美国 – Page 18

各国政府努力重启经济，美国最新失业率10.2% 日本2.8%｜居外专栏

在新冠疫情并未完全控制的情况下，最受市场关注的，应是疫情对经济的实际影响。在各国政府努力重启经济之时，判断经济复苏的情况，失业率应该不失为一个比较好的判断数据。

美国

数据显示，美国7月新增非农就业岗位180万个，失业率降至10.2%，这是自4月份达到近15%峰值後的持续下降，显示美国的经济复苏仍在继续；就业增长最大的行业为酒店业丶政府部门丶零售业丶商业服务业和医疗保健行业。

日本

根据日本厚生劳动省最新公布数据，6月完全失业率为2.8%（季节调整值），环比下降0.1个百分点，是近7个月来首次下降。这次的完全失业人数同比增加33万人至195万人，疫情仍是影响就业的重要因素之一。

德国

据联邦劳工局公布，德国6月经季节调整的失业人口增加69,000人至294.3万人，失业率由5月的6.3%升至6.4%，失业人口及失业率增幅均小於预期，缓解了市场的部分担忧。

法国

法国劳工部的统计数据显示，6月在法国全国就业中心注册的A类求职者（即完全没有任何职业活动的求职者）人数下降了约20.47万人至422万人，环比下降4.6%，下降趋势与5月份趋同。法国失业率在3月至4月的疫情严重期间分别增长了7.1%和22.6%，目前的整体失业率仍处高位。

英国

英国统计局数据，6月三个月ILO失业率为3.9%，与前值持平。英国7月失业率录得7.5%，高於前值。鉴於英国政府的休假计划仍在一定程度上影响了经济和劳动力市场的潜在条件，目前数据可能未体现完全情况。

风险披露：
本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析，幷非以发行的产品为参考，只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变，上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性，也非作为任何特定投资产品，策略，计划的建议或推荐。

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外国买家在美国购房连续两年减少中国人仍主导市场！

当地时间8月6日，美国全国房地产经纪人协会（NAR）发布一份外国人在美购房的最新报告。报告显示，近一年外国买家在美国购房减少，这也是外国对美国住宅房地产投资连续第二个年度下降。中国和加拿大仍然为在美购房金额排名第一和第二的买家。

报告显示，2019年4月至2020年3月，外国买家在美国购买了价值740亿美元的房产，比一年前减少了5%。从套数来看，外国买家购买了15.4万套房产，比前一年下降了16%。在同期美国全国1.7万亿美元的现房销售中，国际买家约占4%。

美国全国房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence Yun表示，在过去几年里，外国买家和新移民在美国住房市场上的份额下滑。住房库存不足、跨境旅游减少、国际贸易下降以及在美国大学就读的外国留学生等因素被其视为外国购房者投资下滑的主因。

延续2013年以来的趋势，中国和加拿大仍是美国住房市场最大的两个外国买家。过去一年，中加两国购房者分别购买了价值115亿美元和95亿美元的美国房产。紧随其后的是墨西哥（58亿美元），印度（54亿美元）和哥伦比亚（13亿美元）。其中，中国是前五名中唯一一个购房交易金额比上年下降的国家（从134亿美元下降到115亿美元）。

报告称，国际买家的现房销售价格中位数为31.46万美元，比美国全部现房销售价格中位数（27.46万美元）高出15%。中国买家的购买价格中位数最高，为44.95万美元。近半数中国买家在加州和纽约购买房产。

亚洲房产科技集团居外IQI董事会执行主席乔治·奇米尔（Georg Chmiel）指出，从过去一年的情况看，中美贸易摩擦对中国买家的投资决策影响有限，大多数中国买家是出于孩子在美国的读书需求等而在美购房。

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关于居外IQI

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来源：中国新闻网
责编：Zoe Chan

全球商业地产投资“断崖式”下跌，下半年抄底机会来了吗？

今年第二季度，受新冠肺炎疫情影响，全球商业地产市场遭遇了史上最严重的“寒流”。

美国商业房地产咨询服务公司世邦魏理仕（CBRE）最新报告显示，2020年第二季度，全球商业地产投资额同比下降了57%，至1090亿美元，创下2010年以来的季度最低值。

其中，美洲地区的降幅最大，同比下降了70%，主要是因为大型投资组合交易的严重萎缩，同时实体交易（entity-level transactions）几乎为零；亚太地区（美洲国家除外）和欧洲、中东和非洲（EMEA）地区同比降幅则相对较小，分别为46%和38%，主要是因为市场的不确定性和旅游限制政策阻碍了投资者的活动与投资情绪。

亚洲房产科技集团居外IQI执行董事长奇米尔（Georg Chmiel）也持类似看法。他对第一财经记者表示，居外IQI的统计数据显示，中国买家对海外商业地产的咨询量在今年二季度同比下降了27.1%，“许多投资者认为，如果他们暂时守住自己的资本，今年晚些时候或者明年就能以更好的条件进行投资。”

世邦魏理仕在这份报告中还把今年全球商业地产的投资额增速预测从-32%下调至-38%，原因是美洲地区的疫情恶化情况超出了此前的预期。

不过，随着各国防疫封锁措施的逐渐解除，二季度的萎靡不振可能标志着市场的最低点，2020年下半年开始逐步复苏仍将是大概率事件。

美洲地区表现最差

世邦魏理仕的报告显示，二季度美洲地区商业地产市场的投资总额仅为430亿美元，创2010年以来的最低水平，仅约为去年同期的30%。美国是该地区的投资活动的主要目的地，约占所有投资活动的93%。

其中，酒店业的损失最为惨重，投资额暴跌了90%，零售类物业和办公楼情况稍好，但也大跌了74%和72%，只有工业类地产在疫情背景下显示出了较强的韧性，仅下跌了50%。

世邦魏理仕首席经济学家巴克汉（Richard Barkham）表示，短期内，由于担心感染，企业不太可能要求员工像以前一样在办公楼统一工作，不过一旦有效的治疗手段或疫苗问世，办公物业的情况将会明显好转。

上述报告还显示，美洲城市的投资活动水平下降幅度与当地新冠肺炎疫情确诊人数存在较大的相关性。二季度投资下降最大的几个城市，比如西雅图（-84%）、奥兰多（-81%）、洛杉矶（-80%）与纽约（-71%）等，这些城市同时也是当前美国疫情最严重的区域。

此外，报告称，南美的巴西也存在类似情况，新冠肺炎疫情确诊人数的持续激增严重阻碍了当地的投资活动。

欧洲国家受影响较小

或许是因为至今为止，欧洲地区的疫情整体上并没有出现明显的“复燃”，因此投资活动的复苏也较为稳定。

世邦魏理仕的数据显示，二季度欧洲、中东和非洲地区的投资额同比下降了38%，至480亿美元。其中表现最差的仍是酒店业，暴跌了83%，零售类物业（-23%）和工业类地产（-34%），则相对平稳。该公司分析部负责人林辛（Jan Linsin）称：“我们看到许多投资者正在筹集资金，准备对欧洲地区的物流地产进行大规模投资。”

不过由于第一季度表现出色，2020上半年上述地区的商业地产投资实际上仍呈上升趋势：同比增长了2%。

与美洲情况类似，欧洲地区的投资活动也与当地疫情的严重程度存在一定相关性。疫情控制相对较好的国家，比如德国（-20%）、荷兰（-23%）和波兰（-22%）等的下降幅度相比之下并不多，而瑞典（-45%）、英国（-56%）、法国（-57%）的情况则相反。

亚太地区差异较大

二季度，亚太地区商业地产的投资额同比下降了46%，降至不足180亿美元，为2012年以来的季度最低值。酒店业、办公楼和零售类物业的投资都面临着大幅的下滑，只有工业类地产受影响较小，同比只下跌了17%。

从国家看，澳大利亚（-21%）和韩国（-36%）受影响较小，而日本（-48%）和新加坡（-57%）的跌幅则较大。

报告认为，由于日本、新加坡、澳大利亚的疫情反复，而印度的第一波疫情仍在不断攀升，引发了投资者对该地区经济复苏前景的担忧，并可能因此推后相应的投资计划。

仲量联行亚太区资本市场首席执行官克罗（Stuart Crow）表示，二季度投资活动的急剧下降反映出投资者对不确定性的忧虑。不过，流动性依然很高，因此他预计随着经济进一步复苏，下半年交易活动有望反弹。

奇米尔也对第一财经记者表示，长期来看，商业地产的前景还是好的，即使收益率有所下降，它仍然能比其他大多数资产类别提供更好的回报，“随着疫情得到控制、经济逐渐复苏，买家和卖家都会重回市场，市场趋势也会变得更为清晰。”

奇米尔还认为，11月的美国大选，可能会是投资趋势转向的一个重要契机，一旦下任美国总统人选尘埃落定，投资者对市场不确定性的担忧将减少。

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来源：第一财经
责编：Zoe Chan

全美房价开始回升！专家分析为短期现象

美国东部时间8月4日，在疫情面前，全美房价少见的出现小幅回升现象。创纪录的低抵押贷款利率在近几个月提振了房价，让购房者有更强的购买力进行房屋买卖。而专家认为，这是只是短期现象。

本月初，30年期固定抵押贷款的平均利率飙升至3.24%，但随后急剧下降，6月底为2.94%。根据CoreLogic的数据，6月份全国房价年增长率为4.9%，远高于5月份4.1%的年增长率。6月份房价环比上涨1%，创下2013年以来的最大单月涨幅。

新冠疫情影响到了全美的各个角落，但并不是每一个房地产市场都受到了相同的冲击。从全美房市的变化中也可以看到疫情对房地产经济造成的影响，部分地区的表现要好于其他地区。纽约市在最初几个月受到疫情的严重打击，一些居民选择搬到偏远的郊区—甚至远至费城，以寻求更多的空间和更安全的环境。受此影响，费城的房价以每年8.4%的速度上涨，大量纽约客的涌入令该市受益匪浅。

Realtor.com的首席经济学家丹妮尔-黑尔（Danielle Hale）表示，“在遭受了3月和4月特别严重的打击后，东北地区的新冠病毒病例保持稳定，我们看到大量买家重返市场。如果同样的趋势也发生在南部和中西部，例如疫情继续上升，那么秋季房市还会上扬，尤其是在学校决定推迟开学之后。”

同样的，圣地亚哥和华盛顿特区的房价走势也比较强劲，主要是因为这两个市场需求多余供应。房地产销售公司Long & Foster的一份报告显示，6月份华盛顿特区的库存量同比下降了25%。

相比来说，旧金山的房价比一年前却有所下跌，这跟硅谷地区大批量的科技工作者远程办公有关。许多员工得知消息后，纷纷搬离房租最贵的市中心区域，导致需求下降，价格也随之下跌。根据ABC的消息，90%的城市劳动力目前在家里工作，人们正在搬离城市。甚至根据报道：如果走在旧金山南部的市场和金融区，感觉就像一座鬼城。

在疫情爆发之前，旧金山南海滩一套两居室公寓的平均挂牌价格约为195万美元。如今，均价已下跌3万美元，至192万美元。一居室公寓的均价下降了1.5万美元。旧金山去年年底房屋的空置率为5.4%，而目前为10%，当对住房需求不再旺盛，价格也就随之下降。

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但分析师表示，房价的上涨速度会放缓。房地产经纪公司Redfin首席经济学家泰勒-马（Taylor Marr）表示：随着抵押贷款利率下降，房价上涨，但供给也下降了，这削弱了对房价的影响。房价增长可能会放缓，但共识是房价至少在今年将继续上涨。”

CoreLogic的经济学家Frank Nothaft预测，到明年6月，价格将比今年低1%。他预计价格上涨将在未来12个月有所减缓。导致经济再次全面停摆，房屋销售可能会像3月和4月那样走弱，房价会反映出这一点。

更多分析认为，房价产生变化的根本原因是供给和需求的平衡度。房屋建筑商看到了买家的兴趣和强劲数据，但由于疫情带来的供应链问题和劳动力市场紧张，他们未能提高产量来满足这一需求，劳动力市场紧张多年来一直在阻碍楼市复苏。这意味着即使低利率帮助了人们做出买房的决定，市场上也不见得有足够可挑选的房源。

根据Zillow的数据，在费城，目前房源数量比去年同期下降了34%。Realtor.com的一项分析同样发现，今年3月至5月，大都市地区的房源比去年同期下降了48%。

阻碍购房行为第二原因是3月份实行了禁售。为了防止疫情继续传播，房地产市场在3月施行了禁售活动，只能远程看房，这等于在最繁忙的季节业务暂停了两个多月。当房地产市场重启时，一些卖家又考虑到健康问题不愿重新投入销售过程，尤其是在可能让他们面临风险的情况下。同时，隔离也加速了家人们重回家庭生活来照顾空巢老人。

阻碍房价复苏的其他原因还包括联邦政府实行的CAREs Act救助法案。房源网站Zillow.com的经济学家杰夫-塔克（Jeff Tucker）认为：法案允许房主在失去工作的情况下延期支付抵押贷款，目前有8%的抵押贷款已经延期支付。通常在经济衰退期间，很多人会失业，无法偿还房贷，或者最终丧失抵押品赎回权，银行会把他们的房子卖掉。但这一次，市场上最低迷的部分实际上已经冻结。对这些家庭来说，这无疑是个好消息，但一个主要的副作用是，在这样的衰退时期，进入市场的房屋数量也会大大减少。”

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来源：新浪财经
责编：Zoe Chan

酷暑来袭，加州找间海滨度假房避暑吧！仅需1/10的价钱｜居外精选

炎炎的夏日已经来临，高温酷暑之下，想必小伙伴们都盼望着到凉爽的海滨度假消暑。今天就为大家介绍美国有名的海滨度假城市——加州圣莫尼卡（Santa Monica），曾被美国《国家地理》杂志评为世界上最佳海滨城市之一，见识当地迷人海滨风光和值得关注的机遇。

圣莫尼卡是美国加利福尼亚州洛杉矶的一个城市，位于太平洋沿岸，洛杉矶市以西，是一个度假胜地和高档住宅区，是加州、乃至整个美国最吸引人的海滨城市之一，每年游客数量超过700万！这里冬暖夏凉，交通便利，不仅适合消夏乘凉，对于那些想度过一个闲适下午的人来说，圣莫尼卡海滩也是最好的选择。

圣莫尼卡海滩（Santa Monica State Beach）是圣莫尼卡的标志性旅游景点，全长两英里，沿着太平洋海岸公路分布，海滩沿途遍布野餐区，商店，码头，休闲餐馆，设备租赁点，健身活动设施等。当然，整个海滩最知名景点莫过于一直延伸到海里的莫妮卡码头，那是吹海风、欣赏海景的好去处，码头上方有一座游乐园，园内有摩天轮、云霄飞车等设施。

迷人的圣莫妮卡码头，此处也是美国著名的66号公路的终点，人气异常火爆。图片来自Santa Monica Travel & Tourism (SMTT)

圣莫妮卡的方位图，由此前往洛杉矶市中心、好莱坞、国际机场等地都十分便利。图片来自SMTT

到了晚上，海滩有时还会有乐队表演，届时，沙滩会变成一片欢乐的海洋。DJ播放着最新歌曲，人们喝着冰镇饮料，尽情地享受节日乐趣，这才是最畅快的夏季度假方式！

圣莫尼卡的第三步行街（The Third Street Promenade）是当地人气最旺盛的聚集区，位于中心区，是一条专门用来游行表演的街道，两旁被街头艺人、电影院、礼品店、服装店、美术馆占据，热闹非凡，每天有大量的游客慕名而来。由于邻近海滩，在第三街建筑的二、三层楼上，依然能尽享无与伦比的阳光、清凉海风和开阔视野之利。

毫无疑问，圣莫尼卡是你梦寐以求、具备度假生活所有元素的避暑胜地。住在圣莫尼卡海滩，每天走在沙滩上就如同置身天堂，海滨天气凉爽，微风习习，舒适宜人，在阳光明媚白天里瞭望海岸线上的海景，这就是圣莫尼卡的生活。

如今，你只需要支付“少量”的价钱，也能在这样圣莫尼卡这个海滨度假胜地拥有一套不错的度假房产！

这套全面整修过的双层独栋别墅位于圣莫尼卡Seaview Terrace（邮编：90401）一条历史悠久的步行街上，是当地高档海滨住宅区，环境和景观良好。距离圣莫尼卡标志性景点、上面介绍到的海滩、码头和第三步行街，都仅有一步之遥，由此前往洛杉矶市区、比佛利山庄、好莱坞、国际机场（LAX）等主要区域也都在半个小时车程之内。可以说，居住于此，每一天都能在这天堂般的海滨胜地度过美好的假期！

谷歌实景地图上的19 Seaview Terrace豪宅，毗连圣莫尼卡勒梅里戈海滩JW万豪酒店，直面圣莫尼卡海滩，尽享无敌海景和周边一切的优秀休闲配套

整个房产设有4间卧室和3间浴室，可供8个人居住，且全部翻新过、房屋状态保持良好，可拎包入住。目前，在圣莫尼卡，同等位置、户型和装修的海滨别墅，总价普遍都过数百万美元。

不过，今天介绍的这套房产提供了一个全新的投资购买方式，让你能以很少的价钱 “拥有”这套房产——即以“分权共有产权（Tenancy in Common）”方式购买。科普时间——在美国加州，持有房屋产权有多种形式，除了常见的“单独占有（Sole Ownership）”、“夫妻共有产权（Community Property）”外，还有“分权共有产权（Tenancy in Common）”——投资人按照出资比例拥有对应的权益，每部分都权益都是独立、可随时转让并被继承，通常用于家人、投资伙伴间合伙投资房产使用。

这意味着，你仅需以30万美元的价格（加上每年按比例分摊的税款和保险费等），便可获得这套总价超过350万美元豪宅的十二分之一所有权权益，以及每年拥有30天的使用时间！对于只打算在美国休闲度假而非长住的高端买家来说，以很小的代价，在海滨胜地圣莫妮卡拥有这样完美的度假别墅，也算相当划算的！

当然，你如果喜欢，也可以把整栋豪宅都买下来，总价约370万美元！更多关于本度假别墅和购买方式的详情，欢迎大家点击https://www.juwai.com/54639988.htm查看，如有问题，欢迎拨打居外买家服务热线400 041 7515。

撰文：Echo Liu
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

下一场危机爆发时去哪里避险？投资移民开始看重医疗水平

自投资入籍计划出现以来，人们已经找到了办法实现资产的最大保值，保障金融安全，以及实现旅行自由。最近和疫情相关的系列事件使得投资者开始重新考虑如何选择项目，也改变了他们在选择时的优先考虑因素。保健和医疗服务是最近倍受关注的焦点之一。

就目前来看，居留和入籍项目的目的是让投资移民的流动性和定居自由实现最大化。但是，这些自由在边境关闭以及你急需医疗援助时没什么用处。大部分情况下，如果你是某个国家的公民或者永久居民，你才有可能在边境关闭的背景下进入该国。所以说，拿一本加勒比护照，你只是可以在边境关闭的背景下进入该国，仅此而已。

只要你处于健康状态，你就可以在这些美丽的岛国躲避公共卫生危机。这些岛国的国际旅行班次相对较低，同外部世界的接触非常有限，这让它们很容易应对疫情，控制感染率，以及遏制病毒。

但是，如果你需要得到医疗保健和医疗治疗服务，这些地方就可谓金丝牢笼。加勒比岛国的医疗水平根本谈不上先进。它们缺乏医疗基础设施，医疗设备和药品无法实现自给自足，面对重大疾病，它们的医疗人员经验不足。当地人往往出国，去医疗水平更加先进的国家接受进一步治疗。

简而言之，如果你患有重疾，这些国家并不是你的优选。如果因为某种原因你不能出国旅行，那么就会处于很尴尬的境地。

拥有一个能够提供高水平医疗服务的国家的居留许可或者公民身份，即使在边境关闭的情况下，你也可以得到先进的治疗。此外，一份优质的私人国际健康保险也可以帮到你，即便是紧急情况下，而你又是来自边境关闭的遥远地域。

尽管全世界都在关注统计数据，看看各国如何遏制以及消除新发病例，但是很明显，一些国家确实做得很糟糕。几十年来，美国被认为是保健，医疗，以及药物方面最发达的国家之一。但是，疫情爆发后几周之内，美国的保健和医疗体系就承受了巨大压力，部分体系都崩溃掉了。

证明不能有效管控这场全球危机的国家很有几个，美国是一个。其它的还有英国，意大利，西班牙，巴西，等等。医疗游客目前都在质疑美国到底是不是他们的首选目的地，投资移民也是同样。

你还认为EB-5项目是一个可以给你以及你的孩子带来安全的明智决定吗？恒理合伙人最新版的护照指数显示，疫情爆发以来，就旅行自由而言，美国护照含金量大幅下跌。

福布斯最近发布的《世界最安全的100个国家》（The 100 Safest Countries In The World For COVID-19）将美国列为全球第58位，瑞士则排名第一。选择获得瑞士（而不是美国或者西班牙）的居留身份，一夜之间成为一个好主意。

瑞士Canton of Fribourg弗里堡的奢华房产，其住宅公寓和酒店公寓亟待出售，售价仅约¥ 109万。点图查看居外房源详情

目前很明显的一点就是，各国政府需要重新考虑它们的居留和公民身份项目，以适应新的现实，然后把重点放在保健和医疗上。未来要想吸引最理想的投资者到一个国家来，要么需要发展当地的医疗保健系统和基础设施，要么引入替代解决方案，让自己的公民在公共卫生危机频发的背景下可以获得一流的呵护。

另一方面，投资移民顾问需要深思，怎样才能将目的地国的医疗服务和他们的咨询服务整合起来，以便和竞争对手区隔开来。很多个人和家庭平时不仅需要安全和个人流动性得到保障，危机时期也需要得到医疗服务，投资移民顾问需要思考最适合他们需求的项目有哪些。

来源：投资移民知情者
责编：Zoe Chan

后疫情时代：纽约房地产趋势分析｜居外专栏

距离纽约房地产复工已经近一个月，虽然全美新冠病例仍一路狂奔，屡创新高，但纽约州在疫情控制方面表现良好，确诊病例持续下降，这为纽约经济全面恢复奠定基础。

为此纽约房地产界也传出房市复苏的信号，在7月第一个周末，纽约皇后区华人居住区Bayside的一个Open House（房产公展），约有近30组买家戴着口罩在门外排起长龙，准备入屋看房。不少地产经纪反馈，这一个月来他们非常忙碌，买家纷纷出动，压制三个多月的购房能量集中爆发。难道纽约房市这么快就复苏了？

目前有关疫情后纽约房市表现的具体数据尚未出笼，但不妨碍我们对未来纽约房地产走向或趋势做一个分析。

纽约房市会进入又一个“下行”周期？

纽约上一个下行周期是2008年的金融危机，房市经过了三年的下滑，到了2011年跌至谷底，从2012年开始反弹，直到2017年又达到一个高峰。从2017年底开始，纽约又进入一个房市的调整期，这一波的房市下滑并非外在因素导致，主要还是房地产市场的自我调节，也就是供需失衡造成的，由于市场上房源量过剩，导致市场需要更多时间消化库存，导致价格下调。

一般来说，纽约房地产市场会经过一个7-8年的上涨，之后会出现2-3年的回调，本来这一波的房市走低，已经在2020年开年结束，房市已经出现回暖和反弹的迹象，但3月底席卷全球的新冠病毒正面袭击纽约，使得纽约房市上升的势头被遏制住。

如今纽约房地产刚复工一个月，这期间房地产市场的活络现象，并非说明房市已经全面复苏或恢复正常。从商业地产和租赁市场来说，形势不容乐观。像Google、Amazon、Facebook、New York Times等公司继续延长在家工作政策，导致办公室租赁需求大减，像WeWork这样的共享办公概念的公司多数面临财务危机的状况。以年轻人为主的租赁市场，同样面临困境，大批年轻人和留学生在疫情期间，或回父母家中或回母国避疫，使得退租案件倍增。

疫情后房市的小型回暖，主要表现在买卖市场。截至到7月的第一周，纽约市房产签约数比三月底上升了41%，上市房源数也上升了57%。但目前出来看房的买家多数是疫情前已经准备入市的买家，只是疫情期间让这股购买能量被冻结，现在短时间内集中爆发释放，同时市场上也弥漫着一股抄底捡漏的氛围，当这一波能量释放之后，纽约房市会进入一段冷静观察期，此时疫情对经济的破坏力和后果才会彻底呈现出来，到时且看纽约房市的承受能力到底有多强。

纽约房市复苏的不利和有利因素？

不利因素：

1、一旦纽约疫情出现反复或反弹，将再次阻碍经济的恢复，这种二次打击将甚于此前。未来纽约疫情控制的重点将放在输入性病例的严防上。

2、据纽约时报报道，纽约市在疫情过后将有20%的人失业，失业率将是经济和房市的悬顶之剑，高失业率将导致购买力下降，不排除市场会有法拍屋的出现。

有利因素：

1、美联储持续降息救市，目前房贷利率处于历史低位，这对购房者来说是最大动力之一，也将促使一批租房者转为买家。

2、当前房市不明朗的状况，使得买家面对的是一个竞争少，能从容谈判的有利形势，大大增强了议价空间。

3、纽约市各项产业发展均衡，经济结构合理，不靠单一经济支撑，城市的经济基础稳固。这将是房市复苏的最重要基础。

4、联邦政府救助力度前所未有，从个人、家庭、企业全方位给予资金补助，这将减少房主断供现象的产生。

5、未来通货膨胀难以避免，纽约房产仍是资产的安全港。

纽约房市是否具有较强抗压性？

纽约是一个经受过考验的城市，近20年间，纽约经受过911恐怖袭击、金融危机、桑迪飓风等一系列打击，但纽约市的恢复能力都快于其他城市。在2008年的次贷危机中，纽约房市遭遇正面冲击，在全美不少城市房价大跌近40-50%的时候，纽约房价最多下跌25%，而且是第一个反弹复苏的城市。

纽约客也是一群充满智慧的人群，多数纽约人对纽约未来充满信心，不排除目前入市的买家中有一批是看好纽约房产的长期投资价值的。

现在是否是入市的好时机？

对刚需的买家来讲，目前是一个入市好时机。利率低、议价空间大，尤其选择开发商新楼时，能得到较大让利机会。在疫情期间，损失较大的是一批在建住宅项目，全面停工造成开发商面临很大资金压力，为此不少开发商直接给出比以往更高的折扣，像纽约网红楼盘“曼哈顿广场一号”承诺给予特殊期限内签约的买家10-20%的折扣。

但作为不是刚需的买家和投资人可以再观望一段时间，房市要到下半年才会比较明朗化。

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近期纽约的相关法规和民权运动是否对房市造成影响？

1、去年通过的新豪宅税、新房产交易税、新租客保护法等一系列新法对纽约房地产市场带来很大冲击，投资人和房东普遍认为，纽约房市不再是一个友善或鼓励投资的城市，这对房市作为自由市场来讲是个很大的阻碍。

2、民权运动导致极左思潮泛滥，NYPD成为攻击对象，消减警力开支和警察裁员，将使得纽约市安全性大大降低。这一个多月以来，纽约的治安案件飙升了300%，一个城市的安全性是对个人资产的最大保障，治安恶化将使得大量资金外流和富有阶层的离开。

3、现任纽约市长白思豪（Bill de Blasio）的政策正在损耗和动摇前一任市长彭博留下的城市资源和经济基础。彭博在任的12年，对纽约市经济产业结构的调整和一些重大举措，像打造东部硅谷科技城、兴建哈德逊城市广场等，都大大提振城市经济活力。但白思豪上任的四年间，亚马逊撤出长岛市，在城市中心设立游民所、否决纽约摩天轮项目等一系列政策，使得纽约市场经济活跃度和竞争力在减弱，此次大力消减警力开支更是让大部分纽约市民愤怒，这将是未来纽约房地产复苏的最大阻力。

纽约华人社区房地产市场有什么不同？

1、主流市场的数据无法反映华人社区房市的实际状况，换句话说，华人社区房地产有自己的小气候。纽约几个华人居住热点社区，如皇后区的Flushing、 Elmhurst ，布鲁克林区的8 Avenue 、Bensonhurst近几年房价始终稳步增长，房价波动不如主流市场那么明显。主要原因是，华人家庭的经济状况相对稳定，普遍对房产更加保护和重视，而且华人社区房产80%都是在华人间交易，使得华人社区房产较少有大起大落的情形出现。

2、华人社区的房产更多是自住需求，购买者大多为第一代移民。未来华人社区房地产是否持续稳定，取决于华人人数是否保持正向流入。

3、由于当前华人社区房产普遍价格偏高，但租金水平反而低于城市平均水平，因此并非投资的最佳选择。

4、纽约华人正在开辟新的华人社区，由于传统华人社区房产趋于饱和，近年许多华人已向非传统华人社区转移，尤其以上述华人聚居区周边社区辐射，像近年的Corona、Woodside、Ozone Park、Marine Park以及史丹顿岛，都成为华人新的移居点。

【安家纽约】节目制片人/主持人陈东
聚焦纽约房地产热点话题
联系邮箱：donchen0124@gmail.com
微信号：doncmrbi

外汇那些事儿，你以为你都懂了吗？

出国旅行、留学、移民等等，离不开购汇，有外币收入、来华旅游的、在中国境内买房的境外人士，更关心结汇，外汇那些事儿，在日常生活、投资中必不可少。

朋友们，如果你还是个外汇傻白甜，是时候升级你的知识储备了，让我们带你升级打怪，快速通关外汇那些事！

真的迈不过那道槛？

人人都知道那条每人每年等值5万美元的外汇限额规定，今年用不完明年也是重新计算。

那么，对于留学、移民等对外汇有需求的人，如果有超过5万美元的结售汇需求怎么办？境内、境外个人适用的情况有什么不一样、是不是一视同仁？

别慌，如超过年度总额，按照规定提供相应的证明文件也可以进行办理，只是针对个人境内/境外身份的不同，适用的经常项目也有所不同。如果您有外汇相关的需求，但是对复杂的流程、业务所需文件不甚了解，别再“听说”，找大华银行就对了！

境内个人¹

如果你有以下超过年度等值5万美元需求或有其他购汇需求，包括但不限于：

境外个人³

如果你有购汇或超过年度等值5万美元结汇需求，包括但不限于：

与其观望不如行动起来！无论何种外币需求，欢迎你亲临我行全国各营业网点（除广州、深圳、苏州外），或联系客户经理，我们将竭力提供全面、专业、快捷的外汇服务。

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外汇常见名词小百科

购汇：用人民币购买外汇。
结汇：把手持的外汇卖掉，换成人民币。
经常项目：常见的是留学、旅游、赡养款收支等，不予限制。
资本项目：常见的有境外买房、证券投资、买分红类保险等，都不允许。

温馨提示：

境内个人：指持有中华人民共和国居民身份证、军人身份证、武装警察身份证的中国公民。
该些购汇需求为资本项目项下外汇需求，不适用于便利化额度，需递交相关材料。
境外个人：指持有中国护照和境外永久居留证、港澳居民往来内地通行证、台湾居民往来大陆通行证、外国护照或外国人永久居留身份证、外交人员证、行政技术人员证、国际组织人员证三类证件的外国公民。
文中我行或大华银行系指大华银行（中国）有限公司。
我行外币兑换业务办理时间：工作日9:30-16:00。
我行根据自身及市场情况自主决定外汇报价，且并不承诺与其他任何机构的外汇报价保持一致。
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美国移民局出新规：留学生只上网课或被驱逐出境

当地时间 7 月 6 日，美国移民局突然宣布了一项重要新规：国际留学生不能在美国只上网课。

美国移民及海关执法局 ICE 发布通知：如果你是持有 F-1 或者 M-1 签证的国际学生，而你所在的大学宣布整个秋季学期都采用在线教学，那么你将会只有两个选择：离开美国，或者转学到部分开放或全部开放校园的学校。

在 2020 年秋季学期，学生和交流访问相关的在线课程临时许可程序将进行修改。新规仍为住所为学校或非移民的学生提供便利，但随着全国许多机构重新开放，美国政府认为迫切需要恢复联邦法规以实施谨慎平衡的保护措施。美国国土安全部计划发布程序和职责解释，作为《联邦公报》中的临时最终规则。

由于 2020 年起发生的新冠疫情，美国对在美留学生春季和夏季学期的在线学习执行了临时豁免。其政策允许学生们参加超出平时规定的在线教育，目的是为了维持完整的学习课程，以在特殊情况下保持 F1 和 M1 非移民身份。

然而，这些政策不会持续到美国 2020 秋季学期，文件指出：此前只参加网课学习的学生将无法继续接收完全的在线教育，并留在美国。美国国务院不会向在秋季学期实行完全在线教学的学校和 / 或课程注册的学生发放签证，美国海关和边境保护局也不会允许这些学生进入美国。

目前在美国参加此类培养计划的在校学生必须离开美国，或采取其他措施，如转到当面授课的学校以保持合法身份，否则可能会被认为有移民倾向，面临包括但不限于遣返的后果。

美国移民和海关执法局文件：https://www.ice.gov/doclib/sevis/pdf/bcm2007-01.pdf

在新冠疫情期间，众多海外留学生曾面临推迟返校、航班停飞、改上网课等等遭遇。突如其来的新政可能会让留学生群体再次面临困难局面。

与此同时，根据 ICE 的规定，获得完全在线教学的学校 Offer 的新生也不会获得美国签证，已经在这些学校注册的学生也将必须转学或离开美国。

美国移民局指出，实行在线教学模式的学校必须在 7 月 15 日之前通知留学生和交换生，实行在线和现场混合教学模式的学校也必须在 8 月 1 日之前通知相关学生。

美国大学：秋季学期计划早已推出

目前，美国的新冠疫情还没有呈现消退的趋势，每天新增的确诊病例仍有 4 万人以上。在 2020 秋季学期的计划上，很多大学早早就给出了“允许完全在线学习”的政策。

加州大学伯克利分校（UC Berkeley）在 6 月份发布的秋季学期计划中表示，所有学生无需参与面对面的课堂教学，也不必现场参与小组讨论课程，几乎所有的学术成果都可以通过远程联络的方式交付。

加州大学洛杉矶分校（UCLA）预计新学期只会有 15%-20% 的课程将会是面对面授课的。这些课程包括一些实验室课程、表演艺术课程和医疗领域的课程。耶鲁大学等学校也表示将主要使用远程方式提供课程。普林斯顿则欢迎低年级学生进入校园，高年级学生基本保持在线上课的状态。

最尴尬的学校当属哈佛大学，在美国移民局宣布调整规定之前，哈佛大学刚宣布了全部秋季课程学习均为在线形式，不知突然出现的变化将会影响多少国际学生。

根据《高等教育纪事报》（Chronicle of Higher Education）统计的 1075 所美国大学的秋季开学计划，大约有 9% 的学校实行完全的在线教学，其中包括哈佛大学和鲍登学院等。

不过这项政策也为学校留有回旋的余地：如果你的大学选择“部分开放”，不是所有的课程都是在线教学，那么学生可以拿到一个证明，从而符合规定继续留在美国。 ICE 的通知规定，“如果你所在学校实行在线和现场混合的教学模式，则也允许留在美国。”学生只要证明他们只是参加了学位课程正常进展所需的‘最少量’在线课程即可。此外，目前回到祖国的国际学生只有在其所在学校“仅在线教学”的情况下，才被允许保持他们的“在校状态”以及参加远程课程。

这就给人一种不明所以的感觉，美国是否只是想通过这样的政令，强制推动各所大学在秋季学期重新开放？

根据《高等教育纪事报》的数据统计，目前有 24% 的学校实行在线和现场混合的教学模式，包括宾夕法尼亚大学、耶鲁大学、斯坦福大学等。

赴美留学，持有非移民签证的国际学生在最近的一些入境政策下显得非常脆弱。退一步想，考虑到时差、网络问题，以及生活问题，如果学校实行完全在线教学，回到国内上网课的方式看起来并不现实。

让校方改变计划，开放部分课程的课堂授课或许是最好的解决方法。目前已有一些大学的教授和教务人员正在寻求这样的途径，但面对疫情，在不少地区现场上课也会面临健康风险。

已有移民律师表示，这一事件发生之后请不要立即作出修改计划行程的决定，留学生最好资讯专业人士的帮助。

来源：新浪科技
责编：Zoe Chan