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房產網站StreetEasy的一份新報告顯示，經過了十年的發展，紐約市的住房市場已基本從2008年的金融危機中復蘇。但從長遠來看，並不意味購著買房產就一定是一項很好的投資。該報告研究了自大經濟衰退以來，紐約市房屋價值在十年內的變化。

據該網站報道，盡管紐約房市受到了金融危機的沉重打擊，但其復蘇相對迅速且強勁。根據StreetEasy的研究，自2008年經濟危機以來，紐約市記錄的房產銷售已超過45萬套，總價值超過4,000億美元。

此外，自2011年11月危機後的低點以來，紐約市房屋價值總體上漲。報告發現，在過去七年中房屋價值的增長率高達30%，即每年增長近4%。

然而，即便房市有著如此強勁的復蘇趨勢，專家仍警告稱，不應將購買房地產當成是一項永久可靠的投資。經濟學家格蘭特（Grant Long）表示，“經歷了2008年金融危機並成功恢復過來的房屋買家，可能會因為意外獲取的大量資金致使其他人相信，在紐約擁有房產永遠是有利可圖的。但仔細觀察這些數字就可以看出，在紐約市的房地產上賺錢並不總是那麼容易，尤其是那裡還有很多其他的投資選擇。”

研究顯示，在過去幾年中只需要簡單投資標普500指數，就能獲得更多利潤。自金融危機以來，標普500指數價值增加了一倍以上，換句話說，這與買一套公寓等著升值相比，提供了更大的投資回報。

正如報告所指出的那樣，時機就是一切。僅有少部分人在雷曼兄弟破產後的兩年內購買房產並成功轉售。而報告顯示，那些選擇在金融危機前買入房產的人表現尤其不佳。

如果你有購房自住的需求，那麼現在可能就是個幸運的時刻。根據StreetEasy的數據，目前紐約市的出售房屋比以往任何時候都多，且房屋整體價格下跌，這表示賣家可能無法獲得他們所列出的價格。

紐約東51街420號1臥1衛公寓，位於一個迷人安靜的小路上，面積約1000平方英尺，距離Peter Detmold公園僅幾步之遙。房價僅39萬美元（約¥259萬）。
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而對於僅僅把買房當作投資方式的人來說，有更多更好的金融機會比在紐約買下一套公寓要劃算得多。研究表示，其他金融投資將提供更多的收益，更好的歷史記錄，更強的資金流動性以及更低的交易成本。

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來源：僑報網
責編：Zoe Chan

投資者已經不像以前那樣樂意付高價來購買紐約的公寓樓了。曼哈頓96街南側的公寓資產價格相對於租金收入略有下降，而城市其他區域的公寓價格也失去了上漲的勢頭。

城市裡的公寓樓依然有買主——相比去年同期，投資者今年上半年花費了更多的錢來購買公寓。而數筆金額龐大的交易，例如Brooksville Co.和Rockpoint Group的合資企業以1.55億美元收購布魯克林的小星城（Starrett City）的那筆交易，正在推高銷售額。隨著利率上升，投資者已變得越來越謹慎。

紐約一家調查公司Real Capital Analytics（RCA）的高級副總裁Jim Costello說道：“沒有人願意支付最高的價格。” 

資本化率上升

在曼哈頓大部分地區，投資者為房地產支付的價格的上漲速度已經跟不上房租上漲的速度了。紐約一家商業房地產服務公司Ariel Property Advisors表示，2018年上半年，曼哈頓96街南側每套公寓的平均價格為79.8萬美元（約549萬元人民幣）。相比去年70.9萬美元（約488萬元人民幣）的水平，公寓的平均價格有所提升。

然而，根據Ariel Property Advisors的統計結果，2018上半年，公寓樓的平均資本化率已從去年3.53%的水平上升至3.80%。

“利率環境使得人們對資本化率的預期變得更高，從而對物業定價造成了一定的壓力，”Ariel的總裁兼創始人Shimon Shkury說道。

市政府官員也開始向城市物業租賃法規的執行和監督投入了更多精力。這可能會打消潛在買家在租金管制建築中提高租金的念頭。

從總體上看，相對於曼哈頓的租金收入，公寓的估值依然在上升，只是速度非常緩慢。RCA提供的曼哈頓公寓物業數據顯示，2018年第二季度，投資者承擔的資本化率為3.6％。相比一年以前，這項指標略有下降（去年為3.7%）。

紐約外圍區域物業第二季度的資本化率稍有變化，現已跌至4.4%（去年同期為4.6%）。

大額交易推高投資金額

2018年上半年，紐約市的公寓銷量有三分之一來自6筆交易，這6筆交易的交易額都超過了1億美元。這些交易的總額為19.1億美元。相較之下，去年同期只有一筆交易的銷售總額超過1億美元。

根據RCA的數據，2018上半年，投資者共花費了28億美元來購置曼哈頓的公寓，相比去年的16億美元出現了大幅上漲。但與2015和2016年上半年投資者所花費的40億美元相比，這個數字算不上十分可觀。

Costello說：“業主可能覺得自己的公寓樓還能以過往的價格出售，或者認為自己還能獲得融資……他們沒有積極行動的動力。”

投資者一反常態，開始花費更多錢在曼哈頓外行政區外購買公寓樓。2018年上半年，他們花費31億美元在布魯克林區、皇後區、斯塔滕島和布朗克斯購買公寓，而去年這些地區只售出了價值為20億美元的公寓。然而，2016年和2015年上半年，這個數字分別為33億和35億美元，依然高於目前的水平。

布魯克林區小星城出售

交易額占今年房地產交易總額（截至目前）將近三分之一的一筆大交易產生於外行政區。Brooksville和Rockpoint斥巨資購買了小星城，一個位於布魯克林，面積遼闊，包含5881套公寓的經濟適用型住宅建築群。

自1974年以來，賣家Starrett City Associates一直擁有著這一片高大的棕褐色公寓樓。許多公寓的陽台都可以觀賞到牙買加灣附近的景色。賣家還包括美國總統唐納德·特朗普，他持有小星城4%的股份。

這筆交易還包含一個附帶條件：在未來幾十年內，把公寓的價格維持在低收入的紐約居民可以負擔的水平。小星城就第8節租金補貼簽訂的聯邦合同將持續到2049年，並於2054年正式參與紐約州的Mitchell Lama計劃，該計劃專為中等收入家庭提供經濟實惠的租賃和合作住房。

布魯克林小星城（Starrett City）的一套經濟型公寓正在居外網上出售。公寓位於二樓，包括社區停車區的停車位、2間大臥室、一間用餐廚房、一間起居室/餐廳組合、兩間完整的浴室和一個陽台。房價僅為30.8萬美元（約¥205萬）。
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來源：National Real Estate Investor
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

美國《僑報》刊文稱，最新的報告顯示，美國特朗普政府制定的州和地方財產稅減免限制，對紐約市郊區的房屋銷售造成了一定影響。

文章摘編如下：

美國紐約州東南部的威徹斯特郡（Westchester County）、新澤西州和其他周邊富裕地區的房屋賣家發現，自己的高檔住宅很難脫手。由於新稅改的實施，1萬美元減免上限限制讓不少人都叫苦不堪，同時潛在買家由於想要減少貸款以脫離減免限制，從而會要求更低的成交價格。

據了解，威徹斯特郡的情況尤其糟糕。這裡是房產稅是全美最高的，每年的稅款可高達5萬美元（約34萬元人民幣），甚至更多。今年第二季度，這裡房屋購買量暴跌18%。斯卡斯代爾（Scarsdale）的房價中間價下降了5%，而馬馬羅內克（Mamaroneck）上半年的中間價則下降了13%。

受影響最嚴重的是房屋價值在150萬至300萬美元（約1024至2047萬元人民幣）之間的住宅。專家也表示明年情況可能會變得更糟，因為房主們在2018年報稅後可以深刻的感受到州和地方稅減免上限所帶來的全面影響。

報告顯示，截止今年6月30日，市場上的房屋庫存率較去年同期增長了近5%，200萬至249萬美元（約1365至1699萬元人民幣）的房屋飆升了26%。

而對於買房的人來說，則更希望能夠借此壓低房價。一些買家在買房前就會考慮稅務問題，就算是豪華住宅也不得不面臨降價，因為去除減免之後稅率太高，超出了很多買家的預算範圍。

紐約州斯卡斯代爾的一樓花園公寓，設有1臥1衛，以及帶兩個入口的私人露台。售價僅25萬美元（約¥166萬）。
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不少房產經紀也表示，明年的售房會更加艱難。同時不少房主也急於擺脫這稅收負擔，想要賣房。

房屋經紀表示，今年2月，斯卡斯代爾一套5100平方英尺的房子以270萬美元的價格掛牌出售。4月份的時候價格降到了250萬美元，而6月份又降了20萬美元，之後才陸陸續續有買家來問津。

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來源：中新網
責編：Zoe Chan

作者：《中國投資參考》中國區研究和運營經理 蘇婭

華盛頓早上6點，很多人仍然在熟睡，本地新聞還在播著提醒大家注意商品的標簽。因為貿易戰的原因，很多來自中國的東西可能要漲價了，但這絲毫不影響Eric在大陸的客戶。

Eric Chen是美東最大的房地產公司榮富地產的亞太區總監，每天早上這個時間他已經開始打開微信，熟練地和客戶溝通了。他的微信好友已經快接近上限，其中大部分都是他在中國的客戶和合作伙伴。按照客戶不同的購房需求，Eric將他們分成不同的群組，如學生、投資、自住等，他會在全美各地為客戶尋找合適的房產。來自台灣的Eric會用略帶台灣腔的國語，通過微信語音解答客戶的疑問，通過微信視頻、圖片等向遠在大陸的客戶展示房源信息。由於中國赴美購房熱的持續火爆，像Eric這樣有語言優勢並且熟知美國市場的中介越來越受歡迎。

“來自大陸的客戶已經是我們最大的客戶群，市場上會中文的地產中介都供不應求。連不會中文的經紀人也開始學著用微信和客戶溝通。”Eric說。

中檔房源購買是主流

根據Zillow數據顯示，2017年中國人在海外購房排名前10位的目標國家分別是——美國、澳大利亞、泰國、加拿大、英國、新西蘭、德國、日本、馬來西亞與西班牙。憑借著教育和經濟的優勢，美國成為了中國消費者投資和教育買房目的地首選。據全美房地產經紀人協會（NAR）統計*，2016年中國買家在美國住宅房地產上投資額已達317億美元，相比於2015年的273億美元增長了16%，而這一數字在2012年僅為120億美元。其中來自中國購房者的購買均價為78.1萬美金（約532.4萬元人民幣），位列第一。盡管總價仍是最高，與2016年相比，中國購房者購買的數量上升了38.9%，平均單價卻降低16.5%，大量的中檔房屋的購買拉低了平均單價。

蓬勃的新興中產階級成為了這一輪購房的主力軍。居外網（Juwai.com）的《中國人美國置業焦點》調研報告顯示，中國買家的在美國買房的平均預算在39.9萬美元，約合人民幣268萬元。這個價位在北京市東城區僅可購買26平方米，在奧蘭多卻可以購買一個近300平方米的別墅。隨著中國最近三四線城市房價的飛漲，美國奧蘭多的這個房價甚至已經低於一些東南沿海的三線城市。從購買者所在城市的分布來看，2016年，除了北京上海和廣東，來自其他省市的消費者占到整體消費者的47.8%，而到了2017年，這個數字上升到54.1%。

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“我們的數據顯示，這兩年中產階級赴美購房增長十分迅速，主要是受到移民和投資的驅動。鑒於美國的投資回報率並不高，大部分投資美國房產的客戶主要是處於資產保值的需求而非著眼於投資回報率。”一家海外地產公司的負責人劉震告訴FT中文網。

豪宅購買增幅減小

來自傳統美國豪宅購買地紐約和洛杉磯的數據都顯示，超過300萬美金（約2,045萬元人民幣）的豪宅銷售放緩，中國買家的比例盡管仍有所上升，但是增速卻大大放緩。居外網的數據顯示，在美國購買300萬美元及以上豪宅的中國大陸買家占2018年全球買家的4.8%，比2017年增長了1.5個百分點。劉震認為豪宅銷售增速會進一步放緩，“海外購房從2010年開始快速增長，當時主要是作為超高淨值人群分散投資風險的方式，在2015年左右達到頂峰，目前已經出現了放緩的趨勢。“居外網董事CEO羅雪欣則認為，目前購買豪宅的中國買家多以自住為主，投資目的占少數：“目前來看，300萬美元以上房產的買家更多是用來自住，其比例高達83%。”仲量聯行國際部負責人劉藝淇認為，中國的高端房產購買者在購買房產時會注重周邊的標志建築，房屋所在位置以及周邊的環境。

以傳統豪宅聚集區紐約為例，來自優投房的數據顯示，300萬美元以上的豪宅在今年的前兩個季度市場份額由2017年的18%降低至16%,但是華人購買300萬美金以上房產的比例卻從6.57%上升至8.12%。其中尤以毗鄰中央公園，與新澤西隔河相望的上西區的均價最高，成交量增長最快。這是因為去年有大量的新盤入市，將本地區的房屋均價推高了10個百分點，從550萬美元漲到600萬美元。與傳統的歐美消費者不同，華人對於購買新房是非常有興趣的。

不過去年豪宅增速最快的要數坐落在西海岸的西雅圖。居外網的數據顯示，去年西雅圖是去年中國消費者買房成交量最高的美國城市。2016年，加拿大對去溫哥華買房的外國投資者開始征收15%的房地產購置稅，這使得大量的投資者轉而投向風景優美，教育和就業資源較好的西雅圖。當地媒體的報道顯示，來自中國的房地產商也紛紛來到西雅圖淘金。去年，來自北京的拓宏集團在西雅圖的高端地產一期公寓項目已經封頂。項目的負責人說，這個位於貝爾維尤地區核心的地產混合式公寓項目預計將有約一半的公寓賣給來自中國的買家，而拓宏集團也會聯合其他的中國房地產商繼續共同開發西雅圖。在西雅圖靠近湖區的地塊，房屋的均價在一年內增長了40%。“對於中國富人來說，1,000萬美金（約6,817萬元人民幣）的房子可以看到優美的湖景，享受到良好的教育資源，而且這個價格對於他們所在的城市，比如北京、深圳來說並不是那麼不可接受。”一位當地的房地產中介評價說，“我的客戶非常喜歡這裡，認為價格十分劃算。”

西雅圖市中心高科技高層公寓建築，1、2和3臥室單位和天空閣樓從90萬美元以下到300多萬美元。提供禮賓服務、共同工作空間、健身中心、狗跑/休息室、空中酒吧、空中俱樂部等。預計在2019年中期入伙。
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關於中美貿易戰對於赴美購房的影響，盡管美國的媒體認為由於美國對來自中國的建築材料如鋁、鋼鐵等加收關稅會導致建築成本上升，房屋入市速度變慢，從而使房屋銷售放緩。Eric卻相對樂觀：“中低價位的赴美購房受到貿易戰的影響有限，出於投資或者移民需求的房產購買可能會下降。鑒於目前主流成交基本以100萬美金以下的房源居多，而且很多來自教育和移民的需求，受到政策的影響不是很大。”

劉震則認為對於超高淨值人士來說，如果現金流允許的情況下，很多人可能會增加對於美國房產的購買，達到財產保值的目的。“對於很多超高淨值人群來說，貿易戰可能會影響他們的現金流從而影響他們的購買決策；但是如果有充足的現金流，考慮到美元的堅挺，可能他們會選擇加大對美國的投資，只是方向由購買豪宅轉換為商業住宅或者容易出租的公寓而已。”

*注：該報告裡大部分的華人指的是在美國居住的華裔，純粹中國投資者為少數。

來源：FT中文網
責編：Zoe Chan