Tag: 美国

自1961年出现首笔逆向抵押贷款以来，以房养老制度在美国已有逾半世纪历史，但规模相较於传统房贷市场仍然很小。专家预估，随着婴儿潮世代陆续退休以及对老年生活品质的要求提高，在未来几年内美国以房养老的需求将显着增强。

尽管美国有社会保险退休金以及退休金帐户，许多人仍不敷所需，於是透过逆向抵押贷款方式的以房养老工具应运而生。这个机制初期发展并不顺遂，主因是平均寿命增长，老年领取的金额可能超过抵押房产的价值，银行不愿做赔本生意。之後美国政府担保，才广为银行与民众接受。1987年参议院通过了“房屋产权转换抵押贷款（HECM）”法案丶1988年雷根总统签署并通过由联邦住宅管理局（FHA）担保逆向抵押贷款，为此机制的实施奠定重要法律基础。

2001年时，全美逆向贷款申请案件约1万件，2006年增至7万件，到2008-2009年金融海啸发生时达到顶峰，超过11.4万件，因为当时数以万计有财务困难的老年人求助无门。

在美国，逆向贷款允许62岁以上民众，将其房子的一部分产权转换成现金。主要分为：“房屋产权转换抵押贷款”（HECM）丶“房屋持有人贷款”，以及“财务独立计画”等三种，其中HECM由联邦政府出面担保，目前市场上有九成属此种形式。

逆向抵押贷款的提领方式包括：一次将全部贷款金额提领出来；按月固定提领约定的金额，没有期间与总额上限，直到屋主过世或搬家；约定年限按月支付固定金额；设定一个贷款额度，借款人随时可提领，直到额度用完为止；借款人也可组合上述选项。

以房养老的最大优点是屋主可用房子借钱过活，直到去世或搬家为止。缺点是房子很可能无法留给後辈或继承人。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

点击查看美国房源

美国逆向抵押贷款的占比仍偏低，只占传统房贷市场1%，不过未来有逐渐上升趋势。根据美国退休保险协会（IRI）的研究报告，到了2030年，婴儿潮世代每天会有1万人退休，这个世代自有住宅的比率很高，对生活品质要求也高，逆向抵押贷款的需求将增强。

在加拿大，卑诗省1986年首度出现逆向抵押贷款商品，这种商品目前主要透过房屋权益银行（HomEquity Bank）的加拿大房屋所得计画（CHIP）提供，但政府并未介入担保。加拿大逆向抵押贷款产品的申请人须年满55岁，可贷额度最高为55%。

（据经济日报）

奥兰多是位于美国佛罗里达州中部的一座城市，根据美国人口调查局2006年统计，人口共220,186人。奥兰多的慢节奏的生活和它多元化的生活，成为了很多人热爱它的理由，近年来，美国受加息政策、资产配置、经济领先全球回暖、市场稳定涨幅健康等多重利好因素影响，逐渐成为全球最值得投资区域，越来越多的国内高净值人群选择配置奥兰多房产。（奥兰多买房有哪些注意事项？）

与此同时，中国人在美国购置房产的“地盘”也正在不断扩展，由纽约、旧金山、洛杉矶、休斯敦、亚特兰大一些热门城市逐渐向德州、伊州、华盛顿州、宾州、马里兰州等地蔓延。如今，中国买房者又将目光瞄准了美国本土最南部的佛罗里达州。因早前受次贷危机影响，佛州房价大幅下跌。而近两三年奥兰多房产市场火热，已经回升了50%有余，但离高峰期至少还有50% 的空间，对投资者来说，则迎来奥兰多买房最佳抄底时机。

1、迪斯尼入驻 租金有保证

奥兰多拥有世界上面积最大的迪斯尼乐园。随着美国经济的恢复，奥兰多的旅游业增速会更快，作为超过纽约而成为美国年访客量最多的城市，奥兰多在去年一年便吸引了6,200万访客，刷新美国旅游业“到访单一城市游客量”之最的新纪录。而奥兰多区域将近有590家酒店，约12.3万间房间，迪斯尼乐园周边的酒店大约只有300家，奥兰多平均每夜至少需要8.8万间房，需求量远远大于供应量，这就催生了奥兰多假期出租房市场，把闲置的空房出租给访客。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

点击查看奥兰多房源

2、市场火爆 房价再提升

租房市场的火热，对出租房的需求也将随之提高，而这也会进一步催生房价的上涨，促使奥兰多房产市场异常火爆，过去一年奥兰多房价达到了12.7%的升幅，是继2012年美国经济复苏后，奥兰多房产市场的大幅度上涨，预测未来还将有4.8%的上涨空间。巨大的房产缺口使得围绕迪斯尼的区域几乎成为奥兰多房地产市场当之无愧的烫金地段，是近几年海外投资者的热抢区域。

3、环境优美 配套醇熟

有“阳光之州”美称的佛罗里达州，位于美国东南部，西部濒临墨西哥湾，东部临近大西洋，南边临近加勒比海，因其亚热带湿润气候，湖泊密布三面环海，作为全美知名的休闲度假胜地受到众多投资者热捧。同时，奥兰多将商业区、住宅区、休闲区和绿地精细划分，打造的生活环境、良性竞争的商业气氛、完整的教育体系。

奥兰多这片价格洼地正逐步走向价值高地，以高性价比俘获众多投资者的目光。越来越多的中国投资者已经加入到购买佛罗里达房地产的人群中，投资奥兰多，宜早不宜迟。

（互联网资讯综合整理）

曾有人通过出售自己的比特币资产，在境外获得美元；还有人通过社交圈在美国找到买家购买自己收藏的钻石。（美国买房首付比例）

从星巴克集团副总裁高级助理到美国的房地产经纪人，邹子捷做出的转型让她成为了美国房地产复苏乃至繁荣中的受益者。

“我自己的感觉是接待的客户一直都没停过，每天都在工作，几乎没有休息日。尤其是一到中国的假期，看房的人就会特别多。”作为巴菲特旗下伯克希尔-哈撒韦公司房地产服务公司的经纪人，已移民美国25年的邹子捷主要的服务对象是西雅图地区高科技行业的白领和中国的新移民。她说，自己接待的客户里八成以上都是中国人。由於多次月销售量排名第一，她是该房地产公司全国系统顶尖1%的经纪人。

根据美国房地产经纪人协会（NAR）最近发布的《2017年美国住宅房产外国买家报告》（下称”报告”），在2016年4月~2017年3月的统计周期，中国继续保持美国海外购房群体中的”第一大买家”地位，成交金额超过其後的加拿大丶英国丶墨西哥和印度。

作为美国外国人购房的主力，中国人这一年的购房总成交额达317亿美元（约合2140亿元人民币），比上年的273亿美元上升了16%，也超过前年的286亿美元，创下历史新高；购房数量也超过4万套，在2016年回落後再次冲击历史最高点。

随着中国外汇流向和全球投资机会的变化，中国人在美国的买房和投资行为就像一面镜子，折射着丰富的信息。而这一群体所呈现出的特点和故事，也是市场发出的讯号。

近七成全额现金支付 申请贷款不容易

2016年秋天，就在外界担忧人民币对美元汇率将会持续下降进入“7时代”的时候，拿到美国绿卡一年多的贾乔（化名）在美国纽约市周边用全款买下了一栋价值30万美元左右的房子。

贾乔对第一财经记者表示，全款是迫不得已。他本想贷款但却无奈申请不到。由於工作在国内，没有美国的收入和消费记录，因此无法向银行申请正常利息的贷款。

像贾乔这样的人并非少数。在美国全款买房的群体中，大部分都是来自加拿大和中国内地的买房者。

上述报告显示，在美国的加拿大购房者有76%的人选择全款买房，只有21%的人申请了美国的贷款，而中国购房者则有65%选择全款买房，26%申请了美国贷款。与之相对的是，在美国的印度购房者只有18%全款买房，高达79%的人申请了房贷；墨西哥人则有42%全款买房，51%申请房贷；英国人买房时的这两个比例分别为36%和47%。

有意思的是，在不少经纪人的经验里，那些来自加拿大的买房者不少也是华裔。

“这些华裔买家觉得加拿大房价太高了，转而到美国投资以获得更多资源和更高回报率。”关注海外房源的居外网中国区业务总监丶美国持牌经纪人吴光慧这样告诉第一财经记者。邹子捷也表示，不少加拿大买家是从中国移民过去的。

吴光慧告诉记者，中国购房者希望能尽量利用银行的杠杆，即贷款买房，但难度比较大，因为”可选择的银行比较少，美国一些大银行都关闭了这个口子（向外国购房者放贷），也是变相控制外国人买房，以避免他们炒高当地房价”。

美国谘询管理公司Sino-American Insight首席顾问赵桐对於当地银行的房屋贷款较为了解。她对第一财经记者表示，美国大多数银行都不会接受外国人的贷款申请。

在吴光慧的印象里，华美银行丶滙丰银行丶花旗银行丶美国中国信托银行及部分美国本地银行会接受中国人的房贷申请。但最好几家银行同时申请，一般来说小银行或者当地银行的效率会更高一些。

为了规避风险，绝大部分的银行要求外国买房者的首付比例在40%以上，利率也会比当地居民的更高，一般会上浮1到1.5个百分点。”提出贷款申请的外国买房者，需要提供至少未来18个月的月供存款证明，在贷款银行开户并将该银行的账号设置为自动还款账户……除此之外，银行还会要求贷款人提供过去三年的就职收入证明，首付款来源可追溯，贷款额度月供不超过家庭收入的33%。”赵桐说。

美国买房的流程和中国不同，一般是先选房，实地看房找到心仪的房屋后，先向银行申请贷款预批。拿到银行的贷款预批信后，才会进入签署合同和交房环节，然後再进入正式的贷款审批阶段，须在购房合约贷款保护期内获准贷款。

“在交易关闭前贷款未能完成的案例并不罕见。所以，选择银行至关重要。”赵桐告诉第一财经记者，贷款银行会要求贷款人购买房屋保险——不管是外国人还是本国居民，这个要求都一样。

而大部分中国人都像贾乔一样，连最初的贷款预批信都无法获得。不过，一个明显的趋势是，希望贷款买房的外国购房者越来越多。邹子捷说，原来的中国买房客主要用全现金支付，现在越来越多的人会利用贷款买房了。

吴光慧认为，如果美国进一步加息，选择贷款买房的人数比例会下降，中国购房者也会考虑怎样更合算。但对美国卖方来说，自然是最欢迎全额现金支付。

有人出卖比特币筹房款

在近一两年来”宽进严出”的背景下，个人年度购汇每年5万美元的便利化额度没有变化，同时国家外汇管理局对个人外汇信息申报管理进行完善，房屋买家兑换美元并转移到美国的这个环节，变得更复杂，自然也拉长了中国买家准备资金的时间。

由於贾乔有不少亲戚数十年前就已在美国定居，他在全款买房的过程中并没有碰到外币兑换的烦恼。他和在美的亲戚私下达成了协议，请亲戚在美国用美元为他支付房款，而他则在国内用人民币与之兑换。

根据一名业内人士的说法，曾有人通过出售自己的比特币资产，在境外获得美元；还有人通过自己的社交圈，在美国找到愿意购买自己收藏的钻石的客户，从而获得美元，免去换汇和境外汇款的麻烦。

除了这些个别的例子，吴光慧表示，一般来说，能申请到银行贷款的海外买房者只需要准备首付，在房屋成交后，需要每月偿还的房贷部分可以通过获得租金来支付。据她估算，美国目前住房投资回报率在4%~8%之间，部分二手独立屋带租约的回报可达10%以上，“越是好的区域，房价越高，回报率就相对低”。

对於“首付或全款的资金如何筹措”的问题，一名在美国的中国购房者表示，通过每年5万美元的多年换汇积累，以及充分利用家人的换汇额度筹集资金，再在美国申请一个银行的境外账号，比如滙丰银行，然後通过自己在国内的滙丰银行账号，直接汇出境外即可。

当然，之前也存在通过地下钱庄等灰色方式换汇和将资金汇出境外的情况。

贾乔买下的房子在纽约市的郊区。他告诉第一财经记者，他的房子每月租金大约1500~1800美元，扣除800~1000美元的税费，每月的回报在1000美元左右。用当时购房时的30万美元房价计算，回报率约为4%。

此外，从去年秋天到现在接近一年的时间，贾乔估计整套房子的总价已上涨了大约1万美元。

根据美国圣路易斯联邦储备银行的最新数据，2016年美国的房产自有住宅的空置率低至1.7%，已达2003年以来的最低水平。2008年为最高峰，空置率达2.8%，随後逐年下降。空置率的下降，一定程度上意味着租房市场的火热，相应的投资回报率也会上升。

关於在美国买房的目的和用途，上述报告的数据统计显示，39%的中国购房者在美国的首套房，即为了自住；另有39%是为了度假和住宅投资；还有8%是为了孩子上学。其中作为移民自住用的人数比例远远低於印度（76%）和墨西哥（56%）的购房者。

随着中国人购买能力的提升，去美国买房的中国人不再只是超级富有的人，越来越多中产阶层也具备了移民和海外投资的能力，为了孩子教育等目的的购房行为也变得更加理性。然而，和其他国家相比，中国买家的”土豪”属性依然强烈，53万美元的房价中位数远远大於美国整体房价的中位数23.6万美元，前者是後者的2.2倍。

（据第一财经日报）