恩西诺私密雅致大宅:尽享优质教育资源,坐拥明星喜爱的生活环境 | 美国

温和宜人的气候、时尚的都市气息、便利的生活环境……洛杉矶历来是备受投资置业者青睐的安居城市。恩西诺(Encino)是洛杉矶颇受欢迎的富人区,尤其这里居住了许多明星名人,因此名声显赫,是许多人梦寐以求的置业之地。如今您也有机会住进这个受人青睐的区域,一套位置私密的雅致大宅正在出售,附近优质的教育资源非常适合有孩子的家庭入住,并且具有很大的升值潜力。而且这套住宅附近有华人社区,对于中国人来说是十分完美的海外置业之选。

明星喜爱的富人区,优质教育资源适合孩子成长

这套精心装饰的豪宅拥有5,100平方英尺的空间,十分宽敞舒适,包括建有5间卧室和5间浴室。住宅位于恩西诺市最好的地方之一,占据优越地段,令其更具升值潜力。住宅附近的华人社区能让中国人有更多归属感,带来更多生活便利。这里接近屡获殊荣的学校,如加州大学洛杉矶分校、加州州立北岭、距离许多小学,中学和高中非常近。从这套住宅可轻松前往101&405高速公路,距离比佛利山庄、布伦特伍德、韦斯特伍德及周边地区不到20分钟路程。

恩西诺私密雅致大宅:尽享优质教育资源,坐拥明星喜爱的生活环境 | 美国
恩西诺(Encino)是洛杉矶颇受欢迎的富人区,尤其这里居住了许多明星名人,因此名声显赫
恩西诺私密雅致大宅:尽享优质教育资源,坐拥明星喜爱的生活环境 | 美国
如今您也有机会住进这个受人青睐的区域,一套位置私密的雅致大宅正在出售,附近优质的教育资源非常适合有孩子的家庭入住
恩西诺私密雅致大宅:尽享优质教育资源,坐拥明星喜爱的生活环境 | 美国
这套精心装饰的豪宅拥有5,100平方英尺的空间,十分宽敞舒适,包括建有5间卧室和5间浴室
恩西诺私密雅致大宅:尽享优质教育资源,坐拥明星喜爱的生活环境 | 美国
户外空间宽敞,带有一个烧烤台和毗邻的网球场,可提供无尽的户外娱乐

恩西诺是美国加利福尼亚洛杉矶市的一个富人区,也是明星们喜欢居住的区域之一。具体来说,它位于圣费尔南多谷(San Fernando Valley)南部的中央部分和圣莫尼卡山脉北坡。

尤其值得一提的是,当地优质的教育资源,更是令该地区的房产身价倍增。恩西诺有菲利普斯研究所和佩珀代因大学卫星校园,也拥有包含Emelita小学、恩西诺小学、拉奈岛路小学、Hesby奥克斯学校在内的许多公立学校,以及洛杉矶恩西诺学校、谷贝丝沙洛姆走读学校、耶路撒冷学校、韦斯特马克学校等私立学校。对于有孩子的家庭来说,这无疑是一大优势,给孩子提供了绝佳的成长环境。

居外微课堂第十八期:在美国买房后,如何通过出租获利?

对于不少国人来说,去美国买房的目的可能更多的是为了投资美国一些热门城市的高投资回报率近来吸引了越来越多的海外投资者,那么在美国买房后,如何获得最大的投资回报率呢?本期居外微课堂,我们就来讲讲美国房产出租方面的事宜。

波士顿是全美第三火热房市 | 美国

越来越多的买家在步步高升的房市里搜括房产,而波士顿也不例外。根据Realtor.com 网站最近的一项研究显示,波士顿是全美第三火热的房产市场。作为美国置业热门城市波士顿房市如何?

这份研究分析待售房屋的卖出速度,用以判断买家间的竞争程度。转手较快或竞争较激烈的城市,比如成交价格比挂牌价还高的情况多,在这份报告里就会排在靠前面的位置。

待售房屋数量减少,过高的平均房价——419,000 美元,让打算在波士顿置业的人面对挑战。波士顿的排名,从4 月的第六名上升到5 月份为第三名,这意味着过热的房市可能即将放缓下来。( 研究资料里的大波士顿地区包含了牛顿市和剑桥市。)

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波士顿过热的房市可能即将放缓下来
波士顿过热的房市可能即将放缓下来

点击查看波士顿房源

美国史上第一次,有三分之一的待售房屋会在在30 天内售出。根据这份报告,Realtor.com 上的房产平均在60 天成交。换句话说,今年房子比去年同期提早了5 天售出。

虽然这个消息在全美范围内帮屋主起了打广告的效果,但是对想在波士顿等地买房子的人来说,并不能说是一个好消息。在2017 年1月,房产平均售出时间比去年同期快了32 天。现在看来,打算在都市内买房的人,租房或购买都市外的房子比较合适。

Realtor.com 网站的经济研究主管, 维瓦斯(Javier Vivas) 说,“创纪录的大量买家在房产市场上出现,这是几十年来,竞争激烈、变化最快的春季房市。”

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大华府5月房价创新高 中位数46万美元 | 美国

大华盛顿地区5月房价的中位数达到46万美元,不仅比去年同期增加了7%,而且打破了有记录以来的最高价格中位数。

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大华盛顿地区5月房价的中位数达到46万美元,打破了有记录以来的最高价格中位数
华盛顿地区5月房价的中位数达到46万美元,打破了有记录以来的最高价格中位数

点击查看华盛顿房源

根据房源咨询机构Bright MLS的数据显示,华府地区房价中位数最高的地点,位于维吉尼亚州福尔斯彻奇市(Falls Church),该地区的房价中位数为82.9万美元;其次是维州阿灵顿郡(Arlington),房价中位数为61.5万美元;华盛顿特区的房价中位数位居第三,达到59.9万美元。

马里兰州的蒙哥马利郡(Montgomery)和乔治王子郡(Prince George)的房价也均有上涨,价格中位数分别涨至44.6万美元和27.5万美元。

虽然5月份的房源总数仍低于5年至10年的平均水平,但是签订或待签的合同总数保持增长趋势,房产市场仍旧火热。5月的房屋的平均销售时间为10天,比去年同期减少了3天,并且大约98.7%的房屋的售价均以原价出售。

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投资新泽西州优质高尔夫俱乐部:把握珍贵机会,获得理想的投资回报 | 美国

高尔夫球是一项高尚的社交运动,许多高端人士不仅喜欢打球,也认为此类高尔夫物业能够保值和升值。优质的高尔夫球场遍布世界各地,聪明的买家应放眼全球,寻找符合自己理想的最佳投资。如今有个绝好的投资机会来到您的眼前——位于新泽西州的海洋橡树高尔夫乡村俱乐部,这里环境优美,设施齐备,该物业具有升值潜力,能带来良好投资回报

位置方便占据优越地段,环境优美具有极大升值潜力

海洋橡树高尔夫乡村俱乐部位于新泽西州的小蛋湾镇,距离大西洋城以北22英里,距离花园州立公园2英里。这个俱乐部占据很好的位置,方便客人前往三州地区,因此能吸引许多高尔夫爱好者来到这里放松身心,享受挥杆乐趣。在这个优越地段投资这一珍贵物业,能为您带来很好的投资回报

投资新泽西州优质高尔夫俱乐部:把握珍贵机会,获得理想的投资回报 | 美国
位于新泽西州的海洋橡树高尔夫乡村俱乐部,这里环境优美,设施齐备,该物业具有升值潜力,能带来良好投资回报

这个高尔夫俱乐部环境优美,葱郁的美景让人心旷神怡,放松身心。这里包含拥有18洞锦标赛6,900+码高尔夫球场,占地163英亩,跻身于新泽西州排名前18位的公立和半私人高尔夫球场。它的优良设施和方便位置,都使得其深受人们的青睐,吸引越来越多爱好者前来游玩。

该物业同样含有20,000平方公尺的酒店,包括31间装饰高雅的主卧标准套房。这个酒店带有设备齐全的健身俱乐部、私人会议室和洗衣设施。酒店环境雅致,设施良好,让居住在这里的人们得到很好的度假感受。另外还建有35,000平方公尺的俱乐部会所、2间餐厅、3间酒吧、封闭的阳台和大型宴会设施,可以承办场内外餐饮。对于个人来到这里,或者举办集体活动,这里都是十分理想的选择。

投资新泽西州优质高尔夫俱乐部:把握珍贵机会,获得理想的投资回报 | 美国
海洋橡树高尔夫乡村俱乐部位于新泽西州的小蛋湾镇,距离大西洋城以北22英里,距离花园州立公园2英里
投资新泽西州优质高尔夫俱乐部:把握珍贵机会,获得理想的投资回报 | 美国
该物业含有20,000平方公尺的酒店,包括31间装饰高雅的主卧标准套房

维护良好,带有一流设施,可以马上完美运营

这里带有设备齐全的高尔夫球场加上一流的练习设施,无论哪种级别的客人都能在此度过美好时光。同时提供给人们行政、管理和宴会办公室。此外还建有 20,000 平方公尺的地下室,专为停泊我们的高尔夫球车而打造,内有丰富的储存空间。7,500平方公尺的砖石结构维修大楼和办公室,可容纳我们的高尔夫球场设备和现代洒水控制系统,使我们完全自给自足。

投资新泽西州优质高尔夫俱乐部:把握珍贵机会,获得理想的投资回报 | 美国
这个高尔夫俱乐部环境优美,葱郁的美景让人心旷神怡,放松身心

俱乐部的整个设施维护良好,不需要维修,可以完美的运营,马上为投资者带来收入。这是一项独特的投资,为合适的买家提供巨大的增值潜力——如此优越位置的高尔夫俱乐部非常少见,随着越来越多高尔夫爱好者来到这里,未来发展潜力十分巨大。

高尔夫球场于2000年建成,俱乐部会所于2001年建成,酒店则于2007年建成。如果您有意向购买,那么在进行初步电话讨论后,我们将安排会面和实地旅游考察,确定您有兴趣完成这个性价比极高的交易。在任何会面之前,需要执行一个协商一致的协议。

欲进一步了解详情,请点击:http://www.juwai.com/31676910.htm

(本文内容资料由客户提供)

 

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美国7月移民排期 中国人EB-3大幅倒退2年多 | 美国

美国国务院(DOS)6月9日公布7月绿卡签证排期公告
美国国务院(DOS)6月9日公布7月绿卡签证排期公告

美国国务院(DOS)6月9日公布7月移民排期签证公告,“绿卡最后批准排期”的亲属移民,港澳台及中国大陆出生申请人多有前进。至于职业移民,港澳台申请人前进,但中国人EB-2及EB-3出现排期倒退,EB3甚且倒退两年以上,其它则是原地踏步。

“递交申请排期”方面,不论是亲属移民职业移民,港澳台及中国大陆出生申请人均为原地踏步。

绿卡批准排期

亲属移民

亲属移民的“绿卡最后批准排期”(Application Final Action Dates,简称“绿卡批准排期”),港澳台及中国大陆出生申请人的具体更动情形如下:

  • F-1类:原地踏步,维持排期在2010年12月22日
  • F-2A类:由2015年8月15日推进23天,前进到9月8日
  • F-2B类:由2010年10月22日移进到同年11月1日
  • F-3类:由2005年7月1日前进7天到同年7月8日
  • F-4类:原地踏步,维持排期在2004年5月8日

职业移民

港澳台申请人第三优先由2017年4月15日移进1个月23天,来到2017年6月8日,其余维持有名额。

中国大陆出生申请人的EB-2及EB-3(技术劳工),出现倒退,前者由2013年5月1日倒退到同年的3月22日(倒退1个月又9天),后者则由2014年10月1日倒退到2012年1月1日,倒退2年9个月。其余则维持有名额或者原地踏步。

2017年7月美国移民排期
A表:绿卡批准排期表

A表:绿卡批准排期表
A表:绿卡批准排期表

递件排期

美国国务院签证公告自2015年10月起实行双轨制,在“绿卡批准排期”之外增加了一项“递交申请排期”(Dates for Filing Application,简称“递件排期”)。

2017年7月递件排期,港澳台及中国大陆出生申请人,所有亲属移民及职业移民的递件排期全部“原地踏步”。

2017年7月美国移民排期
B表:递件排期表

B表:递件排期表
B表:递件排期表

注:

美国国会每年发放的亲属移民类别及额度如下:

  • 第一优先F1:美国公民成年未婚子女,每年23,400人
  • 第二优先F2-A 、F2-B:美国永久居民的配偶和未成年未婚子女及美国永久居民的成年未婚子女,每年114,200人
  • 第三优先F3:美国公民的已婚子女,每年23,400人
  • 第四优先F4:美国公民的兄弟姐妹,每年65,000人

美国国会每年发放约140,000张职业移民签证,计有以下五个优先领域:

  • 第一优先EB-1:杰出人才、杰出教授或研究人员、跨国公司高级主管或经理
  • 第二优先EB-2:拥有高等学历的专业人员,以及在艺术、科学或商业领域具特殊能力的人才
  • 第三优先EB-3:不具有高等学历的技术工人、专业人员、非技术工人
  • 第四优先EB-4:一些特殊移民,包括宗教工作者
  • 第五优先EB-5投资移民

资料来源: 美国国务院领事事务署官方网站签证公告(移民排期)专页

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脸书聊天推动美国房价飙涨:你买我也买 | 美国

美国眼下房价飙涨,造成房市泡沫风险有一个意想不到的推动力——在脸书上和朋友的聊天。

根据CoreLogic房价指数,在全美国独立屋的平均价格过去一年上升了7%,今年预计将再飙升6%。这个增长速度是通膨的三倍,是美国人薪资增长的两倍。

CBS报导说,独立屋现在供不应求固然是房价飙升的一个原因,但是可能还有另外一个原因:你脸书上的朋友。

四名经济学家撰写的论文显示,跟身处遥远地方的朋友聊天,看到对方城市的房价节节攀升,会刺激自己买房的欲望。而且,这些人可能倾向于买更大的房子、支付更高的房价。

这篇论文的作者包括纽约大学教授库奇勒(Theresa Kuchler)和脸书经济学家贝利(Michael Bailey)。他们在分析洛杉矶县逾1200个脸书账号之后,得出结论。

他们发现,一个租客,如果听到朋友们报告说,房价上升了5%,他买房的概率就上升3.1%。他出的价钱也可能比他先前愿意出的价钱高出3.3%,他买房的面积也可能比他之前打算的大1.7%。

库奇勒说,朋友报告的相反情况也可能降低你买房的意愿。如果一个朋友住在房价稳定、上升缓慢的地区,你可能就没有很大的买房热情。

令人惊讶的是,这种脸书效应在聊天者地理位置遥远的情况下仍然存在。

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美国经济学家的论文显示,跟身处遥远地方的朋友聊天,看到对方城市的房价节节攀升,会刺激自己买房的欲望
美国经济学家的论文显示,跟身处遥远地方的朋友聊天,看到对方城市的房价节节攀升,会刺激自己买房的欲望

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库奇勒说,如果两个地区通过友谊网络紧密地联系在一起,那么如果A地区的房价因为某些原因上涨,B地区的人们听到这个消息,也开始跃跃欲试地买房。结果,B地区的房价可能随之上升。

当然,这种推力并非来自于脸书,而是来自于人们之间的社交关系。研究者指,投资者对八卦做出反应的现象从八十年代就开始了。

但是这篇论文进一步证明,人类做决定的时候常常是不理智的。无论是决定买什么产品,还是存多少退休金,人们都强烈地受到同伴的影响。

卡内基梅隆大学经济学助理教授Sauabh Bhargava说,鉴于人们通常应对的问题复杂性,这样做也有一定的道理。

“为了应对我们每天必须做出大量的复杂决定,那样做有时候是必要的。但是在许多情况下,它们可能导致财务上错误的决定。”

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远破2007年新高!Fed不敢戳的泡沫:美国房市 | 美国

《Wolf Street》报导,美国不动产研究机构 Green Street 发表五月商用不动产价格 (Commercial Property Price Index) 指数,再度下跌 0.4% 至 125.7 点,创下自 2016 年五月份以来新低。

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Green Street 商用不动产价格指数 (2001 年五月至今) 图片来源:Wolf Street丶Green Street
Green Street 商用不动产价格指数 (2001 年五月至今) 图片来源:Wolf Street丶Green Street

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在 2007 年次贷危机爆发前夕,Green Street 的美国商用不动产价格指数当时曾触及高点 100.0 点,而随後该指数就随着金融海啸的爆发,而快速走跌至 2009 年的低点 61.2 点。

《Wolf Street》专栏作家 Wolf Richter 指出,虽然五月美国商用不动产价格出现走低,但仍是远比 2007 年时的高点,还要再涨超过 25%,Wolf Richter 警示,当前美国商用不动产可能存在着极高的过热风险。

Wolf Richter 表示,五月商用不动产价格指数创下了一年以来新低,确实从图上观察,美国商用不动产价格指数似乎出现了弯头迹象,但 Wolf Richter 认为,这次的美国房市,估计不会像 2007 年那次那样,一夜之间房市崩盘丶流动性窒息。

Wolf Richter 分析,鉴於 2007 年的经验,美国联准会 (Fed) 其实并不敢过快升息,来打击房市过热之迹象,是故目前 Fed 虽然已启动升息循环,但升息速度缓慢,导致现在利率水平仍在历史低档。

Wolf Richter 表示,并且因为 Fed 尚未开始缩表,QE 流动性仍存在市场之中,故这一次美国房市若开始走跌,估计也比较可能会是温水煮青蛙的方式,缓慢走低。

(据钜亨网)

《USA地产大亨》连载(四)——达成交易 | 美国

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美国,房地产交易的达成与结束通常以在产权公司签订合同,买方向卖方付款为标志。这个过程比较复杂,需要耐心和对每一步骤的熟悉。那么,结束房地产交易有哪些关键步骤呢?

一、聘请律师

聘请律师并非是必需的,然而尤其是在商业地产买卖中,强烈建议您找经验丰富的律师帮助。聘请律师会涉及到更多开支,但往往这部分钱值得花,因为律师能帮助您详细了解合同细节,发现并解决任何可被解决的问题,例如,产权中存在的留置权。

二、获取贷款

选择一个良好的银行作为贷款人非常重要。他们为您提供贷款预批准文件并与您的报价一同提交,同时,银行帮助您密切关注利率变化,在最佳时机建议您锁定利率,并向您说明贷款要求,进行房价评估。

三、谈判和签订合约

一个好的房地产经纪人不仅能帮您找到心仪的房产或卖出房产,而且应当帮助您谈判、签署合同,并向第三方产权托管公司提交执行合同。

四、尽职调查期/期权合约期

一旦合同被各方接受、执行,并提交至第三方产权托管公司,期权合约期便开始了。此时,买方开始对房产进行尽职调查。虽然不是必需的,但是强烈建议买方在这个时候订购房屋检查服务。调查、虫害和地基检查等服务也可以在这个时候订购。在此期间,购房者可以仔细查看房屋有无任何问题。在期权合约期届满前,房地产经纪人应协助客户与卖方谈判房屋存在的任何问题的修理及资金补偿。

一个好的房地产经纪人应帮助您谈判、签署合同,并向第三方产权托管公司提交执行合同
一个好的房地产经纪人应帮助您谈判、签署合同,并向第三方产权托管公司提交执行合同

五、第三方产权托管公司与产权调查

产权托管公司是交易中买方和卖方之间中立的第三方托管代理人。产权托管公司负责托管交易中的全部资金,例如保证金,并托管与交易相关的文件,直到合同规定的所有事项完成。在德克萨斯州,产权托管公司还帮助客户申请产权调查报告。产权调查和产权保险为买方提供法律保护,费用通常由卖方支付,这样,当购买房产后,没有任何人能声称这套房产是他的。产权调查也为您提供任何关于所有权上的模糊,房产抵押,房产使用限制等信息。

六、成交与资金托管

在成交当天,买卖双方将签署担保契约、信托契约等其他贷款文件,并交由托管公司托管,直至合同规定的所有条件均满足。当买方支付合同规定的资金,贷款人提交贷款许可后,房产购买交易完成。

拥有丰富专业知识和经验的房地产团队能帮助您完成这一系列手续,让您免除一切顾虑担心。不仅帮助您了解交易文件,更重要的是发现并避免交易中任何潜在的问题。

房地产合理避税:1031同类不动产互换

投资美国房地产,不仅能获得丰厚收益,达到投资多元化,而且,若恰当安排投资,更能合理避税。 在出售地产项目时,有多种不同的策略,其中,1031同类不动产互换是很重要的一项。在进行投资前,我们建议您与美国的注册会计师讨论这一节税方式,以及其他的合理避税策略。

根据美国1031同类不动产互换税法条例,商业地产投资者若出售持有的投资型地产A,并在规定时间内将所得收益投资于另一投资型地产B,则可以免交地产A的资本利得税。长期资本利得税率通常达20%,或更高,若您在出售地产时获得$50万美元净收入,则这项免税条例能帮您节省$10万美元的税款。

然而,此免税互换条例不适用于股票、债券等非不动产投资,这也是为什么福布斯富豪榜上90%的富人选择了房地产投资。下面,我们来看看合理避免资本利得税的具体要求:

两项地产需为同类型:均为投资型地产

Exchange 投资者需用出售投资型地产A所得的收益购买同类型的地产B,例如,出售一间商铺,用所得利润购入出租公寓。然而,如果出售商铺后购买自用别墅,便不包含在免税范畴内了。美国绝大多数提供收入的投资型地产均为同一类型。

时间限制

美国国家税务局给了商业地产投资者充分的时间寻找下一项地产投资项目,但投资者必须在规定的截止日期前完成交易,从而免付资本利得税。首先,投资者需在出售持有地产后45天内找到下一项投资,其次,需在出售持有地产后180天之内购入新地产。

关于本书

BF苏富比国际房地产公司国际业务副总裁班秉善在中国工作、生活十余年,最近领衔合著《USA地产大亨》一书,为中国投资者进行美国房地产投资提供权威指导。班秉善在中国致力于协助投资者进行海外房地产资产配置。目前,他和他的团队正在进行约$9亿美元的房地产投资组合收购,以及$1亿美元的公寓项目投资。

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本书名为《USA地产大亨:中国企业投资美国地产指南》,书籍由中国财政经济出版社于2017年三月出版,图书章节包括“为什么投资美国房地产”、“重要的国际税务处理”、“独栋别墅物业”、“投资时间表及投资退出”等。BF苏富比国际业务副总裁班秉善和BF苏富比金融分析师胡艺轩汇集其房地产知识、经验,针对国内投资者的需要合著本书,帮助投资者深入了解美国房地产物业投资细节。书中还分别介绍了美国各大主要房地产市场,由BF苏富比合作的当地房地产公司CEO和顶尖经纪人写成。同时,著名中美法律专家就房地产投资中的国际税务处理和合资企业谈判创作了相关章节。本书将成为国内机构投资者和高净值个人的美国房地产投资指南,亦可作为国内企业海外地产投资部门的新员工培训材料。图书在国内的天猫、京东和部分新华书店,以及美国Amazon有售。

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从五月起,我们在居外网连载《USA地产大亨》的部分章节,就投资者在海外地产投资中所关心的问题进行全方位讨论,包括为什么投资美国房地产、如何选择地理位置、独栋别墅投资、达成并结束房地产交易、美国主要市场介绍等,敬请关注!

USA地产大亨》连载文章:

 

BF苏富比副总裁阿班专栏全集

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如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

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居外看点:气候变化下的佛罗里达 | 美国

全球气候变化早已不是新闻,但在民主灯塔美国,全球变暖存在与否却仍然争议十足。最近几年,尤其在总统大选之中,环境问题成为了驴象两党争论不休,社会分化的主要议题。

刚刚过去不久的6月1日,特朗普宣布将抛弃巴黎气候协定,引发世界震动。虽然退出的流程可能比英国脱欧还要复杂,但很显然,特朗普领导下的美联邦政府试图否定气候变暖的存在性,因此,“视而不见“似乎是他上台后美联邦政府的主旋律。特朗普任命的环保署(EPA)署长斯科特-普鲁伊特(Scott Pruitt)“怀疑二氧化碳是气候变化的主要诱因”;之前特朗普曾下行政命令取消减少排放的法律法规;白宫草拟的预算计划给环保署缩减31%的资金、20%的人力;计划给海洋和大气层管理署裁去26%研究资金。笔者认为,特朗普上台才几个月,这些倒行逆施的“政策”和决定恐怕不会到此为止。

然而大自然的变化不会因为人类的唇枪舌剑而停歇,气候变化最直接的后果就是海平面的上升。

2009年佛州西南四个县Broward, Miami-Dade, Monroe 和 Palm Beach签订了一个气候变化议定书,其中对当地海平面的上升势头进行了预估。下列图表的绿色虚线是最乐观预估的,然而,“这样的情况只会在温室气体在符合当前增长趋势的情况下显著减少才会发生”。中间蓝色阴影的范围则是更有可能发生的:海平面在2030年时会比1992年高15-25厘米,到2100年时高79-155厘米

佛罗里达州Key West 附近相对海平面上升预测数据

气候变化下的佛罗里达 | 美国
来源:佛罗里达州东南部区域气候变化协定

 注:IPCC AR5 Median 政府间气候变化专门委员会第五次报告预测中间值

USACE High 美国陆军工程师团 预测最高

NOAA High  美国国家海洋气候局预测最高

 值得注意的是,海平面上升的节奏似乎也在加快。“2006年后的上升速度比以往都要快,本地比全球平均快好多,”迈阿密大学海平面上升课题组前带头人西蒙-吴道文斯基(Simon Wdowinski)说。1998-2005年间,涨幅是一年3毫米,2006年后每年上升速度是9毫米。

2015年的统计数据显示兴旺的旅游业带动了佛州人口上升。 以佛罗里达南部都市走廊为例,这条走廊北起朱庇特(Jupiter),南至霍姆斯台得(Homestead),人口规模全美排名第八。2015年人口规模同比增长8%,几乎是全美平均人口增速的两倍 。《自然气候变化》杂志的一篇报告曾指出,佛州可能受气候变化影响的人口数量全美第一。

这条都市走廊囊括了像迈阿密 (Miami),劳德代尔堡(Ft. Lauderdale),西棕榈滩这样的大城市,一旦受到洪涝灾害,损失必然惨重。美国国家野生动物联合会(National Wildlife Federation)的一项报告显示,迈阿密沿海可能遭受的经济资产损失冠绝全球,广州和纽约紧随其后。

佛罗里达是众多富豪钟意的居住、投资地点,海平面上升,使得佛州南部的房地产业也处于洪水危机当中。在佛州东南部人口最多的迈阿密-戴德(Miami-Dade)县,仅以2016年第二季度为例,该县在建人均办公面积和商品房面积分别达到5.45 平米和6.15平米,2016年该县人口规模达到271万。 人口2万多的Sunny Isles Beach正有8幢高楼拔地而起,该市的房地产净市值高达100亿美金。一旦海水进犯,这些房屋就真的打水漂了。

佛罗里达南部百年前还是一片低洼泥泞的沼泽地。“之所以会有人迁徙到这里,是因为人们利用水利工程,排涝灭蚊,再装上空调,就能住人了。”迈阿密-戴德县修复工作组组长吉姆-莫利(Jim Murley)表示。当时的居民们开凿地下水道,修建运河排干了内陆地区,填土抬高地势建造楼房,可是这些地下水道、运河如今就是雨水潮洪入侵内陆的高速公路。原有的红树林早已被砍伐一空,沙丘也被抹平,天然的防洪屏障早就被人类和人类的建造物取代了。

哪怕没有洪水,水位上升也影响到了我们日常生活的方方面面。 很多百年前建造的排水系统和海堤都无法面对现如今的挑战,化粪池、水井等基建设施受到的冲击直接影响居民生活。“海平面上升的后果在洪水发到你家门前就已经产生了。”威廉-思危(William Sweet),美国国家海洋与大气层管理署(NOAA)的海洋学家接受BBC采访时表示。

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气候变化下的佛罗里达 | 美国
特朗普家族的海湖庄园2100年vs 2017年鸟瞰图效果对比 (绘图: 气候中心研究基金会 Nicolay Lamm)

点击查看佛罗里达州更多精品房源

 “海湖庄园(Mar-A-Lago),位于迈阿密北部121公里的棕榈滩,常遭遇洪水、海浪袭击,2017年4月特朗普及家人在此接待中国国家主席习近平。根据位于美国新泽西州的“气候中心(Climate Central”研究基金会的估算,到2100年海湖庄园每年会有210天被淹没在3.2米高的水深里。”

佛罗里达的建筑大多建在60-120厘米高的多孔石灰石之上,没能漫过堤坝的海水,却渐渐从马路底下渗透到城市里。佛罗里达南部90%的饮用水取自于地下水层,随着海水的入侵,淡水资源逐步向内陆退却。佛州的饮用水供应将面临很大考验。

佛罗里达本来就是经常受飓风暴雨侵袭的重灾区,对排水、防洪设施的要求就高。笔者在其北部的南卡读书时碰到强烈的暴风雨,大雨滂沱电闪雷鸣,雨水砸向窗户仿佛骇浪惊涛。宿管要求大家在底楼“避难”,这在佛州当地人看来,却是相当正常。

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气候变化下的佛罗里达 | 美国
预测基于2010年全美统计结果与海平面极端上升预测数据对比
来源: “气候中心”(Climate Central) 研究基金会

当地机构并不是没有采取行动。“没有人比南佛州做的还要好,”美国气候变化官员联合会的执行总监丹尼尔-克里格(Daniel Kreeger)说。但问题不是他们光努力就能救回自己的家园,因为答案很简单,不能。佛州人自己也承认,将来总有一些地方会变得“不宜”居住。问题在于,在应对气候变化的时候做什么能保持整体经济稳定良好,游人们还会照常来享受阳光休闲度假。

做出改变需要因地制宜,官员和学者应到实地考察,得出具体方案。而执行起来,则需要所有人,包括但不限于政府官员、纳税人、保险公司、工程师、开发商、城建规划部门等等有关各方站在同一角度一同迈步,向着同一个方向转变。

针对海水倒灌进排水系统,水漫马路甚至居民家中后院,劳德代尔堡自2013年起加装了单向潮阀,阻挡住海水入侵接到,但还能排出雨水。

加高海堤似乎是最简便的办法。一排31厘米的防护堤要600-2000美金,加高海堤的任务平摊到每家人家头上大概是23-30米的堤坝。“你能让每户都投入资金吗?”劳德代尔堡可持续发展小组组长南希-盖斯曼(Nancy Gassman)说,2016年当地市政府提案说每家在2035年前都要加高各自的堤坝,但是迫于公众压力,该计划最终流产。今年新的法律又对堤坝的高度、质量提出了新的要求,对劳德代尔堡的沿岸居民又带来考验。邻近区域的公众都在关注该市会如何执行新法律,因为当地相对同样受影响的周边市县更加富裕。如果更富裕的居民都拒绝执行,会对整个地区都会带来负面影响。

“迈阿密海滩”地方政府计划把原先的废水处理厂抬高1.5米,再地下水系统加装价值40-50千万美金的水泵,并抬高169公里长的马路。但这么庞大的计划可想而知在执行时会遇到多大的麻烦。马路被抬高了,水流向路两侧的低处,被水泵排走。可当水泵出故障或着缺位时,人们的房产很可能受到损失。当地有一家餐厅去年在发洪灾时水泵出现故障,未能及时排走雨水,当时的雨水并不大,可食客们却被困在了餐厅。老板向“美国洪保险计划”提交了保险索赔,但被驳回。联邦紧急事件管理署(FEMA)的理由是:一切低于街道的,都属于“地下室”,【他们是不保的】。 当地政府正在与FEMA沟通,以期改变政策,解决类似因为抬高马路高度引起的保险问题。

佛州西南地区四个县签订了气候变化议定书,标志着地方政府真正着手于此,采集数据以采取行动,也标志着他们意识到了州、联邦政府的无所作为,也不会有所作为。

佛州现任州长里克-斯科特(Rick Scott) 是一名气候变化怀疑论者。曾有州政府前雇员发声,在州政府办公室里连“气候变化”这个词都不能提。这位自2011年上台的州长将于2018年任期满两届,失去连任机会。对于深陷水灾之害的佛罗里达人而言,对气候变化做“选择性忽视”的斯科特的离去,也许预示着能有更多人和机构一起来应对“气候变暖”。

参考阅读链接

1)关于“美国房屋保险”,请参阅居外编辑撰写的 美国买房须知:购房房屋保险需要注意哪些问题?美国买房须知:美国房屋保险分为三种九大类

2) 关于美国的“美国洪保险计划”,请访问FEMA项目官网

3) 如在美买房前,需更详细了解美国各地海平面上升预测数据及影响,可访问 美国海洋和大气管理署网站设计专题页面

 

作者: 居外研究院 实习研究员 常元臻

撰稿日期: 2017/06/11

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