Tag: 美国

售价超过¥1.6亿，这些新奢住宅值得你拥有！｜居外精选

从圣巴托洛缪岛的海滨庄园到宾夕法尼亚州格拉德温占地67英亩的大宅邸，总有一些华美住宅在让你大饱眼福的同时，也让你体验到生活的无限可能。售价超过2300万美元（折合约1.63亿元人民币）的豪宅，究竟有怎样令人不可抗拒的魅力？

下面蘇富比國際房地產为您带来本月四大特色房地产：

法国圣巴托洛缪岛

圣巴特蘇富比國際房地產｜价格待询

作为圣巴特（Saint Barthélemy）最豪华的海滨庄园之一，这座拥有七间卧室的住宅坐落在洛里昂海滩上，让你可以在白色粉状沙滩上尽情嬉戏。巨大的游泳池和有盖的露台环绕着别墅。穿过一个带有私人水疗中心、室外酒吧的大庭院，你会看到宽敞明亮的生活区和厨房，再往里是五个大小相等的主套房，在那里你可以完全放松自己，睡上一个好觉。如果你觉得空间不够，这里的物业入口处还设有一套两居室的住房，你可以发挥自己的想象，将这里改建成任何你想要的样子。

英国英格兰萨里

英国蘇富比國際房地產｜价格待询

在英国拥有一座庄园是怎样的体验？来这里你就能体会到。这座庄园占地29000多平方英尺，拥有70多间客房，包括员工住宿、内外休闲设施、两层车库和网球场。你能想象的所有休闲娱乐空间都可以在这里找到。你可以在大到令人惊叹的游泳池里自由地游泳，或者在豪华得如电影院般的剧场里看电影。在这个庄园里，你可以无拘无束地生活，让生活在这里拓展出无限可能。

美国加州卡梅尔

卡梅尔牧场蘇富比國際房地產｜售价2400万美元（折合约1.7亿元人民币）

这座由著名建筑师巴里·伯克斯（Barry Berkus）设计的住宅可以说在最好的海滨庄园中也是独一无二的。这里是整个西海岸最引人注目的存在。住宅每间套房都有四间卧室，你可以在房间内欣赏到令人惊叹的白海岸风光，每间套房都有壁炉和私人甲板，两个阁楼和所有的公共房间以及各种海边露台，都正对着迷人的太平洋正上方。无论是内部还是外部，这里的一切都让你折服。从海边迷人的卡梅尔村到大苏尔海岸仅几分钟车程，这里不会受到游客的叨扰，又能享受到旅游景点般的自然风光，给你“鱼与熊掌兼得”的幸福感。

美国宾州格拉德温

库尔菲斯蘇富比國際房地產｜售价2395万美元（折合约1.7亿元人民币）

“林登山（Linden Hill）”占地67英亩，这里有着世界级的建筑和私密的公园式环境。1928年至1931年间，原本由埃德蒙·吉尔克里斯特（Edmund B. Gilchrist）为股票经纪人罗德曼·埃里森·格里斯科姆（Rodman Ellison Griscom）设计，坎贝尔汤品公司的多兰斯家族后来又在此生活了50多年。

经由僻静的入口，经过围栏牧场和石头外屋，眼前的场景让人想起法国古董村。在一条窄墙小巷的尽头，雄伟的庄园缓缓在你面前展现。因为承袭了法国诺曼底风格的宏伟设计，它的规模和对称性都令人叹为观止。

穿过庭院入口，客房上的砖烟囱巧妙地装裱了主楼，一眼便知这是一座真正具有历史意义的豪宅。而今，设计师对其进行了全新的现代设计，将便利智慧化的现代生活融入其中。优雅宽敞的客房里，客人们可以享有私密的娱乐空间。私人宿舍与家庭宿舍也可容纳短期或长期住宿的客人。主楼外的花园庭院内，有两个游泳池、一个水池屋、网球场和一个漂亮的鸟舍。一边欣赏着绝美的庭院风光，一边在此运动嬉戏，这就是美妙生活的妙趣所在。

登入蘇富比國際房地產网页发现来自世界各地新登场的豪华地产。


注： 本文属于商业赞助内容，素材由居外网签约房产代理公司蘇富比國際房地產提供

 


译文：吴洁
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

美国签证服务恢复时间未知，留学生该怎样做？｜居外专栏

3月20日，美国国务院宣布，为了应对疫情爆发的措施进一步升级，叫停美国使领馆在全球的日常签证发放：目前美国国务院无法给出恢复签证预约服务的准确时间，应该随着疫情的变化会做出恢复日期的调整。

之前所有已经付费的被取消的签证预约费用依然有效，签证申请费在所支付的国家自支付之日起一年内有效，申请人只能等待由美国驻华使领馆正式宣布恢复签证面谈服务后再做预约。

原本3月起，美国各高校将陆续向国际留学生发放录取通知书，整个4、5、6月本来都是F-1签证的高峰期，大批国际留学生一般都会在8月达到美国。但按照美国现在疫情的发展速度，全面恢复签证预约服务可能还要一段时间，这样就可能会造成留学生不能及时拿到签证，进一步影响秋季入学时间。

面对这样的情况，首先不用太过慌张，这次的签证申请暂停这只是受疫情影响，美国为了严防输入病例的签证暂时关闭，不是留学禁止令！相信随着未来疫情在全世界各地得到有效控制之后，各国的签证和旅行政策，肯定会恢复正常。

那么疫情之下，受签证政策影响的各个阶段的留学生究竟应该怎样做呢？

赴美留学新生

已经拿到Fall 2020 Offer，准备在今年9月份入读的学生，需要尽快选定offer,尽快申请签证所需的I-20表格，并确保5月底以前所有签证材料准备齐全，这样一旦签证恢复，可以马上预约。同时，也要积极保持和学校联系，商量有关签证的相关事宜。

而正在被行政Check的留学生，可能会因为疫情原因还需要多等一段时间，要做好心理准备。

在美念书计划转学

针对今年计划转学或更换学校攻读更高学位，无需出境在美国就可以完成SEVIS I-20对新学校的转移的。通常，留学生可以通过本校的ISSS（国际生办公室）完成。提交以下文件：

  1. 转SEVIS I-20申请表
  2. 新学校的录取通知书
  3. 转SEVIS申请表格
  4. 新学校DSO的联系方式
  5. 新学校的SEVIS学校代码

这种操作有多种好处：无需回国，也不用重新支付200美元的SEVIS费用，你可以用同一个SEVIS号码转到新的学校，得到新学校的I-20。在美国的合法停留期将以新I-20为准。

新学校的I-20已经有了但无法在开学前申请新学校的F-1签证，等美国取消对中国的疫情旅行禁令之后，可以凭借原学校的尚未过期的F-1签证和新学校的I-20返美的，但要求是：现有的F-1签证还有效，F-1身份失效没超过5个月。

F-1签证即将过期的留学生

如果当前留学生I-20有效，美国签证过期的情况下，如果没有回国的需要可以不用特意回国续签的。即使美国签证过期，F1学生可以在I-20有效期间停留在美国，对以后续签申请其他签证都没有影响。

Tips：美国签证Visa主要作用于出入境，在Visa有效期间，Visa持有者可以自由进入美国国境。而I-20是F1学生在美国的合法身份，只要I-20没有过期，留学生的F1身份一直是有效的。

如果留学生F-1即将过期，而留学生又选择中途回国，在当前疫情的影响下，签证服务可能会比往年紧张很多，就需要考虑重新申请面签，进行签证流程的战线将会相对拉长，需要谨慎定夺。

近期，SEVP已在网站上发布了关于新冠肺炎疫情的指导意见。意见主要分为两部分，其一是对学生的建议，其二是对校方的建议。

学生指南

  • 保持签证状态：对于持有F/M签证的学生，即使在紧急情况下也要保持其非移民学生身份，这一点非常重要。这意味着持有F/M签证学生必须继续采取一切必要的措施，尽可能地保持目前的签证状态。
  • 与雇主协商以保持培训协议的有效：这一点对处于实习培训期（CPT或OPT）的学生非常重要，SEVP鼓励此类学生与雇主协商，以寻求用其他方式来保持培训协议有效，例如远程办公或其他安排。
  • 谨慎旅行：请参阅CDC，美国国务院和美国国土安全部（DHS）的指南，以了解特定的进入港口检查程序以及所有旅行限制。

如果决定回国，美国国土安全部（DHS）官网的建议是：Talk with your DSO First！

DSO（Designated School Official）一般也就是指学校国际学生办公室。如果你决定回国，你需要提前和自己学校国际学生办公室联系，确认如何维持签证状态，旅行所需相关文件以及其他相关政策。并且你也需要确保你的I-20上的旅行签字（Travel Signature）是有效的。

特殊情况下留学生的工作许可

众所周知，留学生在美国工作的途径有参与校内工作（助教、食堂等）或者通过申请OPT/CPT参与和自己专业相关的工作与实习。不过很少有留学生知道移民局的这一项规定：在特殊情况下，有经济需求的留学生其实是可以申请校外的工作许可的。

如果持有F-1签证的留学生在疫情的影响中面临了经济困难，留学生就可以申请校外的工作许可。这些经济困难包括：

  • 失去经济补助或校内工作
  • 汇率波动
  • 学费或住宿费用非正常调高
  • 失去经济支援
  • 面临大额医疗账单
  • 其他不可预料的支出

你需要向USCIS提交工作许可申请I-765表格，你的I-20，以及经济情况证明。一旦通过，你就可以在校外找到工作，自给自足。

 

外联出国欧洲总监Justie专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

新冠疫情蔓延 纽约租屋市场有利房东

今年1月开始，全球都垄罩在新型冠状病毒肺炎的阴霾中，各个产业受到影响，然而根据多间房地产公司报告发现，租屋市场2月份租屋市场中，曼哈顿、布碌仑（布鲁克林）和皇后区三区的房租，不论是与去年同期或今年1月比较，租金均全面上涨；疫情蔓延下的房地产市场，似乎对房东较有利。

另外数据也显示，疫情的不确定性，让租赁市场各方面的指标都有增长，以曼哈顿为例，市场空屋率为1.11%，为自去年7月以来的最低空屋率，而且今年1月市场上的空屋率连续下降；空屋率下降，反映租房子比以前不容易，综合租金上涨等各个数据，目前的房市对房东有利。

在纽约市3月初出现第一个新冠肺炎确诊病例之前，新冠疫情已对房市产生影响，包括买家、卖家、房屋仲介等，都对未来感到不确定；即便美联储自新冠肺炎疫情爆发以来二度紧急降息，连动抵押贷款利率下降，但由于无法预料疫情何时结束以及未来发展，让不少潜在买家处于观望状态，同时延迟了看房、买房计画。

纽约2卧2卫豪华公寓，享有曼哈顿天际线丶帝国大厦和克莱斯勒大厦的360度壮丽景观。房价约¥1,242万。由柯可兰集团信心代理。点击图片查看房源详情

疫情退烧后 将见抛售房屋

根据人工智能网站Localize.city总裁Steve Kalifowitz分析，目前的房市处于观望态度，在房屋买卖市场已经看到疲软现象，但同时租赁市场则是处于强势状态，此现况将持续到不确定因子消失后才可能明朗；Kalifowitz表示，由于买家转由网上看屋，让目前的买卖市场某种程度上等同停滞，“但最终当疫情结束、生活恢复正常，我们预期将看到有些在疫情期间遇上经济困难的屋主，为了获取现金而抛售房屋。”

纽约房地产经纪公司柯可兰集团（Corcoran Group）首席营运官马林（Gary Malin）则说，2月后的房市在房东的角度来看具备各种优势，由于天气转好增加租客看房欲望，同时由于租屋需求旺盛，以及5月后即将迎来的旺季，让租赁市场表现强健。

新建案、豪华公寓 仍有优惠

这样的情势也非完全只对房东有利，尽管租屋的优惠减少了，但根据数据显示，在拥有许多新建案和豪华公寓的区域，仍有近三分之一的单位为房客提供租屋优惠；根据柯可兰集团的最新数据，今年2月市场上约有30%的租屋单位，提供签一年约、免房租一个月，或是免仲介费等优惠。

根据报告，2月在曼哈顿、布碌仑和皇后区三区的租房市场，与去年同期或今年1月比较，租金均全面上涨。（图片：世界日报）

 

关于居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售美国房源，或致电 400-041-7515 谘询美国移民、留学或房产投资的机会。



来源：世界日报
责编：Zoe Chan

美国移民局公布留学生指南

应对新冠影响美国移民局公布留学生指南。（取自移民局官方网站）

据美国《世界日报》报道，新冠肺炎疫情影响众多留学生及赴美交换学生，美国移民局3月25日公布留学生指南，呼吁持有F签证及M签证的学生，疫情当头也最好尽可能维持现有的学生签证。有问题可谘询校方处理留学生办公室的行政人员。

移民局在指南上指出，若现正值OPT阶段，建议留学生与雇主沟通维持工作，若公司方面因疫情关系有变化，留学生可与雇主达成协议，找寻他法维持工作，例如：在家工作等其他方法。若留学生在疫情之下需更换地址，需通知校方处理留学生办公室的行政人员。详情请上 https://studyinthestates.dhs.gov/maintain-f-and-m-status-in-emergency-events 查询。

 

来源：世界日报
责编：Zoe Chan

美国EB-5审批规则变更，中国投资人需要注意什么？｜居外专栏

最近美国EB-5在4月仿佛要“变天”，移民局做了2项动作。

01

3月17日，美国移民局公布2020年4月，EB-5类别调整身份申请提交时间以表A（2015年5月15日）为准，关闭表B。

表B四月取消，三月依然开放，所以优先日在2015年12月15日之前的EB-5申请人，如果希望在美国境内递交I-485申请，那么只剩下几天时间完成递交，时间紧迫，投资人需尽快决定。

02

2020年1月底，USCIS美国移民局发出公告，将从3月31日起变更I-526申请的审批规则，变更为visa availability approach (VAA)。

对于第二项，近日针对该规则的细节和实施方法，移民局EB-5办公室主任Sarah Kendall通过电话会议向全世界EB-5投资人做出了相关解释。

什么是visa availability approach (VAA)审理？

visa availability approach (VAA) 实际上是一种库存管理方式，通俗解释，就是将无需排期等待签证的申请人提前进行I-526的审理工作，而之前是需要根据申请人的优先日顺序来进行审理。也就是意味着，无需排期等待签证的申请人将会提前进行I-526的审理工作，而不是之前的需要根据申请人递交的优先日顺序来进行审理。

很多中国投资人听到这个消息之后，觉得是五雷轰顶，这样的审理政策是不是就意味着中国投资人的排期时间遥遥无期了呢？

其实并不尽然！！不用悲观！！移民局EB-5办公室主任Sarah Kendall表示：

“VAA并非会一直作为I-526审理的原则，之后将会根据实施情况而做出调整。而长年以来，除去中国等EB-5大户的几个国家之外，全世界其他国家实际的签证发配数额并不高，加上现在EB-5投资款的涨价，相信将来的这个趋势会延续下去，因此实施新规之后，对于中国投资人的影响并不会像人们想象中的那么严重。”

新规则对于中国大陆EB-5申请人有什么影响？

Sarah表示，新规实施后将会依据申请人国家的表B是否显示（current）——无排期，如果该国的表B处于current，就可以优先审理。

目前，有排期的3个国家中，仅中国大陆出生的申请人在表B出现排期，因此也只有这些（2015年12月15日之后的优先日）EB-5申请会被暂时延期审理，别的国家的申请都会优先审批。随着时间推移，越南和印度也将会受到此次政策调整的影响。

对所有中国EB-5申请人都有影响吗？

如果投资人I-526已经通过审核的或正在审批环节，将不受新政影响。

投资人I-526通过后，等待面试或转身份的申请人获得签证的时间将会变久，国务院签证办公室主任Charlie预测将会12-18个月内，也就是最晚2022年受到影响。

投资人可以做什么？

该项政策的执行还是会在一定程度上影响到中国EB-5申请人，作为有着切身利益相关的投资人来说应该团结起来，为自己发声让美国移民局听到中国申请人的声音。

中国大陆申请人，如果配偶是外国人，可以向移民局提出申请，要求豁免被搁置，这样就可以获批后通过“Cross Charge”规则走配偶国家的签证申请通道。

 

外联出国欧洲总监Justie专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

新冠肺炎疫情爆出逃潮 亚洲资金涌入美国房地产暴增500％！

美国房地产业意外成投资者“避险天堂”（图／pixabay）

受到新冠肺炎疫情影响，过去数周美国房产租赁销售网站Roofstock产生新现象，外资纷纷涌入现在被称为“避险天堂”的美国房产业，其中亚洲流入投资更暴增500％，来自德国的投资也高达450％，澳洲250％，英国也多了100％。

综合外电报导，现在投资者们正急忙为自己的财富找一个避风港以躲过“病毒风暴”，而纷纷锁定美国房地产，尤其是单户出租住宅做为目标，在没有实际到现场“看货”的情况下，全球各地都有人透过网路购屋。

本次拍卖房源及拍卖流程，可点击图片查看

Roofstock在网上列出待售的单户出租住宅，其中很多已经有租客等着承租，而且公司提供管理服务，让投资者不须亲力亲为就可以完成，吸引许多投资客在该公司网站上交易。数据显示，近一个月以来，来自亚洲的金流就直线上冲500％；CEO毕斯力（Gary Beasley）认为，这就是新冠肺炎造成的直接结果。

“我认为人们正在寻找的投资点要是较少受到疫情影响的，或至少还没有受到影响”，毕斯力指出，投资者想要寻求较稳当的资产，如房地产，“这和股市比较不相关，而且特别是美国房地产业，在相关的领域里面表现得很杰出。”

金流以亚洲暴增的500％为大宗，不过同样受到疫情中击的德国，也有许多投资人想要保住自己荷包，过去数周内以增加450％。英国疫情控制较欧陆如法丶意丶西丶德等国要好，涌入美国房产业的金流仍增加100％，澳洲则是250％。

 

关于居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售美国房源，或致电 400-041-7515 谘询美国移民、留学或房产投资的机会。



来源：ETtoday房产云
责编：Zoe Chan

新冠疫情会影响海外高校对中国生源的录取吗？

作者：肖经栋

短期看，海外大学没有减少中国生源的动机；长期看，签证和经济问题可能会使中国申请海外大学的需求减少。

（图片来源：FT中文网）

新冠肺炎疫情已经蔓延到了全球。这给已经有孩子在海外留学或者孩子即将留学的中国家庭带来焦虑和困扰，签证暂停、航班取消、学校停课等坏消息不断。目前，普遍比较受关注的问题是，疫情会不会影响海外大学对中国学生的录取。

截至3月中旬，英国、加拿大等英联邦大学的offer基本发放结束，美国大学本科RD阶段的offer尚在陆续发放过程中。我咨询了中国各地的国际学校和国际部，了解今年毕业生offer的发放情况。从大家的反馈情况来看，海外大学的offer发放情况和往年基本保持一致，并没有出现缩水现象。

比如中国规模最大的国际教育集团——枫叶教育集团，我从集团升学指导部门了解到，2020届高中毕业生共有2200多名，截至3月13日，拿到了预录offer总量为4803份，而去年同期为4248份。世界十强预录人数为130人，去年同期为113人。该集团今年高中毕业生总数比去年多100余人。从枫叶教育集团的申请数据可以看到，今年无论是预录offer总量还是名校录取均有增长，并没有看到疫情对海外大学录取造成冲击的现象。

有学校反馈说，海外大学积极协助中国学生解决问题。有海外大学通知，可以延迟提交高三（12年级）最终成绩单，有的可以接受在线语言考试Duolingo来替代托福/雅思成绩。这些政策体现出对中国学生的理解与支持。

在和学校交流当中，大家对offer发放并没有表现出担忧，更多是在担心签证和学生就读时间的影响。只是，这两个担忧的事情并不取决于海外大学，而是取决于各国政府的签证政策。

针对疫情蔓延的情况，今年毕业的高中生，有家长让孩子延期入学，或者就读国内的一些合作高校项目。而对目前高二（11年级）学生而言，托福/雅思、SAT等国际考试取消，会导致出分比较晚，会在一定程度上影响申请的进度。

要分析疫情是否会对海外大学录取中国学生产生影响，则需要从海外大学录取的机制切入加以解读。

首先，从美国大学来看，私立名校具有办学自主权，基本上不受政府的影响，其招生政策受到政府的干涉比较小。而国际化、多元化是其招生的重要策略，为此，疫情蔓延不大可能会使得这些学校取消或者减少录取中国学生，因取消录取国际生和其办学理念不符。

从夏校申请的反馈来看，如果疫情全面蔓延且持续不断，美国大学有可能考虑到学生因无法获得签证以及航班取消等原因，会存在减少录取包括中国学生在内的国际生源的可能，其考虑的并不是不愿意录取中国的学生，而是考虑到学生无法到校报到就读的问题。

其次，除极少数美国顶尖大学具备雄厚财力，并不看重学费收入外，大部分的美国大学要靠通过招收国际生缴纳的高额学费来缓解其财务压力。中国是美国大学最大的生源国，如果取消或者减少中国学生的录取，会让一些大学在财务上陷入困境，这也使得美国大学不会轻易采取取消或者减少中国学生录取的措施。

再来看英联邦大学的情况，英联邦国家将教育作为重要的产业来发展，为此对国际生的渴求不亚于美国的大学。从财务需求上来说，英联邦的大学更不可能或者更不愿意取消或者减少录取中国学生。

前面谈到，无论是办学理念还是本身财务需要，海外大学并没有取消或者减少录取中国学生的动力和动机。为此，即便疫情严重，并不会对海外大学录取中国学生产生根本性的冲击和影响力。不过，签证以及到校时间不是海外大学所能控制的事情。一旦签证长期无法办理，存在海外大学考虑到中国学生无法到校而不录取的可能性。但这估计并不会成为普遍现象，因为海外大学可以采取延迟入学或者网上授课等多种方式来解决这个问题。

但需要注意到的是，对海外大学尤其是美国的大学来说，碰到的糟糕事情是，今年以及接下来长期一段时间，中国学生本科出国留学人数很可能会不增反减。从宜校统计的数据来看，2019年，中国学生到海外读本科的人数为7.7万人，大学毕业生出国留学为12万余人，总量约20万。

美国历来是中国学生留学的首选国家。宜校统计到，2019年度，本科留学的中国学生中超过四成选择就读美国的大学。由于受到中美关系的影响，中国学生到美国留学的意愿削弱，虽然有部分学生转到英联邦国家留学，但总人数增速减缓，在今年很有可能出现不增反减的现象。

雪上加霜的是，由于疫情影响，中国经济受到冲击，给不少家庭的收入带来影响，进而使得有意愿和有能力支付高额留学费用的家庭数量会减少，导致2020年就读国际课程的高一学生数量进一步下降，这会给国际学校的招生带来比较大的压力。不过，也存在一种可能性是，由于中国国内经济陷入困境当中，就业机会减少，会使得今年的大学毕业生找工作比较困难，会导致部分学生选择出国留学，在大学生出国留学上，有可能会保持持平甚至略有增长。

按照发展的惯性，2020年中国本科留学人数就会出现下降的拐点，突如其来的新冠肺炎疫情则会进一步加剧下降。由于中国学生申请人数减少，这将会迫使海外大学重新评估中国作为最大生源国的风险性所在，采取拓展更多国家渠道或者减低录取中国学生的门槛。在这种情况下，海外大学会有可能减少录取中国学生的数量，但这种减少并非是海外大学的本意，而是因应中国生源数量下降所采取的对策。

因此，从短期来看，疫情并不会对海外大学录取中国学生产生大的影响，海外大学没有动力和动机减少中国学生的录取量。但从长期来看，由于本次疫情会让中国学生出国留学数量的下降速度加快，进而会导致海外大学被迫减少录取中国学生的数量。

 

关于居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售美国房源，或致电 400-041-7515 谘询美国移民、留学或房产投资的机会。

 


来源：FT中文网
责编：Zoe Chan

新冠疫情如何冲击全球房地产市场？这三点因素是关键

撰文：吴将

新冠病毒肺炎疫情——这只“黑天鹅”正在肆虐着全球金融市场，随着确诊总数不断猛增，加上美联储迫于压力一口气把利率降至零，市场上的恐慌情绪也被推至了高潮：股市、黄金、比特币、国债收益率等全部遭遇大暴跌——如今似乎只有持有现金才能让投资者的内心感到踏实。

在这样的大背景下，全球房地产市场又将何去何从呢？

分析认为，首先，旅行限制导致的海外买家交易量暴跌已不可避免，比如热门投资目的地泰国就深受其害；其次由于房地产行业周期较长，疫情对于房价的影响可能会延后，尚需时间来观察；最后美联储带头的又一轮降息潮虽然短期有利于房市，但也可能会埋下新一轮次贷风险的种子。

旅行限制使交易量陷入低谷

以泰国为例，该国是近年来十分受到国人喜爱的海外房地产投资目的地，一直在居外网Juwai.com的询盘量上高居全球第一。根据泰国官方统计数据，2018年中国买家总数超过所有海外买家一半之多，达到了57.6%。

由于受突发疫情的影响，中国暂停了所有赴海外的旅行团，而泰国方面也暂时取消了包括中国在内18个国家的落地签证，且即使入境也需要自我隔离14天，这不仅对当地旅游业，也对房地产市场带来了巨大冲击。

泰国房地产信息中心（REIC）代理主任维拉特卡普（Vichai Viratkapan）预计，今年上半年来自中国买家的交易量将减少5成，而全年的交易额将减少70亿泰铢（约合15亿人民币），约占总额的25%。

泰国FazWaz房地产集团业务发展总监比穆洪（Marciano Bijmohun）称，当地大量期房公寓项目正接近完工，但部分中国买家由于旅行限制而无法完成最后的交易，因此其中不少人要求退款或者推迟交易。他认为，未来数月这种情况会持续发生，并且将给当地开发商带来一定程度上的财政压力。

亚洲房产科技集团居外IQI执行董事长奇米尔（Georg Chmiel）对第一财经记者表示，受疫情影响，中国和其他亚洲国家买家的跨境房地产投资被按下了暂停键。短期内，交易数量减少，看房、购房活动停滞不可避免，但一旦疫情减弱，交易量的收缩或停滞不会持续太久。奇米尔补充说，中国买家在海外投资房产的驱动力仍将长期存在，疫情只是暂时抑制了这种需求。

此外，他还表示，疫情使得海外房产买家从以投资为主开始转向了投资加自住的趋势。此前东南亚房产的海外买家大多青睐一居室的小户型以便获得较高的租金回报率，但最近越来越多的人开始关注大户型，为了以后遇到特殊情况可以作为自住之用，因此购房目的地国家的公共卫生设施条件也被纳入了买家的考量范围。

俯瞰安达曼海的泰国普吉5卧5卫的豪宅即将线上拍卖！更多本次拍卖房源及拍卖流程，可点击图片查看。

短期对海外房价的影响料将有限

疫情引发的交易量下降是否会给海外市场的房价带来冲击呢？

对此，德国德昇地产有限公司（Sun Immobilien GmbH）总经理孙杨在接受第一财经记者采访时表示，房地产市场的周期要比股市长很多，交易量下降并不会马上导致房价下跌。通常这种情况下，大多数户主都会选择持有观望，而不是急于出手。如果疫情短期内得到控制，且之后经济得以快速复苏，预计整体房价不会受到太大影响。当然,他也补充道，万一情况失控，引爆全球经济危机，那么房地产市场也难以独善其身。

高纬环球分析师罗基（Rebecca Rockey）也认为：“现在预测疫情是市场的影响还太早，商业房地产市场不是股票市场，租金等基本面因素不会在一两天内就发生剧烈波动。”

不过，近期疫情在欧洲地区大暴发还是让房地产市场蒙上了一层阴影。据德国不动产银行Hypo最新公布的房地产景气指数下跌了10.5个点，跌至100.5点，低于100点则表示未来期望为负。

德国Hypo银行CEO巴特纳（Sabine Barthauer）表示，景气指数下降主要是受酒店行业的影响，新冠病毒的大流行迫使德国大量展会取消或延迟，这让当地的酒店房地产市场跌入了低谷。不过该银行的一份报告显示，目前写字楼市场的情绪相对稳定，迄今为止，对经济衰退的担忧似乎并未传导到酒店业之外的房市领域。

欧洲金融咨询公司Catella的投研经理比耶尔（Thomas Beyerle）表示，第一季度投资者出于谨慎考虑，可能会暂缓交易行为，但预计2020年整年的投资水平仍将高于平均水平。他预测，疫情可能会推动房地产行业数字化的进展。通过网络视频甚至VR看房可能会成为未来的新趋势。

无独有偶，IQI西澳大利亚分行董事总经理Lily Chong也对第一财经记者表示，疫情正让互联网和科技在销售过程中扮演的角色越来越重要。她提到，由于澳大利亚现在也对入境的人士做出了诸多限制，因此她现在主要通过图片和视频的方式与看房者直接沟通，大大减少了无法到现场看房所带来的麻烦。

全球房源280万套，足不出户居外帮您找！

美联储降息是把双刃剑

另外一个会给房地产市场带来重大影响的因素则是全球央行的先后大幅降息。

美联储在不到半个月时间里将联邦基准利率下调了150个基点，至0.00%~0.25%的水平，并宣布将重启了量化宽松政策。

3月17日，美国银行网站上公布的最新房屋抵押房贷利率显示，10年期的固定利率为2.875%，20年与30年则都是3.375%，皆处于历史低位。

美国房地产咨询网站Realtor的首席经济学家黑尔（Danielle Hale）表示，在美联储大幅下调利率之后，抵押房贷利率预计将创下新低。她认为，较低的利率对房市有明显的刺激效果，“有些人可能会觉得现在需要入场或再次融资，因此他们不会错过，这将使未来的市场需求保持强劲”。

美国格威（房地产）咨询公司（Fortune Gateway）董事长陈宏明（Eric Chen）也对第一财经记者表示，3月之前，美国华盛顿特区、波士顿等地区的房市都处于稳定上升的状态。“短期内，疫情可能会带来一些负面影响，但美联储下调利率的行为会刺激大量需求入场，这可以对冲房地产市场潜在的下行风险。”因为他认为，美国房市长期上涨的趋势不会改变。

美国NAR房产经纪协会最新的一项调查显示，只有16%的受访者表示疫情导致了购房者的兴趣明显减少，而78%的受访者则表示，购买兴趣没有发生重大变化。

根据美国抵押银行贷款协会（MBA）的数据显示，在3月初美联储降息50个基点后，之后的一周内，抵押贷款申请数量环比上一周猛增了79%，购房贷款申请数也增加了6%。

当然，并非所有人都持乐观态度。比如美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院教授沃切特（Susan Wachter）就曾警告称：“货币供应量的巨大增长” 直接导致了上一次美国住房泡沫和房贷危机。

在美国最炙手可热的房地产市场之一，加利福尼亚州的房地产经纪人协会下调了其2020年的预测，因为加州的房价和销量可能会受到疫情的打击。

达拉斯地区房地产经纪人莱曼（Aaron Layman）在网络上警告称，是美联储的“放水”行为支撑了房价。他称：“在过去几年中，抵押贷款的承保标准已经大大放松了，一家较小的贷方公司现在可以给一位FICO信用得分仅为640分（注：属于中低水平）的客户提供200万美元的贷款，这让人们想起了2000年初期的次贷泡沫时期。”

因此，他认为低利率正在造成房地产泡沫，并可能使市场陷入新一轮次贷危机的麻烦之中。

 

关于居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售海外房源，或致电 400-041-7515 谘询海外移民、留学或房产投资的机会。



来源：第一财经
责编：Zoe Chan

又是一年315   居外为您推出海外置业防坑术

又是一年3.15，多年来这一天早已成为全民捍卫自身权益的重要日子。2020年3.15的主题是——凝聚你我力量。不难看出，这与这个充满挑战的特殊年份有关，也是因为全国疫情防控还未全面胜利，今年的3.15晚会将延期播出。

晚会延期，居外为广大用户推出的“海外置业防坑术”不会迟到。

据胡润《2017中国高净值客户海外置业展望》指出，有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要的目标，近年来该趋势更是有增无减。不过，在海外买房不比国内，各种政策、限制和信息不对称必然使得这件事风险重重。居外网作为国内最大、成立最早的全球置业平台，为大家整理以下在海外购置房产中可能出现的意外隐患。

一、警惕隐性成本

1、常规税费

每一个国家或者地区的税费规定和法律环境都不同，这些背后的成本支出很多都是购房之后才浮现出来，所以在决定买房前，了解清楚当地的相关政策和规定是基础必要。

拿以下几个热门投资国家来说：

美国——房产税是一笔不少的支出，目前美国的房产税率是由当地的各个政府决定的，平均是在1%到3%之间，房价越贵，房产税越高。

不过在美国买房，不仅要缴纳房产税，而且还按照投资属性需要缴纳出租的个人所得税。

购买期支付税费包括：

  • 产权调查费：200—300美元
  • 产权保险费：房屋价格的0.3%—0.5%
  • 登记费：100美元
  • 地税调整：1—6个月的地产税
  • 律师费：500—3000美元
  • 房管协会费：3个月物业费
  • 房屋估价费、房检费、公证费和勘查费：900—2000美元

持有期间支付税费包括：

  • 房产税：房屋价格的1—3%/年
  • 房屋保险费：1000—1500美元/年
  • 物业费：房屋价格的0.3%—2.8%
  • 个人所得税（出租才需要缴纳）：出租收入金额的10%—35%

英国——成交时必须向税务局缴纳印花税(SDLT)，买卖交易才能最终获政府认可。

印花税随房价阶梯式上升，如果通过公司购买价值超过200万英镑的物业，印花税税率高达15%。

除印花税外，购房者还需缴纳增值税，市政物业税，个人所得税等。

购买期支付税费包括：

  • 律师费：1500—5200英镑
  • 印花税：2500—10000英镑（房屋购置价格超过350000英镑需要缴纳）
  • 注册费：20英镑
  • 土地调查费：350—400英镑
  • 房产登记费：270—910英镑

持有期间支付税费包括：

  • 地租：300—1000英镑/年
  • 物业费：房屋价格的0.5%—0.7%
  • 市政税：800—1500英镑/年
  • 租赁所得税（若是房屋出租才需缴纳）：费用征收视实际情况而定

澳大利亚——购买房产需要缴纳的费用大头是印花税，大约占到成交价的6%–12%之间。

如果买房者一年之内出售房产（澳大利亚房产），除了中介费、律师费之外，还有资本利得税，高达百分之五十。

澳洲对海外投资者购买二手房有限制，没有永久居住权（绿卡）的海外人士不能购买二手房，且澳洲四大银行已经拒绝向海外人士贷款，投资门槛较高。

购买期支付税费包括：

  • 印花税（大约占到成交价的6%–12%之间）
  • 律师费：普通住宅的过户律师费约为1500-2000澳币
  • FIRB申请费
  • 贷款费：1000澳元左右
  • 律师费：500—3000澳元

持有期间支付税费包括：

  • 物业管理费：800-1000 澳元/年
  • 市政管理费、排污费：1500—3000澳元/年
  • 土地税：数百澳元/年
  • 房屋保险费：500-1000澳元/年

日本——购房需要缴纳中介费、印花税、房产取得税、5年间地震火灾保险等费用，购买房屋时投资者所缴纳的各项税费约为房价的 6%-7%。

日本的房屋持有成本极其高昂，每年还要缴纳固定资产税、都市计划税、修缮积立金、税理士费用等，每年持有的成本约为房价的 1%-2%。

购买期支付税费包括：

  • 登记税：房屋价格的2%
  • 房产取得税：房屋价格的3%
  • 中介手续费：房屋价格的3%+6万日元+消费税
  • 印花税：按购置房屋价格交，费用10000—100000日元

持有期间支付税费包括：

  • 固定资产税：固定资产评价额的1.4%
  • 城市规划税：固定资产评价额的0.3%
  • 物业税：看物业公司规定

泰国——购买房产手续很简单，且没有房产税，没有遗产税，税费也很少，主要有：

购买期支付税费包括：

  • 过户税：2%（买卖双方各支付一半）
  • 特种商业税：3.3%，持有超过5年，免税
  • 印花税：0.5%
  • 个人所得税：根据卖主为个人或公司而有所不同。

持有期间支付税费包括：

  • 需要支付大楼基金，一般是 500—700 泰铢/平方米，一次性支付。
  • 需要支付物业费，一般是 35—60 泰铢/平方米/月。
  • 需要支付水费、电费及水电表工具。
海外买房投资已成为日常，但鉴于海外的环境差异和信息不对称等因素，大家在具体买房过程中还是需要特别小心，避开各类陷阱，有问题可联系居外网获取支持。

2、始料不及的继承隐患

拿美国举例，非美国人的联邦遗产税免税额度只有6万美元/人。如果涉及到房屋继承问题，会面临高达40%的美国联邦遗产税，而根据美国先税后分的原则，也就意味着要完成涉及继承问题的房产过户，需要先支出一笔数目不菲的税金。

 

3、汇率差价成本

在当今全球市场并不乐观的情况下，许多国家很可能保持现有的宽松货币政策。放眼全球目前也只有美元价值坚挺，并且在加息预期下尚有升值空间。

所以当投资者打算租售海外房产，仅仅关注房价的变动并不够，汇率差价也是一个重要因素。

以上是成本隐患，接下来小编再提醒各位买家，海外置业过程中可能存在的投资陷阱。

二、投资陷阱防不胜防

  • 价格信息不对称

信息不对称是海外投资置业的普遍难题。因为距离、语言等等限制，境外房产很难做到买卖双方信息对等。在这种情况下，投资者往往处于劣势。

不良中介利用不对称信息，超常溢价出售房产也时而有之，投资者高价买入房产，却很难转售，不仅回报期被远远拉长，而且投资成本也被套牢。

  • 手续不全

有的国外开发商开发建设的海外房产，在尚未取得当地政府批准的情况下就出售给中国买家，一旦此类房产长时间无法通过当地政府批准，中国买家就难以获得合法产权。

  • 虚报包租及租金承诺

警惕投资收益在5%以上的项目。承诺高收益的项目，要么是存在虚假宣传；要么是包含了各种税费、手续费，比如宣传年租金收益净回报率为7%，但扣除各种税费后可能只有4%。真正到手的收益远不如预期。另外就是，大量承诺包租的项目，最后难以出租。

4、学区房愿望落空

很大一部分用户，在海外买房是考虑到孩子的教育问题，而在海外不少国家的学校都有公私之分，一般只有公立的中小学才跟“学区”有关，私立学校的入学与学区无关。所以，在选择房源时要警惕这一点，考察清楚附近究竟是哪类学校。

综上所述，近年海外置业风潮正盛，但交易中难免出现各种合同陷阱、移民陷阱、黑中介、贷款误区、房源无保障、交易有“内幕”等等问题，一个不留神，就是钱、房全泡汤。

海外置业是个“技术活”，多听多看，别一时冲动，毕竟动辄几十万上百万的投资，不能麻痹大意，最好能选择正式优质的平台筛选房源，委托有资质的正规中介、律师进行交易，调研清楚开发商实力和资质，最后就是买前要去现场实地考察。

美国买房五步搞定！海外资产配置首选

常见问题

  1. 去美国买房，公寓还是独立房？
  2. 美国房屋贷款流程
  3. 美国买房有什么税费？ 
  4. 美国主要热门买房区域一览
  5. 美国的租金回报率有多高？

居外网上有多达145万套美国房源，覆盖西雅图、休斯顿、纽约、旧金山、波士顿等城市，马上点击查看