%。隨著公寓樓租金下降的趨勢，推高了公寓樓的入住率。

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值得一提，據 CBRE Cambodia 房地產公司上個月公布的調查報告，雖然柬埔寨建築業取得長足發展，但是與 2016 年相比，今年的公寓市場則處於停滯。這個停滯是因供大於需，加上國人尚未改變觀念，即從居住在個人擁有權的房產，而轉向居住在公共權的房產。

（據鉅亨網）

【黃嵐地產榜】多倫多地鐵沿線公寓租金鳥瞰 | 加拿大

多倫多地產局新近公布2017年第二季度公寓數據顯示，GTA公寓租金按年升接近一成。而且目前多倫多公寓空置率接近歷史最低點，僅為0.1%。多倫多的出租市場主要以公寓出租為主，占了超過九成。現在租房難，已成為不爭的事實。

公寓作為2017年市場上的投資明星，由於租房市場火爆必然受到持續的矚目和追捧。而地鐵沿線公寓更受歡迎的因素之一就是現金流強大，出租回報率高。今天，Daisy黃嵐就與大家來分享一下地鐵各站點的出租行情。出於時效性的考量，Daisy黃嵐選取的是今年1月至今的地產局的租房數據。采集的是每個TTC地鐵站方圓一公裡內的租房信息。

廢話不說，請看下列【黃嵐地產榜】獨家的地鐵沿線公寓租金3D鳥瞰。

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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脫歐公投一年了，英國房產還值得買嗎？| 英國

不知不覺，脫歐公投已經一年多了。政治不確定性、印花稅變動和家庭收入減少等等許多因素都影響了買家需求，從而衝擊著英國房地產市場。記得在脫歐公投剛剛結束時，很多分析師預測英國房產市場會經歷一場比較大的波動。那麼一年後，英國房市到底有沒有發生當時預想的變化呢？

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英國最大的抵押貸款機構哈利法克斯（Halifax）最新資料表示，四年來英國房價漲幅已經放緩至最低點.官方調查人員表示，英國部分地區的房產交易活動回到了2011年的水准。英國皇家特許測量師學會（RIC）表示，倫敦和英格蘭東南部的絕大多數測量師報告中都稱房價在下滑，西米德蘭、西南和北愛爾蘭的房價上漲，因此全國房價沒有出現下滑。房地產市場專家認為，盼望房價高漲的房主們需要習慣現在房價放緩的增速，甚至做好房產降價的准備。當然，對於首次購房者來說這是個好消息。

2006年1月至2017年5月年度英國房價變動率，從2014年至今4年來房價漲幅已經放緩至最低點。 — 2006年1月至2017年5月年度英國房價變動率，從2014年至今4年來房價漲幅已經放緩至最低點

2005年1月至2017年5月英國平均房價變化情況。倫敦和英格蘭東南部的絕大多數測量師報告中都稱房價在下滑，西米德蘭、西南和北愛爾蘭的房價上漲，因此全國房價沒有出現下滑

全國房價漲幅放緩

總的來說，在過去的一年中，英國全國的平均房價保持了較為穩定的增長，但增長率下降了。

脫歐之初，各種預測都有，包括一些國際貨幣基金組織在內的專家發出過房市崩盤的警告。就目前情況看，現在房市似乎已經沒有了崩盤的可能。不過脫歐後，房地產市場確實明顯放緩。

在去年夏天脫歐投票之前，房價平均每年上漲8％左右。最近國家統計局資料顯示，現在房價年增長率下降到5％以下。

哈利法克斯的資料和一些經濟學家的分析一致：第二季度的房價比一年前同期高2.1％。這個漲幅低於今年6月份2.6％的漲幅，也是2013年4月以來最低的漲幅。哈利法克斯社區銀行董事總經理羅素·加裡（Russell Galley）表示，根據上周最新公布的資料，工資增長乏力和通貨膨脹上漲正在壓制房價。

加裡先生補充說：“由於支出能力受到擠壓、2016年印花稅變動對物業交易的影響、以及負擔能力減弱，現在對房屋的需求也似乎減弱了。”

租金方面，根據保險公司HomeLet的資料顯示，7月份的租金價格比去年同期上漲了1.1％，為3個月來首次上漲。平均每月租金為925英鎊。房地產代理Your Move的資料顯示，租金6月份同比增漲2.1％，英格蘭和威爾士的平均租金為827英鎊。

倫敦市場不景氣

在去年6月底脫歐公投後，很多人認為倫敦黃金地產市場（the prime London property market）是脫歐的最大受益者之一，因為脫歐使英鎊下跌了，那麼富裕地區如梅費爾（Mayfair）、貝爾格拉維亞（Belgravia）、切爾西（Chelsea）等地的房產能被更多的外國人購買。但事實並非如此。

倫敦雖整體上看表現平穩，不過房價年增長率僅為1.12%，落後於全國平均增幅，平均房價為482,779英鎊。根據皇家特許測量師協會資料顯示，倫敦許多地區房價下滑，銷售疲軟。

造成倫敦市場不景氣的原因有很多。英國的房產買賣交易中有一半是在倫敦進行的。自2016年4月實行新的印花稅政策以來，倫敦房產交易已經大幅下滑。脫歐公投前幾年的價格上漲，倫敦房價太高，所以某種形式的市場調整是不可避免的。由脫歐引起的不確定性正好為這種調整提供了催化劑。

在租金方面，HomeLet表示倫敦的租金上漲繼續落後於英國，今年6月份與去年同期相比下降了0.6％。倫敦平均每月租金為1,564英鎊。

2016年8月至2017年7月倫敦黃金地產市場房價變化情況（來源：Knightfrank）

2016年8月至2017年7月倫敦黃金地產市場租金變化情況（來源：Knightfrank）

房產交易量減少，房源減少

經濟學家強調說，銷售下滑是房地產市場下滑的證據。根據HMRC的資料，在5月至6月期間，房屋銷售量下降了3％，交易量為96,910，為自2016年10月以來的最低水准。

皇家特許測量師協會在其最新的報告中表示，自去年11月以來，買方需求未能顯示出任何對提振市場有意義的增長，進入市場的新房源正在減少，因此地產代理商的平均庫存水准都幾乎接近歷史最低點。

英國最大的房地產代理公司Countrywide的首席經濟學家Fionnuala Earley表示，“人們越來越不認為現在搬家是合適的時機了。目前，這是一個以買房需求為導向的市場，而不是以買房意願為導向的市場。”而現在的情況是家庭收入被擠壓，買家購買力下降，因此需求也會下降。

“我們看到人們改造自己的房產而不是買房搬家。他們說，‘我完全可以改造閣樓，而不是去買新房而支付上漲的印花稅。’”

按揭利率可能上漲

一般來說，當銀行提高利率以試圖防止市場過熱時，英國住房市場會出現疲軟。但這次不是這樣。正如英國央行在最新的通貨膨脹報告中指出的，抵押貸款利率與以前一樣低。

有人想要借他們所購買房產價值的90％的貸款，可以享有2.5%的固定按揭利率兩年，比2013年至2015年時4.1％的利率低。而在金融危機之後的2009年至2012年之間時利率為6％。現在貸款成數為75％的按揭按固定利率為1.5％，而在金融危機後的那幾年，按揭利率為3.7％。

然而，利率不可能永遠保持那麼低。英國央行暗示打算提高借款成本，如果提高這將是十年來首次提高借款成本，雖還未實施但已經產生了影響。金融市場的利率已經小幅上升，這最終將導致抵押貸款利率升高。

供需不平衡

支撐房價的關鍵因素是長期以來供需不匹配。根據上議院經濟事務委員會（the Lords economic affairs committee）在去年考察住房危機時的資料，2015-16年度建成了近19萬個房屋，建設量達到8年來的高點，但仍遠遠低於滿足需求所需的30萬個房屋。

保守黨承諾在最新的選舉宣言中保持了其在2015年的承諾，即到2020年底前提供一百萬個房屋，到2022年底將再增建50萬個住房。

不過， Earley女士表示，這不足以解決以往積累下的供需不足問題。她說：“供需不足問題依然存在，也將繼續支持房價。”

代表370多個英格蘭和威爾士地方政府的地方政府協會（the Local Government Association）呼吁理事會獲得更多的權力和資金，以恢復其作為經濟適用房建設者的重要作用。

救助無家可歸者的慈善機構Shelter的通信政策與活動總監Anne Baxendale說：“目前的房屋建築模式根本不能提供我們迫切需要的經濟型住房，因為它允許大型開發商創造數百萬住宅，而普通家庭會面臨巨大的住房成本。政府需要引進一種全新的建房方式，降低土地的巨額成本，並提供數百萬家庭們渴望的真正實惠的高品質住房。”

英國政府表示正在努力解決這個問題。社區部和地方政府部發言人說：“我們正在投資71億英鎊建造更經濟實惠的住房。 “自2010年以來，我們已經通過政府支持的計劃幫助了40多萬戶家庭使其擁有房屋，幫助的首次購房者年均人數的達到九年來最高點。”

專家預測

哈利法克斯和Nationwide都表示，市場缺乏房源這一情況將在未來幾個月繼續支撐房價。皇家特許測量師協會預測，房價和租金價格持平，至少在明年價格持平。

皇家特許測量師協會538個地區的測量人員對眾多房產代理機構進行了調查，報告顯示，預測未來12個月內房價增長的地產代理比預測下跌的地產代理多28%。但這是自脫歐公投後預計增長最少的一次調查。

Earley女士認為房價有下跌風險，因為與脫歐相關的失業率在上升，並且英格蘭銀行也可能提高利率。另一方面，在經過了一段低迷的房產交易後，房價也會有上漲風險。 “低迷交易時間越長，我們的需求受到的壓制就越大。當信心回歸時，房產交易量和房價可能會更快地回升”，Earley女士說， “我不認為房價會大跌，但另一方面我預計個人工資不會有大幅度增長，因此也不會大幅度推高房價。”

咨詢公司Oxford Economics的資深經濟師馬丁·貝克（Martin Beck）表示，市場缺乏推動房價上漲的動力，但也缺乏通常會導致價格下跌的那種力量。 “英國房價漲幅已經不足了。隨著家庭收入的擠壓和住房的負擔能力問題，我們認為，緩慢溫和增長將持續很長一段時間。但房價崩潰也是不可能的。”

（互聯網資訊綜合整理）

泰國房產上半年太火，租金高、總價低但也藏著很多雷？ | 海外

國際房地產服務和投資管理公司仲量聯行16日發佈的數據顯示，2017年上半年中國在房地產市場的跨境投資額為62億美元，僅次於德國和英國，成為房地產領域世界第三大跨境資本來源國。它們資金基本投向世界三大流動性最強的房地產市場，即美國、英國和德國。其中美國吸引的資本總額為100億美元，英國和德國分別為60億美元和20億美元。

相比英美等發達國家售價動輒上千萬人民幣的房屋，相對較低的總價和較短的交通距離使以泰國為代表的東南亞國家正成為國人海外置業的熱門區域。

據泰國《曼谷商報》報導，泰國某知名房地產開發商2017年上半年銷售金額為150億泰銖（約合30億元人民幣），比去年同期增長20%，其中外國人購房者貢獻越來越大，中國人則是“主力軍”。

然而，在泰國置業卻一直存在著諸多的亂象。由於泰國政府限制外國投資者對土地的購買，但有部分代理公司仍能“神通廣大“地達成此類交易。專家牛振虎認為，部分代理公司的“神通廣大”其實會帶來很多的隱患。

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他詳細說到：“首先是跟泰國人合夥去開一間公司，然後把你作為小股東，只佔49%的股權，泰國人做51%的大股東，律師一般會告訴你會簽一些名義上的協議，限制泰國人的操作和買賣。但這個裡面，首先律師也是泰國人，你作為小股東用公司的形勢去購買，你未來想變賣的時候泰國人有可能反悔了，或者說是他在你不知情的情況下，他用多數投票權把公司賣了，你是不知道的。而這種以公司形式購買的其實是租賃產權，這其中又是一個很大的風險。”

而除了土地方面的限制，牛振虎認為，在泰國購買公寓同樣存在風險：“在泰國一般買房期房現房都有，我就推薦大家去購買現房，這是沒有太大風險的，購買了就可以去辦地契和房產證，拿到了房子就完全屬於你了。而期房的話就有一些門道了。因為海外人士去開發房產的話是不那麼順暢的，這樣的開發商是有一部分風險的，這裡面牽涉到環境評估報告，如果這個沒有批下來，就開不了工，而你買了這樣的房產，你可能就會有前期首付的損失。所以我建議客戶去購買房產的時候記住兩點：一是能買現房就買現房，另外一個就是要認準開發商，最好是當地的、上市的、或是有名的開發商，以泰國本土的為主。”

新華社前駐曼谷分社記者凌朔此前也介紹了在泰國投資買房的主要的五大風險：

其一，物業管理風險。“泰國對公寓房的管理方式和中國國內不同，它是由物業公司來負責後期的房屋管理，一旦物業公司出了問題或者倒閉，這間公寓就很可能會成為‘爛尾服務房’。”凌朔說。

其二，房屋稅費風險。“中國投資者所青睞的海景公寓，看上去很便宜，但它的房產稅和之後每年的物業費可能會高到普通投資者無法承受的地步。”凌朔介紹道，一般新公寓一年物業管理費可高達四五萬元人民幣。

其三，房屋維護風險。因為氣候原因，購買公寓後的維護成本也會非常高。凌朔舉例，如海景公寓，若三個月不住，家具就會發霉，在國內可以維持10年的裝修在泰國只能維持三年。

其四，出租風險。由於一些投資者並不會在泰國所購買公寓中長期居住，他們常通過物業公司對外出租，但很多公寓事實上並無法出租出去。

最後，政策風險。“泰國政府更迭比較快，相應地，政策延續性較差，每一屆政府上台後都會在房地產政策上進行比較劇烈的調整，有時，政策變化後是有投資空間的，有時新政策會讓投資反而成為累贅。”

提示：

專家牛振虎表示，投資者購房還是要先從自己出發，是想投資還是想自住，或者投資和自住去兼顧，然後先選擇泰國的哪一個地區，再去選擇一個具體的項目，去進行投資。他在直播節目中建議：“在購買房產的時候，還是要本著價值投資的原則，購買以後長時間持有，不要輕易的賣出房產。由於賣出房產都是有成本的，而且每賣一次就會有一次交易的費用，如果說你長時間持有，你看好泰國這個國家的房產，你應該持有5年以上。另外它的這個被動租金非常高，達到5-8%，泰國這個國家的房產也適合長時間投資。”

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（據中國新聞）

英國學生宿舍最合適的投資城市 | 英國

英國的Hull，Sunderland和Dundee三個城市被Student.com網站評為學生宿舍租房最廉價的城市並且全部躋身世界前十位廉價學生居住城市。

根據student.com最新的一份調查報告，其中列出了全球最貴和最廉價的學生居住城市，只有美國的Auburn，Athens和Tallahassee三個城市，在英國的Hull之前。

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位於第四的Hull平均每周房租86鎊左右。這是一個文化色彩非常豐富的城市，音樂，足球和橄欖球是這裡的主旋律，並帶動各方投資。其中不斷增長的留學生數量，讓學生宿舍租房產業蓬勃發展。

蘇格蘭的Dundee排行第九，平均每周房屋租價94鎊。這是一個沿海城市，人口數量約為15萬，學生人數1.6萬。Dundee大學在2016和2017兩年均榮獲的蘇格蘭年度大學學府之美譽。

Sunderland排行第十，平均每周房屋租價95鎊。這裡同時也是英國最廉價的房價市場。歷史悠久的造船業、采礦業、玻璃制造和露天采石工程，再加上對足球的狂熱，是這個城市閃耀在英格蘭東北的標志。Sunderland大學擁有學生人數1.6萬以上，校園毗鄰Roker和Seaburn海灘，還有Sunderland主場足球館。

除此之外，以上三個城市由於學生人群的數量眾多，吸引了大量的房產商和投資商進入當地的新生房屋租賃市場。盡管學生房租價格低廉，但是由於客源豐富，新學生的租房需求不斷，導致市場需求長期高漲。

租賃給學生的房屋可能會因為學生流動性頻率大的特點而受到影響，短期受益，長期不利。那些出租後一兩年就換主的房屋宿舍，長期下去，磕磕碰碰，潛在的維修費開支增高，對房屋增值會有阻礙。

但是近年來，隨著學生數量逐年遞增，高品質私人住宿的需求也在上升，更多的人要求的不僅僅是學生式的住房空間，而是更傾向於上檔次的奢華住房。這樣投資者不但可以得到豐富的租房回報，在長期轉手賣房時，也可以尋求一個體面的價值。

同樣的，諸如世界聞名的英國大學——牛津，劍橋，吸引著全世界的高等學子，很多都願意在住宿上面多付出一點點，住得好一點點。在倫敦，名校彙聚之地，更是如此。盡管房價本身就高昂許多，但是由於房租相應也高，需求量也大，房東無需擔心房屋會無人問津。只要位置合適，不斷輸入的學生流量，足以產生誘人的利潤，彌補學生住房產業的各項弊端。

（互聯網資訊綜合整理）

一張圖看懂全美17年房價漲勢：硅谷地區驚人 | 美國

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哈佛大學住屋研究聯合中心2017年的報告顯示，西岸房價漲幅最大，房價自2000年來漲幅超過40%的地區在圖中呈現紅色。(Joint Center for Housing Studies提供)

哈佛大學住屋研究聯合中心(Joint Center for Housing Studies)2017年的住屋現況咨文(The State of Nation’s Housing)顯示，灣區住宅可負擔率遠低於全國平均。專家警告，隨著千禧世代進入20歲末與30歲初，購屋與租屋需求將大幅上升。

住屋現況咨文指出，美國房價在2016年終於超越了經濟衰退(recession)前的高峰。資料更顯示全美100大城市中，97%的城市房價全都呈現漲幅，其中西岸沿海漲幅更遠大於美國其他區域。西岸城市漲幅大多超過40%，其中聖荷西地區自2000年來房價漲了73.6%，舊金山地區則為驚人的84.3%。

“房價的回溫一方面顯示了消費需求的增加，但另一方面也反映了非常有限的供給。”哈佛大學住屋研究聯合中心管理主任赫伯特(Chris Herbert)表示，美國過去10年來所建造的房屋是自1970年以來增加數量最少的10年。赫伯特強調：“我們需要有更強的房屋供給以平衡需求，尤其是中價位的房屋。”

住屋現況咨文定義可負擔租金為租金占總收入的36%以下。報告發現，全國有45%的租屋者可以在房屋市場中找到可負擔租金，但在高價的都市，這個數字只有25%。

租客難以負擔的城市位於西岸、佛羅里達以及東北岸。其中聖荷西地區只有12%的租客支付的租金為可負擔，舊金山地區則為14%。租金之外，灣區購房的可負擔比例也遠低於全國平均，全美59%家庭能力足以負擔每月的房屋付款，該數字在聖荷西只有寥寥的22%，舊金山為25%。赫伯特表示，除增加住房供給，放寬房屋貸款限制也有助民眾負擔自己的房屋。

哈佛大學住屋研究聯合中心資深研究員麥奎爾(Daniel McCue)表示，隨著千禧世代的年輕人步入30歲，接下來10年的房屋需求將大幅增加。報告強調，並不是任何住宅都好，都市最急需的是中低價位房屋。然而近幾年的趨勢見到的卻是高端住宅的增加，以及低價位住宅的減少。麥奎爾說：“這個不斷成長的房屋需求，急需政府、私人企業與非營利組織合作拓展房屋選項。”

（據世界日報）