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美国EB-5审批规则变更，中国投资人需要注意什么？｜居外专栏

最近美国EB-5在4月仿佛要“变天”，移民局做了2项动作。

01

3月17日，美国移民局公布2020年4月，EB-5类别调整身份申请提交时间以表A（2015年5月15日）为准，关闭表B。

表B四月取消，三月依然开放，所以优先日在2015年12月15日之前的EB-5申请人，如果希望在美国境内递交I-485申请，那么只剩下几天时间完成递交，时间紧迫，投资人需尽快决定。

02

2020年1月底，USCIS美国移民局发出公告，将从3月31日起变更I-526申请的审批规则，变更为visa availability approach (VAA)。

对于第二项，近日针对该规则的细节和实施方法，移民局EB-5办公室主任Sarah Kendall通过电话会议向全世界EB-5投资人做出了相关解释。

什么是visa availability approach (VAA)审理？

visa availability approach (VAA) 实际上是一种库存管理方式，通俗解释，就是将无需排期等待签证的申请人提前进行I-526的审理工作，而之前是需要根据申请人的优先日顺序来进行审理。也就是意味着，无需排期等待签证的申请人将会提前进行I-526的审理工作，而不是之前的需要根据申请人递交的优先日顺序来进行审理。

很多中国投资人听到这个消息之后，觉得是五雷轰顶，这样的审理政策是不是就意味着中国投资人的排期时间遥遥无期了呢？

其实并不尽然！！不用悲观！！移民局EB-5办公室主任Sarah Kendall表示：

“VAA并非会一直作为I-526审理的原则，之后将会根据实施情况而做出调整。而长年以来，除去中国等EB-5大户的几个国家之外，全世界其他国家实际的签证发配数额并不高，加上现在EB-5投资款的涨价，相信将来的这个趋势会延续下去，因此实施新规之后，对于中国投资人的影响并不会像人们想象中的那么严重。”

新规则对于中国大陆EB-5申请人有什么影响？

Sarah表示，新规实施后将会依据申请人国家的表B是否显示（current）——无排期，如果该国的表B处于current，就可以优先审理。

目前，有排期的3个国家中，仅中国大陆出生的申请人在表B出现排期，因此也只有这些（2015年12月15日之后的优先日）EB-5申请会被暂时延期审理，别的国家的申请都会优先审批。随着时间推移，越南和印度也将会受到此次政策调整的影响。

对所有中国EB-5申请人都有影响吗？

如果投资人I-526已经通过审核的或正在审批环节，将不受新政影响。

投资人I-526通过后，等待面试或转身份的申请人获得签证的时间将会变久，国务院签证办公室主任Charlie预测将会12-18个月内，也就是最晚2022年受到影响。

投资人可以做什么？

该项政策的执行还是会在一定程度上影响到中国EB-5申请人，作为有着切身利益相关的投资人来说应该团结起来，为自己发声让美国移民局听到中国申请人的声音。

中国大陆申请人，如果配偶是外国人，可以向移民局提出申请，要求豁免被搁置，这样就可以获批后通过“Cross Charge”规则走配偶国家的签证申请通道。

 

外联出国欧洲总监Justie专栏全集

Juwaicolumnist

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本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

新冠肺炎疫情爆出逃潮 亚洲资金涌入美国房地产暴增500％！

美国房地产业意外成投资者“避险天堂”（图／pixabay）

受到新冠肺炎疫情影响，过去数周美国房产租赁销售网站Roofstock产生新现象，外资纷纷涌入现在被称为“避险天堂”的美国房产业，其中亚洲流入投资更暴增500％，来自德国的投资也高达450％，澳洲250％，英国也多了100％。

综合外电报导，现在投资者们正急忙为自己的财富找一个避风港以躲过“病毒风暴”，而纷纷锁定美国房地产，尤其是单户出租住宅做为目标，在没有实际到现场“看货”的情况下，全球各地都有人透过网路购屋。

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Roofstock在网上列出待售的单户出租住宅，其中很多已经有租客等着承租，而且公司提供管理服务，让投资者不须亲力亲为就可以完成，吸引许多投资客在该公司网站上交易。数据显示，近一个月以来，来自亚洲的金流就直线上冲500％；CEO毕斯力（Gary Beasley）认为，这就是新冠肺炎造成的直接结果。

“我认为人们正在寻找的投资点要是较少受到疫情影响的，或至少还没有受到影响”，毕斯力指出，投资者想要寻求较稳当的资产，如房地产，“这和股市比较不相关，而且特别是美国房地产业，在相关的领域里面表现得很杰出。”

金流以亚洲暴增的500％为大宗，不过同样受到疫情中击的德国，也有许多投资人想要保住自己荷包，过去数周内以增加450％。英国疫情控制较欧陆如法丶意丶西丶德等国要好，涌入美国房产业的金流仍增加100％，澳洲则是250％。

 

关于居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售美国房源，或致电 400-041-7515 谘询美国移民、留学或房产投资的机会。



来源：ETtoday房产云
责编：Zoe Chan

新冠疫情会影响海外高校对中国生源的录取吗？

作者：肖经栋

短期看，海外大学没有减少中国生源的动机；长期看，签证和经济问题可能会使中国申请海外大学的需求减少。

（图片来源：FT中文网）

新冠肺炎疫情已经蔓延到了全球。这给已经有孩子在海外留学或者孩子即将留学的中国家庭带来焦虑和困扰，签证暂停、航班取消、学校停课等坏消息不断。目前，普遍比较受关注的问题是，疫情会不会影响海外大学对中国学生的录取。

截至3月中旬，英国、加拿大等英联邦大学的offer基本发放结束，美国大学本科RD阶段的offer尚在陆续发放过程中。我咨询了中国各地的国际学校和国际部，了解今年毕业生offer的发放情况。从大家的反馈情况来看，海外大学的offer发放情况和往年基本保持一致，并没有出现缩水现象。

比如中国规模最大的国际教育集团——枫叶教育集团，我从集团升学指导部门了解到，2020届高中毕业生共有2200多名，截至3月13日，拿到了预录offer总量为4803份，而去年同期为4248份。世界十强预录人数为130人，去年同期为113人。该集团今年高中毕业生总数比去年多100余人。从枫叶教育集团的申请数据可以看到，今年无论是预录offer总量还是名校录取均有增长，并没有看到疫情对海外大学录取造成冲击的现象。

有学校反馈说，海外大学积极协助中国学生解决问题。有海外大学通知，可以延迟提交高三（12年级）最终成绩单，有的可以接受在线语言考试Duolingo来替代托福/雅思成绩。这些政策体现出对中国学生的理解与支持。

在和学校交流当中，大家对offer发放并没有表现出担忧，更多是在担心签证和学生就读时间的影响。只是，这两个担忧的事情并不取决于海外大学，而是取决于各国政府的签证政策。

针对疫情蔓延的情况，今年毕业的高中生，有家长让孩子延期入学，或者就读国内的一些合作高校项目。而对目前高二（11年级）学生而言，托福/雅思、SAT等国际考试取消，会导致出分比较晚，会在一定程度上影响申请的进度。

要分析疫情是否会对海外大学录取中国学生产生影响，则需要从海外大学录取的机制切入加以解读。

首先，从美国大学来看，私立名校具有办学自主权，基本上不受政府的影响，其招生政策受到政府的干涉比较小。而国际化、多元化是其招生的重要策略，为此，疫情蔓延不大可能会使得这些学校取消或者减少录取中国学生，因取消录取国际生和其办学理念不符。

从夏校申请的反馈来看，如果疫情全面蔓延且持续不断，美国大学有可能考虑到学生因无法获得签证以及航班取消等原因，会存在减少录取包括中国学生在内的国际生源的可能，其考虑的并不是不愿意录取中国的学生，而是考虑到学生无法到校报到就读的问题。

其次，除极少数美国顶尖大学具备雄厚财力，并不看重学费收入外，大部分的美国大学要靠通过招收国际生缴纳的高额学费来缓解其财务压力。中国是美国大学最大的生源国，如果取消或者减少中国学生的录取，会让一些大学在财务上陷入困境，这也使得美国大学不会轻易采取取消或者减少中国学生录取的措施。

再来看英联邦大学的情况，英联邦国家将教育作为重要的产业来发展，为此对国际生的渴求不亚于美国的大学。从财务需求上来说，英联邦的大学更不可能或者更不愿意取消或者减少录取中国学生。

前面谈到，无论是办学理念还是本身财务需要，海外大学并没有取消或者减少录取中国学生的动力和动机。为此，即便疫情严重，并不会对海外大学录取中国学生产生根本性的冲击和影响力。不过，签证以及到校时间不是海外大学所能控制的事情。一旦签证长期无法办理，存在海外大学考虑到中国学生无法到校而不录取的可能性。但这估计并不会成为普遍现象，因为海外大学可以采取延迟入学或者网上授课等多种方式来解决这个问题。

但需要注意到的是，对海外大学尤其是美国的大学来说，碰到的糟糕事情是，今年以及接下来长期一段时间，中国学生本科出国留学人数很可能会不增反减。从宜校统计的数据来看，2019年，中国学生到海外读本科的人数为7.7万人，大学毕业生出国留学为12万余人，总量约20万。

美国历来是中国学生留学的首选国家。宜校统计到，2019年度，本科留学的中国学生中超过四成选择就读美国的大学。由于受到中美关系的影响，中国学生到美国留学的意愿削弱，虽然有部分学生转到英联邦国家留学，但总人数增速减缓，在今年很有可能出现不增反减的现象。

雪上加霜的是，由于疫情影响，中国经济受到冲击，给不少家庭的收入带来影响，进而使得有意愿和有能力支付高额留学费用的家庭数量会减少，导致2020年就读国际课程的高一学生数量进一步下降，这会给国际学校的招生带来比较大的压力。不过，也存在一种可能性是，由于中国国内经济陷入困境当中，就业机会减少，会使得今年的大学毕业生找工作比较困难，会导致部分学生选择出国留学，在大学生出国留学上，有可能会保持持平甚至略有增长。

按照发展的惯性，2020年中国本科留学人数就会出现下降的拐点，突如其来的新冠肺炎疫情则会进一步加剧下降。由于中国学生申请人数减少，这将会迫使海外大学重新评估中国作为最大生源国的风险性所在，采取拓展更多国家渠道或者减低录取中国学生的门槛。在这种情况下，海外大学会有可能减少录取中国学生的数量，但这种减少并非是海外大学的本意，而是因应中国生源数量下降所采取的对策。

因此，从短期来看，疫情并不会对海外大学录取中国学生产生大的影响，海外大学没有动力和动机减少中国学生的录取量。但从长期来看，由于本次疫情会让中国学生出国留学数量的下降速度加快，进而会导致海外大学被迫减少录取中国学生的数量。

 

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来源：FT中文网
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新冠疫情如何冲击全球房地产市场？这三点因素是关键

撰文：吴将

新冠病毒肺炎疫情——这只“黑天鹅”正在肆虐着全球金融市场，随着确诊总数不断猛增，加上美联储迫于压力一口气把利率降至零，市场上的恐慌情绪也被推至了高潮：股市、黄金、比特币、国债收益率等全部遭遇大暴跌——如今似乎只有持有现金才能让投资者的内心感到踏实。

在这样的大背景下，全球房地产市场又将何去何从呢？

分析认为，首先，旅行限制导致的海外买家交易量暴跌已不可避免，比如热门投资目的地泰国就深受其害；其次由于房地产行业周期较长，疫情对于房价的影响可能会延后，尚需时间来观察；最后美联储带头的又一轮降息潮虽然短期有利于房市，但也可能会埋下新一轮次贷风险的种子。

旅行限制使交易量陷入低谷

以泰国为例，该国是近年来十分受到国人喜爱的海外房地产投资目的地，一直在居外网Juwai.com的询盘量上高居全球第一。根据泰国官方统计数据，2018年中国买家总数超过所有海外买家一半之多，达到了57.6%。

由于受突发疫情的影响，中国暂停了所有赴海外的旅行团，而泰国方面也暂时取消了包括中国在内18个国家的落地签证，且即使入境也需要自我隔离14天，这不仅对当地旅游业，也对房地产市场带来了巨大冲击。

泰国房地产信息中心（REIC）代理主任维拉特卡普（Vichai Viratkapan）预计，今年上半年来自中国买家的交易量将减少5成，而全年的交易额将减少70亿泰铢（约合15亿人民币），约占总额的25%。

泰国FazWaz房地产集团业务发展总监比穆洪（Marciano Bijmohun）称，当地大量期房公寓项目正接近完工，但部分中国买家由于旅行限制而无法完成最后的交易，因此其中不少人要求退款或者推迟交易。他认为，未来数月这种情况会持续发生，并且将给当地开发商带来一定程度上的财政压力。

亚洲房产科技集团居外IQI执行董事长奇米尔（Georg Chmiel）对第一财经记者表示，受疫情影响，中国和其他亚洲国家买家的跨境房地产投资被按下了暂停键。短期内，交易数量减少，看房、购房活动停滞不可避免，但一旦疫情减弱，交易量的收缩或停滞不会持续太久。奇米尔补充说，中国买家在海外投资房产的驱动力仍将长期存在，疫情只是暂时抑制了这种需求。

此外，他还表示，疫情使得海外房产买家从以投资为主开始转向了投资加自住的趋势。此前东南亚房产的海外买家大多青睐一居室的小户型以便获得较高的租金回报率，但最近越来越多的人开始关注大户型，为了以后遇到特殊情况可以作为自住之用，因此购房目的地国家的公共卫生设施条件也被纳入了买家的考量范围。

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短期对海外房价的影响料将有限

疫情引发的交易量下降是否会给海外市场的房价带来冲击呢？

对此，德国德昇地产有限公司（Sun Immobilien GmbH）总经理孙杨在接受第一财经记者采访时表示，房地产市场的周期要比股市长很多，交易量下降并不会马上导致房价下跌。通常这种情况下，大多数户主都会选择持有观望，而不是急于出手。如果疫情短期内得到控制，且之后经济得以快速复苏，预计整体房价不会受到太大影响。当然,他也补充道，万一情况失控，引爆全球经济危机，那么房地产市场也难以独善其身。

高纬环球分析师罗基（Rebecca Rockey）也认为：“现在预测疫情是市场的影响还太早，商业房地产市场不是股票市场，租金等基本面因素不会在一两天内就发生剧烈波动。”

不过，近期疫情在欧洲地区大暴发还是让房地产市场蒙上了一层阴影。据德国不动产银行Hypo最新公布的房地产景气指数下跌了10.5个点，跌至100.5点，低于100点则表示未来期望为负。

德国Hypo银行CEO巴特纳（Sabine Barthauer）表示，景气指数下降主要是受酒店行业的影响，新冠病毒的大流行迫使德国大量展会取消或延迟，这让当地的酒店房地产市场跌入了低谷。不过该银行的一份报告显示，目前写字楼市场的情绪相对稳定，迄今为止，对经济衰退的担忧似乎并未传导到酒店业之外的房市领域。

欧洲金融咨询公司Catella的投研经理比耶尔（Thomas Beyerle）表示，第一季度投资者出于谨慎考虑，可能会暂缓交易行为，但预计2020年整年的投资水平仍将高于平均水平。他预测，疫情可能会推动房地产行业数字化的进展。通过网络视频甚至VR看房可能会成为未来的新趋势。

无独有偶，IQI西澳大利亚分行董事总经理Lily Chong也对第一财经记者表示，疫情正让互联网和科技在销售过程中扮演的角色越来越重要。她提到，由于澳大利亚现在也对入境的人士做出了诸多限制，因此她现在主要通过图片和视频的方式与看房者直接沟通，大大减少了无法到现场看房所带来的麻烦。

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美联储降息是把双刃剑

另外一个会给房地产市场带来重大影响的因素则是全球央行的先后大幅降息。

美联储在不到半个月时间里将联邦基准利率下调了150个基点，至0.00%~0.25%的水平，并宣布将重启了量化宽松政策。

3月17日，美国银行网站上公布的最新房屋抵押房贷利率显示，10年期的固定利率为2.875%，20年与30年则都是3.375%，皆处于历史低位。

美国房地产咨询网站Realtor的首席经济学家黑尔（Danielle Hale）表示，在美联储大幅下调利率之后，抵押房贷利率预计将创下新低。她认为，较低的利率对房市有明显的刺激效果，“有些人可能会觉得现在需要入场或再次融资，因此他们不会错过，这将使未来的市场需求保持强劲”。

美国格威（房地产）咨询公司（Fortune Gateway）董事长陈宏明（Eric Chen）也对第一财经记者表示，3月之前，美国华盛顿特区、波士顿等地区的房市都处于稳定上升的状态。“短期内，疫情可能会带来一些负面影响，但美联储下调利率的行为会刺激大量需求入场，这可以对冲房地产市场潜在的下行风险。”因为他认为，美国房市长期上涨的趋势不会改变。

美国NAR房产经纪协会最新的一项调查显示，只有16%的受访者表示疫情导致了购房者的兴趣明显减少，而78%的受访者则表示，购买兴趣没有发生重大变化。

根据美国抵押银行贷款协会（MBA）的数据显示，在3月初美联储降息50个基点后，之后的一周内，抵押贷款申请数量环比上一周猛增了79%，购房贷款申请数也增加了6%。

当然，并非所有人都持乐观态度。比如美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院教授沃切特（Susan Wachter）就曾警告称：“货币供应量的巨大增长” 直接导致了上一次美国住房泡沫和房贷危机。

在美国最炙手可热的房地产市场之一，加利福尼亚州的房地产经纪人协会下调了其2020年的预测，因为加州的房价和销量可能会受到疫情的打击。

达拉斯地区房地产经纪人莱曼（Aaron Layman）在网络上警告称，是美联储的“放水”行为支撑了房价。他称：“在过去几年中，抵押贷款的承保标准已经大大放松了，一家较小的贷方公司现在可以给一位FICO信用得分仅为640分（注：属于中低水平）的客户提供200万美元的贷款，这让人们想起了2000年初期的次贷泡沫时期。”

因此，他认为低利率正在造成房地产泡沫，并可能使市场陷入新一轮次贷危机的麻烦之中。

 

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来源：第一财经
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又是一年315   居外为您推出海外置业防坑术

又是一年3.15，多年来这一天早已成为全民捍卫自身权益的重要日子。2020年3.15的主题是——凝聚你我力量。不难看出，这与这个充满挑战的特殊年份有关，也是因为全国疫情防控还未全面胜利，今年的3.15晚会将延期播出。

晚会延期，居外为广大用户推出的“海外置业防坑术”不会迟到。

据胡润《2017中国高净值客户海外置业展望》指出，有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要的目标，近年来该趋势更是有增无减。不过，在海外买房不比国内，各种政策、限制和信息不对称必然使得这件事风险重重。居外网作为国内最大、成立最早的全球置业平台，为大家整理以下在海外购置房产中可能出现的意外隐患。

一、警惕隐性成本

1、常规税费

每一个国家或者地区的税费规定和法律环境都不同，这些背后的成本支出很多都是购房之后才浮现出来，所以在决定买房前，了解清楚当地的相关政策和规定是基础必要。

拿以下几个热门投资国家来说：

美国——房产税是一笔不少的支出，目前美国的房产税率是由当地的各个政府决定的，平均是在1%到3%之间，房价越贵，房产税越高。

不过在美国买房，不仅要缴纳房产税，而且还按照投资属性需要缴纳出租的个人所得税。

购买期支付税费包括：

  • 产权调查费：200—300美元
  • 产权保险费：房屋价格的0.3%—0.5%
  • 登记费：100美元
  • 地税调整：1—6个月的地产税
  • 律师费：500—3000美元
  • 房管协会费：3个月物业费
  • 房屋估价费、房检费、公证费和勘查费：900—2000美元

持有期间支付税费包括：

  • 房产税：房屋价格的1—3%/年
  • 房屋保险费：1000—1500美元/年
  • 物业费：房屋价格的0.3%—2.8%
  • 个人所得税（出租才需要缴纳）：出租收入金额的10%—35%

英国——成交时必须向税务局缴纳印花税(SDLT)，买卖交易才能最终获政府认可。

印花税随房价阶梯式上升，如果通过公司购买价值超过200万英镑的物业，印花税税率高达15%。

除印花税外，购房者还需缴纳增值税，市政物业税，个人所得税等。

购买期支付税费包括：

  • 律师费：1500—5200英镑
  • 印花税：2500—10000英镑（房屋购置价格超过350000英镑需要缴纳）
  • 注册费：20英镑
  • 土地调查费：350—400英镑
  • 房产登记费：270—910英镑

持有期间支付税费包括：

  • 地租：300—1000英镑/年
  • 物业费：房屋价格的0.5%—0.7%
  • 市政税：800—1500英镑/年
  • 租赁所得税（若是房屋出租才需缴纳）：费用征收视实际情况而定

澳大利亚——购买房产需要缴纳的费用大头是印花税，大约占到成交价的6%–12%之间。

如果买房者一年之内出售房产（澳大利亚房产），除了中介费、律师费之外，还有资本利得税，高达百分之五十。

澳洲对海外投资者购买二手房有限制，没有永久居住权（绿卡）的海外人士不能购买二手房，且澳洲四大银行已经拒绝向海外人士贷款，投资门槛较高。

购买期支付税费包括：

  • 印花税（大约占到成交价的6%–12%之间）
  • 律师费：普通住宅的过户律师费约为1500-2000澳币
  • FIRB申请费
  • 贷款费：1000澳元左右
  • 律师费：500—3000澳元

持有期间支付税费包括：

  • 物业管理费：800-1000 澳元/年
  • 市政管理费、排污费：1500—3000澳元/年
  • 土地税：数百澳元/年
  • 房屋保险费：500-1000澳元/年

日本——购房需要缴纳中介费、印花税、房产取得税、5年间地震火灾保险等费用，购买房屋时投资者所缴纳的各项税费约为房价的 6%-7%。

日本的房屋持有成本极其高昂，每年还要缴纳固定资产税、都市计划税、修缮积立金、税理士费用等，每年持有的成本约为房价的 1%-2%。

购买期支付税费包括：

  • 登记税：房屋价格的2%
  • 房产取得税：房屋价格的3%
  • 中介手续费：房屋价格的3%+6万日元+消费税
  • 印花税：按购置房屋价格交，费用10000—100000日元

持有期间支付税费包括：

  • 固定资产税：固定资产评价额的1.4%
  • 城市规划税：固定资产评价额的0.3%
  • 物业税：看物业公司规定

泰国——购买房产手续很简单，且没有房产税，没有遗产税，税费也很少，主要有：

购买期支付税费包括：

  • 过户税：2%（买卖双方各支付一半）
  • 特种商业税：3.3%，持有超过5年，免税
  • 印花税：0.5%
  • 个人所得税：根据卖主为个人或公司而有所不同。

持有期间支付税费包括：

  • 需要支付大楼基金，一般是 500—700 泰铢/平方米，一次性支付。
  • 需要支付物业费，一般是 35—60 泰铢/平方米/月。
  • 需要支付水费、电费及水电表工具。
海外买房投资已成为日常，但鉴于海外的环境差异和信息不对称等因素，大家在具体买房过程中还是需要特别小心，避开各类陷阱，有问题可联系居外网获取支持。

2、始料不及的继承隐患

拿美国举例，非美国人的联邦遗产税免税额度只有6万美元/人。如果涉及到房屋继承问题，会面临高达40%的美国联邦遗产税，而根据美国先税后分的原则，也就意味着要完成涉及继承问题的房产过户，需要先支出一笔数目不菲的税金。

 

3、汇率差价成本

在当今全球市场并不乐观的情况下，许多国家很可能保持现有的宽松货币政策。放眼全球目前也只有美元价值坚挺，并且在加息预期下尚有升值空间。

所以当投资者打算租售海外房产，仅仅关注房价的变动并不够，汇率差价也是一个重要因素。

以上是成本隐患，接下来小编再提醒各位买家，海外置业过程中可能存在的投资陷阱。

二、投资陷阱防不胜防

  • 价格信息不对称

信息不对称是海外投资置业的普遍难题。因为距离、语言等等限制，境外房产很难做到买卖双方信息对等。在这种情况下，投资者往往处于劣势。

不良中介利用不对称信息，超常溢价出售房产也时而有之，投资者高价买入房产，却很难转售，不仅回报期被远远拉长，而且投资成本也被套牢。

  • 手续不全

有的国外开发商开发建设的海外房产，在尚未取得当地政府批准的情况下就出售给中国买家，一旦此类房产长时间无法通过当地政府批准，中国买家就难以获得合法产权。

  • 虚报包租及租金承诺

警惕投资收益在5%以上的项目。承诺高收益的项目，要么是存在虚假宣传；要么是包含了各种税费、手续费，比如宣传年租金收益净回报率为7%，但扣除各种税费后可能只有4%。真正到手的收益远不如预期。另外就是，大量承诺包租的项目，最后难以出租。

4、学区房愿望落空

很大一部分用户，在海外买房是考虑到孩子的教育问题，而在海外不少国家的学校都有公私之分，一般只有公立的中小学才跟“学区”有关，私立学校的入学与学区无关。所以，在选择房源时要警惕这一点，考察清楚附近究竟是哪类学校。

综上所述，近年海外置业风潮正盛，但交易中难免出现各种合同陷阱、移民陷阱、黑中介、贷款误区、房源无保障、交易有“内幕”等等问题，一个不留神，就是钱、房全泡汤。

海外置业是个“技术活”，多听多看，别一时冲动，毕竟动辄几十万上百万的投资，不能麻痹大意，最好能选择正式优质的平台筛选房源，委托有资质的正规中介、律师进行交易，调研清楚开发商实力和资质，最后就是买前要去现场实地考察。

美国买房五步搞定！海外资产配置首选

常见问题

  1. 去美国买房，公寓还是独立房？
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  3. 美国买房有什么税费？ 
  4. 美国主要热门买房区域一览
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“公共负担“新规生效，对于EB-5投资人影响几何？｜居外专栏

从去年开始，特朗普政府出台的“公共负担”美国移民改革法案事件就闹得沸沸扬扬，从新规出台到紧急叫停，经历了一波三折。联邦最高法院2月21日晚上排除政府向移民施行“财富检验”的最后障碍，让美国更容易拒绝可能成为“公共负担”的移民入境或居留。

美国公民及移民服务局(USCIS)宣布：于2月24日起执行“基于公共负担理由不予受理的最终规则”(Inadmissibility on Public Charge Grounds final rule)。USCIS会根据新规对绿卡申请者：年龄、健康情况、收入、教育和技能等因素进行审查，从而来判断其未来是否会成为“公共负担”，以决定是否通过绿卡申请。

USCIS指出，该最终规则不仅适用于判断绿卡申请者未来是否会成为公共负担，也适用于身份转换申请者。若想延期或转换非移民身份，要证明自己从获得非移民身份起未接收过公共福利。

怎么样会是“公共负担”？

根据新政策，已在美国合法居留的移民如经常使用以下福利，将列为可能的公共负担。

  1. 任何联邦、州、地方政府提供的现金收入补助；
  2. 补充保障收入计划SSI；
  3. 贫困家庭临时援助计划TANF；
  4. 任何联邦、州、地方政府提供的现金福利项目，很多州称为“General Assistance”
  5. 补充营养援助计划，SNAP，俗称食品券；
  6. Housing Choice Voucher Program下的住房补助Section 8；
  7. Section 8中的租房补助，其中包括Moderate Rehabilitation；
  8. Section 9中的公共房屋；
  9. 大部分形式的医疗补助Medicaid，21岁以下的个人及孕妇或产后60天获得的福利除外；

最终版“公共负担”被重新定义为：在2020年2月24日或之后，在36个月内共接受福利超过12个月，领取一项或多项特定“公共福利”的非美国公民。

新规几乎影响到了移民在美国生活的方方面面，包括医疗、食物、住房等多种社会福利项目，以及申请人的受教育程度、英语水平等。

当然，关于这些考察内容移民局也不会一杆子打死，移民局最终的考察结果会视个案情况而定，工作人员会具体参考申请人的年龄、健康状况、家庭情况、资产、经济状况、教育程度及专业技能、未来可预期的移民身份、预计准入/移民时间等。

之前使用过或者正在使用公共福利的人该怎么办？

纽约移民联盟呼吁民众不必过度恐慌，表示享有公共福利并不意味着这个人一定会被当作“公共负担”；不过，联邦政府指将申领福利作为是否签发绿卡的决定因素之一，若会受影响的移民有美国公民子女，可以以子女名义申领这些福利，避免将自己置于危险中。移民联盟也表示，在今年2月24日前使用公共福利，不会影响移民在未来申请绿卡。

Q1. 是不是拿过福利都会影响绿卡？

总的来说，新规大大提高了政府因申请者使用政府福利而拒绝向其发放绿卡的权限。

领取了某些福利后，政府有权根据申请者的年龄、家庭成员数量、健康状况、英语水平等因素，决定其未来是否有可能依赖政府福利，以及是否批准其绿卡申请。

Q2. 新政实施后，是否意味着申请人要额外准备相关资料？费用是否增加？

是的！

与该规则相应而生的，就是美国移民局(USCIS)即新推出的I-944表格(Form I-944 Declaration ofSelf-Sufficiency)和DS-5540 表格，根据最近的信息，该表格的长度达到19页，并且要求提供更多的证明材料。此外，每位申请人还需要填写一份 DS-5540 表，由于新增的表格内容繁复，为完成以上材料律师会额外收取相对应的律师费用。

Q3. 是不是所有福利都不能领取？

不是。但是领取以下福利将受影响。

1. 任何维持收入的现金形式福利：例如补充保障收入（Supplemental Security Income，SSI）：

SSI是向收入有限的残障人士（包括成人和儿童）发放的福利，成年申请者须为美国公民；65岁及以上人士如果没有残障，但收入低于一定水平，也可以申请SSI。

2. 贫困家庭临时援助（Temporary Assistance to Needy Families，TANF）：

TANF顾名思义，是向贫困家庭提供的资金和其他方式支持，比如儿童护理协助、工作协助等。申请者可以是公民、永久居民，也可以是具有合法身份的外国人。申请人必须怀有身孕，或有19岁以下的子女需要照顾，收入须低于一定水平，状态须为失业、即将失业、或工作薪水极低。

3. 营养补充援助（Supplemental Nutritional Assistance Program，SNAP）：

这就是我们平时常听到的“粮食券”，是最大的联邦食品补助计划。符合条件的低收入个人或家庭会得到一张卡，这张卡可以当作借记卡来用，在获得许可的零售店里买食物。如果申请粮食券，家庭银行存款需要低于一定水平，假如家中有60岁以上的老人或是残障人士，最低标准可能会更高一些。

4. 大部分形式的医疗补助（Medicaid）：

这也就是我们常说的“白卡”。但如果申请人是年龄21岁以下的外国公民，或者是孕妇以及产后60天内的妇女，皆可获得医疗补助，不受影响。

5. 一些房屋援助计划：

包括“自选房屋补助券计划（Housing Choice Voucher）”、“特定项目租房援助（Project-Based Rental Assistance）”、以及部分住房补贴（subsidized housing）

现在应该做什么？

1、EB-5投资者不需要提供I-864“经济担保书”作为支持证明，也不需要提供任何额外的证据来证明他们的经济实力(除了之前进行过EB-5投资)，作为他们移民签证申请或身份证明的一部分。

2、在裁定移民签证或调整身份的过程中，移民局会考量申请人及其家属是否将来会成为“公共负担”，或者已经是“公共负担者”了。在投资人获得有条件绿卡后，需要遵守“公共负担”相关新规，才能保证顺利获得永久绿卡。这是因为，有“公共负担”的记录可能导致投资人在转换永久绿卡时的I-829申请被拒。

3、根据州或地方法律规定，对于以学校为基础，为18岁以下学生提供服务或福利的项目，不会被视为“公共负担”。也就是说投资人的未成年子女，在美国读书仍可享受当地优质教育及福利，无需担心。

4、在有限的情况下，根据美国移民局的自由裁量权，虽然被认定为“公共负担”，外国公民仍有可能通过购买债券来调整身份。新规设定，最低债券金额为8100美金，实际金额将取决于申请人的具体情况。此外，在某些特殊情况下，外国人可以通过申请豁免的方式，免除“公共负担”的不利后果。

 

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美国降息50个基点 房产交投量创9年多最大增幅

美国二手房签约量1月份取得2010年10月以来最大涨幅，强势扭转前一个月下滑走势，给房地产市场增加了更多动力迹象。

美国全国地产经纪商协会周四发布的数据显示，1月份二手房签约量环比增长5.2%，高于接受彭博调查的经济学家的预期中值。未经调整的二手房签约量同比增长6.7%。

从近十年来最大跌幅中反弹，是住房市场依然受到徘徊在三年低点附近的抵押贷款利率以及强劲的就业市场和稳定的工资增长支撑的最新迹象。住宅房地产的进一步稳定可能预示着更强劲的春季销售季，可能会支持又一个季度的经济增长。

美联储降息帮助推低了抵押贷款利率，而国债收益率的下降可能也有助于保持较低的借贷成本。美国30年期国债收益率本周跌至历史最低点，因为对病毒全球经济影响的担忧日益增加。

最近其他房地产数据，包括建筑和新屋销售，均得到加强。1月份二手房销量依然稳健，而新屋销量达到2007年中以来最强水平。

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非常规降息

北京时间3月3日晚11点，美联储突然宣布下调基准利率50个基点至1%-1.25%，以应对新冠肺炎疫情给经济活动带来的风险。

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降息对买家而言无疑是利好，因为房贷利息下降可以减轻他们的还贷负担，这也会使得更多人成为潜在的买家。在市场需要增加，同时供给不变的条件下，这将有助房地产市场的回暖和复苏。

 

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2020 USNews官方数据最新公布：这10所学校的毕业生起薪最高！

申请美国大学就是一项大工程，其中任一步骤出现问题都会导致申请结果的不理想。想毕业后就拿高薪，选校定专业就是最重要的环节了，需要“三思而后行”！毕竟美国留学几百万，毕业后就业都成问题的话，多少会感到心里不平衡。

今天小编为大家带来2020USNews官方数据最新公布，看看哪10所学校的毕业生起薪最高？

根据379所学校向USNews提交的数据，排名靠前的美国大学的应届毕业生的平均起薪为52,201美元。其中最高的10所学校如下。（以下数据均为2020年最新统计）

佐治亚理工学院

USNews排名：29

平均起薪：$ 70,100

2019-2020学费：$ 33,794（州外）

佐治亚理工学院最受学生欢迎的专业包括工程学丶计算机和信息科学与信息安全服务丶商科丶管理丶市场营销丶生物和生物医学科学丶物理科学等。学校还提供环境工程等其他热门工程专业，同时，学校每年还会在特定时间召开特定专业的招聘会，给学生提供了众多就业机会。

伦斯勒理工学院

USNews排名：50

平均起薪：$ 70,100

2019-2020学费：$ 55,378

伦斯勒理工学院最受欢迎的专业包括工程丶计算机和信息科学丶商科丶管理丶市场营销等。根据学校的官方网站显示，该学校在其32个研究中心提供了充足的研究机会，这些研究中心还可以在可再生能源丶网络安全或生物技术等领域提供众多就业机会。

普林斯顿大学

USNews排名：1

平均起薪：$ 70,200

2019-2020学年学费：$ 51,870

普林斯顿大学热门专业包括社会科学丶工程丶计算机和信息科学丶生物和生物医学科学丶公共管理和社会服务等专业。根据学校2016-2017年的报告称，约22％的应届毕业生在非营利组织和政府部门工作。

史蒂文斯理工学院

USNews排名：74

平均起薪：$ 70,400

2019-2020学费：$ 54,014

新泽西州的史蒂文斯理工学院的优势专业就是工程学，其官方网站上显示，每一位在校的学生都有机会在人工智能丶纳米技术和医学等领域进行创新。该机构最受欢迎的专业是机械工程丶计算机科学丶企业行政管理丶生物工程和生物医学工程丶化学工程。

伍斯特理工学院

USNews排名：64

平均起薪：$ 71,000

2019-2020学费：$ 52,322

位于马萨诸塞州的伍斯特理工学院最受学生欢迎的专业主要集中在工程领域，包括：机械工程丶计算机科学丶化学工程丶生物工程和生物医学工程丶电气与电子工程。学校会在学校官网及时提供包括职业博览会和职业前景的信息，包括物理丶心理学丶，专业写作和工业工程等领域的就业。

科罗拉多矿业学院

USNews排名：84

平均起薪：$ 71,200

2019-2020学费：$ 39,762（州外）

科罗拉多矿业学院每个学期都会为学生提供有关能源行业的专题演讲，包括航天和航空丶生物医学和生物技术工程。该校最受欢迎的专业是工程学丶计算机和信息科学丶数学和统计丶物理科和社会科学。

斯坦福大学

USNews排名：6

平均起薪：$ 73,800

2019-2020学年学费：$ 53,529

加州斯坦福大学最受欢迎的专业必须是计算机和信息科学。其他还有工程丶社会科学丶物理科学等。根据其网站的显示，学校为人文学科的学生提供了一个计划，旨在将文科课程与市场营销和广告等领域的职业联系起来，为学生提供有力的就业环境。

卡内基梅隆大学

USNews排名：25

平均起薪：$ 74,200

2019-2020学年学费：$ 57,119

位于匹兹堡的卡内基梅隆大学的热门专业包括工程学丶计算机和信息科学丶数学和统计学等。根据学校的网站显示，该大学提供各个专业领域的就业咨询服务，例如数据科学和能源等职业领域的发展，还可咨询目前市场的就业形势和各个公司的就业招聘信息。

麻省理工学院

USNews排名：3

平均起薪：$ 82,300

2019-2020学年学费：$ 53,790

MIT会经常举办职业探讨之类的聚会活动，旨在为学生提供各个行业的信息沟通，同时也为学生在毕业后进入各个领域做好铺垫。在MIT最受学生欢迎的专业是工程学丶计算机和信息科学丶数学和统计学丶物理科学以及生物和生物医学科学。

加州理工学院

USNews排名：12

平均起薪：$ 83,200

2019-2020学费：$ 54,600

工程丶物理科学丶计算机和信息科学丶生物和生物医学科学丶数学和统计同样也是是加州理工学院最受欢迎的专业。在加州理工学院，计算和数学科学系的学生可以在应用概率和随机分析丶分子程序设计和合成生物学等领域进行研究。另外，学校也为所有学生提供了完整的就业指导服务，资源丰厚。

选择一所学校，除了声誉，学校的本科课程设置丶职业指导丶地理位置丶校友资源丶合作企业等等都需要考虑到。所以对于要申请美国大学的同学而言，抽出时间来仔细调查学校非常必要，大家切勿松懈。

 

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