Tag: 纽约

15 Union Square West（又名15 USW）坐落在联合广场，是一座独具特色、高端奢华的共有公寓大楼。这里的3C 号豪华住宅在 Amanda Sullivan 的指导下进行了装修。

15 USW原高5层，是19世纪蒂芙尼公司的总部所在地，如今在原有基础上加高了7层，令大楼面貌焕然一新。整座大楼（其中包括1870年建造的铸铁门面）的外墙全部采用巨大的黑色锌制和玻璃幕墙设计。作为令人惊叹的独有设计元素之一，原有的铸铁拱形窗户将古老传统与超现代风格巧妙地融合在一起。房屋价格：约¥ 1,992万，堪称美国时尚公寓典范！

该物业拥有独一无二的历史价值，极具升值潜力。这栋大厦以前是蒂芙尼公司的总部，今天它作为一栋精品公寓楼自豪地展示着十九世纪铸铁细节并装有落地玻璃窗，让它像宝石一样闪烁。

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

身居国内，对国外住宅设计不是很了解，下面为您展示美国纽约高层公寓的精巧户型设计：

这座公寓名为“谢菲尔德公寓”，位于哈德逊河（The Hudson River）、第五大道（Fifth Avenue）和洛克菲勒中心（Rockefeller Centre）等纽约最具标志性的地标之间。面积149平方米，视野广阔，设计出彩！

这套住宅位于谢菲尔德公寓34层，享有美丽的城市景观。大面积的窗户使得您可以随时欣赏户外摩天大楼的景致，真正感到自己正生活在纽约最佳位置的公寓大楼里。

时尚的设计令空间十分开阔舒畅，到处洒满阳光，并且拥有合理的格局。住宅经过了精心装潢，采用了顶尖优质的材质装饰，舒适优雅又永不过时。

责编&排版：Shelly Du

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

大家知道為什麽今天居外會給大家帶來這份紐約買房攻略嗎？

紐約的房地產市場壹直在高速發展，熱門社區也壹直在發展變更，每年有不同的新區成為新興房產熱點。買房是壹個充滿挑戰的艱難歷程。而紐約的房地產市場更為錯綜復雜，以個人名義買房還是以公司或信托(Trust)的名義買房更適合您的情況？如果房屋產權出現問題怎麽辦？您看好的公寓是否存在某些方面的風險？等等很多意想不到的問題可能都會影響您的購房體驗。

紐約買房攻略Part 1：房產買賣流程

A. 貸款銀行預先核準 　
我們強烈建議您首先研究自己的財政情況，綜合考慮自己的經濟水平來判斷自己是否需要貸款。如果需要那麽可以承擔的每月還款額是多少。再與貸款銀行聯系，得到初步核準（Pre-approval）。這壹步的時間由您的具體情況決定，初步核準的時間大概為1-5日左右。

B. 看房，下Offer(報價)
自己或在經紀人的幫助下，看房並下Offer。可以列壹張自己所有想要的關於理想房屋的條件清單比如地理位置、價格區間、特別的需求。這會幫您選擇房子，集中精力在自己滿意的房產上。壹個好的經紀人可以讓您更順利地買到心儀的房產。這壹步的時間也由您的具體情況決定，短則幾日、長則數月。

C. 簽訂合約
在您的Offer被賣方接收後，買賣雙方將在各自的律師代表下商談合同條款。在紐約雙方必須雇用律師。作為您買方的律師會對賣方律師發來的合同進行審閱，根據您的個案情況進行更改、刪減、或添加。比如是否加入合同取決於貸款的條款。同時買方律師還要進行Due diligence——審查關於房產的文件，告知您購買該房產可能產生的風險和該房產存在的不利因素。雙方對合同，買方對Due diligence滿意後，買方將簽署合同，並壹般支付房屋總價10%的房款作為定金。賣方收到合同後，簽署、再寄還給買方。壹般為1-2周。
　　
D. 貸款銀行確定發放貸款
如果買方需要貸款將與銀行聯系進行貸款事宜。銀行同意貸款後會為您出具Commitment letter。壹般為6-9周。

E. 產權報告
買方律師將以買方的名義購買產權報告(Title report)並審閱，看該房屋的產權是否存在問題、可不可以過戶；買方壹般會購買產權保險(Title insurance)以保護自己的權益。壹般5-7個工作日後，律師可以拿到產權報告。可與上壹項同時進行。

F. 管事會審閱
如果您購買的是Condo或者Coop， 那麽您將在地產經紀的幫助下向Condo/Coop管事會(Board)提出購買該房產的申請。Condo管事會有在同等條件下優先購買的權利，即管事會可以拒絕您購買Condo的申請。但是壹般情況下會同意您的申請。相比之下Coop管事會更難通過，更容易拒絕您的申請。壹般為1-4周。

G. 成交(Closing)
雙方律師將收集Closing時的文件協調各方並確認Closing時間並出席。壹般是簽訂合同後的2-3個月。

紐約買房攻略Part 2：買房的交易成本

在紐約購房，買家除了準備好購房款外，還要準備壹筆購房手續費，或叫closing fee（過戶費）。過戶費究竟要準備多少或者說過戶費大約占房價的多少百分比，這取決於是什麽類型的房產，過戶費可以從房價的1%，到房價的6%。

A. 過戶費用基本分成三大部分
第壹部分是法律服務的費用，它包括買家律師費以及產權調查費和產權保險，還有政府登記費。
第二部分是貸款銀行收取的費用：銀行律師費、貸款審批費、估價費、申請費，貸款保險、點數等。
第三部分是政府收取的貸款稅，如果50萬以下的房產收取貸款總額的1.8%，如果50萬以上的話則會收取貸款總額的1.925%。
除此之外還有驗房費和房屋保險費等。只要在紐約買房這些費用買家基本都要支付。
如果買家全現金購買，銀行貸款費用和政府收取的貸款稅這些稅費則可以全部免掉。

B. 新房過戶費較高
壹般來說，購買新房的過戶費最多，在紐約當買家向開發商購買第壹手房產（buying from sponsor），有兩個費用是由買家來支付：賣家的律師費（約在$1500-$2500之間）和房產交易稅（Transfer Tax)。
紐約市的交易稅，房價50萬以下是1%，50萬以上是1.425%。紐約州的壹律是0.4%的統壹標準。 例如100萬的全新的房產交易稅的稅率就是1.825%，就要$18250且由買家支付。

C. 100萬的房產要交“豪宅稅”
房價在100萬或者更高時政府收取1%的豪宅稅，100萬就要收1萬。

紐約，壹個夢想天堂，在過去幾十年裏，吸引了眾多有理想、有抱負的年輕人匯集於此，為了它的繁榮發光發熱。如今，紐約依然是魅力之都，世界的中心，哥倫比亞大學、紐約大學、茱莉亞音樂學院等大學每年都會吸引大批中國留學生入學，紐約房租價格如何、新生入學如何租房成為了“新晉扭腰客”需要面對的挑戰。

留學租房，壹個合適的房子能給留學生涯帶來獨特的幸福感。可面對自己的需求，還有紛繁復雜的租房問題，每壹個留學生總是壹陣頭大，敗下陣來。今天居外就從租房的各個環節給大家介紹壹下如何在紐約租好房。

2018 New York 租房指南

作為留學生，在租房之前時，需要及時了解租房流程：1、挑房看房—— 2、申請簽合同—— 3、搬家入住。

選房看房

因為紐約租房價格偏高，選房之前妳需要通盤考慮自己的預算、入住日期、地段與通勤需求、房型(Studio/1B/2B)等諸多因素。然後，妳可以通過下面兩個途徑選擇妳的 Dream House：

自己找
主要是上StreetEasy、Cragslist網站查詢房源。這樣做有兩個好處：1、房源新 2、選擇多。有優點就有缺點，通過這樣的方法租房需要消耗較大的精力，而且信息真假難辨，還容易碰上詐騙。

壹般而言，初到紐約，留學生住房選擇壹般會在宿舍、舊樓、出租公寓之間選擇。宿舍壹般數量少，價格貴，很難抽中，而且主要安排本科生。舊樓多散布在曼哈頓、布魯克林的人口密集區，壹般都有防火梯，但沒有電梯、健身房和洗衣機、烘幹機等。新樓的選擇則廣泛的多，環境優越，居住體驗好，壹般標配健身房與門房，有些還有天臺、遊泳池和停車場。所以，在價格並沒有比舊樓過高的情況下，大多數留學生會首選新樓。無論公寓新舊，租期壹般至少為壹年，戶型分開間（Studio）、壹居室（1B1B）和兩居室（2B1B or 2B2B），公寓的廚房和衛生間壹般都會裝修好，但客廳和臥室的家具需要租戶自己購買。

申請簽合同

選好想要的租房後，最好趕緊開始申請。紐約公寓租賃競爭十分激烈，尤其是在租房旺季5 – 9月。
填寫申請材料（如何填寫租房申請）時，壹般需要提交以下兩類材料：基礎材料和個人資質審批材料。

1. 基礎材料
Photo ID, Visa, Bank Statement等。如果妳是學生，還須出示I20，課程表和在讀證明，申請費大概為$100。

2. 個人資質審批材料
證明申請人有經濟實力承擔租約的材料。對於申請人資質的要求因樓而異，所以建議事先找leasing office或中介問清楚。

那麽如何做資質（Qualification）？

1. 預付
租戶提前支付全年租金

2. 找擔保公司
以租房擔保公司“Insurent”為例，需要支付壹個月的租金做保險費。

3. 工資擔保
租戶年收入加起來達到月房租的40-45倍即可。

4. 個人擔保
即找到壹個擁有美國收入的個人替租戶擔保，年收入需要達到月房租的70-80倍。

多數情況下，留學生壹般建議選擇住公寓樓，並選擇預付房租來租房。如果公寓樓支持國際擔保人，也可以選擇。當然，壹切都按市場情況來安排，如果市場發生改變，那麽相應的政策也會發生變化，所以租房前壹定要找leasing office & broker 問清楚。這也是除了紐約租房價格需要考慮的另外壹個因素。

區域詳解

曼哈頓 MANHATTAN，昵稱曼島，學校很多並且比較分散。以下各圖附有分區郵編ZIPCODE，供大家參考。

曼哈頓中城 MANHATTAN MIDTOWN指14街到59街的區域，黃金地段，商業集中，新舊樓價差較大，合租人均$1,500到$2,200，如果想自己單獨住，可以準備$3,000及以上的預算。這裏的學校有CUNY，BARUCH，PARSONS，SVA，FIT等，YESHIVA、FORDHAM和NYU的中城校區等。

曼哈頓下城 MANHATTAN DOWNTOWN指壹般指14街以南的區域，華爾街金融區，CHINATOWN華人區，這裏的房租低於中城，房屋條件差別很大，合租人均$1,200到$2,000，自己獨立居住可以準備$2,500到$3,000左右預算。這裏的主要學校有NYU，PACE，ST.JOHN’S和PRATT的MANHATTAN校區等。

曼哈頓上西城 UPPER WEST指西59街到西110街，中央公園以西到哥倫比亞大學區域，曼哈頓上東城 UPPER EAST指東59街到東96街。這裏包含了上西城以上的壹部分區域，MORNINGSIDE，這個區域有哥倫比亞大學同學居住，整體來說，上城房屋偏舊，價格低於中城，但是新建樓價格都較高，價格波動範圍非常大，合租人均大概為$1,200到$2,000，自己獨立居住可以準備$3,000左右的預算，雖然價格標準與中城類似，但是平均來看，同等價位的公寓，上西城會偏舊壹些。這裏主要有哥大，NYIT，曼哈頓音樂學院等。

羅斯福島 ROOSEVELT ISLAND是曼哈頓以東，在東河中獨立的細長型小島，隸屬於曼哈頓上城行政規劃，地鐵F線連接著西邊的曼哈頓與東邊的皇後區，還有纜車可以到達曼哈頓上東城。這裏是社區形式的生活方式，犯罪率為零，非常安靜安全。合租人均大概為$1,000到$1,600，自己獨立居住可以準備$2,000左右的預算。康納爾醫學院就在這個安寧的小島上設立了校區。

布魯克林 BROOKLYN，DOWNTOWN BROOKLYN是商業街區，相對繁華，包括附近的DUMBO，BROOKLYN HEIGHTS，FORT GREENE都有很多公寓，合租人均大概需要$1,100到$1,600，如果自己住，可以準備$2,300左右的預算。南部的BAY RIDGE附近有布魯克林的唐人街，稱為八大道，附近地價相對較低，有地鐵線路可以到達DOWNTOWN BROOKLYN。NYU TANDON學院、長島大學等在DOWNTOWN BROOKLYN，PRATT在CLINTON HILL。

皇後區 QUEENS，這個區域的移民相對較多，比如FLUSHING法拉盛是美國最大的華人聚集區，各類中餐中國超市，大家來紐約留學，可以在這裏找到喜歡的美食餐廳及各類食材。最西部的長島市LONG ISLAND CITY有很多新建公寓，由於長島市到曼哈頓中城、下城交通非常便利，催生了這壹區域的公寓建設開發，合租人均大概在$1,100到$1,600左右，自己單獨居住大概需要$2,400左右的預算。CUNY在皇後區有多個校區，另外還有ST.JOHN’S，QUEENS COLLGE等學校。