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在美国，不仅房价连连上涨，连房屋租金水平也在明显抬升。

美国住宅研究网站RentCafe最新发布的报告显示，全美6月平均房屋租金创下历史新高，中小城市的租金涨幅继续领跑大城市。

具体来看，根据地产数据分析公司Yardi Matrix数据，全美6月平均租金为1,405美元（约9,354元人民币），同比增长2.9%，为纪录最高水平。

值得注意的是，租金涨幅最高的前20个城市都是小城市，主要由于人口迁入和经济走强推动了租金增长。其中，受益于油价上涨，页岩油产业兴盛的城市德州米德兰市（Midland）和敖德萨（Odessa）领涨，同比涨幅分别达40%和36.6%。涨幅前五名的小城市还包括同比上涨10.2%的加州北部城市兰卡斯特（Lancaster）、同比上涨9.9%的内华达州西部城市里诺（Reno）、以及同比上涨9.6%的亚利桑那州的皮奥里亚（Peoria）。

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大城市方面，曼哈顿和旧金山仍为全美最贵租金的城市，其中，曼哈顿打破了近一年的租金停滞甚至下跌期，6月同比上涨了1.5%，不过，曼哈顿仍位列租金涨幅第二慢的城市。此外，拉斯维加斯再次位列租金涨幅最快的城市，租金同比上涨7％。凤凰城（Phoenix）和圣地亚哥（San Diego）的房屋租金涨幅分别位列第二和第三，分别同比上涨6.4%和5.4%。

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此外，报告还显示，6月，在全美250个大城市中，88%的城市租金同比上涨，10%的城市持平，另有2%的城市下跌。

上周，美国租房网站Zumper公布的另一份美国6月租房报告也呈现了相似的结论：美国一线城市和低线城市房价出现分化，低线城市房租暴涨，一线市场反而停滞。

6月份，纽约市一居室公寓房租中位数同比下跌3.1%，报2,860美元，较2016年3月峰值水平下跌15.1%；二居室公寓房租中位数同比下跌3.9%至3,220美元，较2016年3月峰值水平下跌19.1%。而芝加哥一居室公寓房租同比跌10.2%，至1,500美元，较2016年10月的峰值水平跌去26.8%；二居室同比跌15.8%，较2015年9月峰值水平跌去逾三成——31.7%。

相比之下，美国前100房租最贵城市中，位列倒数35个城市的房租却在稳步攀升。其中24个城市一居室公寓租金同比涨幅达到两位数； 二居室公寓租金也是类似，这35个城市中，有21个城市二居室公寓租金同比增幅达到两位数，其中7个增幅超过15%。

下表显示美国100个最昂贵房屋租赁市场中最具代表性的16强，阴影区域显示了此前创下的峰值，以及录得峰值后的走势，绿涨、红跌、黑色为持平。

华尔街见闻中提到过，多地房租增幅下滑的原因是供应的增加。为了应对不断上涨的租金，开发商建造的新公寓数量达到30年之最，这令全美各地市中心区域出现大量高端公寓。RealPage首席经济学家Greg Willett表示，预计明年开发商将为全美市场新增30万套公寓。

与此同时，随着千禧一代进入结婚、生子年龄，他们的买房需求也在增加。根据4月份公布的美国人口普查数据，去年一季度美国新增130万户家庭，租房者减少了28.6万人。

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原文：华尔街见闻
责编：Zoe Chan

内容撮要：

• 从现在起未来一年内，如果亚马逊员工陆续到位，与亚马逊还未打算建立第二总部时相比，纳什维尔的租金上涨速度将是Zillow预期的两倍。
• 在亚马逊预计再招5万名员工的影响下，丹佛和洛杉矶的租金也将面临可观的上涨。
• 大部分参与分析的市场，其租金增长受亚马逊影响的程度不如西雅图那么显著。

亚马逊预计在今年晚些时候宣布其第二总部的所在城市——被选中的城市将迎来5万多个高薪职位以及随之而来的大量机会，甚至是潜在的危机。新的就业机会吸引新的居民，这将推动住房市场的需求，并可能抬高住房成本，尤其是租金价格。

根据17个大都市区近年来受亚马逊第二总部选址影响而经历租金变化的情况来看，预计纳什维尔、丹佛和洛杉矶的租金将面临最大幅度的上涨；多伦多、芝加哥和印第安纳波利斯的租金上涨幅度最小。

Zillow近期访问了100多位房地产专家，他们将亚特兰大和北弗吉尼亚州列为最可能当选亚马逊第二总部的两大城市。如果当选，这两大城市的租金都将迎来小幅度上涨——亚特兰大的租金预计上涨0.4个百分点，包括北弗吉尼亚州在内的华盛顿特区则上涨0.6个百分点。

在过去十年间，亚马逊从一家初创书商成长为全美著名的零售商之一，为其最初所在地西雅图带来了焕然一新的变化。西雅图一直以来都是全国最热门的房产市场，尽管近年来除了亚马逊的成长还有其他许多因素促进了西雅图房产市场的发展。

竞选亚马逊第二总部的所有区域中，除了两大区域外，其他城市的租金增长将不会超过西雅图此前的增长幅度。

在许多方面，影响都很直观。小型市场和/或历史上反应度（经济专业说法为“弹性”）低的住房供应市场将面临较大幅度的租金增长；大型市场和/或历史上扩张速度快的住房供应市场则将面临较小幅度的增长。在劳动力更加多元化的大型市场中，较少的员工需要为了新的工作而重新安置住房，这也可能阻碍租金的增长。

但尽管某些地区的增长幅度小，但并不意味着该地区完全没有增长。例如在印第安纳波利斯，其部分地区的租金可能基本上没有上涨，因为自住住宅供应量大、价格适中且历来都积极响应新市场需求。因此，尽管当地租金没有变动，但该地区的房主和建筑商市场仍会因为成为亚马逊第二总部而十分繁荣。

基于过去的情况进行影响分析

亚马逊第二总部的建立将会为城市带来新居民（“员工流入”），对此产生影响的估计是基于过去五年该城市新居民的租赁和购买决定而做出的。此分析忽略了二级影响，例如在亚马逊第二总部周围出现的商业集群带来的员工流入（正如西雅图的情况一样）。

Zillow假定每个城市应对需求变化而增加住房的能力与近期的情况相似。在近几年新来员工的教育程度和工资水平较高的市场上（例如波士顿或华盛顿特区），以上假设具有合理性。但在因亚马逊第二总部建立而准备前来的员工，与现有劳动力的技能或工资水平差距较大的市场中，以上假设则不够精准。

换言之：到波士顿为亚马逊工作的工程师的工资和教育水平与到波士顿为通用电气工作的工程师可能没有太大差异。因此，Zillow可以更合理地假设波士顿未来的住房市场受亚马逊第二总部建立的影响与其最近受其他工人流入的影响情况相似。但几年前到印第安纳波利斯在开利公司制造部门工作的流水线工人可能与未来的亚马逊工程师存在很大差异，因此要想预计这些新来人员对当地住房市场的影响比较困难。

研究方法

为估计亚马逊第二总部影响下员工流入对租金的影响，Zillow采用了：

• Zillow租金数据，包括Zillow租金指数下近期和预计的当地租金变化。
• 美国人口普查局的纵向家庭雇主工作变动动态流向图（Longitudinal Household Employer Dynamics (LEHD) Job-to-Job Flow） 数据
• 美国人口普查局的就业和工资季度普查数据。

Zillow预计亚马逊需花费约7.5年的时间才能完成5万名员工的招聘——与亚马逊在西雅图总部招聘所花费的时间大致一致，且招聘速度将在7.5年内稳步进行。如果初期招聘快，那么前几年租金增长幅度将比较显著，而随着招聘速度的减缓，租金增长幅度也随之下降。

最后，居外网根据以上Zillow的亚马逊第二总部的房市效应预测结果，为大家推荐3套美国优质在售房源：

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2. 科罗拉多州丹佛的豪宅

受到丹佛山脉和大平原景观的启发，这座独一无二的住宅由西雅图建筑师Jim Olson设计，用于娱乐和展示艺术品。 这个现代和对称的建筑杰作是由桑德斯（Saunders）建筑公司用最好的材料和技术打造。 位于Polo俱乐部3.5英亩的私人土地上，内部设有两层中央艺术画廊。家中的瑰宝是通往南部草甸的客厅；楼上4间宽敞的卧室，每间都享有美景；有电梯直达所有楼层。景观设计非凡，由合作设计西雅图奥林匹克雕塑公园的Charles Anderson操刀。

3. 佐治亚州亚特兰大的新建项目No2 Opus Place

No2 Opus Place，是一个激动人心的新型现代文化中心和豪华城市起居，位于亚特兰大繁荣的市中心。53层楼层饱览无尽的市区和公园景观。Opus健康俱乐部共有3层，设有健身设施和度假风格的泳池。项目提供美食餐厅、24小时礼宾服务、水疗、放映室、藏书室、品酒休息室、烧烤区和高尔夫模拟器。

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原文作者：Zillow经济研究主任Aaron Terrazas
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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美国房价走势2018最新消息：虽然许多市场依然供不应求，2018年1月美国Zillow住房价值指数仍创下15个月来最低的同比增长，房价中位数较去年同期增长6.7％，达到20.76万美元。

根据Zillow的数据，在美国35个大都会区中，1月份房价表现最好的3个都会区都位于西部：在硅谷科技公司蓬勃发展也不断抬高着周边房价。过去一年表现迅猛的圣何塞房价1月同比上涨约22.9%，中位房价已经高达1,202,900美元。拉斯维加斯与西雅图的房价同比增幅也都超过10%，位列2，3位。

在房价增幅放缓的同时，房贷利率也正在上涨。2018年以来，房贷利率利率稳步上升，目前约为4.23%。在今年的1月1日，信用良好的借款人尚可获得3.83%的30年期固定房贷利率。

稀缺库存

虽然房屋价值的增长幅度有所放缓，但是卖家们的要价却在以更快的速度增长。1月份，Zillow平台上的卖家要价中位数同比上涨8%，高于房屋价值的增幅。导致这一现象的原因之一，就是市场上供不应求的局面给了许多卖家更大的定价空间。

根据NAR的数据，1月份的活跃房源库存同比下降8.5%，延续了近期的趋势。上一次的库存同比增加已经是2014年8月的时候了。

房源数量下降最快的是低价住宅。10万美元以内的低价住宅活跃房源在1月同比减少了21.5%；20万至35万的中等价位住宅活跃房源同比减少了4.1%；50万至75万的高价住宅活跃房源同比只下降了2.1%。

新供给方面，新房开工数量在过去一年增长约7% ，这使得一些区域供给短缺的状况得到了一些改善，但仍不足以满足目前的市场需求。

租金继续上升

1月份的Zillow全美租金价值指数同比上涨2.6％，实现连续65个月的租金同比增长。

在35个大都会区中，同样位于加州的萨克拉门托，河滨市与和西雅图租金同比增幅最大。萨克拉门托的租金同比攀升8.3%至1845美元; 河滨市的租金同比增长6.3%至1,861美元；西雅图的租金也同比上涨5.1%，目前的中位价为2,203美元。

 

作者：Adam Yang

责任编辑：Shelly Du

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