Tag: 美国

当投资者不在美国时，是无法控制美国住宅所发生的任何意外的状况。例如，管道漏水、空调不制冷/热等意想不到的问题。如果这时不能及时有人出面处理此事，会导致租客的不满，甚至失去固定回报。而选择一家优质的物业管理公司，就可以避免这种突发的事件与不必要的损失及起到监管作用，那么大家该如何选择呢，请看居外网为大家一一介绍。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

一、选择物业管理公司的必要性

• 人在千里之外，如何确保您投资的房产获得悉心照顾？
• 您投资的房产出了问题该怎么办，比如水管漏水，租户忽然退租或者遇到小偷？
• 如何及时地进行必要的维修工作、并及时缴纳法律规定的税和保险？

这都是在美国买房后，会碰到的实际问题。对于打算出租获利的投资者来说，最好的选择莫过于委托一家物业管理全权进行管理。接下来，第二个问题来了:

二、怎么才算一家好的物业管理公司

找到并委托物业公司对自己的房产进行管理，并不能取消大家的所有顾虑：物业公司会不会在维修费上宰您一笔？或者，真的有这样的问题需要解决吗？物业公司能快速地找到租客吗？只有当您出问题的时候，才会明白您选择的公司到底是好是坏。

为此，我们为大家筛选出优质物业管理公司所必备的几大要素：

1. 对房屋细致的看管，确保所有事情进行顺利
2. 及时、高效的处理所有问题
3. 确保租客及时与投资者签订租约
4. 确保快速跟进房主住宅审查程序
5. 解答房主任何有关在线对账问题
6. 当租客离开时，迅速寻找并筛选新租户

三、通过六大关键问题找到优质物业公司

介绍了相关的基础知识，接下来将进入实战阶段，将告诉大家，通过询问物业公司六个关键问题，就能找到优秀、合适的物业管理公司：

1、他们如何筛选租客？

这个问题的重要性在于，只有找到一位能够按时支付租金，并爱护所租房屋的租客，你的这次出租才算获得真正的成功！如果物业管理公司不能做到的话，这就意味着，投资者将有可能在资金上蒙受损失。

有些管理公司可能只是在线完成简单的检查，比如：无犯罪记录、有良好的信用等级、没有被勒令退租的记录。这些条件的确很有用，但是，还不够！优质的物业管理公司，除了对以上条件的筛选外，他们还会身体力行：

• 到租户的家中拜访，这样可以看出潜在租户是否爱护住宅。
• 会询问租户当前的房东，了解尤物拖欠租金或是损坏房屋的记录
• 会为投资房屋购买“租金保护险”。如果租户以外停止支付获离开。房主会得到6个月的租金。

2、管理公司离您的住宅有多远？

如果物业管理公司离户主的房产较远的话（超过30英里），就很有可能不能定期或是及时的对房屋进行检查。所以，最好是选择距离较近，即使租户出现任何紧急问题，都能马上解决。

3、如何管理房产？

有的管理公司无组织章法与调理。对于租户或是房屋本身所出现的问题，只用碎纸片或凭记忆进行记录，好一点的，也不过是用EXCEL系统。投资者应该选择一家有在线房产管理程序的公司，以便投资者在异国可以24小时的通过电话或是电脑，在线随时查看自己房屋的状况；了解最新的出租情况；是否已支付保险和各项税款；以及查看房屋审查报告和照片。

4、是否曾为海外投资者服务过？

对于海外投资者来说，他们需要一位好的投资导师和帮手，来引导与解决他们所遇到的问题。一家好的物业管理公司，就能兼任这两个角色。

• 他们会确保投资者拥有会计师归档缴纳税申报书需要的所有文件
• 帮助投资者与当地政府协商房产税事宜，确保无额外费用
• 为投资者节省财富

5、如何收费？

一般，管理公司会像投资者收取租金收入10%的费用。如果是长期投资，则会收取一个月的租赁佣金用来寻找新租户。反之，不合格的管理公司，会狮子大开口。

6、如何获得租金收入？

无论您指定的账户位于哪个地方，您的物业公司都应该将每个月的租金汇入您的账户。当然，大家最好在所在国家开设一个美元账户（最好是能开设一个美国银行账户），以避免兑换利率方面的损失。

如果转账手续费过高，投资者可每3个月取一次，或是以支票的方式取现金。但需投资者注意的是，以海外银行为付款行的支票通常需花费更长的时间才能兑现。

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

大家购买了美国房产后，如何获取投资回报的最大化呢？除了之前介绍的地段、房屋类型、物业管理公司这些固定的客观因素外，还有哪些方面可以让自己的房产增值呢，居外网整理相关资讯后，为大家介绍两个关键：定期维修与巧装修！

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

一、定期维修 房子保值更省钱

就像维修汽车一样，房屋也要定期维修。定期处理一些小问题，可保障房子“健康”，并有助保持其价值。而有些小问题不马上改善，日后可能导致巨大的开支。因此，在可能的情况下，尽快解决房屋当前的问题，不要等到想卖房时才匆忙作出对应，为此，居外网为您盘点有助于保持房屋价值的九大定期维修项目：

（1）有问题的暖气系统：定期检查和维修壁炉（至少每年一次）。每年两次更换过滤器；

（2）通风不良：确保有足够的通风口。通风口不应被油漆覆盖，以免影响空气流通。如有需要，安装屋顶通风口。确保浴室、厨房和洗衣房的通风口连接到户外，而不是阁楼。同时确保通风口有遮蔽物，防止雀鸟、老鼠和松鼠等小动物在那里筑巢或栖息；

（3）有缺陷的水管，常见问题和解决方法：

• 水压太低：通常出现在老旧的水管，里面积聚一些物质，必须清理或更换。
• 水管老旧、日久失修或安装不正??确导致漏水。一旦发现，应尽快修理，以防引致发霉。
• 厕所漏水很不雅观，同时会因受潮而损坏，应尽快修理。
• 因树根或污泥堆积引致排水缓慢。不要等到污水倒流入屋才处理。联络持照水管工评估情况。

 （4）保养不良：定期为房屋外墙油漆和填补裂缝。更换腐烂的木制门槛。填补车道和人行道的裂缝，以防潮气入侵。定期修剪树木；

 （5）地基问题：每年一次检查地基，找寻潜在问题，并加以处理；

 （6）屋顶问题：清洁檐槽和落水管；稳固遮雨板。保持屋顶清洁，以防树枝磨损屋顶；

 （7）排水沟故障：更换或修理弯曲、破烂或角度不良的排水沟和落水管。确保排水沟适当密封；定期清理以防堵塞；

 （8）清除地基的堆肥和木屑，以确保雨水不会从地基或房屋四周渗入屋内。地面坡道应远离地基至少十呎；

 （9）电气布线不良：升级配电板，以符合今天的用量。找持照电工帮忙，以免发生危险，引起火灾；

二、小装修换来大回报

遵循抓大放小的原则，着重五步装修，可让自家房产增值不少，获得最大投资收益。

• 厨房——厨房是重要的宅内活动区域，改进此处​​，比改进别的功能单位更一目了然，也更能提升房屋价值。厨房内有许多细部可以下功夫，换一个配置饮水/出冰机的冰箱，装一台内置式微波炉，置一台双炉灶具，这些新的电气用具不仅扩充厨房功用，也能提亮整体效果。视磨损度，也未必全换，如果台面有刮伤或污痕，但橱柜状况完好，单单换个台面就行，或者再换一些五金配件比如橱柜把手。

• 卫浴——人们喜欢卫浴空间宽敞，投其所好，做拱顶、开天窗、装壁橱、配镜子，都能放大空间感。换一些现代化灯具，多一点橱柜空间，也是加分因素。但不用大换管道和瓷砖，花钱装一个花俏的水龙头和时髦的喷淋头，那钱只会顺着下水道流走。

• 室外——室外景观美化，让潜在买家形成第一印象。没必要花大钱聘请景观设计师，修整草坪、巧植灌木，都能造成第一眼惊艳。设计平台、天井，做一个封闭式门廊，都很受欢迎，又不算特别昂贵。

 专家解析：这笔装修成本的头1000元，每一分钱都能趁转售捞回来，但超出1000元，此后花的每一份钱就接近零利。

• 屋顶和窗——屋顶漏水？屋檐排水管里，旁逸斜出几根野草？潜在买屋人看了就会摇头。新窗户可能很贵，但能给房屋带进自然光，通常能省一点暖气和空调费。

 专家解析：30%至40%的装修费，可从暖气电费帐单里抵消，余下60%至70%，可以通过转售所得收回。

• 美化——不要小看粉刷的作用，也不要高估重漆房屋的价格，自己做粉刷匠，其实并不费钱。做清洁、大扫除，换几盏灯，都是投一分钱，收一分钱。

屋主到底能回收多少房屋装修成本，抑或回收以外还大赚，则取决于多重因素。一方面看房市－现在是卖方市场，正值佳令；一方面看你自己。所以最后请听一句劝，房屋装修要适可而止。如果你不是住在佛罗里达或亚历桑纳的高端住宅区，建议不要加装泳池。此类奢侈附件有时被买家视作累赘。车库改装的确增加居住空间，但车要停哪里呢？还不如改装土库（要够干燥）或阁楼（天花板要​​够高）更实际。

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。