Tag: 租金

内地的双十一盛事已结束，淘宝天猫创造的2135亿元交易额再破纪录。

但在港岛铜锣湾，堪称为中国香港的购物盛事——崇光百货（SOGO）的店庆才开始，大批本地市民及内地旅客每年都会在这时前来疯狂扫货，甚至在开店前几个小时就在门口排起长队，一片熙熙攘攘。

而穿过SOGO，经Apple Store走过来，就到了罗素街。这条全长仅250米的街道，以往曾一直被称为“全球最贵街道”，但2013年后它就多跌至二三位。

11月14日，戴德梁行发布的《全球主要大街》2018年度报告显示，香港铜锣湾罗素街再次登上全球最贵铺租地段宝座，铺租高达每年每平方英尺2671美元，去年排首位的纽约第五大道则跌至第二名。

这是罗素街时隔5年的再次登顶，但究其背后，罗素街乃是与整个港岛零售业高光命运的起浮相依。

最贵街道罗素街

罗素街坐落于香港湾仔区铜锣湾，它“全球最贵”的称号离不开铜锣湾的光环。铜锣湾因海岸线犹如一个铜锣而得名，在上世纪80年代其已崛起为香港最大的购物商圈，且被誉为亚洲当之无愧的第一街区。

在铜锣湾的西面，就是整个街区最热闹的罗素街。翻阅历史，这条以港英政府库务司詹姆斯·罗素命名的街道已有130年，但在起初的近100年里，罗素街不过是潮湿阴暗的传统街市，一片老旧，仅是普通香港人的聚脚点。

有文章曾这样描述它：那时候，这儿有电影院，有银行，有中档价位的服装品牌，以及物美价廉的云吞面。

直到1991年2月，湾仔电车维修厂被拆卸、原址兴建起时代广场之后，邻近的罗素街才进行重建计划，将旧式街市改造成名店林立的街道，这也才彻底改变了附近的面貌。

在此后的30多年里，随着内地游客开始赴港旅游购物，尤其是2003年香港启动针对部分内地省份游客的“自由行”计划，包括罗素街在内的零售港商开始赚得钵满盆满。

罗素街已经不再“素”了，彼时，街上的亲民小店迅速被清一色的奢侈品店取代，Burberry、Prada、LV、Emperor等齐聚，有些门店的顾客甚至100%都是内地人。

水涨船高，罗素街商铺的租金也随之升高。

最巅峰的时刻大致在2012及2013年。数据显示，当时罗素街乃至铜锣湾的商铺平均租金达每年每平方英尺约1950美元，折合约每年每平方米16万港元，连续两年蝉联全球铺租最贵的街道，超越巴黎香榭丽舍大街以及纽约第五大道。

据悉，香港一般零售铺位租金占营业额20%左右，以一个10平方米的小店铺为例，租金每月高达160万港元，则其每月至少要实现营业额达800万港元，平摊下来每天要进账26万港元。这也就不难理解，罗素街大多是由奢侈品店铺组成。

然而，随着香港整体零售行业特别是奢侈品销售额大幅下滑，一路高歌的罗素街也开始慢了下来。

自2013年后，罗素街就再没登过租金榜榜首。尤其是在2015年，罗素街可以说是处于水火之中。

彼时，因不堪租金重负，不少店铺要求减租或直接撤租，截至当年6月份罗素街平均租金已比上年同期累计下降40%，甚至曾经一周内多达7家店铺减租或退租。最荒凉的时候，罗素街上一眼望去好几家店铺关门大吉，门口还贴满了中介广告。

值得一提的是，曾经有“铺王”之称的罗素街59号也惨遭退租。据了解，该店铺原先由Emperor（英皇钟表珠宝）租了12年，主要销售卡地亚手表，铺位面积约为1500平方英尺，租金每月近250万港元。此外，距离“铺王”仅几分钟步程的罗素街8号，英皇钟表珠宝退租的第二家店铺，该店铺原本租金约为267万港元。

有报道称，当时英皇曾以短租形式再承租半年，但月租要求减至每月70万港元，与之前的250万港元相比暴跌72%，最终未能谈成。

商铺弃租、销售大跌的状况令罗素街一度窘迫，曾经“全球最贵街道”的光环也已失色不少。直至今年11月14日，戴德梁行发布的《全球主要大街》2018年度报告再次将其拉至镁光灯下。

观点地产新媒体查阅报告获悉，香港铜锣湾罗素街租金达到每年每平方英尺2671美元，成为全球最贵地段，而紧随其后的是美国纽约第五大道，租金达2250美元，第三位为英国伦敦新邦德街，租金达1744美元。

对此，戴德梁行香港商铺部主管林应威表示，香港零售市场在过去一年出现复苏、反弹，主要是大陆游客人数回升所带动，尤其在上半年间，游客人数和零售额都出现有不俗的增长，尤其是手表和珠宝类别，这也令奢侈品牌的经营者对市场重拾信心。

林应威进一步称，如有理想的位置，奢侈品牌可能会在香港积极考虑开店或扩充。不过，其也指出，下半年由于贸易局势紧张、内地降低关税等外围因素削弱了香港零售市场的价格竞争力，第四季度的市场前景预计仍将受到影响。

另悉，此次罗素街重回榜首与竞争对手也有一定关系。报告显示，去年排首位的纽约第五大道今年铺租同比下跌达25%。

香港零售十年画像

纵使罗素街再次夺回“全球最贵街道”的称号，香港零售市场也传来复苏信号，但不得不说，这样的登顶并不代表着罗素街重回辉煌，其乃至整个港岛零售业高光时刻也并没有立刻重返而来。

小小一条罗素街，一定程度上就正如缩影一般映射了香港零售业的黄金十年。

香港零售业的一路走高与2003年内地游客赴港自由行政策的开通直接挂钩。据香港旅游发展局披露数据，2003年全年访港人数为1554万人次，到了2014年，这一数字已达6084万人次，上涨近四倍，其中内地游客占77.7%。

赴港人数的增加直接带动了香港零售额的上升。世邦魏理仕数据显示，2004年，香港零售业销售总额为1910亿港元，其中80%由香港本地居民贡献，内地游客消费占14%；2014年，香港零售业销售总额达到4930亿港元，香港居民的消费占比降至58%，内地游客则增至38%。

在租金方面，2003年至2014年间，中环、铜锣湾、尖沙咀以及旺角的临街商铺的租金暴涨213%；店铺数量方面，化妆品、皮具用品及钟表珠宝业在香港的分店数量分别暴涨1975%、62%及29%。

可以窥见，内地游客的购买力让香港零售业“一夜”之间高速增长，甚至于成为香港的支柱产业之一，这也使得以罗素街为代表的铜锣湾有足够的底气开出“天价”租金。

然而，过渡依赖内地游客及奢侈品消费也潜移默化地给香港零售业埋下了危机。当时，香港的商业街已是“一个模子刻出来”，一眼望去尽是化妆品、珠宝、皮包等品牌店面。

拐点出现在2015年。

据香港特区政府统计处的报告显示，2015年的零售业总销货价值下跌2.2%。随着零售业销量持续下跌，当年香港整体的租金跌幅达到15%至20%，铜锣湾跌幅则近40%，香港租金基本已回落到2011年至2012年的水平。

一环扣一环，受影响最大的就是高档珠宝钟表等奢侈消费品。2015年，美国著名轻奢品牌Coach在租金未到期之际，毅然提前关闭中环旗舰店的消息引来热议；此后， Burberry、Tag Heuer、Gucci 、Kering也纷纷发出“逼租”口号或干脆提前关店。

当时，香港媒体、业界人士甚至政府官员常用“零售寒冬”一词来形容香港零售状态，有人直指零售市道比“非典”期间差很多。有报道描述，走在铜锣湾、尖沙咀或是中环街头，一间间装修奢华的商铺里空空荡荡，店员三三两两的站着闲聊。

究其原因，自2014年以来，内地政府加大反腐力度、香港发生针对内地游客的不友好行为、港元汇率持续走强、电商崛起等等原因，使得内地游客赴港购物的欲望不断减少。

其中，内地游客赴港消费的需求结构改变占据重要原因。世邦魏理仕香港商铺服务部执行董事连志豪便曾表示，在过去十年里，内地游客来香港买很多奢侈品；如今，内地游客也开始变得更加成熟，很多人来香港“深度游”，所以直接体现在奢侈品上的销售数字就变得不乐观。

在这样的情况下，香港零售业高租金、高利润的商业模式无疑经受着前所未有的考验，可以说，香港零售业的黄金十年已悄然过去。

不过，在香港零售业经历了前几年的“寒冬”后，受益于内地消费升级、港珠澳大桥开通等因素，今年以来再有触底反弹的讯息。

据香港统计局发布的数据显示，2017年，香港零售业自2014年以来首次录得增长，全年增长2.2％至4461亿港元，而总销货数量的临时估计亦上升1.9％；而截至2018年9月，与2017年同期比较，首9个月合计的零售业总销货价值的临时估计上升11.1%。

在大陆游客人数方面，据携程发布的《2018香港旅游大数据报告》显示，2018年1-8月，内地访港旅客达4196万人次，同比增长10.43%。业内因此推测，如果按照这一增速，2018年内地赴港人数有望接近5000万，位居出境游第一大目的地。

可以窥见，此次罗素街时隔5年再夺“全球最贵街道”，无疑也让市场对于香港零售业能否重返黄金时代有了更多的想象空间。

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来源：观点地产网
责编：Zoe Chan

作者：世邦魏理仕（CBRE）东南亚区域总经理VIKRAM KOHLI 

在讨论全球最具活力的新兴市场时，人们很难遗漏越南。人数越来越多，钱包越来越鼓的越南中产阶级推动了强劲的经济增长。越南人口主要由受教育程度较高的年轻人组成，而且人口规模正在不断扩大。在如此理想的人口基础之上，越南的城市化进程正在快速推进，这预示着这个国内生产总值（GDP）增长率居世界前列的经济体将继续蓬勃发展。由于越南的经济发展势头十分强劲，世界银行预测该国2018年的GDP将增长6.8%。

这样光明的前景自然引发了全球投资者在越南蒸蒸日上的国内房地产市场上一展身手的兴趣。

2017年，越南股市的表现优于其他所有的亚洲国家。2018年，越南成为全亚洲第二大零售市场。有趣的是，越南目前的吸引力大多来自其光明的前景。自2015年以来，我们所目睹的大宗并购交易都是由那些投资于房地产开发土地的人发起的，而酒店、公寓和办公楼投资者也非常活跃。这表明，涌入越南的大量资金都将用于长期投资。

在过去三年里，外国投资者往越南房地产市场投入的资金逐年攀升。来自新加坡、日本和韩国的开发商尤其青睐市中心和地铁站周边地区的可开发土地。当地开发商通常以优化土地购置和项目管理决策为前提，与外国开发商签订合资协议。

伴随对商业地产的强烈需求到来的是相对的供应短缺，而在胡志明市和河内的主要零售和办公专用物业市场上，供应短缺问题尤其普遍。

2016年第二季度，胡志明市的A级物业租金为每平方米35美元（每月，每平方米的均价）。到了2018年第二季度，A级物业租金已上涨到43美元/平方米，其增幅高达23%。

在过去两年中，河内的写字楼租金也经历了类似的增长。越南办公物业市场上的国际企业逐渐占据更多优势，这导致正在开发的区域被迫容纳数量过多的租户。然而，办公楼的建设进展令人欣慰——2018年下半年，大量A级办公物业将进入市场。

另一个创造了强劲需求的领域是住宅物业市场，而这一细分市场为该国经济注入了进一步增长的动力。一个有力的证据是，今年首次公开募股（IPO）规模最大的企业是一家豪华住宅开发商，而新加坡主权财富基金GIC刚刚收购了该公司的部分股权。

来自新加坡、中国香港和中国台湾的投资者对服务型公寓和共管公寓市场表现出了极大的热情，购房出租物业市场上75%的买家都来自这三个地区。

整体而言，外国买家参与的交易在所有成功住宅物业交易中所占的比例高达50%。这说明外国投资者不仅打算来越南开展业务，还决心把资金留在这里。这也可以解释为什么胡志明市的房价在过去两年内暴涨了15%。

越南最大开发商Vingroup在胡志明市的第一个重大项目——Vinhomes Central Park。该项目位于胡志明市中心最黄金的一个地段，以公路、水路、铁路等便利交通系统连接到城市最重要区域。Vinhomes Central Park结合了出色的设施，干净的生活环境，五星级标准的家庭服务和繁荣社区。
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由于越南政府正在努力放宽对外国控股上市公司的限制，越南未来的发展大有可期。这会让越南经济结构变得更加多元化，同时鼓励外国投资者购买商业资产—— 从而提高人们对房地产的额外需求，促使越南的经济增长率进一步超越其他评级同为“BB”的国家。

考虑到越南的发展历程与中国相似，您可能会忍不住猜测越南的需求可持续性和整体经济活动将如何变化。

与其他发展中国家相比，越南值得夸耀的一项差异化特征就是其财富分布相对均匀。为了理解投资者倾向于留在越南的原因，我们需要进行逆向思考。

越南政府已公开表示要提高生产率，同时降低交易和物流成本，因此越南企业将享受到更优越的待遇，它们对投资者的吸引力也将随之上升。这样的环境不仅可以吸引独立的公司和项目，还能吸引更广大的市场。人们对信贷紧缩和地缘政治不确定性的担忧依然存在，所以很容易看出越南经济在短期内有所放缓的原因。然而，由于中美贸易紧张局势升级，企业已纷纷将生产线转移到东南亚以规避严苛的税收政策。

越南是服装和电子产品的主要出口国之一，它已经享受到了中国转移低成本制造业带来的好处。此外，从2015年越南房地产市场复苏后的情况来看，市场偶尔进行调整有利于长期的发展。

我们只需要看看今年由境外资本支持的那些大规模交易（主要是办公、住宅和零售物业开发用地交易）就知道外国投资者对越南这颗亚洲新星的热情有多么高涨了。

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【中美公司将东南亚视为新供应基地 越南成为贸易战的主要受益者】
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来源：商业时报
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

新西兰政府计划针对业主出台更为严格的政策，以加强保护租户权益，这一举动导致部分业主决定出售出租房产。这一政策包含一系列要求，如给房子供暖，业主无权要求租户不携带宠物，降低租金等。但业内专家表示，此举仅属于简单的膝跳反应，以迎合部分租房体验不佳的租户。

Rentals BOP的Gary Prentice表示，过去12个月来，随着客户卖掉出租房产，该公司已经失去了超过20套房产。他指出，在出租市场供不应求的情况下推出这一政策简直是疯狂之举。“大多数业主都认为这很疯狂。他们表示出租市场越来越难以盈利，没有必要再留着出租房产了。让政府自己去想办法吧。”他又指出，到头来，租户将承担所有花费。

Prentice并不是这一策影响的唯一“受害者”。奥克兰一名业主需要花费42000新西兰元的价格修缮其出租房产。面对有利于租客的新政府法律，这名业主对投资房产的价值性提出了质疑。

Tauranga Rentals的所有人Dan Lusby表示，他告诉业主称，7月1日新规定实施后，如果他们无法满足政策要求，公司将无法为其管理房产。“我们必须强制要求他们这么做。因为我们不愿因为他们的失职而接受4000新西兰元的罚款。”

他表示，住房条件的确需要改善，但业主们感到难以接受的是起居区需要安装热泵，每间卧室都要安装加热片，浴室和厨房都要安装排气扇。他指出，为达到这些标准，需要花费高达5000新西兰元的支出。这让部分业主“敬而远之”。

陶朗加（Tauranga）房地产投资者协会主席Juli Anne Tolley担心新的政策条款会在业主提前90天告知租户要搬出房产时要求业主需要提供相应理由。“如果你的租户存在威胁，或给邻居造成不便，你该怎么办？”她指出，房产投资者正在考虑其他的投资选择，如商业房产。

Lindsay Richards在陶朗加、蒂普基（Te Puke）和罗托鲁瓦（Rotorua）拥有出租房产。他认识的一些业主已经卖掉了他们的出租房产。他表示，政府的计划可能只是虚张声势，他决定暂时按兵不动。“我决定坚守阵地，希望最后情况会恢复理智。”

科罗曼德尔半岛（Coromandel Peninsula）旺阿马塔（Whangamatā）Ray White房产的经理Trish Morisson表示，业主必须意识到政策严重偏向租户，如果业主做错了事情，他们就可能被要求退还租户的所有租金并接受罚款。她指出，12年来，平均租金翻了一番。怀蒂昂格（Whitianga）的房产比旺阿马塔更贵。

Danny Boeglin曾经居住在泰鲁瓦（Tairua）。他拥有14套公寓、单元房和出租房产。他在房产出租行业拥有25年的经验，他决定在租期到期后就悉数卖出这些房产。“我们一直都尽力照顾好我们的租客，但政府现在的所作所为是在剥夺我们的财政自由，我们无法决定如何使用我们的收益。这很可怕。如果我有一辆价值20万新元的兰博基尼，我会很害怕别人开走它。而现在政府却希望我们将主动权交给租客，而我们只能祈祷一切能有好的结局。”

住房和城市发展部长Phil Twyford表示，3/1的新西兰人都选择租房，如果租期不稳定，那么这些家庭就会被迫频繁搬家。

过去一年来，商业、创新和就业部（MBIE）的租房债券上涨了2.3%，该部门计划于未来四年内在丰盛湾（Bay of Plenty）建成275套政府房产。他承认，出租市场处于不确定时期，但同时希望业主能够对政策的改变有所发言权。

陶朗加租金看涨

Trade Me数据显示，8月陶朗加租金中位数达到490美元，上升了6.5%。租赁部门负责人Aaron Clancy表示，“光环效应”持续对奥克兰周边地区造成影响，丰盛湾的租户受影响程度最高，周租金中位数年增幅达到8.2%。

OneRoof 编辑Owen Vaughan表示，陶朗加优质出租房产的需求十分强劲，其发展与该城市的房地产市场并驾齐驱。“与普遍看法相反的是，业主并不是总能受益于的租房需求的增强。数据显示，运营出租房产费用的增长速度略高于租金的增长速度，而租金增长则普遍低于收入增长水平。”

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法规建议

政策变化或将于2020年生效。部分政策建议如下：

• 业主若要提前退租，须明确说明合理理由；
• 业主若要提前退租，不论情况如何，须提前90天告知租户；
• 如果租户认为租金高于市价，可向租赁仲裁庭申请降低租金；
• 业主无权拒绝租户携带宠物；
• 健康住房标准将设定最低供热标准。

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来源：新西兰先驱报
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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